商品房面积误差处理？商品房买卖合纠纷案例 北京房产律师01067738345
发表时间： 2009年07月18日 22时06分 阅读次数： 493
简描述 商品房销售程中面积误差纠纷问题直购房纠纷中重头戏商品房销售包括现售预售预售情形中合中约定面积会产权登记面积现售情形中绝数销房屋面积暂测面积产权登记面积般房部门专业员予测定面积误差引发纠纷诉讼胜枚举面现状法律正确规制法院具体操作直学界实务界探讨话题
商品房销售程中面积误差纠纷问题直购房纠纷中重头戏商品房销售包括现售预售预售情形中合中约定面积会产权登记面积现售情形中绝数销房屋面积暂测面积产权登记面积般房部门专业员予测定面积误差引发纠纷诉讼胜枚举面现状法律正确规制法院具体操作直学界实务界探讨话题
（）商品房面积误差纠纷处理原立法演变
问题房产方面基法律中国城市房产理法城市房产开发营理条例均没明确规定初商品房购销合示范文（简称示范文1995）中提指导方针处理权利行限度赋予双方事协商面积例合解权选择空格形式存便事协商决定建设部国家工商行政理局关印发商品房购销合示范文通知（1995年6月29日发布）第5条：该商品房交付时房屋实际面积暂测面积差超暂测面积±（包括±时）述房价款保持变实际面积暂测面积差超暂测面积±（包括±时）甲乙双方意述第种方式处理：1乙方权提出退房甲方须乙方提出退房求日起天乙方已付款退乙方利率付利息2方米价格保持变房价款总金额实际面积调整3
着时间推移关部门结合示范文实施实际情况进行修正2000年推出新示范文（商品房买卖合示范文简称示范文2000）购销二字改买卖外面积误差问题调整协商基方变细节问题进行法定化：首先例予法定绝值3％作衡量点事行选择次误差面积房价款负担误差面积权属作明确规定时相关术语进行规范原实际面积变产权登记面积暂测面积变合约定面积建设部国家工商行政理局关印发商品房买卖合示范文通知（建住房〔2000〕200号2000年9月13日发布）第5条：商品房交付产权登记面积合约定面积发生差异双方意第种方式进行处理：1双方行约定2双方意原处理：（1）面积误差绝值3（含3）实结算房价款（2）面积误差绝值超出3时买受权退房买受退房出卖买受提出退房日起30天买受已付款退买受约定率付利息买受退房产权登记面积合约定面积时面积误差3％（含3％）部分房价款买受补足超出3％部分房价款出卖承担产权买受产权登记面积合约定面积时面积误差绝值3％（含3％）部分房价款出卖返买受绝值超出3％部分房价款出卖双倍返买受
实行段时间该规定认切实行毕竟仅作示范文供推荐适效力位阶较低作行业部门建设部部委规章形式2001年4月4日颁布商品房销售理办法第20条中加明确商品房销售理办法第20条：套建筑面积者建筑面积计价事应合中载明合约定面积产权登记面积发生误差处理方式合未作约定原处理：（）面积误差绝值3（含3）实结算房价款（二）面积误差绝值超出3时买受权退房详细说明例计算方式：面积误差＝（产权登记面积－合约定面积）÷合约定面积×１００％
然合示范文部委规章问题明确规定高民法院相关司法解释规定部委规章民法院审判工作中参考宜作准法引法院民事判决中引商品房销售理办法判定面积误差法律责时存法律障碍2003年3月24日颁布高民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释（称解释2003）解决难题高民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释第14条：出卖交付房屋套建筑面积者建筑面积商品房买卖合约定面积符合约定约定处理合没约定者约定明确原处理：①面积误差绝值３％（含３％）合约定价格实结算买受请求解合予支持②面积误差绝值超出３％买受请求解合返已付购房款利息应予支持买受意继续履行合房屋实际面积合约定面积面积误差３％（含３％）部分房价款买受约定价格补足面积误差超出３％部分房价款出卖承担权买受房屋实际面积合约定面积面积误差３％（含３％）部分房价款利息出卖返买受面积误差超３％部分房价款出卖双倍返买受产权登记面积模糊建筑面积外余容基示范文2000理办法2001规定
商品房面积误差问题处理已示范文部委规章司法解释三方面形成事合约定行政部门行行政理权民法院行审判权机统格局案解释2003年颁布实施基原作出判决判决基础郑丽丽利晖公司签订商品房预售契约补充协议中面积误差问题明确约定
（二）商品房面积误差中交付面积
商品房面积误差基处理原难理解实际操作中尚少细节性问题探讨首问题认定交付面积谓误差指合约定面积交付面积异合约定面积言什交付面积呢？
通常说应商品房产权登记面积作交付面积标准初示范文1995未明确说明仅笼统称实际面积示范文2000基础前进步规定产权登记面积理办法2001第20条说法时第45条第4款规定产权登记面积指房产行政部门确认登记房屋面积
商品房买卖实务中述规定难执行开发商未缴清土出金配套费政府部门工作效率低长期拖延业入住长段时间法领产权证法根面积误差张权利合法保护算够张权利损失势必扩
鉴司法解释未理办法2001中产权登记面积概念仅叙述建筑面积实务中常测绘成果表作建筑面积合法种做法较实际房产测绘理办法第18条规定房产行政部门测绘成果进行形式审查测绘单位操作规范产权登记证登记面积测绘成果表记录面积准表明测绘成果表显示面积般实际产权登记面积差异理办法2001第34条规定：房产开发企业应商品房交付前项目委托具房产测绘资格单位实施测绘测绘成果报房产行政部门审核权属登记
现实生活中乏开发商业入住时提供测绘成果表现象数事交付房屋时间前般测绘表面积误差纠纷时解决定益处买受早知面积误差问题快选择否退房果发生退房利开发商快二次销售避免损失扩
（三）商品房面积误差中意定解法定解
商品房面积误差处理原定条件赋予事解合权利国立法例合解分意定解法定解面积误差中意定解法定解历逐步发展程发展程背理念审判实践非常指导意义
示范文1995第5条规定时立法意图实际种意定解权双方事订立合时协商事先约定种解权存否种条件发生种规定事保护十分利然赋予买方事定解权该规定中差额合双方协商解决买方作单独体相房产开发商言属弱势群体开发商极利优势事迫放弃解权约定约定较高面积差额事意定解权实现成句空话
需法定解权予补充般说效成立合事间具相法律效力方应遵守制定法律意变更解某特殊情况法律例外允许事解合种解权法定解权国立法司法均解合种严厉救济予必限制国合法第94条中规定法定解权事实际采根违约规定违约结果严重性方面认定根违约中严重违约果致实现合目国法限制合解目防止事市场波动原合利时轻易方违约解合逃避合义务
鉴示范文2000法定解权明显突破规定买方产权登记面积合约定面积符时事存法定解权时例事协商法定3符合法律硬性规定事法解合然种法定解权意定解权基础存合没约定情形未设定意定解权情况事法解合规定3面积误差3事预见果误差超3事合理预期合目否实现问题否根违约问题法律规定3法定解权
时该文规定买受解合情形保护问题规定面积误差3外处理结果解决误差面积房价款付义务权属：3（含3）部分房价款房产开发企业返买受绝值超出3部分房价款房产开发企业双倍返买受说超部分面积买方消费者承担房价款弱势群体保护进步
理办法2001解释2003均条规定予采纳作目前商品房买卖新规定面积误差问题处理进步买方解权规定较简单解权行方法解权行法律果没详细说明目前合法关规定者鉴外国立法例
文分析见商品房买卖行中面积符买方解权法律规定意定解权法定解权表面契约原违背实际方面体现契约制度新形势发展体现现代契约更强调建立具体格基础实质建立抽象格基础绝傅静坤：二十世纪契约法法律出版社1997年版第259页时体现法律制度弱势群体保护立场体现司法实践审判改革实现契约正义方巨进步
（四）商品房面积误差中公摊面积误差
公摊面积误差问题出现商品房销售中计价方式关示范文1995规定建筑面积计算方法计价建筑面积中区分实面积公摊面积说面积误差问题出现两方面：实面积误差公摊面积误差
某甲外籍1995年11月15日某乙厦签订外销商品房预售契约补充协议约定：甲预购乙厦三层F座住宅套建筑面积1074方米房屋售价方米212344美元价款合计228057美元该房屋面积暂测面积房屋竣工房产理局实测面积准误差3结算超3部分房屋售价进行结算乙厦须1996年12月28日房屋交付甲合签订甲约交清全部购房款228057美元双方1996年1月15日房屋土理局办理商品房预售登记1997年1月17日乙厦通知甲收楼1998年9月29日甲进住述房屋1999年6月2日乙厦通知甲根房产测绘勘测报告甲购买房屋实测面积13506方米合约定暂测面积相差2766方米减合约定3误差322方米超部分2444方米需补交购房款5189687美元甲购买房屋面积834方米持异议超合约定2444方米公建筑分摊面积意支付房价款双方产生纠纷诉法院
法院审理案时出现两种处理意见种意见认情理甲处状况较令情新增面积非买方面积公摊面积时增加面积达总面积五分买方实公种意见认事双方订立合关法律规定甲实权解该合法律规定事双方合中约定解权甲放弃合体现容甲权解合合约定支付差额房价款终合议庭采纳第二种意见作出相关判决
避免种现象出现示范文2000面积规定中区分两种情况规定采取建筑面积套建筑面积两种计价方式理办法2001解释2003均种方式毕竟种选择权少开发商利消费者法律解预先合中选择建筑面积种方式导致公摊面积误差问题然存令业投诉门
针种现象2003年12月1日实施北京市城市房产转理办法第34条中规定：商品房预售套建筑面积计价建筑面积计价者套（单元）计价预售商品住宅应套建筑面积计价般说现售商品房面积已存测量现实条件消费者直观印象规定选择权预售商品房强制性规定套面积计价避免公摊面积误差出现种规定缺陷效力位阶部委规章解释2003中规定然选择权
着房产业迅猛发展住房制度改革深化国动产立法完善市场机制健全商品房交易行规范问题日益突出新出台司法解释行政立法基础商品房交易中行进行力约束业合法权益予充分保护颁布业提起诉讼维权公众法律意识提高良体现值欣慰需提醒正诉讼准备诉讼广业点：诉讼维权需理性事意思治合法基理念购房合补充协议商品房交易关键合容约定维权基石诉讼前定理性审慎研究相应合法律规范适条件避免支付谓诉讼成
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简描述 商品房销售程中面积误差纠纷问题直购房纠纷中重头戏商品房销售包括现售预售预售情形中合中约定面积会产权登记面积现售情形中绝数销房屋面积暂测面积产权登记面积般房部门专业员予测定面积误差引发纠纷诉讼胜枚举面现状法律正确规制法院具体操作直学界实务界探讨话题
商品房销售程中面积误差纠纷问题直购房纠纷中重头戏商品房销售包括现售预售预售情形中合中约定面积会产权登记面积现售情形中绝数销房屋面积暂测面积产权登记面积般房部门专业员予测定面积误差引发纠纷诉讼胜枚举面现状法律正确规制法院具体操作直学界实务界探讨话题
（）商品房面积误差纠纷处理原立法演变
问题房产方面基法律中国城市房产理法城市房产开发营理条例均没明确规定初商品房购销合示范文（简称示范文1995）中提指导方针处理权利行限度赋予双方事协商面积例合解权选择空格形式存便事协商决定建设部国家工商行政理局关印发商品房购销合示范文通知（1995年6月29日发布）第5条：该商品房交付时房屋实际面积暂测面积差超暂测面积±（包括±时）述房价款保持变实际面积暂测面积差超暂测面积±（包括±时）甲乙双方意述第种方式处理：1乙方权提出退房甲方须乙方提出退房求日起天乙方已付款退乙方利率付利息2方米价格保持变房价款总金额实际面积调整3
着时间推移关部门结合示范文实施实际情况进行修正2000年推出新示范文（商品房买卖合示范文简称示范文2000）购销二字改买卖外面积误差问题调整协商基方变细节问题进行法定化：首先例予法定绝值3％作衡量点事行选择次误差面积房价款负担误差面积权属作明确规定时相关术语进行规范原实际面积变产权登记面积暂测面积变合约定面积建设部国家工商行政理局关印发商品房买卖合示范文通知（建住房〔2000〕200号2000年9月13日发布）第5条：商品房交付产权登记面积合约定面积发生差异双方意第种方式进行处理：1双方行约定2双方意原处理：（1）面积误差绝值3（含3）实结算房价款（2）面积误差绝值超出3时买受权退房买受退房出卖买受提出退房日起30天买受已付款退买受约定率付利息买受退房产权登记面积合约定面积时面积误差3％（含3％）部分房价款买受补足超出3％部分房价款出卖承担产权买受产权登记面积合约定面积时面积误差绝值3％（含3％）部分房价款出卖返买受绝值超出3％部分房价款出卖双倍返买受
实行段时间该规定认切实行毕竟仅作示范文供推荐适效力位阶较低作行业部门建设部部委规章形式2001年4月4日颁布商品房销售理办法第20条中加明确商品房销售理办法第20条：套建筑面积者建筑面积计价事应合中载明合约定面积产权登记面积发生误差处理方式合未作约定原处理：（）面积误差绝值3（含3）实结算房价款（二）面积误差绝值超出3时买受权退房详细说明例计算方式：面积误差＝（产权登记面积－合约定面积）÷合约定面积×１００％
然合示范文部委规章问题明确规定高民法院相关司法解释规定部委规章民法院审判工作中参考宜作准法引法院民事判决中引商品房销售理办法判定面积误差法律责时存法律障碍2003年3月24日颁布高民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释（称解释2003）解决难题高民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释第14条：出卖交付房屋套建筑面积者建筑面积商品房买卖合约定面积符合约定约定处理合没约定者约定明确原处理：①面积误差绝值３％（含３％）合约定价格实结算买受请求解合予支持②面积误差绝值超出３％买受请求解合返已付购房款利息应予支持买受意继续履行合房屋实际面积合约定面积面积误差３％（含３％）部分房价款买受约定价格补足面积误差超出３％部分房价款出卖承担权买受房屋实际面积合约定面积面积误差３％（含３％）部分房价款利息出卖返买受面积误差超３％部分房价款出卖双倍返买受产权登记面积模糊建筑面积外余容基示范文2000理办法2001规定
商品房面积误差问题处理已示范文部委规章司法解释三方面形成事合约定行政部门行行政理权民法院行审判权机统格局案解释2003年颁布实施基原作出判决判决基础郑丽丽利晖公司签订商品房预售契约补充协议中面积误差问题明确约定
（二）商品房面积误差中交付面积
商品房面积误差基处理原难理解实际操作中尚少细节性问题探讨首问题认定交付面积谓误差指合约定面积交付面积异合约定面积言什交付面积呢？
通常说应商品房产权登记面积作交付面积标准初示范文1995未明确说明仅笼统称实际面积示范文2000基础前进步规定产权登记面积理办法2001第20条说法时第45条第4款规定产权登记面积指房产行政部门确认登记房屋面积
商品房买卖实务中述规定难执行开发商未缴清土出金配套费政府部门工作效率低长期拖延业入住长段时间法领产权证法根面积误差张权利合法保护算够张权利损失势必扩
鉴司法解释未理办法2001中产权登记面积概念仅叙述建筑面积实务中常测绘成果表作建筑面积合法种做法较实际房产测绘理办法第18条规定房产行政部门测绘成果进行形式审查测绘单位操作规范产权登记证登记面积测绘成果表记录面积准表明测绘成果表显示面积般实际产权登记面积差异理办法2001第34条规定：房产开发企业应商品房交付前项目委托具房产测绘资格单位实施测绘测绘成果报房产行政部门审核权属登记
现实生活中乏开发商业入住时提供测绘成果表现象数事交付房屋时间前般测绘表面积误差纠纷时解决定益处买受早知面积误差问题快选择否退房果发生退房利开发商快二次销售避免损失扩
（三）商品房面积误差中意定解法定解
商品房面积误差处理原定条件赋予事解合权利国立法例合解分意定解法定解面积误差中意定解法定解历逐步发展程发展程背理念审判实践非常指导意义
示范文1995第5条规定时立法意图实际种意定解权双方事订立合时协商事先约定种解权存否种条件发生种规定事保护十分利然赋予买方事定解权该规定中差额合双方协商解决买方作单独体相房产开发商言属弱势群体开发商极利优势事迫放弃解权约定约定较高面积差额事意定解权实现成句空话
需法定解权予补充般说效成立合事间具相法律效力方应遵守制定法律意变更解某特殊情况法律例外允许事解合种解权法定解权国立法司法均解合种严厉救济予必限制国合法第94条中规定法定解权事实际采根违约规定违约结果严重性方面认定根违约中严重违约果致实现合目国法限制合解目防止事市场波动原合利时轻易方违约解合逃避合义务
鉴示范文2000法定解权明显突破规定买方产权登记面积合约定面积符时事存法定解权时例事协商法定3符合法律硬性规定事法解合然种法定解权意定解权基础存合没约定情形未设定意定解权情况事法解合规定3面积误差3事预见果误差超3事合理预期合目否实现问题否根违约问题法律规定3法定解权
时该文规定买受解合情形保护问题规定面积误差3外处理结果解决误差面积房价款付义务权属：3（含3）部分房价款房产开发企业返买受绝值超出3部分房价款房产开发企业双倍返买受说超部分面积买方消费者承担房价款弱势群体保护进步
理办法2001解释2003均条规定予采纳作目前商品房买卖新规定面积误差问题处理进步买方解权规定较简单解权行方法解权行法律果没详细说明目前合法关规定者鉴外国立法例
文分析见商品房买卖行中面积符买方解权法律规定意定解权法定解权表面契约原违背实际方面体现契约制度新形势发展体现现代契约更强调建立具体格基础实质建立抽象格基础绝傅静坤：二十世纪契约法法律出版社1997年版第259页时体现法律制度弱势群体保护立场体现司法实践审判改革实现契约正义方巨进步
（四）商品房面积误差中公摊面积误差
公摊面积误差问题出现商品房销售中计价方式关示范文1995规定建筑面积计算方法计价建筑面积中区分实面积公摊面积说面积误差问题出现两方面：实面积误差公摊面积误差
某甲外籍1995年11月15日某乙厦签订外销商品房预售契约补充协议约定：甲预购乙厦三层F座住宅套建筑面积1074方米房屋售价方米212344美元价款合计228057美元该房屋面积暂测面积房屋竣工房产理局实测面积准误差3结算超3部分房屋售价进行结算乙厦须1996年12月28日房屋交付甲合签订甲约交清全部购房款228057美元双方1996年1月15日房屋土理局办理商品房预售登记1997年1月17日乙厦通知甲收楼1998年9月29日甲进住述房屋1999年6月2日乙厦通知甲根房产测绘勘测报告甲购买房屋实测面积13506方米合约定暂测面积相差2766方米减合约定3误差322方米超部分2444方米需补交购房款5189687美元甲购买房屋面积834方米持异议超合约定2444方米公建筑分摊面积意支付房价款双方产生纠纷诉法院
法院审理案时出现两种处理意见种意见认情理甲处状况较令情新增面积非买方面积公摊面积时增加面积达总面积五分买方实公种意见认事双方订立合关法律规定甲实权解该合法律规定事双方合中约定解权甲放弃合体现容甲权解合合约定支付差额房价款终合议庭采纳第二种意见作出相关判决
避免种现象出现示范文2000面积规定中区分两种情况规定采取建筑面积套建筑面积两种计价方式理办法2001解释2003均种方式毕竟种选择权少开发商利消费者法律解预先合中选择建筑面积种方式导致公摊面积误差问题然存令业投诉门
针种现象2003年12月1日实施北京市城市房产转理办法第34条中规定：商品房预售套建筑面积计价建筑面积计价者套（单元）计价预售商品住宅应套建筑面积计价般说现售商品房面积已存测量现实条件消费者直观印象规定选择权预售商品房强制性规定套面积计价避免公摊面积误差出现种规定缺陷效力位阶部委规章解释2003中规定然选择权
着房产业迅猛发展住房制度改革深化国动产立法完善市场机制健全商品房交易行规范问题日益突出新出台司法解释行政立法基础商品房交易中行进行力约束业合法权益予充分保护颁布业提起诉讼维权公众法律意识提高良体现值欣慰需提醒正诉讼准备诉讼广业点：诉讼维权需理性事意思治合法基理念购房合补充协议商品房交易关键合容约定维权基石诉讼前定理性审慎研究相应合法律规范适条件避免支付谓诉讼成
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