物业理法规讲坛（二）
物业理具体行政行效力
物业理具体行政行概念分类
行政作国家基职法国家事务实行种组织理活动行政行概念种解释广义解释指拥行政职权组织实施公法行解释行政机关实施民事行国家公职员行排行政行外较广义解释行政诉讼法起诉行政行角度作出解释中国高民法院修改行政诉讼法贯彻意见中作出诉性行政行概念解释：行政行具行政理 职权行政机关法律法规授权组织工作员行行政理职权程中实施具体行定义广义行政行基础排抽象行政行包括事实 行(行政相具法律拘束力行工作检查行事调查行等)双方行(行政合行)节采较广义行政行概念物业理具体行政行概念定义：
物业理具体行政行指具理物业理活动行政职权行政机关法律法规授权组织工作员针物业理活动行行政理职权程中实施具体行
具体行政行相抽象行政行言抽象行政行指针确定数(般)制定发布反复适直接进入强制执行程行政理规范性文件行政行具普(普遍)性性谓普性指该抽象行针事规范列活动具普遍约束力性指该抽象行般没前溯力规范发布发生情况生效具体行政行指行政理法规针特定象行行政理职权规定采取定行政处理手段行政措施行政行具具体性前溯性特点谓具体性指该行必须指特定事项行政相前溯性指该行政行已发生情况效例违反物业理企业资质理规定行作出行政处罚决定书具体行政行处罚象必定某具体违规者该项处罚必定溯处罚决定书作出前已发生未取物业理资质证书事物业理业务者理物业持资质证书等级相符违规行
物业理具体行政行受法律拘束程度分羁束裁量行政行裁量行政行两类
羁束裁量行政行指行政体必须严格关行政理法规中明确具体操作性强规定作出相应具体行政行违反羁束裁量规定构成违法行政行例深圳济特区住宅区物业理条例第55条关开发建设单位违反该条例关规定应交款项逾期时间处日3‰罚款规定属羁束裁量行政体日3‰额度罚款
裁量行政行指行政理法规规定规定定幅度采取种措施具体执行时行政体定选择根实际情况相作出决定里三种情况：法规规定具体明确幅度允许行政体遇实际情况择定例海市居住物业理条例第56条规定物业理企业违规行罚款幅度1000元30000元重庆市物业理办法第35条规定物业理企业违规行罚款幅度1000元10000元具体罚1001元1999元2900元等全处罚机关决定二法规规定较笼统幅度较宽执法行政体根具体情况裁量决定例江苏省城市住宅区物业理办法第40条规定：物业理企业违反办法住宅区房屋公设施设备理维修养护善者履行物业理委托合规定义务业权投诉物业理行政部门责令赔偿损失视情节予警告者处5000 元罚款该条规定行政体予警告予罚款二者间择定处罚款5000元法定界限具体罚10元4900元等全行政体裁量决定三法规规定参执行参规定留行政执法者裁量权更行政 体作出具体行政行属裁量中重畸轻显失公正否适问题违法两者性质区纠正补救赔偿时做法相果裁量超越法定范围成违法问题
物业理具体行政行否直接产生行政法律效果分法效行政行准行政行事实行法效行政行指直接发生法律效果行政行命令某位违章房屋外承重墙梁柱楼板阳台天台屋面通道进行凿拆搭占业限期改正恢复原状具体行政行该业直接产生法律约束效力准行政行指行政体作出行身直接发生法律效力果直接产生法律效果行政行直接影响行行政法准许行政行通常包括行政体作出通告行(通知业出席第次业会具体日期点告知行)受理行(业投诉受理物业 理公司申领资质证书申请受理)确认行(包括原权属确认含定性处理容责事确认两类行)证明行(包括公证行鉴证行般证明行国家行 政机关作出证明具种公定力证明取某项法定权利资格前提条件)四种行事实行指形成变更终止法律关系目事权利义务产生法律 拘束力行例调查行具建议性推荐性非行政命令式行政指导行行政相咨询答复行等
行政诉讼法学角度诉性行政行拥行政理职权行政体社会实施理程中行行政理职权行政相权利义务发生实际利害影响具司法审查性必性行法律行政法规规定外法效行政行行政相权利义务发生实际利害影响准行政行诉事实行非影响行政相权利义务执法员调查程中意碰坏业电视机事实行损害业财产权益中国高民法院进行审判方式改革时明确提出增加维持判决撤销判决确认判决事实行直接纳入行政诉讼范围事实行通确认判决确认行合法违法进解决行政赔偿赔偿问题
物业理具体行政行划分出职权行政行请求行政行式行政行式行政行独立行政行补充行政行受领行政行需受领行政行等类型
二物业理行政措施行政处罚行政强制执行
物业理行政措施指国家级物业理活动关行政理机关物业理法规行法定行政理职权针特定象单方面作出产生行政法律效果具体行
行政措施表现方式包括：行政命令(命行政相定行称令命行政相定行称禁止令)指示审核批准拒绝许赋予(定权利法律行力)剥夺(赋予相反吊销严重违规物业理公司资质证书)免(特定条件免特定行政相作义务)请示批复批转准行政行等等行政措施目行政相权利义务影响分三类：行政许指行政机关根特定行政相请求决定否赋予某种权利力行力般禁止禁令解行政措施二行政强制措施分限制身限制财产权利行两类强制措施物业理规范性文件未授权行政理机关限制身权力未明文规定房产行政机关物业理口部门扣押查封冻结权力关行政机关(税务工商审计物价公安等部门)采取法扣押查封物品查封房屋冻结款项等限制财产权行措施三行政处罚物业理行政处罚指物业理口行政机关关行政机关根物业理行政理法规关行政理法规行违反法规规定社会危害程度较轻尚未构成犯罪行政相作出惩戒性法律制裁
行政处罚具体形式致分四类：申诫罚警告违法者谴责警诫二财产罚剥夺违法者定财产权益制裁罚款没收非法没收非法财物拆违法建筑等三行罚称力罚剥夺限制违法者原事某种行力暂扣吊销许证暂扣吊销资质资格证书执责令停产停业责令暂停发放建设单位房产开发资质降低物业理资质等级等四身罚短期限制剥夺身(行政拘留)制裁专门物业理法规中未规定身罚涉触犯治安理处罚条例行外身罚作物业理行政处罚形式物业理行政处罚必须严格1996年10月1日起施行中国行政处罚法规定程序进行法适简易程序外通常严格适传唤询问取证裁决复查般程序服处罚申请行政复议提起行政诉讼申诉程序行政相作事求举行听证权利
物业理行政强制执行指物业理行政机关关行政机关法定职权物业理行政法规行行政理职权程中履行法律义务行政相直接法申请法院采取强制措施强迫行政相履行义务行政行
行政强制执行机关两种行政机关执行行政机关申请法院执行绝数物业理行政强制执行法应法院执行行政机关法院申请执行期限起诉期限届满日起3月逾期申请民法院予受理果行政机关执行申请法院执行生效具体行政行承受该具体行政行权利方事权行政机关提出执行申请
行政强制执行分间接强制直接强制(包括身强制财产强制强制传唤强制拆等)两类中间接强制分两种：代执行指行政相履行法律义务项义务第三代履行达执行目行政机关法院法委托代履行然负义务行政相承担发生切费例某业动履行拆违法建筑行政命令须强制拆行政机关调民工拆房机械进行强制拆费该业承担代执行程序般分告诫责令代执行费征收三阶段二执行罚称罚锾指行政相时履行代履行作义务作义务行政机关法采课财产新付义务办法促履行义务例中国行政处罚法第51条中规定事期缴纳罚款作出行政处罚决定行政机关采取滞纳金形式加罚措施日罚款数额3％加处罚款执行罚罚款仅促罚履行义务手段义务履行义务执行罚停止
三物业理具体行政行效力
物业理行政行属行政职权范围作出证确凿适法规正确符合法定权限程序具法律约束力法律效力
效物业理行政行具述效力：
①确定力指具体行政行作出具意变更确定效力法定引起变更情况出现法定程序作出变更外行政相作出该具体行政行行政机关意变更容②约束力指具体行政行容确定行政相行政机关工作员具拘束制约效力必须容求履行义务职责③ 执行力指具法采取定措施手段具体行政行容求完全实现效力果行政相承担履行定义务具体行政行提出申诉提起行政诉讼申诉行政诉讼期间否需执行强制执行法律行政法规具体规定致两种 情况：原停止执行二暂缓执行(参见中国行政复议条例第39条行政诉讼法第44条规定)
物业理具体行政行列情形属缺乏生效件重缺陷效具体行政行：
①事实清证足②适法律法规规章具普遍约束力决定命令错误③违反法定程序④超越者滥职权⑤具体行政处罚行明显显失公正
现代行政法治原理特殊情况外法律项法律效果具体行政行均应 规定相应法律救济措施般规定提起行政复议行政诉讼两种救济手段某项行政行确认违法须赔偿予国家赔偿办法中国已分1989年4月4日公布行政诉讼法1990年12月24日发布行政复议条例1994年5月12日公布国家赔偿法保障行政相合法权益开辟法律救济途径特1999年修订行政复 议条例抽象行政行纳入复议范围中国法治国进程中重成果重标志
物业理规范性文件行政理部门具体行政行规定法律救济途径例海市居住物业理条例第61条重庆市物业理办法第39条江苏省城市住宅区物业理办法第43条作出规定事(开发建设单位售房单位物业理企业业物业)物业理行政部门等行政理部门具体行政行(行政处罚处理裁决)服行政复议条例行政诉讼法规定作出具体行政行机关级行政机关申请复议者民法院提起行政诉讼事法定期限 申请复议提起行政诉讼履行具体行政行确定义务作出具体行政行行政理部门行政诉讼法第66条行政处罚法第51条第(三)项规定申请民法院强制执行北京市居住区物业理办法深圳济特区住宅区物业理条例未明文作出类似法律救济规定估计基作出行政复议条例物业理法律责概述
物业理法律责概念特点意义
物业理法律责泛义理解指然团体必须遵守法律义务应觉维护法律尊严广义理解指民事济行政法律关系体行违反物业理法律规范确定义务物业理服务合约定义务者正行权利职权者某种法律事实出现法承受般须辖处理权法庭仲裁庭行政执法机关裁决确定具国家强制性法定必利性法律报应(法律果) 特殊惩戒性追加义务负担狭义理解指物业理活动民事体行政体行政相违反物业理法规行应法承担具国家强制性利性法律 报应(法律果)节采狭义概念法律责体履行法律义务侵犯受法律保护权利违法行特定法律事实出现引起违法权益定合法损害利 性法律报应(法律果)法律报应具体承担方式报应具体种类形式某民事责认定(违约责轻微侵权责)事双方协商确认外法律责认定 法定专门机关合法授权机构进行
物业理法律责特征：
1法定责协议责相结合
物业理活动基业物业理公司委托合发生法国民法典开创合事间法律民法传统始合法律效力源国家事间合认予国家强制力保护物业理中发生法律责确定法律相关规定外合契约根
2技术规范确定责分量
物业理业务工作部分涉物业维护房屋修缮机电设备市政设施维修养护居环境工作环境改良白蚁防治危房理鉴定等许专业性技术国家相关技术标准技术规程业方会提出技术标准方面约物业理公司承诺确定物业理技术操作活动果法律责时必须充分注意关法定技术规范约定技术规范中关技术问题法律责规定
3法律责复杂性
物业理活动关法律责种类繁民事责行政责刑事责物业理法律责制度中合存出现法律责复合现象非常普遍少违反物业理法规行法违法行承担种责种法律责复杂性决定确定物业理法律责时周全考虑相关法律法规某种行角度设定责规范
物业理法律责制度国家物业理社会关系进行法律组控种形式保护合法权益促关义务履行中心环节法律责追究方法律责承担者间建立起种特殊国家强制性处罚措施相联系权利义务关系基功体现三方面：处罚违法行补偿受害损失教育守法法律责具体种类特点具必性：责必须法律责确定特殊义务容求做判处死刑法律责承担者必须履行死特殊受罚义务行规范中义务格具应性应行法律设定法律责目直接显示国家强制力量存威力破坏失衡原合法权利义务关系恢复衡保障关法律规范贯彻执行效维护社会法律秩序法律责权利保障机制执法严肃性灵魂责真正逃避应承担法律责关键执法机关执法位言完善法律责制度完善执法机制法制建设项极艰巨务正法律责重功意义现行专门系统化物业理规范性文件专设法律责罚章节确保立法目二物业理法律责分类
物业理法律责种分类包括：公法责私法责错责错责公责职务责责财产责非财产责等等法律责容般分民事法律责济法律责行政法律责刑事法律责四类违宪法律责 物业理法律责范围种法律责单独发生法律责时发生换言种违法行定承担种法律责许场合违法行承担两种法律责出现谓法律责复合(竞合)现象
1民事法律责
指民事体违反民事法律义务民法(包括合法)规定必须承担民事法律利报应(法律果)民事法律责法律责特点表现种财产责民事责容事行约定民事法律责划分违约责侵权责两类承担民事责方式中国民法通第134条规定10种形式单独适合适：
①停止侵害指行正实施侵权行受害权请求停止实施请求民法院制止实施②排妨碍指权利行权利受法阻碍妨害时权请求行排请求民法院强制排妨碍③消危险指造成财产身损害虞时权利权请求行消请求民法院强制消④返财产指权利财产行非法侵占时权利权请求返该财产⑤恢复原状指财产法损害性状 态改变复原时受害权请求恢复财产未受损坏未改变时状态⑥修理重作更换⑦赔偿损失指行财产填补受害损失⑧支付违约金指 法律规定事约定违约方方支付定数额金钱⑨消影响恢复名誉指公民者法格权受法侵害时权通民法院求行公开形式承认错澄清事实者辟谣消造成良影响恢复未受损害时社会品行信良评价⑩赔礼道歉指公民法格权受法侵害时权利请求行面承认错误表示歉意保护格尊严
2行政法律责
指行政体行政相行违反行政法律法规法必须承担行政法律利报应 (法律果)行政法律责分两类：类称违法行政责指行政机关工作员实施行政理行中违法失职行引发法应承担利法律报应般表现予直接责单位负责员行政处分类称行政违法责指行政相行违反行政理法规应法承担利法律报应
承担行政责方式般分三类：①行政处罚中国行政处罚法第二条明文规定行政处罚种类包括：警告罚款没收违法没收非法财物责令停产停业暂扣者吊销许证暂扣者吊销执行政拘留法律行政法规规定行政处罚②行政处分指国家机关企事业单位国家法律法规国家机关企事业单位规章制度规定行政隶属关系属员中轻微违法行违反纪律行种部制裁包括警告记降职降薪撤职留察开等③劳动教养轻微违法行尚够予刑事处罚违法行实行强制性教育改造种行政措施
3济法律责
指济法律关系体行违反济法律法规法应承担利法律报应(法律果)济法律关系实际行政理法律关系民事法律关系复合构成法律责承担方式违反行政理法律民事法律应承担责方式基相承包等责权利相结合济责制追究违反济责制行责时带类似行政合责追究方式特点
4刑事法律责
指行(包括然法)违法行已构成触犯刑事法律犯罪法必须承担刑法利报应(法律果)制裁严厉种报应承担刑事责方式刑事处罚分两类：刑包括制拘役期徒刑期徒刑死刑二附加刑包括罚金没收财产剥夺政治权利专门物业理规范性文件中般规定民事体行政相违法行构成犯罪法追究刑事责(江苏省规定中容)数明文规定：物业理行政部门工作员玩忽职守滥职权徇私舞弊贪污受贿级部门单位予行政处分构成犯罪移送司法机关法追究刑事责
物业理法律责根担责方式性质分制裁性强制性补救性三类法律责制裁惩戒处罚制裁实际种违法者某种权利合法损害者违法者承担项新利义务目违法者引戒犯强制指迫违法者履行原法定义务新追加作惩戒必义务法律责实施制裁实现强制盾点说强制违法者承担法律责手段补救般指行侵权行违约行方合法权益蒙受损害时法应予法律救济分行政补救司法补救两类补救性法律责赔偿恢复原状返财产赔礼道歉履行职务等实现行政 诉讼法交*重复规定考虑三物业理中违约责侵权责
违约责侵权责构成物业理民事责两基干两者相互配合形成民事体生存权发展权民事领域基保障机制掌握违约责侵权责容法理二者区研究物业理民事责规范重点
1违约责
违约责指事方履行合义务者履行合义务符合约定法应承担继续履行采取补救措施者赔偿损失等财产性法律责
违约责基法律特征二：基金钱衡量计算合事定济利益产生财产责二事法律允许范围行约定合愿()原基求法律直接规定民事责侵权责缔约失责理债务产生民事责等原允许事约定
合法领域违约责居核心位实质债务负合债务转化形态事履行正确履行合债务法律报应目督促事遵守作出承诺基合相性原合产生债权相权方违约时债权仅债务 请求损害补救赔偿债务仅债权承担责违约责合责混合责包括合产生种责合效产生行政责合诈骗产生刑事责等
物业理活动建立物业委托理合服务合业公约基础违约责物业理活动容易引致法律责关物业理违约行违约责具体分析见书第6章关物业理合法制专
2侵权责
侵权行指民事体违法实施侵犯公私财产权身权行侵权责指物业理活动中民事体违法实施侵犯国家集体公民财产权公民法身权行应法承受利性民事法律报应
根构成侵权责条件求分出般侵权行民事责特殊侵权民事责两类时具备损害事实违法行(造成损害侵犯违法行)违法行害事实间果关系违法行错四构成件(条件)发生般侵权行民事责特殊侵权民事责指具备般侵权行责全部构成件法律规定事须承担民事责行
物业理中侵权行民事责列种：
(1)国家机关工作员执行职务造成侵权损害民事责根中国宪法第4 1条民法通第12条规定国家机关者国家机关工作员执行职务中侵犯公民法组织合法权益造成损害应承担民事责关国家机关负责赔偿例中国建设部城市危险房屋理规定第25条规定房产理部门危房鉴 定机构情况应承担民事责
(2)法工作员执行职务造成侵权损害民事责物业理公司企业法法活动通法定代表员工执行职务(理)行实现职务活动 法行法法定代表工作员执行职务中超越权限(滥理职权)违反法定义务(玩忽职守)侵权行应法承担民事责种责民法理属转承责侵权损害然法单位员工造成损失赔偿应单位(物业理公司)先行承担该员工追究责属单位部理责制范围
(3)产品质量合格致损害民事责物业理中常见产品质量合格房屋建筑工程质量物业维修质量合格商品房交付发生部分墙体裂缝倒塌致伤亡户财产损坏该房屋开发建设方销售方应承担赔偿损失民事责果物业理公司该房倒塌部分修复维修质量合格倒塌伤损物应公司承担赔偿责关建筑工程质量合格民事索赔问题关法律法规已明文规定例民法通第122条原规定中国建筑法第80条规定：建筑物合理寿命建筑工程质量合格受损害权责者赔偿2000年1月10日国务院发布施行建设工程质量理条例第3条规定：建设单位勘察单位设计单位施工单位工程监理单位法建设工程质量负责城市房产开发营理条例第16条第2项规定：房产开发行业应开发建设房产开发项目质量承担责现行物业理规范性文件般公物业维修责确定业团体住宅区委会没物业理公司实施维修行结果质量合格责追究问题作出明文规定应立法完善弥补应注意产品质量责属种错严格责属疏忽责服务责服务责错责承担责基础未合理注意义务
(4)建筑施工物业维修施工产生侵权责民法通第125条规定：公场道旁者通道挖坑修缮安装设施等没设置明显标志采取安全措施造成损害施工应承担民事责条规定常事物业维修施工物业理公司应高度重视
(5)建筑物等物理侵权责民法通第126条规定：建筑物者设施建筑物搁置物悬挂物发生倒塌脱落坠落造成损害者理者应承担民事责够证明没错外该法条规定种错推定原物理举出证证明没错推定错 须法承担相应民事责果举证证明受害方错根民法通第131条规定相减轻责业物业常阳台窗户摆放 杂物花盆注意固定发生脱落坠落致损害负担赔偿责住宅区篮球场篮球架已朽坏欲倒物业理公司注意时加固维修拆旦倒塌致伤害公司难免负业团体负连带赔偿责
(6)饲养动物致损害民事责居住区许业物业饲养种宠物理宠物咬伤践踏业财物事常发生民法通第127条规定：饲养动物造成损害动物饲养理应承担民事责受害错造成损害动物饲养者理承担民事责第三错造成损 害第三应承担民事责
(7)破坏污染环境侵权责民法通第124条规定：违反国家保护环境防止污染规定污染环境造成损害应法承担民事责环境保护持续改善物业理重务物业理域界住户装修住房装修垃圾意倾倒绿化公场造成物业理公司增加恢复绿原状清运垃圾费应违章 倾倒垃圾者赔偿支付
(8)行力限制民事行力致损害民事责住宅区常发生孩童损坏公设施设备等行物业理公司应根民法通第133条规定求监护承担民事赔偿责
(9)妨害行产生侵权责指违反民法通第133条规定动产相邻关系义务引起停止侵害排妨碍赔偿损失民事责
3违约责侵权责区
违约责侵权责二者仅基概念定义构成件等方面重差直接影响事种诉起诉获结果违约责侵权责具体区概括：
(1)违反原义务违约责双方事约定合基础发生违约方补偿方事造成损失实际承担合义务继续侵权责法定侵权责违反约定义务违反法律直接规定造成损害时发生法律责
(2)保护权利性质违约行侵犯债权关系相权利违约责保护种相债权债关系侵权行侵害权身权等绝权利发生责侵权责目保护财产权济利益关身权等绝性权利
(3)构成件中国合法规定错责侵权行般错责事违约责诉需举证方错侵权责诉常需证明方错外般情况存损害果构成侵权行引起侵权责然损害构成件违约行损害般构成件违约责成立定损害件赔偿损失损害成立件违约金责强制实际履行责均损害构成件
(4)责求根房产合法律制度求具完全行力没签订物业理合房产合业公约行力没承担类合责责力侵权行关系体中行力限制行力样实施侵害房产(物业)权身权行造成损害应承担责财产中支付赔偿费足部分监护适赔偿单位担监护外外违约责般仅限违约行负担违约责根民法通第133条规定实施侵权行 外——监护转承责成侵权责体
(5)第三责违约责中果第三错致合债务履行债务首先应债权负责然第三赔偿侵权责中贯彻行负责原行仅错致损害果负责违约责中债务代理履行债务意失时债务应意失负样责
(6)赔偿范围违约责范围赔偿损失额事预先合中约定果没种约定合法规定赔偿损失额应相受害违约受损失般包括直接损失间接损失违约责容仅仅具财产容支付违约金等民法通第117条第119条规定侵权责赔偿范围原包括直接间接损失侵害格权时民法通第120条规定进行精神损害赔偿法行造成死亡民法通第119条规定赔偿范围扩张死者生前抚养必生活费等侵权责容财产性非财产性
(7)诉讼辖根中国民事诉讼法第24条规定合纠纷提起诉讼告住者合履行民法院辖该法第25条规定合双方事书面合中协议选择告住合履行合签订原告住标物民法院辖违反法级辖专属辖规定第29条规定侵权行提起诉讼侵权行者告住民法院辖
(8)诉讼时效违约产生请求违约方承担责权利民法通第135 条规定诉讼时效期间般2年延付拒付租金寄存财物丢失者损毁情况民法通第136条第2款第4款规定诉讼时效期间1年合法第129 条规定国际货物买卖合技术进出口合争议提起诉讼者申请仲裁期限4年侵权行产生请求权民法通第135条规定诉讼时效期间般2年身体受伤害产生赔偿损失请求权民法通第136条第1款规定诉讼时效期间 1年时效民法中指定事实状态定时间导致定民事法律果(报应)制度包括取时效诉讼时效诉讼时效指权利定期间行请求民法院保护 民事权利权利丧失实体法胜诉权益法院民事权利予保护法律制度
(9)免条款效力法律般允许事协议排限制未责某免责条款承认效力相说免违约责条款较免侵权责条款更易法律承认
(10)责方式违约责财产责包括强制实际履行支付违约金赔偿损失价格制裁仅合解非财产责侵权责包括财产责(赔偿损失)包括非财产责消影响恢复名誉赔礼道歉
4违约责侵权责竞合
违约行侵害债权(相权)侵权行侵害权知识产权身权等绝性权利两者般情况会发生竞合特殊情况竞合
责竞合指行符合民法规定数种责件情形行产生请求权角度请求权竞合民法中违约责侵权责竞合常见产生责竞合原角度针某类社会行关系作出数行法律规范发生竞合行符合数法律规范求条件规范均够适发生责竞合责竞合存体现违法行复杂性重性反映合法侵权法相互独立相互渗透状况
违约责侵权责竞合发生情形：
(1)合事违约行时侵犯法律规定强行性义务包括保护顾通知忠实等附义务法定作义务某情况方事违反法定义务行时违反合担保义务
(2)某情况侵权行直接构成违约原谓侵权性违约行物业理中停车场员作车辆保员保合占某业轿车非法造成轿车毁损丢失违约行造成侵权果谓违约性侵权行供电部门违约中止供电致电方事财产身遭受损害
(3)侵权关系事间事先存着种合关系方实施意侵害方权利造成方损害侵权行时该加害行仅作侵权行作违反事事先规定义务违约行
(4)种违约行然符合种责件法律保护受害利益出发求合事根侵权行制度提出请求提起诉讼者侵权行责纳入合责适范围
早1989年中国高民法院发全国海区涉外涉港澳济审判工作座谈会纪中明确承认责竞合允许事选择利种诉提起诉讼中国合法责竞合普遍法律意义合法第122条规定：事方违约行侵害方身财产权益受损害方权选择法求承担违约责 者法律求承担侵权责条规定表明违约行侵权行发生竞合时事选择行违约责请求权侵权责请求权应注意事时两诉 起诉取双倍赔偿事请求权满足请求权终止事请求权未实现(原已诉讼时效败诉等)事基请求权提起诉讼四物业理行政违法行行政责
物业理行政违法行法律责指物业理程中行政相行违反关物业理行政法规应法承受利性法律报应物业理程中需追究行政责行政违法行纳四类：
1物业理企业行政违法行
(1)非法营行指具备事物业理资质力企业物业理公司名义违法事物业理营活动具体表现三种情形：证营指未取物业理资质证书事物业理业务营业行二超越资质力营指低资质物业理企业超越身资质力等级事高资质物业理企业受托理业务理物业 持资质证书等级相符合营业行三超越营业执登载营范围事设立目相违背营活动前两种情形物业理行政机关法责令停止违法行没收违法处罚款第三种情形工商行政理部门法处理予相应处罚
(2)正竞争行指物业理企业市场交易中违反公竞争法律规定公认商业道德采正手段损害营者合法权益扰乱社会济秩序行例物业理招投标程中投标者搞串通投标抬高标价者投标者招标者相互勾结排挤竞争手公竞争正竞争行般县级工商行政理部门中国反正竞争法配套法规规章进行查处招投标活动中正竞争行中标效监督检查部门根情节处10000元200000元罚款
(3)擅作行指物业理企业实施物业理程中违反物业理法规禁规范者违反物业委托理服务合中禁约定擅作出犯禁行例擅扩收费范围提高收费标准擅改变公设施专基金住宅维修基金途擅改变专房屋途未规定擅规定定期公布收入账目等擅作行物业理行政机关关物价等行政理部门应责令限期改正处罚款情节严重物业理行政部门降低物业理资质等级直吊销资质证书建议工商行政理机关法注销物业理营项目
(4)履行忠实履行受托理义务行指物业理企业履行物业理委托合规定义务者违反忠实义务心力履行理义务致物业理制度健全理混乱物业理维修养护善行该种行物业理行政机关责令限期改正赔偿委托方损失视情节予警告者处罚款情节严重降低物 业理资质等级直吊销资质证书
(5)损害消费者合法权益行指物业理企业消费者提供服务时违反消费者权益保护法第3章关营者义务规定作出侵害消费者合法权益行类行工商行政理部门关部门职权范围法采取措施予惩处
(6)违反行政理法规行
2业委员会业物业者单位行政违法行
(1)决定违法行指业会业代表会业委员会作出违反国家方关物业理规范性文件规定决定行类行物业理行政部门法责令限期改正者撤销决定
(2)擅作行指违反物业合理法规禁义务规范擅作出犯禁行例业委员会违反事种投资营活动禁令擅进行营物业理行政部门应责令限期改正处罚款业非业房屋程中擅改变房屋结构外貌途等物业理行政机关关行政部门应责令限期改正恢复原状处罚款
(3)履行法定应义务行指违反物业理法规作义务规范作出法规求行例深圳市济特区住宅区物业理条例第42条第2款第43条规定业等房屋等物业定期修缮粉刷义务履行该项法定义务第56条第(三)项规定市区住宅理部门应责令限期修缮粉刷逾期拒修缮粉刷处3000元5000元罚款
3开发建设单位售房单位行政违法行
(1)未履行法定前期物业理义务行指开发建设单位作新建房屋出售单位公住宅出售前理单位违反物业理法规关前期物业理规定履行完全履行物业理方面法应作义务行
(2)履行物业移交法定义务行指房屋出售单位业委员会物业理企业移交物业时未规定移交关该宗物业工程建设资料提供成价物业理房微利价部分商业房行
(3)履行物业维修专基金代收代存法定义务行指新建房屋出售单位销售时未规定代表物业理方购房者收取法定应缴交物业维修专基金者代收规定时交存入指定银行专账户行外公住房出售单位作出履行设立物业维修基金法定义务义务
(4)行政违法行例新建房屋出售单位未规定建筑实行保修行单独转房屋部位设备公设施权权行履行售出房屋实行保修义务行等等
开发建设单位售房单位表现出列违法行市级区县级房产理部门责令改正限期履行处罚款情节严重暂停开发建设单位房产开发资质
4妨碍理违法行
妨碍理违法行指行政相妨碍阻扰国家物业理行政部门等关行政理部门享物业理监督权体法物业理实施客观理监督事实行致分两类：
(1)妨碍执行公务行指物业理公司员工物业业非法手段理阻挠妨碍国家关行政理部门执行公务活动阻碍违章建筑行进行行政查处公务活动妨碍刁难环境卫生园林部门消防部门等检查活动类行治安理处罚条例分情况予警告罚款行政拘留等行政处罚必时行实行劳动教养等行政措施
(2)妨碍实施监督行指物业理企业工作员拒绝阻碍业团体组织业物业理工作实施正常监督行种妨碍行仅违物业委托理合监督约定违反国家物业理法规业团体组织业授权规范应承担相应行政责现行物业理规范性文件类行没明文规定相应行政责视违约行应通立法加强完善物业理监督法制增加规定监督相配套行政责物业理法律行形式
物业理法律行涵形式
物业理法律行书第33节述法律事实分类指物业理行体设立变更终止定物业理法律关系取定法律果意识进行行法律行行意志相联系种法律事实行意思表示必素没意思表示没法律行
法学中谓意思表示指表意(表达意思)心期发生定法律果意志通定形式表示外部行种意思表示必须引起定法律果享受定权利承担相应义务改变结束原先存权利义务关系例业表示买某种服务物业理公司表示意提供该种服务双方意思表示 致订立该种服务交易合形成服务交易合法律行法律求行意思表示必须真实意思表示真实两层涵义：行意思表示心意思相致二行意思表示行愿作出受欺诈胁迫者重误解等类似情况意思表示明确应通意思表示容解释变明确意思表示完整时应通意思表示容补充方式臻完备意思表示含目决定法律行容指针意思表示方式法律行形式
物业理法律行形式指物业理法律关系体作行表示意思方式种表意方式分法定形式行事协商决定约定形式两类物业理实务物业理法律行类型民事行行政理具体行政行两种
中国民法通第57条规定：民事法律行采取书面形式口头形式者形式法律规定特定形式应法律规定物业理中提供服务行数属合行中国合法第10条规定：事订立合书面形式口头形式形式法律行政法规规定采书面形式应采书面形式事约定采书面 形式应采书面形式
口头形式口头谈话口头语言叙述形式进行行意思表示口头形式合简便易行缺点旦发生合纠纷事面举证困难司法机关难查明事实真相事合法权益法律保护时清结标较合(包括涉外合)宜采口头形式
书面形式指文字等形表现方式进行行意思表示分普通书面形式特殊书面形式(公证书鉴证证明文件等)两类合书面形式言中国合法第11条具体规定：书面形式指合书信件数电文(包括电报电传传真电子数交换电子邮件)等形表现载容形式
形式指法规规定推定行形式默示形式事约定采商事交易惯例采非口头书面形式例物业理规范性文件规定应送行政部门备案物业委托理服务合业委员会组成名单业公约等文事法送呈备案行政部门提出文违法处异议视行政部门默示形式意认送文合法效行政理具体行政行行政相权利义务实质 性利害影响二物业理中民事行效条件
物业理中民事行般效条件指民事行具备什样条件生效产生法律约束效力基涵义指已成立民事法律行(包括合行)发生完全效力必事实根中国民法通第55条关民事法律行应具备件合法第三章关合效力规定物业理中民事法律行效必须具备述三件 ：
(1)行具相应民事行力称事合格件民事行力指民事体通行取民事权利承担民事义务力资格民法通第111213条关然民事行力规定18周岁然成年完全民事行力16周岁满18周岁然劳动收入生活源视完全民事行力完全民事行力独立作出包括合行民事法律行10周岁未成年完全辨认行精神病限制民事行力进行年龄智力精神健康状况相适应民事活动民事活动法定代理代理者征法定代理意满10周岁未成年辨认行精神病民事行力法定代理代理活动
应注意两点：限制民事行力民事行力然作部分者全部合订约体特作动产物业性合订约体成合体合行需代理进行二中国合法第47条第1款规定：限制民事行力订立合法定代理追认该合效纯获利益合者年龄智力精神健康状况相适应订立合必法定代理追认根该 条款规定精神推知民事行力非情况成合事民事行力纯粹获利情况应承认行法律效力然民事行力法组织民事行力民事权利力时产生时终止行力法机关者代表负责实现法组织行力范围 取决核准登记范围
营业务事业登记范围法组织行力范围中国合法第50条规定：法者组织法定代表负责超越权限订立合相知道者应知道超越权限外该代表行效物业理实务中简单合法第9条第1款关事订立合应具相应民事权利力民事行力规定否认越权合法律效力
(2)行意思表示真实事行应真实愿意志相符合意思表示真实意行包括虚假表示行伪装表示行两种情况民事行(包括合)容质事意思表示容定果意思表示然真实容确定实现该民事行效
(3)行违反法律者社会公利益事物业理中民事活动行行形式应符合法定形式行容应具合法性社会容妥性法规条文中标应须字样般强行法问事意思必须遵执行强行法必须适法规规定民事行容违反强行法合法法律效力中国 民法承认意思治原合法承认合愿()原承认意思绝民事行社会容应具妥性违背社会公利益民事行属式行形式符合法定形式求根中国合法第103644条等关规定精神应区分法定形式产生证效力成立效力生效效力抗(第三)效力等四种效力根立法义确定没采式形式具体民事行否效
具备列民事法律行生效条件行成立作出时发生效力产生法律拘束力行事间发生权利义务关系效果事预期民事权利民事义务发生变更终止事履行义务法承担民事责强制履行义务赔偿债权损失时第三发生定效果约束第三负侵犯事权利妨碍事履行义务义务三物业理中民事行效
效物业理民事行指缺乏民事法律行效条件行认定效物业理民事行行开始时没法律约束力称始效民事行部分效影响部分效力部分然效民事行效两种含义：狭义仅指绝效中国合法第52条规定5种情形合民事行绝效类型广义指民事行效相应民事行效力民事行法作出时发生包括 绝效相效效力定三类情况
(1)绝效民事行
指已构成违反国家法规政策规定法律规定必然效民事行类行需张法效根中国民法通第58条合法第52条规定违法表现绝效民事行分五种：
1)损害国家利益欺诈胁迫民法通第58条中欺诈胁迫规定绝效合法中欺诈胁迫作次分解划分标准：损害公法意义国家利益欺诈胁迫绝效欺诈胁迫相效谓欺诈指行方意某种欺骗手段捏造虚构事实者隐瞒真实情况诱方事信真陷错误中 作出错误意思表示欺诈行订立合事某种民事活动行胁迫指行意采恐吓(发生祸害)者挟迫(场直接实施法行相威胁)手段方事产生心理恐怖者直接造成损害迫方事作出某种民事行(胁迫订立合)行
2)恶意串通损害国家集体者第三利益恶意串通事观具恶意具非法目相互串联沟通事间希动机目希容希结果达成致非法目实现结果造成国家集体者第三利益蒙受损害例某国房产开发公司属资产总额1000万元物业 理部200万元价出方事某民营企业双方事均处损害资产者国家利益样行恶意串通某物业公司区块公绿化场权偿出摊贩毁坏绿搭建售货亭棚屋类行属恶意串通损害业集体利益恶意串通订立合 般绝效合原处理合法第59条规定双方事该合取财产收国者返集体第三
3)合法形式掩盖非法目隐匿行隐匿行指事通实施合法行形式掩盖真正容非法目行例业委员会财产赠方式赠业委员会负责亲属赠形式合法赠目侵吞业委员会财产属隐匿行隐匿行强调行身行损害果求具备 损害利益件果事订立合形式追求真实目追求真实目违法样合效合效合例两公民意图租赁私房屋掩盖租赁事实订立合样合效合租私房目身违法相反果承租租物业理公司营营业房屋禁止非法转租规定承租擅转租方事合掩盖非法转租事实样合效合隐匿行规避法律行相通处处关键区隐匿行重掩盖规避法律行赤裸裸进行规避
4)损害社会公利益中国民法立法惯例社会公利益词相国外民法公秩序善良风俗语1986年颁布中国民法通社会公利益成项正式民法概念第7条规定基原中强调民事活动应尊重社会公德损害社会公利益社会公利益极抽象适应社会变化涵弹性范畴包括 国家般利益社会般伦理道德准国家社会存发展必般秩序社会正义等容法官裁量权行指出方实际授权法官案中价 值判断予具体化求兼顾法律安定性案社会妥性
物业理实务中判断绝效违背损害社会公利益行五种类型：①危害国家公秩序行国家公序指国家政治济财政税收治安等秩序关系国家根利益规避课税行事犯罪者帮助犯罪行作容合②违反性道德行开设*馆性发廊求租物业理公司营房屋契约③非法射NB062行指未政府特许损失受偶然利益行物业理公司擅搞彩票活动业间赌博合④违反权格尊重行规定物业理公司保安员权区犯罪嫌疑搜身检查规约⑤限制济行业委员会物业理公司制定该公司垄断区切装修服务活动业越该公司行找装修规约损害社会公利益类型危害家庭关系行违反公竞争行违反消费者保护行暴利行等属中国已关法律法规作出明文规定适社会公利益原
5)违反法律行政法规强制性规定民事行违反法律规定包括国家合法机关通颁布法律中央政府国务院制订颁布行政法规包括方法规行政规章司法解释国家立法中包括强制性容倡导性容意性容民事行违反倡导性意性法律规定存违法问题违反强制性规定判定违法事民事行(包括合行)目具体容形式违反法律行政法规强制性规定绝效
(2)相效民事行
指民事行身已违反国家关法规政策规定违法程度较轻微没国家社会公利益造成损害法律规定行事决定否请求变更撤销行效事行受损害方未行请求变更撤销权该行继续效产生合法果
相效民事行包括重误解显失公危欺诈胁迫订立合行
1)重误解指事方错行(合)容等发生误解订立涉损害身利益重合行果真实意思相悖行例某物业理公司营10间门面房分成5间间4钢柁两钢柁间然间间5然间5间房屋该公司承租吴某签订房屋租赁合中约定：公司门面房5间出租吴某吴某找公司称：公司应合约定五间门面全部现间属违约双方发生纠纷纠纷案中公司吴某 签订房屋租赁合时吴某合标物——5间房屋存着观错误概念出租5 然间间误认公司5间门面房行应属重误解
2)显失公指事方情况紧迫迫切需缺乏验时疏忽情况方事订立明显重利合造成行容权利义务双方事间明显等行法律许范围愿接受等价条约认显失公
3)危指行意利危难处境紧迫需强迫方事违背真实意愿作出接受某种明显公通常情况接受条件意思表示行例利事急卖房筹款救治危重患者机会买房价压低正常市场价格半明显违背公原超出法律允许范围危行
4)损害国家利益般欺诈胁迫
相效民事行(合行)民法通第59条(包括重误解显失公)合法第54条规定：事方权请求民法院者仲裁机构变更者撤销事请求变更民法院者仲裁机构撤销撤销民事行行开始起效高民法院1988年关贯彻执行〈民法通〉干问题意见试行第73条第2款 规定：变更撤销民事行行成立时超1年事请求变更撤销民法院予保护合法第55条规定：列情形撤销权终止：
①具撤销 权事知者应知道撤销事日起1年没行撤销权
②具撤销权事知道撤销事明确表示者行放弃撤销权该条第1项规定撤销权已生效合行效者进行变更权利斥期间期限1年种规定某种权利定期间行权利终止诉讼时效斥期间诉讼时效首先 规定定期限届满终止胜诉权终止起诉权时规定般时效相应长时效撤销权期间届满终止胜诉权终止起诉权事起诉予受理
民事行效法律果根民法通第61条第1款合法第58条规定般处理原民事行(合)确认效者撤销三种结果：返财产事该行(合)取占财产应返方种回复原状责形式种错责二折价补偿合法新规定金钱方式进行补偿责形式返者没必返应折价补偿三损害赔偿错方应赔偿方受损失双方错应承担相应责赔偿范围包括 直接损失间接损失恶意串通处理适民法通第61条第2款合法第59条规定应法采取书面形式
涉外物业理民事法律关系
涉外物业理民事法律关系概念定义理解
涉外物业理民事法律关系概念定义广义狭义说广义指某种物业理民事关系法律权利义务容司法辖涉法域法律选择适问题先行处理方确定民事法律关系狭义指特定法域境物业理民事关系构成素中体境位身份客体者引起该关系易化法律事实涉该法域外相关法域法律适效力问题必须先法域法律突规范作出处理确定该民事关系应适实体法民事法律关系现象
中国法学界普遍流行着关涉外民事法律关系三素某民事法律关系体外国(包括国籍)者该法律关系指标存外国(国外)者该法律关系形成法律事实发生外国(国外)民事法律关系涉外民事法律关系1988年4月20日颁发高民法院关〈中华民国民法通〉干问题 意见(试行)(法(办)发［1988］6号)第178条规定：民事关系方者双方事外国国籍外国法民事关系标物外国领域产生变更者消灭 民事权利义务关系法律事实发生外国均涉外民事关系民法院审理涉外民事关系案件时应民法通第八章规定确定应适实体法法学界 涉外民事法律关系三素简称涉外素涉外民事法律关系定义含涉外素民事法律关系1989年3月24日法制日报(北京)第3版刊载夏普写涉外民事法律关系素质疑文正确指出三素准确划定涉外民事法律关系界围说明该关系法律特质三素定义符合形式逻辑规突法讲涉外素(foreign element)中涉外外仅指外国国家(foreign country)指法域英国突法国际突法区际突法加区分笼统做突法适解决国际法律突适解决区际法律突英国突法涉外涉国家词指宪法国际公法意义国家具独特法律制度法域(law district)代名词然国际突法区际突法绝等定差涉外民事法律关系问题实务解决涉外民事案 件辖权法律适法律选择民事司法协助三问题解决问题种法律规范构成突法容中应该根什原标准确定国家区权权 理某涉外民事案件决定该事件牵涉种问题选择适种法律涉外民事法律关系单独划出纯国法域直辖民事法律关系列根原涉外(物业 理)民事法律关系定义表述中应体现出种根原决定特征涉外民事关系法律适选择选择具体规定民事关系事权利义务法律报应实体法程序法
二涉外物业理民事法律关系产生原
涉外物业理民事法律关系产生必条件：法域国家区间开展济文化民事建立起国际社会物质生活关系国际(区际)济关系二民法规范体系中法域国家区法律国国情方情相民事关系问题规定然行力规定存差异三法域国家区民法规定效力予承认然前述两条件存果国拒承认外国法域区民事法律效力会发生法律突承认法域国家区民法效力出正常政治济文化交需
国予外国民事权利方面种遇制度国际通行国民遇惠国遇互惠遇三种制度物业理方面中国国立法国民遇制度作肯定国民遇指某国予外国遇予该国国遇相外国国样条件享权利义务基相早1984年8月2日国务院发布施行行政法规国务院关外国私房屋理干规定中明确规定：外国中国境数出租住宅非住宅房(简称外国私房屋)理应遵守城市私房屋理条例规定该规定外国私房屋理方面享具 中国国籍中国样权利然负样义务该规定规定：外国私房屋房屋原理房屋时房屋委托代理代理委托代应出具委托书中国现行国家方物业理规范性法律文件中均未外国(包括外国然法国籍)拥物业外销商品房排物业理实行范围外未单独作出特规定推见出物业理立法者默示适国民遇原换言外国基中国境物业国民遇原作业物业享具中国国籍业物业样等物业理治权然成物业理民事法律关系体
三突规范涉外物业理关系方面运实务
突规范称法律适规范指出某特定涉外民事法律关系适种法律规定突规范结构力国法动产物权物法两突规范例：力动产物权民事法律关系解决法律问题称范畴(categorioes)国范畴某特定法域法制连结起指出法律关系应适法律素称连结素(connecting factor)连接点(points of contract)国法物法突规范确定解决法律问题应该适法律称调整该法律关系准法(proper law)法院确定某涉外民事案件辖权紧接着根突规范决定处理 该案件问题适种法律中国法律中法律适规定容较涉外物业理民事关系直接相关性角度列规定应实务工作中予重视
1属法律关系属法支配权利力行力身份关法律关系属法律关系突法学中属法两种理解事国法(事国籍属国法律)事住法高民法院关贯彻执行民法通干问题意见(试行)第180条规定：外国国领域进行民事活动国法律民事行 力国法律民事行力应认定民事行力第182条：双重国籍者重国籍外国住者密切联系国家法律国 法第183条：事住明者确定常居住住事住产生纠纷民事关系密联系住住第181条国籍 民事行力般适定居国法律未定居适住国法律第184条：外国法注册登记国家法律国法法民事行力国法确定第185条：事两营业应产生纠纷民事关系密切联系营业准事没营业住者常居住准
应注意区分般涉外民事代理房法律关系营业性涉外物业理法律关系体角色身份般涉外民事代理房法律关系中外国外国法作委托代理方作受托代理方营业性涉外物业理法律关系中外国外国企业法作业方物业理项目委托方成受托实施物业理代方根现行中国房产业理法规政策物业理行业属外国外国企业法进入受限制 领域中国登记注册成立成中国法外商独资中外合资中外合作营物业理公司充实施统理提供综合服务物业理受托具中国法资格外国外国物业理公司目前尚未中国法律赋予中国事物业理民事权利力中国加入世贸组织否会开放中国物业理市场外国外国企业法享 参中国陆境物业理项目代竞聘权利呢？认物业理特住宅区物业理涉公利益关系相重物业理服务项目中精神文明建设社会 义先进文化活动组织务宜完全敞开物业理市场外国外国企业法竞聘受托代规定纯外国居住区高档墅区外商投资非住宅物业物业理项目允许外国外国物业理公司竞聘成受托代
2涉外物业财产关系法律适国际私法通行动产关切法律问题受动产法支配原中国民法通第144条规定：动产权适动产法律高民法院意见(试行)第186条指出：动产权买卖租赁抵押等民事关系均应适动产法律物业动产性质物物业委托代情况物业统理权物业权中分离出成相独立物权委托合约定受托物业理公司持行物业理权关系涉外动产理民事关系动产等民事关系样应适动产法律中国境发生涉外物业理等物权性问题纠纷处理中国突规范必然适中国关法律法规
3物业理具体行构成涉外侵权行法律适少国家规定倾应时适法院法侵权行法法院法侵权行法法律认该行侵权行该行作侵权行事处理谓双重诉性规中国民法通第146条第2款规定：中华民国法律认中华民国领域外发生行侵 权行作侵权行处理该条第1款规定：侵权行损害赔偿适侵权行法律事双方国籍相者国家住适事国法律者住法律高民法院意见(试行)第187条规定：侵权行法律包括侵权行实施法律侵权结果发生法律果两者致时民法院选择适物业理具体行作出般物业理辖区特殊情况外侵权行侵权结果发生般应法适中国法律
4物业理涉外服务合关系法律适国际私法通行事善意(Bona Fide)选择原密切联系原物业理涉外合分涉外物业理合涉外非物业性服 务合两类涉外物业理合属涉外物业财产关系方面合适动产法原事选择处理合争议适法律涉外非物业性服务合(特约服务合代办服务合)发生合争议应执行中国民法通第145条中国合法第126条第1款样容规定：涉外合事选择处理合争议适法律法律规定外涉外合事没选择适合密切联系国家法律中国物业理实践中物业理公司提供涉外非物业性服务通常口头合便条式合形式接受服务方作出约定事订立合时发生合争议般没明确选择处理合争议适法律意思表示时应密切联系原确定应 适法律制度作合准法密切联系原求应适法律合济意义社会意义集中凝聚某法域方法律法院作出准法选择时会考虑合缔 结履行缔约双方住营业合性质旨等素涉外非物业性服务合订立履行中国境提供服务物业理公司营业中国境通常先服务收费判断密切联系特征履行方法物业理公司履行服务合行作反映合特点应适该方事营业 法履行合行法处理涉外非物业性服务合争议般应适中国法律
5中国陆物业理涉中国港澳台区员企业单位民事关系法律适问题解决中国国区际法律突规范1978年邓志会见英国首相撒切尔夫时首次提出国两制(国家两种制度)概念1981年9月30日全国叶剑英委员长发表关台湾回祖国实现统方针政策文中说国家实现统台湾作特行政区享高度治权保留军队台湾现行社会济制度变生活方式变外国济文化关系变私财产房屋土企业权合法继承权外国投资受侵犯正确方针政策国两制解决港澳台回祖国原1982年12月4日通中华民国宪法第31条根法形式作 出规定：国家必时设立特行政区特行政区实行制度具体情况全国民代表会法律规定第62条第13款确认：全国民代表会权决定特行政 区设立制度建立特行政区指实行国两制中国政府遵循联合国宪章第2条规定国际法准着互相尊重历史事实互互谅原分英国政府葡萄牙政府进行谈判1984年12月19日签署中英关香港问题联合声明1987年 4月13日签订中葡关澳门问题联合声明两项国际条约性质联合声明中载明中国1997年7月1日1999年12月20日分香港澳门恢复行权50年港澳采取国两制政策邓志1987年4月16日次讲话中次指出：香港政策变澳门政策变台湾政策国两制’方针解决统问题五十年变国两制基含义：统中国部根国家宪法法律明文规定陆区实行社会义制度作国家制度体香港澳门台湾设立特行政区区实行资义制度作国家制度补充两种制度长期存 处相互补充繁荣国两制时期港澳台特行政区法律体系特行政区基法保留原法律该行政区立法机关新制定法律构成法律容必 然陆社会义法律司法体制特行政区终审法院法律适特行政区适民法刑法等法律港澳台陆处权 国家属法域需制定执行区际法律突规范
国两制时期港澳台作中国特行政区居民属中国国籍法规定者均属中国公民中国1984年12月19日致英国备忘录1987年4月13日致葡萄牙 备忘录规定港澳特行政区原持英属公民护葡萄牙身份证旅行证件中国居民然中国公民1984年12月26日高民法院关港澳胞持英属公民护澳葡局发身份证民法院起诉应诉民事案件否作涉外案件问题批复中明确指出：港澳胞均中国公民民法院起诉应诉民事案件作涉外案件处理基层民法院辖适法律然适国法律中国陆物业理涉外港澳台员民事法律关系属狭义涉外民事法律关系
物业理法律关系分类
物业理法律关系具体种类标准划分出种类型规范法律关系法律部类物业理法律关系分民事法律关系济法律关系行政法律关系刑事法律关系四类中刑事法律关系般物业理规范性法律文件中直接作出规定指出物业理行涉犯罪刑法相应规定处理节物业理刑事法律关系作析
物业理民事法律关系
物业理民事法律关系指根民法规范(民事法律规范)组控确立民事境位民事权利义务容物业理社会关系
民法作法律部门名称具两方面含义：性质指组控法律位等体间民事财产关系身关系切民事法律规范总称形式指通定立法程序制定定体系编纂民法典中国陆目前尚未制定民法典1986年4 月12日制定颁布1987年1月1日起施行中华民国民法通
民事法律关系三特点：第民事法律关系参者法律位等事间存等命令服理理关系第二民事法律关系事愿设立否建立种形式建立种民事法律关系般事合法意 思决定第三民事法律关系中事权利义务般等权利义务等指事双方间互相享权利负义务外方享权利方仅负义务民 事法律关系
物业理法律关系中民事法律关系占数物业产权行法律关系物业理居服务合关系动产相邻关系民事违约侵权关系等物业理法规中避免专门民法规定重复较少物业理民事权利义务具体规定
物业理民事法律关系具身特色：(1)物业理民事法律关系基体业业团体组织物业理企业国家然作城市土者成物业业土业身份直接参物业理民事法律关系国土权出合期限届满时法出面收回出块物业(2)物业理民事法律关系客体 物业基物业理发生服务效果(3)物业理民事法律关系容权利义务设定受国家意志制约性较强鉴物业理涉公利益较重物业理法规尊重民事法律关系事愿前提事民事权利义务特义务作出较指导性强行性规定例业公约订立物业理项目委托合订立行形式求采书面形式规范服务行义务提供物业理服务等级标准等
二物业理济法律关系
物业理济法律关系称物业理事业法律关系指国家级政府职部门协调控制物业理事业运行程中业业团体组织物业理事业单位(物业开发建设单位公房出售单位等)社会组织(物业理行业协会业治团体联合会 等)间济法形成济境位济权利义务关系
物业理济法律关系物业理法规中规定容部分物业理法规属济法范畴性质决定中国物业理济法律关系具身特色：(1)物业理济法律关系分业治理法律关系物业理行业理法律关系两板块中业治理板块仅包含物业济理关系容掺合着居环境文明建设理容关系(2)物业理济法律关系中代表国家执行物业理事业口理机关般综合济理部门(国家计委国家工商行政理局等)国务院房产行政部门(国家建设部)县级方政府确定负责物业理口理部门(3)物业理济法律关系涉济法律规范组控种济关系(规划计划财政物价工商税收金融会计劳动环境保护反正竞争产品服务质量监督消费者权 益保护等济法律关系)
物业理济法律关系济关系性质划分组织性法律关系运行性法律关系两类(1)物业理组织性法律关系指物业理法规组控关国家政府职部门业团体组织物业理企业物业理协会等相关社会组织单位物业理事业体系中体境位关系物业理济组织系统中存方式职权职务职责权利义务关系例业团体组织物业理事业体系中居导位业团体组织采取业委员会组织形式作存实体法规业委员会委员职权职务职责作出明确规定(2)物业理运行性法律关系指国家代表机关业团体组织物业物业理企业关社会组织单位间实现定物业理济目通市场运行机制国家宏观调控机制形成关物业价值形态物(货币物业维修基金)占营理收益分配处分法 律关系提供居服务济交易市场法律关系类关系基物业财产权利属运状况物业理服务济利益载体(服务效果货币)交易事实发生变化称物业理财产性法律关系
三物业理行政法律关系
物业理行政法律关系指受物业理相关行政法组控政府物业理口行政部门关职部门间业物业业团体组织物业理企业物业理关社会组织单位间形成行政理事务方面境位权利义务关系
物业理行政法律关系般划行政理法律关系类中国物业理法规物业理行政法律关系规定侧重点：
1解决头行政理混乱问题明确政府职部门口权分工理权关系县级级民政府法指定级政府物业理口理行政部门相关行政职部门辖权限配合部门实施理
2解决行政干预违法问题界定物业理行政部门指导权监督理权现代法治国家保护增进社会公利益私利益需政府理事项皆立法形式政策文件加明确明示理规行政机关意干预属社会组织决定事项违反法定理规擅越权行滥行政职权必须严格法办事物业理法规中明确规定物业理行政部门物业理进行指导监督理里谓指导行政指导行政指导行行政机关行权力种方式具建议咨询推荐性质求受指导者完全办者说办没什利法律果(报应)行政指导行公民法组织权利义务发生实际利害影响行行政指 导行行政命令质区果行政机关仅求相实施定行讲明履行承担定利性法律果(惩戒性报应)种行行政指导行政命令行政理实务中行政机关应该指导行采命令行实施命令行害怕告说成行政指导行深圳济特区住宅物业理条例第7条中规定：业委员会应接受市区住宅部门指导监督规定应接受监督正确规定应接受指导失误符合行政指导行法理行政部门监督理指行政相遵守关法律法规规章规范性政策文件规定情况监督理简称守法行政监督种行政监督预防违法行时法制止惩戒违法行双重功行政监督性质决定行政机关代行政相选择决策行干预行政相合法行行政相违法行表现时出面法予查处关物业 理实务中提出政府业方物业理公司两方监督深度什程度？什行干预类问题认：行政监督存法定监督事项(宽度)少宜问题监督方式妥否问题存深度问题行政相(业方物业理公司等)行政监督应限守法监督范围违反物业理法规法效政策违法行法实施干预查处未达违法程度社会行通行政指导予善意劝告提醒发挥治律机制作予纠编
3解决物业理事业发展济障碍问题行政理法律关系济理法律关系机结合起充分利行政资源社会资源行政立法行政执法方式积极促进物业理市场物业理行业健康发展保护业治理济利益社会化业治理专业化市场化物业理相结合体制建立实行核心目更高效物业保值增值持续 增进居环境文明福利达目物业理法规关政策文件求：市场调节政府监控结合遵循利益规律市场规律济原法制原协调方理关系建立物业理市场机制培育居服务市场体系鼓励正市场竞争活动规范物业理市场行支持物业理行业律理保持政府市场适度力监控高效查处物业理方面违法行投诉案件加强政府业治理物业理企业标准化服务行政指导运政府考评手段舆宣传力量促进物业理企业觉调整规范部机制增强创优争先活力推动物业理行业整体竞争力服务质量水全面提高保证业治理社会事务民制度新生事物断发展良性运行
促进物业理行业健康全面提高整体素质质量水方面中国政府部门现谓四法宝：立法(加强立法法引导护航)资质(通资质理促进物业理企业保持断增强身实力推动型物业理集团公司出现创立保持物业理品牌影响物业理全行业集约化规模理营服务价格理性化)招标(建立健全物业 理项目招标投标制度实行物业理市场准入制度适者生存市场法鼓励竞争提倡优质优价)考评(利业绩利益挂钩行政考评机制发挥社会义竞赛优越性优胜 劣汰市场竞争压力先进促进社会义竞赛活力融种合力形成持久年年兴起全行业创优争先高潮)四法宝定程度反映中国物业理行政法律 关系重点容中国特色
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
物业理法规讲坛（二）
物业理具体行政行效力
物业理具体行政行概念分类
行政作国家基职法国家事务实行种组织理活动行政行概念种解释广义解释指拥行政职权组织实施公法行解释行政机关实施民事行国家公职员行排行政行外较广义解释行政诉讼法起诉行政行角度作出解释中国高民法院修改行政诉讼法贯彻意见中作出诉性行政行概念解释：行政行具行政理 职权行政机关法律法规授权组织工作员行行政理职权程中实施具体行定义广义行政行基础排抽象行政行包括事实 行(行政相具法律拘束力行工作检查行事调查行等)双方行(行政合行)节采较广义行政行概念物业理具体行政行概念定义：
物业理具体行政行指具理物业理活动行政职权行政机关法律法规授权组织工作员针物业理活动行行政理职权程中实施具体行
具体行政行相抽象行政行言抽象行政行指针确定数(般)制定发布反复适直接进入强制执行程行政理规范性文件行政行具普(普遍)性性谓普性指该抽象行针事规范列活动具普遍约束力性指该抽象行般没前溯力规范发布发生情况生效具体行政行指行政理法规针特定象行行政理职权规定采取定行政处理手段行政措施行政行具具体性前溯性特点谓具体性指该行必须指特定事项行政相前溯性指该行政行已发生情况效例违反物业理企业资质理规定行作出行政处罚决定书具体行政行处罚象必定某具体违规者该项处罚必定溯处罚决定书作出前已发生未取物业理资质证书事物业理业务者理物业持资质证书等级相符违规行
物业理具体行政行受法律拘束程度分羁束裁量行政行裁量行政行两类
羁束裁量行政行指行政体必须严格关行政理法规中明确具体操作性强规定作出相应具体行政行违反羁束裁量规定构成违法行政行例深圳济特区住宅区物业理条例第55条关开发建设单位违反该条例关规定应交款项逾期时间处日3‰罚款规定属羁束裁量行政体日3‰额度罚款
裁量行政行指行政理法规规定规定定幅度采取种措施具体执行时行政体定选择根实际情况相作出决定里三种情况：法规规定具体明确幅度允许行政体遇实际情况择定例海市居住物业理条例第56条规定物业理企业违规行罚款幅度1000元30000元重庆市物业理办法第35条规定物业理企业违规行罚款幅度1000元10000元具体罚1001元1999元2900元等全处罚机关决定二法规规定较笼统幅度较宽执法行政体根具体情况裁量决定例江苏省城市住宅区物业理办法第40条规定：物业理企业违反办法住宅区房屋公设施设备理维修养护善者履行物业理委托合规定义务业权投诉物业理行政部门责令赔偿损失视情节予警告者处5000 元罚款该条规定行政体予警告予罚款二者间择定处罚款5000元法定界限具体罚10元4900元等全行政体裁量决定三法规规定参执行参规定留行政执法者裁量权更行政 体作出具体行政行属裁量中重畸轻显失公正否适问题违法两者性质区纠正补救赔偿时做法相果裁量超越法定范围成违法问题
物业理具体行政行否直接产生行政法律效果分法效行政行准行政行事实行法效行政行指直接发生法律效果行政行命令某位违章房屋外承重墙梁柱楼板阳台天台屋面通道进行凿拆搭占业限期改正恢复原状具体行政行该业直接产生法律约束效力准行政行指行政体作出行身直接发生法律效力果直接产生法律效果行政行直接影响行行政法准许行政行通常包括行政体作出通告行(通知业出席第次业会具体日期点告知行)受理行(业投诉受理物业 理公司申领资质证书申请受理)确认行(包括原权属确认含定性处理容责事确认两类行)证明行(包括公证行鉴证行般证明行国家行 政机关作出证明具种公定力证明取某项法定权利资格前提条件)四种行事实行指形成变更终止法律关系目事权利义务产生法律 拘束力行例调查行具建议性推荐性非行政命令式行政指导行行政相咨询答复行等
行政诉讼法学角度诉性行政行拥行政理职权行政体社会实施理程中行行政理职权行政相权利义务发生实际利害影响具司法审查性必性行法律行政法规规定外法效行政行行政相权利义务发生实际利害影响准行政行诉事实行非影响行政相权利义务执法员调查程中意碰坏业电视机事实行损害业财产权益中国高民法院进行审判方式改革时明确提出增加维持判决撤销判决确认判决事实行直接纳入行政诉讼范围事实行通确认判决确认行合法违法进解决行政赔偿赔偿问题
物业理具体行政行划分出职权行政行请求行政行式行政行式行政行独立行政行补充行政行受领行政行需受领行政行等类型
二物业理行政措施行政处罚行政强制执行
物业理行政措施指国家级物业理活动关行政理机关物业理法规行法定行政理职权针特定象单方面作出产生行政法律效果具体行
行政措施表现方式包括：行政命令(命行政相定行称令命行政相定行称禁止令)指示审核批准拒绝许赋予(定权利法律行力)剥夺(赋予相反吊销严重违规物业理公司资质证书)免(特定条件免特定行政相作义务)请示批复批转准行政行等等行政措施目行政相权利义务影响分三类：行政许指行政机关根特定行政相请求决定否赋予某种权利力行力般禁止禁令解行政措施二行政强制措施分限制身限制财产权利行两类强制措施物业理规范性文件未授权行政理机关限制身权力未明文规定房产行政机关物业理口部门扣押查封冻结权力关行政机关(税务工商审计物价公安等部门)采取法扣押查封物品查封房屋冻结款项等限制财产权行措施三行政处罚物业理行政处罚指物业理口行政机关关行政机关根物业理行政理法规关行政理法规行违反法规规定社会危害程度较轻尚未构成犯罪行政相作出惩戒性法律制裁
行政处罚具体形式致分四类：申诫罚警告违法者谴责警诫二财产罚剥夺违法者定财产权益制裁罚款没收非法没收非法财物拆违法建筑等三行罚称力罚剥夺限制违法者原事某种行力暂扣吊销许证暂扣吊销资质资格证书执责令停产停业责令暂停发放建设单位房产开发资质降低物业理资质等级等四身罚短期限制剥夺身(行政拘留)制裁专门物业理法规中未规定身罚涉触犯治安理处罚条例行外身罚作物业理行政处罚形式物业理行政处罚必须严格1996年10月1日起施行中国行政处罚法规定程序进行法适简易程序外通常严格适传唤询问取证裁决复查般程序服处罚申请行政复议提起行政诉讼申诉程序行政相作事求举行听证权利
物业理行政强制执行指物业理行政机关关行政机关法定职权物业理行政法规行行政理职权程中履行法律义务行政相直接法申请法院采取强制措施强迫行政相履行义务行政行
行政强制执行机关两种行政机关执行行政机关申请法院执行绝数物业理行政强制执行法应法院执行行政机关法院申请执行期限起诉期限届满日起3月逾期申请民法院予受理果行政机关执行申请法院执行生效具体行政行承受该具体行政行权利方事权行政机关提出执行申请
行政强制执行分间接强制直接强制(包括身强制财产强制强制传唤强制拆等)两类中间接强制分两种：代执行指行政相履行法律义务项义务第三代履行达执行目行政机关法院法委托代履行然负义务行政相承担发生切费例某业动履行拆违法建筑行政命令须强制拆行政机关调民工拆房机械进行强制拆费该业承担代执行程序般分告诫责令代执行费征收三阶段二执行罚称罚锾指行政相时履行代履行作义务作义务行政机关法采课财产新付义务办法促履行义务例中国行政处罚法第51条中规定事期缴纳罚款作出行政处罚决定行政机关采取滞纳金形式加罚措施日罚款数额3％加处罚款执行罚罚款仅促罚履行义务手段义务履行义务执行罚停止
三物业理具体行政行效力
物业理行政行属行政职权范围作出证确凿适法规正确符合法定权限程序具法律约束力法律效力
效物业理行政行具述效力：
①确定力指具体行政行作出具意变更确定效力法定引起变更情况出现法定程序作出变更外行政相作出该具体行政行行政机关意变更容②约束力指具体行政行容确定行政相行政机关工作员具拘束制约效力必须容求履行义务职责③ 执行力指具法采取定措施手段具体行政行容求完全实现效力果行政相承担履行定义务具体行政行提出申诉提起行政诉讼申诉行政诉讼期间否需执行强制执行法律行政法规具体规定致两种 情况：原停止执行二暂缓执行(参见中国行政复议条例第39条行政诉讼法第44条规定)
物业理具体行政行列情形属缺乏生效件重缺陷效具体行政行：
①事实清证足②适法律法规规章具普遍约束力决定命令错误③违反法定程序④超越者滥职权⑤具体行政处罚行明显显失公正
现代行政法治原理特殊情况外法律项法律效果具体行政行均应 规定相应法律救济措施般规定提起行政复议行政诉讼两种救济手段某项行政行确认违法须赔偿予国家赔偿办法中国已分1989年4月4日公布行政诉讼法1990年12月24日发布行政复议条例1994年5月12日公布国家赔偿法保障行政相合法权益开辟法律救济途径特1999年修订行政复 议条例抽象行政行纳入复议范围中国法治国进程中重成果重标志
物业理规范性文件行政理部门具体行政行规定法律救济途径例海市居住物业理条例第61条重庆市物业理办法第39条江苏省城市住宅区物业理办法第43条作出规定事(开发建设单位售房单位物业理企业业物业)物业理行政部门等行政理部门具体行政行(行政处罚处理裁决)服行政复议条例行政诉讼法规定作出具体行政行机关级行政机关申请复议者民法院提起行政诉讼事法定期限 申请复议提起行政诉讼履行具体行政行确定义务作出具体行政行行政理部门行政诉讼法第66条行政处罚法第51条第(三)项规定申请民法院强制执行北京市居住区物业理办法深圳济特区住宅区物业理条例未明文作出类似法律救济规定估计基作出行政复议条例物业理法律责概述
物业理法律责概念特点意义
物业理法律责泛义理解指然团体必须遵守法律义务应觉维护法律尊严广义理解指民事济行政法律关系体行违反物业理法律规范确定义务物业理服务合约定义务者正行权利职权者某种法律事实出现法承受般须辖处理权法庭仲裁庭行政执法机关裁决确定具国家强制性法定必利性法律报应(法律果) 特殊惩戒性追加义务负担狭义理解指物业理活动民事体行政体行政相违反物业理法规行应法承担具国家强制性利性法律 报应(法律果)节采狭义概念法律责体履行法律义务侵犯受法律保护权利违法行特定法律事实出现引起违法权益定合法损害利 性法律报应(法律果)法律报应具体承担方式报应具体种类形式某民事责认定(违约责轻微侵权责)事双方协商确认外法律责认定 法定专门机关合法授权机构进行
物业理法律责特征：
1法定责协议责相结合
物业理活动基业物业理公司委托合发生法国民法典开创合事间法律民法传统始合法律效力源国家事间合认予国家强制力保护物业理中发生法律责确定法律相关规定外合契约根
2技术规范确定责分量
物业理业务工作部分涉物业维护房屋修缮机电设备市政设施维修养护居环境工作环境改良白蚁防治危房理鉴定等许专业性技术国家相关技术标准技术规程业方会提出技术标准方面约物业理公司承诺确定物业理技术操作活动果法律责时必须充分注意关法定技术规范约定技术规范中关技术问题法律责规定
3法律责复杂性
物业理活动关法律责种类繁民事责行政责刑事责物业理法律责制度中合存出现法律责复合现象非常普遍少违反物业理法规行法违法行承担种责种法律责复杂性决定确定物业理法律责时周全考虑相关法律法规某种行角度设定责规范
物业理法律责制度国家物业理社会关系进行法律组控种形式保护合法权益促关义务履行中心环节法律责追究方法律责承担者间建立起种特殊国家强制性处罚措施相联系权利义务关系基功体现三方面：处罚违法行补偿受害损失教育守法法律责具体种类特点具必性：责必须法律责确定特殊义务容求做判处死刑法律责承担者必须履行死特殊受罚义务行规范中义务格具应性应行法律设定法律责目直接显示国家强制力量存威力破坏失衡原合法权利义务关系恢复衡保障关法律规范贯彻执行效维护社会法律秩序法律责权利保障机制执法严肃性灵魂责真正逃避应承担法律责关键执法机关执法位言完善法律责制度完善执法机制法制建设项极艰巨务正法律责重功意义现行专门系统化物业理规范性文件专设法律责罚章节确保立法目二物业理法律责分类
物业理法律责种分类包括：公法责私法责错责错责公责职务责责财产责非财产责等等法律责容般分民事法律责济法律责行政法律责刑事法律责四类违宪法律责 物业理法律责范围种法律责单独发生法律责时发生换言种违法行定承担种法律责许场合违法行承担两种法律责出现谓法律责复合(竞合)现象
1民事法律责
指民事体违反民事法律义务民法(包括合法)规定必须承担民事法律利报应(法律果)民事法律责法律责特点表现种财产责民事责容事行约定民事法律责划分违约责侵权责两类承担民事责方式中国民法通第134条规定10种形式单独适合适：
①停止侵害指行正实施侵权行受害权请求停止实施请求民法院制止实施②排妨碍指权利行权利受法阻碍妨害时权请求行排请求民法院强制排妨碍③消危险指造成财产身损害虞时权利权请求行消请求民法院强制消④返财产指权利财产行非法侵占时权利权请求返该财产⑤恢复原状指财产法损害性状 态改变复原时受害权请求恢复财产未受损坏未改变时状态⑥修理重作更换⑦赔偿损失指行财产填补受害损失⑧支付违约金指 法律规定事约定违约方方支付定数额金钱⑨消影响恢复名誉指公民者法格权受法侵害时权通民法院求行公开形式承认错澄清事实者辟谣消造成良影响恢复未受损害时社会品行信良评价⑩赔礼道歉指公民法格权受法侵害时权利请求行面承认错误表示歉意保护格尊严
2行政法律责
指行政体行政相行违反行政法律法规法必须承担行政法律利报应 (法律果)行政法律责分两类：类称违法行政责指行政机关工作员实施行政理行中违法失职行引发法应承担利法律报应般表现予直接责单位负责员行政处分类称行政违法责指行政相行违反行政理法规应法承担利法律报应
承担行政责方式般分三类：①行政处罚中国行政处罚法第二条明文规定行政处罚种类包括：警告罚款没收违法没收非法财物责令停产停业暂扣者吊销许证暂扣者吊销执行政拘留法律行政法规规定行政处罚②行政处分指国家机关企事业单位国家法律法规国家机关企事业单位规章制度规定行政隶属关系属员中轻微违法行违反纪律行种部制裁包括警告记降职降薪撤职留察开等③劳动教养轻微违法行尚够予刑事处罚违法行实行强制性教育改造种行政措施
3济法律责
指济法律关系体行违反济法律法规法应承担利法律报应(法律果)济法律关系实际行政理法律关系民事法律关系复合构成法律责承担方式违反行政理法律民事法律应承担责方式基相承包等责权利相结合济责制追究违反济责制行责时带类似行政合责追究方式特点
4刑事法律责
指行(包括然法)违法行已构成触犯刑事法律犯罪法必须承担刑法利报应(法律果)制裁严厉种报应承担刑事责方式刑事处罚分两类：刑包括制拘役期徒刑期徒刑死刑二附加刑包括罚金没收财产剥夺政治权利专门物业理规范性文件中般规定民事体行政相违法行构成犯罪法追究刑事责(江苏省规定中容)数明文规定：物业理行政部门工作员玩忽职守滥职权徇私舞弊贪污受贿级部门单位予行政处分构成犯罪移送司法机关法追究刑事责
物业理法律责根担责方式性质分制裁性强制性补救性三类法律责制裁惩戒处罚制裁实际种违法者某种权利合法损害者违法者承担项新利义务目违法者引戒犯强制指迫违法者履行原法定义务新追加作惩戒必义务法律责实施制裁实现强制盾点说强制违法者承担法律责手段补救般指行侵权行违约行方合法权益蒙受损害时法应予法律救济分行政补救司法补救两类补救性法律责赔偿恢复原状返财产赔礼道歉履行职务等实现行政 诉讼法交*重复规定考虑三物业理中违约责侵权责
违约责侵权责构成物业理民事责两基干两者相互配合形成民事体生存权发展权民事领域基保障机制掌握违约责侵权责容法理二者区研究物业理民事责规范重点
1违约责
违约责指事方履行合义务者履行合义务符合约定法应承担继续履行采取补救措施者赔偿损失等财产性法律责
违约责基法律特征二：基金钱衡量计算合事定济利益产生财产责二事法律允许范围行约定合愿()原基求法律直接规定民事责侵权责缔约失责理债务产生民事责等原允许事约定
合法领域违约责居核心位实质债务负合债务转化形态事履行正确履行合债务法律报应目督促事遵守作出承诺基合相性原合产生债权相权方违约时债权仅债务 请求损害补救赔偿债务仅债权承担责违约责合责混合责包括合产生种责合效产生行政责合诈骗产生刑事责等
物业理活动建立物业委托理合服务合业公约基础违约责物业理活动容易引致法律责关物业理违约行违约责具体分析见书第6章关物业理合法制专
2侵权责
侵权行指民事体违法实施侵犯公私财产权身权行侵权责指物业理活动中民事体违法实施侵犯国家集体公民财产权公民法身权行应法承受利性民事法律报应
根构成侵权责条件求分出般侵权行民事责特殊侵权民事责两类时具备损害事实违法行(造成损害侵犯违法行)违法行害事实间果关系违法行错四构成件(条件)发生般侵权行民事责特殊侵权民事责指具备般侵权行责全部构成件法律规定事须承担民事责行
物业理中侵权行民事责列种：
(1)国家机关工作员执行职务造成侵权损害民事责根中国宪法第4 1条民法通第12条规定国家机关者国家机关工作员执行职务中侵犯公民法组织合法权益造成损害应承担民事责关国家机关负责赔偿例中国建设部城市危险房屋理规定第25条规定房产理部门危房鉴 定机构情况应承担民事责
(2)法工作员执行职务造成侵权损害民事责物业理公司企业法法活动通法定代表员工执行职务(理)行实现职务活动 法行法法定代表工作员执行职务中超越权限(滥理职权)违反法定义务(玩忽职守)侵权行应法承担民事责种责民法理属转承责侵权损害然法单位员工造成损失赔偿应单位(物业理公司)先行承担该员工追究责属单位部理责制范围
(3)产品质量合格致损害民事责物业理中常见产品质量合格房屋建筑工程质量物业维修质量合格商品房交付发生部分墙体裂缝倒塌致伤亡户财产损坏该房屋开发建设方销售方应承担赔偿损失民事责果物业理公司该房倒塌部分修复维修质量合格倒塌伤损物应公司承担赔偿责关建筑工程质量合格民事索赔问题关法律法规已明文规定例民法通第122条原规定中国建筑法第80条规定：建筑物合理寿命建筑工程质量合格受损害权责者赔偿2000年1月10日国务院发布施行建设工程质量理条例第3条规定：建设单位勘察单位设计单位施工单位工程监理单位法建设工程质量负责城市房产开发营理条例第16条第2项规定：房产开发行业应开发建设房产开发项目质量承担责现行物业理规范性文件般公物业维修责确定业团体住宅区委会没物业理公司实施维修行结果质量合格责追究问题作出明文规定应立法完善弥补应注意产品质量责属种错严格责属疏忽责服务责服务责错责承担责基础未合理注意义务
(4)建筑施工物业维修施工产生侵权责民法通第125条规定：公场道旁者通道挖坑修缮安装设施等没设置明显标志采取安全措施造成损害施工应承担民事责条规定常事物业维修施工物业理公司应高度重视
(5)建筑物等物理侵权责民法通第126条规定：建筑物者设施建筑物搁置物悬挂物发生倒塌脱落坠落造成损害者理者应承担民事责够证明没错外该法条规定种错推定原物理举出证证明没错推定错 须法承担相应民事责果举证证明受害方错根民法通第131条规定相减轻责业物业常阳台窗户摆放 杂物花盆注意固定发生脱落坠落致损害负担赔偿责住宅区篮球场篮球架已朽坏欲倒物业理公司注意时加固维修拆旦倒塌致伤害公司难免负业团体负连带赔偿责
(6)饲养动物致损害民事责居住区许业物业饲养种宠物理宠物咬伤践踏业财物事常发生民法通第127条规定：饲养动物造成损害动物饲养理应承担民事责受害错造成损害动物饲养者理承担民事责第三错造成损 害第三应承担民事责
(7)破坏污染环境侵权责民法通第124条规定：违反国家保护环境防止污染规定污染环境造成损害应法承担民事责环境保护持续改善物业理重务物业理域界住户装修住房装修垃圾意倾倒绿化公场造成物业理公司增加恢复绿原状清运垃圾费应违章 倾倒垃圾者赔偿支付
(8)行力限制民事行力致损害民事责住宅区常发生孩童损坏公设施设备等行物业理公司应根民法通第133条规定求监护承担民事赔偿责
(9)妨害行产生侵权责指违反民法通第133条规定动产相邻关系义务引起停止侵害排妨碍赔偿损失民事责
3违约责侵权责区
违约责侵权责二者仅基概念定义构成件等方面重差直接影响事种诉起诉获结果违约责侵权责具体区概括：
(1)违反原义务违约责双方事约定合基础发生违约方补偿方事造成损失实际承担合义务继续侵权责法定侵权责违反约定义务违反法律直接规定造成损害时发生法律责
(2)保护权利性质违约行侵犯债权关系相权利违约责保护种相债权债关系侵权行侵害权身权等绝权利发生责侵权责目保护财产权济利益关身权等绝性权利
(3)构成件中国合法规定错责侵权行般错责事违约责诉需举证方错侵权责诉常需证明方错外般情况存损害果构成侵权行引起侵权责然损害构成件违约行损害般构成件违约责成立定损害件赔偿损失损害成立件违约金责强制实际履行责均损害构成件
(4)责求根房产合法律制度求具完全行力没签订物业理合房产合业公约行力没承担类合责责力侵权行关系体中行力限制行力样实施侵害房产(物业)权身权行造成损害应承担责财产中支付赔偿费足部分监护适赔偿单位担监护外外违约责般仅限违约行负担违约责根民法通第133条规定实施侵权行 外——监护转承责成侵权责体
(5)第三责违约责中果第三错致合债务履行债务首先应债权负责然第三赔偿侵权责中贯彻行负责原行仅错致损害果负责违约责中债务代理履行债务意失时债务应意失负样责
(6)赔偿范围违约责范围赔偿损失额事预先合中约定果没种约定合法规定赔偿损失额应相受害违约受损失般包括直接损失间接损失违约责容仅仅具财产容支付违约金等民法通第117条第119条规定侵权责赔偿范围原包括直接间接损失侵害格权时民法通第120条规定进行精神损害赔偿法行造成死亡民法通第119条规定赔偿范围扩张死者生前抚养必生活费等侵权责容财产性非财产性
(7)诉讼辖根中国民事诉讼法第24条规定合纠纷提起诉讼告住者合履行民法院辖该法第25条规定合双方事书面合中协议选择告住合履行合签订原告住标物民法院辖违反法级辖专属辖规定第29条规定侵权行提起诉讼侵权行者告住民法院辖
(8)诉讼时效违约产生请求违约方承担责权利民法通第135 条规定诉讼时效期间般2年延付拒付租金寄存财物丢失者损毁情况民法通第136条第2款第4款规定诉讼时效期间1年合法第129 条规定国际货物买卖合技术进出口合争议提起诉讼者申请仲裁期限4年侵权行产生请求权民法通第135条规定诉讼时效期间般2年身体受伤害产生赔偿损失请求权民法通第136条第1款规定诉讼时效期间 1年时效民法中指定事实状态定时间导致定民事法律果(报应)制度包括取时效诉讼时效诉讼时效指权利定期间行请求民法院保护 民事权利权利丧失实体法胜诉权益法院民事权利予保护法律制度
(9)免条款效力法律般允许事协议排限制未责某免责条款承认效力相说免违约责条款较免侵权责条款更易法律承认
(10)责方式违约责财产责包括强制实际履行支付违约金赔偿损失价格制裁仅合解非财产责侵权责包括财产责(赔偿损失)包括非财产责消影响恢复名誉赔礼道歉
4违约责侵权责竞合
违约行侵害债权(相权)侵权行侵害权知识产权身权等绝性权利两者般情况会发生竞合特殊情况竞合
责竞合指行符合民法规定数种责件情形行产生请求权角度请求权竞合民法中违约责侵权责竞合常见产生责竞合原角度针某类社会行关系作出数行法律规范发生竞合行符合数法律规范求条件规范均够适发生责竞合责竞合存体现违法行复杂性重性反映合法侵权法相互独立相互渗透状况
违约责侵权责竞合发生情形：
(1)合事违约行时侵犯法律规定强行性义务包括保护顾通知忠实等附义务法定作义务某情况方事违反法定义务行时违反合担保义务
(2)某情况侵权行直接构成违约原谓侵权性违约行物业理中停车场员作车辆保员保合占某业轿车非法造成轿车毁损丢失违约行造成侵权果谓违约性侵权行供电部门违约中止供电致电方事财产身遭受损害
(3)侵权关系事间事先存着种合关系方实施意侵害方权利造成方损害侵权行时该加害行仅作侵权行作违反事事先规定义务违约行
(4)种违约行然符合种责件法律保护受害利益出发求合事根侵权行制度提出请求提起诉讼者侵权行责纳入合责适范围
早1989年中国高民法院发全国海区涉外涉港澳济审判工作座谈会纪中明确承认责竞合允许事选择利种诉提起诉讼中国合法责竞合普遍法律意义合法第122条规定：事方违约行侵害方身财产权益受损害方权选择法求承担违约责 者法律求承担侵权责条规定表明违约行侵权行发生竞合时事选择行违约责请求权侵权责请求权应注意事时两诉 起诉取双倍赔偿事请求权满足请求权终止事请求权未实现(原已诉讼时效败诉等)事基请求权提起诉讼四物业理行政违法行行政责
物业理行政违法行法律责指物业理程中行政相行违反关物业理行政法规应法承受利性法律报应物业理程中需追究行政责行政违法行纳四类：
1物业理企业行政违法行
(1)非法营行指具备事物业理资质力企业物业理公司名义违法事物业理营活动具体表现三种情形：证营指未取物业理资质证书事物业理业务营业行二超越资质力营指低资质物业理企业超越身资质力等级事高资质物业理企业受托理业务理物业 持资质证书等级相符合营业行三超越营业执登载营范围事设立目相违背营活动前两种情形物业理行政机关法责令停止违法行没收违法处罚款第三种情形工商行政理部门法处理予相应处罚
(2)正竞争行指物业理企业市场交易中违反公竞争法律规定公认商业道德采正手段损害营者合法权益扰乱社会济秩序行例物业理招投标程中投标者搞串通投标抬高标价者投标者招标者相互勾结排挤竞争手公竞争正竞争行般县级工商行政理部门中国反正竞争法配套法规规章进行查处招投标活动中正竞争行中标效监督检查部门根情节处10000元200000元罚款
(3)擅作行指物业理企业实施物业理程中违反物业理法规禁规范者违反物业委托理服务合中禁约定擅作出犯禁行例擅扩收费范围提高收费标准擅改变公设施专基金住宅维修基金途擅改变专房屋途未规定擅规定定期公布收入账目等擅作行物业理行政机关关物价等行政理部门应责令限期改正处罚款情节严重物业理行政部门降低物业理资质等级直吊销资质证书建议工商行政理机关法注销物业理营项目
(4)履行忠实履行受托理义务行指物业理企业履行物业理委托合规定义务者违反忠实义务心力履行理义务致物业理制度健全理混乱物业理维修养护善行该种行物业理行政机关责令限期改正赔偿委托方损失视情节予警告者处罚款情节严重降低物 业理资质等级直吊销资质证书
(5)损害消费者合法权益行指物业理企业消费者提供服务时违反消费者权益保护法第3章关营者义务规定作出侵害消费者合法权益行类行工商行政理部门关部门职权范围法采取措施予惩处
(6)违反行政理法规行
2业委员会业物业者单位行政违法行
(1)决定违法行指业会业代表会业委员会作出违反国家方关物业理规范性文件规定决定行类行物业理行政部门法责令限期改正者撤销决定
(2)擅作行指违反物业合理法规禁义务规范擅作出犯禁行例业委员会违反事种投资营活动禁令擅进行营物业理行政部门应责令限期改正处罚款业非业房屋程中擅改变房屋结构外貌途等物业理行政机关关行政部门应责令限期改正恢复原状处罚款
(3)履行法定应义务行指违反物业理法规作义务规范作出法规求行例深圳市济特区住宅区物业理条例第42条第2款第43条规定业等房屋等物业定期修缮粉刷义务履行该项法定义务第56条第(三)项规定市区住宅理部门应责令限期修缮粉刷逾期拒修缮粉刷处3000元5000元罚款
3开发建设单位售房单位行政违法行
(1)未履行法定前期物业理义务行指开发建设单位作新建房屋出售单位公住宅出售前理单位违反物业理法规关前期物业理规定履行完全履行物业理方面法应作义务行
(2)履行物业移交法定义务行指房屋出售单位业委员会物业理企业移交物业时未规定移交关该宗物业工程建设资料提供成价物业理房微利价部分商业房行
(3)履行物业维修专基金代收代存法定义务行指新建房屋出售单位销售时未规定代表物业理方购房者收取法定应缴交物业维修专基金者代收规定时交存入指定银行专账户行外公住房出售单位作出履行设立物业维修基金法定义务义务
(4)行政违法行例新建房屋出售单位未规定建筑实行保修行单独转房屋部位设备公设施权权行履行售出房屋实行保修义务行等等
开发建设单位售房单位表现出列违法行市级区县级房产理部门责令改正限期履行处罚款情节严重暂停开发建设单位房产开发资质
4妨碍理违法行
妨碍理违法行指行政相妨碍阻扰国家物业理行政部门等关行政理部门享物业理监督权体法物业理实施客观理监督事实行致分两类：
(1)妨碍执行公务行指物业理公司员工物业业非法手段理阻挠妨碍国家关行政理部门执行公务活动阻碍违章建筑行进行行政查处公务活动妨碍刁难环境卫生园林部门消防部门等检查活动类行治安理处罚条例分情况予警告罚款行政拘留等行政处罚必时行实行劳动教养等行政措施
(2)妨碍实施监督行指物业理企业工作员拒绝阻碍业团体组织业物业理工作实施正常监督行种妨碍行仅违物业委托理合监督约定违反国家物业理法规业团体组织业授权规范应承担相应行政责现行物业理规范性文件类行没明文规定相应行政责视违约行应通立法加强完善物业理监督法制增加规定监督相配套行政责物业理法律行形式
物业理法律行涵形式
物业理法律行书第33节述法律事实分类指物业理行体设立变更终止定物业理法律关系取定法律果意识进行行法律行行意志相联系种法律事实行意思表示必素没意思表示没法律行
法学中谓意思表示指表意(表达意思)心期发生定法律果意志通定形式表示外部行种意思表示必须引起定法律果享受定权利承担相应义务改变结束原先存权利义务关系例业表示买某种服务物业理公司表示意提供该种服务双方意思表示 致订立该种服务交易合形成服务交易合法律行法律求行意思表示必须真实意思表示真实两层涵义：行意思表示心意思相致二行意思表示行愿作出受欺诈胁迫者重误解等类似情况意思表示明确应通意思表示容解释变明确意思表示完整时应通意思表示容补充方式臻完备意思表示含目决定法律行容指针意思表示方式法律行形式
物业理法律行形式指物业理法律关系体作行表示意思方式种表意方式分法定形式行事协商决定约定形式两类物业理实务物业理法律行类型民事行行政理具体行政行两种
中国民法通第57条规定：民事法律行采取书面形式口头形式者形式法律规定特定形式应法律规定物业理中提供服务行数属合行中国合法第10条规定：事订立合书面形式口头形式形式法律行政法规规定采书面形式应采书面形式事约定采书面 形式应采书面形式
口头形式口头谈话口头语言叙述形式进行行意思表示口头形式合简便易行缺点旦发生合纠纷事面举证困难司法机关难查明事实真相事合法权益法律保护时清结标较合(包括涉外合)宜采口头形式
书面形式指文字等形表现方式进行行意思表示分普通书面形式特殊书面形式(公证书鉴证证明文件等)两类合书面形式言中国合法第11条具体规定：书面形式指合书信件数电文(包括电报电传传真电子数交换电子邮件)等形表现载容形式
形式指法规规定推定行形式默示形式事约定采商事交易惯例采非口头书面形式例物业理规范性文件规定应送行政部门备案物业委托理服务合业委员会组成名单业公约等文事法送呈备案行政部门提出文违法处异议视行政部门默示形式意认送文合法效行政理具体行政行行政相权利义务实质 性利害影响二物业理中民事行效条件
物业理中民事行般效条件指民事行具备什样条件生效产生法律约束效力基涵义指已成立民事法律行(包括合行)发生完全效力必事实根中国民法通第55条关民事法律行应具备件合法第三章关合效力规定物业理中民事法律行效必须具备述三件 ：
(1)行具相应民事行力称事合格件民事行力指民事体通行取民事权利承担民事义务力资格民法通第111213条关然民事行力规定18周岁然成年完全民事行力16周岁满18周岁然劳动收入生活源视完全民事行力完全民事行力独立作出包括合行民事法律行10周岁未成年完全辨认行精神病限制民事行力进行年龄智力精神健康状况相适应民事活动民事活动法定代理代理者征法定代理意满10周岁未成年辨认行精神病民事行力法定代理代理活动
应注意两点：限制民事行力民事行力然作部分者全部合订约体特作动产物业性合订约体成合体合行需代理进行二中国合法第47条第1款规定：限制民事行力订立合法定代理追认该合效纯获利益合者年龄智力精神健康状况相适应订立合必法定代理追认根该 条款规定精神推知民事行力非情况成合事民事行力纯粹获利情况应承认行法律效力然民事行力法组织民事行力民事权利力时产生时终止行力法机关者代表负责实现法组织行力范围 取决核准登记范围
营业务事业登记范围法组织行力范围中国合法第50条规定：法者组织法定代表负责超越权限订立合相知道者应知道超越权限外该代表行效物业理实务中简单合法第9条第1款关事订立合应具相应民事权利力民事行力规定否认越权合法律效力
(2)行意思表示真实事行应真实愿意志相符合意思表示真实意行包括虚假表示行伪装表示行两种情况民事行(包括合)容质事意思表示容定果意思表示然真实容确定实现该民事行效
(3)行违反法律者社会公利益事物业理中民事活动行行形式应符合法定形式行容应具合法性社会容妥性法规条文中标应须字样般强行法问事意思必须遵执行强行法必须适法规规定民事行容违反强行法合法法律效力中国 民法承认意思治原合法承认合愿()原承认意思绝民事行社会容应具妥性违背社会公利益民事行属式行形式符合法定形式求根中国合法第103644条等关规定精神应区分法定形式产生证效力成立效力生效效力抗(第三)效力等四种效力根立法义确定没采式形式具体民事行否效
具备列民事法律行生效条件行成立作出时发生效力产生法律拘束力行事间发生权利义务关系效果事预期民事权利民事义务发生变更终止事履行义务法承担民事责强制履行义务赔偿债权损失时第三发生定效果约束第三负侵犯事权利妨碍事履行义务义务三物业理中民事行效
效物业理民事行指缺乏民事法律行效条件行认定效物业理民事行行开始时没法律约束力称始效民事行部分效影响部分效力部分然效民事行效两种含义：狭义仅指绝效中国合法第52条规定5种情形合民事行绝效类型广义指民事行效相应民事行效力民事行法作出时发生包括 绝效相效效力定三类情况
(1)绝效民事行
指已构成违反国家法规政策规定法律规定必然效民事行类行需张法效根中国民法通第58条合法第52条规定违法表现绝效民事行分五种：
1)损害国家利益欺诈胁迫民法通第58条中欺诈胁迫规定绝效合法中欺诈胁迫作次分解划分标准：损害公法意义国家利益欺诈胁迫绝效欺诈胁迫相效谓欺诈指行方意某种欺骗手段捏造虚构事实者隐瞒真实情况诱方事信真陷错误中 作出错误意思表示欺诈行订立合事某种民事活动行胁迫指行意采恐吓(发生祸害)者挟迫(场直接实施法行相威胁)手段方事产生心理恐怖者直接造成损害迫方事作出某种民事行(胁迫订立合)行
2)恶意串通损害国家集体者第三利益恶意串通事观具恶意具非法目相互串联沟通事间希动机目希容希结果达成致非法目实现结果造成国家集体者第三利益蒙受损害例某国房产开发公司属资产总额1000万元物业 理部200万元价出方事某民营企业双方事均处损害资产者国家利益样行恶意串通某物业公司区块公绿化场权偿出摊贩毁坏绿搭建售货亭棚屋类行属恶意串通损害业集体利益恶意串通订立合 般绝效合原处理合法第59条规定双方事该合取财产收国者返集体第三
3)合法形式掩盖非法目隐匿行隐匿行指事通实施合法行形式掩盖真正容非法目行例业委员会财产赠方式赠业委员会负责亲属赠形式合法赠目侵吞业委员会财产属隐匿行隐匿行强调行身行损害果求具备 损害利益件果事订立合形式追求真实目追求真实目违法样合效合效合例两公民意图租赁私房屋掩盖租赁事实订立合样合效合租私房目身违法相反果承租租物业理公司营营业房屋禁止非法转租规定承租擅转租方事合掩盖非法转租事实样合效合隐匿行规避法律行相通处处关键区隐匿行重掩盖规避法律行赤裸裸进行规避
4)损害社会公利益中国民法立法惯例社会公利益词相国外民法公秩序善良风俗语1986年颁布中国民法通社会公利益成项正式民法概念第7条规定基原中强调民事活动应尊重社会公德损害社会公利益社会公利益极抽象适应社会变化涵弹性范畴包括 国家般利益社会般伦理道德准国家社会存发展必般秩序社会正义等容法官裁量权行指出方实际授权法官案中价 值判断予具体化求兼顾法律安定性案社会妥性
物业理实务中判断绝效违背损害社会公利益行五种类型：①危害国家公秩序行国家公序指国家政治济财政税收治安等秩序关系国家根利益规避课税行事犯罪者帮助犯罪行作容合②违反性道德行开设*馆性发廊求租物业理公司营房屋契约③非法射NB062行指未政府特许损失受偶然利益行物业理公司擅搞彩票活动业间赌博合④违反权格尊重行规定物业理公司保安员权区犯罪嫌疑搜身检查规约⑤限制济行业委员会物业理公司制定该公司垄断区切装修服务活动业越该公司行找装修规约损害社会公利益类型危害家庭关系行违反公竞争行违反消费者保护行暴利行等属中国已关法律法规作出明文规定适社会公利益原
5)违反法律行政法规强制性规定民事行违反法律规定包括国家合法机关通颁布法律中央政府国务院制订颁布行政法规包括方法规行政规章司法解释国家立法中包括强制性容倡导性容意性容民事行违反倡导性意性法律规定存违法问题违反强制性规定判定违法事民事行(包括合行)目具体容形式违反法律行政法规强制性规定绝效
(2)相效民事行
指民事行身已违反国家关法规政策规定违法程度较轻微没国家社会公利益造成损害法律规定行事决定否请求变更撤销行效事行受损害方未行请求变更撤销权该行继续效产生合法果
相效民事行包括重误解显失公危欺诈胁迫订立合行
1)重误解指事方错行(合)容等发生误解订立涉损害身利益重合行果真实意思相悖行例某物业理公司营10间门面房分成5间间4钢柁两钢柁间然间间5然间5间房屋该公司承租吴某签订房屋租赁合中约定：公司门面房5间出租吴某吴某找公司称：公司应合约定五间门面全部现间属违约双方发生纠纷纠纷案中公司吴某 签订房屋租赁合时吴某合标物——5间房屋存着观错误概念出租5 然间间误认公司5间门面房行应属重误解
2)显失公指事方情况紧迫迫切需缺乏验时疏忽情况方事订立明显重利合造成行容权利义务双方事间明显等行法律许范围愿接受等价条约认显失公
3)危指行意利危难处境紧迫需强迫方事违背真实意愿作出接受某种明显公通常情况接受条件意思表示行例利事急卖房筹款救治危重患者机会买房价压低正常市场价格半明显违背公原超出法律允许范围危行
4)损害国家利益般欺诈胁迫
相效民事行(合行)民法通第59条(包括重误解显失公)合法第54条规定：事方权请求民法院者仲裁机构变更者撤销事请求变更民法院者仲裁机构撤销撤销民事行行开始起效高民法院1988年关贯彻执行〈民法通〉干问题意见试行第73条第2款 规定：变更撤销民事行行成立时超1年事请求变更撤销民法院予保护合法第55条规定：列情形撤销权终止：
①具撤销 权事知者应知道撤销事日起1年没行撤销权
②具撤销权事知道撤销事明确表示者行放弃撤销权该条第1项规定撤销权已生效合行效者进行变更权利斥期间期限1年种规定某种权利定期间行权利终止诉讼时效斥期间诉讼时效首先 规定定期限届满终止胜诉权终止起诉权时规定般时效相应长时效撤销权期间届满终止胜诉权终止起诉权事起诉予受理
民事行效法律果根民法通第61条第1款合法第58条规定般处理原民事行(合)确认效者撤销三种结果：返财产事该行(合)取占财产应返方种回复原状责形式种错责二折价补偿合法新规定金钱方式进行补偿责形式返者没必返应折价补偿三损害赔偿错方应赔偿方受损失双方错应承担相应责赔偿范围包括 直接损失间接损失恶意串通处理适民法通第61条第2款合法第59条规定应法采取书面形式
涉外物业理民事法律关系
涉外物业理民事法律关系概念定义理解
涉外物业理民事法律关系概念定义广义狭义说广义指某种物业理民事关系法律权利义务容司法辖涉法域法律选择适问题先行处理方确定民事法律关系狭义指特定法域境物业理民事关系构成素中体境位身份客体者引起该关系易化法律事实涉该法域外相关法域法律适效力问题必须先法域法律突规范作出处理确定该民事关系应适实体法民事法律关系现象
中国法学界普遍流行着关涉外民事法律关系三素某民事法律关系体外国(包括国籍)者该法律关系指标存外国(国外)者该法律关系形成法律事实发生外国(国外)民事法律关系涉外民事法律关系1988年4月20日颁发高民法院关〈中华民国民法通〉干问题 意见(试行)(法(办)发［1988］6号)第178条规定：民事关系方者双方事外国国籍外国法民事关系标物外国领域产生变更者消灭 民事权利义务关系法律事实发生外国均涉外民事关系民法院审理涉外民事关系案件时应民法通第八章规定确定应适实体法法学界 涉外民事法律关系三素简称涉外素涉外民事法律关系定义含涉外素民事法律关系1989年3月24日法制日报(北京)第3版刊载夏普写涉外民事法律关系素质疑文正确指出三素准确划定涉外民事法律关系界围说明该关系法律特质三素定义符合形式逻辑规突法讲涉外素(foreign element)中涉外外仅指外国国家(foreign country)指法域英国突法国际突法区际突法加区分笼统做突法适解决国际法律突适解决区际法律突英国突法涉外涉国家词指宪法国际公法意义国家具独特法律制度法域(law district)代名词然国际突法区际突法绝等定差涉外民事法律关系问题实务解决涉外民事案 件辖权法律适法律选择民事司法协助三问题解决问题种法律规范构成突法容中应该根什原标准确定国家区权权 理某涉外民事案件决定该事件牵涉种问题选择适种法律涉外民事法律关系单独划出纯国法域直辖民事法律关系列根原涉外(物业 理)民事法律关系定义表述中应体现出种根原决定特征涉外民事关系法律适选择选择具体规定民事关系事权利义务法律报应实体法程序法
二涉外物业理民事法律关系产生原
涉外物业理民事法律关系产生必条件：法域国家区间开展济文化民事建立起国际社会物质生活关系国际(区际)济关系二民法规范体系中法域国家区法律国国情方情相民事关系问题规定然行力规定存差异三法域国家区民法规定效力予承认然前述两条件存果国拒承认外国法域区民事法律效力会发生法律突承认法域国家区民法效力出正常政治济文化交需
国予外国民事权利方面种遇制度国际通行国民遇惠国遇互惠遇三种制度物业理方面中国国立法国民遇制度作肯定国民遇指某国予外国遇予该国国遇相外国国样条件享权利义务基相早1984年8月2日国务院发布施行行政法规国务院关外国私房屋理干规定中明确规定：外国中国境数出租住宅非住宅房(简称外国私房屋)理应遵守城市私房屋理条例规定该规定外国私房屋理方面享具 中国国籍中国样权利然负样义务该规定规定：外国私房屋房屋原理房屋时房屋委托代理代理委托代应出具委托书中国现行国家方物业理规范性法律文件中均未外国(包括外国然法国籍)拥物业外销商品房排物业理实行范围外未单独作出特规定推见出物业理立法者默示适国民遇原换言外国基中国境物业国民遇原作业物业享具中国国籍业物业样等物业理治权然成物业理民事法律关系体
三突规范涉外物业理关系方面运实务
突规范称法律适规范指出某特定涉外民事法律关系适种法律规定突规范结构力国法动产物权物法两突规范例：力动产物权民事法律关系解决法律问题称范畴(categorioes)国范畴某特定法域法制连结起指出法律关系应适法律素称连结素(connecting factor)连接点(points of contract)国法物法突规范确定解决法律问题应该适法律称调整该法律关系准法(proper law)法院确定某涉外民事案件辖权紧接着根突规范决定处理 该案件问题适种法律中国法律中法律适规定容较涉外物业理民事关系直接相关性角度列规定应实务工作中予重视
1属法律关系属法支配权利力行力身份关法律关系属法律关系突法学中属法两种理解事国法(事国籍属国法律)事住法高民法院关贯彻执行民法通干问题意见(试行)第180条规定：外国国领域进行民事活动国法律民事行 力国法律民事行力应认定民事行力第182条：双重国籍者重国籍外国住者密切联系国家法律国 法第183条：事住明者确定常居住住事住产生纠纷民事关系密联系住住第181条国籍 民事行力般适定居国法律未定居适住国法律第184条：外国法注册登记国家法律国法法民事行力国法确定第185条：事两营业应产生纠纷民事关系密切联系营业准事没营业住者常居住准
应注意区分般涉外民事代理房法律关系营业性涉外物业理法律关系体角色身份般涉外民事代理房法律关系中外国外国法作委托代理方作受托代理方营业性涉外物业理法律关系中外国外国企业法作业方物业理项目委托方成受托实施物业理代方根现行中国房产业理法规政策物业理行业属外国外国企业法进入受限制 领域中国登记注册成立成中国法外商独资中外合资中外合作营物业理公司充实施统理提供综合服务物业理受托具中国法资格外国外国物业理公司目前尚未中国法律赋予中国事物业理民事权利力中国加入世贸组织否会开放中国物业理市场外国外国企业法享 参中国陆境物业理项目代竞聘权利呢？认物业理特住宅区物业理涉公利益关系相重物业理服务项目中精神文明建设社会 义先进文化活动组织务宜完全敞开物业理市场外国外国企业法竞聘受托代规定纯外国居住区高档墅区外商投资非住宅物业物业理项目允许外国外国物业理公司竞聘成受托代
2涉外物业财产关系法律适国际私法通行动产关切法律问题受动产法支配原中国民法通第144条规定：动产权适动产法律高民法院意见(试行)第186条指出：动产权买卖租赁抵押等民事关系均应适动产法律物业动产性质物物业委托代情况物业统理权物业权中分离出成相独立物权委托合约定受托物业理公司持行物业理权关系涉外动产理民事关系动产等民事关系样应适动产法律中国境发生涉外物业理等物权性问题纠纷处理中国突规范必然适中国关法律法规
3物业理具体行构成涉外侵权行法律适少国家规定倾应时适法院法侵权行法法院法侵权行法法律认该行侵权行该行作侵权行事处理谓双重诉性规中国民法通第146条第2款规定：中华民国法律认中华民国领域外发生行侵 权行作侵权行处理该条第1款规定：侵权行损害赔偿适侵权行法律事双方国籍相者国家住适事国法律者住法律高民法院意见(试行)第187条规定：侵权行法律包括侵权行实施法律侵权结果发生法律果两者致时民法院选择适物业理具体行作出般物业理辖区特殊情况外侵权行侵权结果发生般应法适中国法律
4物业理涉外服务合关系法律适国际私法通行事善意(Bona Fide)选择原密切联系原物业理涉外合分涉外物业理合涉外非物业性服 务合两类涉外物业理合属涉外物业财产关系方面合适动产法原事选择处理合争议适法律涉外非物业性服务合(特约服务合代办服务合)发生合争议应执行中国民法通第145条中国合法第126条第1款样容规定：涉外合事选择处理合争议适法律法律规定外涉外合事没选择适合密切联系国家法律中国物业理实践中物业理公司提供涉外非物业性服务通常口头合便条式合形式接受服务方作出约定事订立合时发生合争议般没明确选择处理合争议适法律意思表示时应密切联系原确定应 适法律制度作合准法密切联系原求应适法律合济意义社会意义集中凝聚某法域方法律法院作出准法选择时会考虑合缔 结履行缔约双方住营业合性质旨等素涉外非物业性服务合订立履行中国境提供服务物业理公司营业中国境通常先服务收费判断密切联系特征履行方法物业理公司履行服务合行作反映合特点应适该方事营业 法履行合行法处理涉外非物业性服务合争议般应适中国法律
5中国陆物业理涉中国港澳台区员企业单位民事关系法律适问题解决中国国区际法律突规范1978年邓志会见英国首相撒切尔夫时首次提出国两制(国家两种制度)概念1981年9月30日全国叶剑英委员长发表关台湾回祖国实现统方针政策文中说国家实现统台湾作特行政区享高度治权保留军队台湾现行社会济制度变生活方式变外国济文化关系变私财产房屋土企业权合法继承权外国投资受侵犯正确方针政策国两制解决港澳台回祖国原1982年12月4日通中华民国宪法第31条根法形式作 出规定：国家必时设立特行政区特行政区实行制度具体情况全国民代表会法律规定第62条第13款确认：全国民代表会权决定特行政 区设立制度建立特行政区指实行国两制中国政府遵循联合国宪章第2条规定国际法准着互相尊重历史事实互互谅原分英国政府葡萄牙政府进行谈判1984年12月19日签署中英关香港问题联合声明1987年 4月13日签订中葡关澳门问题联合声明两项国际条约性质联合声明中载明中国1997年7月1日1999年12月20日分香港澳门恢复行权50年港澳采取国两制政策邓志1987年4月16日次讲话中次指出：香港政策变澳门政策变台湾政策国两制’方针解决统问题五十年变国两制基含义：统中国部根国家宪法法律明文规定陆区实行社会义制度作国家制度体香港澳门台湾设立特行政区区实行资义制度作国家制度补充两种制度长期存 处相互补充繁荣国两制时期港澳台特行政区法律体系特行政区基法保留原法律该行政区立法机关新制定法律构成法律容必 然陆社会义法律司法体制特行政区终审法院法律适特行政区适民法刑法等法律港澳台陆处权 国家属法域需制定执行区际法律突规范
国两制时期港澳台作中国特行政区居民属中国国籍法规定者均属中国公民中国1984年12月19日致英国备忘录1987年4月13日致葡萄牙 备忘录规定港澳特行政区原持英属公民护葡萄牙身份证旅行证件中国居民然中国公民1984年12月26日高民法院关港澳胞持英属公民护澳葡局发身份证民法院起诉应诉民事案件否作涉外案件问题批复中明确指出：港澳胞均中国公民民法院起诉应诉民事案件作涉外案件处理基层民法院辖适法律然适国法律中国陆物业理涉外港澳台员民事法律关系属狭义涉外民事法律关系
物业理法律关系分类
物业理法律关系具体种类标准划分出种类型规范法律关系法律部类物业理法律关系分民事法律关系济法律关系行政法律关系刑事法律关系四类中刑事法律关系般物业理规范性法律文件中直接作出规定指出物业理行涉犯罪刑法相应规定处理节物业理刑事法律关系作析
物业理民事法律关系
物业理民事法律关系指根民法规范(民事法律规范)组控确立民事境位民事权利义务容物业理社会关系
民法作法律部门名称具两方面含义：性质指组控法律位等体间民事财产关系身关系切民事法律规范总称形式指通定立法程序制定定体系编纂民法典中国陆目前尚未制定民法典1986年4 月12日制定颁布1987年1月1日起施行中华民国民法通
民事法律关系三特点：第民事法律关系参者法律位等事间存等命令服理理关系第二民事法律关系事愿设立否建立种形式建立种民事法律关系般事合法意 思决定第三民事法律关系中事权利义务般等权利义务等指事双方间互相享权利负义务外方享权利方仅负义务民 事法律关系
物业理法律关系中民事法律关系占数物业产权行法律关系物业理居服务合关系动产相邻关系民事违约侵权关系等物业理法规中避免专门民法规定重复较少物业理民事权利义务具体规定
物业理民事法律关系具身特色：(1)物业理民事法律关系基体业业团体组织物业理企业国家然作城市土者成物业业土业身份直接参物业理民事法律关系国土权出合期限届满时法出面收回出块物业(2)物业理民事法律关系客体 物业基物业理发生服务效果(3)物业理民事法律关系容权利义务设定受国家意志制约性较强鉴物业理涉公利益较重物业理法规尊重民事法律关系事愿前提事民事权利义务特义务作出较指导性强行性规定例业公约订立物业理项目委托合订立行形式求采书面形式规范服务行义务提供物业理服务等级标准等
二物业理济法律关系
物业理济法律关系称物业理事业法律关系指国家级政府职部门协调控制物业理事业运行程中业业团体组织物业理事业单位(物业开发建设单位公房出售单位等)社会组织(物业理行业协会业治团体联合会 等)间济法形成济境位济权利义务关系
物业理济法律关系物业理法规中规定容部分物业理法规属济法范畴性质决定中国物业理济法律关系具身特色：(1)物业理济法律关系分业治理法律关系物业理行业理法律关系两板块中业治理板块仅包含物业济理关系容掺合着居环境文明建设理容关系(2)物业理济法律关系中代表国家执行物业理事业口理机关般综合济理部门(国家计委国家工商行政理局等)国务院房产行政部门(国家建设部)县级方政府确定负责物业理口理部门(3)物业理济法律关系涉济法律规范组控种济关系(规划计划财政物价工商税收金融会计劳动环境保护反正竞争产品服务质量监督消费者权 益保护等济法律关系)
物业理济法律关系济关系性质划分组织性法律关系运行性法律关系两类(1)物业理组织性法律关系指物业理法规组控关国家政府职部门业团体组织物业理企业物业理协会等相关社会组织单位物业理事业体系中体境位关系物业理济组织系统中存方式职权职务职责权利义务关系例业团体组织物业理事业体系中居导位业团体组织采取业委员会组织形式作存实体法规业委员会委员职权职务职责作出明确规定(2)物业理运行性法律关系指国家代表机关业团体组织物业物业理企业关社会组织单位间实现定物业理济目通市场运行机制国家宏观调控机制形成关物业价值形态物(货币物业维修基金)占营理收益分配处分法 律关系提供居服务济交易市场法律关系类关系基物业财产权利属运状况物业理服务济利益载体(服务效果货币)交易事实发生变化称物业理财产性法律关系
三物业理行政法律关系
物业理行政法律关系指受物业理相关行政法组控政府物业理口行政部门关职部门间业物业业团体组织物业理企业物业理关社会组织单位间形成行政理事务方面境位权利义务关系
物业理行政法律关系般划行政理法律关系类中国物业理法规物业理行政法律关系规定侧重点：
1解决头行政理混乱问题明确政府职部门口权分工理权关系县级级民政府法指定级政府物业理口理行政部门相关行政职部门辖权限配合部门实施理
2解决行政干预违法问题界定物业理行政部门指导权监督理权现代法治国家保护增进社会公利益私利益需政府理事项皆立法形式政策文件加明确明示理规行政机关意干预属社会组织决定事项违反法定理规擅越权行滥行政职权必须严格法办事物业理法规中明确规定物业理行政部门物业理进行指导监督理里谓指导行政指导行政指导行行政机关行权力种方式具建议咨询推荐性质求受指导者完全办者说办没什利法律果(报应)行政指导行公民法组织权利义务发生实际利害影响行行政指 导行行政命令质区果行政机关仅求相实施定行讲明履行承担定利性法律果(惩戒性报应)种行行政指导行政命令行政理实务中行政机关应该指导行采命令行实施命令行害怕告说成行政指导行深圳济特区住宅物业理条例第7条中规定：业委员会应接受市区住宅部门指导监督规定应接受监督正确规定应接受指导失误符合行政指导行法理行政部门监督理指行政相遵守关法律法规规章规范性政策文件规定情况监督理简称守法行政监督种行政监督预防违法行时法制止惩戒违法行双重功行政监督性质决定行政机关代行政相选择决策行干预行政相合法行行政相违法行表现时出面法予查处关物业 理实务中提出政府业方物业理公司两方监督深度什程度？什行干预类问题认：行政监督存法定监督事项(宽度)少宜问题监督方式妥否问题存深度问题行政相(业方物业理公司等)行政监督应限守法监督范围违反物业理法规法效政策违法行法实施干预查处未达违法程度社会行通行政指导予善意劝告提醒发挥治律机制作予纠编
3解决物业理事业发展济障碍问题行政理法律关系济理法律关系机结合起充分利行政资源社会资源行政立法行政执法方式积极促进物业理市场物业理行业健康发展保护业治理济利益社会化业治理专业化市场化物业理相结合体制建立实行核心目更高效物业保值增值持续 增进居环境文明福利达目物业理法规关政策文件求：市场调节政府监控结合遵循利益规律市场规律济原法制原协调方理关系建立物业理市场机制培育居服务市场体系鼓励正市场竞争活动规范物业理市场行支持物业理行业律理保持政府市场适度力监控高效查处物业理方面违法行投诉案件加强政府业治理物业理企业标准化服务行政指导运政府考评手段舆宣传力量促进物业理企业觉调整规范部机制增强创优争先活力推动物业理行业整体竞争力服务质量水全面提高保证业治理社会事务民制度新生事物断发展良性运行
促进物业理行业健康全面提高整体素质质量水方面中国政府部门现谓四法宝：立法(加强立法法引导护航)资质(通资质理促进物业理企业保持断增强身实力推动型物业理集团公司出现创立保持物业理品牌影响物业理全行业集约化规模理营服务价格理性化)招标(建立健全物业 理项目招标投标制度实行物业理市场准入制度适者生存市场法鼓励竞争提倡优质优价)考评(利业绩利益挂钩行政考评机制发挥社会义竞赛优越性优胜 劣汰市场竞争压力先进促进社会义竞赛活力融种合力形成持久年年兴起全行业创优争先高潮)四法宝定程度反映中国物业理行政法律 关系重点容中国特色
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档