房产开发
第节房产开发概念
概述
1房产： 房产产总称包括房产产房产三种形态
2房产开发：房产开发指国家法律规定范围城市建设总体规划社会开展方案求利城市空置土进行土开发房屋建筑物生产营社会济活动
3作：〔1〕房产开发营社会济开展重组成局部
〔2〕房产开发业开展生产社会化必然结果
〔3〕房产开发已成国支柱性产业
〔4〕改变国社会济开展总体结构
二房产开发商开发队伍
1开发商特性
2开发商社会声誉 开发商社区形态变化推动者社区形态改变难尤老年居民接受
3开发队伍：开发商开发队伍中起组织作
三开发商合作伙伴
1土者前者
2政府政府机构
3金融机构
4建筑承包商
5专业参谋：建筑师规划师景观建筑师环境参谋交通参谋房产估价师会计师物业理师律师等
第二节 房产开发程序
Why ：房产开发城市房产开发营理暂行方法等关法规规定程序进行？
B ：
1房产产品形成规律性
2房产开发特点决定企业盲目仓促工程必须先做充分证
3政府制定审批制度便房产开发进行引导监督理
第三节 土权获取
概述
获取土权开发商进行房产开发意义
二国城市土市制度演变 限期限期偿偿
〔〕 城市土
1范围：城市区域陆水域空间
2层次 〔1〕城市市区土
〔2〕城市规划区土
〔3〕城市行政区划土
〔二〕 城市土制度改革原——传统制度弊端
1国家土收益量流失
2土资源浪费严重
3掩盖土级差收益
4阻碍城市产业结构调整生产力布局合理化
5城市部结构合理
6利建立城市建设资金长期衡机制
7偿土符合市场济原
8利外开放吸引投资
〔三〕 改革容特点
1改变城市土国家制
2土权全面商品化
3意味政府鼓励加速土权转速度
4城市土理部门城市土实施效行政理
第四节 城市规划房产开发影响
城市规划作务
1作：保护城市生态环境实现持续开展
2务：
二城市规划规划关系
1层次 总体规划详细规划
2容 〔1〕总体规划： 城市性质开展目标开展规模
〔2〕详细规划： 规划段建设具体情况
3动态变化
〔1〕城市总体规划详细规划实施程中变化
〔2〕段工程成功开发促周围房产市场繁荣
4城市规划规划关系
国民济社会开展方案编制城市规划城市总体规划应国土规划区域规划江河流域规划土利总体规划相协调
三城市规划建设分类
1居住
2公设施
3工业
4仓储
5市政公设施
6绿
四规划设计方案中技术指标
建筑密度：指区建筑面积占总面积百分密度越低区绿面积活动场越
建筑容积率：指工程规划建设范围全部建筑面积规划建设面积附属建筑物计算应注明计算面积附属建筑物外
绿化率：指规划建设范围绿面积规划建设面积
五城市规划房产开发关系
()城市规划制定原 城市规划编制应遵循原：
1．实际出发科学预测城市远景开展原
2．保护生态环境历史文化遗产防止污染公害原
3．利生产方便生活促进流通繁荣济促进科学技术文化教育事业原
4．合理节约原
〔二〕加强规划开发调控引导房产开发健康序开展
1控制商品房开发总量
2控制土供量
3控制商品房开发坚持节约
第五节 房产开发政府干预
政府干预必性
1改革初房产开发市场政府现象造成市场散乱序资源极浪费
2国房产开发市场缺乏长期然进化条件( 时间物质资源条件)
3房产开发企业缺乏总体济序开展背景环境
4房产开发市场然进化配合国民济开展
二政府制定干预房产市场政策原
〔〕目标确实定性 1存量房产资源效利
2保证类生产生活需提供适入住空间
3引导新建工程位置选择
4满足特殊群体需
〔二〕政策连续性协调性
三房产市场宏观调控
〔〕土供方案调控
〔二〕城市规划指导
〔三〕价杠杆作
〔四〕税收功
〔五〕金融杠杆作
〔六〕住房政策影响
四房产市场行标准
1建立完善资质审查制度
2完善产权登记制度
3建立房产价格评估制度
4建立标准交易程序
第二节 房产开发程序
第二节 房产市场运行规律
房产产品形成规律性
房产开发特点决定企业盲目仓促工程必须先做充分证
政府制定审批制度便房产开发进行引导监督理
四阶段：投资时机选择决策分析
前期工作
建设阶段
租售资产理阶段
八步骤：投资时机寻找筛选细化投资方案 行性研究合谈判正式签署关协议工程建设竣工投入资产理
投资时机选择决策分析
1投资时机选择
〔1〕 投资时机寻找—— 〞
〔2〕 时机筛选——落实块
2投资决策分析
〔1〕市场分析：供求关系竞争环境目标市场支付价格水
作：选择投资方初步确定开发目标方案进行目标市场定位
〔2 〕工程财务评估：工程营收入费
3工作容： 市场研究开发场选择拟定开发工程济社会环境效益评价
4相关部门：开发公司合作象咨询部门
二前期工作
1分析工程四范围特性规划允许途获益力
2获取土权
3征拆迁安置补偿
4工程勘察规划设计建设方案制定
5获规划许证
6施工现场三通〞
7市政设施接驳谈判协议
8安排短期长期融资
9寻找预租〔售〕客户
10确定目标市场租金售价水
11工程量开发钱进行更详细估算
12选择承包商
13开发工程保险事宜洽谈
立项申请购置开发场〔规划局国土局房局计委〕委托规划设计 〔规划勘察设计单位规划局 〕筹集开发资金 〔相关金融机构 〕 申领建设工程规划许证 〔 规划局 〕拆迁安置清场 〔住户派出关理部门 〕
三建设阶段
1务：进度钱质量控制
2工作容：
招标投标发包工程〔建部门施工企业〕
施工准备三通〔施工企业〕
施工组织理控制 〔工程部门监理公司〕
竣工验收交付 〔规划局房局工程质部门〕
四租售阶段
1工作容：制定销售租赁方案宣传广告 〔传媒机构〕
商品房销售签约公证付款 〔建委建行物价局公证部门〕
区理营效劳 〔物业理公司居委会派出工商局〕
居住区开发工程技术济指标
〔1〕居住区总〔ha〕指居住区范围总面积包括居住公建筑道路绿化
〔2〕居民占〔m2 〕居住区均指标包括均居住均公建筑均道路均绿化
〔3〕居住区总建筑面积〔m2〕指居住区范围总建筑面积包括居住建筑面积公建筑面积
〔4〕总户数〔户〕总口〔〕均户口〔口 户〕指居住区容纳总户数总口总口总户数
〔5〕均户居住建筑面积〔m2〕指居住区居住建筑面积总户数
〔6〕居住建筑密度指居住建筑居住覆盖率：居住建筑密度居住建筑基底面积÷居住建筑面积
〔7〕容积率指居住建筑面积密度容积率居住建筑面积÷ 居住建筑面积
〔8〕口毛密度〔ha〕指居住区居住总口总面积
〔9〕口净密度〔ha〕指居住总口居住建筑面积
〔10〕均层数〔层〕指居住建筑面积居住建筑基底总面积
〔11〕高层例〔〕般 层高层住宅高层住宅建筑面积占总建筑面积例
〔12〕住宅间距〔m〕指相邻居住建筑间距离
〔13〕居住区均造价〔元 m2〕指居住区总造价居住区总建筑面积
〔14〕建设周期指工程开工全部工程完工间持续时间
非居住区开发工程技术济指标
〔1〕建筑容积率指工程规划建设范围全部建筑面积规划建设面积附属建筑物计算注明计算面积附属建筑物外
〔2〕总建筑面积指开发工程栋层建筑面积总
〔3〕建筑面积指层建筑面积总
〔4〕建筑密度建筑覆盖率指工程范围建筑物基底面积规划建设面积
〔5〕规划建设面积指工程规划红线范围土面积
〔6〕建筑高度指城市规划建设理部门规定建筑物檐口高度限
〔7〕绿化率指规划建设范围绿面积规划建设面积
〔8〕停车位数指规划范围设置面停车位数
〔9〕效面积系数指建筑物出售出租建筑面积总建筑面积
规划房产开发引导
1段选择
2控制土供量
3控制商品房开发总量
4控制商品房开发坚持节约
第二章 房产市场运行规律
第节 房产市场概述
房产市场概念
事房产买卖租赁抵押典等交易活动场切交易途径形式房产买家卖家某特定区域某特定时间段达成交易总
二房产市场运行环境
1 社会环境：口数量性年龄教育程度
2 政治环境：政治体制政府力政策连续性
3 济环境：业水支付力
4 金融环境：金融体系金融资源
5 制度环境：现行法律相关政策
6 技术环境：技术水技术政策
7 资源环境：土源生态等条件
8 国际环境：
三推动房产市场转变社会济力量
〔〕影响房产市场转变社会济素
1社会素 2济素 3政策素
〔二〕影响房产市场转变社会济力量
1金融业开展
2信息通讯技术水提高
3生产工作方式转变
4文环境变化
5然环境变化
6政治制度变迁
第二节 房产市场供求关系
影响商品住宅需求素
1 收入变化
2 商品价格变化
3 未预期
4 政府政策变化
二 影响房产市场供变化素
1 房产开发钱
2 政府政策变化
3 未预期
三房产市场机制
房产市场运作机制程度取决整国家济体制社会义市场济条件价格机制起着作国家宏观调控市场产生重影响
第三节 房产市场结构市场指标
市场结构
1总量结构：开发销售间数量结构关系
2区域结构：区域城市间差异
3产品结构：物业类型组合关系
4供求结构：档次物业供求关系
5投资结构：投资方式协调关系
二房产市场细分
1域范围分：湖北房产市场咸宁房产市场温泉房产市场
2房产途等级分：居住物业市场商业物业市场工业物业失常特殊物业市场
3 房产交易形式分销售市场租赁市场转市场抵押市场保险市场
4 存量增量细分：级市场二级市场三级市场
5 目标市场细分：
三房产市场指标
〔〕供指标：
1存量 2新竣工量 3灭失量 4空置量 5空置率 6供租售量
7房屋施工面积 8房屋新开工面积 9均建设周期 10竣工房屋价值
(二) 需求指标
1口数 2城市家庭口 3业员数量 4业分布 5城镇登记失业率
6城市家庭支配收入 7城市家庭总支出 8房屋空间数量 9商品零售价格指数
10城市居民消费价格指数
〔三〕市场交易指标
1销售量 2出租量 3吸纳量 4吸纳率 5吸纳周期 6预售面积
7房产价格指数 8房产价格 9房产租金
房产泡沫
概念：房产投机引起房产市场价格价值严重偏离脱离实际者支撑持续涨程状态
形成原：
〔1〕土限性稀缺性产生根底
〔2〕投机需求膨胀产生诱
〔3〕金融机构度放贷助燃剂
房产热
概念：房产热度开发指市场需求增长新增供增长速度时出现空置率升租金价格降情况
房产热诱： 开发商市场预测偏差 开发商间博弈非理性行 开发资金易性
房产泡沫房产热区联系
区：
〔1〕反映两层面指标
〔2〕严重程度危害性方面
〔3〕周期循环中处阶段
〔4〕市场参者参动机
联系：
描述房产市场中实际价格根市场价值偏离房产市场中非根价格程度表达热市场产生泡沫前提诱
第三章 房产市场调查市场分析
第节 市场调查
调查容
1国外市场环境调查：政治法律环境济环境口环境社会文化环境
2技术开展调查：新技术新工艺新材料新源新产品开展现状趋势
3市场需求容量调查：需求动现潜需求量社会拥量市场份额等
4消费者行调查：消费者类消费者购置动机购置欲购置者惯
5竞争情况调查：竞争者状况
6市场营销素调查：产品调查价风格查分销渠道调查促销策略调查
二调查步骤
1 确定问题调查目标
2 制定调查方案
3 收集信息
4 分析信息
5 报告结果
三市场调查分析评估
1方法科学
2调查具创造性
3调查方法样
4模型数相互赖
5合理信息价值钱率
6正常疑心态度
7遵守职业道德
第二节 市场分析手段方法
市场规模估计——预测市场需求
第三节 目标市场细分选择
STP营销 ：
Segmenting ——细分市场
Targeting —— 选择目标市场
Positioning ——产品定位
细分市场弥隙市场：
细分市场指卖方根买产品需求营销反映市场分种易识顾客群体类型
然细分市场指市场中然出现具偏消费群体
细分市场：消费者产品需求购置力理位置购置态度等方面存差异
细分市场极限：定制营销
弥隙市场着卖方断更精确特征划分市场追求组更狭窄特定消费群体利益引入
弥隙市场特点：消费者独特需求消费者愿意接受较高价格
市场细分模式 质偏 分散片 集群偏
目标市场选择
1单市场集中化
2选择专业化
3产品专业化
4市场专业化
5全面覆盖
6量定制
三市场定位
差异化分析：批量行业僵滞行业分块行业专业化行业
市场定位：设计出产品形象顾客中确定众价值位
第四节 竞争者分析
识竞争者 确定竞争者目标 确定竞争者战略 判断竞争者反响模式
竞争者：市场角度指企业提供产品效劳相类似相似目标顾客相似价格企业
1产业竞争观念：产业方面提供类型产品相互代产品企业构成种产业供求情况影响产业结构产业结构影响产业行〔产品开发定价策略广告策略等〕产业行影响产业绩效〔产业效率技术进步盈利力业状况等〕
2市场竞争观念：市场方面竞争者满足相市场需效劳目标市场企业市场观念利企业认清潜竞争者
二确定竞争者目标
竞争者侧重点目标组合竞争者目标差异会影响营模式必须解竞争者追逐目标行动力
三确定竞争者战略
企业间战略越相似间竞争越剧烈考虑两方面：
1进入战略群体难易程度
2进入某战略群体时首先明确竞争手然确定竞争战略
四判断竞争者反响模式
1沉着迫型竞争者 ——反响强烈
2选择型竞争者——某方面反响强烈
3凶猛型竞争者——全面击
4机型竞争者 ——反映模式确定
五企业竞争策：
1考虑竞争者强弱
2竞争者企业相似程度
3竞争者表现坏
第五节 市场购置行分析
影响购置者购置素
〔〕社会文化素
1文化素——认感 2社会素——群体意识
〔二〕素
1年龄 2性职业受教育程度 3济状况 4生活方式 5性 6形象
〔三〕心理素
1动机 2感觉 3学 4信念态度
二消费者购置决策程
1参购置角色：发起者影响者决策者购置者者
2购置行类型
〔1〕惯性购置行
〔2〕寻求样化购置行
〔3〕化解协调购置行
〔4〕复杂购置行
3购置决策程
引起需〔部外部刺激〕——收集信息——评价方案——决定购置——买行
第六节 房产市场分析
房产市场分析概念作
1 概念：通房产市场信息收集分析加工处理寻找出规律含义预测市场未开展趋势帮助房产市场参者〔开发商投资者购置者政府机构等〕掌握市场动态握市场时机调整市场行
2作：
〔1〕开发商：选择工程位置确定产品类型寻找投资合作伙伴寻找目标者调整产品结构
〔2〕金融机构：决定否贷款
〔3〕营销部门：握目标市场特征针性制定销售策略广告宣传策略
〔4〕方政府：立项审批宏观调控
3市场区域确实定 市场区域——〔潜〕需求源竞争物业
4影响素 然特征建筑障碍 口密度 政治区域邻里关系开展类型范围竞争性工程区域
二房产市场分析容
〔〕宏观素分析
1国家方整体济特性 升or衰退 ？
2特定开发区域城市开展建设情况
〔二〕市场供求分析——中观分析
1供分析：前存量走势未供
城市规划变化土利状况交通根建设投资方案
房产市场商业周期建造周期循环运动状况未市场区域供求差异
2 需求分析需求预测
分析规划建设中房产开发工程
吸纳率分析
市场购置者产品功需求
3 竞争分析列出竞争关工程功特点
4 市场细分明确拟建工程实际者
5 基竞争分析结果估算总吸纳量吸纳速度市场份额竞争优劣势
6 市场占率分析结果：估算市场占率拟建工程销售出租进度价格租售期提出利增加市场占率建议
第四章 房产开发工程筹划
第节 房产开发工程类型特点
住宅开发工程
〔〕居住建筑类型
1墅
2独立住宅：户建筑相连建造独立院子
3联排住宅：低层住宅单元拼联成3户者通常单元户排列成行
4普通住宅：层住宅〔26层〕高层住宅〔10层〕高层住宅〔711层设部载电梯〕
〔二〕住宅开发工程特点
1市场潜力
2开发投资风险相较
3元化市场需求
4开发商投资力求较低
二写字楼零售商业物业开发工程
〔〕写字楼分类
写字楼商务办公活动提供空间建筑作办公空间办公室局部公局部〔电梯楼梯卫生间饮水间走廊等〕构成
写字楼分甲乙丙三级〔理位置交通环境建筑物物理状况建筑质量收益力〕
〔二〕写字楼开发工程特点
1求开发商具备长期投资力
2准确握写字楼开展潮流趋势
3高度重视写字楼选址
〔三〕零售商业物业零售商业物业范围包括型商铺百货商场型现代化购物中心
1区域购物中心 2市级购物中心 3区购物中心
4居住区商场 5邻里商店 6特色商店
〔四〕零售商业物业特点
1重点分析物业工程商业辐射区域
2开发商具备长期规模投资力
3先租建租售
4物业理水求高
5需交通设施联合开发
6努力实现商场收益风险理社会化
7零售商业物业物业联合开发
三类型开发工程
〔〕旅游度假村开发工程
〔二〕工业物业开发工程
第二节 房产投资方时机选择
房产投资类型
1房产直接投资：投资者直接参房产开发购置房产程
〔1〕房产开发投资
〔2〕房产置业投资
2房产间接投资：投资者资金投入房产相关证券市场行
〔1〕购置住房抵押贷款证券
〔2〕购置房产开发企业股票债券
〔3〕投资房产投资信托基金
二房产投资利弊
1投资利：相较高收益水税收方面处易获金融机构支持抵消通货膨胀影响提高投资者资信等级
2投资弊：变现性差投资数额巨投资周期长需专门知识验
三房产投资风险
1系统风险：通货膨胀市场供求周期风险变现风险利率风险政策性风险政治风险然损失风险
2风险：收益现金流风险未营费风险资价值风险拟风险时间风险持期风险
四风险投资方选择影响
1令投资者根类型房产投资风险确定合理投资收益水
2投资者躲避控制转移风险
第三节 房产开发场选择
位置含义
1狭义：具体投资场城市中理位置 〔宏观中观微观〕
2广义：该位置处社会济然环境背景应包括该位置进行房产开发投资需支付钱面竞争关系
二场选择影响素
1区位分析 —前提
2场分析 —前提
3开发潜力分析
4获取场开发权方式—出转
5影响素汇总
三类型房产工程位置求
1居住工程
〔1〕公公建配套设施完备度
〔2〕交通便捷度
〔3〕环境素
〔4〕居民口收入
2写字楼工程
〔1〕商业设施接程度
〔2〕周围土利情况环境
〔3〕易接性
3零售商业工程 商业辐射区分3局部：
〔1〕区域直接相邻
〔2〕次区域515km区域
〔3〕边界区域15km外
第四节 房产产品功定位
特点
1功含义：功效力
分类：性质分功美学功
重程度分根功辅助功
性分必功必功
2房产产品功特点特点表现功调整难度费高
二功定位含义重性
1含义
2目
三功定位原方法
1根原：未潜者功需求特征导
2方法步骤
〔1〕明确目标者群体
〔2〕分析目标者需求特征消费偏支付力
〔3〕针目标者群体设计
第五章 房产投资分析根底
第节 现金流量构成
现金流量
某项投资活动作独立系统时间点发生现金流出现金流入做现金流量
二投资钱
1广义投资钱概念
投资：定资源投入某项方案获取期报酬
钱：达成事取物必须已付出代价
2房产投资中投资钱
〔1〕开发工程总投资
〔2〕开发产品钱
〔3〕营钱
〔4〕期间费
三营收入利润税
1营收入：出租出售营时收入
2利润
3税金：目前国房产方面税金包括销售税金〔营业税城市建设维护税教育费附加〕土税房产税企业税
第二节 资金时间价值资金等效值计算
资金时间价值 时间发生等额资金价值差异称资金时间价值
1着时间推移资金价值会增殖
2资金旦投资期消费
二利息利率
1单利计息复利计息
2名义利率〔r〕实际利率〔i〕名义利率周期利率*年计息周期数
两者关系： i 〔1+rm〕 1
实际利率名义利率关系：
〔1〕实际利率名义利率更反映资金时间价值
〔2〕名义利率越计息周期越短实际利率名义利率差异越
〔3〕年计息周期数m1时实际利率名义利率相等
三资金等效值现金流量图
1资金等值：考虑时间素情况时点发生绝值等资金具相等价值
2现金流量图：
〔1〕含义
〔2〕绘制规：横轴时间轴相时间坐标垂直箭线表示时点现金流量
四复利计算公式
〔〕常符号
P— 现值 F — 终值 〔未值〕
A — 连续出现计息期末等额支付金额年值
G — 时间间隔收入支出等差变化值
S —时间间隔收入支出等变化值
n — 计息周期数
i — 计息周期利率
（二） 公式系数
1次支付现值系数终值系数
2等额序列支付现值系数资金回收系数
3等额序列支付终值系数储存基金系数
4等差序列现值系数年费系数
5等序列现值系数年费系数
第三节 房产投资济效果评价指标
房产投资济效果表现形式
1置业投资：表现租金物业增值减少纳税股权增加
2开发投资：表现销售收入开发利润钱利润率投资收益率等指标衡量
二投资回收投资回报
1投资回收：投资者投入资回收
2投资回报：投资者投入资程中获报酬
三收入价值率
1综合资化率：物业某年预期净营收入该物业价值间例关系
2权益资化率：预计某年税前现金流量权益资价值间例关系
3毛租金收入数：投资性物业出租营程中毛租金收入物业资价值
4净租金收入数：投资性物业出租营程中净租金收入物业资价值
四收益率
部收益率：某固定资投资持期实际获预期获收益率
全部投资收益率：全部已投入资收益水
五盈利指标计算方法
〔〕动态指标
1财务净现值：工程行业基准收益率目标收益率工程计算期年净现金流量折算开发活动起始点现值
2财务部收益率 ：指工程整计算期年净现金流量现值累计等零时折现率
3动态投资回收期：指考虑现金流折现时工程净收益抵偿全部投资需时间反映工程投资回收力重指标
〔二〕静态指标
钱利润率投资利润率资金利润率静态投资回收期现金回报率投资回报率
〔三〕清偿力指标计算方法
款期利息备付率 偿债备付率资产负债率
第六章 房产开发工程行性研究
第节 行性研究概述
行性研究含义目
投资决策前建设工程进行全面技术济分析证科学方法
根目实现工程决策科学化民化减少决策失误
二行性研究作
1申请投资工程核准
2工程投资决策
3筹集建设资金
4开发商关部门签定协议合
5编制阶段规划设计方案
三行性研究
1国家区济建设方针政策长远规划
2批准工程建议书
3城市总体规划详细规划
4然理气象水文等根底资料
5工程技术方面标准标准
6国家规定济参数指标
7开发工程备选方案土利条件规划设计条件等
四行性研究工作阶段
1投资时机研究 ：该阶段投资估算精确度30研究费占总投资02~08
2初步行性研究：精度20费总投资025~15
3详细行性研究：精度10费总投资10~30
4工程评估决策
第二节 行性研究容步骤
容
1工程概况：
2开发工程现状调查动迁安置
3市场分析建设规模确实定
4规划设计方案选择
5资源供
6环境影响环境保护
7工程开发组织机构理费研究
8开发建设方案
9工程济社会效益分析
10结建议
二步骤：
接受委托调查研究方案选择优化财务评价国民济评价编制行性研究报告
第三节 房产开发营方案评价参数选择
房产开发工程开发营方案
1区位分析选择
2开发容规模分析选择
3开发时机分析选择
4合作方式分析选择
5融资方式资金结构分析选择
6产品营分析选择
二构造评价参数工程筹划根底构造出供评价拟具体开发营方案
三选择评价根底参数时间类参数融资相关参数收益相关指标评价标准类指标
第四节 房产开发工程投资收入估算
房产开发工程钱费构成
1开发直接费：土费前期工程费房屋开发费
2开发间接费：理费销售费财务费预见费税费
二房产开发工程钱费估算方法
1土费估算：土出金土征费城市建设配套费拆迁安置补偿费
2前期工程费：前期规划设计行性研究费水文质勘察三通费
3房屋开发费：建筑安装工程费公配套设施建设费根底设施建设费
4理费 5销售费 6财务费 7费 8预见费 9开发期税费
三 房产开发工程租售方案收入测算
租售方案容：工程出租出售租售举？租售面积出租面积出售面积分摊建筑面积出租出售时间进度安排租金售价水确实定收款方案确实定
第六章 房产营销策略分析容
房产两种营销渠道：委托代理产销
产销优点
1行销售够直接面客户掌握客户需求
2行销售够维护房产商品牌销售处售楼卖楼二卖效劳
3行销售够销售节奏价格走进行效控制
4行销售节省销售佣金笔开支然克服消费者心理障碍消费者省钱
中介代理商销售优点
1委托代理公司整合社会资源
2代理公司广泛客户网络
代理公司长期楼盘销售程中建立广泛客户网络客户档案拥训练素营销员
3中介公司专业性强
代理公司仅手楼盘较区域工程优势尤市场供求关系竞争手置业者消费心理变化解具专业性销相快找市场需求切入点摸索时间短
房产营销渠道选择方法
般认适合产销房产工程企业应具备条件：
1企业部资源
〔1〕公司拥高度专业验丰富组织筹划员
〔2〕公司拥足够熟悉市场供求变化消费心理变化业务熟练销售员
〔3〕公司拥根销售变化调整广告创意进行媒体整合专业员
〔4〕公司拥够根营销战略实施相应公关促销活动根销售变化实时销售控制组织员
〔5〕公司具备者短时期建立起客户网络力
〔6〕公司决议长期事房产营意成立销售部参整工程筹划销售样工程完成开展商便拥支初步成熟销售队伍
2工程条件
〔1〕开发工程属定开发较明确销售象
〔2〕开发商开发工程迎合市场需求受置业者追捧房市扬
〔3〕楼盘市场竞争剧烈
果开发商具备述条件采取产销策略果缺少方面渠道勉强销难达预期销售目标必须采取专业代理方式
房产代理商选择方法步骤
房产企业选择代理商标准
二选择代理公司优流程设计
房产企业选择代理商标准
1否具中介业资质
2否具强烈敬业精神
3否较强市场调研力
4否具较强公关力
5否适合工程
选择代理公司优流程设计
1方案先组成35组成选择组公司销售理领导行动第阶段务收集市场物业代理商关资料设计评审模式
2访问候选物业代理商
3邀请候选物业代理访问公司
4评审物业代理商设计方案
5决策
房产展会销售
房展会涵 房展会作种载体缩短房产开发商消费者间距离种全方位沟通交流方式房展会开发商提供展示台消费者提供更选择时机效应成果会段时间逐渐显现举办房展会房产密切相关产业提供开展机遇消费者中受益
二房展会楼盘营销点
开发商营点考虑：
1应该摆正心态场成交成败
2做前期准备工作
3举办活动实行项优惠措施吸引消费者
4千方百计提高房展会现场宣传效果
房产广告策略
宣传作介绍新产品新品牌恢复该产品兴趣提高知名度改善形象
宣传赞助
宣传优势特性高度真实感没防御戏剧化表现
宣传策略确定宣传目标选择宣传信息工具实施宣传方案评价宣传效果
二广告策略
1制定广告目标
2确定广告预算
3选择广告媒体
4评估广告效果
三房产市场宣传手段
1广告
2邮寄宣传品
3发送售楼书
4现场广告牌广告围栅
5楼盘推出庆典仪式
6现场展示样板房
四房产广告投放策略
1群众媒体树品牌众媒体促销量
2群众媒体头炮众媒体补充强化
3新闻性软文启动市场商业广告进断
4软性广告晚报类效硬性广告晨报类效专业性杂志软硬兼施
5夹报软性广告硬性广告效果
6形象广告前半周效促销广告半周效
7媒体组合拳威力
8滞销解决根点找准确通路
9节假日三天广告效果节前效果更理想
10盘品牌带动销售量盘销量树品牌
第七章 房产开发建设程
第节 建筑工程施工招投标
招投标根概念
房产开发工程建筑工程施工招投标指房产开发商设定开发工程建筑工程施工〞标招请假设干建筑承包商进行秘密报价竞争房产开发商中选择优胜者达成协议签订合程
二招标方式
1公开招标：招标公告方式邀请特定法组织投标
公开招标适工程规模较建设周期较长技术复杂开发建设工程
2邀请招标：招标投标邀请书方式邀请特定法组织投标称选择性招标邀请象般510家少3家
邀请招标适工程性质拟特殊求建筑承包商专门技术员专业技术少量建筑承包商够胜建设工程
3公开招标邀请招标区
发布信息方式选择范围竞争范围公开程度时间费
三招标程序
申请招标编制招标文件编制招标工程标底确定招标方式发布招标公告投标资格审查招标工程交底答疑开标评标决标签订合
第二节 建筑施工合形式
含义建筑施工合开发商承建单位完成定建设工程务签订项旨明确双方权利义务具法律效力协议
二分类
〔〕计价方式分
1固定价格合
〔1〕固定总价合
〔2〕固定单价合
2钱加酬金合
〔1〕钱价固定百分数酬金
〔2〕钱价固定酬金
〔3〕钱价浮动酬金
3调价格合
4计量估价合
〔二〕合包括工程范围分
1总包合
2开发商直接发包承包合
3独立承包合
〔三〕否包料分
1包工包料合
2包工局部包料合
3包工包料合
三合通条款
词语定义合文件般义务合文件理材料设备供开工竣工时间工期变更增减转分包竣工验收维修工程款支付方式风险保险中断合济责争端解决
第三节 工程工程理
工程理概念
1工程定义：工程具规定开始结束时间务需种种资源具许完成该务(者工程)必须完成互相独立互相联系互相赖活动〞
2工程工程特点 ：时间限制资金限制济性求特殊组织法律条件复杂性系统性
3工程理概念：关知识技工具技术等综合应工程活动成功实现工程预期目标活动
4工程理特点：目标明确工程理负责制充分授权保证系统
二房产开发工程理容
1 开发建设
2 开发建设法定手续
3 合文件准备
4 承包商选择
5 现场监督
6 施工阶段
7 工程竣工验收
8 工程理队伍理
四施工阶段工程工程理
1 质量控制
2 进度控制 进度方案应关注素材料设备供状况设计变更劳动力安排情况气象条件
3钱控制编制钱计审查施工组织设计施工方案控制工程款动态结算控制工程变更
4合理
5安理
第四节 工程竣工验收
验收求
承包商开发商提供完整竣工验收资料竣工验收报告提出竣工验收申请
二验收
审批工程建议书年度开工方案施工图纸说明文件设计变更文件先行施工技术规程等
三竣工验收程序
单项工程竣工验收
综合验收
四竣工验收备案
开发商竣工验收合格日起15天关部门办理竣工验收备案
计算实例：
1某投资工程净现金流量表示求该投资工程财务部收益率果投资者目标收益率12求该投资工程动态投资回收期
2某家庭1998年12月31日购置价值50万元住宅申请相房价70揭贷款期限20年年利率6月等额付息2004年1月1日 该家庭某种财务需拟申请二次住房抵押贷款〔假设产权拥权益价值50发放〕住宅价值年涨率5问该家庭申请加时申请少抵押贷款 ？
3某投资者10 000元米价格购置建筑面积27 000米写字楼出租该投资者购置该写字楼程中支付相买价4契税05手续费05律师费03费中相楼价30购置投资种税费均投资者资金支付70期限15年固定利率75年等额款商业抵押贷款假设租赁期租金水始终保持月160元方米前三年出租率分657585第四年开始出租率达95始终保持该出租率出租营期运营钱毛租金收入28果购置投资发生第年年初年净营收入抵押贷款付息支出均发生年末整出租营期48年出租者全投资资金目标收益率分1014式计算该投资工程全部投资资金投资财务净现值财务部收益率工程进行行性判断
例题：
1某笔贷款年利率15季度计息问该笔贷款实际利率少？
2某开发商银行贷款2000万元期限3年年利率8假设款方式期间季度付息期次金开发商次支付利息总额少果计算先期支付利息时间价值贷款期开发商实际支付利息少？
3某家庭预计10年月收入16000元中30支付住房抵押贷款年贷款利率12问该家庭力抵押贷款申请额少？
4某家庭抵押贷款方式购置套价值25万元住宅收付例30余抵押贷款支付贷款期限10年月等额年贷款利率15问月款额少？果该家庭25收入支付抵押贷款月款额问该家庭月收入少少买起该住宅？
5某购房者银行申请60万元抵押贷款银行安排等递增款抵押贷款年利率66期限15年月款额增长率05问购房者第十年月款额少？
6某家庭购置面积80米济住宅单价3500元米首付例25余申请公积金商业组合抵押贷款利率分4266期限均15年公积金贷款高限额10万元问该家庭申请组合抵押贷款低月款额少？
7某家庭4000元米购置套建筑面积120米住宅银行提供15年抵押贷款年利率6抵押贷款价值例70该家庭月等额5年第6年年初次提前贷款金8万元问第6年开始抵押贷款月款额少？
8某家庭3500元米购置80米住宅15年抵押贷款年利率6抵押贷款价值例70月款常数065问抵押贷款期该家庭银行剩余金金额少？
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第节房产开发概念
概述
1房产： 房产产总称包括房产产房产三种形态
2房产开发：房产开发指国家法律规定范围城市建设总体规划社会开展方案求利城市空置土进行土开发房屋建筑物生产营社会济活动
3作：〔1〕房产开发营社会济开展重组成局部
〔2〕房产开发业开展生产社会化必然结果
〔3〕房产开发已成国支柱性产业
〔4〕改变国社会济开展总体结构
二房产开发商开发队伍
1开发商特性
2开发商社会声誉 开发商社区形态变化推动者社区形态改变难尤老年居民接受
3开发队伍：开发商开发队伍中起组织作
三开发商合作伙伴
1土者前者
2政府政府机构
3金融机构
4建筑承包商
5专业参谋：建筑师规划师景观建筑师环境参谋交通参谋房产估价师会计师物业理师律师等
第二节 房产开发程序
Why ：房产开发城市房产开发营理暂行方法等关法规规定程序进行？
B ：
1房产产品形成规律性
2房产开发特点决定企业盲目仓促工程必须先做充分证
3政府制定审批制度便房产开发进行引导监督理
第三节 土权获取
概述
获取土权开发商进行房产开发意义
二国城市土市制度演变 限期限期偿偿
〔〕 城市土
1范围：城市区域陆水域空间
2层次 〔1〕城市市区土
〔2〕城市规划区土
〔3〕城市行政区划土
〔二〕 城市土制度改革原——传统制度弊端
1国家土收益量流失
2土资源浪费严重
3掩盖土级差收益
4阻碍城市产业结构调整生产力布局合理化
5城市部结构合理
6利建立城市建设资金长期衡机制
7偿土符合市场济原
8利外开放吸引投资
〔三〕 改革容特点
1改变城市土国家制
2土权全面商品化
3意味政府鼓励加速土权转速度
4城市土理部门城市土实施效行政理
第四节 城市规划房产开发影响
城市规划作务
1作：保护城市生态环境实现持续开展
2务：
二城市规划规划关系
1层次 总体规划详细规划
2容 〔1〕总体规划： 城市性质开展目标开展规模
〔2〕详细规划： 规划段建设具体情况
3动态变化
〔1〕城市总体规划详细规划实施程中变化
〔2〕段工程成功开发促周围房产市场繁荣
4城市规划规划关系
国民济社会开展方案编制城市规划城市总体规划应国土规划区域规划江河流域规划土利总体规划相协调
三城市规划建设分类
1居住
2公设施
3工业
4仓储
5市政公设施
6绿
四规划设计方案中技术指标
建筑密度：指区建筑面积占总面积百分密度越低区绿面积活动场越
建筑容积率：指工程规划建设范围全部建筑面积规划建设面积附属建筑物计算应注明计算面积附属建筑物外
绿化率：指规划建设范围绿面积规划建设面积
五城市规划房产开发关系
()城市规划制定原 城市规划编制应遵循原：
1．实际出发科学预测城市远景开展原
2．保护生态环境历史文化遗产防止污染公害原
3．利生产方便生活促进流通繁荣济促进科学技术文化教育事业原
4．合理节约原
〔二〕加强规划开发调控引导房产开发健康序开展
1控制商品房开发总量
2控制土供量
3控制商品房开发坚持节约
第五节 房产开发政府干预
政府干预必性
1改革初房产开发市场政府现象造成市场散乱序资源极浪费
2国房产开发市场缺乏长期然进化条件( 时间物质资源条件)
3房产开发企业缺乏总体济序开展背景环境
4房产开发市场然进化配合国民济开展
二政府制定干预房产市场政策原
〔〕目标确实定性 1存量房产资源效利
2保证类生产生活需提供适入住空间
3引导新建工程位置选择
4满足特殊群体需
〔二〕政策连续性协调性
三房产市场宏观调控
〔〕土供方案调控
〔二〕城市规划指导
〔三〕价杠杆作
〔四〕税收功
〔五〕金融杠杆作
〔六〕住房政策影响
四房产市场行标准
1建立完善资质审查制度
2完善产权登记制度
3建立房产价格评估制度
4建立标准交易程序
第二节 房产开发程序
第二节 房产市场运行规律
房产产品形成规律性
房产开发特点决定企业盲目仓促工程必须先做充分证
政府制定审批制度便房产开发进行引导监督理
四阶段：投资时机选择决策分析
前期工作
建设阶段
租售资产理阶段
八步骤：投资时机寻找筛选细化投资方案 行性研究合谈判正式签署关协议工程建设竣工投入资产理
投资时机选择决策分析
1投资时机选择
〔1〕 投资时机寻找—— 〞
〔2〕 时机筛选——落实块
2投资决策分析
〔1〕市场分析：供求关系竞争环境目标市场支付价格水
作：选择投资方初步确定开发目标方案进行目标市场定位
〔2 〕工程财务评估：工程营收入费
3工作容： 市场研究开发场选择拟定开发工程济社会环境效益评价
4相关部门：开发公司合作象咨询部门
二前期工作
1分析工程四范围特性规划允许途获益力
2获取土权
3征拆迁安置补偿
4工程勘察规划设计建设方案制定
5获规划许证
6施工现场三通〞
7市政设施接驳谈判协议
8安排短期长期融资
9寻找预租〔售〕客户
10确定目标市场租金售价水
11工程量开发钱进行更详细估算
12选择承包商
13开发工程保险事宜洽谈
立项申请购置开发场〔规划局国土局房局计委〕委托规划设计 〔规划勘察设计单位规划局 〕筹集开发资金 〔相关金融机构 〕 申领建设工程规划许证 〔 规划局 〕拆迁安置清场 〔住户派出关理部门 〕
三建设阶段
1务：进度钱质量控制
2工作容：
招标投标发包工程〔建部门施工企业〕
施工准备三通〔施工企业〕
施工组织理控制 〔工程部门监理公司〕
竣工验收交付 〔规划局房局工程质部门〕
四租售阶段
1工作容：制定销售租赁方案宣传广告 〔传媒机构〕
商品房销售签约公证付款 〔建委建行物价局公证部门〕
区理营效劳 〔物业理公司居委会派出工商局〕
居住区开发工程技术济指标
〔1〕居住区总〔ha〕指居住区范围总面积包括居住公建筑道路绿化
〔2〕居民占〔m2 〕居住区均指标包括均居住均公建筑均道路均绿化
〔3〕居住区总建筑面积〔m2〕指居住区范围总建筑面积包括居住建筑面积公建筑面积
〔4〕总户数〔户〕总口〔〕均户口〔口 户〕指居住区容纳总户数总口总口总户数
〔5〕均户居住建筑面积〔m2〕指居住区居住建筑面积总户数
〔6〕居住建筑密度指居住建筑居住覆盖率：居住建筑密度居住建筑基底面积÷居住建筑面积
〔7〕容积率指居住建筑面积密度容积率居住建筑面积÷ 居住建筑面积
〔8〕口毛密度〔ha〕指居住区居住总口总面积
〔9〕口净密度〔ha〕指居住总口居住建筑面积
〔10〕均层数〔层〕指居住建筑面积居住建筑基底总面积
〔11〕高层例〔〕般 层高层住宅高层住宅建筑面积占总建筑面积例
〔12〕住宅间距〔m〕指相邻居住建筑间距离
〔13〕居住区均造价〔元 m2〕指居住区总造价居住区总建筑面积
〔14〕建设周期指工程开工全部工程完工间持续时间
非居住区开发工程技术济指标
〔1〕建筑容积率指工程规划建设范围全部建筑面积规划建设面积附属建筑物计算注明计算面积附属建筑物外
〔2〕总建筑面积指开发工程栋层建筑面积总
〔3〕建筑面积指层建筑面积总
〔4〕建筑密度建筑覆盖率指工程范围建筑物基底面积规划建设面积
〔5〕规划建设面积指工程规划红线范围土面积
〔6〕建筑高度指城市规划建设理部门规定建筑物檐口高度限
〔7〕绿化率指规划建设范围绿面积规划建设面积
〔8〕停车位数指规划范围设置面停车位数
〔9〕效面积系数指建筑物出售出租建筑面积总建筑面积
规划房产开发引导
1段选择
2控制土供量
3控制商品房开发总量
4控制商品房开发坚持节约
第二章 房产市场运行规律
第节 房产市场概述
房产市场概念
事房产买卖租赁抵押典等交易活动场切交易途径形式房产买家卖家某特定区域某特定时间段达成交易总
二房产市场运行环境
1 社会环境：口数量性年龄教育程度
2 政治环境：政治体制政府力政策连续性
3 济环境：业水支付力
4 金融环境：金融体系金融资源
5 制度环境：现行法律相关政策
6 技术环境：技术水技术政策
7 资源环境：土源生态等条件
8 国际环境：
三推动房产市场转变社会济力量
〔〕影响房产市场转变社会济素
1社会素 2济素 3政策素
〔二〕影响房产市场转变社会济力量
1金融业开展
2信息通讯技术水提高
3生产工作方式转变
4文环境变化
5然环境变化
6政治制度变迁
第二节 房产市场供求关系
影响商品住宅需求素
1 收入变化
2 商品价格变化
3 未预期
4 政府政策变化
二 影响房产市场供变化素
1 房产开发钱
2 政府政策变化
3 未预期
三房产市场机制
房产市场运作机制程度取决整国家济体制社会义市场济条件价格机制起着作国家宏观调控市场产生重影响
第三节 房产市场结构市场指标
市场结构
1总量结构：开发销售间数量结构关系
2区域结构：区域城市间差异
3产品结构：物业类型组合关系
4供求结构：档次物业供求关系
5投资结构：投资方式协调关系
二房产市场细分
1域范围分：湖北房产市场咸宁房产市场温泉房产市场
2房产途等级分：居住物业市场商业物业市场工业物业失常特殊物业市场
3 房产交易形式分销售市场租赁市场转市场抵押市场保险市场
4 存量增量细分：级市场二级市场三级市场
5 目标市场细分：
三房产市场指标
〔〕供指标：
1存量 2新竣工量 3灭失量 4空置量 5空置率 6供租售量
7房屋施工面积 8房屋新开工面积 9均建设周期 10竣工房屋价值
(二) 需求指标
1口数 2城市家庭口 3业员数量 4业分布 5城镇登记失业率
6城市家庭支配收入 7城市家庭总支出 8房屋空间数量 9商品零售价格指数
10城市居民消费价格指数
〔三〕市场交易指标
1销售量 2出租量 3吸纳量 4吸纳率 5吸纳周期 6预售面积
7房产价格指数 8房产价格 9房产租金
房产泡沫
概念：房产投机引起房产市场价格价值严重偏离脱离实际者支撑持续涨程状态
形成原：
〔1〕土限性稀缺性产生根底
〔2〕投机需求膨胀产生诱
〔3〕金融机构度放贷助燃剂
房产热
概念：房产热度开发指市场需求增长新增供增长速度时出现空置率升租金价格降情况
房产热诱： 开发商市场预测偏差 开发商间博弈非理性行 开发资金易性
房产泡沫房产热区联系
区：
〔1〕反映两层面指标
〔2〕严重程度危害性方面
〔3〕周期循环中处阶段
〔4〕市场参者参动机
联系：
描述房产市场中实际价格根市场价值偏离房产市场中非根价格程度表达热市场产生泡沫前提诱
第三章 房产市场调查市场分析
第节 市场调查
调查容
1国外市场环境调查：政治法律环境济环境口环境社会文化环境
2技术开展调查：新技术新工艺新材料新源新产品开展现状趋势
3市场需求容量调查：需求动现潜需求量社会拥量市场份额等
4消费者行调查：消费者类消费者购置动机购置欲购置者惯
5竞争情况调查：竞争者状况
6市场营销素调查：产品调查价风格查分销渠道调查促销策略调查
二调查步骤
1 确定问题调查目标
2 制定调查方案
3 收集信息
4 分析信息
5 报告结果
三市场调查分析评估
1方法科学
2调查具创造性
3调查方法样
4模型数相互赖
5合理信息价值钱率
6正常疑心态度
7遵守职业道德
第二节 市场分析手段方法
市场规模估计——预测市场需求
第三节 目标市场细分选择
STP营销 ：
Segmenting ——细分市场
Targeting —— 选择目标市场
Positioning ——产品定位
细分市场弥隙市场：
细分市场指卖方根买产品需求营销反映市场分种易识顾客群体类型
然细分市场指市场中然出现具偏消费群体
细分市场：消费者产品需求购置力理位置购置态度等方面存差异
细分市场极限：定制营销
弥隙市场着卖方断更精确特征划分市场追求组更狭窄特定消费群体利益引入
弥隙市场特点：消费者独特需求消费者愿意接受较高价格
市场细分模式 质偏 分散片 集群偏
目标市场选择
1单市场集中化
2选择专业化
3产品专业化
4市场专业化
5全面覆盖
6量定制
三市场定位
差异化分析：批量行业僵滞行业分块行业专业化行业
市场定位：设计出产品形象顾客中确定众价值位
第四节 竞争者分析
识竞争者 确定竞争者目标 确定竞争者战略 判断竞争者反响模式
竞争者：市场角度指企业提供产品效劳相类似相似目标顾客相似价格企业
1产业竞争观念：产业方面提供类型产品相互代产品企业构成种产业供求情况影响产业结构产业结构影响产业行〔产品开发定价策略广告策略等〕产业行影响产业绩效〔产业效率技术进步盈利力业状况等〕
2市场竞争观念：市场方面竞争者满足相市场需效劳目标市场企业市场观念利企业认清潜竞争者
二确定竞争者目标
竞争者侧重点目标组合竞争者目标差异会影响营模式必须解竞争者追逐目标行动力
三确定竞争者战略
企业间战略越相似间竞争越剧烈考虑两方面：
1进入战略群体难易程度
2进入某战略群体时首先明确竞争手然确定竞争战略
四判断竞争者反响模式
1沉着迫型竞争者 ——反响强烈
2选择型竞争者——某方面反响强烈
3凶猛型竞争者——全面击
4机型竞争者 ——反映模式确定
五企业竞争策：
1考虑竞争者强弱
2竞争者企业相似程度
3竞争者表现坏
第五节 市场购置行分析
影响购置者购置素
〔〕社会文化素
1文化素——认感 2社会素——群体意识
〔二〕素
1年龄 2性职业受教育程度 3济状况 4生活方式 5性 6形象
〔三〕心理素
1动机 2感觉 3学 4信念态度
二消费者购置决策程
1参购置角色：发起者影响者决策者购置者者
2购置行类型
〔1〕惯性购置行
〔2〕寻求样化购置行
〔3〕化解协调购置行
〔4〕复杂购置行
3购置决策程
引起需〔部外部刺激〕——收集信息——评价方案——决定购置——买行
第六节 房产市场分析
房产市场分析概念作
1 概念：通房产市场信息收集分析加工处理寻找出规律含义预测市场未开展趋势帮助房产市场参者〔开发商投资者购置者政府机构等〕掌握市场动态握市场时机调整市场行
2作：
〔1〕开发商：选择工程位置确定产品类型寻找投资合作伙伴寻找目标者调整产品结构
〔2〕金融机构：决定否贷款
〔3〕营销部门：握目标市场特征针性制定销售策略广告宣传策略
〔4〕方政府：立项审批宏观调控
3市场区域确实定 市场区域——〔潜〕需求源竞争物业
4影响素 然特征建筑障碍 口密度 政治区域邻里关系开展类型范围竞争性工程区域
二房产市场分析容
〔〕宏观素分析
1国家方整体济特性 升or衰退 ？
2特定开发区域城市开展建设情况
〔二〕市场供求分析——中观分析
1供分析：前存量走势未供
城市规划变化土利状况交通根建设投资方案
房产市场商业周期建造周期循环运动状况未市场区域供求差异
2 需求分析需求预测
分析规划建设中房产开发工程
吸纳率分析
市场购置者产品功需求
3 竞争分析列出竞争关工程功特点
4 市场细分明确拟建工程实际者
5 基竞争分析结果估算总吸纳量吸纳速度市场份额竞争优劣势
6 市场占率分析结果：估算市场占率拟建工程销售出租进度价格租售期提出利增加市场占率建议
第四章 房产开发工程筹划
第节 房产开发工程类型特点
住宅开发工程
〔〕居住建筑类型
1墅
2独立住宅：户建筑相连建造独立院子
3联排住宅：低层住宅单元拼联成3户者通常单元户排列成行
4普通住宅：层住宅〔26层〕高层住宅〔10层〕高层住宅〔711层设部载电梯〕
〔二〕住宅开发工程特点
1市场潜力
2开发投资风险相较
3元化市场需求
4开发商投资力求较低
二写字楼零售商业物业开发工程
〔〕写字楼分类
写字楼商务办公活动提供空间建筑作办公空间办公室局部公局部〔电梯楼梯卫生间饮水间走廊等〕构成
写字楼分甲乙丙三级〔理位置交通环境建筑物物理状况建筑质量收益力〕
〔二〕写字楼开发工程特点
1求开发商具备长期投资力
2准确握写字楼开展潮流趋势
3高度重视写字楼选址
〔三〕零售商业物业零售商业物业范围包括型商铺百货商场型现代化购物中心
1区域购物中心 2市级购物中心 3区购物中心
4居住区商场 5邻里商店 6特色商店
〔四〕零售商业物业特点
1重点分析物业工程商业辐射区域
2开发商具备长期规模投资力
3先租建租售
4物业理水求高
5需交通设施联合开发
6努力实现商场收益风险理社会化
7零售商业物业物业联合开发
三类型开发工程
〔〕旅游度假村开发工程
〔二〕工业物业开发工程
第二节 房产投资方时机选择
房产投资类型
1房产直接投资：投资者直接参房产开发购置房产程
〔1〕房产开发投资
〔2〕房产置业投资
2房产间接投资：投资者资金投入房产相关证券市场行
〔1〕购置住房抵押贷款证券
〔2〕购置房产开发企业股票债券
〔3〕投资房产投资信托基金
二房产投资利弊
1投资利：相较高收益水税收方面处易获金融机构支持抵消通货膨胀影响提高投资者资信等级
2投资弊：变现性差投资数额巨投资周期长需专门知识验
三房产投资风险
1系统风险：通货膨胀市场供求周期风险变现风险利率风险政策性风险政治风险然损失风险
2风险：收益现金流风险未营费风险资价值风险拟风险时间风险持期风险
四风险投资方选择影响
1令投资者根类型房产投资风险确定合理投资收益水
2投资者躲避控制转移风险
第三节 房产开发场选择
位置含义
1狭义：具体投资场城市中理位置 〔宏观中观微观〕
2广义：该位置处社会济然环境背景应包括该位置进行房产开发投资需支付钱面竞争关系
二场选择影响素
1区位分析 —前提
2场分析 —前提
3开发潜力分析
4获取场开发权方式—出转
5影响素汇总
三类型房产工程位置求
1居住工程
〔1〕公公建配套设施完备度
〔2〕交通便捷度
〔3〕环境素
〔4〕居民口收入
2写字楼工程
〔1〕商业设施接程度
〔2〕周围土利情况环境
〔3〕易接性
3零售商业工程 商业辐射区分3局部：
〔1〕区域直接相邻
〔2〕次区域515km区域
〔3〕边界区域15km外
第四节 房产产品功定位
特点
1功含义：功效力
分类：性质分功美学功
重程度分根功辅助功
性分必功必功
2房产产品功特点特点表现功调整难度费高
二功定位含义重性
1含义
2目
三功定位原方法
1根原：未潜者功需求特征导
2方法步骤
〔1〕明确目标者群体
〔2〕分析目标者需求特征消费偏支付力
〔3〕针目标者群体设计
第五章 房产投资分析根底
第节 现金流量构成
现金流量
某项投资活动作独立系统时间点发生现金流出现金流入做现金流量
二投资钱
1广义投资钱概念
投资：定资源投入某项方案获取期报酬
钱：达成事取物必须已付出代价
2房产投资中投资钱
〔1〕开发工程总投资
〔2〕开发产品钱
〔3〕营钱
〔4〕期间费
三营收入利润税
1营收入：出租出售营时收入
2利润
3税金：目前国房产方面税金包括销售税金〔营业税城市建设维护税教育费附加〕土税房产税企业税
第二节 资金时间价值资金等效值计算
资金时间价值 时间发生等额资金价值差异称资金时间价值
1着时间推移资金价值会增殖
2资金旦投资期消费
二利息利率
1单利计息复利计息
2名义利率〔r〕实际利率〔i〕名义利率周期利率*年计息周期数
两者关系： i 〔1+rm〕 1
实际利率名义利率关系：
〔1〕实际利率名义利率更反映资金时间价值
〔2〕名义利率越计息周期越短实际利率名义利率差异越
〔3〕年计息周期数m1时实际利率名义利率相等
三资金等效值现金流量图
1资金等值：考虑时间素情况时点发生绝值等资金具相等价值
2现金流量图：
〔1〕含义
〔2〕绘制规：横轴时间轴相时间坐标垂直箭线表示时点现金流量
四复利计算公式
〔〕常符号
P— 现值 F — 终值 〔未值〕
A — 连续出现计息期末等额支付金额年值
G — 时间间隔收入支出等差变化值
S —时间间隔收入支出等变化值
n — 计息周期数
i — 计息周期利率
（二） 公式系数
1次支付现值系数终值系数
2等额序列支付现值系数资金回收系数
3等额序列支付终值系数储存基金系数
4等差序列现值系数年费系数
5等序列现值系数年费系数
第三节 房产投资济效果评价指标
房产投资济效果表现形式
1置业投资：表现租金物业增值减少纳税股权增加
2开发投资：表现销售收入开发利润钱利润率投资收益率等指标衡量
二投资回收投资回报
1投资回收：投资者投入资回收
2投资回报：投资者投入资程中获报酬
三收入价值率
1综合资化率：物业某年预期净营收入该物业价值间例关系
2权益资化率：预计某年税前现金流量权益资价值间例关系
3毛租金收入数：投资性物业出租营程中毛租金收入物业资价值
4净租金收入数：投资性物业出租营程中净租金收入物业资价值
四收益率
部收益率：某固定资投资持期实际获预期获收益率
全部投资收益率：全部已投入资收益水
五盈利指标计算方法
〔〕动态指标
1财务净现值：工程行业基准收益率目标收益率工程计算期年净现金流量折算开发活动起始点现值
2财务部收益率 ：指工程整计算期年净现金流量现值累计等零时折现率
3动态投资回收期：指考虑现金流折现时工程净收益抵偿全部投资需时间反映工程投资回收力重指标
〔二〕静态指标
钱利润率投资利润率资金利润率静态投资回收期现金回报率投资回报率
〔三〕清偿力指标计算方法
款期利息备付率 偿债备付率资产负债率
第六章 房产开发工程行性研究
第节 行性研究概述
行性研究含义目
投资决策前建设工程进行全面技术济分析证科学方法
根目实现工程决策科学化民化减少决策失误
二行性研究作
1申请投资工程核准
2工程投资决策
3筹集建设资金
4开发商关部门签定协议合
5编制阶段规划设计方案
三行性研究
1国家区济建设方针政策长远规划
2批准工程建议书
3城市总体规划详细规划
4然理气象水文等根底资料
5工程技术方面标准标准
6国家规定济参数指标
7开发工程备选方案土利条件规划设计条件等
四行性研究工作阶段
1投资时机研究 ：该阶段投资估算精确度30研究费占总投资02~08
2初步行性研究：精度20费总投资025~15
3详细行性研究：精度10费总投资10~30
4工程评估决策
第二节 行性研究容步骤
容
1工程概况：
2开发工程现状调查动迁安置
3市场分析建设规模确实定
4规划设计方案选择
5资源供
6环境影响环境保护
7工程开发组织机构理费研究
8开发建设方案
9工程济社会效益分析
10结建议
二步骤：
接受委托调查研究方案选择优化财务评价国民济评价编制行性研究报告
第三节 房产开发营方案评价参数选择
房产开发工程开发营方案
1区位分析选择
2开发容规模分析选择
3开发时机分析选择
4合作方式分析选择
5融资方式资金结构分析选择
6产品营分析选择
二构造评价参数工程筹划根底构造出供评价拟具体开发营方案
三选择评价根底参数时间类参数融资相关参数收益相关指标评价标准类指标
第四节 房产开发工程投资收入估算
房产开发工程钱费构成
1开发直接费：土费前期工程费房屋开发费
2开发间接费：理费销售费财务费预见费税费
二房产开发工程钱费估算方法
1土费估算：土出金土征费城市建设配套费拆迁安置补偿费
2前期工程费：前期规划设计行性研究费水文质勘察三通费
3房屋开发费：建筑安装工程费公配套设施建设费根底设施建设费
4理费 5销售费 6财务费 7费 8预见费 9开发期税费
三 房产开发工程租售方案收入测算
租售方案容：工程出租出售租售举？租售面积出租面积出售面积分摊建筑面积出租出售时间进度安排租金售价水确实定收款方案确实定
第六章 房产营销策略分析容
房产两种营销渠道：委托代理产销
产销优点
1行销售够直接面客户掌握客户需求
2行销售够维护房产商品牌销售处售楼卖楼二卖效劳
3行销售够销售节奏价格走进行效控制
4行销售节省销售佣金笔开支然克服消费者心理障碍消费者省钱
中介代理商销售优点
1委托代理公司整合社会资源
2代理公司广泛客户网络
代理公司长期楼盘销售程中建立广泛客户网络客户档案拥训练素营销员
3中介公司专业性强
代理公司仅手楼盘较区域工程优势尤市场供求关系竞争手置业者消费心理变化解具专业性销相快找市场需求切入点摸索时间短
房产营销渠道选择方法
般认适合产销房产工程企业应具备条件：
1企业部资源
〔1〕公司拥高度专业验丰富组织筹划员
〔2〕公司拥足够熟悉市场供求变化消费心理变化业务熟练销售员
〔3〕公司拥根销售变化调整广告创意进行媒体整合专业员
〔4〕公司拥够根营销战略实施相应公关促销活动根销售变化实时销售控制组织员
〔5〕公司具备者短时期建立起客户网络力
〔6〕公司决议长期事房产营意成立销售部参整工程筹划销售样工程完成开展商便拥支初步成熟销售队伍
2工程条件
〔1〕开发工程属定开发较明确销售象
〔2〕开发商开发工程迎合市场需求受置业者追捧房市扬
〔3〕楼盘市场竞争剧烈
果开发商具备述条件采取产销策略果缺少方面渠道勉强销难达预期销售目标必须采取专业代理方式
房产代理商选择方法步骤
房产企业选择代理商标准
二选择代理公司优流程设计
房产企业选择代理商标准
1否具中介业资质
2否具强烈敬业精神
3否较强市场调研力
4否具较强公关力
5否适合工程
选择代理公司优流程设计
1方案先组成35组成选择组公司销售理领导行动第阶段务收集市场物业代理商关资料设计评审模式
2访问候选物业代理商
3邀请候选物业代理访问公司
4评审物业代理商设计方案
5决策
房产展会销售
房展会涵 房展会作种载体缩短房产开发商消费者间距离种全方位沟通交流方式房展会开发商提供展示台消费者提供更选择时机效应成果会段时间逐渐显现举办房展会房产密切相关产业提供开展机遇消费者中受益
二房展会楼盘营销点
开发商营点考虑：
1应该摆正心态场成交成败
2做前期准备工作
3举办活动实行项优惠措施吸引消费者
4千方百计提高房展会现场宣传效果
房产广告策略
宣传作介绍新产品新品牌恢复该产品兴趣提高知名度改善形象
宣传赞助
宣传优势特性高度真实感没防御戏剧化表现
宣传策略确定宣传目标选择宣传信息工具实施宣传方案评价宣传效果
二广告策略
1制定广告目标
2确定广告预算
3选择广告媒体
4评估广告效果
三房产市场宣传手段
1广告
2邮寄宣传品
3发送售楼书
4现场广告牌广告围栅
5楼盘推出庆典仪式
6现场展示样板房
四房产广告投放策略
1群众媒体树品牌众媒体促销量
2群众媒体头炮众媒体补充强化
3新闻性软文启动市场商业广告进断
4软性广告晚报类效硬性广告晨报类效专业性杂志软硬兼施
5夹报软性广告硬性广告效果
6形象广告前半周效促销广告半周效
7媒体组合拳威力
8滞销解决根点找准确通路
9节假日三天广告效果节前效果更理想
10盘品牌带动销售量盘销量树品牌
第七章 房产开发建设程
第节 建筑工程施工招投标
招投标根概念
房产开发工程建筑工程施工招投标指房产开发商设定开发工程建筑工程施工〞标招请假设干建筑承包商进行秘密报价竞争房产开发商中选择优胜者达成协议签订合程
二招标方式
1公开招标：招标公告方式邀请特定法组织投标
公开招标适工程规模较建设周期较长技术复杂开发建设工程
2邀请招标：招标投标邀请书方式邀请特定法组织投标称选择性招标邀请象般510家少3家
邀请招标适工程性质拟特殊求建筑承包商专门技术员专业技术少量建筑承包商够胜建设工程
3公开招标邀请招标区
发布信息方式选择范围竞争范围公开程度时间费
三招标程序
申请招标编制招标文件编制招标工程标底确定招标方式发布招标公告投标资格审查招标工程交底答疑开标评标决标签订合
第二节 建筑施工合形式
含义建筑施工合开发商承建单位完成定建设工程务签订项旨明确双方权利义务具法律效力协议
二分类
〔〕计价方式分
1固定价格合
〔1〕固定总价合
〔2〕固定单价合
2钱加酬金合
〔1〕钱价固定百分数酬金
〔2〕钱价固定酬金
〔3〕钱价浮动酬金
3调价格合
4计量估价合
〔二〕合包括工程范围分
1总包合
2开发商直接发包承包合
3独立承包合
〔三〕否包料分
1包工包料合
2包工局部包料合
3包工包料合
三合通条款
词语定义合文件般义务合文件理材料设备供开工竣工时间工期变更增减转分包竣工验收维修工程款支付方式风险保险中断合济责争端解决
第三节 工程工程理
工程理概念
1工程定义：工程具规定开始结束时间务需种种资源具许完成该务(者工程)必须完成互相独立互相联系互相赖活动〞
2工程工程特点 ：时间限制资金限制济性求特殊组织法律条件复杂性系统性
3工程理概念：关知识技工具技术等综合应工程活动成功实现工程预期目标活动
4工程理特点：目标明确工程理负责制充分授权保证系统
二房产开发工程理容
1 开发建设
2 开发建设法定手续
3 合文件准备
4 承包商选择
5 现场监督
6 施工阶段
7 工程竣工验收
8 工程理队伍理
四施工阶段工程工程理
1 质量控制
2 进度控制 进度方案应关注素材料设备供状况设计变更劳动力安排情况气象条件
3钱控制编制钱计审查施工组织设计施工方案控制工程款动态结算控制工程变更
4合理
5安理
第四节 工程竣工验收
验收求
承包商开发商提供完整竣工验收资料竣工验收报告提出竣工验收申请
二验收
审批工程建议书年度开工方案施工图纸说明文件设计变更文件先行施工技术规程等
三竣工验收程序
单项工程竣工验收
综合验收
四竣工验收备案
开发商竣工验收合格日起15天关部门办理竣工验收备案
计算实例：
1某投资工程净现金流量表示求该投资工程财务部收益率果投资者目标收益率12求该投资工程动态投资回收期
2某家庭1998年12月31日购置价值50万元住宅申请相房价70揭贷款期限20年年利率6月等额付息2004年1月1日 该家庭某种财务需拟申请二次住房抵押贷款〔假设产权拥权益价值50发放〕住宅价值年涨率5问该家庭申请加时申请少抵押贷款 ？
3某投资者10 000元米价格购置建筑面积27 000米写字楼出租该投资者购置该写字楼程中支付相买价4契税05手续费05律师费03费中相楼价30购置投资种税费均投资者资金支付70期限15年固定利率75年等额款商业抵押贷款假设租赁期租金水始终保持月160元方米前三年出租率分657585第四年开始出租率达95始终保持该出租率出租营期运营钱毛租金收入28果购置投资发生第年年初年净营收入抵押贷款付息支出均发生年末整出租营期48年出租者全投资资金目标收益率分1014式计算该投资工程全部投资资金投资财务净现值财务部收益率工程进行行性判断
例题：
1某笔贷款年利率15季度计息问该笔贷款实际利率少？
2某开发商银行贷款2000万元期限3年年利率8假设款方式期间季度付息期次金开发商次支付利息总额少果计算先期支付利息时间价值贷款期开发商实际支付利息少？
3某家庭预计10年月收入16000元中30支付住房抵押贷款年贷款利率12问该家庭力抵押贷款申请额少？
4某家庭抵押贷款方式购置套价值25万元住宅收付例30余抵押贷款支付贷款期限10年月等额年贷款利率15问月款额少？果该家庭25收入支付抵押贷款月款额问该家庭月收入少少买起该住宅？
5某购房者银行申请60万元抵押贷款银行安排等递增款抵押贷款年利率66期限15年月款额增长率05问购房者第十年月款额少？
6某家庭购置面积80米济住宅单价3500元米首付例25余申请公积金商业组合抵押贷款利率分4266期限均15年公积金贷款高限额10万元问该家庭申请组合抵押贷款低月款额少？
7某家庭4000元米购置套建筑面积120米住宅银行提供15年抵押贷款年利率6抵押贷款价值例70该家庭月等额5年第6年年初次提前贷款金8万元问第6年开始抵押贷款月款额少？
8某家庭3500元米购置80米住宅15年抵押贷款年利率6抵押贷款价值例70月款常数065问抵押贷款期该家庭银行剩余金金额少？
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