景秀年华媒介广告创意表现思路
市场分析
着深圳中心区西移福田片区越越受重视关注作二十世纪深圳新商业金融贸易中心福田片区美前景限量作福田片区――景田片区眼中历成熟优越高尚代名词中尤山姆会员店万科城市花园天健花园带侧目
景田片区区域竞争似福田中心区剧烈觑周边售楼盘万科金色家园缔梦园景雅居馨庭苑景发花园茗香苑宏浩花园嘉园豪峰园赛格景园嘉隆星苑等然楼盘众走高层高档豪宅路线仅豪峰园宏浩花园锦绣年华花园理位置呈三角势
细究起实际锦绣年华花园竞争手
锦绣年华花园竞争手树立差异化形象鲜明突显定位独特外型气质加位宣传塑造品牌形象炮响
项目基状况
l 位北环路南侧西香梅路万科城市花园天健花园邻三幢纯住宅楼层高分161822层层架空层二层局部会三层住宅设面双层车库
l 总占面积：6715．8m2总建筑面积：36173．66m2建筑占面积：1604．5 m2容积率：4．7
l 覆盖率：23．9％总户数：309户
l 户型二房二厅（61．5 m2－75．8 m2）三房三厅（84．8 m2－100．5 m2）四房二厅（125．6 m2）复式（169．6 m2－337．6 m2）
l 中：二房三房296套占户型957销售面积91
l 车库设160车位面27车位
l 三层环境绿化区部设游泳池喷水池花坛雕塑画廊
二 项目优劣势分析
优势分析：
l 社区氛围：景田片区成熟高尚社区（万科城市花园天健花园等高尚楼盘伴左右）形象良氛围环境
l 理位置：位香梅北周围遍布住宅区气旺
l 环境优美：百米便永久绿——龙顶山满目苍绿眼前
l 交通方便：北环路香梅北路交叉点25104414等公交车总站出入市区繁华带方便快捷
l 配套优势：山姆会员店福田农批市场公交车总站梅林总站福田中心医院景田幼园等环绕周边
l 区优势：设会型游泳池立体环境绿化中心休闲带面双层车库
劣势分析：
l 第次涉足房产市场发展商品牌号召力弱知名度欠缺
l 外型具备鲜明性特色
l 期楼销售市场吸引力
l 周边建售楼盘20区域竞争形势严峻
l 深圳市整体楼市竞争日趋激烈闲置面积呈扩势
l 济开始复苏股市普遍房产消费形成股隐形压力
结：优势突出劣势明显考虑发展商第次涉足房产市场建议销售代理物选择品牌支持
四竞争者分析
片区市场竞争态势激烈售楼盘十剧烈侧重点
＊ 景雅居缔梦园茗香苑皆中户型价格策略面工薪阶层
＊ 景发花园馨庭园面白领阶层包装思路太清晰宣传形象甚鲜明
＊ 万科金色家园品牌雄厚实力作盾加城市开放概念网络理泛会作支撑
形象性突出
＊ 林海山庄（楼盘隔路相）诉求环境兼价格优势（均价5100元／m2）楼盘中档
福田梅林片区工薪白领阶层目标象
第二部分 商品定位
——达里？
锦绣年华花园样楼盘？
* 现代市白领梦想中家园
* 令生发限豪情方
* 高尚社区中新贵
支持点：根处位置户型例（二三房面积适中约70 m2－125 m2）项目针现代市中高级白领成功士群体
——楼盘卖谁？
* 市场中部分群体？
* 生活形态？
* 消费心理结构？
目标消费群确定
A．力客户：
＊ 年龄30－45岁高级白领成功士
＊ 文化素质较高集中福田罗湖带工作
＊ 收入稳定已深圳站稳脚
＊ 成熟理性注重感受
＊ 二次置业者（二房三房占户型957销售面积91）部分属首次置业（选面积二房）
＊ 职业企业公司高级职员业职业者次
B次客户群：
＊ 熟悉福田区环境定生阅历
＊ 文化休养高愿意附庸风雅
C产投资者：
＊ 已住房出考虑投资出租保值
二 目标消费群心理分析
＊ 购房行较理性收入源较稳定定购房验购房时会楼盘进行综合质素较
＊ 具定社会位求楼盘档次显现拔高身份相关认（重高尚社区氛围）隐藏虚荣心
＊ 讲究生活质量生活水准高注重休闲群
＊ 注重家庭渴获物质精神心灵慰藉
＊ 希出头健康意识强
＊ 相较保守恋家顾家
＊ 注重隐私生活私密性
＊ 具市场投资验重高尚社区升值潜力
三 商品利益点诉求点
l 成熟优越谐高尚社区环境氛围
l 优良理位置思幽入世典雅现代出入迅捷
l 龙顶山环境舒畅满目绿意
l 南邻北环西香梅路41144647725104巴穿梭交通忧
l 山姆会员店景田幼园天健幼园福田农批市场中国银行驾驶学校．．．周边配套应俱全
l 区设会型游泳池园林绿化喷水池休闲场足出户满足需
l 框架剪力墙梁柱结构户型阔方正视野开扬
l 纯现代义建筑风格体现市潮流
l 室采抗爆防护设计
四广告创意表现思路
（） 广告形象定位
1 形象处切入？
形象切入点——
项目质素（含户型特色）+海景概念+目标群心理
2 理
A 项目区位交通配套优势明显片区竞争楼盘优势处切入做形象没差异化
B 海景概念然性优势目标群体定吸引力加项目拥独具特色水题中心庭园项目名称中海概念海特色较明显项目形象宜适考虑海元素
C 项目然规模物业质素相高明珠品质愧楼盘形象体现点
D 户型区偏中户型占95片区相代表性差异性点目标群言较吸引力（总价低轻松拥）点作形象建立突破口
E 项目力目标群年轻白领族项目形象建立传播必须考虑生活形态购房动机审美层次心理特点保证项目形象认度
3 形象定位
滨海精致白领休闲居家
4 形象核心
海文化现代浪漫轻松
缤纷年轻健康活力
（二）广告语
A推广告语——
生活哆唻咪
——椰风海韵 浪漫乐章
B理
——哆唻咪（1 2 3）乐谱中音阶唱名众非常熟悉元素简洁明易记忆易传播易识广告受众第时间关注读取记忆
——生活哆唻咪组合跳跃感节奏感格调明快新颖生动亲易产生美联想（轻松快乐时然想唱歌）
——感性传递轻松愉悦浪漫休闲
缤纷活力丰富 现代滨海市生活涵符合年轻目标群心态追求容易引发鸣认
——音乐元素代表品味情调切合楼盘气质
——展开角度演绎广告创意表现空间
——简单精彩差异化创意概念
C备选广告语作参考卖点
诉求：
明珠品质 海情怀
枕涛入梦生活乐章
阳光海风日子
相约赶海
聆听海呼吸
璀灿生活·家
（三）广告创意表现思路
广告创意表现围绕核心概念生活哆唻咪
展开演绎建立楼盘独特统形象气质
1 LOGO设计
印象派画家梵高绘画风格——明快缤纷色彩抽象线条规造型感性手法体现海色彩元素音符造型元素（详见设计稿）
2 建立视觉沟通符号
符号： 哆唻咪 设计组合
（色彩缤纷动感）
应：视觉表现（含现场包装户外广告媒体广告印刷品类宣传资料等等）中出现
目：形成形象统性视觉击力感觉记忆点
3 创意表现总体风格
色彩：明快缤纷温馨热烈+优雅
面构成：简洁动感写意现代感
4 创意表现题示例
1） 广告总题
生活哆唻咪
——椰风海韵 浪漫乐章
2） 分题演绎
A 位置篇
优越哆唻咪
——明珠段尊荣显
B 海景篇
蓝色哆唻咪
——海天秀色 悦目赏心
C 质素篇
享受哆唻咪
——明珠品质典力作
D 园林篇
悠闲哆唻咪
——风生水起闲庭信步
E 户型篇
温馨哆唻咪
——精致户型空间
F 环境篇
舒畅哆唻咪
——优雅环境悠闲心情
G 配套篇
容哆唻咪
——成熟配套居家
H 交通篇
畅快哆唻咪
——市节拍容驾驭
I 物篇
关爱哆唻咪
——性物温情限
J 价格付款篇
轻松哆唻咪
——梦想家园刻拥
5 文案示例
A位置篇
广告词：星空 邀约繁华舞
文案：海岸明珠位海道创业路交汇
处正南山商业文化中心区位居深圳西部未城市核心绝佳段升值潜力限东碧海西拥繁华享市精彩
B海景篇
广告词：闲适间 潮起潮落
文案：居家海岸明珠阳光海风日子相伴天推窗览海天秀色边美景映入眼帘碧波粼粼海风柔柔限思绪飘远……
C园林会篇
广告词：微风中 徜徉悠闲步调
文案：海岸明珠设型水题园林独立住客会康乐设施家邻里知已亲朋消闲遣兴闲庭信步倍感悠闲
D交通篇
广告词：容间 驾驭市节奏
文案：滨海道开通南山市区瞬息达着铁深港西部通道——跨海桥建成深港线便利市节奏容驾驭
E户型篇
广告词：放怀中 温馨空间
文案：海岸明珠户型设计独具匠心称心适意室梁柱空间折方正宽敞屋室功配置丝苟住户堂气势恢宏完美居栖息良巢
F配套篇
广告词：逍遥间 享洒脱
文案：居家休闲购物需更乐趣区周边众中型购物场星罗棋布名牌精品荟萃中沃尔玛海雅百货……举步达洒脱言
广告表现思路
（）目标
通系列广告宣传锦绣年华花园目标受众中建立起文化气息浓厚市生活惬意整体印象配
合促进销售工作
（二）表现原
提供置业者利益点
紧扣楼盘性承诺增加楼盘认感感召力
差异化表现
（三）锦绣年华花园广告
应三方面解决品牌性塑造问题
第 锦绣年华花园广告宣传表现出致形象
目：严格界定锦绣年华花园形象性积累方
形象：锦绣年华花园现代市中锦绣生成功府邸
第二 建立楼盘独特统语言表述风格
目：提升锦绣年华花园广告辨率积累鲜明品牌性
语言风格：成熟稳重扩张力
第三 锦绣年华花园创造性化沟通符号
目：浓缩楼盘价值形态促进消费者楼盘理解认识接受记忆
沟通符号：锦绣年华花园LOGO+广告语图文组合
（四）广告分阶段表现思路
[第阶段] 心理诉求整合种传播工具消费者充分认识锦绣年华花园高质素优美环境树立品牌形象
社区切入突出展现锦绣年华花园高尚社区着力塑造楼盘形象
环境切入通周边环境区环境介绍凸现环境优势
[第二阶段] 理性诉求消费者充分认识项目利益点明确楼盘核心价值
第阶段基础详细利益点诉求点明明白白诉说购楼者
配套户型设计等等方面切入体现现代楼盘应质素
证言方式表现目标消费者角度诉说产品利益点引起鸣
[第三阶段] 潜消费象锦绣年华花园定认理解配合促销活动制造热点展开强势
进攻游离观买家做进步刺激促进达成购买行
分阶段广告实施思路成变根销售推广具体情况求做相应调整
媒体整合营销建议
楼盘处起始阶段前期营销手法树立品牌形象张扬性项目进展逐调整求前风格致避免形象受损
1 媒体整合
报纸：特区报＋商报＋南方市报
考虑点：
特区报商报――属深圳土具巨影响力知名度报纸月发行量高达三四十万份覆盖面广项目开盘形象宣传试销期重销售阶段皆投放媒体
南方市报――份年轻极具前景报纸深圳设专版宣传层面广生活气息浓厚针性投放
电视广告：目标象二次置业高级白领属成功新贵具定文化素质较恋家考虑制作30秒－60秒电视广告片深圳线台（财频道影视频道）投放翡翠台港台插播
：＊ 媒体前期选深圳特区报1／21／3版面选产专版鹏封面体育版月4－6次传达信息概念初步树立起品牌性形象达品牌认知理解
＊ 楼盘处北环路香梅路交叉点力营造现场氛围进行强势烘托考虑制作型广告牌条幅考虑充分利型超市――山姆会员店资源（逢周末节假日购物者络绎绝常举办促销活动）进行造势气吸聚
2 营销建议
l 采名牌销售代理商名牌物业理公司
考虑点：
项目发展商开发第盘具相规模想迅速提升身形象开知名度采名牌效应会错选择时够保证物业档次水准
l 前期工现场：建议土方开挖阶段着手进行围墙包装路牌广告
围墙：考虑暖色较明快色彩配简洁图文组合丝印样取方简洁效果节约成者采中型喷绘画画面展现市成功新贵生活加外灯营造立体气氛具现代感体现出楼盘档次成相会高
路牌广告：
售楼厅：布置设计呈现出种气势眼前亮感觉外观优雅流畅纯现代义贯穿中处处营造出
样板房：整体布置注重温馨性化特点户家氛围感觉强烈客厅墙面悬挂中国山水世界名画格调高雅卧室着重舒适生活印迹强
3传播阶段组合
锦绣年华花园提出五广告阶段分述：
第阶段：筹备期 造势策略拟定
务：项媒体研讨制作验收完成公开前切准备工作
工作重点： 楼盘设计检讨 环境设计检讨
售楼处样板房设计施工
盘形象设计营造 确定广告媒体计划
确定PRSP计划 项广告设计制作
第二阶段：公开试销期 开知名度
务：利媒体盘形象开知名度消费者产生期盼心理利户外广告等酝酿气势
工作重点： 重点路牌悬挂 刊登引导性报纸文稿
举行型SPPR活动
量派发引导性宣传单页等宣传品
第三阶段：引销期 制造轰动聚气
务：公开发售楼盘性价通贴购楼者系列广告方式吸引量潮加强楼盘诉求
猛烈攻势广告塑造独特形象达成销售高潮高成交率
工作重点： 刊登公开报纸广告 举办SPPR 活动
现场炒作DS（直销）行
发布新闻稿 量发放宣传品
第四阶段：强销期 创造销售佳绩
务：发布销售率潮抢购消息提高销售率压低退户率
工作重点： 持续刊登报纸广告 量发放宣传品
加强SP PR活动攻势
调整产品走势销售情况调整广告诉求题
第五阶段：促销期 利达成销售目标
务：塑造案狂销成功形象补救销售死角加强知名度证广告方式发布增加客户认感达成圆满销售成果
工作重点： 创波广告高潮
举办型PR 活动
加强员销售
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市场分析
着深圳中心区西移福田片区越越受重视关注作二十世纪深圳新商业金融贸易中心福田片区美前景限量作福田片区――景田片区眼中历成熟优越高尚代名词中尤山姆会员店万科城市花园天健花园带侧目
景田片区区域竞争似福田中心区剧烈觑周边售楼盘万科金色家园缔梦园景雅居馨庭苑景发花园茗香苑宏浩花园嘉园豪峰园赛格景园嘉隆星苑等然楼盘众走高层高档豪宅路线仅豪峰园宏浩花园锦绣年华花园理位置呈三角势
细究起实际锦绣年华花园竞争手
锦绣年华花园竞争手树立差异化形象鲜明突显定位独特外型气质加位宣传塑造品牌形象炮响
项目基状况
l 位北环路南侧西香梅路万科城市花园天健花园邻三幢纯住宅楼层高分161822层层架空层二层局部会三层住宅设面双层车库
l 总占面积：6715．8m2总建筑面积：36173．66m2建筑占面积：1604．5 m2容积率：4．7
l 覆盖率：23．9％总户数：309户
l 户型二房二厅（61．5 m2－75．8 m2）三房三厅（84．8 m2－100．5 m2）四房二厅（125．6 m2）复式（169．6 m2－337．6 m2）
l 中：二房三房296套占户型957销售面积91
l 车库设160车位面27车位
l 三层环境绿化区部设游泳池喷水池花坛雕塑画廊
二 项目优劣势分析
优势分析：
l 社区氛围：景田片区成熟高尚社区（万科城市花园天健花园等高尚楼盘伴左右）形象良氛围环境
l 理位置：位香梅北周围遍布住宅区气旺
l 环境优美：百米便永久绿——龙顶山满目苍绿眼前
l 交通方便：北环路香梅北路交叉点25104414等公交车总站出入市区繁华带方便快捷
l 配套优势：山姆会员店福田农批市场公交车总站梅林总站福田中心医院景田幼园等环绕周边
l 区优势：设会型游泳池立体环境绿化中心休闲带面双层车库
劣势分析：
l 第次涉足房产市场发展商品牌号召力弱知名度欠缺
l 外型具备鲜明性特色
l 期楼销售市场吸引力
l 周边建售楼盘20区域竞争形势严峻
l 深圳市整体楼市竞争日趋激烈闲置面积呈扩势
l 济开始复苏股市普遍房产消费形成股隐形压力
结：优势突出劣势明显考虑发展商第次涉足房产市场建议销售代理物选择品牌支持
四竞争者分析
片区市场竞争态势激烈售楼盘十剧烈侧重点
＊ 景雅居缔梦园茗香苑皆中户型价格策略面工薪阶层
＊ 景发花园馨庭园面白领阶层包装思路太清晰宣传形象甚鲜明
＊ 万科金色家园品牌雄厚实力作盾加城市开放概念网络理泛会作支撑
形象性突出
＊ 林海山庄（楼盘隔路相）诉求环境兼价格优势（均价5100元／m2）楼盘中档
福田梅林片区工薪白领阶层目标象
第二部分 商品定位
——达里？
锦绣年华花园样楼盘？
* 现代市白领梦想中家园
* 令生发限豪情方
* 高尚社区中新贵
支持点：根处位置户型例（二三房面积适中约70 m2－125 m2）项目针现代市中高级白领成功士群体
——楼盘卖谁？
* 市场中部分群体？
* 生活形态？
* 消费心理结构？
目标消费群确定
A．力客户：
＊ 年龄30－45岁高级白领成功士
＊ 文化素质较高集中福田罗湖带工作
＊ 收入稳定已深圳站稳脚
＊ 成熟理性注重感受
＊ 二次置业者（二房三房占户型957销售面积91）部分属首次置业（选面积二房）
＊ 职业企业公司高级职员业职业者次
B次客户群：
＊ 熟悉福田区环境定生阅历
＊ 文化休养高愿意附庸风雅
C产投资者：
＊ 已住房出考虑投资出租保值
二 目标消费群心理分析
＊ 购房行较理性收入源较稳定定购房验购房时会楼盘进行综合质素较
＊ 具定社会位求楼盘档次显现拔高身份相关认（重高尚社区氛围）隐藏虚荣心
＊ 讲究生活质量生活水准高注重休闲群
＊ 注重家庭渴获物质精神心灵慰藉
＊ 希出头健康意识强
＊ 相较保守恋家顾家
＊ 注重隐私生活私密性
＊ 具市场投资验重高尚社区升值潜力
三 商品利益点诉求点
l 成熟优越谐高尚社区环境氛围
l 优良理位置思幽入世典雅现代出入迅捷
l 龙顶山环境舒畅满目绿意
l 南邻北环西香梅路41144647725104巴穿梭交通忧
l 山姆会员店景田幼园天健幼园福田农批市场中国银行驾驶学校．．．周边配套应俱全
l 区设会型游泳池园林绿化喷水池休闲场足出户满足需
l 框架剪力墙梁柱结构户型阔方正视野开扬
l 纯现代义建筑风格体现市潮流
l 室采抗爆防护设计
四广告创意表现思路
（） 广告形象定位
1 形象处切入？
形象切入点——
项目质素（含户型特色）+海景概念+目标群心理
2 理
A 项目区位交通配套优势明显片区竞争楼盘优势处切入做形象没差异化
B 海景概念然性优势目标群体定吸引力加项目拥独具特色水题中心庭园项目名称中海概念海特色较明显项目形象宜适考虑海元素
C 项目然规模物业质素相高明珠品质愧楼盘形象体现点
D 户型区偏中户型占95片区相代表性差异性点目标群言较吸引力（总价低轻松拥）点作形象建立突破口
E 项目力目标群年轻白领族项目形象建立传播必须考虑生活形态购房动机审美层次心理特点保证项目形象认度
3 形象定位
滨海精致白领休闲居家
4 形象核心
海文化现代浪漫轻松
缤纷年轻健康活力
（二）广告语
A推广告语——
生活哆唻咪
——椰风海韵 浪漫乐章
B理
——哆唻咪（1 2 3）乐谱中音阶唱名众非常熟悉元素简洁明易记忆易传播易识广告受众第时间关注读取记忆
——生活哆唻咪组合跳跃感节奏感格调明快新颖生动亲易产生美联想（轻松快乐时然想唱歌）
——感性传递轻松愉悦浪漫休闲
缤纷活力丰富 现代滨海市生活涵符合年轻目标群心态追求容易引发鸣认
——音乐元素代表品味情调切合楼盘气质
——展开角度演绎广告创意表现空间
——简单精彩差异化创意概念
C备选广告语作参考卖点
诉求：
明珠品质 海情怀
枕涛入梦生活乐章
阳光海风日子
相约赶海
聆听海呼吸
璀灿生活·家
（三）广告创意表现思路
广告创意表现围绕核心概念生活哆唻咪
展开演绎建立楼盘独特统形象气质
1 LOGO设计
印象派画家梵高绘画风格——明快缤纷色彩抽象线条规造型感性手法体现海色彩元素音符造型元素（详见设计稿）
2 建立视觉沟通符号
符号： 哆唻咪 设计组合
（色彩缤纷动感）
应：视觉表现（含现场包装户外广告媒体广告印刷品类宣传资料等等）中出现
目：形成形象统性视觉击力感觉记忆点
3 创意表现总体风格
色彩：明快缤纷温馨热烈+优雅
面构成：简洁动感写意现代感
4 创意表现题示例
1） 广告总题
生活哆唻咪
——椰风海韵 浪漫乐章
2） 分题演绎
A 位置篇
优越哆唻咪
——明珠段尊荣显
B 海景篇
蓝色哆唻咪
——海天秀色 悦目赏心
C 质素篇
享受哆唻咪
——明珠品质典力作
D 园林篇
悠闲哆唻咪
——风生水起闲庭信步
E 户型篇
温馨哆唻咪
——精致户型空间
F 环境篇
舒畅哆唻咪
——优雅环境悠闲心情
G 配套篇
容哆唻咪
——成熟配套居家
H 交通篇
畅快哆唻咪
——市节拍容驾驭
I 物篇
关爱哆唻咪
——性物温情限
J 价格付款篇
轻松哆唻咪
——梦想家园刻拥
5 文案示例
A位置篇
广告词：星空 邀约繁华舞
文案：海岸明珠位海道创业路交汇
处正南山商业文化中心区位居深圳西部未城市核心绝佳段升值潜力限东碧海西拥繁华享市精彩
B海景篇
广告词：闲适间 潮起潮落
文案：居家海岸明珠阳光海风日子相伴天推窗览海天秀色边美景映入眼帘碧波粼粼海风柔柔限思绪飘远……
C园林会篇
广告词：微风中 徜徉悠闲步调
文案：海岸明珠设型水题园林独立住客会康乐设施家邻里知已亲朋消闲遣兴闲庭信步倍感悠闲
D交通篇
广告词：容间 驾驭市节奏
文案：滨海道开通南山市区瞬息达着铁深港西部通道——跨海桥建成深港线便利市节奏容驾驭
E户型篇
广告词：放怀中 温馨空间
文案：海岸明珠户型设计独具匠心称心适意室梁柱空间折方正宽敞屋室功配置丝苟住户堂气势恢宏完美居栖息良巢
F配套篇
广告词：逍遥间 享洒脱
文案：居家休闲购物需更乐趣区周边众中型购物场星罗棋布名牌精品荟萃中沃尔玛海雅百货……举步达洒脱言
广告表现思路
（）目标
通系列广告宣传锦绣年华花园目标受众中建立起文化气息浓厚市生活惬意整体印象配
合促进销售工作
（二）表现原
提供置业者利益点
紧扣楼盘性承诺增加楼盘认感感召力
差异化表现
（三）锦绣年华花园广告
应三方面解决品牌性塑造问题
第 锦绣年华花园广告宣传表现出致形象
目：严格界定锦绣年华花园形象性积累方
形象：锦绣年华花园现代市中锦绣生成功府邸
第二 建立楼盘独特统语言表述风格
目：提升锦绣年华花园广告辨率积累鲜明品牌性
语言风格：成熟稳重扩张力
第三 锦绣年华花园创造性化沟通符号
目：浓缩楼盘价值形态促进消费者楼盘理解认识接受记忆
沟通符号：锦绣年华花园LOGO+广告语图文组合
（四）广告分阶段表现思路
[第阶段] 心理诉求整合种传播工具消费者充分认识锦绣年华花园高质素优美环境树立品牌形象
社区切入突出展现锦绣年华花园高尚社区着力塑造楼盘形象
环境切入通周边环境区环境介绍凸现环境优势
[第二阶段] 理性诉求消费者充分认识项目利益点明确楼盘核心价值
第阶段基础详细利益点诉求点明明白白诉说购楼者
配套户型设计等等方面切入体现现代楼盘应质素
证言方式表现目标消费者角度诉说产品利益点引起鸣
[第三阶段] 潜消费象锦绣年华花园定认理解配合促销活动制造热点展开强势
进攻游离观买家做进步刺激促进达成购买行
分阶段广告实施思路成变根销售推广具体情况求做相应调整
媒体整合营销建议
楼盘处起始阶段前期营销手法树立品牌形象张扬性项目进展逐调整求前风格致避免形象受损
1 媒体整合
报纸：特区报＋商报＋南方市报
考虑点：
特区报商报――属深圳土具巨影响力知名度报纸月发行量高达三四十万份覆盖面广项目开盘形象宣传试销期重销售阶段皆投放媒体
南方市报――份年轻极具前景报纸深圳设专版宣传层面广生活气息浓厚针性投放
电视广告：目标象二次置业高级白领属成功新贵具定文化素质较恋家考虑制作30秒－60秒电视广告片深圳线台（财频道影视频道）投放翡翠台港台插播
：＊ 媒体前期选深圳特区报1／21／3版面选产专版鹏封面体育版月4－6次传达信息概念初步树立起品牌性形象达品牌认知理解
＊ 楼盘处北环路香梅路交叉点力营造现场氛围进行强势烘托考虑制作型广告牌条幅考虑充分利型超市――山姆会员店资源（逢周末节假日购物者络绎绝常举办促销活动）进行造势气吸聚
2 营销建议
l 采名牌销售代理商名牌物业理公司
考虑点：
项目发展商开发第盘具相规模想迅速提升身形象开知名度采名牌效应会错选择时够保证物业档次水准
l 前期工现场：建议土方开挖阶段着手进行围墙包装路牌广告
围墙：考虑暖色较明快色彩配简洁图文组合丝印样取方简洁效果节约成者采中型喷绘画画面展现市成功新贵生活加外灯营造立体气氛具现代感体现出楼盘档次成相会高
路牌广告：
售楼厅：布置设计呈现出种气势眼前亮感觉外观优雅流畅纯现代义贯穿中处处营造出
样板房：整体布置注重温馨性化特点户家氛围感觉强烈客厅墙面悬挂中国山水世界名画格调高雅卧室着重舒适生活印迹强
3传播阶段组合
锦绣年华花园提出五广告阶段分述：
第阶段：筹备期 造势策略拟定
务：项媒体研讨制作验收完成公开前切准备工作
工作重点： 楼盘设计检讨 环境设计检讨
售楼处样板房设计施工
盘形象设计营造 确定广告媒体计划
确定PRSP计划 项广告设计制作
第二阶段：公开试销期 开知名度
务：利媒体盘形象开知名度消费者产生期盼心理利户外广告等酝酿气势
工作重点： 重点路牌悬挂 刊登引导性报纸文稿
举行型SPPR活动
量派发引导性宣传单页等宣传品
第三阶段：引销期 制造轰动聚气
务：公开发售楼盘性价通贴购楼者系列广告方式吸引量潮加强楼盘诉求
猛烈攻势广告塑造独特形象达成销售高潮高成交率
工作重点： 刊登公开报纸广告 举办SPPR 活动
现场炒作DS（直销）行
发布新闻稿 量发放宣传品
第四阶段：强销期 创造销售佳绩
务：发布销售率潮抢购消息提高销售率压低退户率
工作重点： 持续刊登报纸广告 量发放宣传品
加强SP PR活动攻势
调整产品走势销售情况调整广告诉求题
第五阶段：促销期 利达成销售目标
务：塑造案狂销成功形象补救销售死角加强知名度证广告方式发布增加客户认感达成圆满销售成果
工作重点： 创波广告高潮
举办型PR 活动
加强员销售
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