**省龙嘉房产开发限公司
长春报业集团建设项目报告书
建设单位：**省龙嘉房产开发限公司
编制日期：二OO九年五月二十日
1 项目概况
(1) 开发项目区位条件：
开发项目址位长春市济开发区仙台街西物资学校北中粮生化限公司南土面积24132方米建筑物五层办公楼三层办公楼座
(2) 规划方案：
通长春市济开发区规划局进行详细规划新规划办公楼栋住宅楼三栋室部分
办公楼仙台街框剪结构17层局部14层4层层±0000建筑面积28632方米
住宅楼三栋17层框剪结构建筑面积栋1903634方米合计建筑面积57109方米
办公楼1#楼3#楼间停车场建筑面积8166方米
容积率：186
绿率：35
二投资分析
（）土成：
根长春市国土收储中心关国建设转关政策文件税费等规定土成2454元方米价格进行测算拟开发土成625610万元
（二）开发前期成：
1城市基础设施配套费7022万元(9363712㎡×75元)
2规划条件费75万元
3单体设计费130万元
4配套工程设计费 14万元
5质堪察费93万元
6施工图纸审察费28万元
7土三通费749万元
8详细规划费186万元
9产权灭籍登记费14万元
10土测绘费23万元
11防雷装置审查费07万元
12现状测绘费1万元
13施工放线费23万元
14消防设施配套费468万元
15防工程易建设费３００万元
16新型墙体材料专项基金10万元
17散装水泥专项基金112万元
18工程定额理费155万元
(1)住宅(框架)98万元 (6527512㎡×15元)
(2)公建57万元 (28362㎡×2元)
19水设施配套936万元
20房屋面积测绘费156万元
(1)住宅89万元
(2)公建77万元
21灌注桩检测费79万元
22防雷工程监督费749万元
23环保评定费221万
(1)住宅127万
(2)公建94万
24建设监理费30万
25电子文件计费08万(规划费10)
26三表测定费84万
27竣工测绘费18万
28防雷设施安全检测费 01万
前期成合计16183万元
(三)建筑安装工程费1722084万元
1高层建筑工程费1051746万元
(1)高层建筑工程费913746万元(单价1６00元方米)
(2)高层建筑辅助设施费1380万元
(A)电梯造价安装费1280 (16部×80万)
(B)堂装修100万元
2公建建筑工程费552516万元
(1)办公楼工程费 510516万元 (单价1800元方米)
(2)办公楼装修工程费150万元
3车库工程费 144822万元 (单价1700元方米)
(1) 车库工程施工费 138822万元
(2)车库设施等60万元
A消防设施20万元
B明指示灯15万元
C通风排水设施等25万元
(四)基础配套设施费29235万元
1供电配套工程建设费11236万元
2集中供热网建设费543万元
3供热排水线工程费252万元
供热140万
排水112万
4区绿化工程建设费3277万
5区道路建设费936万元
6室外明工程费468万元
7智化网络系统1873万元
8煤气安装工程费1795万元
9消防设施工程费20万元
10区景观围墙等设施建设费150万元
（五）理费130 万元
（六）财务费2016万元
1贷款利息 1344万元 (银行现行贷款利息计算)
2款利息 672万元 (银行现行贷款利息计算)
（七）总成
开发产品利润15483万元
1销售收入1770379万元
2营业税97371万元
3开发产品工程费成3021474万元
4 税0元
10税成3118845万元
总成合计：3118845万元
成计算表
序号
成名称描述
数量
单价
成费
（万元）
备注
合计
3118845
土成
625610
1
土权出金：24132m2×2454元
24132
2454
592200
2
契税：5922万元×5
5
29610
3
土税：24132m2×53元×3年
24132
3800
二前期成
161830
1
城市基础设施配套费：9363712m2*75元
70220
57109面积
2
规划条件费
750
3
单体设计费
13000
4
配套工程设计费
1400
5
质勘察费
930
6
施工图纸审查费
280
7
土三通费
7490
8
详细规划费
1860
9
产权灭籍登记费
1400
10
土测绘费
230
11
防雷装置审查费
070
12
现状测绘费
100
13
施工放线费
230
14
消防设施配套费
4680
15
防工程异建设费（高层投影面积648万）
30000
16
新型墙体材料专项基金
1000
17
散装水泥专项基金
1120
18
工程定额理费（住宅：98万公建：57万）
1550
19
水设施配套
9360
20
房屋面积测绘费（住宅：89万公建：77万）
1560
21
灌注桩检测费
790
22
防雷工程监督费
7490
23
环保评定费（住宅：127万公建：94万）
2210
24
建设监理费
3000
25
电子文件计费
080
26
三表测定费
840
27
竣工测绘费
180
28
防雷工程安全检测费
010
三建筑安装工程费
1722084
1
高层建筑工程费
1051746
高层建筑工程费：
5710912
1600
913746
高层建筑辅助设施费
16
80
128000
堂装修
10000
2
公建建筑工程费
525516
办公楼工程费
28362
1800
510516
办公楼装修
15000
3
车库工程费
144822
直接工程费
8166
1700
138822
车库设施等（消防明通风）
6000
四基础配套设施费
292350
1
供电配套工程建设费
112360
2
集中供热网建设费
54300
3
供热排水线工程费（供热：140万排水：112万）
25200
4
区绿化工程建设费
32770
5
区道路建设费
9360
6
室外明工程费
4680
7
智化网络系统
18730
8
煤气安装工程费
17950
9
消防设施工程费
2000
10
区景观围墙等
15000
五销售费
5000
1
销售机构员工资
2
广告宣传
3
采暖费
4
产品修复费
5
产品跌价预提
六理费
13000
七财务费
201600
1
贷款利息
134400
2
款利息
67200
成合计
3021474
八开发产品利润
1348466
1
销售收入住宅3100元方米
57109
3100
1770379
2
营业税
97371
3
开发成
3021474
4
税
000
5
税成
3118845
说明：
1 销售收入计算住宅出售
2 室8166方米整体出售长春报业集团
3 办公楼28632方米整体出售长春报业集团
三销 售
（）目标客户定位
住宅楼目标客户群单位职工办公楼室出售长春报业集团
（二）价格预测
根项目身特点参考房产价格发展趋势项目预测价格：
1 高层住宅均价３１００元㎡
２办公楼起价3833元㎡
３室整体出售3200元方米
四项目实施计划
（）工程建设实施计划
1长春市国土总体规划拍卖公告200
９年7月进行土竞拍果公司竞拍成功取土权年底完成项目单体初步设计施工图设计工程报建审批等关手续满足2009年开工需保证室部分二层施工完成
2010年9月完成拟开发区建筑工程园林绿化道路网等配套工程
项目实施期2009年7月2010年9月
2 拟开发建设期２年年开发验科学先进理模式招投标制工程监理制确保施工建设规范进行施工程中严格控制工程造价提高工程质量控制工期提高资金周转率
五项目财务济分析
（）投资估算
通成分析拟开发项目需投入 3118845万元
（二）资金筹措
根投资估算项目实施进度计划投入资金总额3118845万元中资金 万元(含项目销售回笼资金投入1054518万元)入资金14000万元（中中油公司贷款剩余额250000万元
（三）项目济效益分析
1利润估算表
项目净利润 万元净利率636
六结
认真研究分析证项目销售成低售房快 办公楼室整体出售长春报业集团资金回收考虑 进行开发建设该项目均行
规划览表 表1
栋号
途
建筑面积m2
层数
备注
1
办公楼
28362
14层
层
2
住宅1#
1903634
17层
层
3
住宅2#
1903634
17层
4
住宅3#
1903634
17层
层
5
室
8166
道路
合计
9363702
呈报单位：**省龙嘉房产开发公司
呈报时间：二0 0九年五月二十日
7
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长春报业集团建设项目报告书
建设单位：**省龙嘉房产开发限公司
编制日期：二OO九年五月二十日
1 项目概况
(1) 开发项目区位条件：
开发项目址位长春市济开发区仙台街西物资学校北中粮生化限公司南土面积24132方米建筑物五层办公楼三层办公楼座
(2) 规划方案：
通长春市济开发区规划局进行详细规划新规划办公楼栋住宅楼三栋室部分
办公楼仙台街框剪结构17层局部14层4层层±0000建筑面积28632方米
住宅楼三栋17层框剪结构建筑面积栋1903634方米合计建筑面积57109方米
办公楼1#楼3#楼间停车场建筑面积8166方米
容积率：186
绿率：35
二投资分析
（）土成：
根长春市国土收储中心关国建设转关政策文件税费等规定土成2454元方米价格进行测算拟开发土成625610万元
（二）开发前期成：
1城市基础设施配套费7022万元(9363712㎡×75元)
2规划条件费75万元
3单体设计费130万元
4配套工程设计费 14万元
5质堪察费93万元
6施工图纸审察费28万元
7土三通费749万元
8详细规划费186万元
9产权灭籍登记费14万元
10土测绘费23万元
11防雷装置审查费07万元
12现状测绘费1万元
13施工放线费23万元
14消防设施配套费468万元
15防工程易建设费３００万元
16新型墙体材料专项基金10万元
17散装水泥专项基金112万元
18工程定额理费155万元
(1)住宅(框架)98万元 (6527512㎡×15元)
(2)公建57万元 (28362㎡×2元)
19水设施配套936万元
20房屋面积测绘费156万元
(1)住宅89万元
(2)公建77万元
21灌注桩检测费79万元
22防雷工程监督费749万元
23环保评定费221万
(1)住宅127万
(2)公建94万
24建设监理费30万
25电子文件计费08万(规划费10)
26三表测定费84万
27竣工测绘费18万
28防雷设施安全检测费 01万
前期成合计16183万元
(三)建筑安装工程费1722084万元
1高层建筑工程费1051746万元
(1)高层建筑工程费913746万元(单价1６00元方米)
(2)高层建筑辅助设施费1380万元
(A)电梯造价安装费1280 (16部×80万)
(B)堂装修100万元
2公建建筑工程费552516万元
(1)办公楼工程费 510516万元 (单价1800元方米)
(2)办公楼装修工程费150万元
3车库工程费 144822万元 (单价1700元方米)
(1) 车库工程施工费 138822万元
(2)车库设施等60万元
A消防设施20万元
B明指示灯15万元
C通风排水设施等25万元
(四)基础配套设施费29235万元
1供电配套工程建设费11236万元
2集中供热网建设费543万元
3供热排水线工程费252万元
供热140万
排水112万
4区绿化工程建设费3277万
5区道路建设费936万元
6室外明工程费468万元
7智化网络系统1873万元
8煤气安装工程费1795万元
9消防设施工程费20万元
10区景观围墙等设施建设费150万元
（五）理费130 万元
（六）财务费2016万元
1贷款利息 1344万元 (银行现行贷款利息计算)
2款利息 672万元 (银行现行贷款利息计算)
（七）总成
开发产品利润15483万元
1销售收入1770379万元
2营业税97371万元
3开发产品工程费成3021474万元
4 税0元
10税成3118845万元
总成合计：3118845万元
成计算表
序号
成名称描述
数量
单价
成费
（万元）
备注
合计
3118845
土成
625610
1
土权出金：24132m2×2454元
24132
2454
592200
2
契税：5922万元×5
5
29610
3
土税：24132m2×53元×3年
24132
3800
二前期成
161830
1
城市基础设施配套费：9363712m2*75元
70220
57109面积
2
规划条件费
750
3
单体设计费
13000
4
配套工程设计费
1400
5
质勘察费
930
6
施工图纸审查费
280
7
土三通费
7490
8
详细规划费
1860
9
产权灭籍登记费
1400
10
土测绘费
230
11
防雷装置审查费
070
12
现状测绘费
100
13
施工放线费
230
14
消防设施配套费
4680
15
防工程异建设费（高层投影面积648万）
30000
16
新型墙体材料专项基金
1000
17
散装水泥专项基金
1120
18
工程定额理费（住宅：98万公建：57万）
1550
19
水设施配套
9360
20
房屋面积测绘费（住宅：89万公建：77万）
1560
21
灌注桩检测费
790
22
防雷工程监督费
7490
23
环保评定费（住宅：127万公建：94万）
2210
24
建设监理费
3000
25
电子文件计费
080
26
三表测定费
840
27
竣工测绘费
180
28
防雷工程安全检测费
010
三建筑安装工程费
1722084
1
高层建筑工程费
1051746
高层建筑工程费：
5710912
1600
913746
高层建筑辅助设施费
16
80
128000
堂装修
10000
2
公建建筑工程费
525516
办公楼工程费
28362
1800
510516
办公楼装修
15000
3
车库工程费
144822
直接工程费
8166
1700
138822
车库设施等（消防明通风）
6000
四基础配套设施费
292350
1
供电配套工程建设费
112360
2
集中供热网建设费
54300
3
供热排水线工程费（供热：140万排水：112万）
25200
4
区绿化工程建设费
32770
5
区道路建设费
9360
6
室外明工程费
4680
7
智化网络系统
18730
8
煤气安装工程费
17950
9
消防设施工程费
2000
10
区景观围墙等
15000
五销售费
5000
1
销售机构员工资
2
广告宣传
3
采暖费
4
产品修复费
5
产品跌价预提
六理费
13000
七财务费
201600
1
贷款利息
134400
2
款利息
67200
成合计
3021474
八开发产品利润
1348466
1
销售收入住宅3100元方米
57109
3100
1770379
2
营业税
97371
3
开发成
3021474
4
税
000
5
税成
3118845
说明：
1 销售收入计算住宅出售
2 室8166方米整体出售长春报业集团
3 办公楼28632方米整体出售长春报业集团
三销 售
（）目标客户定位
住宅楼目标客户群单位职工办公楼室出售长春报业集团
（二）价格预测
根项目身特点参考房产价格发展趋势项目预测价格：
1 高层住宅均价３１００元㎡
２办公楼起价3833元㎡
３室整体出售3200元方米
四项目实施计划
（）工程建设实施计划
1长春市国土总体规划拍卖公告200
９年7月进行土竞拍果公司竞拍成功取土权年底完成项目单体初步设计施工图设计工程报建审批等关手续满足2009年开工需保证室部分二层施工完成
2010年9月完成拟开发区建筑工程园林绿化道路网等配套工程
项目实施期2009年7月2010年9月
2 拟开发建设期２年年开发验科学先进理模式招投标制工程监理制确保施工建设规范进行施工程中严格控制工程造价提高工程质量控制工期提高资金周转率
五项目财务济分析
（）投资估算
通成分析拟开发项目需投入 3118845万元
（二）资金筹措
根投资估算项目实施进度计划投入资金总额3118845万元中资金 万元(含项目销售回笼资金投入1054518万元)入资金14000万元（中中油公司贷款剩余额250000万元
（三）项目济效益分析
1利润估算表
项目净利润 万元净利率636
六结
认真研究分析证项目销售成低售房快 办公楼室整体出售长春报业集团资金回收考虑 进行开发建设该项目均行
规划览表 表1
栋号
途
建筑面积m2
层数
备注
1
办公楼
28362
14层
层
2
住宅1#
1903634
17层
层
3
住宅2#
1903634
17层
4
住宅3#
1903634
17层
层
5
室
8166
道路
合计
9363702
呈报单位：**省龙嘉房产开发公司
呈报时间：二0 0九年五月二十日
7
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