物业理100问
物业理基概念
问1什物业理？
答：物业理指业选聘物业理企业业物业理企业物业服务合约定房屋配套设施设备相关场进行维修养护理维护相关区域环境卫生公秩序活动三角度理解：业选聘合格资质等级证书物业理企业实施物业理二物业理活动中两重体业物业理企业双方签订物业服务合明确双方权利义务三物业理容房屋配套设施设备相关场进行维修养护理维护相关区域环境卫生公秩序
问2什实施物业理？
答：三方面原客观求实施物业理：
（1）房屋产权元化着国济体制计划济市场济转变90年代初市住房制度改革逐步变化房屋商品化房屋产权元化拥房屋产权例越越高原公房理体制适应市场化产权转移形势
（2）生活水提高需求增强房屋作价值高资产数家庭财产财富积累形式房屋财产维护保值提出较强服务求方面求住房屋状况保持环境整洁优美时求房屋保值增值需高水专业物业理服务
（3）物业项目建设规模房屋设施设备维护理求专业性程度高物业项目里成百千业众业房产毗邻理物业物业保值增值等方面全体业形成公性物业理服务需求房屋建筑结构设施设备较复杂物业理服务求转业文化程度高种公性物业理服务单业少数业完成需通全体业委托专业化物业理企业提供种服务
问3什业？业物业理活动中什权利义务？
答：房屋权业成立业会组建业委员会程中房屋权属证书记载权利认定业外购买预售商品房（含济适房）尚未取房屋权属证书房屋买卖合记载购房视业
业物业理活动中重体物业理离开业参业物业理权利义务建立房屋拥财产权基础业拥物业理区域份房产物业理区域成员业物业理中享权利时履行相应义务
业物业理活动中享权力：接受物业服务提议召开业会物业理关事项提出建议参加业会会议行投票权选举业委员会委员享选举权等时负遵守业公约业会议事规执行业会决定业会授权业委员会作出决定交纳物业服务费等义务
二购房时应关注物业理事项
问4什购房时关注物业理事项？
答：购房时关注物业理物业理基础业会成立前前期物业理阶段物业服务费服务容质量求等关物业理事项房屋买卖时约定实行果购房时没约定房屋买卖关系已形成业入住时发现物业服务费者物业服务容等满意容易产生矛盾购房时开发单位书面约定房屋入住关物业理事项预售房屋购房时离入住段时间应购房时开发单位约定物业理事项效避免入住物业理纠纷
问5购房时应注意物业理事项？
答：签订两文件：房屋买卖合业时公约
购房时开发公司签订房屋买卖合中包含物业服务费物业服务容质量求等容买房时承诺遵守业时公约
问6否办理入住手续时业时公约？
答：买房购房时业时公约签订房屋买卖合时书面承诺遵守时业公约建设单位应销售房屋前制定业时公约房屋销售时业时公约买房明示予说明办理入住手续时业时公约出示买房
问7业时公约具什作？
答：业时公约求物业理区域全体业遵守起规范业物业理活动中行维护全体业整体权益作例业时公约规定允许区堆放易燃易爆等危险物品保证区全体住户安全业时公约规定欠缴费业业委员会物业理企业权公布欠费名单催缴维护全体业利益欠费业约束
问8业时公约包括容？
答：业时公约开发企业售房前制订关物业维护理业利益业应履行义务违反公约应承担责等事项法作出约定开发企业制订业时公约侵犯购房合法权益
问9违反业时公约处理？
答：业违反业时公约应该承担相应违约责业公约规定公部位公设施设备造成损坏业利益侵害应该赔偿损失
业违反业时公约行相关业业委员会物业理企业督促改正协商调解成提起诉讼违反相关政策法规报告关部门
问10新业时公约制度什时候开始实行？原已签署物业理公约否继续效？
答：2003年12月9日申领预售许证新建项目实行新业时公约制度
原已签署物业理公约（房屋理维修公约）业会通新公约前原公约继续效
问11业时公约业公约区？
答：业时公约业公约均物业理区域全体业具约束力业时公约适业会成立前前期物业理阶段业公约业会成立全体业持投票权三分二通生效
问12房屋买卖合中包含关物业理条款？
答：北京市国土房局2003年12月发布新商品房买卖合示范文第二十九条二十条附件四均物业理关条款容包括物业服务费物业服务容质量求承诺遵守业时公约等
问13开发企业制订房屋买卖合中关物业理容购房什意修改霸王条款？
答：物业理服务具公性特点绿化保洁公秩序维护等物业服务服务容服务水入住业样支付费应该样果业约定公性服务容样没操作性果约定费样样服务水费高费低付费业公
房屋买卖合中关公性物业服务费服务容质量求等条款应开发企业根前期物业服务合确定前期物业服务合保持致开发企业售房时物业服务容费等明示买房进行约定购房开发单位单独协商确定前期物业理特殊性决定目维护全体业合法权益应理解霸王条款
问14房屋买卖合中约定物业服务费服务容质量等什阶段实行？
答：业会成立前前期物业理阶段实行业会委托业委员会物业理企业签订新物业服务合生效时物业服务价格服务容质量等新合执行
问15前期物业服务合签订包含容？
答：前期物业服务合建设单位物业理企业签订包含容前期物业理阶段服务费服务容质量求双方权利义务等前期物业服务合必须采取书面形式
问16业会成立前业否未物业理企业签订合拒绝交纳物业服务费？
答：规定前期物业理企业开发建设单位委托业应约定交纳物业服务费接受物业理企业服务
问17业会委托业委员会物业理企业签订物业服务合单业否未物业理企业签订合拒绝交费？
答：业会决定物业理区域全体业具约束力业必须履行业会委托业委员会物业理企业签订物业服务合约定交纳物业服务费
三业会业委员会
问18什业会？
答：物业理区域全体业组成业会业会应物业理区域成立物业理区域成立业会业会代表维护物业理区域全体业物业理活动中合法权益
问19划分物业理区域？
答：物业区县国土房局会街道办事处负责协调物业理区域划分工作划分住宅物业理区域应考虑建筑规模然形成设施设备程度社区建设等素非住宅区域划分考虑建设立项规划等素住宅非住宅结构相连区域应着利物业理原划定
问20什时候应成立业会？
答：新建已建成商品房（包括济适房）入住率超50入住率足50首户入住已满两年物业理区域公住房出售率超50物业理区域应快组织召开首次业会会议成立业会选举产生业委员会
问21召开首次业会会议成立业会？
答：应步骤召开首次业会会议成立业会：
（1）成立筹备组负责业会筹备工作
住宅物业首次业会会议街道办事处负责组织业代表建设单位（公住房出售单位）社区居委会组成业会会议筹备组筹备组中业代表筹备组组成单位业荐推荐形式充分听取业意见基础确定非住宅物业筹备组业代表建设单位组成
筹备组职责：
①确定首次业会会议召开时间点形式容
②政府部门制订示范文拟定业会议事规（草案）业公约（草案）
③确定业身份确定业首次业会会议投票权
④确定业委员会委员候选产生办法名单
⑤做召开首次业会会议准备工作
述工作①
—④应书面形式物业理区域公告
（2）筹备组应组成日起30日组织召开首次业会会议审议通业会议事规业公约选举产生业委员会区县国土房局筹备组召开业会会议工作进行指导监督
业会首次业会会议召开日起成立
问22什情况成立业会？
答：物业理区域业者业数较少全体业致意成立业会决定成立业会业履行业会业委员会职责
问23确定业首次业会会议投票权？
答：首次业会会议投票权业拥物业建设面积计算米投票权计算基数足米部分予计算
业会会议投票权计票方式通业会议事规确定
问24业会会议什形式召开？
答：业会会议采取集体讨形式采取书面征求意见形式应物业理区域持12投票权业参加业参加业会会议书面委托代理参加
问25业会否定期开会谁召开？
答：业会会议分定期会议时会议
业会定期会议应业会议事规规定业委员会组织召开
列情况业委员会应时组织召开业会时会议：
(1)20业提议
(2)发生重事者紧急事件需时处理
(3)业会议事规业公约规定情况
问26业会具职责？
答：业会职责：
（1）制定修改业公约业会议事规
（2）选举更换业委员会委员监督业委员会工作
（3）选聘解聘物业理企业
（4）决定专项维修资金续筹方案监督实施
（5）制定修改物业理区域物业部位设施设备公秩序环境卫生维护等方面规章制度
（6）法律法规者业会议事规规定关物业理职责
问27业会决议效？
答：般事项必须会业持投票权 12通业会作出制定修改业公约业会议事规选聘解聘物业理企业专项维修资金续筹方案决定须物业理区域全体业持投票权 23通
问28什业委员会业会什关系？
答：业委员会业会选举产生业会执行机构具体实施业会决议业委员会组成数般59单数业委员会副业委员会委员中推选产生
问29业委员会职责什？
答：业委员会职责：
（1）召集业会会议报告物业理实施情况
（2）代表业业会选聘物业理企业签订物业服务合
（3）时解业物业意见建议监督协助物业理企业履行物业服务合
（4）监督业公约实施
（5）业会赋予职责
业委员会应监督违反物业服务合约定逾期交纳物业服务费业限期交纳物业服务费
问30什选业委员会委员？
答：具备资格条件业成业委员会委员：
（1）具完全民事行力业
（2）遵守国家关法律法规
（3）遵守业会议事规业公约模范履行业义务
（4）热心公益事业责心强公正廉洁具社会公信力
（5）具定组织力
（6）具备必工作时间
实际工作中鼓励支持物业理区域具业身份级代表政协委员作业委员会委员参物业理
问31业委员会否需备案？
答：业委员会应选举产生日起30物业区县国土房局备案备案时须提交业委员会备案单业会议事规业公约业会决议法律法规规定材料
问32业委员会作出决定？
答：13业委员会委员提议者业委员会认必应时召开业委员会会议会议应半数委员出席作出决定须委员数半数通
业委员会决定应书面形式物业理区域时公告
问33什情况业委员会委员资格终止？
答：出现情况时业委员会委员资格终止：
（1）物业转灭失等原业
（2）缺席业委员会会议连续三次
（3）疾病等原丧失履行职责力
（4）犯罪行
（5）书面形式业会提出辞呈
（6）拒履行业义务
（7）原宜担业委员会委员
问34业会业委员会否作出物业理关决定？
答：业会业委员会应法履行职责作出物业理关决定事物业理关活动
问35什业公约？
答：业公约全体业制定业会会议通全体业具约束力容关物业维护理业利益业应履行义务违反公约应承担责等事项
问36什业会议事规？
答：业会议事规业会制定修改全体业遵守
业会议事规业会议事方式表决程序业投票权确定方法业委员会组成委员期等事项作出约定
问37业会业委员会社区建设样关系？
答：居住区物业理纳入社区建设市城市理重基础工作目保障物业理秩序维护业居民物业理合法权益促进社区建设全面发展
关规定社区居委会指导监督业会业委员会工作参成立业会筹备组业会业委员会应配合公安机关社区居委会相互协作做维护物业理区域社会治安相关工作
住宅区业会会议应告知相关社区居委会业会业委员会作出决定应听取社区居委会建议积极配合社区居委会法履行治理职责支持居民委员会开展工作接受指导监督
四选聘解聘物业理企业
问38新建住宅否必须进行招标选聘物业理企业？
答：规定国家提倡通公开公公正市场竞争机制选择物业理企业新建住宅物业建设单位应通招标方式选聘具相应资质物业理企业
问39业会决定续聘原物业理企业否应进行招标？
答：需物业服务合期业会决定续聘原物业理企业提供服务进行招标直接授权业委员会续签物业服务合
问40业会决定更换物业理企业决议应持少投票权业意？
答：业会更换物业理企业决议必须物业理区域全体业持投票权23通
问41业会更换物业理企业否应告知社区居委会街道办事处？
答：作物业理区域重事项业会作出更换物业理企业决议应时告知街道办事处（乡镇民政府）社区居委会
问42业委员会通招标方式更换物业理企业前应事项形成决议？
答：根情况业会应招标前决定事项：
（1）授权业委员会委托招标代理机构组织招标
（2）确定采取公开招标邀请招标方式
（3）授权业委员会直接确定中标评标委员会推荐中标候选名单业会终确定中标
（4）物业服务价格幅度水
问43业委员会招标前否需备案？
答：业委员会招标前应项目区县国土资源房屋理局备案备案时应提交资料：
（1）业会决议
（2）招标公告者投标邀请书
（3）招标文件
（4）法律法规规定资料业委员会委托招标代理机构进行招标应提交双方签订委托书
问44业委员会组织招标程中保证广业知情权？
答：应方面保障业知情权：
（1）业会会议通书面征求意见形式召开业委员会应招标前业会决议物业理区域显著位置全体业公示
（2）评标程中现场答辩采公开方式业参加旁听
（3）评标结束业委员会招标程情况评标委员会提交评标报告全体业公示
（4）中标企业确定业委员会应基情况鉴定物业服务合服务容范围标准价格等容物业理区域显著位置全体业公示
问45业委员会通招标方式更换物业理企业应提前少天告知原物业理企业？
答：原物业服务合期业会决定重新选聘物业理企业应时召开全体业会原物业服务合期前三月关决议书面告知物业理企业前期物业服务合尚未期业会决定行选聘物业理企业应做出决议时书面告知物业理企业
问46业委员会招标应时完成？
答：业会通招标方式选聘物业理企业工作应原物业服务合期前月完成
问47业委员会通招标重新选聘物业理企业应组织新老企业交接？
答：业会法重新选聘物业理企业应解原物业理企业(前期）物业服务合方组织双方交接交接活动业委员会组织原物业理企业应列材料移交新物业理企业：
（1）竣工总面图单体建筑结构设备竣工图配套设施网工程竣工图等竣工验收资料
（2）设施设备安装维护保养等技术资料
（3）物业质量保修文件物业说明文件
（4）物业理必需资料交接时应制作交接证明双方企业业委员会加盖印章交接完毕原物业理企业应退出物业理区域
问48业会选聘物业理企业签订物业服务合？
答：关规定业委员会代表全体业业会选聘物业理企业签订物业服务合物业服务合生效全体业均应履行合约定
物业服务合容包括物业理事项服务质量服务费双方权利义务合期限违约责等北京市国土资源房屋理局2004年5月颁布物业服务合示范文
五物业服务费
问49物业服务般包含容？
答：物业服务容物业服务合约定实行物业服务指房屋配套设施设备相关场进行维修养护理维护相关区域环境卫生秩序活动般包括综合理房屋设施设备维护理公秩序维护保洁服务绿化理装饰装修理服务停车理服务等
问50什公性物业理服务特约性物业理服务？
答：公性物业理服务指物业理企业物业理区域提供部位设施设备维修养护环境保洁公秩序等种容综合服务般提物业理服务公性物业理服务
特约性服务指受业单独委托提供服务户部位设备维修室保洁代订机票报纸等
问51：北京市住宅物业服务标准规定电梯服务应达什标准？
答：：北京市住宅物业服务标准规定电梯养护运行维护服务标准：
（1）梯6：0024：00间断运行0：006：00呼运行电梯工夜间值班候梯厅公布呼电话房号楼层中设电梯门均须开启载客
（2）高峰梯高峰期6点8点17点19点梯时运行
（3）梯维修时备梯备梯运行备梯属急迫性维修应30分钟抢修完工维修应23点次日5点完工发生紧急情况时处置预案
（4）维修服务标准执行京房修字[1998]第799号文件规定
（5）旦发生电梯停电关夹等危险情况时应迅速组织救助
问52北京市住宅物业服务标准规定普通商品住宅保洁服务应达什标准？
答：北京市住宅物业服务标准规定普通商品住宅保洁服务范围：区规划红线业户门外服务容：
（1）健全保洁制度清洁卫生实行责制明确分工责范围
（2）设定垃圾集纳点日服务范围垃圾集垃圾楼站垃圾（专）楼站箱桶垃圾进行理
（3）日保洁服务范围区域进行次清扫做服务范围废弃杂物
（4）楼梯间门厅电梯间走廊等门窗楼梯扶手栏杆墙壁等进行周次清扫
（5）政府关规定服务范围喷洒投放灭鼠药消毒剂虫剂
（6）雨雪天气应时区路干路积水积雪进行清扫
（7）发生突发公卫生事件时应迅速组织员物业部位设施设备进行通风清洗消毒加强业宣传维持正常生活秩序
问53物业理企业公秩序维护服务方面承担种职责？否应业身财产负责？
答：物业理企业公秩序维护职责公区域秩序维护公财产包括：
（1）相封闭：做区出入口昼夜专值班危身安全储明显标志防范措施
（2）维护交通秩序：包括机动车辆非机动车辆行驶方速度时停车位置进行理保持车辆行驶通畅
（3）公财产：包括楼门窗消防器材区表井盖雨箅子品花草树木果实等
（4）夜间服务范围重点部位道路进行少次防范检查巡逻巡逻少2做计划记录
（5）发生治安案件刑事案件交通事处置预案发生时应立采取措施时报警配合公安部门进行处理
物业理企业原策业身户财产负护责物业理企业违反物业服务合约定导致业身财产受损失物业理企业应法承担赔偿责
问54物业理企业否物业理专项服务委托专业公司？
答：物业理区域应家物业理企业实施统理物业理企业物业理区域专项服务业务（保洁绿化电梯维护等）委托保洁公司绿化公司电梯公司等专业性服务企业该区域全部物业理业务委托
问55物业理企业履行合义务时否权违反业（时）公约物业理规章制度行进行制止？
答：物业理企业业（时）公约规定物业服务合授权权求业配合物业理企业理服务业违反业（时）公约物业理规章制度行进行劝阻制止业会业委员会授权采取处理措施
问56车辆停放时停车享什权利？应遵守什规定？
答：车辆停放时停车权停车理协议约定收停车理服务时停车应遵守停车理制度交纳停车理服务费指定区域停放车辆停放车辆占堵塞消防通道消防设施等
问57济适住房区交纳物业服务费？
答：目前2000年3月市物价局市国土房局颁布北京市济适住房区物业理服务收费办法（试行）（京价房字[2000]163号）济适住房区物业理服务费分两部分：
物业理服务费电梯水泵运行维护费电梯水泵运行维护费建筑面积分摊计算
物业理服务费公区域保洁保安区绿养护化粪池清掏区日常理房屋区部位公设施设备修收费标准050元方米月（绿化率30）052元方米月（绿化率30）
电梯水泵住宅需加收电梯水泵运行维护费
问58普通住宅交纳物业服务费？
答：目前市物价局市房局1997年6月颁布北京市普通居住区物业理服务收费暂行办法（京价房[1997]196号）普通住宅物业理服务费分两部分：
住户交费项目
1装修房屋垃圾外运费
2保洁费
3保安费
4项费统收服务费
5车辆存车费（行车三轮车两轮摩托车三轮摩托车）
6机动车存车费
二产权交费项目
1绿化费
2化粪池清掏费
3理费
4修费
5中修费
6修费
7区设施维修费
8电梯费高压水泵费电视天线费
问59公房安居房出售物业服务费交纳？
答：公房安居房出售保洁保安等交费项目购房承担产权交费项目包括绿化理公设施维护化粪池清掏费电梯水泵等公房原售房单位承担安居房职工单位承担
问60高档住宅非住宅类物业物业服务收费确定？
答：高档住宅非住宅类物业物业服务费采取市场调节价定价形式业会业委员会成立前房屋买卖合（物业理公约房屋维护理公约）约定价格收取费业会业委员会成立业会物业理企业协商定价
问61交住宅专项维修资金交中修费？
答：交住宅专项维修资金交纳房屋部位设施设备中修费
问62部位设施维修养护费交？
答：部位设施维修养护费年（季度月）交物业理企业发生时交纳
问63出租房屋时物业服务费谁交纳？
答：出租房屋时物业服务费交费义务业果业物业约定物业交纳物业服务费约定业负连带交纳责
问64开发企业已竣工未出售物业否应交纳物业服务费？
答：开发企业已竣工尚未出售物业应全额交纳物业服务费
问65公房市物业服务费交纳？
答：公房市原产权单位承担交纳物业服务费义务物业服务费房屋购买承担
问66：电梯费交纳？首层交电梯费？
答：电梯费楼全体产权建筑面积例分摊首层住户交纳电梯费业会决议业会物业理企业约定约定
问67物业理企业收取停车理费停车理中应承担种责？
答：物业理企业应负责车辆停车秩序维护具体包括：机动车非机动车理制度理方案进入区机动车辆进行登记发放证出门证放行保证停车序24事设专长期存放应签订存车协议明确双方权利义务
问68装修时否交纳装修押金装修服务费？
答：装修时业应装修服务协议缴纳装修押金装修服务费装修押金业装修工程完工没违反协议物业理公司应退押金物业理公司收取装修服务费应承担义务：
健全装修理服务制度查验业装修方案业施工单位签订装修理协议告知业装修注意事项装修期间装修现场进行巡视检查严格治安消防房屋安全理进出区装修车辆装修员实行出入证理调节装修引发邻里纠纷业装修结束应进行检查违反装修协议进行处理问题严重包行政理部门时清运装修垃圾集中堆放时间超三天
问69开发遗留问题拒交物业服务费？
答：开发遗留问题业建设单位间法律问题物业理费业物业理企业间法律问题二者混淆业拒绝交纳物业服务费违反物业服务合行承担违约责开发遗留问题业应建设单位通协商诉讼解决纠纷
问70业业会否聘请专业机构物业费进行审计？
答：物业服务费实行包干制业会物业理企业服务质量进行考核物业服务费进行审计
物业服务费实行酬金制业会物业理企业合中约定物业服务支出成进行审计审计机构双方委托审计费全体业承担审计结果双方约束力
六专项维修基金
问71建立专项维修资金法律什？
答：物业理条例规定：住宅物业住宅区非住宅物业者单幢住宅楼结构相连非住宅物业业应国家关规定交纳专项维修资金专项维修资金属业专项物业保修期满物业部位设施设备维修更新改造挪作
问72专项维修资金途什？
答：专项维修资金专项住宅部位设施设备保修期满维修工程日常运行维修养护外中修修更新改造工程
问73谁应交纳商品住宅专项维修资金？
答：1999年 1月 1日签订商品住宅（包括济适住房住宅结构相连非住宅等）房屋买卖合购房均应交纳外商品住宅转租赁营开发商应交纳专项维修资金
问74交纳专项维修资金办？
答：缴纳专项维修资金房产理部门予办理立契户手续权属登记手续
问75业交纳专项维修资金标准什？
答：商品住宅（异产毗连型）专项维修资金房屋买卖合中表明购房款2交纳（实测面积变化结算价款准）外非异产毗连住宅专项维修资金购房者购房款1例交纳
问76业买房时集起维修资金谁代理？
答：商品住宅专项维修资金属业业委员会成立前市区办负责代存入市财政部门指定维修资金专银行账户保证专户存储专款专根国家规定维修资金代期间活期存款利率计息
问77区里公住房建立专项维修资金？
答：公住房售维修资金售房单位负责集存市住房资金理中心系统市中心出具交存证明公住房出售住宅区成立业委员会业委会申请原代收（售房）单位应维修资金移交业委会理市住房资金理中心负责监督执行
问78专项维修资金时划回区进行理？
答：业委会成立市区办应维修资金划转业委员会统理业委员会代表物业理区域全体业指定银行系统（简称办行）开户存储业会决议业委会应委托物业理企业代理业委会物业理企业签订维修资金委托代协议明确双方权利义务
专户存储专款专幢设帐核算户原进行理
问79维修资金支取程序什？
答：总体说维修资金应遵循年度普算制定维修计划编制工程预算批准预算委托施工工程验收分摊费支取资金公布账目程序
问80支维修资金时什原分摊费？
答：住宅部位设施设备须进行维修工程属损坏责承担费维修资金受益（业）原分摊维修资金
问81支维修资金时什原分摊费？
答：业维修资金足首次集额30时业委会应提议续筹筹集标准具体办法业会决定续筹金额般业拥建筑面积分摊业直接交存办行计入业委会账户业明细户
七物业维护
问81物业理区域公建筑设施否改变途？确需改变途办理？
答：物业理区域规划建设公建筑设施满足业正常生活工作需求必须擅改变途擅区学校改娱乐场绿改成商业设施等做法允许
业确需改变公建筑设施途应法办理相关手续告知物业理企业物业理企业确需改变公建筑设施途应提请业会讨决定意业法办理相关手续
问82物业理区域公建筑设施否改变途？确需改变途办理？
答：物业理区域规划建设公建筑设施满足业正常生活工作需求必须擅改变途擅区学校改娱乐场绿改成商业设施等做法允许
业确需改变公建筑设施途应法办理相关手续告知物业理企业物业理企业确需改变公建筑设施途应提请业会讨决定意业法办理相关手续
问83维修物业者公利益业物业公司单位需时占挖掘道路场办？
答：维修物业者公利益业单位确需时占挖掘道路场应征业委员会物业理企业意物业理企业确需时占挖掘道路场应征业委员会意者事先制定预案进行处理
问84业物业公司否擅占物业部位公设施设备？
答：物业部位设施设备全体业业物业公司擅占
需占物业部位设施设备应征相关业业会物业理公司意规定办理关手续
问85业物业理企业否利物业部位设施设备进行营？
答：业物业理企业擅利物业部位设施设备进行营需营应征相关业业会物业理企业意规定办理关手续收益补充纳入住宅专项维修资金业会决定
问86否房屋楼顶架设广告牌
答：幢楼产权特殊约定楼顶部位属全体业需区楼顶架设广告牌应征业会物业理企业意法办理关手续收益补充住宅专维修资金业会决定
问87业否规定约定封闭阳台安装防护栏搭建阳光棚？
答：封闭阳台安装防护栏搭建阳光棚等行似业家事会影响区环境整体外观环境整洁优美区仅居住中业感舒适起提升物业品质保值增值作维护公安全公众利益业封闭阳台安装防护栏搭建阳光棚时应遵守业（时）公约区关规章制度规定
问88邻居占公楼道办？
答：公楼道属部位邻居占公楼道侵犯相邻业权益业业委员会物业理企业求停止占造成部位损坏求承担赔偿责
问89物业区域供气供热通讯线电视线设施设备谁负责维护？
答：物业区域供气供热通讯线电视线设施设备属供气供热通讯线电视等专业服务单位供气供热通讯线电视等专业服务单位委托物业理企业负责维修养护
问90物业理公司需入户维修业否应该配合？
答：区房屋结构相连供水供电供气供热等基础设施物业具系统性等特点致物业局部安全隐患仅会业会影响相邻业甚整物业理区域安全正常物业安全隐患会影响公利益合法权益物业理企业需进行入户维修时业应配合
问91业履行维修责造成损失否需赔偿？
答：业履行维修责致房屋附属设施已者危害毗连设施安全公安全业会业委员会授权物业理公司进行修缮费业承担造成损失业应赔偿
问92区设施损坏维修费该谁承担？
答：果造成区公设施损坏损坏者负责修复造成损失应赔偿损失
果责明确维修费应该全体业拥建筑面积例分担
问93什规范房屋装修装修行？
答：国住宅房屋数属集合式楼房住宅区中住宅单体间存部位体结构承重部位单幢楼区设施设备电梯水暖明消防等设施设备装饰装修会导致结构安全装修身生命财产安全会影响整幢楼整区正常生活秩序维护公安全公众利益需房屋装饰装修行进行规范业需装饰装修房屋应事先告知物业理企业物业理企业应房屋装饰装修中禁止行注意事项告知业
问94业装饰装修房屋需事先告知物业理企业？
答：装饰装修房屋业权利权力行应损害利益社会公利益前提存业物业理区域业装饰装修房屋行会业造成影响装修噪音影响相邻业生活休息破坏房屋承重结构会业身财产安全构成威胁等时物业理公司义务根物业服务合约定物业进行理物业部位设施设备结构功等情况解完成义务前提业装饰装修房屋应事先告知物业理公司
问95业装饰装修房屋需物业理企业签订装饰装修理服务协议？
答：业应装饰装修房屋前物业理企业签订住宅装饰装修理服务协议
住宅室装饰装修理服务协议应包括容：装饰装修工程实施容装饰装修工程实施期限允许施工时间废弃物清运处置住宅外立面设施防盗窗安装求禁止行注意事项理服务费违约责等
问96住宅室装饰装修禁止行？
答：建设部第110令住宅室装饰装修理办法规定住宅室装饰装修活动禁止列行：
（1）未原设计单位者具相应资质等级设计单位提出设计方案变动建筑体承重结构
（2）没防水求房间者阳台改卫生间厨房
（3）扩承重墙原门窗尺寸拆连接阳台砖混凝土墙体
（4）损坏房屋原节设施降低节效果
（5）未批准搭建建筑物构筑物改变住宅外立面非承重墙开门窗拆改供暖道设施拆改燃气道设施
（6）影响建筑结构安全行
问97业装饰装修房屋程中物业理企业否进行入户检查？
答：业装饰装修房屋程中直装修结束物业理企业应装饰装修理服务协议进行现场检查违反法律法规装饰装修理服务协议予制止情节严重时关部门报告
问98住宅室装饰装修施工时间规定？
答：市建委市规委市国土房局关加强新建商品住宅家庭居室装饰装修理干规定(试行）（京建法[2001]616号）日12时14时18时次日8时事敲凿刨钻等产生噪声装饰装修活动
问99应处理住宅室装饰装修垃圾？
答：住宅室装饰装修形成种废弃物应物业理企业指定位置方式时间进行堆放清运严禁楼面者垃圾道水道抛弃废弃物
问 100住宅室装饰装修工程保修期长时间？
答：正常条件住宅室装饰装修工程低保修期二年防水求厨房卫生间外墙面防渗漏五年保修期住宅室装饰装修工程竣工验收合格日起计算
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物业理基概念
问1什物业理？
答：物业理指业选聘物业理企业业物业理企业物业服务合约定房屋配套设施设备相关场进行维修养护理维护相关区域环境卫生公秩序活动三角度理解：业选聘合格资质等级证书物业理企业实施物业理二物业理活动中两重体业物业理企业双方签订物业服务合明确双方权利义务三物业理容房屋配套设施设备相关场进行维修养护理维护相关区域环境卫生公秩序
问2什实施物业理？
答：三方面原客观求实施物业理：
（1）房屋产权元化着国济体制计划济市场济转变90年代初市住房制度改革逐步变化房屋商品化房屋产权元化拥房屋产权例越越高原公房理体制适应市场化产权转移形势
（2）生活水提高需求增强房屋作价值高资产数家庭财产财富积累形式房屋财产维护保值提出较强服务求方面求住房屋状况保持环境整洁优美时求房屋保值增值需高水专业物业理服务
（3）物业项目建设规模房屋设施设备维护理求专业性程度高物业项目里成百千业众业房产毗邻理物业物业保值增值等方面全体业形成公性物业理服务需求房屋建筑结构设施设备较复杂物业理服务求转业文化程度高种公性物业理服务单业少数业完成需通全体业委托专业化物业理企业提供种服务
问3什业？业物业理活动中什权利义务？
答：房屋权业成立业会组建业委员会程中房屋权属证书记载权利认定业外购买预售商品房（含济适房）尚未取房屋权属证书房屋买卖合记载购房视业
业物业理活动中重体物业理离开业参业物业理权利义务建立房屋拥财产权基础业拥物业理区域份房产物业理区域成员业物业理中享权利时履行相应义务
业物业理活动中享权力：接受物业服务提议召开业会物业理关事项提出建议参加业会会议行投票权选举业委员会委员享选举权等时负遵守业公约业会议事规执行业会决定业会授权业委员会作出决定交纳物业服务费等义务
二购房时应关注物业理事项
问4什购房时关注物业理事项？
答：购房时关注物业理物业理基础业会成立前前期物业理阶段物业服务费服务容质量求等关物业理事项房屋买卖时约定实行果购房时没约定房屋买卖关系已形成业入住时发现物业服务费者物业服务容等满意容易产生矛盾购房时开发单位书面约定房屋入住关物业理事项预售房屋购房时离入住段时间应购房时开发单位约定物业理事项效避免入住物业理纠纷
问5购房时应注意物业理事项？
答：签订两文件：房屋买卖合业时公约
购房时开发公司签订房屋买卖合中包含物业服务费物业服务容质量求等容买房时承诺遵守业时公约
问6否办理入住手续时业时公约？
答：买房购房时业时公约签订房屋买卖合时书面承诺遵守时业公约建设单位应销售房屋前制定业时公约房屋销售时业时公约买房明示予说明办理入住手续时业时公约出示买房
问7业时公约具什作？
答：业时公约求物业理区域全体业遵守起规范业物业理活动中行维护全体业整体权益作例业时公约规定允许区堆放易燃易爆等危险物品保证区全体住户安全业时公约规定欠缴费业业委员会物业理企业权公布欠费名单催缴维护全体业利益欠费业约束
问8业时公约包括容？
答：业时公约开发企业售房前制订关物业维护理业利益业应履行义务违反公约应承担责等事项法作出约定开发企业制订业时公约侵犯购房合法权益
问9违反业时公约处理？
答：业违反业时公约应该承担相应违约责业公约规定公部位公设施设备造成损坏业利益侵害应该赔偿损失
业违反业时公约行相关业业委员会物业理企业督促改正协商调解成提起诉讼违反相关政策法规报告关部门
问10新业时公约制度什时候开始实行？原已签署物业理公约否继续效？
答：2003年12月9日申领预售许证新建项目实行新业时公约制度
原已签署物业理公约（房屋理维修公约）业会通新公约前原公约继续效
问11业时公约业公约区？
答：业时公约业公约均物业理区域全体业具约束力业时公约适业会成立前前期物业理阶段业公约业会成立全体业持投票权三分二通生效
问12房屋买卖合中包含关物业理条款？
答：北京市国土房局2003年12月发布新商品房买卖合示范文第二十九条二十条附件四均物业理关条款容包括物业服务费物业服务容质量求承诺遵守业时公约等
问13开发企业制订房屋买卖合中关物业理容购房什意修改霸王条款？
答：物业理服务具公性特点绿化保洁公秩序维护等物业服务服务容服务水入住业样支付费应该样果业约定公性服务容样没操作性果约定费样样服务水费高费低付费业公
房屋买卖合中关公性物业服务费服务容质量求等条款应开发企业根前期物业服务合确定前期物业服务合保持致开发企业售房时物业服务容费等明示买房进行约定购房开发单位单独协商确定前期物业理特殊性决定目维护全体业合法权益应理解霸王条款
问14房屋买卖合中约定物业服务费服务容质量等什阶段实行？
答：业会成立前前期物业理阶段实行业会委托业委员会物业理企业签订新物业服务合生效时物业服务价格服务容质量等新合执行
问15前期物业服务合签订包含容？
答：前期物业服务合建设单位物业理企业签订包含容前期物业理阶段服务费服务容质量求双方权利义务等前期物业服务合必须采取书面形式
问16业会成立前业否未物业理企业签订合拒绝交纳物业服务费？
答：规定前期物业理企业开发建设单位委托业应约定交纳物业服务费接受物业理企业服务
问17业会委托业委员会物业理企业签订物业服务合单业否未物业理企业签订合拒绝交费？
答：业会决定物业理区域全体业具约束力业必须履行业会委托业委员会物业理企业签订物业服务合约定交纳物业服务费
三业会业委员会
问18什业会？
答：物业理区域全体业组成业会业会应物业理区域成立物业理区域成立业会业会代表维护物业理区域全体业物业理活动中合法权益
问19划分物业理区域？
答：物业区县国土房局会街道办事处负责协调物业理区域划分工作划分住宅物业理区域应考虑建筑规模然形成设施设备程度社区建设等素非住宅区域划分考虑建设立项规划等素住宅非住宅结构相连区域应着利物业理原划定
问20什时候应成立业会？
答：新建已建成商品房（包括济适房）入住率超50入住率足50首户入住已满两年物业理区域公住房出售率超50物业理区域应快组织召开首次业会会议成立业会选举产生业委员会
问21召开首次业会会议成立业会？
答：应步骤召开首次业会会议成立业会：
（1）成立筹备组负责业会筹备工作
住宅物业首次业会会议街道办事处负责组织业代表建设单位（公住房出售单位）社区居委会组成业会会议筹备组筹备组中业代表筹备组组成单位业荐推荐形式充分听取业意见基础确定非住宅物业筹备组业代表建设单位组成
筹备组职责：
①确定首次业会会议召开时间点形式容
②政府部门制订示范文拟定业会议事规（草案）业公约（草案）
③确定业身份确定业首次业会会议投票权
④确定业委员会委员候选产生办法名单
⑤做召开首次业会会议准备工作
述工作①
—④应书面形式物业理区域公告
（2）筹备组应组成日起30日组织召开首次业会会议审议通业会议事规业公约选举产生业委员会区县国土房局筹备组召开业会会议工作进行指导监督
业会首次业会会议召开日起成立
问22什情况成立业会？
答：物业理区域业者业数较少全体业致意成立业会决定成立业会业履行业会业委员会职责
问23确定业首次业会会议投票权？
答：首次业会会议投票权业拥物业建设面积计算米投票权计算基数足米部分予计算
业会会议投票权计票方式通业会议事规确定
问24业会会议什形式召开？
答：业会会议采取集体讨形式采取书面征求意见形式应物业理区域持12投票权业参加业参加业会会议书面委托代理参加
问25业会否定期开会谁召开？
答：业会会议分定期会议时会议
业会定期会议应业会议事规规定业委员会组织召开
列情况业委员会应时组织召开业会时会议：
(1)20业提议
(2)发生重事者紧急事件需时处理
(3)业会议事规业公约规定情况
问26业会具职责？
答：业会职责：
（1）制定修改业公约业会议事规
（2）选举更换业委员会委员监督业委员会工作
（3）选聘解聘物业理企业
（4）决定专项维修资金续筹方案监督实施
（5）制定修改物业理区域物业部位设施设备公秩序环境卫生维护等方面规章制度
（6）法律法规者业会议事规规定关物业理职责
问27业会决议效？
答：般事项必须会业持投票权 12通业会作出制定修改业公约业会议事规选聘解聘物业理企业专项维修资金续筹方案决定须物业理区域全体业持投票权 23通
问28什业委员会业会什关系？
答：业委员会业会选举产生业会执行机构具体实施业会决议业委员会组成数般59单数业委员会副业委员会委员中推选产生
问29业委员会职责什？
答：业委员会职责：
（1）召集业会会议报告物业理实施情况
（2）代表业业会选聘物业理企业签订物业服务合
（3）时解业物业意见建议监督协助物业理企业履行物业服务合
（4）监督业公约实施
（5）业会赋予职责
业委员会应监督违反物业服务合约定逾期交纳物业服务费业限期交纳物业服务费
问30什选业委员会委员？
答：具备资格条件业成业委员会委员：
（1）具完全民事行力业
（2）遵守国家关法律法规
（3）遵守业会议事规业公约模范履行业义务
（4）热心公益事业责心强公正廉洁具社会公信力
（5）具定组织力
（6）具备必工作时间
实际工作中鼓励支持物业理区域具业身份级代表政协委员作业委员会委员参物业理
问31业委员会否需备案？
答：业委员会应选举产生日起30物业区县国土房局备案备案时须提交业委员会备案单业会议事规业公约业会决议法律法规规定材料
问32业委员会作出决定？
答：13业委员会委员提议者业委员会认必应时召开业委员会会议会议应半数委员出席作出决定须委员数半数通
业委员会决定应书面形式物业理区域时公告
问33什情况业委员会委员资格终止？
答：出现情况时业委员会委员资格终止：
（1）物业转灭失等原业
（2）缺席业委员会会议连续三次
（3）疾病等原丧失履行职责力
（4）犯罪行
（5）书面形式业会提出辞呈
（6）拒履行业义务
（7）原宜担业委员会委员
问34业会业委员会否作出物业理关决定？
答：业会业委员会应法履行职责作出物业理关决定事物业理关活动
问35什业公约？
答：业公约全体业制定业会会议通全体业具约束力容关物业维护理业利益业应履行义务违反公约应承担责等事项
问36什业会议事规？
答：业会议事规业会制定修改全体业遵守
业会议事规业会议事方式表决程序业投票权确定方法业委员会组成委员期等事项作出约定
问37业会业委员会社区建设样关系？
答：居住区物业理纳入社区建设市城市理重基础工作目保障物业理秩序维护业居民物业理合法权益促进社区建设全面发展
关规定社区居委会指导监督业会业委员会工作参成立业会筹备组业会业委员会应配合公安机关社区居委会相互协作做维护物业理区域社会治安相关工作
住宅区业会会议应告知相关社区居委会业会业委员会作出决定应听取社区居委会建议积极配合社区居委会法履行治理职责支持居民委员会开展工作接受指导监督
四选聘解聘物业理企业
问38新建住宅否必须进行招标选聘物业理企业？
答：规定国家提倡通公开公公正市场竞争机制选择物业理企业新建住宅物业建设单位应通招标方式选聘具相应资质物业理企业
问39业会决定续聘原物业理企业否应进行招标？
答：需物业服务合期业会决定续聘原物业理企业提供服务进行招标直接授权业委员会续签物业服务合
问40业会决定更换物业理企业决议应持少投票权业意？
答：业会更换物业理企业决议必须物业理区域全体业持投票权23通
问41业会更换物业理企业否应告知社区居委会街道办事处？
答：作物业理区域重事项业会作出更换物业理企业决议应时告知街道办事处（乡镇民政府）社区居委会
问42业委员会通招标方式更换物业理企业前应事项形成决议？
答：根情况业会应招标前决定事项：
（1）授权业委员会委托招标代理机构组织招标
（2）确定采取公开招标邀请招标方式
（3）授权业委员会直接确定中标评标委员会推荐中标候选名单业会终确定中标
（4）物业服务价格幅度水
问43业委员会招标前否需备案？
答：业委员会招标前应项目区县国土资源房屋理局备案备案时应提交资料：
（1）业会决议
（2）招标公告者投标邀请书
（3）招标文件
（4）法律法规规定资料业委员会委托招标代理机构进行招标应提交双方签订委托书
问44业委员会组织招标程中保证广业知情权？
答：应方面保障业知情权：
（1）业会会议通书面征求意见形式召开业委员会应招标前业会决议物业理区域显著位置全体业公示
（2）评标程中现场答辩采公开方式业参加旁听
（3）评标结束业委员会招标程情况评标委员会提交评标报告全体业公示
（4）中标企业确定业委员会应基情况鉴定物业服务合服务容范围标准价格等容物业理区域显著位置全体业公示
问45业委员会通招标方式更换物业理企业应提前少天告知原物业理企业？
答：原物业服务合期业会决定重新选聘物业理企业应时召开全体业会原物业服务合期前三月关决议书面告知物业理企业前期物业服务合尚未期业会决定行选聘物业理企业应做出决议时书面告知物业理企业
问46业委员会招标应时完成？
答：业会通招标方式选聘物业理企业工作应原物业服务合期前月完成
问47业委员会通招标重新选聘物业理企业应组织新老企业交接？
答：业会法重新选聘物业理企业应解原物业理企业(前期）物业服务合方组织双方交接交接活动业委员会组织原物业理企业应列材料移交新物业理企业：
（1）竣工总面图单体建筑结构设备竣工图配套设施网工程竣工图等竣工验收资料
（2）设施设备安装维护保养等技术资料
（3）物业质量保修文件物业说明文件
（4）物业理必需资料交接时应制作交接证明双方企业业委员会加盖印章交接完毕原物业理企业应退出物业理区域
问48业会选聘物业理企业签订物业服务合？
答：关规定业委员会代表全体业业会选聘物业理企业签订物业服务合物业服务合生效全体业均应履行合约定
物业服务合容包括物业理事项服务质量服务费双方权利义务合期限违约责等北京市国土资源房屋理局2004年5月颁布物业服务合示范文
五物业服务费
问49物业服务般包含容？
答：物业服务容物业服务合约定实行物业服务指房屋配套设施设备相关场进行维修养护理维护相关区域环境卫生秩序活动般包括综合理房屋设施设备维护理公秩序维护保洁服务绿化理装饰装修理服务停车理服务等
问50什公性物业理服务特约性物业理服务？
答：公性物业理服务指物业理企业物业理区域提供部位设施设备维修养护环境保洁公秩序等种容综合服务般提物业理服务公性物业理服务
特约性服务指受业单独委托提供服务户部位设备维修室保洁代订机票报纸等
问51：北京市住宅物业服务标准规定电梯服务应达什标准？
答：：北京市住宅物业服务标准规定电梯养护运行维护服务标准：
（1）梯6：0024：00间断运行0：006：00呼运行电梯工夜间值班候梯厅公布呼电话房号楼层中设电梯门均须开启载客
（2）高峰梯高峰期6点8点17点19点梯时运行
（3）梯维修时备梯备梯运行备梯属急迫性维修应30分钟抢修完工维修应23点次日5点完工发生紧急情况时处置预案
（4）维修服务标准执行京房修字[1998]第799号文件规定
（5）旦发生电梯停电关夹等危险情况时应迅速组织救助
问52北京市住宅物业服务标准规定普通商品住宅保洁服务应达什标准？
答：北京市住宅物业服务标准规定普通商品住宅保洁服务范围：区规划红线业户门外服务容：
（1）健全保洁制度清洁卫生实行责制明确分工责范围
（2）设定垃圾集纳点日服务范围垃圾集垃圾楼站垃圾（专）楼站箱桶垃圾进行理
（3）日保洁服务范围区域进行次清扫做服务范围废弃杂物
（4）楼梯间门厅电梯间走廊等门窗楼梯扶手栏杆墙壁等进行周次清扫
（5）政府关规定服务范围喷洒投放灭鼠药消毒剂虫剂
（6）雨雪天气应时区路干路积水积雪进行清扫
（7）发生突发公卫生事件时应迅速组织员物业部位设施设备进行通风清洗消毒加强业宣传维持正常生活秩序
问53物业理企业公秩序维护服务方面承担种职责？否应业身财产负责？
答：物业理企业公秩序维护职责公区域秩序维护公财产包括：
（1）相封闭：做区出入口昼夜专值班危身安全储明显标志防范措施
（2）维护交通秩序：包括机动车辆非机动车辆行驶方速度时停车位置进行理保持车辆行驶通畅
（3）公财产：包括楼门窗消防器材区表井盖雨箅子品花草树木果实等
（4）夜间服务范围重点部位道路进行少次防范检查巡逻巡逻少2做计划记录
（5）发生治安案件刑事案件交通事处置预案发生时应立采取措施时报警配合公安部门进行处理
物业理企业原策业身户财产负护责物业理企业违反物业服务合约定导致业身财产受损失物业理企业应法承担赔偿责
问54物业理企业否物业理专项服务委托专业公司？
答：物业理区域应家物业理企业实施统理物业理企业物业理区域专项服务业务（保洁绿化电梯维护等）委托保洁公司绿化公司电梯公司等专业性服务企业该区域全部物业理业务委托
问55物业理企业履行合义务时否权违反业（时）公约物业理规章制度行进行制止？
答：物业理企业业（时）公约规定物业服务合授权权求业配合物业理企业理服务业违反业（时）公约物业理规章制度行进行劝阻制止业会业委员会授权采取处理措施
问56车辆停放时停车享什权利？应遵守什规定？
答：车辆停放时停车权停车理协议约定收停车理服务时停车应遵守停车理制度交纳停车理服务费指定区域停放车辆停放车辆占堵塞消防通道消防设施等
问57济适住房区交纳物业服务费？
答：目前2000年3月市物价局市国土房局颁布北京市济适住房区物业理服务收费办法（试行）（京价房字[2000]163号）济适住房区物业理服务费分两部分：
物业理服务费电梯水泵运行维护费电梯水泵运行维护费建筑面积分摊计算
物业理服务费公区域保洁保安区绿养护化粪池清掏区日常理房屋区部位公设施设备修收费标准050元方米月（绿化率30）052元方米月（绿化率30）
电梯水泵住宅需加收电梯水泵运行维护费
问58普通住宅交纳物业服务费？
答：目前市物价局市房局1997年6月颁布北京市普通居住区物业理服务收费暂行办法（京价房[1997]196号）普通住宅物业理服务费分两部分：
住户交费项目
1装修房屋垃圾外运费
2保洁费
3保安费
4项费统收服务费
5车辆存车费（行车三轮车两轮摩托车三轮摩托车）
6机动车存车费
二产权交费项目
1绿化费
2化粪池清掏费
3理费
4修费
5中修费
6修费
7区设施维修费
8电梯费高压水泵费电视天线费
问59公房安居房出售物业服务费交纳？
答：公房安居房出售保洁保安等交费项目购房承担产权交费项目包括绿化理公设施维护化粪池清掏费电梯水泵等公房原售房单位承担安居房职工单位承担
问60高档住宅非住宅类物业物业服务收费确定？
答：高档住宅非住宅类物业物业服务费采取市场调节价定价形式业会业委员会成立前房屋买卖合（物业理公约房屋维护理公约）约定价格收取费业会业委员会成立业会物业理企业协商定价
问61交住宅专项维修资金交中修费？
答：交住宅专项维修资金交纳房屋部位设施设备中修费
问62部位设施维修养护费交？
答：部位设施维修养护费年（季度月）交物业理企业发生时交纳
问63出租房屋时物业服务费谁交纳？
答：出租房屋时物业服务费交费义务业果业物业约定物业交纳物业服务费约定业负连带交纳责
问64开发企业已竣工未出售物业否应交纳物业服务费？
答：开发企业已竣工尚未出售物业应全额交纳物业服务费
问65公房市物业服务费交纳？
答：公房市原产权单位承担交纳物业服务费义务物业服务费房屋购买承担
问66：电梯费交纳？首层交电梯费？
答：电梯费楼全体产权建筑面积例分摊首层住户交纳电梯费业会决议业会物业理企业约定约定
问67物业理企业收取停车理费停车理中应承担种责？
答：物业理企业应负责车辆停车秩序维护具体包括：机动车非机动车理制度理方案进入区机动车辆进行登记发放证出门证放行保证停车序24事设专长期存放应签订存车协议明确双方权利义务
问68装修时否交纳装修押金装修服务费？
答：装修时业应装修服务协议缴纳装修押金装修服务费装修押金业装修工程完工没违反协议物业理公司应退押金物业理公司收取装修服务费应承担义务：
健全装修理服务制度查验业装修方案业施工单位签订装修理协议告知业装修注意事项装修期间装修现场进行巡视检查严格治安消防房屋安全理进出区装修车辆装修员实行出入证理调节装修引发邻里纠纷业装修结束应进行检查违反装修协议进行处理问题严重包行政理部门时清运装修垃圾集中堆放时间超三天
问69开发遗留问题拒交物业服务费？
答：开发遗留问题业建设单位间法律问题物业理费业物业理企业间法律问题二者混淆业拒绝交纳物业服务费违反物业服务合行承担违约责开发遗留问题业应建设单位通协商诉讼解决纠纷
问70业业会否聘请专业机构物业费进行审计？
答：物业服务费实行包干制业会物业理企业服务质量进行考核物业服务费进行审计
物业服务费实行酬金制业会物业理企业合中约定物业服务支出成进行审计审计机构双方委托审计费全体业承担审计结果双方约束力
六专项维修基金
问71建立专项维修资金法律什？
答：物业理条例规定：住宅物业住宅区非住宅物业者单幢住宅楼结构相连非住宅物业业应国家关规定交纳专项维修资金专项维修资金属业专项物业保修期满物业部位设施设备维修更新改造挪作
问72专项维修资金途什？
答：专项维修资金专项住宅部位设施设备保修期满维修工程日常运行维修养护外中修修更新改造工程
问73谁应交纳商品住宅专项维修资金？
答：1999年 1月 1日签订商品住宅（包括济适住房住宅结构相连非住宅等）房屋买卖合购房均应交纳外商品住宅转租赁营开发商应交纳专项维修资金
问74交纳专项维修资金办？
答：缴纳专项维修资金房产理部门予办理立契户手续权属登记手续
问75业交纳专项维修资金标准什？
答：商品住宅（异产毗连型）专项维修资金房屋买卖合中表明购房款2交纳（实测面积变化结算价款准）外非异产毗连住宅专项维修资金购房者购房款1例交纳
问76业买房时集起维修资金谁代理？
答：商品住宅专项维修资金属业业委员会成立前市区办负责代存入市财政部门指定维修资金专银行账户保证专户存储专款专根国家规定维修资金代期间活期存款利率计息
问77区里公住房建立专项维修资金？
答：公住房售维修资金售房单位负责集存市住房资金理中心系统市中心出具交存证明公住房出售住宅区成立业委员会业委会申请原代收（售房）单位应维修资金移交业委会理市住房资金理中心负责监督执行
问78专项维修资金时划回区进行理？
答：业委会成立市区办应维修资金划转业委员会统理业委员会代表物业理区域全体业指定银行系统（简称办行）开户存储业会决议业委会应委托物业理企业代理业委会物业理企业签订维修资金委托代协议明确双方权利义务
专户存储专款专幢设帐核算户原进行理
问79维修资金支取程序什？
答：总体说维修资金应遵循年度普算制定维修计划编制工程预算批准预算委托施工工程验收分摊费支取资金公布账目程序
问80支维修资金时什原分摊费？
答：住宅部位设施设备须进行维修工程属损坏责承担费维修资金受益（业）原分摊维修资金
问81支维修资金时什原分摊费？
答：业维修资金足首次集额30时业委会应提议续筹筹集标准具体办法业会决定续筹金额般业拥建筑面积分摊业直接交存办行计入业委会账户业明细户
七物业维护
问81物业理区域公建筑设施否改变途？确需改变途办理？
答：物业理区域规划建设公建筑设施满足业正常生活工作需求必须擅改变途擅区学校改娱乐场绿改成商业设施等做法允许
业确需改变公建筑设施途应法办理相关手续告知物业理企业物业理企业确需改变公建筑设施途应提请业会讨决定意业法办理相关手续
问82物业理区域公建筑设施否改变途？确需改变途办理？
答：物业理区域规划建设公建筑设施满足业正常生活工作需求必须擅改变途擅区学校改娱乐场绿改成商业设施等做法允许
业确需改变公建筑设施途应法办理相关手续告知物业理企业物业理企业确需改变公建筑设施途应提请业会讨决定意业法办理相关手续
问83维修物业者公利益业物业公司单位需时占挖掘道路场办？
答：维修物业者公利益业单位确需时占挖掘道路场应征业委员会物业理企业意物业理企业确需时占挖掘道路场应征业委员会意者事先制定预案进行处理
问84业物业公司否擅占物业部位公设施设备？
答：物业部位设施设备全体业业物业公司擅占
需占物业部位设施设备应征相关业业会物业理公司意规定办理关手续
问85业物业理企业否利物业部位设施设备进行营？
答：业物业理企业擅利物业部位设施设备进行营需营应征相关业业会物业理企业意规定办理关手续收益补充纳入住宅专项维修资金业会决定
问86否房屋楼顶架设广告牌
答：幢楼产权特殊约定楼顶部位属全体业需区楼顶架设广告牌应征业会物业理企业意法办理关手续收益补充住宅专维修资金业会决定
问87业否规定约定封闭阳台安装防护栏搭建阳光棚？
答：封闭阳台安装防护栏搭建阳光棚等行似业家事会影响区环境整体外观环境整洁优美区仅居住中业感舒适起提升物业品质保值增值作维护公安全公众利益业封闭阳台安装防护栏搭建阳光棚时应遵守业（时）公约区关规章制度规定
问88邻居占公楼道办？
答：公楼道属部位邻居占公楼道侵犯相邻业权益业业委员会物业理企业求停止占造成部位损坏求承担赔偿责
问89物业区域供气供热通讯线电视线设施设备谁负责维护？
答：物业区域供气供热通讯线电视线设施设备属供气供热通讯线电视等专业服务单位供气供热通讯线电视等专业服务单位委托物业理企业负责维修养护
问90物业理公司需入户维修业否应该配合？
答：区房屋结构相连供水供电供气供热等基础设施物业具系统性等特点致物业局部安全隐患仅会业会影响相邻业甚整物业理区域安全正常物业安全隐患会影响公利益合法权益物业理企业需进行入户维修时业应配合
问91业履行维修责造成损失否需赔偿？
答：业履行维修责致房屋附属设施已者危害毗连设施安全公安全业会业委员会授权物业理公司进行修缮费业承担造成损失业应赔偿
问92区设施损坏维修费该谁承担？
答：果造成区公设施损坏损坏者负责修复造成损失应赔偿损失
果责明确维修费应该全体业拥建筑面积例分担
问93什规范房屋装修装修行？
答：国住宅房屋数属集合式楼房住宅区中住宅单体间存部位体结构承重部位单幢楼区设施设备电梯水暖明消防等设施设备装饰装修会导致结构安全装修身生命财产安全会影响整幢楼整区正常生活秩序维护公安全公众利益需房屋装饰装修行进行规范业需装饰装修房屋应事先告知物业理企业物业理企业应房屋装饰装修中禁止行注意事项告知业
问94业装饰装修房屋需事先告知物业理企业？
答：装饰装修房屋业权利权力行应损害利益社会公利益前提存业物业理区域业装饰装修房屋行会业造成影响装修噪音影响相邻业生活休息破坏房屋承重结构会业身财产安全构成威胁等时物业理公司义务根物业服务合约定物业进行理物业部位设施设备结构功等情况解完成义务前提业装饰装修房屋应事先告知物业理公司
问95业装饰装修房屋需物业理企业签订装饰装修理服务协议？
答：业应装饰装修房屋前物业理企业签订住宅装饰装修理服务协议
住宅室装饰装修理服务协议应包括容：装饰装修工程实施容装饰装修工程实施期限允许施工时间废弃物清运处置住宅外立面设施防盗窗安装求禁止行注意事项理服务费违约责等
问96住宅室装饰装修禁止行？
答：建设部第110令住宅室装饰装修理办法规定住宅室装饰装修活动禁止列行：
（1）未原设计单位者具相应资质等级设计单位提出设计方案变动建筑体承重结构
（2）没防水求房间者阳台改卫生间厨房
（3）扩承重墙原门窗尺寸拆连接阳台砖混凝土墙体
（4）损坏房屋原节设施降低节效果
（5）未批准搭建建筑物构筑物改变住宅外立面非承重墙开门窗拆改供暖道设施拆改燃气道设施
（6）影响建筑结构安全行
问97业装饰装修房屋程中物业理企业否进行入户检查？
答：业装饰装修房屋程中直装修结束物业理企业应装饰装修理服务协议进行现场检查违反法律法规装饰装修理服务协议予制止情节严重时关部门报告
问98住宅室装饰装修施工时间规定？
答：市建委市规委市国土房局关加强新建商品住宅家庭居室装饰装修理干规定(试行）（京建法[2001]616号）日12时14时18时次日8时事敲凿刨钻等产生噪声装饰装修活动
问99应处理住宅室装饰装修垃圾？
答：住宅室装饰装修形成种废弃物应物业理企业指定位置方式时间进行堆放清运严禁楼面者垃圾道水道抛弃废弃物
问 100住宅室装饰装修工程保修期长时间？
答：正常条件住宅室装饰装修工程低保修期二年防水求厨房卫生间外墙面防渗漏五年保修期住宅室装饰装修工程竣工验收合格日起计算
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