xx项目行性分析报告
1 项目总
（）项目背景
项目：成标准总件厂厂房
项目位置：成市xx三环路侧羊犀立交桥
项目开发背景：成标准总件厂厂房位三环路侧立交桥成标准总件厂生产厂区迁移处土商业开发
（二）承担行性研究单位
成**投资顾问限公司
（三）研究工作
根政府关部门政策规划（xx规划情况高新西区规划情况）委托书述文件相应法律法规编写项目行性研究报告
二项目投资环境市场研究
（）市场宏观背景
1全国投资环境
国家信息中心刚刚发布2003年济预测报告中指出年国投资继续保持较高增长速度预计全社会固定资产投资增长16左右GDP增长达8介绍房产投资回落幅度预计2003年全国房产投资增幅25左右2002年回落回落幅度会原投资体制改革进步深化投资环境继续改善市场准入方面2003年国家继续清理现行投资准入政策明确划分鼓励允许限制禁止类政策时体现国民遇公竞争原破制界限部门垄断区封锁融资体制方面逐步建立适应民间投资需层次金融体系完善中企业信贷担保体系税收优惠政策方面企业投资国家鼓励发展行业部分抵免企业税实业投资全额部分抵免相应税加强规范化理正确引导服务国政府继续深化行政审批制度改革市场济中运行成尤交易成幅度降
2 ２００３年半年全国房产开发投资情况
开发投资继续高速增长
2002年全国房产开发完成投资773642亿元增长219高期固定资产投资增长速度58百分点占期固定资产投资重179年半年房产继续保持强劲发展势头全国累计完成房产开发投资381681亿元较年期增长340高期固定资产投资增幅12百分点占期固定资产投资重253中东中西部区增幅分292559456中西部区增幅高东部中12区增幅超50
年半年商品住宅开发完成投资285679亿元增长280占商品房投资678（中济适住房完成投资22766亿元增长226占商品住宅投资重88）办公楼投资完成17721亿元增长279占重46商业营业房完成投资45857亿元增长500占重120东中西部区商品住宅开发完成投资增长分247477345中部区商品住宅开发投资略高东西部区
销售情况良
年半年全国商品房市场需求继续保持旺盛态势全国商品房销售额210177亿元增长448中：销售191602亿元增长468占重912
商品房空置面积增幅较
2002年商品房空置面积2001年净增129059万方米中空置时间年净增30245万方米占竣工总量146空置年住宅写字楼商业营业房增长速度分3651224东中西部增幅分61257332中西部区增幅较高期竣工面积增幅中西部区增长较快原基数较原增幅扩隐含着潜市场风险
年半年趋势持续仅15月份全国商品房空置面积增长92中商品住宅空置面积增长100
价格稳中升
2002年全国商品房均销售价格2291元方米增长292中：商品住宅销售价格2130元方米增长300半年商品房销售价格增幅明显高半年国家统计局城调队35中城市调查显示2002年商品房价格涨37土交易价格涨69房屋租赁价格涨08房价涨幅度远远低居民支配收入增幅
2003年半年商品房销售价格2424元方米增长54中东中部区价格涨幅较高
21区商品房销售价格程度升4区涨幅20分：青海396湖南257浙江237陕西233
9区商品房销售价格程度降分：新疆120河北116四川44广西404北京37云南24辽宁20蒙古07贵州04
3成市投资宏观背景
房产开发投资规模继续扩半年商品房建规模达17584万方米增长27房产开发投资966亿元增长352中住宅投资686亿元增长268
项目成投资增长拉动力15月全国城镇500万元项目统计情况超1亿元项目13028占全国全部城镇500万元施工项目数226完成投资5262亿元占全国全部城镇500万元施工项目完成投资654
商品房销售继续保持良势头半年房产投资快速增长时全国实现商品房销售额2102亿元增长448高期投资增速108百分点中销售1916亿元增长468销售面积8672万方米增长374
新开工规模迅速扩半年全国房产开发城乡集体体投资外新开工建设项目51876增加9657新开工项目计划总投资16921亿元增长705半年施工项目数达94661增加11915施工项目计划总投资73596亿元增长262
资金位情况良半年国济类型投资累计位资金18411亿元增长474期投资增速高146百分点中国家预算资金增长127国贷款增长559利外资增长441筹资金增长512
4成17月房产开发统计
成市统计局获悉7月成房产开发继续保持迅速发展势头1－7月累计完成开发投资11698亿元增长331中住宅投资8692亿元增长307写字楼投资523亿元增长18倍商业营业房投资1329亿元增长367
1~7月成商品房建规模期扩425万方米总量达191812万方米增长284％中写字楼开发规模达5853万方米增长355％增长速度超商品房商业营业房商品房销售方面
7月呈现出良势头发展潜力1~7月成市累计销售商品房32523万方米期增加销售4877万方米增长175实现商品房销售额6498亿元增长182％喜月开始商品房空置初步抑制7月末超年期空置房面积7875万方米六月末仅新增397万方米
成市统计局获悉7月成房产开发继续保持迅速发展势头1－7月累计完成开发投资11698亿元增长331中住宅投资8692亿元增长307写字楼投资523亿元增长18倍商业营业房投资1329亿元增长367
1~7月成商品房建规模期扩425万方米总量达191812万方米增长284％中写字楼开发规模达5853万方米增长355％增长速度超商品房商业营业房商品房销售方面7月呈现出良势头发展潜力1~7月成市累计销售商品房32523万方米期增加销售4877万方米增长175实现商品房销售额6498亿元增长182％喜月开始商品房空置初步抑制7月末超年期空置房面积7875万方米六月末仅新增397万方米
5区域发展前景预测
城西房产市场发展前景分析
A城西风水宝成说城西成历史文化保护区风景旅游区杜甫草堂青羊宫文化公园永陵等风景名胜区清水河摸底河两条水系年发掘金沙遗址构成城西独特文景观造城西房产开发独川西民居特色年城西房产开发热潮充分说明点
B城西三环房产开发已初步形成xx金沙双楠成灌路浣花风景区光华路清水河等七版块争锋局面锦城苑齐力花园置信逸花园金房苑浣花溪山庄成花园会花园成七版块代表
C城西邻高新西区年三利消息成温路建成高速公路外环路路段封闭收费二光华道开工建设三整治清水河城西发展快温江郫县快会成连接起明年城西三环路外开发升温
D充满生机活力市总停运动着中流迁移活跃素成城西流变迁特征？调查表明城西初现中产痕迹中产逐步城西拢鸟瞰成住宅格局三环路城南城西集中成住宅区总量
70％城南观念中富区棕北棕南代表形成桐梓林区更富中富城西天府广场圆心城西南双楠居住区城西北花居住区分起点止点形成扇形状居住带居住带已形成双楠居住区抚琴居住区白果林居住区青羊居住区等相成熟居住区余建居住区
E整城西住宅中层建筑建筑密度低口密度相低绿化率高区环境相较商业配套完善失居家日子理想场旧居住区正兴建居住区中城西新楼盘格调造市民买起高品质住宅方面保持城西整体川西建筑风格保持区域建筑特色方面新建区中楼盘定位中高档住宅种定位疑中产标签
F金牛区获悉城西北济圈规划方案正式出台中3条新改造干道组建3道新型产业带成济圈骨架预计5年城西北济圈基建成
川陕路：重塑川西古镇 解放北路—驷马桥段道路两侧发展精品饰材市场天回段发展农工机械产品销售市场带等时建设充满天回古镇文化氛围特色城镇形成居民住宅休闲旅游协发展沙西线：造花卉世界 二环路—金府路段两侧发展餐饮服务休闲娱乐等金府路西府河两侧发展集花卉培育销售观光体现代生态农业观光带成灌路：建成石材城 金牛宾馆东发展中高档居民住宅金牛宾馆西高标准建设金府石材城成成现代化石材贸易专业销区
届时位城西北3产业片区———金牛高科技产业开发区会展商务区药品配送中心区通新型产业形成城西北新亮点
城西房产市场发展趋势
然环境生活环境文环境非常适合居住区域成市房产理局关调查显示购房需求消费者中39．3％选择城西购房例高出富区称城南9百分点远远高城东城北
古成居住城西特偏爱加道路交通条件日趋改善更选择住城西城西xx周边楼盘仁成力
羊西片区居住环境强商业配套环境：
成市黄金旅游通道xx房产项目聚集较方城西先成熟区域年锦城苑造城西高档社区举成功xx成高档楼盘云集高层电梯公寓墅项目绿杨新村江南味园林德意馨苑德式园林环境设计锦城花园名贵树木营造营养村御花园欧式建筑成更选择成没新兴区域xx般夜间感觉灯红酒绿现xx房产业拉动介入成高档消费场消费会需求xx房产业餐饮业某种程度相互满足令代位
C新住宅正加速中产拢博瑞房产高频房产武海置业托普集团等百亩土开发倾力造新成生活样板区形成西区片繁荣景象调查报告显示：购房方位倾城西选择城西者 378％城南 25％城北 22％城东 152％问购房目时 906％调查象选择改善居住环境城西新楼盘业整体构成状况清晰认识目前家楼盘进行摸底蜀风花园城北丽苑等摸底显示该区业年收入基 6万元 20万元间职业业构成结构：金融业 78％外企 56％体户 15％职业理 3％特殊职业 116％ 57％业积蓄基础较中年买房者出新济正崛起部分高收入精英阶层已成城西居住群流
（二） 区域市场分析
1供分析
通历年城西房产开发情况较趋势：
A社区规模化
规模化城西特色少数楼盘 100亩外余 100亩成花园蜀风花园城甚达千亩 2000年成花园率先进入城西块领紧接着置信实业武海置业博瑞房产万博置业天邑房产天合房产中房集团等批实力开发商陆续进入
B社区题化
城西作成起新贵年发展迅猛加政府部门意识配合片区企业加快金沙光华开发建设城西原餐饮优势城西已成中产代言成成张闪亮名片片区品牌发展商显然意造整城西社区题迅速崛起出
时光意生活博瑞·市花园造市文化社区外更提出健康快乐文明时尚新市生活典范
C社区生态化
原金沙公园杜甫草堂加起秀清水河市政公园城西绿化更台阶浣花公园落成次城西生态环境添浓墨重彩笔片区率先出绿色生态住宅锦城豪庭城西绿色生态响旗号紧接着楼盘尾御花园草堂春置信·金沙园博雅庭韵中华家园齐力花园成花园等等名盘分生态绿化具特色毗邻金沙公园置信·金沙园川西民居风格引入水景结合社区绿化精心勾勒出清水河边亲水家园成花园社区 7题园林 7景观河滨公园 1中心文化广场 09容积 6％绿化率（含河滨公园）构筑天然氧吧中华家园家带北美风情尖屋顶维利亚花园区切始终中产阶层眼球牢牢抓住
D社区景观化
园林水景植物建筑构成城西社区道道精彩风景线成花园通水植物雕塑建造 9题公园市水乡———置信·金沙园通水景雕塑环境设计塑造园林水景健康水景休闲水景三题蜀风花园城通名贵植物社区划分兰苑竹苑菊苑梅苑桂苑 5具特色现代川西民居区……
E价格呈升趋势世纪80年代末90年代末十年时间城西住宅青羊区安居型锦城苑代表康居型转变房价666元方米路扬高2500元—3000元方米
F投资价值高着高新西区规划出台清水河治理金沙遗址公园规划修建城西房产开发变异常火暴土升值特xx带餐饮娱乐知名xx成熟配套浓厚商业气氛成投资乐土
G户型趋康型城西早期开发少安居户型套二套三新开发项目进行充分市场调查基础户型设计趋康型
I城西售楼盘综合状况目前城西售楼盘72总建筑面积3135908m2中电梯住宅1173970m2占3744层住宅1225707m2占3909营业房190554m2占608综合均价327744元m2中电梯住宅均价294359元m2层住宅均价330858元m2营业房均价
51339元m2
2需求分析
需求特点
A城西房产需求市场城西目前120专业市场众营餐饮娱乐体户造出量富外高新西区企业定位电子信息生物医药等高新技术产业里工作般高学历士目前高新西区企业引进员博士生研究生占例高较高收入较高消费力会新生活方式般愿进城会工作周围生活休息带动带消费改变带住宅消费方式
B效购买力充足城西新济产业工白领商高校教师收入高稳定年积蓄着城西口增济进步发展业机会增加居民生活水提高住房消费支出进步增
C投资城西升值潜力城西目前房价处中等水着宏观政策支持高新西区工业园区建立成灌高速建通温江郫县济互动发展城西房产具较升值潜力
需求构成
A成中等收入层购房力包括新济产业工白领高校教师商等
B郊区居民城西房价高郊区完善配套优质环境交通便捷购物方便越越郊区城西齐
C外蓉员城西城南消费者构成情况外消费者具购买潜力包括外蓉商员外机构驻蓉办事处职员三资企业外员
D房产投资者相跌宕起伏充满投机风险股票市场房产具低风险保值增值性强等特点具投资价值城西房产巨发展潜力投资者更会忽视
3竞争分析
城西目前售楼盘总开放规模约320万方米高城东城南总开发规模价格25003200元方米间高城东低
城南均价格水建筑形态高层高层户型康型三室四室110260方米
xx售楼盘情况表（见附表1）
4xx消费认度典型物业调查
通城西居民机调查出选择xx8完美理：
■吃xx安逸住xx舒服
■历代贵住城西住城西xx贵中贵
■想赚钱住城西城西120余专业市场餐饮娱乐火爆异常市场总成交额百亿元够赚零头够
■成喜欢喝茶住xx三步茶坊五步茶楼圣淘沙水景湾便选家品位
■许钱想长命百岁选择城西尤xx里成市天然氧吧天早呼吸新鲜空气
■家庭需营周末领着妻子心肝宝贝开着奥拓车场家庭蜜月里江堰青城山西岭雪山方便路没红绿灯
■周末休闲花十块钱xx找家农够味农家乐耍天吃完包
■24时进行底夜猫子喜欢带闲逛沉醉里夜晚闪烁霓虹灯营造出市情调里24时营业情吧休闲中心娱乐场
具体典型物业调查见附表：xx售楼盘销售价格表见附表2
xx售楼盘物业构成表见附表3
城西售楼盘综合情况表见附表4
成市xx住宅市场消费者调查
5市场分析关结
H 项目位成市xx中xx成新兴知名餐饮条街气非常旺成市条黄金旅游通道着高新西区建设已初具规模成灌高速建设专业市场发展壮城西带已越越显示出发展潜力项目城西生态绿化角度营造天然绿色氧吧区真正绿色生态圈融体城西年新建楼盘档次价格规模中高档次项目作进者进入中高楼盘市场
I 消费者xx住宅产品蕴含较强烈潜购买欲
J 费者xx生活价值具备较高选择性认知xx年住宅开发骤热餐饮休闲济推动整体宣传力度加强消费者广度层面悠闲性增值潜力风水等特征形成较高认率
K 线整体生活环境发展均衡消弱该区域住宅产品消费者潜购买欲转变现实购买行市场性发展均衡存形象统生活配套外显消费者评价生活舒服
三项目分析评价
（）块解析
1交通条件
区域交通道路网络较完善54路305路100路等公交车郊区中巴车均区域紧邻项目三环路更交通快速通道
2现状况
项目占约48亩整体形较方正势坦现土厂房厂家租
3水电气保障
着年城西房产量开发市政基础设施断修建完善城西水电气网络根改善区域硬件软件构建极力保障
4规划限制条件
然长期规划限制制约城西房产开发忽略素根政府类规划方案针项目处位置规划局进行解基控规求：
A建筑高度40m
B项目总体绿化应30％
C项目容积率12
W 项目建筑间距12
（二）项目SWOT分析
1优势分析：
区域位城西xx三环路立交桥紧三环路交通极便利时周围然景观生态环境极佳
xx区域生活交通公交等基配套较完善社区成熟度高
xx区域市民心中认度高
区域教育配套设施完善业子女求学问题解决
2劣势分析：
立交桥噪音居住定影响
项目现厂房需拆迁会开发周期增长
项目周围形象佳需进步改善
项目xx干道具商业氛围项目销售会带定影响销售回款定压力
3机会分析：
高新西区直接推动城西房产业发展作省市号工程———高新西区发展迅速两年吸引量资金科研项目科技生活社区配套设施服务需求日俱增特外企营理者更需环境优美设施完善服务良高档生活社区
项目周边开发项目更具开发开发机会
项目旁边住宅项目正开发够提升项目形象消费者认度项目周边环境定改善市场定推动作
4威胁分析：
黄忠区xx定土未开发项目存较潜竞争者
区域楼盘建筑然景观达高品质消费者区域住宅较挑剔项目产品定位带难度
区域部分楼盘会分流案客户
（三）项目环境评价
项目位xx成熟板块时着城西科学合理规划实施基础设施断完善项目开发提供便捷交通配套设施良保障文生态环境提升年城西房产开发量出现量高档楼盘提升区域整体形象消费者心中认度较高综概述项目开发具良市场环境成熟市场较市场需求竞争激烈总讲定位准确开发项目开发商创造良济效益社会效益环境效益
四市场定位方案评价
（）项目开发方案：
根城西房产现市场状况区域控规求结合项目实际特性状况项目开发商业项目提出开发方案：
方案：居住住层住宅区
开发居住中档层住宅区项目开发形式6跃7层砖混结构围合成现代建筑风格生态居住区建筑立面部环境进规划设计营造出特色区户型错层层
方案具体设想：
1 项目规划布局
项目规划布局遵循传统民居街巷院围合式格局
2 项目建筑设计
建筑立面强调突出川西民居文化底蕴意境建筑材质选环保建材着力表现然色泽纹理美观风格造型趋谐统淡雅明快色调勾勒出民居文化特点成符合域文化涵具时代特色理想家园创造出新川西民居建筑风格外量采环保型新技术新工艺新产品新设备限度降低建筑环境污染破坏
3 项目户型设计
充分考虑现代居家理念采砖混结构设计层数6跃7层楼层两户家
复式层高39米３米充分考虑居室通风采光干湿动静分区面积百余米三百米层错层跃层复式等户型进行合理搭配充分满足中等收入家庭居家求户客厅卧室甚跃层层顾生态环境享开间51米宽阔客厅空中露台相连通两道13米高楼梯活跃室空间
4 项目环境设计
区环境喷泉叠水建筑品绿化镶嵌组成充分体现然谐交融突出浓厚川西民居特色设计空中花园住户身户样感受生态美景花鸟鱼虫乐趣
5 项目配套
建层室区公配套设施停放车辆区机动车行驶篮球场游泳池等健身设施配套会安全消防系统等
6 物业服7 务
常规服务外导入性化物家政服务项目避免干扰业生活私密性舒适度前提设置保姆钟点工服务老幼托服务家器具维修服务等
7 项目客户定位
二次置业中等收入者
方案二：居住高层电梯公寓
开发居住12层单元式框架结构中档电梯公寓考虑中心面修建生态休闲广场室外面修建绿色植物走廊力营造区部环境建筑立面特色
方案二具体设想：
1 项目规划布局
项目规划布局采矩形围合式格局中间中庭休闲广场配套
2 项目建筑设计
建筑外观采线流畅色彩明快现代建筑风格石材高档面砖装饰外墙塑钢飘窗设计彰显高档生活品质建筑层数12层单元式框架结构中档电梯公寓层两户
3 项目户型设计
户型设计充分满足中高收入层居家求力户型
120m2200m2三室两厅四室三厅错层层户设置外飘式窗台延景入室户型空间采通透式空间运移动式隔墙分隔达空间完全互动充分考虑居室通风采光干湿动静分区
4 项目环境规划
区规划设计绿色草坪广场喷泉景观游泳池流动水渠园艺品体育设施童游戏乐园银杏榕树茶花等名贵树组合成休闲广场突出绿意生态健康致等特色
区四周设计流动水渠潺潺溪流围绕区四周居家环境更富桥流水家生动意境绿色环境铺排间设置健康通道满足业晨练家散步需
5 项目配套
建层室物配套停放车辆修建健身馆棋牌馆乒乓球馆桌球馆功厅家政服务中心等项康体设施全面配套
安全系统：户配置红外线防盗报警系统电视监控系统单元讲系统24时保安巡逻
供电系统：户设配电箱10A（40A）15A(60A)新型电表设计电负荷标准层6000W跃层8000W六回路供电方式
电讯电视：户直播电话户两门三电话接口户电视插座三
网络系统：户均设internet宽带网络系统接口
消防报警系统：层均设消火栓系统室设专消防水池屋顶专消防水箱消火栓配钮接入消防中心实现防火安全性性三表远程抄送系统
7 物业服务
常规物业服务外导入性化物家政服务项目避免干扰业生活私密性舒适度前提设置保姆钟点工服务老幼托服务家器具维修服务等
8 项目客户定位
二次置业中高收入者
（二）投资估算
1项目土成测算
项目土价格95万元亩测算
土成土价格×土面积95×484560（万元）
项目测算开发技术参数
方案：
总占面积 48亩
建筑面积57600m2
绿化率 ≥30％
容积率 18
建筑高度≧40m
建筑层数 6跃7
方案二：
总占面积 48亩
建筑面积83200m2
绿化率 ≥30％
容积率 26
建筑高度≧40m
建筑层数 12层
2项目建安成估算
方案1：
项目5跃6层框架结构基础估算
建安成600元M2 （见附表51）
方案2：
项目体12层框架结构基础估算
建安成９００元M2 （见附表52）
3项目分项投资估算
项目总投资估算
方案1：单位综合成：１８８３元M2
项目总投资：10844（万元）（见附表51）
方案2：单位综合成：２０６０元M2
项目总投资：17141（万元）（见附表52）
4项目销售收入估算
方案1：总建筑面积 57600m2 单价2３00元m2
项目销售收入57600*230013248万
方案2：总建筑面积 83200m2 单价2500元m2
项目销售收入83200*250020800万
5项目利润利润率估算
方案1： 项目利润13248108442404万
项目税利润率项目利润项目投资总额*100
240410844*10022
方案2：项目利润20800171413659万
项目利润率项目利润项目投资总额*100
365917141*10021
6项目税利润利润率分析
项目税利润
项目税收费根项目销售收入57计算
方案1：税收费项目销售收入*5775514万
项目利润项目销售收入项目总投资税收费164886万
方案2：税收费项目销售收入*5711856万
项目税利润项目销售收入项目总投资税收费24734万
项目税利润率分析
方案1：项目税利润率项目税利润项目投资总额*100
16488610844*10015
方案2：项目税利润率项目税利润项目投资总额*100
2473417141*10014
五方案评估选取
（）项目开发方案较：
项目
优点
缺点
方案
a 居环境较优越
b 总体投入相较少
c开发周期较短
a 区域b 类物业较c 竞争激烈
b达土开发利润化求
c区域楼盘价位较高竞争力弱
d户型分隔布局定限制
e项目身形象起提升作
f获利润
g营造环境
方案五
a 区域消费群电梯公寓需求较
b 中等收入者区域中高楼盘认度
c 够提升项目身形象
d 容易进行户型布局特色环境设计
e 获更利润
a 环境设计营造较难度
b 区域c 类物业较d 竞争激烈
e 需花量精力项目进行包装宣传
d开发周期长资金投入较
财务测算较：
分析：
1 绝利润2 方案二方案８２４５４万3 元（方案164886万4 元5 方案二24734万6 元）
7 利润率8 方案方案二相（方案
22％方案二21％）
（二）方案选取建议
2种方案综合结合风险较利润较原建议项目采第二种开发方案
采种开发方案具优势：
A高层电梯公寓城西市场较成熟消费者认度高进入市场容易
B高层电梯公寓售价高总体利润价值
C开发形式高层土利率高
D容易营造特色环境建筑布局获更利润显示更高档次
E整项目投入资金量少金融融资性加难度减少
财务指标言方案二绝利润相较高具较高济效益利润率方案二方案相
针优势方案具较强操作性操作空间收益言收益相较开发难度较属操作性较强开发方案
（三）项目定位
项目定位：通面方案较利润较风险较原项目定位纯居住型中档高层电梯公寓开发形式12层单元式框架结构建筑具较部环境鲜明建筑特色生态居住区区域造高档次生态居住区
六项目开发进度安排资金筹措
（）开发周期
方案项目立项拆迁竣工交验产权办理需时间
18月
（二）开发阶段周期安排
工作项目
时间（月）
备注
立项
05
初规设计
05
报规
05
项目施工图设计
2
期项目拆迁
报建
2
期项目拆迁
项目土建施工
４
项目室安装
２
项目外装
2
项目室外安装环境
１
竣工交验
05
项目产权办理
1
合计
1４
（三）资金筹措
整项目开发资金源三方面：
中：开发商资金４３８０万元
项目土银行抵押贷款２８２１万元
销售期销售回款１１４４５万元
（四）投资计划
（见附表6）
七销售营收入预测
（）电梯公寓销售收入估算
电梯公寓2500元m2计算：
项目销售收入83200*250020800万
（二）项目销售回款计划
（见附表7）
（三）财务部收益率
财务部收益率根现金流量表（见附表8）计算出方案财务部收益率
924 现金流量表中基准收益率取67月计算
八风险分析回避手段
（）开发风险评测
1灵敏度测算
项目投资利润率影响较投资额售价开发成三影响投资利润率素作敏感性分析
（见附表9）
附表四见售价变化利润率影响两素变化利润率影响较项目考虑销售进度作目标销售利润作目标关重表中出方案具定抗风险力绝利润高具定市场风险
2项目盈亏衡点分析
项目盈亏衡点总固定成1（单位变动成单位销售价格）
1443700001（3002500）
1640568（万元）
计算见项目销售回款达1640568万元约总回款20800万元7887时项目达盈亏衡项目总体定风险
（二）项目市场风险回避
1项目市场风险
市场风险指市场供求关系市场资源条件市场购买力水市场消费偏竞争手状况发生变化金融市场劳动力市场原料市场中介服务市场类物业竞争市场等市场环境变化带风险现房产市场竞争日益激烈环境项目市场风险体现：
A项目竞争B开发周期长成控制严开发成增加利润降低项目重点考虑严格控制开发周期开发成
2 项目市场风险控制
A工期
首先科学方法编制工程进度计划充分考虑正常雨季恶劣天气情况工期量受正常天气环境影响次理工夫严格工程进度计划进行施工聘请具良业绩监理公司项目进行监理
B投资决策
层决策机构决策项目发展起着关键作项目前期阶段市场调查更市场信息基础做出决策部门密切留意踪市场动态做阶段市场预测时调整策略避免公司项目决策滞降低投资风险减少必损失
（三）项目风险
风险包括：政策风险然风险营风险信风险等包括风险
1 项目现厂房2 拆迁遇困难户3 预见拆迁困难4 会加长项目开发周期
5 控规条件改变6 会影响项目前期定位开发
7 项目身环境营造8 位9 会影响项目包装销售
10 11 预见风险
现成样房产市场述风险项目会造成太影响
九行性研究结建议
（）项目评价
1济效益评价
通财务评价项目具定济性
2社会效益评价
项目三环路立交桥区域市政配套建设道路绿化改造提供优越建设条件改善周边居民生活环境更重成市三环路发展做出较贡献整方案具良社会效益
3环境效益评价
项目注重建筑里面环境规划设计合理进行绿化安排交通体系创造出环境优美高品质楼盘项目具良环境效益
（二）行性研究结
综述根市场分析财务分析项目开发纯居住性高档居住区行够开发商创造较济效益社会效益环境效益具较强抗风险力
（三）项目运作建议
根项目定位建议项目应重点建筑立面区部
环境规划造出身特色建筑形式言考虑建筑立面顶面造型外墙饰材塑造建筑题特色户增添空中花园提升建筑档次感部环境应结加强区植物景观特色化空间分布实化提升项目品质创造特色
期营理应引入优秀物业营理公司采科学专业高效营理销售招商项目成功运作起关键推动作
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xx项目行性分析报告
1 项目总
（）项目背景
项目：成标准总件厂厂房
项目位置：成市xx三环路侧羊犀立交桥
项目开发背景：成标准总件厂厂房位三环路侧立交桥成标准总件厂生产厂区迁移处土商业开发
（二）承担行性研究单位
成**投资顾问限公司
（三）研究工作
根政府关部门政策规划（xx规划情况高新西区规划情况）委托书述文件相应法律法规编写项目行性研究报告
二项目投资环境市场研究
（）市场宏观背景
1全国投资环境
国家信息中心刚刚发布2003年济预测报告中指出年国投资继续保持较高增长速度预计全社会固定资产投资增长16左右GDP增长达8介绍房产投资回落幅度预计2003年全国房产投资增幅25左右2002年回落回落幅度会原投资体制改革进步深化投资环境继续改善市场准入方面2003年国家继续清理现行投资准入政策明确划分鼓励允许限制禁止类政策时体现国民遇公竞争原破制界限部门垄断区封锁融资体制方面逐步建立适应民间投资需层次金融体系完善中企业信贷担保体系税收优惠政策方面企业投资国家鼓励发展行业部分抵免企业税实业投资全额部分抵免相应税加强规范化理正确引导服务国政府继续深化行政审批制度改革市场济中运行成尤交易成幅度降
2 ２００３年半年全国房产开发投资情况
开发投资继续高速增长
2002年全国房产开发完成投资773642亿元增长219高期固定资产投资增长速度58百分点占期固定资产投资重179年半年房产继续保持强劲发展势头全国累计完成房产开发投资381681亿元较年期增长340高期固定资产投资增幅12百分点占期固定资产投资重253中东中西部区增幅分292559456中西部区增幅高东部中12区增幅超50
年半年商品住宅开发完成投资285679亿元增长280占商品房投资678（中济适住房完成投资22766亿元增长226占商品住宅投资重88）办公楼投资完成17721亿元增长279占重46商业营业房完成投资45857亿元增长500占重120东中西部区商品住宅开发完成投资增长分247477345中部区商品住宅开发投资略高东西部区
销售情况良
年半年全国商品房市场需求继续保持旺盛态势全国商品房销售额210177亿元增长448中：销售191602亿元增长468占重912
商品房空置面积增幅较
2002年商品房空置面积2001年净增129059万方米中空置时间年净增30245万方米占竣工总量146空置年住宅写字楼商业营业房增长速度分3651224东中西部增幅分61257332中西部区增幅较高期竣工面积增幅中西部区增长较快原基数较原增幅扩隐含着潜市场风险
年半年趋势持续仅15月份全国商品房空置面积增长92中商品住宅空置面积增长100
价格稳中升
2002年全国商品房均销售价格2291元方米增长292中：商品住宅销售价格2130元方米增长300半年商品房销售价格增幅明显高半年国家统计局城调队35中城市调查显示2002年商品房价格涨37土交易价格涨69房屋租赁价格涨08房价涨幅度远远低居民支配收入增幅
2003年半年商品房销售价格2424元方米增长54中东中部区价格涨幅较高
21区商品房销售价格程度升4区涨幅20分：青海396湖南257浙江237陕西233
9区商品房销售价格程度降分：新疆120河北116四川44广西404北京37云南24辽宁20蒙古07贵州04
3成市投资宏观背景
房产开发投资规模继续扩半年商品房建规模达17584万方米增长27房产开发投资966亿元增长352中住宅投资686亿元增长268
项目成投资增长拉动力15月全国城镇500万元项目统计情况超1亿元项目13028占全国全部城镇500万元施工项目数226完成投资5262亿元占全国全部城镇500万元施工项目完成投资654
商品房销售继续保持良势头半年房产投资快速增长时全国实现商品房销售额2102亿元增长448高期投资增速108百分点中销售1916亿元增长468销售面积8672万方米增长374
新开工规模迅速扩半年全国房产开发城乡集体体投资外新开工建设项目51876增加9657新开工项目计划总投资16921亿元增长705半年施工项目数达94661增加11915施工项目计划总投资73596亿元增长262
资金位情况良半年国济类型投资累计位资金18411亿元增长474期投资增速高146百分点中国家预算资金增长127国贷款增长559利外资增长441筹资金增长512
4成17月房产开发统计
成市统计局获悉7月成房产开发继续保持迅速发展势头1－7月累计完成开发投资11698亿元增长331中住宅投资8692亿元增长307写字楼投资523亿元增长18倍商业营业房投资1329亿元增长367
1~7月成商品房建规模期扩425万方米总量达191812万方米增长284％中写字楼开发规模达5853万方米增长355％增长速度超商品房商业营业房商品房销售方面
7月呈现出良势头发展潜力1~7月成市累计销售商品房32523万方米期增加销售4877万方米增长175实现商品房销售额6498亿元增长182％喜月开始商品房空置初步抑制7月末超年期空置房面积7875万方米六月末仅新增397万方米
成市统计局获悉7月成房产开发继续保持迅速发展势头1－7月累计完成开发投资11698亿元增长331中住宅投资8692亿元增长307写字楼投资523亿元增长18倍商业营业房投资1329亿元增长367
1~7月成商品房建规模期扩425万方米总量达191812万方米增长284％中写字楼开发规模达5853万方米增长355％增长速度超商品房商业营业房商品房销售方面7月呈现出良势头发展潜力1~7月成市累计销售商品房32523万方米期增加销售4877万方米增长175实现商品房销售额6498亿元增长182％喜月开始商品房空置初步抑制7月末超年期空置房面积7875万方米六月末仅新增397万方米
5区域发展前景预测
城西房产市场发展前景分析
A城西风水宝成说城西成历史文化保护区风景旅游区杜甫草堂青羊宫文化公园永陵等风景名胜区清水河摸底河两条水系年发掘金沙遗址构成城西独特文景观造城西房产开发独川西民居特色年城西房产开发热潮充分说明点
B城西三环房产开发已初步形成xx金沙双楠成灌路浣花风景区光华路清水河等七版块争锋局面锦城苑齐力花园置信逸花园金房苑浣花溪山庄成花园会花园成七版块代表
C城西邻高新西区年三利消息成温路建成高速公路外环路路段封闭收费二光华道开工建设三整治清水河城西发展快温江郫县快会成连接起明年城西三环路外开发升温
D充满生机活力市总停运动着中流迁移活跃素成城西流变迁特征？调查表明城西初现中产痕迹中产逐步城西拢鸟瞰成住宅格局三环路城南城西集中成住宅区总量
70％城南观念中富区棕北棕南代表形成桐梓林区更富中富城西天府广场圆心城西南双楠居住区城西北花居住区分起点止点形成扇形状居住带居住带已形成双楠居住区抚琴居住区白果林居住区青羊居住区等相成熟居住区余建居住区
E整城西住宅中层建筑建筑密度低口密度相低绿化率高区环境相较商业配套完善失居家日子理想场旧居住区正兴建居住区中城西新楼盘格调造市民买起高品质住宅方面保持城西整体川西建筑风格保持区域建筑特色方面新建区中楼盘定位中高档住宅种定位疑中产标签
F金牛区获悉城西北济圈规划方案正式出台中3条新改造干道组建3道新型产业带成济圈骨架预计5年城西北济圈基建成
川陕路：重塑川西古镇 解放北路—驷马桥段道路两侧发展精品饰材市场天回段发展农工机械产品销售市场带等时建设充满天回古镇文化氛围特色城镇形成居民住宅休闲旅游协发展沙西线：造花卉世界 二环路—金府路段两侧发展餐饮服务休闲娱乐等金府路西府河两侧发展集花卉培育销售观光体现代生态农业观光带成灌路：建成石材城 金牛宾馆东发展中高档居民住宅金牛宾馆西高标准建设金府石材城成成现代化石材贸易专业销区
届时位城西北3产业片区———金牛高科技产业开发区会展商务区药品配送中心区通新型产业形成城西北新亮点
城西房产市场发展趋势
然环境生活环境文环境非常适合居住区域成市房产理局关调查显示购房需求消费者中39．3％选择城西购房例高出富区称城南9百分点远远高城东城北
古成居住城西特偏爱加道路交通条件日趋改善更选择住城西城西xx周边楼盘仁成力
羊西片区居住环境强商业配套环境：
成市黄金旅游通道xx房产项目聚集较方城西先成熟区域年锦城苑造城西高档社区举成功xx成高档楼盘云集高层电梯公寓墅项目绿杨新村江南味园林德意馨苑德式园林环境设计锦城花园名贵树木营造营养村御花园欧式建筑成更选择成没新兴区域xx般夜间感觉灯红酒绿现xx房产业拉动介入成高档消费场消费会需求xx房产业餐饮业某种程度相互满足令代位
C新住宅正加速中产拢博瑞房产高频房产武海置业托普集团等百亩土开发倾力造新成生活样板区形成西区片繁荣景象调查报告显示：购房方位倾城西选择城西者 378％城南 25％城北 22％城东 152％问购房目时 906％调查象选择改善居住环境城西新楼盘业整体构成状况清晰认识目前家楼盘进行摸底蜀风花园城北丽苑等摸底显示该区业年收入基 6万元 20万元间职业业构成结构：金融业 78％外企 56％体户 15％职业理 3％特殊职业 116％ 57％业积蓄基础较中年买房者出新济正崛起部分高收入精英阶层已成城西居住群流
（二） 区域市场分析
1供分析
通历年城西房产开发情况较趋势：
A社区规模化
规模化城西特色少数楼盘 100亩外余 100亩成花园蜀风花园城甚达千亩 2000年成花园率先进入城西块领紧接着置信实业武海置业博瑞房产万博置业天邑房产天合房产中房集团等批实力开发商陆续进入
B社区题化
城西作成起新贵年发展迅猛加政府部门意识配合片区企业加快金沙光华开发建设城西原餐饮优势城西已成中产代言成成张闪亮名片片区品牌发展商显然意造整城西社区题迅速崛起出
时光意生活博瑞·市花园造市文化社区外更提出健康快乐文明时尚新市生活典范
C社区生态化
原金沙公园杜甫草堂加起秀清水河市政公园城西绿化更台阶浣花公园落成次城西生态环境添浓墨重彩笔片区率先出绿色生态住宅锦城豪庭城西绿色生态响旗号紧接着楼盘尾御花园草堂春置信·金沙园博雅庭韵中华家园齐力花园成花园等等名盘分生态绿化具特色毗邻金沙公园置信·金沙园川西民居风格引入水景结合社区绿化精心勾勒出清水河边亲水家园成花园社区 7题园林 7景观河滨公园 1中心文化广场 09容积 6％绿化率（含河滨公园）构筑天然氧吧中华家园家带北美风情尖屋顶维利亚花园区切始终中产阶层眼球牢牢抓住
D社区景观化
园林水景植物建筑构成城西社区道道精彩风景线成花园通水植物雕塑建造 9题公园市水乡———置信·金沙园通水景雕塑环境设计塑造园林水景健康水景休闲水景三题蜀风花园城通名贵植物社区划分兰苑竹苑菊苑梅苑桂苑 5具特色现代川西民居区……
E价格呈升趋势世纪80年代末90年代末十年时间城西住宅青羊区安居型锦城苑代表康居型转变房价666元方米路扬高2500元—3000元方米
F投资价值高着高新西区规划出台清水河治理金沙遗址公园规划修建城西房产开发变异常火暴土升值特xx带餐饮娱乐知名xx成熟配套浓厚商业气氛成投资乐土
G户型趋康型城西早期开发少安居户型套二套三新开发项目进行充分市场调查基础户型设计趋康型
I城西售楼盘综合状况目前城西售楼盘72总建筑面积3135908m2中电梯住宅1173970m2占3744层住宅1225707m2占3909营业房190554m2占608综合均价327744元m2中电梯住宅均价294359元m2层住宅均价330858元m2营业房均价
51339元m2
2需求分析
需求特点
A城西房产需求市场城西目前120专业市场众营餐饮娱乐体户造出量富外高新西区企业定位电子信息生物医药等高新技术产业里工作般高学历士目前高新西区企业引进员博士生研究生占例高较高收入较高消费力会新生活方式般愿进城会工作周围生活休息带动带消费改变带住宅消费方式
B效购买力充足城西新济产业工白领商高校教师收入高稳定年积蓄着城西口增济进步发展业机会增加居民生活水提高住房消费支出进步增
C投资城西升值潜力城西目前房价处中等水着宏观政策支持高新西区工业园区建立成灌高速建通温江郫县济互动发展城西房产具较升值潜力
需求构成
A成中等收入层购房力包括新济产业工白领高校教师商等
B郊区居民城西房价高郊区完善配套优质环境交通便捷购物方便越越郊区城西齐
C外蓉员城西城南消费者构成情况外消费者具购买潜力包括外蓉商员外机构驻蓉办事处职员三资企业外员
D房产投资者相跌宕起伏充满投机风险股票市场房产具低风险保值增值性强等特点具投资价值城西房产巨发展潜力投资者更会忽视
3竞争分析
城西目前售楼盘总开放规模约320万方米高城东城南总开发规模价格25003200元方米间高城东低
城南均价格水建筑形态高层高层户型康型三室四室110260方米
xx售楼盘情况表（见附表1）
4xx消费认度典型物业调查
通城西居民机调查出选择xx8完美理：
■吃xx安逸住xx舒服
■历代贵住城西住城西xx贵中贵
■想赚钱住城西城西120余专业市场餐饮娱乐火爆异常市场总成交额百亿元够赚零头够
■成喜欢喝茶住xx三步茶坊五步茶楼圣淘沙水景湾便选家品位
■许钱想长命百岁选择城西尤xx里成市天然氧吧天早呼吸新鲜空气
■家庭需营周末领着妻子心肝宝贝开着奥拓车场家庭蜜月里江堰青城山西岭雪山方便路没红绿灯
■周末休闲花十块钱xx找家农够味农家乐耍天吃完包
■24时进行底夜猫子喜欢带闲逛沉醉里夜晚闪烁霓虹灯营造出市情调里24时营业情吧休闲中心娱乐场
具体典型物业调查见附表：xx售楼盘销售价格表见附表2
xx售楼盘物业构成表见附表3
城西售楼盘综合情况表见附表4
成市xx住宅市场消费者调查
5市场分析关结
H 项目位成市xx中xx成新兴知名餐饮条街气非常旺成市条黄金旅游通道着高新西区建设已初具规模成灌高速建设专业市场发展壮城西带已越越显示出发展潜力项目城西生态绿化角度营造天然绿色氧吧区真正绿色生态圈融体城西年新建楼盘档次价格规模中高档次项目作进者进入中高楼盘市场
I 消费者xx住宅产品蕴含较强烈潜购买欲
J 费者xx生活价值具备较高选择性认知xx年住宅开发骤热餐饮休闲济推动整体宣传力度加强消费者广度层面悠闲性增值潜力风水等特征形成较高认率
K 线整体生活环境发展均衡消弱该区域住宅产品消费者潜购买欲转变现实购买行市场性发展均衡存形象统生活配套外显消费者评价生活舒服
三项目分析评价
（）块解析
1交通条件
区域交通道路网络较完善54路305路100路等公交车郊区中巴车均区域紧邻项目三环路更交通快速通道
2现状况
项目占约48亩整体形较方正势坦现土厂房厂家租
3水电气保障
着年城西房产量开发市政基础设施断修建完善城西水电气网络根改善区域硬件软件构建极力保障
4规划限制条件
然长期规划限制制约城西房产开发忽略素根政府类规划方案针项目处位置规划局进行解基控规求：
A建筑高度40m
B项目总体绿化应30％
C项目容积率12
W 项目建筑间距12
（二）项目SWOT分析
1优势分析：
区域位城西xx三环路立交桥紧三环路交通极便利时周围然景观生态环境极佳
xx区域生活交通公交等基配套较完善社区成熟度高
xx区域市民心中认度高
区域教育配套设施完善业子女求学问题解决
2劣势分析：
立交桥噪音居住定影响
项目现厂房需拆迁会开发周期增长
项目周围形象佳需进步改善
项目xx干道具商业氛围项目销售会带定影响销售回款定压力
3机会分析：
高新西区直接推动城西房产业发展作省市号工程———高新西区发展迅速两年吸引量资金科研项目科技生活社区配套设施服务需求日俱增特外企营理者更需环境优美设施完善服务良高档生活社区
项目周边开发项目更具开发开发机会
项目旁边住宅项目正开发够提升项目形象消费者认度项目周边环境定改善市场定推动作
4威胁分析：
黄忠区xx定土未开发项目存较潜竞争者
区域楼盘建筑然景观达高品质消费者区域住宅较挑剔项目产品定位带难度
区域部分楼盘会分流案客户
（三）项目环境评价
项目位xx成熟板块时着城西科学合理规划实施基础设施断完善项目开发提供便捷交通配套设施良保障文生态环境提升年城西房产开发量出现量高档楼盘提升区域整体形象消费者心中认度较高综概述项目开发具良市场环境成熟市场较市场需求竞争激烈总讲定位准确开发项目开发商创造良济效益社会效益环境效益
四市场定位方案评价
（）项目开发方案：
根城西房产现市场状况区域控规求结合项目实际特性状况项目开发商业项目提出开发方案：
方案：居住住层住宅区
开发居住中档层住宅区项目开发形式6跃7层砖混结构围合成现代建筑风格生态居住区建筑立面部环境进规划设计营造出特色区户型错层层
方案具体设想：
1 项目规划布局
项目规划布局遵循传统民居街巷院围合式格局
2 项目建筑设计
建筑立面强调突出川西民居文化底蕴意境建筑材质选环保建材着力表现然色泽纹理美观风格造型趋谐统淡雅明快色调勾勒出民居文化特点成符合域文化涵具时代特色理想家园创造出新川西民居建筑风格外量采环保型新技术新工艺新产品新设备限度降低建筑环境污染破坏
3 项目户型设计
充分考虑现代居家理念采砖混结构设计层数6跃7层楼层两户家
复式层高39米３米充分考虑居室通风采光干湿动静分区面积百余米三百米层错层跃层复式等户型进行合理搭配充分满足中等收入家庭居家求户客厅卧室甚跃层层顾生态环境享开间51米宽阔客厅空中露台相连通两道13米高楼梯活跃室空间
4 项目环境设计
区环境喷泉叠水建筑品绿化镶嵌组成充分体现然谐交融突出浓厚川西民居特色设计空中花园住户身户样感受生态美景花鸟鱼虫乐趣
5 项目配套
建层室区公配套设施停放车辆区机动车行驶篮球场游泳池等健身设施配套会安全消防系统等
6 物业服7 务
常规服务外导入性化物家政服务项目避免干扰业生活私密性舒适度前提设置保姆钟点工服务老幼托服务家器具维修服务等
7 项目客户定位
二次置业中等收入者
方案二：居住高层电梯公寓
开发居住12层单元式框架结构中档电梯公寓考虑中心面修建生态休闲广场室外面修建绿色植物走廊力营造区部环境建筑立面特色
方案二具体设想：
1 项目规划布局
项目规划布局采矩形围合式格局中间中庭休闲广场配套
2 项目建筑设计
建筑外观采线流畅色彩明快现代建筑风格石材高档面砖装饰外墙塑钢飘窗设计彰显高档生活品质建筑层数12层单元式框架结构中档电梯公寓层两户
3 项目户型设计
户型设计充分满足中高收入层居家求力户型
120m2200m2三室两厅四室三厅错层层户设置外飘式窗台延景入室户型空间采通透式空间运移动式隔墙分隔达空间完全互动充分考虑居室通风采光干湿动静分区
4 项目环境规划
区规划设计绿色草坪广场喷泉景观游泳池流动水渠园艺品体育设施童游戏乐园银杏榕树茶花等名贵树组合成休闲广场突出绿意生态健康致等特色
区四周设计流动水渠潺潺溪流围绕区四周居家环境更富桥流水家生动意境绿色环境铺排间设置健康通道满足业晨练家散步需
5 项目配套
建层室物配套停放车辆修建健身馆棋牌馆乒乓球馆桌球馆功厅家政服务中心等项康体设施全面配套
安全系统：户配置红外线防盗报警系统电视监控系统单元讲系统24时保安巡逻
供电系统：户设配电箱10A（40A）15A(60A)新型电表设计电负荷标准层6000W跃层8000W六回路供电方式
电讯电视：户直播电话户两门三电话接口户电视插座三
网络系统：户均设internet宽带网络系统接口
消防报警系统：层均设消火栓系统室设专消防水池屋顶专消防水箱消火栓配钮接入消防中心实现防火安全性性三表远程抄送系统
7 物业服务
常规物业服务外导入性化物家政服务项目避免干扰业生活私密性舒适度前提设置保姆钟点工服务老幼托服务家器具维修服务等
8 项目客户定位
二次置业中高收入者
（二）投资估算
1项目土成测算
项目土价格95万元亩测算
土成土价格×土面积95×484560（万元）
项目测算开发技术参数
方案：
总占面积 48亩
建筑面积57600m2
绿化率 ≥30％
容积率 18
建筑高度≧40m
建筑层数 6跃7
方案二：
总占面积 48亩
建筑面积83200m2
绿化率 ≥30％
容积率 26
建筑高度≧40m
建筑层数 12层
2项目建安成估算
方案1：
项目5跃6层框架结构基础估算
建安成600元M2 （见附表51）
方案2：
项目体12层框架结构基础估算
建安成９００元M2 （见附表52）
3项目分项投资估算
项目总投资估算
方案1：单位综合成：１８８３元M2
项目总投资：10844（万元）（见附表51）
方案2：单位综合成：２０６０元M2
项目总投资：17141（万元）（见附表52）
4项目销售收入估算
方案1：总建筑面积 57600m2 单价2３00元m2
项目销售收入57600*230013248万
方案2：总建筑面积 83200m2 单价2500元m2
项目销售收入83200*250020800万
5项目利润利润率估算
方案1： 项目利润13248108442404万
项目税利润率项目利润项目投资总额*100
240410844*10022
方案2：项目利润20800171413659万
项目利润率项目利润项目投资总额*100
365917141*10021
6项目税利润利润率分析
项目税利润
项目税收费根项目销售收入57计算
方案1：税收费项目销售收入*5775514万
项目利润项目销售收入项目总投资税收费164886万
方案2：税收费项目销售收入*5711856万
项目税利润项目销售收入项目总投资税收费24734万
项目税利润率分析
方案1：项目税利润率项目税利润项目投资总额*100
16488610844*10015
方案2：项目税利润率项目税利润项目投资总额*100
2473417141*10014
五方案评估选取
（）项目开发方案较：
项目
优点
缺点
方案
a 居环境较优越
b 总体投入相较少
c开发周期较短
a 区域b 类物业较c 竞争激烈
b达土开发利润化求
c区域楼盘价位较高竞争力弱
d户型分隔布局定限制
e项目身形象起提升作
f获利润
g营造环境
方案五
a 区域消费群电梯公寓需求较
b 中等收入者区域中高楼盘认度
c 够提升项目身形象
d 容易进行户型布局特色环境设计
e 获更利润
a 环境设计营造较难度
b 区域c 类物业较d 竞争激烈
e 需花量精力项目进行包装宣传
d开发周期长资金投入较
财务测算较：
分析：
1 绝利润2 方案二方案８２４５４万3 元（方案164886万4 元5 方案二24734万6 元）
7 利润率8 方案方案二相（方案
22％方案二21％）
（二）方案选取建议
2种方案综合结合风险较利润较原建议项目采第二种开发方案
采种开发方案具优势：
A高层电梯公寓城西市场较成熟消费者认度高进入市场容易
B高层电梯公寓售价高总体利润价值
C开发形式高层土利率高
D容易营造特色环境建筑布局获更利润显示更高档次
E整项目投入资金量少金融融资性加难度减少
财务指标言方案二绝利润相较高具较高济效益利润率方案二方案相
针优势方案具较强操作性操作空间收益言收益相较开发难度较属操作性较强开发方案
（三）项目定位
项目定位：通面方案较利润较风险较原项目定位纯居住型中档高层电梯公寓开发形式12层单元式框架结构建筑具较部环境鲜明建筑特色生态居住区区域造高档次生态居住区
六项目开发进度安排资金筹措
（）开发周期
方案项目立项拆迁竣工交验产权办理需时间
18月
（二）开发阶段周期安排
工作项目
时间（月）
备注
立项
05
初规设计
05
报规
05
项目施工图设计
2
期项目拆迁
报建
2
期项目拆迁
项目土建施工
４
项目室安装
２
项目外装
2
项目室外安装环境
１
竣工交验
05
项目产权办理
1
合计
1４
（三）资金筹措
整项目开发资金源三方面：
中：开发商资金４３８０万元
项目土银行抵押贷款２８２１万元
销售期销售回款１１４４５万元
（四）投资计划
（见附表6）
七销售营收入预测
（）电梯公寓销售收入估算
电梯公寓2500元m2计算：
项目销售收入83200*250020800万
（二）项目销售回款计划
（见附表7）
（三）财务部收益率
财务部收益率根现金流量表（见附表8）计算出方案财务部收益率
924 现金流量表中基准收益率取67月计算
八风险分析回避手段
（）开发风险评测
1灵敏度测算
项目投资利润率影响较投资额售价开发成三影响投资利润率素作敏感性分析
（见附表9）
附表四见售价变化利润率影响两素变化利润率影响较项目考虑销售进度作目标销售利润作目标关重表中出方案具定抗风险力绝利润高具定市场风险
2项目盈亏衡点分析
项目盈亏衡点总固定成1（单位变动成单位销售价格）
1443700001（3002500）
1640568（万元）
计算见项目销售回款达1640568万元约总回款20800万元7887时项目达盈亏衡项目总体定风险
（二）项目市场风险回避
1项目市场风险
市场风险指市场供求关系市场资源条件市场购买力水市场消费偏竞争手状况发生变化金融市场劳动力市场原料市场中介服务市场类物业竞争市场等市场环境变化带风险现房产市场竞争日益激烈环境项目市场风险体现：
A项目竞争B开发周期长成控制严开发成增加利润降低项目重点考虑严格控制开发周期开发成
2 项目市场风险控制
A工期
首先科学方法编制工程进度计划充分考虑正常雨季恶劣天气情况工期量受正常天气环境影响次理工夫严格工程进度计划进行施工聘请具良业绩监理公司项目进行监理
B投资决策
层决策机构决策项目发展起着关键作项目前期阶段市场调查更市场信息基础做出决策部门密切留意踪市场动态做阶段市场预测时调整策略避免公司项目决策滞降低投资风险减少必损失
（三）项目风险
风险包括：政策风险然风险营风险信风险等包括风险
1 项目现厂房2 拆迁遇困难户3 预见拆迁困难4 会加长项目开发周期
5 控规条件改变6 会影响项目前期定位开发
7 项目身环境营造8 位9 会影响项目包装销售
10 11 预见风险
现成样房产市场述风险项目会造成太影响
九行性研究结建议
（）项目评价
1济效益评价
通财务评价项目具定济性
2社会效益评价
项目三环路立交桥区域市政配套建设道路绿化改造提供优越建设条件改善周边居民生活环境更重成市三环路发展做出较贡献整方案具良社会效益
3环境效益评价
项目注重建筑里面环境规划设计合理进行绿化安排交通体系创造出环境优美高品质楼盘项目具良环境效益
（二）行性研究结
综述根市场分析财务分析项目开发纯居住性高档居住区行够开发商创造较济效益社会效益环境效益具较强抗风险力
（三）项目运作建议
根项目定位建议项目应重点建筑立面区部
环境规划造出身特色建筑形式言考虑建筑立面顶面造型外墙饰材塑造建筑题特色户增添空中花园提升建筑档次感部环境应结加强区植物景观特色化空间分布实化提升项目品质创造特色
期营理应引入优秀物业营理公司采科学专业高效营理销售招商项目成功运作起关键推动作
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