股份制商业银行
〔2016〕102号
关印发股份制商业银行股份限公司
营性物业抵押贷款理办法（试行）通知
支行部室：
适应商业产市场发展需规范营性物业抵押贷款等业务防范商业营业房营运期间营风险促进营性物业抵押贷款业务健康发展根国家相关法律法规江苏股份制商业银行股份限公司信贷理基制度等规定特制定江苏股份制商业银行股份限公司营性物业抵押贷款理办法（试行）现予印发请单位认真组织学遵执行
附件：江苏股份制商业银行股份限公司营性物业抵押贷款理办法（试行）
二○二年十月十日
题词：信贷理 抵押贷款 理办法 通知
联系：王** 联系电话：*****
股份制商业银行办公室 2012年11月13日印发
印120份
附件：
股份制商业银行股份限公司
营性物业抵押贷款理办法（试行）
第章 总
第条 适应商业产市场发展需规范营性物业抵押贷款业务防范商业营业房营运期营风险促进营性物业抵押贷款业务健康发展根国家相关法律法规江苏股份制商业银行股份限公司信贷理基制度等规定特制定办法
第二条 办法称营性物业指通竣工验收已投入准备投入商业运营商业营业房办公房工业房包括商场商品交易市场写字楼宾馆酒店综合商业设施标准厂房等前预期营利润稳定持续增长现金流量稳定综合收益理规范物业
营性物业抵押贷款指江苏股份制商业银行股份限公司(简称行)具合法承贷体资格企（事）业法体工商户然拥物业作贷款抵押物该物业营收入付息贷款
第二章 贷款象途
第三条 贷款象工商行政理机关(机关)核准登记企(事)业法体工商户具中华民国国籍具完全民事行力然体工商户原营业执营者名义申请
第四条 贷款途物业营期间资金需求具体分两种类型：
（）行建造物业物业身装修改造置换负债性资金（指建造该项物业银行款股东关联公司款营性物业项目身超资金例负债资金）
（二）购置物业置换购置款
第三章 贷款条件申请
第五条 贷款条件贷款条件分贷款象条件营性物业条件贷款象分法类然类
（）贷款象须具备列基条件：
法类贷款条件
1具法营业执已办理年检手续
2属房产开发企业应取房产开发部门核发房产开发企业资质等级证书办理年检手续
3产权清晰法治理结构健全营理规范财务状况良
4资信优良者权益原500万元（含）
5具效贷款卡行开立基账户般账户良信记录成立足2年新设立企业控股股东应良信记录信记录包含贷款逾期行良贷款受检察院工商行政税务等部门查处受公安机关处分等
6拥营性物业全部产权持合法效房产权证土权证
7董事会相应决策机构意拥营性物业作贷款抵押物
8意行签订租金账户监协议接受行物业营收入支出款项封闭式监时承诺物业营产生资金结算代收代付等中间业务行办理
9行求条件
然类贷款条件
1资信良行行未发生逾期良记录社会形象佳未受公安行政部门处罚家庭负债营收入相符
2拥营性物业产权持合法效房产权证土权证名物业抵押须征书面意
3款书面意拥营性物业作贷款抵押物
4意行签订租金账户监协议接受行物业营收入支出款项封闭式监时承诺物业营产生资金结算代收代付等中间业务行办理
5行求条件
（二）营性物业具备基条件：
1营性物业应符合规划求竣工综合验收合格办妥房产证投入商业运营准备进入商业运营
2理位置优越物业原应位城市中央商务区中心商业区工业集居区等交通便捷流物流车流充裕商业商务氛围浓厚繁华段
3营性物业已期限原超10年营性物业已年限原超10年
4营性物业定位准确营情况稳定出租市场前景较贷款期现金流足够期贷款息
5营性物业市场价值租金价格稳定涨趋势
6营性物业具较强变现力利整体处置
7营性物业必须通出方式合法取国土权证书
第六条 贷款申请款申请营性物业贷款时提供行信贷理基制度相关文件求资料外需提供资料：
（）营性物业竣工验收合格合法效证明材料产权证书
（二）物业出租须提供真实租赁合协议原件承租方营业执承租方知晓物业抵押行声明等租赁合涉页页面页面间必须时加盖双方骑缝公章提供述资料时调查应调查报告中明确提出提供理抵押权实现障碍分析
（三）物业营须提供营体营业执组织机构代码证税务登记证
（四）行求提供证明文件资料
第四章 贷款额度期限利率科目
第七条 贷款额度贷款额度必须根款期物业贷现金流确定时贷款额度般掌握超物业市场评估价值60高超物业市场评估价值70门面房抵押般控制物业市场评估价值50
采综合收入款必须进行款源确定时营性物业产生营性净现金流（净现金流指已扣营物业须支付日常支出现金流）占应贷款额度重低50％
第八条 贷款期限根物业项目款进度确定营性物业贷款具体款期限款出具书面款计划
营性物业抵押贷款期限长超10年时营性物业抵押贷款期限超款法定营期限房产权剩余年限
第九条 贷款利率行贷款利率定价理办法执行
第十条 贷款科目营性物业抵押贷款抵押贷款科目中核算反映
第五章 贷款调查评估
第十条 申请营性物业抵押贷款应行提供资料：
（）法客户：
1营业执（副）复印件
2税务登记证复印件
3组织机构代码证（副）复印件
4贷款卡基账户开户许证复印件
5公司章程验资报告出具董事会决议企业须提供股东会关成立董事会决议相关证明材料
6法代表身份证明相关授权委托书
7公司意款股东会决议法定代表（投资负责）股东连带责保证书（含配偶）
8期年末期财务报表（资产负债表损益表现金流量表）
9发生资金银行账户账单行银行账户账单重复提供份
10营性物业权证（房产证书土权证书）
11租赁合装璜装修合营收益性证明
12相关抵押担保材料抵押物清单估价报告保单意抵押决议等
13行需提供资料
（二）客户：
1款身份证配偶身份证复印件结婚证复印件夫妻款声明（体工商户须提供营业执复印件）
2申请简易资产负债表
3营性物业权证（房产证书土权证书）
4租赁合装璜装修合营收益性证明
5相关抵押担保材料抵押物清单估价报告保单意抵押证明等
6行需提供资料
第十二条 营性物业抵押贷款项目贷款关规定进行调查评估重点关注容
（）款体资格公司组织形式股权结构营业绩信状况财务状况现金流量状况物业年营收入（收入等）综合款力进行评价营业绩信状况财务状况等进行调查评估物业年营收入综合款力进行评价
（二）物业权属否竣工验收合格否取产权证物业出租营情况实际建造成市场价值情况变现力年度修日常维护成等
（三）物业运营时间否属开发建设期营运初期等高风险阶段项目
（四）物业完整性情况否物业中优质部分已出售仅部分物业抵押抵押权否分散等综合判定否会造成整体处置困难抵押物变现价值足
（五）物业出租率租赁合租期租**租金支付方式支付情况租金收入否贷款额度贷款期限相匹配等
（六）租赁合（协议）情况租赁合（协议）否真实容否存损害行利益约定特承租法享承租权优先购买权权利等行抵押权限制影响
时防止款承租双方合谋租赁权恶意抗行抵押权必须租赁合备案真实性进行调查认定
（七）承租情况包括资信营状况租金支付力违约情况等
第六章 贷款审批发放
第十三条 营性物业抵押贷款审批权行贷款转授权理办法相关补充调整文件关规定理
第十四条 贷款发放前根贷款需营性物业办理保险保险费款承担明确行第受益保险期限短贷款期限
第十五条 贷款行应通受托支付款支付贷款资金审核支付方式进行理控制
贷款受托支付指贷款根款提款申请支付委托贷款资金直接支付符合合约定途款交易象置换行贷款负债单笔金额超项目总投资5超500万元民币贷款资金支付应采贷款受托支付方式
款支付指贷款根款提款申请贷款资金发放款账户款支付符合合约定途款交易象贷款行根款合求信贷资金逐笔审核时检查项目实施实际进度金额
第七章 担保方式
第十六条 营性物业抵押贷款竣工验收合格已取房产证土证投入正常运营准备运营营性物业房产时作抵押担保必情况追加担保方式
第十七条 营性物业抵押贷款款抵押合必须房产理部门抵押登记确保行作第抵押权
置换行贷款应建立资金专户确保行贷款专项行贷款确保行抵押权释放设定行贷款抵押权行该营性物业抵押权释放行抵押权前必须求款寻找第三方行贷款提供阶段性担保
第八章 贷款偿
第十八条 款方式款选择等额息款等额金款贷款根款收入实现时间决定具体款期限月租方式日常营实现收入应选择月款季租半年租年租实现收入周期超1月应选择季款
第十九条 等额息款营性物业贷款金总额利息总额相加然均分摊款期限月季中作款月季固定金额月季款额中金重逐月递增利息重逐月递减
第二十条 等额金款称利清等等息款法贷款金分摊月季时付清交易日次款日间利息种款方式前期支付金利息较款负担逐月递减
第二十条 款合中应明确列事项
（）房产市场出现重变化发生影响贷款安全情形时贷款行应款协商变更款合关贷款额度期限利率期款金额等容协商成应合约定采取停止发放贷款求款提前偿发放贷款等措施
（二）款次未期贷款金利息行权求提前收回贷款法追偿处置抵押物
（三）款法时足额偿贷款息行权款行开立账户中直接扣划
第九章 贷理
第二十二条 营性物业出租贷款行款签订租金账户监协议款须行开立租金监专户专户实行收支两条线理建立收入支出明细台账该物业营性收入存入专户留足期付息余额外资金须行审核批准方款出现逃避资金监行行权提前求偿贷款处置抵押物
第二十三条 营性物业营款必须行开立基账户承诺物业营收支相关结算全部通该基账户办理营（出租）收入行率低80日常账户余额低期款金额低进行支出
第二十四条 时掌握出租状况准确估算项目营性现金流量动态调整款计划现金流量充足时提前偿贷款款抵押物业出售时须行意相应行贷款
第二十五条 物业实现营（出租）前贷款行须逐笔核实资金途合中项目实施进度金额遇项目实施进度减缓项目总金额变化（超支10减少）须报相关职部门审议决定续资金发放贷款额度
第二十六条 贷款行贷款期抵押物价值进行动态监测确保抵押率控制合理范围出现抵押物贬值租金收入降等危行信贷资金安全情形时应时预警风险采取效风险控制措施
第二十七条 贷款行应指定专加强贷理半年相应审批权限部门报告贷款运作情况发生重情况应时报告期间遇信贷员变动必须做交接工作重新落实理责
第十章 附
第二十八条 办法中营性物业抵押贷款未事宜执行行信贷理基制度等相关规定
第二十九条 办法总行负责修订解释
第三十条 办法印发日起执行
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〔2016〕102号
关印发股份制商业银行股份限公司
营性物业抵押贷款理办法（试行）通知
支行部室：
适应商业产市场发展需规范营性物业抵押贷款等业务防范商业营业房营运期间营风险促进营性物业抵押贷款业务健康发展根国家相关法律法规江苏股份制商业银行股份限公司信贷理基制度等规定特制定江苏股份制商业银行股份限公司营性物业抵押贷款理办法（试行）现予印发请单位认真组织学遵执行
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题词：信贷理 抵押贷款 理办法 通知
联系：王** 联系电话：*****
股份制商业银行办公室 2012年11月13日印发
印120份
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股份制商业银行股份限公司
营性物业抵押贷款理办法（试行）
第章 总
第条 适应商业产市场发展需规范营性物业抵押贷款业务防范商业营业房营运期营风险促进营性物业抵押贷款业务健康发展根国家相关法律法规江苏股份制商业银行股份限公司信贷理基制度等规定特制定办法
第二条 办法称营性物业指通竣工验收已投入准备投入商业运营商业营业房办公房工业房包括商场商品交易市场写字楼宾馆酒店综合商业设施标准厂房等前预期营利润稳定持续增长现金流量稳定综合收益理规范物业
营性物业抵押贷款指江苏股份制商业银行股份限公司(简称行)具合法承贷体资格企（事）业法体工商户然拥物业作贷款抵押物该物业营收入付息贷款
第二章 贷款象途
第三条 贷款象工商行政理机关(机关)核准登记企(事)业法体工商户具中华民国国籍具完全民事行力然体工商户原营业执营者名义申请
第四条 贷款途物业营期间资金需求具体分两种类型：
（）行建造物业物业身装修改造置换负债性资金（指建造该项物业银行款股东关联公司款营性物业项目身超资金例负债资金）
（二）购置物业置换购置款
第三章 贷款条件申请
第五条 贷款条件贷款条件分贷款象条件营性物业条件贷款象分法类然类
（）贷款象须具备列基条件：
法类贷款条件
1具法营业执已办理年检手续
2属房产开发企业应取房产开发部门核发房产开发企业资质等级证书办理年检手续
3产权清晰法治理结构健全营理规范财务状况良
4资信优良者权益原500万元（含）
5具效贷款卡行开立基账户般账户良信记录成立足2年新设立企业控股股东应良信记录信记录包含贷款逾期行良贷款受检察院工商行政税务等部门查处受公安机关处分等
6拥营性物业全部产权持合法效房产权证土权证
7董事会相应决策机构意拥营性物业作贷款抵押物
8意行签订租金账户监协议接受行物业营收入支出款项封闭式监时承诺物业营产生资金结算代收代付等中间业务行办理
9行求条件
然类贷款条件
1资信良行行未发生逾期良记录社会形象佳未受公安行政部门处罚家庭负债营收入相符
2拥营性物业产权持合法效房产权证土权证名物业抵押须征书面意
3款书面意拥营性物业作贷款抵押物
4意行签订租金账户监协议接受行物业营收入支出款项封闭式监时承诺物业营产生资金结算代收代付等中间业务行办理
5行求条件
（二）营性物业具备基条件：
1营性物业应符合规划求竣工综合验收合格办妥房产证投入商业运营准备进入商业运营
2理位置优越物业原应位城市中央商务区中心商业区工业集居区等交通便捷流物流车流充裕商业商务氛围浓厚繁华段
3营性物业已期限原超10年营性物业已年限原超10年
4营性物业定位准确营情况稳定出租市场前景较贷款期现金流足够期贷款息
5营性物业市场价值租金价格稳定涨趋势
6营性物业具较强变现力利整体处置
7营性物业必须通出方式合法取国土权证书
第六条 贷款申请款申请营性物业贷款时提供行信贷理基制度相关文件求资料外需提供资料：
（）营性物业竣工验收合格合法效证明材料产权证书
（二）物业出租须提供真实租赁合协议原件承租方营业执承租方知晓物业抵押行声明等租赁合涉页页面页面间必须时加盖双方骑缝公章提供述资料时调查应调查报告中明确提出提供理抵押权实现障碍分析
（三）物业营须提供营体营业执组织机构代码证税务登记证
（四）行求提供证明文件资料
第四章 贷款额度期限利率科目
第七条 贷款额度贷款额度必须根款期物业贷现金流确定时贷款额度般掌握超物业市场评估价值60高超物业市场评估价值70门面房抵押般控制物业市场评估价值50
采综合收入款必须进行款源确定时营性物业产生营性净现金流（净现金流指已扣营物业须支付日常支出现金流）占应贷款额度重低50％
第八条 贷款期限根物业项目款进度确定营性物业贷款具体款期限款出具书面款计划
营性物业抵押贷款期限长超10年时营性物业抵押贷款期限超款法定营期限房产权剩余年限
第九条 贷款利率行贷款利率定价理办法执行
第十条 贷款科目营性物业抵押贷款抵押贷款科目中核算反映
第五章 贷款调查评估
第十条 申请营性物业抵押贷款应行提供资料：
（）法客户：
1营业执（副）复印件
2税务登记证复印件
3组织机构代码证（副）复印件
4贷款卡基账户开户许证复印件
5公司章程验资报告出具董事会决议企业须提供股东会关成立董事会决议相关证明材料
6法代表身份证明相关授权委托书
7公司意款股东会决议法定代表（投资负责）股东连带责保证书（含配偶）
8期年末期财务报表（资产负债表损益表现金流量表）
9发生资金银行账户账单行银行账户账单重复提供份
10营性物业权证（房产证书土权证书）
11租赁合装璜装修合营收益性证明
12相关抵押担保材料抵押物清单估价报告保单意抵押决议等
13行需提供资料
（二）客户：
1款身份证配偶身份证复印件结婚证复印件夫妻款声明（体工商户须提供营业执复印件）
2申请简易资产负债表
3营性物业权证（房产证书土权证书）
4租赁合装璜装修合营收益性证明
5相关抵押担保材料抵押物清单估价报告保单意抵押证明等
6行需提供资料
第十二条 营性物业抵押贷款项目贷款关规定进行调查评估重点关注容
（）款体资格公司组织形式股权结构营业绩信状况财务状况现金流量状况物业年营收入（收入等）综合款力进行评价营业绩信状况财务状况等进行调查评估物业年营收入综合款力进行评价
（二）物业权属否竣工验收合格否取产权证物业出租营情况实际建造成市场价值情况变现力年度修日常维护成等
（三）物业运营时间否属开发建设期营运初期等高风险阶段项目
（四）物业完整性情况否物业中优质部分已出售仅部分物业抵押抵押权否分散等综合判定否会造成整体处置困难抵押物变现价值足
（五）物业出租率租赁合租期租**租金支付方式支付情况租金收入否贷款额度贷款期限相匹配等
（六）租赁合（协议）情况租赁合（协议）否真实容否存损害行利益约定特承租法享承租权优先购买权权利等行抵押权限制影响
时防止款承租双方合谋租赁权恶意抗行抵押权必须租赁合备案真实性进行调查认定
（七）承租情况包括资信营状况租金支付力违约情况等
第六章 贷款审批发放
第十三条 营性物业抵押贷款审批权行贷款转授权理办法相关补充调整文件关规定理
第十四条 贷款发放前根贷款需营性物业办理保险保险费款承担明确行第受益保险期限短贷款期限
第十五条 贷款行应通受托支付款支付贷款资金审核支付方式进行理控制
贷款受托支付指贷款根款提款申请支付委托贷款资金直接支付符合合约定途款交易象置换行贷款负债单笔金额超项目总投资5超500万元民币贷款资金支付应采贷款受托支付方式
款支付指贷款根款提款申请贷款资金发放款账户款支付符合合约定途款交易象贷款行根款合求信贷资金逐笔审核时检查项目实施实际进度金额
第七章 担保方式
第十六条 营性物业抵押贷款竣工验收合格已取房产证土证投入正常运营准备运营营性物业房产时作抵押担保必情况追加担保方式
第十七条 营性物业抵押贷款款抵押合必须房产理部门抵押登记确保行作第抵押权
置换行贷款应建立资金专户确保行贷款专项行贷款确保行抵押权释放设定行贷款抵押权行该营性物业抵押权释放行抵押权前必须求款寻找第三方行贷款提供阶段性担保
第八章 贷款偿
第十八条 款方式款选择等额息款等额金款贷款根款收入实现时间决定具体款期限月租方式日常营实现收入应选择月款季租半年租年租实现收入周期超1月应选择季款
第十九条 等额息款营性物业贷款金总额利息总额相加然均分摊款期限月季中作款月季固定金额月季款额中金重逐月递增利息重逐月递减
第二十条 等额金款称利清等等息款法贷款金分摊月季时付清交易日次款日间利息种款方式前期支付金利息较款负担逐月递减
第二十条 款合中应明确列事项
（）房产市场出现重变化发生影响贷款安全情形时贷款行应款协商变更款合关贷款额度期限利率期款金额等容协商成应合约定采取停止发放贷款求款提前偿发放贷款等措施
（二）款次未期贷款金利息行权求提前收回贷款法追偿处置抵押物
（三）款法时足额偿贷款息行权款行开立账户中直接扣划
第九章 贷理
第二十二条 营性物业出租贷款行款签订租金账户监协议款须行开立租金监专户专户实行收支两条线理建立收入支出明细台账该物业营性收入存入专户留足期付息余额外资金须行审核批准方款出现逃避资金监行行权提前求偿贷款处置抵押物
第二十三条 营性物业营款必须行开立基账户承诺物业营收支相关结算全部通该基账户办理营（出租）收入行率低80日常账户余额低期款金额低进行支出
第二十四条 时掌握出租状况准确估算项目营性现金流量动态调整款计划现金流量充足时提前偿贷款款抵押物业出售时须行意相应行贷款
第二十五条 物业实现营（出租）前贷款行须逐笔核实资金途合中项目实施进度金额遇项目实施进度减缓项目总金额变化（超支10减少）须报相关职部门审议决定续资金发放贷款额度
第二十六条 贷款行贷款期抵押物价值进行动态监测确保抵押率控制合理范围出现抵押物贬值租金收入降等危行信贷资金安全情形时应时预警风险采取效风险控制措施
第二十七条 贷款行应指定专加强贷理半年相应审批权限部门报告贷款运作情况发生重情况应时报告期间遇信贷员变动必须做交接工作重新落实理责
第十章 附
第二十八条 办法中营性物业抵押贷款未事宜执行行信贷理基制度等相关规定
第二十九条 办法总行负责修订解释
第三十条 办法印发日起执行
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