商物业抵押贷款
区域选择行原仅选择级市全国百强县核心城区湖南境著名风景区等区域开办商物业抵押贷款省行定期开办区域进行动态调整报总行备案
客户项目选择行根商物业八素分析法（规划商圈定位交通环境团队租户物业理）优先选择收益稳定营成熟商物业
行报项目需OA正式行文报省行准入准入报告包括限客户基情况（含物业权物业营权）物业基情况（含投资出租等情况）贷款途抵押物情况（含价值评估等情况）租金收入监控等情况
级分行城市城区办理商物业抵押贷款级分行辖城市开办商物业级分行综合考虑区域济发展水金融市场环境商业氛围分支机构营理水发展潜力等素核准行应月初5工作日时业务开办城市名单动态调整情况报总行备案
商物业指已竣工验收投入正常运营营性现金流充裕款源稳定营利性动产包括商场酒店商品交易市场写字楼综合商业设施等物业形式商物业抵押贷款指建行商物业产权商物业营权发放拥正常营商物业作抵押物赖该抵押物营收入作第款源贷款
力承租指租赁面积较提高租户凝聚力整物业出租租金收入影响较租户力承租外般承租整体租赁指商物业全部承租中家两家承租租赁面积原达全部出租面积70力承租两家（含）意家租赁面积均低全部出租面积25租户构成达述标准称零散租赁
商物业营收入指商物业营权营商物业取全部收入包括物业租金广告位租金展费断租保证金进场费等
商物业租金收入指行测算偿贷款息商物业全部承租缴纳租金包括承租租物业二次出租收取租金
商物业营权指负责商物业运营拥合法效商物业营权收益权企事业法
商物业出租率指办法规定口径计算商物业已出租面积出租面积值
款条件
商物业抵押贷款款应中华民国境法注册成立企事业法满足中国建设银行信贷业务手册中关款求外应具备列条件：
1建设银行信评级10级（A）企业客户信评级8级（aa）
2建设银行开立基结算账户般存款账户
3者权益5000万元（含）
4行政部门该款核定营期限存续期限长贷款期限
5商物业营权具丰富商物业营理验专业招商验
6商物业权拥合法完整独立物业权处置权商物业营权拥合法效物业营权收益权
7款隶属母公司三年（足三年运营）营情况正常良信记录
8商物业权款应出具根公司法公司章程规定权决策机构意持物业抵押办理授信业务法律文件
9商物业营权款应时满足条件：
①商物业权出具根公司法公司章程规定权决策机构意持物业抵押款办理授信业务法律文件
②商物业权款行签订具备法律效力三方协议明确贷款期物业营收入物业销售收入优先偿行贷款挪
③级分行分公司业务行长批准意
10款房产开发企业款行信评级8级（AA）意承诺贷款挪房产开发
二商物业条件
符合城市规划求竣工验收合格已投入正常运营
处理位置优越规划设计合理配套设施齐全物业资产市场价值相稳定商物业原应位城市中央商务区中心商业区等成熟繁华段商业商务氛围浓厚
商物业权营权收益权处置权清晰已办妥房屋权证等动产权属证书
办理合法效资产抵押营收入应收账款质押登记手续抵质押物容易处置变现
商物业产生租金收入营收入合法持续稳定充裕够足额覆盖贷款息
商物业已实施专业化物业理物业理水租户普遍认
商物业级出租率求：
1．商场：三年（足三年实际年限计算）均出租率80（含）商物业面积（供银行抵押面积）原低6000方米
2．写字楼：三年（足三年实际年限计算）均出租率70（含）
3．酒店：四星级（含）三年（足三年实际年限计算）均开房率低65％
4．商品交易市场：三年（足三年实际年限计算）均出租率80（含）具全国跨省辐射力
5．综合商业设施：三年（足三年实际年限计算）均出租率80（含）
三区域条件
级分行城市城区办法规定办理商物业抵押贷款级分行辖城市办理商物业抵押贷款级分行综合考虑区域济发展水金融市场环境商业氛围分支机构营理水发展潜力等素核准名单城市城区办法规定办理商物业抵押贷款（著名风景区四星级（含）酒店受限制）
四贷款途
商物业抵押贷款商物业营期间维护改造装修招商等营性资金需求款统筹安排合法资金需求中包括置换该物业银行贷款股东款等负债性资金超项目资金例资金置换良贷款国家明令禁止领域途
五贷款金额
商物业抵押贷款金额根商物业贷营性现金流确定时应综合考虑物业评估价值原贷款金额限两种计算方法孰低原确定：
1贷款期限商物业营性净现金流总量90％计算公式：
ｎ
贷款金额＝90％×∑（CI－CO）t（１＋r）t
ｔ＝１
式中CI 营性现金流入量CO营性现金流出量（CI－CO）t 第ｔ年营性净现金流量ｎ贷款期限（年）r折现率（贷款合利率）
①计算商物业营性净现金流时应审慎确定租金递增率合理测算营性现金流入量流出量
②款关联企业作承租租**明显合理实缴租**市场租**较低者计算商物业租金收入
③营稳定性较差承租期稳定营困难拖欠租金两期难持续营般承租缴纳租金计算商物业租金收入时应予扣减
④计算营性净现金流时应扣该物业未营性净现金流作款源融资息基该物业运营产生必支出包括理费维修费工资保险税金等
⑤中国建设银行商物业营性净现金流测算表办行公司业务部门根谨慎性原负责测算编制办行分公司业务行长审核确认
2贷款息金额高商物业评估价值差化抵押率数计算公式：
贷款息金额＝商物业评估价值×差化抵押率
利息合约定利率确定贷款期限等年实际期限计算利息贷款期限超年年期限计算利息
商物业评估价值指行认拥二级资质（含）评估机构采市场法收益法成法中两种（含）评估方法评定商物业价值评估结果中较低者
商物业抵押贷款综合考虑款信等级商物业形态租赁方式等适中国建设银行商物业抵押贷款差化抵押率规定
六贷款期限
贷款期限应综合考虑款融资需求营性现金流等素合理确定须时满足条件：
1商物业出租方式整体出租贷款期限般超15年商物业出租方式零散出租贷款期限般超10年中7级（AA）优质客户理位置优越（直辖市省会城市计划单列市中央商务区传统中心商业区开发区等城市济中心段）价值稳定出租率高（年出租率85（含））优质商物业作抵押物长期限延长15年
2贷款期日须少早款物业营期限终止日3年
3贷款期日须少早房屋权等动产权利终止日3年
七贷款偿方式
款方式办行应款协商确定款方式款方式应商物业营收入增长规律相匹配款应授权办行贷账户中直接扣划贷款息商物业抵押贷款选择款方式包括：
1等额息款法指款期偿相等数额贷款息期金额期实际剩余款金利息
2等额金款法指款期偿相等数额贷款金时付清期应付利息期金额期实际剩余款金利息采等额金款法日付息日须日
3收益全额款法指款商物业期营收入扣约定费支出金额收益全额偿贷款息期付息额贷款余额实际占天数计算
4行认款方式
提前款款商物业抵押贷款提出提前款申请征贷款意贷款剩余金进行提前款提前款方式包括提前结清部分提前款款部分提前款贷款应款签订补充协议根剩余贷款金剩余贷款期限期款额进行重新约定款提出提前款应合约定计收违约金
贷款期间时偿贷款息款信等级7级（AA）位城市中央商务区中心商业区等成熟繁华段物业租金持续涨优质物业贷款金50％（含）款确符合办法规定合理资金需求办行根款申请办法规定审慎测算贷款金额贷款期限权审批行审批意办理新发放商物业抵押贷款新发放贷款须先行存量贷款
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商物业抵押贷款
区域选择行原仅选择级市全国百强县核心城区湖南境著名风景区等区域开办商物业抵押贷款省行定期开办区域进行动态调整报总行备案
客户项目选择行根商物业八素分析法（规划商圈定位交通环境团队租户物业理）优先选择收益稳定营成熟商物业
行报项目需OA正式行文报省行准入准入报告包括限客户基情况（含物业权物业营权）物业基情况（含投资出租等情况）贷款途抵押物情况（含价值评估等情况）租金收入监控等情况
级分行城市城区办理商物业抵押贷款级分行辖城市开办商物业级分行综合考虑区域济发展水金融市场环境商业氛围分支机构营理水发展潜力等素核准行应月初5工作日时业务开办城市名单动态调整情况报总行备案
商物业指已竣工验收投入正常运营营性现金流充裕款源稳定营利性动产包括商场酒店商品交易市场写字楼综合商业设施等物业形式商物业抵押贷款指建行商物业产权商物业营权发放拥正常营商物业作抵押物赖该抵押物营收入作第款源贷款
力承租指租赁面积较提高租户凝聚力整物业出租租金收入影响较租户力承租外般承租整体租赁指商物业全部承租中家两家承租租赁面积原达全部出租面积70力承租两家（含）意家租赁面积均低全部出租面积25租户构成达述标准称零散租赁
商物业营收入指商物业营权营商物业取全部收入包括物业租金广告位租金展费断租保证金进场费等
商物业租金收入指行测算偿贷款息商物业全部承租缴纳租金包括承租租物业二次出租收取租金
商物业营权指负责商物业运营拥合法效商物业营权收益权企事业法
商物业出租率指办法规定口径计算商物业已出租面积出租面积值
款条件
商物业抵押贷款款应中华民国境法注册成立企事业法满足中国建设银行信贷业务手册中关款求外应具备列条件：
1建设银行信评级10级（A）企业客户信评级8级（aa）
2建设银行开立基结算账户般存款账户
3者权益5000万元（含）
4行政部门该款核定营期限存续期限长贷款期限
5商物业营权具丰富商物业营理验专业招商验
6商物业权拥合法完整独立物业权处置权商物业营权拥合法效物业营权收益权
7款隶属母公司三年（足三年运营）营情况正常良信记录
8商物业权款应出具根公司法公司章程规定权决策机构意持物业抵押办理授信业务法律文件
9商物业营权款应时满足条件：
①商物业权出具根公司法公司章程规定权决策机构意持物业抵押款办理授信业务法律文件
②商物业权款行签订具备法律效力三方协议明确贷款期物业营收入物业销售收入优先偿行贷款挪
③级分行分公司业务行长批准意
10款房产开发企业款行信评级8级（AA）意承诺贷款挪房产开发
二商物业条件
符合城市规划求竣工验收合格已投入正常运营
处理位置优越规划设计合理配套设施齐全物业资产市场价值相稳定商物业原应位城市中央商务区中心商业区等成熟繁华段商业商务氛围浓厚
商物业权营权收益权处置权清晰已办妥房屋权证等动产权属证书
办理合法效资产抵押营收入应收账款质押登记手续抵质押物容易处置变现
商物业产生租金收入营收入合法持续稳定充裕够足额覆盖贷款息
商物业已实施专业化物业理物业理水租户普遍认
商物业级出租率求：
1．商场：三年（足三年实际年限计算）均出租率80（含）商物业面积（供银行抵押面积）原低6000方米
2．写字楼：三年（足三年实际年限计算）均出租率70（含）
3．酒店：四星级（含）三年（足三年实际年限计算）均开房率低65％
4．商品交易市场：三年（足三年实际年限计算）均出租率80（含）具全国跨省辐射力
5．综合商业设施：三年（足三年实际年限计算）均出租率80（含）
三区域条件
级分行城市城区办法规定办理商物业抵押贷款级分行辖城市办理商物业抵押贷款级分行综合考虑区域济发展水金融市场环境商业氛围分支机构营理水发展潜力等素核准名单城市城区办法规定办理商物业抵押贷款（著名风景区四星级（含）酒店受限制）
四贷款途
商物业抵押贷款商物业营期间维护改造装修招商等营性资金需求款统筹安排合法资金需求中包括置换该物业银行贷款股东款等负债性资金超项目资金例资金置换良贷款国家明令禁止领域途
五贷款金额
商物业抵押贷款金额根商物业贷营性现金流确定时应综合考虑物业评估价值原贷款金额限两种计算方法孰低原确定：
1贷款期限商物业营性净现金流总量90％计算公式：
ｎ
贷款金额＝90％×∑（CI－CO）t（１＋r）t
ｔ＝１
式中CI 营性现金流入量CO营性现金流出量（CI－CO）t 第ｔ年营性净现金流量ｎ贷款期限（年）r折现率（贷款合利率）
①计算商物业营性净现金流时应审慎确定租金递增率合理测算营性现金流入量流出量
②款关联企业作承租租**明显合理实缴租**市场租**较低者计算商物业租金收入
③营稳定性较差承租期稳定营困难拖欠租金两期难持续营般承租缴纳租金计算商物业租金收入时应予扣减
④计算营性净现金流时应扣该物业未营性净现金流作款源融资息基该物业运营产生必支出包括理费维修费工资保险税金等
⑤中国建设银行商物业营性净现金流测算表办行公司业务部门根谨慎性原负责测算编制办行分公司业务行长审核确认
2贷款息金额高商物业评估价值差化抵押率数计算公式：
贷款息金额＝商物业评估价值×差化抵押率
利息合约定利率确定贷款期限等年实际期限计算利息贷款期限超年年期限计算利息
商物业评估价值指行认拥二级资质（含）评估机构采市场法收益法成法中两种（含）评估方法评定商物业价值评估结果中较低者
商物业抵押贷款综合考虑款信等级商物业形态租赁方式等适中国建设银行商物业抵押贷款差化抵押率规定
六贷款期限
贷款期限应综合考虑款融资需求营性现金流等素合理确定须时满足条件：
1商物业出租方式整体出租贷款期限般超15年商物业出租方式零散出租贷款期限般超10年中7级（AA）优质客户理位置优越（直辖市省会城市计划单列市中央商务区传统中心商业区开发区等城市济中心段）价值稳定出租率高（年出租率85（含））优质商物业作抵押物长期限延长15年
2贷款期日须少早款物业营期限终止日3年
3贷款期日须少早房屋权等动产权利终止日3年
七贷款偿方式
款方式办行应款协商确定款方式款方式应商物业营收入增长规律相匹配款应授权办行贷账户中直接扣划贷款息商物业抵押贷款选择款方式包括：
1等额息款法指款期偿相等数额贷款息期金额期实际剩余款金利息
2等额金款法指款期偿相等数额贷款金时付清期应付利息期金额期实际剩余款金利息采等额金款法日付息日须日
3收益全额款法指款商物业期营收入扣约定费支出金额收益全额偿贷款息期付息额贷款余额实际占天数计算
4行认款方式
提前款款商物业抵押贷款提出提前款申请征贷款意贷款剩余金进行提前款提前款方式包括提前结清部分提前款款部分提前款贷款应款签订补充协议根剩余贷款金剩余贷款期限期款额进行重新约定款提出提前款应合约定计收违约金
贷款期间时偿贷款息款信等级7级（AA）位城市中央商务区中心商业区等成熟繁华段物业租金持续涨优质物业贷款金50％（含）款确符合办法规定合理资金需求办行根款申请办法规定审慎测算贷款金额贷款期限权审批行审批意办理新发放商物业抵押贷款新发放贷款须先行存量贷款
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