美食城行性分析报告
1：项目位置概况
美食城项目位河南省省会郑州市金水区陇海路未路交汇处凤凰茶城街中段路南建筑面积约2444方米高层商住楼层裙楼面北背南东西宽约100米南北宽约25米左右东西北面中间二楼步梯座(三座)
郑州河南省省会国家历史文化名城中国中部区重中心城市国家重交通枢纽郑州位河南省中部偏北黄河游古均交通塞素中国铁路心脏美誉口众中国东南西北文化交汇天南海北饮食综合中原文化代表美食汇聚素中原美食甲天说
凤凰台区西老城区东CBD双核双推左右逢源凤凰台村历史悠久古美丽富饶方凤台菏香郑州八景誉凤台仙凤凰台米作贡米年国家特征传说春秋战国时候凤凰落梧桐树鲁班伐桐树制七弦琴名
改建前凤凰城型城中村凤凰茶城凤凰台村改建凤凰城区二层商业面积建凤凰茶城建筑面积约7万方米倾力造茶品牌展示座茶叶器具茶家具交易茶文化推广仓储物流配送体型综合性茶叶商场建成目前国单体建筑面积茶文化广场中原区第三代茶城业态先驱代表
2：辐射区域商圈
凤凰台商圈建成凤凰茶城型商场(案西商业面积未进驻计划型商场郑州丹尼斯等等模式商业综合体)东型花卉市场70000方米已进驻东南500米型超市(永辉超市凤凰城店中国500强市公司营业面积18000方米)凤凰城写字间住户1000家家快捷酒店商业业态附13公里厨具市场建材城电器城等家市场南侧货站街物流仓储基等附居民案商圈辐射范围
3：客流服务象分析
市场属新兴市场尚未开业客流法准确测定根全国茶叶市场营情况分析茶叶市场属冷市场范畴客流远远差服装百货市场估算市场成熟日均流量40006000计算市场成熟市场业员1500左右写字间常驻办公员500左右住家户50008000左右附商业(含商场超市)员10000左右吃城附客流日常餐饮概率范围客流计算步行58分钟佳距离计算辐射500米800范围吃城客流辐射范围计算区吃城范围服务象约单餐：(根全国市场吃餐饮客流服务基准推断市场客流百分十市场百分三十写字间百分三十住家户百分二附工作员时客流百分十左右计算)吃城单餐服务象约20002500(市场成熟乐观估算)
4：案基情况
吃城项目位河南省省会郑州市金水区陇海路未路交汇处凤凰茶城街中段路南建筑面积约2444方米高层商住楼层裙楼面北背南东西宽约100米南北宽约25米左右东西北面中间二楼步梯座(三座)
案现新建楼盘裙楼现房毛墙毛工业电水抽风天然气系统预留入户门预装室设施全需新建抽风排烟系统新风系统消防系统电路系统排水系统天花板面墙面装饰门头店面餐饮设施全部配套新建装饰装修全部新建
吃城新建手续证项安评环评二消项工作全部办理
5：功定位
综述根周边环境业态客流等客观条件吃城功：吃城建成市场工作(含商场超市)员客流服务住家户客流附商圈员辅工作餐简单商务餐简单休闲餐饮综合餐饮服务体系
市场定位：中档工作餐精品商务餐住家聚潮流休闲餐饮水吧等
汇聚南北风味引领饮食先锋郑州名优特吃餐饮优质项目全部引进装修风格新鲜前卫消费者消费餐饮程中享受美食文化熏陶项目做成凤凰茶城亮点仅凤凰茶城客流美食吸引更客流凤凰茶城
四餐分化：
早餐：品种花色精致融合南北风味满足层次员需价格低廉方便工作员包携带单位：胡辣汤油条包子鸡蛋牛奶稀饭菜热干面肉夹馍凉皮饼煎饼水煎包鸡蛋灌饼羊汤米粉馄饨豆腐脑等做附全质量
中餐：分排挡精品餐饮两部分
排挡部分风味食堂食包均花色价格实惠满足工作员工员需：烩面拉面快餐盒饭菜炒饭砂锅饺子蒸面麻辣烫卤面等求：价格实惠速度快
精品餐饮：烩面餐厅川菜湘菜火锅助餐西式快餐土菜农家菜烤鸭店麻辣鲜香火锅风味特色餐饮等求：菜品精致店品重复价格实惠
晚餐：晚餐市场工作员班市场客流没附居住口排挡服务居家员员实惠精品餐饮家庭聚会型商务休闲餐饮产品服务位
夜市：夜市居家附流动口服务象突出休闲吃夜宵：烧烤串串麻辣烫火锅香辣虾海鲜包子等喜闻乐见夜市品种
特注意项目：
1：茶城营者福建居必须考虑家福建餐馆营闽菜福建海鲜(闽菜中国八菜系名菜佛跳墙盐水虾醉排骨等)福建吃：扁肉沙县吃面线糊肉粽福鼎肉片沙茶面福州鱼丸拌面春卷等顾市场营者口味市场增加异域风情卖点会吸引许品尝客流
2：中国名族国家郑州生活许***考虑少数民族饮食惯应家清真餐厅民族兄弟提供方便丰富吃城营品种考虑引进较特点实力清真餐厅
3：考虑现群众餐饮样化饮品食必少吃城应该安排四型饮品食店(面积5米)营：奶茶甜品店家(港式甜品)营果汁等鲜榨饮料家(VC鲜榨)营卤味家(绝味鸭脖)营蛋糕点心家(利)满族种群需丰满饮食链条
4：快餐店考虑餐饮融合规划家西式快餐店营烤鸡披萨牛排意面等位置客流局限考虑牌快餐(肯德基麦劳)应该国成熟二线快餐进驻佳(德克士乡村基迈德思客)
6：风格装修规划：案面积2444方米规划三部分结合
精品餐饮部分810家家面积150方米200方米需面积超1600方米(根国餐饮研究等面积餐饮成活率高翻台率高商家面积求全什带手产品做精致口味保证会形成特色店特色店特色菜品餐量原材料批量购买制作物料成员成会降低形成良性循环商家顾客利
排挡部分：20家档口左右家操作间公面积约40 米公800方米左右(全国吃城均面积)
饮品食档口：四家家510方米40 方米
装修注意事项
第：准确定位严谨遵循规模目标客户群体装修突出特色茶文化结合装修凤凰茶城整体风味形成体
第二：突出性理念心甘情愿掏钱作吃城设计作家居设计家居甚亲情感觉温馨柔典雅活泼客美食城里感觉家温暖舒适
第三：实际出现单纯考虑美观性部功规划优先强调实性增加艺术性 第四：统筹安排第装修设计包括美食城总体规划设计室装饰设计机电道系统设计标志系统(VIS)设计理客户服务流程设计等项容系统统筹理
第五：谐理装修设计定深入吃城营方方面面项目档口厨房仓储店中店等功应该谐结合起设计
7：商家定位
：精品餐饮8—10家拟引进商家项目
快餐店(德克士乡村基迈德思客)
福建餐馆闽菜(考虑引进八闽菜馆闽泉福建饭店)
火锅(考虑口味重庆佳巴蜀崽天鹅等)
川菜(众口味价格低廉菜品保证)
湘菜(湘里家毛家湾洞庭湖)
烩面(郑州餐饮代表典烩面菜考虑肖记合记景祥烩面等)
助餐(考虑域原定价3050元中间涮烤)
鱼庄(特色鱼庄特色卖点酸菜鱼麻辣鱼等)
清真餐厅(较特点实力店)
流行特色餐饮两家：国餐饮潮流名店(焖锅鸡煲等)
二：饮品食
奶茶甜品店(港式甜品)
果汁等鲜榨饮料(VC鲜榨)
卤味家(绝味鸭脖)
蛋糕点心(利)
三：排挡品种
沙县吃蒸饺店众烩面焖面店快餐盒饭馄饨种包子种饼店麻辣烫串串香米线凉皮肉夹馍炒饭炒面饺子锅贴胡辣汤油条早点瓦罐汤热干面煎饼果子鸡蛋煎饼等全国名优吃家两三品种全场重复产品
8：装修开业
吃城考虑众原新建项设备系统办理种手续备案商户入驻前期策划宣传准备充分需时间约三月半年
9：运营理
加强业员素质教育
二 建立严格考核制度财务监
三 严食品卫生健全项制度
四 注重消防安全
五 实行末位退出机制
六 现场定位日常理
10：营销宣传
重视开业庆典宣传
二 推出会员积分充值优惠
三 广告活动常化
四 外围广告门头宣传片长换常新
五 注重季节饮食变化宣传
六 配合茶城项活动
11：风险(项目营风险会三方面运营中注意规避)
财务部理混乱
二 茶城市场成熟运营成功
三 政策市政影响抗力
12：运营团队简介
团队专业餐饮美食城策划运营团队陕西区运营美食城参运营独立运营美食城吃城商业步行街服装百货商场家理验完备运营技巧纯熟商家合作商信誉良相信通努力吃城建立成郑州东新餐饮亮点完善凤凰茶城业态广凤凰员工客商周边员提供安全舒心温馨餐环境区提供150左右业美食会吸引更客流反哺茶城营美丽凤凰家园起展翅高飞努力
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1：项目位置概况
美食城项目位河南省省会郑州市金水区陇海路未路交汇处凤凰茶城街中段路南建筑面积约2444方米高层商住楼层裙楼面北背南东西宽约100米南北宽约25米左右东西北面中间二楼步梯座(三座)
郑州河南省省会国家历史文化名城中国中部区重中心城市国家重交通枢纽郑州位河南省中部偏北黄河游古均交通塞素中国铁路心脏美誉口众中国东南西北文化交汇天南海北饮食综合中原文化代表美食汇聚素中原美食甲天说
凤凰台区西老城区东CBD双核双推左右逢源凤凰台村历史悠久古美丽富饶方凤台菏香郑州八景誉凤台仙凤凰台米作贡米年国家特征传说春秋战国时候凤凰落梧桐树鲁班伐桐树制七弦琴名
改建前凤凰城型城中村凤凰茶城凤凰台村改建凤凰城区二层商业面积建凤凰茶城建筑面积约7万方米倾力造茶品牌展示座茶叶器具茶家具交易茶文化推广仓储物流配送体型综合性茶叶商场建成目前国单体建筑面积茶文化广场中原区第三代茶城业态先驱代表
2：辐射区域商圈
凤凰台商圈建成凤凰茶城型商场(案西商业面积未进驻计划型商场郑州丹尼斯等等模式商业综合体)东型花卉市场70000方米已进驻东南500米型超市(永辉超市凤凰城店中国500强市公司营业面积18000方米)凤凰城写字间住户1000家家快捷酒店商业业态附13公里厨具市场建材城电器城等家市场南侧货站街物流仓储基等附居民案商圈辐射范围
3：客流服务象分析
市场属新兴市场尚未开业客流法准确测定根全国茶叶市场营情况分析茶叶市场属冷市场范畴客流远远差服装百货市场估算市场成熟日均流量40006000计算市场成熟市场业员1500左右写字间常驻办公员500左右住家户50008000左右附商业(含商场超市)员10000左右吃城附客流日常餐饮概率范围客流计算步行58分钟佳距离计算辐射500米800范围吃城客流辐射范围计算区吃城范围服务象约单餐：(根全国市场吃餐饮客流服务基准推断市场客流百分十市场百分三十写字间百分三十住家户百分二附工作员时客流百分十左右计算)吃城单餐服务象约20002500(市场成熟乐观估算)
4：案基情况
吃城项目位河南省省会郑州市金水区陇海路未路交汇处凤凰茶城街中段路南建筑面积约2444方米高层商住楼层裙楼面北背南东西宽约100米南北宽约25米左右东西北面中间二楼步梯座(三座)
案现新建楼盘裙楼现房毛墙毛工业电水抽风天然气系统预留入户门预装室设施全需新建抽风排烟系统新风系统消防系统电路系统排水系统天花板面墙面装饰门头店面餐饮设施全部配套新建装饰装修全部新建
吃城新建手续证项安评环评二消项工作全部办理
5：功定位
综述根周边环境业态客流等客观条件吃城功：吃城建成市场工作(含商场超市)员客流服务住家户客流附商圈员辅工作餐简单商务餐简单休闲餐饮综合餐饮服务体系
市场定位：中档工作餐精品商务餐住家聚潮流休闲餐饮水吧等
汇聚南北风味引领饮食先锋郑州名优特吃餐饮优质项目全部引进装修风格新鲜前卫消费者消费餐饮程中享受美食文化熏陶项目做成凤凰茶城亮点仅凤凰茶城客流美食吸引更客流凤凰茶城
四餐分化：
早餐：品种花色精致融合南北风味满足层次员需价格低廉方便工作员包携带单位：胡辣汤油条包子鸡蛋牛奶稀饭菜热干面肉夹馍凉皮饼煎饼水煎包鸡蛋灌饼羊汤米粉馄饨豆腐脑等做附全质量
中餐：分排挡精品餐饮两部分
排挡部分风味食堂食包均花色价格实惠满足工作员工员需：烩面拉面快餐盒饭菜炒饭砂锅饺子蒸面麻辣烫卤面等求：价格实惠速度快
精品餐饮：烩面餐厅川菜湘菜火锅助餐西式快餐土菜农家菜烤鸭店麻辣鲜香火锅风味特色餐饮等求：菜品精致店品重复价格实惠
晚餐：晚餐市场工作员班市场客流没附居住口排挡服务居家员员实惠精品餐饮家庭聚会型商务休闲餐饮产品服务位
夜市：夜市居家附流动口服务象突出休闲吃夜宵：烧烤串串麻辣烫火锅香辣虾海鲜包子等喜闻乐见夜市品种
特注意项目：
1：茶城营者福建居必须考虑家福建餐馆营闽菜福建海鲜(闽菜中国八菜系名菜佛跳墙盐水虾醉排骨等)福建吃：扁肉沙县吃面线糊肉粽福鼎肉片沙茶面福州鱼丸拌面春卷等顾市场营者口味市场增加异域风情卖点会吸引许品尝客流
2：中国名族国家郑州生活许***考虑少数民族饮食惯应家清真餐厅民族兄弟提供方便丰富吃城营品种考虑引进较特点实力清真餐厅
3：考虑现群众餐饮样化饮品食必少吃城应该安排四型饮品食店(面积5米)营：奶茶甜品店家(港式甜品)营果汁等鲜榨饮料家(VC鲜榨)营卤味家(绝味鸭脖)营蛋糕点心家(利)满族种群需丰满饮食链条
4：快餐店考虑餐饮融合规划家西式快餐店营烤鸡披萨牛排意面等位置客流局限考虑牌快餐(肯德基麦劳)应该国成熟二线快餐进驻佳(德克士乡村基迈德思客)
6：风格装修规划：案面积2444方米规划三部分结合
精品餐饮部分810家家面积150方米200方米需面积超1600方米(根国餐饮研究等面积餐饮成活率高翻台率高商家面积求全什带手产品做精致口味保证会形成特色店特色店特色菜品餐量原材料批量购买制作物料成员成会降低形成良性循环商家顾客利
排挡部分：20家档口左右家操作间公面积约40 米公800方米左右(全国吃城均面积)
饮品食档口：四家家510方米40 方米
装修注意事项
第：准确定位严谨遵循规模目标客户群体装修突出特色茶文化结合装修凤凰茶城整体风味形成体
第二：突出性理念心甘情愿掏钱作吃城设计作家居设计家居甚亲情感觉温馨柔典雅活泼客美食城里感觉家温暖舒适
第三：实际出现单纯考虑美观性部功规划优先强调实性增加艺术性 第四：统筹安排第装修设计包括美食城总体规划设计室装饰设计机电道系统设计标志系统(VIS)设计理客户服务流程设计等项容系统统筹理
第五：谐理装修设计定深入吃城营方方面面项目档口厨房仓储店中店等功应该谐结合起设计
7：商家定位
：精品餐饮8—10家拟引进商家项目
快餐店(德克士乡村基迈德思客)
福建餐馆闽菜(考虑引进八闽菜馆闽泉福建饭店)
火锅(考虑口味重庆佳巴蜀崽天鹅等)
川菜(众口味价格低廉菜品保证)
湘菜(湘里家毛家湾洞庭湖)
烩面(郑州餐饮代表典烩面菜考虑肖记合记景祥烩面等)
助餐(考虑域原定价3050元中间涮烤)
鱼庄(特色鱼庄特色卖点酸菜鱼麻辣鱼等)
清真餐厅(较特点实力店)
流行特色餐饮两家：国餐饮潮流名店(焖锅鸡煲等)
二：饮品食
奶茶甜品店(港式甜品)
果汁等鲜榨饮料(VC鲜榨)
卤味家(绝味鸭脖)
蛋糕点心(利)
三：排挡品种
沙县吃蒸饺店众烩面焖面店快餐盒饭馄饨种包子种饼店麻辣烫串串香米线凉皮肉夹馍炒饭炒面饺子锅贴胡辣汤油条早点瓦罐汤热干面煎饼果子鸡蛋煎饼等全国名优吃家两三品种全场重复产品
8：装修开业
吃城考虑众原新建项设备系统办理种手续备案商户入驻前期策划宣传准备充分需时间约三月半年
9：运营理
加强业员素质教育
二 建立严格考核制度财务监
三 严食品卫生健全项制度
四 注重消防安全
五 实行末位退出机制
六 现场定位日常理
10：营销宣传
重视开业庆典宣传
二 推出会员积分充值优惠
三 广告活动常化
四 外围广告门头宣传片长换常新
五 注重季节饮食变化宣传
六 配合茶城项活动
11：风险(项目营风险会三方面运营中注意规避)
财务部理混乱
二 茶城市场成熟运营成功
三 政策市政影响抗力
12：运营团队简介
团队专业餐饮美食城策划运营团队陕西区运营美食城参运营独立运营美食城吃城商业步行街服装百货商场家理验完备运营技巧纯熟商家合作商信誉良相信通努力吃城建立成郑州东新餐饮亮点完善凤凰茶城业态广凤凰员工客商周边员提供安全舒心温馨餐环境区提供150左右业美食会吸引更客流反哺茶城营美丽凤凰家园起展翅高飞努力
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