中国房产市场分析
目录
第部分：中国房产业发展现状
目前总体发展态势
（）房产开发总量增长率
（二）销售总量变化
1销售增长速度放缓出现效需求足端倪
2存量住房市场火爆
（三）销售价格变动状况
1总体发展态势
2第第二季度房产销售价格分析重点北京海例
二区发展态势
三房产行业效益情况
1 2001年市公司效益分析
2 2002年房产市企业业绩预测
四目前行业运行环境
第二部分：未35年房产行业发展趋势研究
政策素影响
1土供应政策变化
2预售条件开发贷款门槛提高
3货币化分房政策落实
4济适房政策推行
二济发展素影响分析
1GDP均GDP高速发展房产行业影响
11未10年国GDP增长情况预测
12GDP增长带动十五期间住房消费增加
121均GDP增长增住房消费支出
122实现GDP定增长目标必然发挥房产济杠杆作
2 规模城镇化房产推动
3西部开发积极影响
4加入WTO房产业长期利
5奥运带动城市建设促进房产业发展
三行业相关素分析
1技术素变革（交通通讯）影响
11交通技术革新交通工具完善
12现代通讯技术进步
13节供热方式改革
14节水节治理污染
15住宅次装修位
2然环境素影响
3消费者文化品位生活方式提升房产影响
第三部分全国房产市场前景总体判断
发展态势总体判断
()总体展三判断
1国房产发展处初级阶段发展空间
2国房产业处高速发展阶段
3未三年房产业高位进行调整商品房销售面积增幅降低估计未三年增幅15左右
(二)未三年房产业运行格局
1市供需两旺供求空置房增加
2市场体系逐步完善
3住房金融快速发展
4住宅投资性消费进步增长
5行业集中度提高
6区域性房产泡沫已产生
二市场需求分析专题
（）市场消费需求观念变化
（二）未年房产潜市场需求预测
1十五时期房产市场投资总量预测
2十五时期房产市场潜市场需求预测
3未年房产消费群体特征
（三）消费者效需求变化方
三房产周期性研究专题
四中国房产业市场空间竞争状况预测专题
（）市场竞争体增
1 外资房产开发商涌入
2 涌现出新竞争体
（二）跨区域竞争加剧
（三）土储备资源竞争加剧
1新土政策导致土供应量会供应求
2入世土市场竞争加剧
（四）消费者群体效需求竞争加剧
（五）市场营销理方面竞争
第四部分：房产行业发展风险挑战专题
政策风险
1土转制度改变加企业开发成
2房产企业贷款政策改变企业融资渠道受阻
二营风险
1规模风险
2财务风险
21负债率高盈利力差
22房屋空置面积沉淀营运资金量
23市场利率风险
三结构性风险
四区域性风险
第五部分：房产企业发展战略建议
组织架构制度创新
二规划设计创新：性化开发
三营销创新：品牌魅力
四理创新：激发员工敬业精神
五战略创新：合作竞争更重
附表：2001年房产市公司指标览表
中国房产行业总体发展现状趋势研究报告
第部分：中国房产业发展现状
目前总体发展态势
（） 房产开发总量增长率
2001年中国房产业开始全面升温国家统计局统计全国房产开发投资额6245亿元年增长253％中住宅建设完成投资4279亿元增长289％写字楼建设完成投资318亿元增长87％商业营业房建设完成投资721亿元增长316％
国家统计局新提供数表明2002半年全国房产开发面积保持强劲增长全国房产开发业完成土开发面积5090万方米增长527％增幅年期高出25百分点竣工面积累计5826万方米增长204％增幅年期增长25百分点新开工面积185亿方米增长198％年期增幅减少134百分点
年半年全国房产业购置土97365万方米年期增长461％分区东部12省(市区)购置土面积606687万方米中部9省(区)购置土面积少175942万方米分省份浙江山东广东四川北京江苏年半年购置土面积排前6名购置土面积超600万方米西藏海南宁夏青海黑龙江蒙古购置土面积排倒数前6名
完成房产开发土面积广东湖南重庆青海等9区土开发面积增长幅度超1倍反映出房产开发商市场前景普遍绝数完成土开发面积省份次广东山东江苏辽宁浙江天津完成面积270万方米完成土开发面积少省份次西藏海南宁夏蒙古陕西青海
（二） 销售总量变化
房产投资增长率销售增长率
年份
全国房产投资增长率（）
全国商品房销售额增长率（）
1997
25
261
1998
137
397
1999
11
281
2000
191
301
2001
253
294
2002季度
362
167
总：销售增长速度投资额增长速度间差距增销售增长速度趋缓出现效需求足端倪销售 增长速度正趋缓
2001年全国商品房销售面积20779万方米占商品房竣工面积76％2000年销售面积增长223％商品房销售额4626亿元增长294％销售4022亿元增长416％项指标总体表现良
2001年半年开始商品房销售增长速度逐月回落2001年全国商品房销售额住宅销售额增速月度指标逐月回落全国商品房销售额增速2001年2月541％2001年6月398％12月294％增速断回落时商品房空置面积增长速度降转升2001年全国商品房空置面积净增1100万方米增长1005％远高年67％增长幅度
2002年季度投资额增长362％销售增长率167％（年期489％）2002年季度均销售价格方米2388元低年期水销售面积增速回落空置年商品房面积达3755万方米
分析国房产市场开始出现效需求足端倪
重点城市北京申奥成功然房产投资热点区销售面积高期竣工面积2002年春季房展会4天销售5500套金额达30亿元民币
海房产开发投资位全国城市首位前两年高速发展进入相稳定发展时期2002年前2月商品房竣工9056万米销售13896万米分增长47％55％购房退20％税效应导致沪工作外购房例迅速升推动房产价格短期涨快特墅外销公寓等高档物业价格直线升年涨12％着确定购房退税时限
2003年5月31日益预计住宅价格年回调外4年墅物业销售面积已占住宅开发总面积13未2－3年供应量达940万方米价格调整已势必行
深圳土拍卖带热土级市场继南山区成市场升温区外龙岗盐田等传统边缘区成开发商进行土储备热点型住宅区开发起彼伏吸引量普通住宅消费者季度10余新盘推出新增住宅供应量超82万方米特9商物业推市场总体供应量加市场竞争加剧价格尚没明显降许开发商通提高装修标准方式进行销售预示着目前价格面考验
（三） 销售价格变动状况
国家计委国家统计局全国35中城市房产市场调查季度房屋销售价格涨43％土交易价格涨79％房屋租赁价格持
年季相35中城市房屋销售价格涨43％中东南区宁波南昌海杭州等价格分年季涨125％93％57％55％西部区兰州银川西宁等房屋销售价格分涨45％28％23％
商品房销售价格年季涨41％商品房销售价格中住宅价格涨57％私房屋中住宅非住宅销售价格涨幅度均较高分涨66％79％公房交易价格涨14％
土交易价格继续保持较高涨幅度年涨79％居民住宅交易价格涨93％中普通住宅价格涨104％房屋租赁市场较稳价格年季持
2002年第二季度
国家计委国家统计局全国35中城市房产市场调查显示年二季度全国房屋销售价格土交易价格升势明显年季相房屋销售价格涨28％土交易价格涨54％房屋租赁价格涨12％
统计显示年二季度商品房销售价格年季涨26％商品房销售价格涨需求拉动外房屋质量居住环境物业理水提高重素商品房销售价格中住宅价格涨29％中济适住房普通住房销售价格分涨12％32％豪华住宅价格涨17％时私房屋销售公房交易价格分年季涨40％25％受需求增加影响特二级市场逐步开放私房屋中住宅销售价格涨幅度较高年季相涨106％
1北京
伟业指数显示：季度北京房价整体表现跌
综合价格（未包括远郊区县销住宅）7898元／方米跌06％中城八区销住宅综合价格5770元／方米跌16％外销公寓综合价格11318元／方米跌29％连续3季度跌城郊区墅综合价格12354元／方米季度持远郊区墅综合价格7498元／方米跌43％写字楼综合租金146元／月方米跌17％
新综合价格（包括远郊区县销住宅样）6867元／方米跌22％连续
3季度跌总跌幅已达9％原郊区销住宅规模直呈加速扩趋势城区住宅规模已极限售面积趋缩导致新综合价格迅速拉低
郊区综合价格（包括远郊区销住宅墅）4249元／方米跌57％郊区化发展趋势中相低价普通住宅规模扩展远远高出相高价墅未持续跌
仅远郊区县销住宅综合价格写字楼综合售价微涨远郊区县销住宅综合价格2760元／方米涨11％写字楼综合售价14329元／方米微涨07％
2海
黄浦徐汇长宁虹口普陀宝山闵行嘉定等8区房价呈升走势升幅度尤黄浦延安东路北南苏州路徐汇漕河泾龙华田林长宁环线哈密路虹口北外滩普陀长征真北宝山华场等区期述区域市场较红火外卢湾静安闸北松江青浦奉贤等6区域房价走势相稳杨浦略降浦东新区2001年房价升幅度稍缓
眼价格涨项目集中7000元高档盘群体中约占市场总量15％
海市统计局海市房产交易中心统计季度海房产市场总体供求趋衡商品房销售保持良势头存量房屋交易稳步升
二 区发展态势
区域房产发展分成东部中部西部三部分中东部导北京海广东江苏浙江天津海南代表东部区占全国房产市场投资建设销售利税导位集中绝部分开发企业2000年东部区房产开发投资占全国重 733％中部区占重 135％西部区占重132％中西部合计 267％前房产发展热点集中北京海广州深圳等区基础济发展程度较高更市场化居民住房消费力意愿强入世影响更直接明显历泡沫危机新轮房产发展高潮中迅速充力市场发展更合理政府理日趋规范化
国家实施西部开发战略促进西部数省份房产投资总量呈现高速增长态势2000年西部贵州（597）蒙（ 558）新疆（5009）四川（364％）房产开发投资增长分位居全国第123第 6位投资规模扩贵州甘肃新疆等省房产新开工项目出现成倍增长房产价格涨幅较全国35中城市中西部11城市均房屋销售土交易房屋租赁价格全年分涨16％07％2 9％均高全国更高中东部区涨幅2001年头两月东中西部住宅投资分增长268399 532西部增长高东中部说轮房产热中西部区扮演着重角色
发展东部区市场发展导力量集中市场开发热点中西部国家政策资金倾斜发展空间增速快特生产性房旅馆饭店等非住宅类市场国家加开发西部扩招商引资中获更发展东部中西部差距断缩
三 房产行业效益情况
房产行业毛利率（计土成）年直保持 40％左右考虑土成毛利率20左右利税率1995年断降1991—1994年房产行业利税率直15％受宏观调控影响房产行业营收增加利税率断降原行业竞争日趋激烈商品房供出现结构性剩量商品房空置积压年逐步趋稳定回较低水面具体分析行业中典型企业市公司情况
12001年房产行业市公司效益分析
行业中典型企业――房产市公司情况加权股收益加权股净资产资产收益率低整体水表明房产行业效益水已回落较低水2001年年报出现4年低点沪深两市市公司净利润增长013均股收益0135元增长率2229净资产收益率552增长率2067沪深两市步房产市公司业绩出现滑统计52家房产市公司2001年加权均股收益010元2000年31家房产市公司加权均股收益018元增长率4442001加权均净资产收益率4142000年795增长率4792统计表明2001年房产业市公司业绩水落盘较年较幅度回落
长期发展状况加国家实现GDP稳步增长目标固定资产投资尤房产行业必然政策扶持重点房产市公司前景较
2001年业务北京房产市公司情况
股票简称
2001年度股收益[元]
2001年度净资产收益率[]
2001年度营业务收入[万元]
营业务收入增长率
2001年度净利润[万元]
净利润增长率
光彩建设
0154
390
3452801
2548
376087
062
金 融 街
1200
4359
8572825
28869
1510480
27632
珠江控股
0100
979
917058
14640
382144
16092
世纪中天
0125
869
2040128
474
408686
8219
阳光股份
0280
1204
4441080
3486
584780
3019
中 关 村
0126
499
19074628
2148
851630
4644
天鸿宝业
0440
734
2736629
2202
477098
3442
金集团
0450
943
6629361
1450
1202770
4291
天创置业
0088
713
3054094
15727
86813
11852
北京城建
02383
1144
16041174
1547131
均
5657623
2580
568467
2924
数源：根巨灵信息系统数整理
见：（附表）2001年市房产公司指标
22002年房产市企业业绩预测净利润降40％
首先行业基面变化房产市公司业绩负面影响房产市公司业绩变化全国房产行业景气状况密切相关1998年房产行业持续回升程中商品房价格持续涨房产企业整体业绩回升深沪两市30家房产市公司加权均股收益1998年0001元1999年011元2000年012元2001年房产市公司股收益006元年降50％
行业基面方面分析年半年房产行业基面明显2001年半年年5月份国房景气指数值10434点月降214点15月份全国累计完成房产开发投资2098亿元年期增长367％增幅年期高出102百分点全国商品房销售面积4564万方米增长203％增幅年期回落8百分点全国商品房空置面积增长幅度82％明显高年期增长23％水全国商品房均销售价格2290元方米降33％增幅年期回落156百分点中商品住宅均销售价格2103元方米降43％样行业背景房产企业市公司业绩疑受较负面影响
次会计政策素影响样视2001年半年财政部出台新四项减值准备政策政策2001年中期披露市公司业绩没造成影响全年业绩反映出政策2001年房产行业市公司业绩幅降重原2001年36家房产市公司理费增加7亿元新四项计提中固定资产减值准备达341亿元见会计政策变化房产市公司2001年业绩影响巨2001年中期业绩未受新会计政策影响36家房产市公司净利润1120亿元股收益达0075元处较高水
会计政策变化房产市公司2002年中期业绩影响仅固定资产减值准备项说假设2001年34亿元减值准备半年应该计提半17亿元假设2002年公司固定资产减值准备计提数额年相仅固定资产减值准备项素房产市公司年中期业绩降15％
四 目前行业运行环境
年中国政府重视住房建设住宅消费启动住房消费作促进济增长重点政策方面力支持房产业尤住宅产业发展十五计划纲指出：深化城镇住房制度改革落实住房分配货币化政策发展居民住宅重点房产业装修装饰业规范发展物业理业1998年政府出台系列促进房产业发展政策：
（1） 取消福利分房实行住房商品化货币化逐步建立起包括商品房济适房廉租屋层次住房供应体系
（2） 促进住房消费信贷住房贷款年限延长 30年贷款年利率降558％制定鼓励居民购房税收政策
（3） 取消房屋开发理费工程造价审查费征安置预见费等47项合法合理收费项目
（4） 城市房产理办法日趋成熟进步开放住房租赁市场业利益时结合房产二三级市场鼓励投资出租住相结合采取租售方式加速房产市场成熟建设部正制定城市房产理办法
促进存量房转市场发展公房济适房补交差价进入市场流通形成房产二三级市场联动格局
（5） 住宅法出台住宅法保障消费者房屋权营权处置权收益权维护老百姓合法权益包括两方面：保证居住权包括方面容涉旧城改造提供什样房屋保证住房供应体系等等二保护消费者权益消费者拥房屋权产生权营权处置权收益权权利保障等容会住宅法中体现
（6） 房产纪理办法规章正抓紧制订着加入世贸组织国外中型验较先进房产中介机构进入需建立国房产纪员职业资格制度提高国房产纪员业务水职业首先修养规范房产纪行制定套国房产纪行业逐步走规范序公开统健康发展轨道套完善房产纪理办法
（7） 2002年7月1日招标拍卖挂牌出国土权规定正式施行影响房产业营成
（8） 国家强化房产市场宏观调控整顿规范建筑市场规范房产开发企业受整治房产法律法规尤方部门出台规定必须修改符合国际规范标准
（9） 继续加强消化空置商品房政策国家控制增量房产化解历史遗留问题商品房空置问题等进行深入研究时鉴验基础根专家提出意见运市场调节手段正制定相关政策效控制消化空置商品房
（10） 完善济适住房审查制度目前高收入者购买济适房现象屡发生保证济适房回位解决中低收入家庭住房需求等问题建设部正建立完善济适房审查制度确保中低收入家庭够真正享受国家优惠政策
第二部分：未35年房产行业发展趋势研究
济政治政策素影响
1土供应政策变化
2002年7月1日招标拍卖挂牌出国土权规定正式施行土出推行招标拍卖开发商感源头振动行业总体讲高额利润复存尤关系资源优势企业说较沉重击实力力没关系时市场规奈开发商说利总体说次门槛提高导致批房企业难跃龙门估计北京范围500家开发企业淘汰者兼
新土政策出台房产市场产生影响预测：
（1）短期土供应量足会导致供应求局面间接导致土价格涨
（2）政府通掌握土出源头控制逐渐成调节房屋价格调解阀终更动调控房价
（3）没实力关系运作项目公司逐步淘汰出局
（4）雄厚资金实力开发实力外资公司香港公司逐渐介入北京房产市场
（5）资金王资金实力成否获土关键素产迈进资时代时加速现房时代
2预售条件开发贷款门槛提高
2001年6月26日中国民银行发出关规范住房金融业务通知房产开发商说规定住房开发贷款必须具备房产开发资质信等级较高房产开发企业企业资金低开发项目总投资30开发项目必须具备四证款申请住房贷款购买期房购期房必须层住宅体结构封顶高层住宅完成总投资三分二款申请商业房抵押贷款例超60贷款期限长超10年构商业房必须现房
项通知结果全国20000家房产开发企业相部份资质较差企业时开发贷款外层必须封顶高层必须完成三分二预售房产公司资金源进步紧张央行通知批缺乏实力信誉没建立起开发企业资金遭挫折甚淘汰出局资金信誉良开发企业集团基会问题长远利市场球境净化淘汰企业反企业更更发展空间
3货币化分房政策落实
目前35中城市中已32城市出台住房分配货币化方案房价四倍城市开始发放住房补贴住房补贴发放形式城市老次性补贴新月补贴方式制定货币分房政策外城市采取新职工月增加公积金办法简化住房补贴操作住房货币化方案实施提高职工买房支付力带动量民间资进入消费领域促进济发展天津市半年发放住房补贴146亿元4156名房住房未达标职工9900万元住房补贴带动出资27亿元购买住房247万米北京市中央直属部委老住房补助全部发放更带动北京2000年2001年需求热潮北京市集中发放消费需求较快释放定程度2002年持续需求产生利影响
4济适房政策推行
谓济适房政策指政府解决低收入者住房问题作出开发商免交土出金等优惠政策时求开发商开发利润率控制3达收入中低阶层提供买起商品房政策
政策推出屡屡遭非议首先量富裕阶层购买济适房然政府次三番制定政策目力争济适房卖年收入6万元工薪阶层情况似没政府想象目前说想准确统计出职工收入难开发商满意认3利润率太低市场普遍法政府通限制购买群难达预期目应该房价放开然相应购买群补贴
外政策优惠方面开发商政府间关基础设施配套费等许税费谈判等素济适房推行增加定难度北京市回龙观等二期济适房基均未原计划推行全国许方计划取消济适房建设部态度非常坚决认济适房非取消加建设力度
二宏观济发展素影响分析
1GDP均GDP高速发展房产行业影响
11未10年国GDP增长情况预测
然世界济期会进入低速增长新时期会严重影响国济发展2001年国济增长达73％国外权威部门预测年国GDP增长达66％政府坚持采取适度扩张财政政策稳健货币政策继续扩需保证业消费增长加入世奥运效应等投资期产生积极影响期国济持续稳步增长房产业发展提供良投资环境根预测国未十年GDP增长例：5878目前国房产业GDP中占重约27％正常情况估计会较幅度增加10年增加5％8％12GDP增长带动十五期间住房消费增加
121均GDP增长增住房消费支出
国民济发展阶段发展求决定国房产处高速发展阶段住宅成持久消费热点2000年国均GDP已达860美元已温饱迈入康社会住宅消费成目前相长时间消费热点住宅产业相应进入高速增长阶段消费热点分析吃穿住行五物质消费中住行方面消费需求断加住方面尤突出住宅消费需求远远未满足国民济发展阶段发展求决定国房产特住宅产业成长期消费热点
国外验均GDP（国生产总值）3000美元者均住房建筑面积30方米时属较快速度发展住房建设时期2000年底国均GDP830美元均住房建设面积205方米表明国住宅市场需求十分巨着均GDP断提高居民住房消费力明显提高1987年2000年全国商品住房均价格涨37倍全国城镇均支配收入增长53倍收入增长速度高均房价增长速度说明城镇居民住房消费力提高
122实现GDP定增长目标必然发挥房产济杠杆作
年国GDP增长贡献率言房产业明显偏高测算2001年房产开发投资中国GDP增长直接贡献率13百分点间接贡献率0612百分点两者相加计1925百分点表明国GDP增长房产业赖程度较高
房产济发展杠杆作住宅建设国民济发展具重拉动作世界银行建设部关测算结果表明投入100元住房建设资金创造相关产业170—220元需求销售100元住宅便带动130—150元产品销售住宅建设成国民济发展调节器
国目前直采取积极财政政策财政赤字压力逐日增未年国家财政投资热点逐渐减少政府实现GDP定增长目标必然发挥房产济杠杆作估计未年政策方面房产业会定政府支持整行业运行环境必然改善
2规模城镇化房产推动
口城镇化济发展定阶级必然产物国目前扩需推动济增长重手段国13亿口中8亿属农村口目前国城市化例仅30远低发达国家7080发展水均GDP8001300美元阶级口城镇化快阶段外国济持续增长关键启动需农村消费需求潜力城镇化解决国农村发展问题实现国民济持续发展必路积极稳妥推进城镇化十五期间必须重点研究解决重战略性宏观性政策性问题未年城市化例增加百分点规模城镇化带动规模城镇住宅建设房产业发展提供巨商机
3西部开发积极影响
西部开发战略实施利中西部区房产市场发展全国房产业衡发展十五期间国加快实施西部开发战略加快中西部区发展中西部区进行投资政策资源倾斜量投资房产提出配套需求区域济发展居民购买力提高提高房产效需求东部区房产开发商会忽视西部开发中西部区带房产商机中西部区房产发展利国房产业衡发展
政府规划2010年重庆市城市化率现33％提高50％2010年重庆新增加城市口600万意味着城镇口均住宅面积20方米规划仅新增加城市口需住宅1．2亿方米加现城镇口均提高4方米住宅面积未8年时间里重庆住宅新增需求面积达1．6亿方米果均重庆年需求住宅面积达2000万方米光重庆块房产商难抗拒蛋糕’更说整西部
4加入WTO房产业长期利
加入WTO扩外开放会积极推动国房产年中长期发展影响第入世量外商进入带动国住宅房办公房需求特北京海深圳等发达区房产发展产生良影响WTO效应已北京海房产市场体现北京高档写字楼已出现供应求局面第二国外金融保险法律等服务业进入国市场利国房产市场体系完善第三入世会吸引量外资投资国房产市场外商建筑设计新技术等方面优势营理验促进国房产业发展成熟外资企业进入加剧竞争利房产业资源合理配置
5奥运带动城市建设促进房产业发展
北京市已规定未5年中城市基础建设投入1800亿元中450亿元环境治理300亿元投资数字建设150亿元水电建设疑房产开发提供配套条件奥运北京济拉动房产影响
51改善城市生态环境文化气氛奥运带动北京城市发展利现体育场馆外修建批新场馆配套建设会展中心文化中心商业设施等等创造良生态环境文化氛围时包括改善广居民居住条件城市整体形象
52奥运加快交通基础设施建设奥运会前投入1800亿元资金城市基础设施建设中900亿元资金交通设施改善北京提前实现高速公路网建设北京高速公路网形成直接利加强北京郊区卫星城城镇市区间紧密联系北京城市发展方东南部区特京津塘高速公路方带五六卫星城加速发展包括通州房山义北京建成150公里轨道交通线总运程达200公里铁五号线轨道交通八通线铁四号线机场线奥运中心线路城市轨道交通继续外省延伸特延伸卫星城会城镇发展带作
53绿化带住宅建设迎接奥运北京城市规划肯定改变特城乡结合部带次规划确定240方公里土作绿色空间根规安排30方公里土作住宅建设新规划实现绿化带住宅建设紧挨着绿化带两侧环境发展商区域纷纷抢占建设特围绕奥运公园周围样项目奥运中心建设光建场馆建文化设施商业设施时30方公里奥运村方现代化域仅整片绿化带享受奥运中心项设施倚林佳园新新家园项目仅抓住区域位置条件项目身品位较高取效果
三行业相关素分析
1技术素变革（交通通讯）影响
11交通技术革新交通工具完善
着交通技术断革新交通工具断完善交通越越便利方面国许城市联结郊外等级公路高速公路发展快方面行车助动车摩托车等交通工具城市居民中日益普甚象北京海广州等城市汽车已开始进入居民家庭加铁公汽车电车出租车国许城市便捷交通网络系统开始形成运输条件改善提高中心区郊区间达性城市房产区位中心区郊区演变出现成
12现代通讯技术进步
现代通讯技术进步缩短中心城区郊区空间距离城市房产区位中心区郊区演变出现起促进作寻呼机手机电脑生活中日益普许中心城区办事念书住郊区足出户办成家里办公开始成住宅仅仅工作余生活场成工作场
13节供热方式改革
2000年10月1日起实施民建筑节理规定（建设部第76号令）建筑节提出明确求住宅节方面强制淘汰符合节求技术产品方面需加科技创新科技进步推进节技术改革发展目前住宅节工作积极推进三改工作墙体门窗供暖方式改革
14节水节求
住宅建设中推行节水型卫生器具二新建居住区推广生活污水回技术三推广雨水收集利技术生活污水雨水进行处理利仅节水减少排污量取双赢效益节约土资源仅节约住宅成求住宅建设中坚持持续发展战略求
15住宅次装修位
北京市已逐步采取措施取消新建住宅毛坯房做法出台关加强新建商品住宅家庭居室装饰装修理干规定规定开发企业开发商品住宅应做体化设计施工安装位允许甩项验收等全国范围重趋势
2然环境素影响
城市郊区般新建成区口密度较低更条件改善居住环境城市郊区年出现工湖集中绿化特征实例中心城区难实现外郊区然风光独特空气清新环境优雅空旷明净
（）市郊逐渐成理想居住环境南京市东郊中山陵风景区栖霞风景区附房产开发逐年升温证2001年南京市房产理局商品房市场抽样调查表明577％调查者认理想居住城郊区结合部377％调查者认市中心46％认远郊
（二）房产开发中景造景倾成趋势城市中然环境中美景稀缺性够取然美景机会越越房产开发中景造景倾成趋势定程度谁景做谁房产竞争中蹴取先机
（三）滨海区风景区房产发展潜力会相应带动区二手房市场发展生活质量断提高区成度假休闲胜必然直接带动房产业发展
3消费者文化品位生活方式提升房产影响
房产商针种情况应该发展新概念产里强调概念产种充斥市场浅层次概念炒作包装种趋成熟理性题概念统率产品研发开发营销理服务追求住宅物理性（功性）价值追求文化性价值断延伸产品涵实现卖房子卖家居卖环境卖文化生活方式提升题概念作产品品牌核心涵产品灵魂品牌性
超越传统产品义做概念产复合产必路通跨行业复合嫁接营造实实题概念造出全新生活方式谓复合产发散思维方式跳出行业外整合资源狭义房产工业农业商业旅游体育教育休闲科技等产业融合起营造新文化生活方式形成种产业房产认类活动切建筑环境纳入房产范畴泛产中国房产正进入泛产时代复合产泛产时代具代表性房产开发模式广州奥林匹克花园体育健康理念房产嫁接获成功实践证明复合产住宅体育产业嫁接外教育旅游度假休闲养生等类生活息息相关元素产嫁接整合满足消费者更样需更高文化品位
4消费者房产效需求断增长
房产效需求增长体现住宅需求增长素：首先房改政策逐步出台落实居民支配收入增加城镇居民住房购买力购买欲增强极提升房产效需求次医疗养老等社会保障制度改革推动国社会保障体系逐步建立完善收入增长期降低支出预期升矛盾缓解顾忧少敢手中钱未收入购房第三住房抵押贷款资产证券化等房产金融发展刺激居民购买行第四住宅投资性消费动机增强国房产业中长期发展带巨商机尤着国城镇户口制度改革合理流动动创造出新住房需求白领士公寓老龄公寓学生公寓需求逐步加
第三部分 全国房产市场前景总体判断
发展态势总体判断
()总体展三判断
1国房产发展处初级阶段发展空间
国房产发展处初级阶段发展空间国房产业企业规模行业水济位处初级阶段发达国家差距2000年国城镇居民均住房面积1025方米远国外发达国家2030方米现住房面积足增长前景口断增长决定国房产发展空间巨
2国房产业处高速发展阶段
国民济发展阶段发展求决定国房产处高速发展阶段住宅成持久消费热点2000年国均GDP已达860美元已温饱迈入康社会住宅消费成目前相长时间消费热点住宅产业相应进入高速增长阶段消费热点分析吃穿住行五物质消费中住行方面消费需求断加住方面尤突出住宅消费需求远远未满足国民济发展阶段发展求决定国房产特住宅产业成长期消费热点
3未三年房产业高位进行调整商品房销售面积增幅降低估计未三年增幅15左右
国房产业潜市场空间相限效需求增长决定未年行业保持种高速增长态势具体未三年年情况年统计数中定金预付款高达2000亿元等素然受世界济衰退国宏观济增速放缓素影响商品房销售面积增速应维持15销售额维持20左右属高位调整（谓高位调整指房产业保持较高发展速度增幅降低）阶段房产行业进行规模兼充足部分劣质企业淘汰企业真正面市场够满足市场效需求企业够更发展机会
(二)未三年房产业运行环境
1市供需两旺供求空置房增加
总体明年市场需求呈现较高速度增长年产投资施工面积增长快明年商品房竣工面积总供应量需求市场竞争激烈部份质较差开发商楼盘形成积压总体空置房面积进步增加
2市场体系逐步完善：住房二三级市场全面启动房产市场体系进步完善
海市存量房交易成功验城市引住房二三级市场全国范围逐步培育海存量房交易面积超增量房交易外租赁市场快速发展市场体系完整进步增加增量房消费效需求
3住房金融快速发展
住房金融进步发展体现住房抵押贷款迅速增长住房抵押贷款证券化逐步提日程类似房产信托投资基金股权酒店等变相房产基金出现促进房产信托投资基金形成
4住宅投资性消费进步增长
住宅投资性消费初始公房购买者二次购房旧房租金贷新房抵押贷款预计明年次置业异置业更出现
5行业集中度提高
前面分析加入WTO境外资介入土市场规范开发贷款预售条件提高明年国房产业竞争发生巨变革场变革中开发商资金优势品牌优势政府银行社会间建立良信誉开发商理资源否企业迅速扩长步伐等素成素避免批公司消亡整行业集中度幅提高批实力跨域营型房产开发集团迅速崛起
6区域性房产泡沫已产生
目前国然存全国范围房产泡沫区域性房产泡沫已产生产生区域性风险体现
迄止国房产行业然暴利行业导致许厂商纷纷进入该行业整行业缺乏效监宏观调控导致该行业序竞争加方政府断变动城市规划方性优惠政策导致房产开发土数量成倍升产价格呈节节攀升涨 势头中房产商品正逐步高档住宅写字楼方发展外更重素居民支配收入增长远远低房产价格涨速度房产需求正逐渐降
定程度方房产业发展规模速度已超居民支配收入均水均增长速度区域性房产泡沫出现势必增加房产企业区风险
二市场需求分析专题
（）市场消费需求观念变化
新市场条件消费需求正发生变化消费观念变化反映房产消费市场直接影响整市场需求导研究需求变化研究市场需求分析前提观念变化表现：
1住宅消费需求断升级满足数量转追求质量注重部结构扩展外部环境高度关注追求实体性产品扩展追求体验产品满足物质需扩展满足业实现体现体价值需
2住宅需求目发生变化居住正转居住办公出租投资增值营等作存
3住宅区位需求喜欢城市中心区正城市外围转移国外城市空心现象国已开始出现
4住宅购买者身份变化集团批量购买转单件购买
5住宅消费观念变化速度断加快新观念断推出绿色物业智化物业文化品味度假式住宅田园风情等新观念断刷新消费者
6住宅消费数量扩充阶段已告段落接进入追求品质阶段
7需求方房屋需求种类住宅量需求转商贸楼宇工业房写字楼等种需求
（二）未年商品房市场潜市场需求预测
1十五时期房产市场投资总量预测
2000年国城镇居民458亿均住房建筑面积198方米（2001年中国统计年鉴数推算）预计2005年国城镇口达54亿均22方米建筑面积推算十五期间增加住房建筑面积2812亿方米果原旧住宅年4％例拆迁重建5年合计20％总面积1814亿方米两者合计十五时期需新建住宅4626亿方米2000年城镇商品住宅均方米造价1000元计算十五计划时期5年中仅城镇商品住宅建设投资达46260亿元果商品住宅占商品房面积85％（19962000年均数）推算5年中城镇需竣工商品房5442亿方米2000年商品房均方米造价1139元（见2001年中国统计年鉴P213）计算5年中商品房建设投资总额达61984亿元国家计划十五时期全社会固定资产投资总额约221064亿元商品房投资占280％表明房产业第十五年计划济社会发展中占显著位
2十五时期房产需求量预测
段时期国城镇化工业化信息化快速发展时期国民济持续稳定增长时期潜住房需求居民支付力提高房产市场呈现长期态势
21国城市化进程发展空间
改革开放20余年国工业年均增长速度达14％1999年国城镇户籍口占总口例然3089％见改革开放21年工业化高速发展中城市化水仅增加1297百分点年均增加062百分点6911％居民生活农村工业增长速度工业占济总量例形成强烈反差着城市化进程加快必然带动城市口例增加八五期间年均升263百分点九五期间市镇口占口例年均增加16百分点
2000年国城市化口达41300万十五 期间果市镇口占口例年均增加1百分点保守估计计算2005年时城镇口达42554万2000年净增2540万果年均增加2百分点乐观估计计算2005年城镇口达45598万2000年净增4298万部分新增口住房迫切需求出2005年城镇口增加2540～4298万
三购买套住房计算增加850～1433万套住房套70米计算计59500～100310万米米2300元计算约12万亿元～23万亿元潜市场需求
22十五期间新组建家庭住房需求
1975－－1980年出生城镇口十五期间进入结婚等住房阶段统计资料1975－－1980年城镇出生口约总计2540万左右十五期间约1300万住房迫切需求套70方米计算计91000万米米2300元计算约21万亿潜市场需求
3未年房产消费群体特征
31购房群体日趋年轻化30岁30－40岁占例超60％分35％32％40－50岁50岁占例相差分18％15％年龄特征决定产品风格特性重参数建筑风格取舍需更考虑日趋年轻化购房群体特征
32三口家已成城市核心家庭结构例49％结构特征例相差次分两口家庭22％三口家庭18％独身11％家庭结构直接影响房产产品设计（户型配套等）项目市场定位重参
（三）消费者效需求变化方
1消费者需更性化住房楼盘品质坏程度取决细部处理公寓房更重性化关怀足够数量电梯速度进门玄关堂甚考虑公寓房辅助门出入足够车位低层住宅更考虑室车位访客车位条件应开发半室增加辅助功更受消费者欢迎
2环保住宅引领市场现条件出发渗透环保意识保温隔音材料运低噪音路面敷设垃圾分类环保建材水处理装置太阳运激发消费者兴趣
3全装修房数消费者接受年第二季度统计46购房者接受全装修房明年例扩全装修房仅硬装修包括软装潢设计家具采购配置条龙服务真正实现拎皮箱进新家
4性化物业理成消费者购房附加条件性化理更体现真正区卡通服务24时监控中心服务设施齐全会配置业代缴水电煤气费代业接送孩老等等完善效保安措施
5注重选择优质建材特优质材料门窗五金件冷热水道涂料成消费者见摸着关键部位然会增加造价提升产品品质关重年热销楼盘情况特点选优质建材
三房产周期性研究专题
房产业周期波动单指标衡量数指标进行综合评价指标：①销售增长率②投资增长率③产业增长率（施竣工面积等）④价格涨落断言否波峰谷底销售增长率指标决定着三项指标
般认国房产周期六七年左右1992年国房产开始轮投资拉动发展1998年初结束1998年初轮房产周期正式启动国房景气指数1999年10月该指数达谷底10088逐步回升2000年2月达年高峰10406年国房指数直稳定105高位说明轮房产周期尚处升时期
十五期间言中央已决定继续保持积极财政政策努力培养扩需方面通扩业保障机关事业单位职工工资等措施刺激消费方面加基础设施投资已开工三峡工程青藏铁路西气东输西电东送等西部开发重建设项目幅度增加投资量投资数原理政府运增加投资财政政策调节需求时会直接间接引起国民收入干倍投资增量增加国民收入增加必然会带动住房消费增加效反周期措施房产业发展提供良宏观济环境时世界济出现复苏迹象中国济中国房产业会带利影响
发展房产业受利素推动发展空间前景乐观扩需国济年增长推动力量预计未十年国需增长强劲中房产业扩需重组成部分二加入世贸举办奥运房产业产生巨推动作三国家调整产业政策逐步放房产建设审批权起草新住宅法重点扶持房产业发展四外资规模参竞争提升整房产业发展水前港资正积极广州海等重点区开拓市场抢夺世先机五国居民住房潜需求巨2000年底国均住房面积147方米改革初提高约2倍美国60方米欧洲45方米新加坡26方米等许国家相差距
周期规律推断年正房产行业快速发展时期预计世纪前20年国均年需新建住房356亿419亿方米相2000年住宅新开工面积15－18倍高潮极发生2003年半年2004年半年果房产市场继续急速膨胀市场热度效控制高潮提前
总体预测
房产行业已进入新轮景气周期目前正处新周期升期次周期高点2002年半年2004年出现然市场高位进行盘整整体说2001年起未三年房产业维持良运行态势房产业运行环境明显优化宏观济产业政策支持等素力推动房产业复苏发展行业运行景气程度明显提高2001年房产业延续2000年良势头目前房产业处初级阶段行业进入高速发展阶段影响未三年房产发展素：行业政策产业政策房产效需求变化宏观济运行态势规模城镇化西部开发加入WTO等国房产行业目前存问题未3~5年定程度解决房产市场竞争格局许方面发生较变化国房产市场容量潜力巨未3年保持20增长速度住宅产业保持25增长速度
四中国房产业市场空间竞争状况预测专题
（）市场竞争体增
1 外资房产开发商涌入
入世中国证监会关专家预测2002年外商华直接投资增加500亿美元2005年预计会进步增加1000亿美元种种趋势表明国房产市场竞争愈演愈烈
国外商早已进入房产行业三资港澳台房产开发企业约占企业总数17％中数港台区投资企业发达国家微微未国房产企业产生击入世国外知名型房产企业集团进军中国房产业预计会较增加企业实力强必挟资金技术销售物业理等优势具较强竞争力国现2万家房产企业长期存着规模资金少服务差资质低等问题处劣势缺乏竞争实力时量国房产企业处转制程中企业制度健全市场济求相适应实力外商进入方面会国众房产企业带较击方面应种击会力加快现代企业制度建设进程推进企业资产重组加强企业理提高企业素质增强竞争力
竞争结果必然量开发企业相继倒闭更加激烈竞争日益规范市场中规模效益较差理水高国中企业敌企业国际开发商双面夹击量淘汰出现数企业瓜分导市场格局
2 涌现出新竞争体
21房产成社会资金新投资热点
国存量闲散资金目前中国存款利率低股票市场持续低迷资金逐渐流相投资收益率较高房产行业新资金注入必然培育新投资体进步加剧房产市场竞争
22业外企业纷纷进入产
企业元化发展求专业化强优质企业规避市场风险逐渐部分资金投入房产行业开展元化营势必房产企业造成潜击例具融资优势市公司开始纷纷抢滩房产中少知名企业海尔康佳新希甚联想等开始房产旅企业更整体业务转房产深达声招商局世茂股份等
（二）跨区域竞争加剧
房产然济行发展必须遵循济发展规律必须尊重资追逐利润质走跨域营道路
首先中国区域济发展衡导致房产业区发展衡目前广东产发展快东南海区发展快中西部区区发展水落差衍生商机方面型房产企业已具备跨区营实力广东等房产发达区年发展已培植产巨鳄积累量资金品牌验着南部区房产度竞争必然会部分企业谋求跨区发展广州例竞争激烈房产行业利润率已降10左右广州说起普通话辛苦利润背着钱包北京跑现广东十家财团合生创展富力集团金集团等杀北京海
久房产业批真正意义巨霸浮出水面房产跨区营必然房产企业间直接竞争机会增竞争加剧京沪中城市成房产商造全国性品牌扩充规模兵家必争竞争态势更加残酷
（三）土储备资源竞争加剧
1新土政策导致土供应量会供应求
2002年7月1日招标拍卖挂牌出国土权规定正式施行土出推行招标拍卖开发商感源头振动行业总体讲高额利润复存尤关系资源优势企业说较沉重击实力力没关系时市场规奈开发商说利总体说新土政策出台短期土供应量足会导致供应求局面间接导致土价格涨
2入世土市场竞争加剧
入世土市场竞争加剧土价格会升进房价变动较加入ＷＴＯ房产业会迅速发展房产业发展加剧土市场竞争提高土市场种成然关税降低进口建材价格降土价格升两种素抵房价影响会根情况定中长期建筑费会持续降房产土需求长远皮价格会水涨船高尤土相稀缺海城市说房价构成变动较
（四）消费者群体竞争
新市场条件需求方发生变化表现：1住宅消费需求断升级满足数量转追求质量注重部结构扩展外部环境高度关注追求实质性产品扩展追求情感产品满足物质需扩展满足业实现体现体价值需2住宅需求目发生变化居住正转居住办公出租投资增值营等作存3住宅区位需求喜欢城市中心区正城市外围转移国外城市空心现象国已开始出现4住宅购买者身份变化集团批量购买转单件购买5住宅消费观念变化速度断加快新观念断推出绿色物业智化物业文化品味度假式住宅田园风情等新观念断刷新消费者6住宅消费数量扩充阶段已告段落接进入追求品质阶段7需求方房屋需求种类住宅量需求转商贸楼宇工业房写字楼等种需求
目前消费者消费越越元化性化厂商进行市场竞争时候仅仅谁提供住房质量够更满足消费者性化求房产开发程中够更考虑性化素企业会竞争中占定优势
（五）营销理方面竞争
目前情况房产市场正处卖方市场买方市场转变典型买方市场购买者市场交易中占动位价格决定起影响作
针房产市场变化开发企业营思维快速适应加创新力度市场营销理方面做文章日渐成熟市场破常规通逆思维寻找卖点谁够市场营销理方面竞争中取领先位更满足消费者效需求谁竞争中立败例开发面积住宅作家庭第二活动场开发SOHO（small office home office）住宅增加智化含量适居家办公族开发银发公寓迎接老年时代开发城郊结合部住宅满足车族环保族改变面布局开发厅双厨双卫卧室老少居分合住宅意识进行功递进性土储备性房屋开发配合资源紧缺通新材料新工艺开发高度节型住宅配合绿色时代推出带家庭温室花房住宅开发满足高校学生白领蓝领工族职业者短期租赁公寓性住宅开发具典型民族风格体现中国文化底蕴传统住宅配合济发展步伐开发住宅提前转入开发商贸类房产等创新路子许机遇关键开发商否握样机会
第四部分：房产行业发展风险挑战专题
政策风险
1土转制度改变加企业开发成
2002年七月日起国土资源部出台招标拍卖挂牌出国土权规定规定包括三方面制度营性土权招标拍卖挂牌出制度公开公公正国土权招标拍卖挂牌出组织实施程序制度应招标拍卖挂牌方式出国土权擅采协议方式出行规定严格法律责制度体系体现公开公公正市场原利充分发挥市场优化配置土资源作源头防止土批租领域中正风腐败行
必然导致企业集约化进程继续加快规模开发带动规模效应助具良市场品牌优秀企业降低开发成实现开发价格降重新拉动市场需求增长外方面新政策资金融资力求提高必然导致中企业提高开发成终导致破产
2房产企业贷款政策改变部分企业融资渠道受阻
2001年6月26日中国民银行发出关规范住房金融业务通知通知规定规定住房开发贷款必须具备房产开发资质信等级较高房产开发企业企业资金低开发项目总投资30开发项目必须具备四证款申请住房贷款购买期房购期房必须层住宅体结构封顶高层住宅完成总投资三分二款申请商业房抵押贷款例超60贷款期限长超10年购商业房必须现房
项通知结果全国20000家房产开发企业相部份资质较差企业时开发贷款外层必须封顶高层必须完成三分二预售房产公司资金源进步紧张央行通知批缺乏实力信誉没建立起开发企业资金遭挫折甚淘汰出局
二营风险
1规模风险
国目前5万家房产企业整体格局开发商开发规模开发商资金实力弱现般房产企业销售额做20亿素中国产第品牌万科2001年房产销售收入335亿元全国1香港企业占市场份额30502001年受房产景气吸引众企业纷纷携巨资加盟房产业中国首富（2001年福布斯公布50名首富名单中已17事房产建筑行业）新希集团预计投资房产业金额25亿30亿元香港产鳄新世界黄产新鸿基等李嘉诚旗黄产仅北京东坝投资100亿元置着国房产业日益规范国房产市场段时间避免面调整产业集中度会提高具资金优势品牌优势企业会获迅速增长实力较弱中公司生存空间越越少公司面出局
2财务风险
21负债率高盈利力差
2002年度银行方面统计数房产业贷款余额持续高速增长引起注意问题：方面贷款高速度增长方面贷款质量严重降短贷长逾期贷款导致银行资产质量断恶化部分贷款良资产率较高处较高风险状态形成银行资产质量原房产开发商身缺乏实力营运力普遍较低营状况整体处低水
外房产类市公司侧面盈利力限资产周转状况长期居般水竞争实力强深万科直深市房产板块龙头已成住宅业第品牌2002年中报股收益0477元股净资产4610元净资产收益率1037％观全局十家房产市公司缺乏发展劲房产消费萎缩业绩滑营销低迷资金周转缓慢偿债力编弱流动率降2002年度已公布房市公司中报财务状况抵御风险力容乐观
22房屋空置面积沉淀营运资金量
房产行业建设周期长受前年房产市场低迷影响国房产市场供相剩通统计资料获悉2000年底全国商品房屋空置面积达9000万方米方米1175元造价计算沉淀资金达1058亿元商业营业房积压严重
23市场利率风险
房产开发商贷款例直高银行存贷款利率改变直接影响房产公司盈利力目前利率断调属利消息
房产行业作资密集型行业利率调行业效益提高积极影响明显积极影响体现供需求二方面利率调利提高房产行业业绩水会显著提高行业投资价值行业投资价值根取决行业发展趋势周期阶段利率调2002年房产公司业绩产生积极影响利率调预期会引导部分资金流入房产板块
三结构性风险
开发商盲目形式开发设计市场定位缺乏理性容易导致产生结构性风险真正满足消费者效需求例海中城市米价格8000元高档豪华住宅早已供求中低档住宅定发展空间然现豪华住宅没达积压期明年半年高档住宅价格会回落果房产商分追求高利润房价居高房屋定位脱离实际针中低收入群体产品较少会造成房屋销售速度放缓房屋空置面积加市场供求失衡等情况出现
四区域性风险
目前国然存全国范围房产泡沫区域性房产泡沫已产生产生区域性风险体现
迄止国房产行业然暴利行业导致许厂商纷纷进入该行业整行业缺乏效监宏观调控导致该行业序竞争加方政府断变动城市规划方性优惠政策导致房产开发土数量成倍升产价格呈节节攀升涨 势头中房产商品正逐步高档住宅写字楼方发展外更重素居民支配收入增长远远低房产价格涨速度房产需求正逐渐降
定程度方房产业发展规模速度已超居民支配收入均水均增长速度区域性房产泡沫出现势必增加房产企业区风险
第五部分：房产企业发展战略建议
目前房产市场竞争日趋白热化房产开发企业必须进行创新创新界面组织架构创新规划设计创新营销创新理创新战略创新
组织架构制度创新
良组织架构企业重资源效降低交易成信息沟通成企业家公效率回报促企业断提高核心竞争力保持持续发展
目前许房产开发企业力图房产游产业中综合发展控股参股方式成立建筑施工公司装饰公司物业理公司商贸公司销售公司甚成立设计种战略结构形成致基动：
1房产市场游产业发育完全迫开发企业全全方发展
2开发企业部营理位迫理层某员利益压力企业盲目成立全游行业公司肥水流外田心理然
房产开发企业全全组织架构现阶段房产咨询中介市场完善商业信链企业社会契约意识极度脆弱存合理性长远势必产生弊端：
1身企业员素质提出挑战企业力资源调配捉襟见肘降低项目营质量
2房产开发企业游企业形成实质意义母子公司关系加事济利益等方面关系素房产开发企业直接工程工期控制质量控制工程预决算物业理等方面处难控制尴尬境成立公司初衷相悖
房产开发企业定组织架构方面进行必创新实际运作中采取方式：
1采取股权转方式控股参股建筑施工公司装饰公司物业理公司销售公司等剥离出项目运作中根需严格科学合方式单独聘市场建筑施工公司装饰公司物业理公司销售公司进行具体操作
2强化房产公司市场化导职成立具综合协调职前期部（总工办）项目部财务部等职市场运作部强化公司项目整体营销现场销售规划设计组织理项目工程工期质量理资金运作等运作更具整体性协调性效率性
二规划设计创新：性化开发
前房产市场已单纯数量卖方市场逐步数量买方市场高质量产品买方市场转变买方市场条件消费者产品质量求较高房产产品质量控制第关键规划设计阶段实践证明科学实规划设计控制降低工程冗余成60％70％施工图阶段项目理降低10％20％冗余成外开发时间超5年开发规模超界点边际成会迅速升实践中应注意：
1创新核心设计出满足市场需求性化产品区文化环境营造环境设计户型功满足提高质量——价格——性综合等方面均应体现性化特质
2创新体应市场需求组织规划设计单位准确完整实现规划设计市场定位意图
规划设计组织理中应克服认识误区搞协调配合
1）搞全开发公司欲成立设计部门独立完成设计工作
2）没严规划设计方案审核关没时发现问题项目成功寄托销售认没设计房子成功营销
3机构设置宜采取前期部（总工办）＋市场营销部＋规划设计单位项目公司运作形式三方面工作紧密结合
三营销创新：品牌魅力
房产严重质化天惟品牌差异房产品牌造通性化开发营造价值供应链整合企业文化集合中形成品牌营销创新中需握容：
1树立整合营销理念传统4Ｐｓ营销法注重产品4Ｃ消费者需欲求高性价格济成方便元化沟通实现整合营销提高顾客满意度
2规划设计阶段负责项目规划设计市场定位确保规划设计顾客角度提供限度满足
3项目案策划特强调卖点性化营造
4现场销售服务方面强调专家型服务：选择充分解项目规划设计涵销售员担纲（实践中挑选懂规划设计工程背景销售员作销售骨干）
四理创新：激发员工敬业精神
理计划组织指挥协调监督房产开发企业理创新应视企业济性质发展情况面问题等情况异具体实施中应注意：
1正确理解创新观念
11创新全企业已证明行效理办法舍弃应相机保留推陈出新
12创新应立足力资源理创新房产开发企业核心竞争力施工企业设施设备供应商金融机构等企业集成性果没体现种特点没支素质综合力强队伍房产开发企业市场没生命力竞争力建筑施工企业行业企业完全行进行房产开发取代理创新重点建立培养支集营销策划投融资理规划设计组织工程理优秀运作队伍
2前房产开发企业理创新务：
21建立富弹性行业特点激励机制：员工虚拟股权期权制职业计划培训企业文化属感培养等留住稳住企业发展
22建立强力约束机制制定出企业实施细骨干岗位员（预决算员工程理专业工程师负责提供材料采购员营销骨干等）实行严格动态理
3着社会化分工协作深化房产开发企业职体现决策投资业务全程筹划顾问公司完成届时企业理创新重点决策
五合作竞争双重互动
房产开发企业作集房产开发营理服务等职体综合性企业产品（土房屋）具价值移动性差投资风险质量受制素（受规划设计质量工程施工质量销售服务质量影响颇）等特点市场竞争残酷战场没永久敌商场更会永久竞争手战略联盟联合采购合作开发房产开发企业言济实惠事万科华远华润等公司已实践未房产巨子竞争合作双重互动中产生
附表：2001年房产市公司指标览表
股票代码
股票简称
2001年度股收益[元]
2001年度净资产收益率[]
2001年度总股[万股]
股营活动净现金流（元）
2001年度营业务收入[万元]
000002
万科Ａ
0592
1196
6309719
191
44550648
000005
世纪星源
0094
617
7086613
004
671282
000006
深振业Ａ
0470
1000
2535916
156
20241895
000009
深宝安Ａ
0043
341
9588100
025
8494147
000011
ST深物业
0159
3022
5417992
025
10216394
000014
深华源A
0350
1655
896468
078
4656373
000023
深天Ａ
0460
3754
1387562
016
2230296
000024
招商局Ａ
0367
778
4763960
006
33208207
000029
深深房Ａ
0531
5272
101166
007
6162514
000031
深宝恒Ａ
0125
617
4663024
029
3124527
000042
深长城Ａ
0454
847
2394630
023
14075803
000046
光彩建设
0154
390
2440843
116
3452801
000049
深万山Ａ
0106
978
1368292
020
471125
000402
金 融 街
1200
4359
1259064
412
8572825
000502
琼源
0312
2688
1556685
000
157478
000505
珠江控股
0100
979
3776508
005
917058
000511
银基发展
0357
990
2698214
161
4036354
000514
ST渝开发
0880
36885
1175429
024
367455
000526
旭飞实业
0193
972
792503
017
1639534
000540
世纪中天
0125
869
3268115
045
2040128
000558
莱茵置业
0027
192
1171644
017
372168
000572
ST琼金盘
0590
24707
2158945
005
708875
000573
粤宏远Ａ
0010
030
4512839
011
2442531
000592
ST中 福
0359
5452
2944047
002
783145
000608
阳光股份
0280
1204
2086002
035
4441080
000628
倍特高新
0023
083
19356
063
6939346
000632
三木集团
0188
492
1755130
062
10901527
000716
广西斯壮
0033
140
1371227
047
2020913
000797
中国武夷
0114
361
3894524
073
9047501
600052
浙江广厦
0150
498
4836335
043
4092485
600193
创兴科技
0097
615
16780
052
1151396
600266
北京城建
0238
943
60000
038
10641174
600322
天房发展
0157
405
4237074
050
6086790
600376
天鸿宝业
0440
734
10825
102
2736629
600383
金集团
0445
943
27000
129
6629361
600393
东华实业
0235
1116
20000
049
2172423
600533
栖霞建设
0420
2694
10000
112
3240735
600606
金丰投资
0459
2649
1647947
070
6405669
600620
天宸股份
0128
892
2667743
006
1956894
600634
海鸟发展
0320
1326
872073
224
1825815
600638
新 黄 浦
0098
264
5611640
048
3470005
600639
浦东金桥
0140
595
69784
032
3972900
600641
中远发展
0613
1952
3678660
042
7615461
600648
外 高 桥
0012
066
7450575
010
2031234
600663
陆 家 嘴
0063
266
18676840
022
9990114
600675
中华企业
0230
1045
5812126
147
15955084
600684
珠江实业
0070
230
1870394
024
1700371
600758
金帝建设
0210
1089
1597552
008
6361437
600767
运盛实业
0020
085
3410102
007
3165914
600791
天创置业
0088
713
9900
024
3054094
600823
世茂股份
0182
918
2364448
014
509276
600881
亚泰集团
0240
645
4751063
025
10874101
行业均值
010
414
3600763
012
6203525
数源：根巨灵信息系统市公司公司年报数整理
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
目录
第部分：中国房产业发展现状
目前总体发展态势
（）房产开发总量增长率
（二）销售总量变化
1销售增长速度放缓出现效需求足端倪
2存量住房市场火爆
（三）销售价格变动状况
1总体发展态势
2第第二季度房产销售价格分析重点北京海例
二区发展态势
三房产行业效益情况
1 2001年市公司效益分析
2 2002年房产市企业业绩预测
四目前行业运行环境
第二部分：未35年房产行业发展趋势研究
政策素影响
1土供应政策变化
2预售条件开发贷款门槛提高
3货币化分房政策落实
4济适房政策推行
二济发展素影响分析
1GDP均GDP高速发展房产行业影响
11未10年国GDP增长情况预测
12GDP增长带动十五期间住房消费增加
121均GDP增长增住房消费支出
122实现GDP定增长目标必然发挥房产济杠杆作
2 规模城镇化房产推动
3西部开发积极影响
4加入WTO房产业长期利
5奥运带动城市建设促进房产业发展
三行业相关素分析
1技术素变革（交通通讯）影响
11交通技术革新交通工具完善
12现代通讯技术进步
13节供热方式改革
14节水节治理污染
15住宅次装修位
2然环境素影响
3消费者文化品位生活方式提升房产影响
第三部分全国房产市场前景总体判断
发展态势总体判断
()总体展三判断
1国房产发展处初级阶段发展空间
2国房产业处高速发展阶段
3未三年房产业高位进行调整商品房销售面积增幅降低估计未三年增幅15左右
(二)未三年房产业运行格局
1市供需两旺供求空置房增加
2市场体系逐步完善
3住房金融快速发展
4住宅投资性消费进步增长
5行业集中度提高
6区域性房产泡沫已产生
二市场需求分析专题
（）市场消费需求观念变化
（二）未年房产潜市场需求预测
1十五时期房产市场投资总量预测
2十五时期房产市场潜市场需求预测
3未年房产消费群体特征
（三）消费者效需求变化方
三房产周期性研究专题
四中国房产业市场空间竞争状况预测专题
（）市场竞争体增
1 外资房产开发商涌入
2 涌现出新竞争体
（二）跨区域竞争加剧
（三）土储备资源竞争加剧
1新土政策导致土供应量会供应求
2入世土市场竞争加剧
（四）消费者群体效需求竞争加剧
（五）市场营销理方面竞争
第四部分：房产行业发展风险挑战专题
政策风险
1土转制度改变加企业开发成
2房产企业贷款政策改变企业融资渠道受阻
二营风险
1规模风险
2财务风险
21负债率高盈利力差
22房屋空置面积沉淀营运资金量
23市场利率风险
三结构性风险
四区域性风险
第五部分：房产企业发展战略建议
组织架构制度创新
二规划设计创新：性化开发
三营销创新：品牌魅力
四理创新：激发员工敬业精神
五战略创新：合作竞争更重
附表：2001年房产市公司指标览表
中国房产行业总体发展现状趋势研究报告
第部分：中国房产业发展现状
目前总体发展态势
（） 房产开发总量增长率
2001年中国房产业开始全面升温国家统计局统计全国房产开发投资额6245亿元年增长253％中住宅建设完成投资4279亿元增长289％写字楼建设完成投资318亿元增长87％商业营业房建设完成投资721亿元增长316％
国家统计局新提供数表明2002半年全国房产开发面积保持强劲增长全国房产开发业完成土开发面积5090万方米增长527％增幅年期高出25百分点竣工面积累计5826万方米增长204％增幅年期增长25百分点新开工面积185亿方米增长198％年期增幅减少134百分点
年半年全国房产业购置土97365万方米年期增长461％分区东部12省(市区)购置土面积606687万方米中部9省(区)购置土面积少175942万方米分省份浙江山东广东四川北京江苏年半年购置土面积排前6名购置土面积超600万方米西藏海南宁夏青海黑龙江蒙古购置土面积排倒数前6名
完成房产开发土面积广东湖南重庆青海等9区土开发面积增长幅度超1倍反映出房产开发商市场前景普遍绝数完成土开发面积省份次广东山东江苏辽宁浙江天津完成面积270万方米完成土开发面积少省份次西藏海南宁夏蒙古陕西青海
（二） 销售总量变化
房产投资增长率销售增长率
年份
全国房产投资增长率（）
全国商品房销售额增长率（）
1997
25
261
1998
137
397
1999
11
281
2000
191
301
2001
253
294
2002季度
362
167
总：销售增长速度投资额增长速度间差距增销售增长速度趋缓出现效需求足端倪销售 增长速度正趋缓
2001年全国商品房销售面积20779万方米占商品房竣工面积76％2000年销售面积增长223％商品房销售额4626亿元增长294％销售4022亿元增长416％项指标总体表现良
2001年半年开始商品房销售增长速度逐月回落2001年全国商品房销售额住宅销售额增速月度指标逐月回落全国商品房销售额增速2001年2月541％2001年6月398％12月294％增速断回落时商品房空置面积增长速度降转升2001年全国商品房空置面积净增1100万方米增长1005％远高年67％增长幅度
2002年季度投资额增长362％销售增长率167％（年期489％）2002年季度均销售价格方米2388元低年期水销售面积增速回落空置年商品房面积达3755万方米
分析国房产市场开始出现效需求足端倪
重点城市北京申奥成功然房产投资热点区销售面积高期竣工面积2002年春季房展会4天销售5500套金额达30亿元民币
海房产开发投资位全国城市首位前两年高速发展进入相稳定发展时期2002年前2月商品房竣工9056万米销售13896万米分增长47％55％购房退20％税效应导致沪工作外购房例迅速升推动房产价格短期涨快特墅外销公寓等高档物业价格直线升年涨12％着确定购房退税时限
2003年5月31日益预计住宅价格年回调外4年墅物业销售面积已占住宅开发总面积13未2－3年供应量达940万方米价格调整已势必行
深圳土拍卖带热土级市场继南山区成市场升温区外龙岗盐田等传统边缘区成开发商进行土储备热点型住宅区开发起彼伏吸引量普通住宅消费者季度10余新盘推出新增住宅供应量超82万方米特9商物业推市场总体供应量加市场竞争加剧价格尚没明显降许开发商通提高装修标准方式进行销售预示着目前价格面考验
（三） 销售价格变动状况
国家计委国家统计局全国35中城市房产市场调查季度房屋销售价格涨43％土交易价格涨79％房屋租赁价格持
年季相35中城市房屋销售价格涨43％中东南区宁波南昌海杭州等价格分年季涨125％93％57％55％西部区兰州银川西宁等房屋销售价格分涨45％28％23％
商品房销售价格年季涨41％商品房销售价格中住宅价格涨57％私房屋中住宅非住宅销售价格涨幅度均较高分涨66％79％公房交易价格涨14％
土交易价格继续保持较高涨幅度年涨79％居民住宅交易价格涨93％中普通住宅价格涨104％房屋租赁市场较稳价格年季持
2002年第二季度
国家计委国家统计局全国35中城市房产市场调查显示年二季度全国房屋销售价格土交易价格升势明显年季相房屋销售价格涨28％土交易价格涨54％房屋租赁价格涨12％
统计显示年二季度商品房销售价格年季涨26％商品房销售价格涨需求拉动外房屋质量居住环境物业理水提高重素商品房销售价格中住宅价格涨29％中济适住房普通住房销售价格分涨12％32％豪华住宅价格涨17％时私房屋销售公房交易价格分年季涨40％25％受需求增加影响特二级市场逐步开放私房屋中住宅销售价格涨幅度较高年季相涨106％
1北京
伟业指数显示：季度北京房价整体表现跌
综合价格（未包括远郊区县销住宅）7898元／方米跌06％中城八区销住宅综合价格5770元／方米跌16％外销公寓综合价格11318元／方米跌29％连续3季度跌城郊区墅综合价格12354元／方米季度持远郊区墅综合价格7498元／方米跌43％写字楼综合租金146元／月方米跌17％
新综合价格（包括远郊区县销住宅样）6867元／方米跌22％连续
3季度跌总跌幅已达9％原郊区销住宅规模直呈加速扩趋势城区住宅规模已极限售面积趋缩导致新综合价格迅速拉低
郊区综合价格（包括远郊区销住宅墅）4249元／方米跌57％郊区化发展趋势中相低价普通住宅规模扩展远远高出相高价墅未持续跌
仅远郊区县销住宅综合价格写字楼综合售价微涨远郊区县销住宅综合价格2760元／方米涨11％写字楼综合售价14329元／方米微涨07％
2海
黄浦徐汇长宁虹口普陀宝山闵行嘉定等8区房价呈升走势升幅度尤黄浦延安东路北南苏州路徐汇漕河泾龙华田林长宁环线哈密路虹口北外滩普陀长征真北宝山华场等区期述区域市场较红火外卢湾静安闸北松江青浦奉贤等6区域房价走势相稳杨浦略降浦东新区2001年房价升幅度稍缓
眼价格涨项目集中7000元高档盘群体中约占市场总量15％
海市统计局海市房产交易中心统计季度海房产市场总体供求趋衡商品房销售保持良势头存量房屋交易稳步升
二 区发展态势
区域房产发展分成东部中部西部三部分中东部导北京海广东江苏浙江天津海南代表东部区占全国房产市场投资建设销售利税导位集中绝部分开发企业2000年东部区房产开发投资占全国重 733％中部区占重 135％西部区占重132％中西部合计 267％前房产发展热点集中北京海广州深圳等区基础济发展程度较高更市场化居民住房消费力意愿强入世影响更直接明显历泡沫危机新轮房产发展高潮中迅速充力市场发展更合理政府理日趋规范化
国家实施西部开发战略促进西部数省份房产投资总量呈现高速增长态势2000年西部贵州（597）蒙（ 558）新疆（5009）四川（364％）房产开发投资增长分位居全国第123第 6位投资规模扩贵州甘肃新疆等省房产新开工项目出现成倍增长房产价格涨幅较全国35中城市中西部11城市均房屋销售土交易房屋租赁价格全年分涨16％07％2 9％均高全国更高中东部区涨幅2001年头两月东中西部住宅投资分增长268399 532西部增长高东中部说轮房产热中西部区扮演着重角色
发展东部区市场发展导力量集中市场开发热点中西部国家政策资金倾斜发展空间增速快特生产性房旅馆饭店等非住宅类市场国家加开发西部扩招商引资中获更发展东部中西部差距断缩
三 房产行业效益情况
房产行业毛利率（计土成）年直保持 40％左右考虑土成毛利率20左右利税率1995年断降1991—1994年房产行业利税率直15％受宏观调控影响房产行业营收增加利税率断降原行业竞争日趋激烈商品房供出现结构性剩量商品房空置积压年逐步趋稳定回较低水面具体分析行业中典型企业市公司情况
12001年房产行业市公司效益分析
行业中典型企业――房产市公司情况加权股收益加权股净资产资产收益率低整体水表明房产行业效益水已回落较低水2001年年报出现4年低点沪深两市市公司净利润增长013均股收益0135元增长率2229净资产收益率552增长率2067沪深两市步房产市公司业绩出现滑统计52家房产市公司2001年加权均股收益010元2000年31家房产市公司加权均股收益018元增长率4442001加权均净资产收益率4142000年795增长率4792统计表明2001年房产业市公司业绩水落盘较年较幅度回落
长期发展状况加国家实现GDP稳步增长目标固定资产投资尤房产行业必然政策扶持重点房产市公司前景较
2001年业务北京房产市公司情况
股票简称
2001年度股收益[元]
2001年度净资产收益率[]
2001年度营业务收入[万元]
营业务收入增长率
2001年度净利润[万元]
净利润增长率
光彩建设
0154
390
3452801
2548
376087
062
金 融 街
1200
4359
8572825
28869
1510480
27632
珠江控股
0100
979
917058
14640
382144
16092
世纪中天
0125
869
2040128
474
408686
8219
阳光股份
0280
1204
4441080
3486
584780
3019
中 关 村
0126
499
19074628
2148
851630
4644
天鸿宝业
0440
734
2736629
2202
477098
3442
金集团
0450
943
6629361
1450
1202770
4291
天创置业
0088
713
3054094
15727
86813
11852
北京城建
02383
1144
16041174
1547131
均
5657623
2580
568467
2924
数源：根巨灵信息系统数整理
见：（附表）2001年市房产公司指标
22002年房产市企业业绩预测净利润降40％
首先行业基面变化房产市公司业绩负面影响房产市公司业绩变化全国房产行业景气状况密切相关1998年房产行业持续回升程中商品房价格持续涨房产企业整体业绩回升深沪两市30家房产市公司加权均股收益1998年0001元1999年011元2000年012元2001年房产市公司股收益006元年降50％
行业基面方面分析年半年房产行业基面明显2001年半年年5月份国房景气指数值10434点月降214点15月份全国累计完成房产开发投资2098亿元年期增长367％增幅年期高出102百分点全国商品房销售面积4564万方米增长203％增幅年期回落8百分点全国商品房空置面积增长幅度82％明显高年期增长23％水全国商品房均销售价格2290元方米降33％增幅年期回落156百分点中商品住宅均销售价格2103元方米降43％样行业背景房产企业市公司业绩疑受较负面影响
次会计政策素影响样视2001年半年财政部出台新四项减值准备政策政策2001年中期披露市公司业绩没造成影响全年业绩反映出政策2001年房产行业市公司业绩幅降重原2001年36家房产市公司理费增加7亿元新四项计提中固定资产减值准备达341亿元见会计政策变化房产市公司2001年业绩影响巨2001年中期业绩未受新会计政策影响36家房产市公司净利润1120亿元股收益达0075元处较高水
会计政策变化房产市公司2002年中期业绩影响仅固定资产减值准备项说假设2001年34亿元减值准备半年应该计提半17亿元假设2002年公司固定资产减值准备计提数额年相仅固定资产减值准备项素房产市公司年中期业绩降15％
四 目前行业运行环境
年中国政府重视住房建设住宅消费启动住房消费作促进济增长重点政策方面力支持房产业尤住宅产业发展十五计划纲指出：深化城镇住房制度改革落实住房分配货币化政策发展居民住宅重点房产业装修装饰业规范发展物业理业1998年政府出台系列促进房产业发展政策：
（1） 取消福利分房实行住房商品化货币化逐步建立起包括商品房济适房廉租屋层次住房供应体系
（2） 促进住房消费信贷住房贷款年限延长 30年贷款年利率降558％制定鼓励居民购房税收政策
（3） 取消房屋开发理费工程造价审查费征安置预见费等47项合法合理收费项目
（4） 城市房产理办法日趋成熟进步开放住房租赁市场业利益时结合房产二三级市场鼓励投资出租住相结合采取租售方式加速房产市场成熟建设部正制定城市房产理办法
促进存量房转市场发展公房济适房补交差价进入市场流通形成房产二三级市场联动格局
（5） 住宅法出台住宅法保障消费者房屋权营权处置权收益权维护老百姓合法权益包括两方面：保证居住权包括方面容涉旧城改造提供什样房屋保证住房供应体系等等二保护消费者权益消费者拥房屋权产生权营权处置权收益权权利保障等容会住宅法中体现
（6） 房产纪理办法规章正抓紧制订着加入世贸组织国外中型验较先进房产中介机构进入需建立国房产纪员职业资格制度提高国房产纪员业务水职业首先修养规范房产纪行制定套国房产纪行业逐步走规范序公开统健康发展轨道套完善房产纪理办法
（7） 2002年7月1日招标拍卖挂牌出国土权规定正式施行影响房产业营成
（8） 国家强化房产市场宏观调控整顿规范建筑市场规范房产开发企业受整治房产法律法规尤方部门出台规定必须修改符合国际规范标准
（9） 继续加强消化空置商品房政策国家控制增量房产化解历史遗留问题商品房空置问题等进行深入研究时鉴验基础根专家提出意见运市场调节手段正制定相关政策效控制消化空置商品房
（10） 完善济适住房审查制度目前高收入者购买济适房现象屡发生保证济适房回位解决中低收入家庭住房需求等问题建设部正建立完善济适房审查制度确保中低收入家庭够真正享受国家优惠政策
第二部分：未35年房产行业发展趋势研究
济政治政策素影响
1土供应政策变化
2002年7月1日招标拍卖挂牌出国土权规定正式施行土出推行招标拍卖开发商感源头振动行业总体讲高额利润复存尤关系资源优势企业说较沉重击实力力没关系时市场规奈开发商说利总体说次门槛提高导致批房企业难跃龙门估计北京范围500家开发企业淘汰者兼
新土政策出台房产市场产生影响预测：
（1）短期土供应量足会导致供应求局面间接导致土价格涨
（2）政府通掌握土出源头控制逐渐成调节房屋价格调解阀终更动调控房价
（3）没实力关系运作项目公司逐步淘汰出局
（4）雄厚资金实力开发实力外资公司香港公司逐渐介入北京房产市场
（5）资金王资金实力成否获土关键素产迈进资时代时加速现房时代
2预售条件开发贷款门槛提高
2001年6月26日中国民银行发出关规范住房金融业务通知房产开发商说规定住房开发贷款必须具备房产开发资质信等级较高房产开发企业企业资金低开发项目总投资30开发项目必须具备四证款申请住房贷款购买期房购期房必须层住宅体结构封顶高层住宅完成总投资三分二款申请商业房抵押贷款例超60贷款期限长超10年构商业房必须现房
项通知结果全国20000家房产开发企业相部份资质较差企业时开发贷款外层必须封顶高层必须完成三分二预售房产公司资金源进步紧张央行通知批缺乏实力信誉没建立起开发企业资金遭挫折甚淘汰出局资金信誉良开发企业集团基会问题长远利市场球境净化淘汰企业反企业更更发展空间
3货币化分房政策落实
目前35中城市中已32城市出台住房分配货币化方案房价四倍城市开始发放住房补贴住房补贴发放形式城市老次性补贴新月补贴方式制定货币分房政策外城市采取新职工月增加公积金办法简化住房补贴操作住房货币化方案实施提高职工买房支付力带动量民间资进入消费领域促进济发展天津市半年发放住房补贴146亿元4156名房住房未达标职工9900万元住房补贴带动出资27亿元购买住房247万米北京市中央直属部委老住房补助全部发放更带动北京2000年2001年需求热潮北京市集中发放消费需求较快释放定程度2002年持续需求产生利影响
4济适房政策推行
谓济适房政策指政府解决低收入者住房问题作出开发商免交土出金等优惠政策时求开发商开发利润率控制3达收入中低阶层提供买起商品房政策
政策推出屡屡遭非议首先量富裕阶层购买济适房然政府次三番制定政策目力争济适房卖年收入6万元工薪阶层情况似没政府想象目前说想准确统计出职工收入难开发商满意认3利润率太低市场普遍法政府通限制购买群难达预期目应该房价放开然相应购买群补贴
外政策优惠方面开发商政府间关基础设施配套费等许税费谈判等素济适房推行增加定难度北京市回龙观等二期济适房基均未原计划推行全国许方计划取消济适房建设部态度非常坚决认济适房非取消加建设力度
二宏观济发展素影响分析
1GDP均GDP高速发展房产行业影响
11未10年国GDP增长情况预测
然世界济期会进入低速增长新时期会严重影响国济发展2001年国济增长达73％国外权威部门预测年国GDP增长达66％政府坚持采取适度扩张财政政策稳健货币政策继续扩需保证业消费增长加入世奥运效应等投资期产生积极影响期国济持续稳步增长房产业发展提供良投资环境根预测国未十年GDP增长例：5878目前国房产业GDP中占重约27％正常情况估计会较幅度增加10年增加5％8％12GDP增长带动十五期间住房消费增加
121均GDP增长增住房消费支出
国民济发展阶段发展求决定国房产处高速发展阶段住宅成持久消费热点2000年国均GDP已达860美元已温饱迈入康社会住宅消费成目前相长时间消费热点住宅产业相应进入高速增长阶段消费热点分析吃穿住行五物质消费中住行方面消费需求断加住方面尤突出住宅消费需求远远未满足国民济发展阶段发展求决定国房产特住宅产业成长期消费热点
国外验均GDP（国生产总值）3000美元者均住房建筑面积30方米时属较快速度发展住房建设时期2000年底国均GDP830美元均住房建设面积205方米表明国住宅市场需求十分巨着均GDP断提高居民住房消费力明显提高1987年2000年全国商品住房均价格涨37倍全国城镇均支配收入增长53倍收入增长速度高均房价增长速度说明城镇居民住房消费力提高
122实现GDP定增长目标必然发挥房产济杠杆作
年国GDP增长贡献率言房产业明显偏高测算2001年房产开发投资中国GDP增长直接贡献率13百分点间接贡献率0612百分点两者相加计1925百分点表明国GDP增长房产业赖程度较高
房产济发展杠杆作住宅建设国民济发展具重拉动作世界银行建设部关测算结果表明投入100元住房建设资金创造相关产业170—220元需求销售100元住宅便带动130—150元产品销售住宅建设成国民济发展调节器
国目前直采取积极财政政策财政赤字压力逐日增未年国家财政投资热点逐渐减少政府实现GDP定增长目标必然发挥房产济杠杆作估计未年政策方面房产业会定政府支持整行业运行环境必然改善
2规模城镇化房产推动
口城镇化济发展定阶级必然产物国目前扩需推动济增长重手段国13亿口中8亿属农村口目前国城市化例仅30远低发达国家7080发展水均GDP8001300美元阶级口城镇化快阶段外国济持续增长关键启动需农村消费需求潜力城镇化解决国农村发展问题实现国民济持续发展必路积极稳妥推进城镇化十五期间必须重点研究解决重战略性宏观性政策性问题未年城市化例增加百分点规模城镇化带动规模城镇住宅建设房产业发展提供巨商机
3西部开发积极影响
西部开发战略实施利中西部区房产市场发展全国房产业衡发展十五期间国加快实施西部开发战略加快中西部区发展中西部区进行投资政策资源倾斜量投资房产提出配套需求区域济发展居民购买力提高提高房产效需求东部区房产开发商会忽视西部开发中西部区带房产商机中西部区房产发展利国房产业衡发展
政府规划2010年重庆市城市化率现33％提高50％2010年重庆新增加城市口600万意味着城镇口均住宅面积20方米规划仅新增加城市口需住宅1．2亿方米加现城镇口均提高4方米住宅面积未8年时间里重庆住宅新增需求面积达1．6亿方米果均重庆年需求住宅面积达2000万方米光重庆块房产商难抗拒蛋糕’更说整西部
4加入WTO房产业长期利
加入WTO扩外开放会积极推动国房产年中长期发展影响第入世量外商进入带动国住宅房办公房需求特北京海深圳等发达区房产发展产生良影响WTO效应已北京海房产市场体现北京高档写字楼已出现供应求局面第二国外金融保险法律等服务业进入国市场利国房产市场体系完善第三入世会吸引量外资投资国房产市场外商建筑设计新技术等方面优势营理验促进国房产业发展成熟外资企业进入加剧竞争利房产业资源合理配置
5奥运带动城市建设促进房产业发展
北京市已规定未5年中城市基础建设投入1800亿元中450亿元环境治理300亿元投资数字建设150亿元水电建设疑房产开发提供配套条件奥运北京济拉动房产影响
51改善城市生态环境文化气氛奥运带动北京城市发展利现体育场馆外修建批新场馆配套建设会展中心文化中心商业设施等等创造良生态环境文化氛围时包括改善广居民居住条件城市整体形象
52奥运加快交通基础设施建设奥运会前投入1800亿元资金城市基础设施建设中900亿元资金交通设施改善北京提前实现高速公路网建设北京高速公路网形成直接利加强北京郊区卫星城城镇市区间紧密联系北京城市发展方东南部区特京津塘高速公路方带五六卫星城加速发展包括通州房山义北京建成150公里轨道交通线总运程达200公里铁五号线轨道交通八通线铁四号线机场线奥运中心线路城市轨道交通继续外省延伸特延伸卫星城会城镇发展带作
53绿化带住宅建设迎接奥运北京城市规划肯定改变特城乡结合部带次规划确定240方公里土作绿色空间根规安排30方公里土作住宅建设新规划实现绿化带住宅建设紧挨着绿化带两侧环境发展商区域纷纷抢占建设特围绕奥运公园周围样项目奥运中心建设光建场馆建文化设施商业设施时30方公里奥运村方现代化域仅整片绿化带享受奥运中心项设施倚林佳园新新家园项目仅抓住区域位置条件项目身品位较高取效果
三行业相关素分析
1技术素变革（交通通讯）影响
11交通技术革新交通工具完善
着交通技术断革新交通工具断完善交通越越便利方面国许城市联结郊外等级公路高速公路发展快方面行车助动车摩托车等交通工具城市居民中日益普甚象北京海广州等城市汽车已开始进入居民家庭加铁公汽车电车出租车国许城市便捷交通网络系统开始形成运输条件改善提高中心区郊区间达性城市房产区位中心区郊区演变出现成
12现代通讯技术进步
现代通讯技术进步缩短中心城区郊区空间距离城市房产区位中心区郊区演变出现起促进作寻呼机手机电脑生活中日益普许中心城区办事念书住郊区足出户办成家里办公开始成住宅仅仅工作余生活场成工作场
13节供热方式改革
2000年10月1日起实施民建筑节理规定（建设部第76号令）建筑节提出明确求住宅节方面强制淘汰符合节求技术产品方面需加科技创新科技进步推进节技术改革发展目前住宅节工作积极推进三改工作墙体门窗供暖方式改革
14节水节求
住宅建设中推行节水型卫生器具二新建居住区推广生活污水回技术三推广雨水收集利技术生活污水雨水进行处理利仅节水减少排污量取双赢效益节约土资源仅节约住宅成求住宅建设中坚持持续发展战略求
15住宅次装修位
北京市已逐步采取措施取消新建住宅毛坯房做法出台关加强新建商品住宅家庭居室装饰装修理干规定规定开发企业开发商品住宅应做体化设计施工安装位允许甩项验收等全国范围重趋势
2然环境素影响
城市郊区般新建成区口密度较低更条件改善居住环境城市郊区年出现工湖集中绿化特征实例中心城区难实现外郊区然风光独特空气清新环境优雅空旷明净
（）市郊逐渐成理想居住环境南京市东郊中山陵风景区栖霞风景区附房产开发逐年升温证2001年南京市房产理局商品房市场抽样调查表明577％调查者认理想居住城郊区结合部377％调查者认市中心46％认远郊
（二）房产开发中景造景倾成趋势城市中然环境中美景稀缺性够取然美景机会越越房产开发中景造景倾成趋势定程度谁景做谁房产竞争中蹴取先机
（三）滨海区风景区房产发展潜力会相应带动区二手房市场发展生活质量断提高区成度假休闲胜必然直接带动房产业发展
3消费者文化品位生活方式提升房产影响
房产商针种情况应该发展新概念产里强调概念产种充斥市场浅层次概念炒作包装种趋成熟理性题概念统率产品研发开发营销理服务追求住宅物理性（功性）价值追求文化性价值断延伸产品涵实现卖房子卖家居卖环境卖文化生活方式提升题概念作产品品牌核心涵产品灵魂品牌性
超越传统产品义做概念产复合产必路通跨行业复合嫁接营造实实题概念造出全新生活方式谓复合产发散思维方式跳出行业外整合资源狭义房产工业农业商业旅游体育教育休闲科技等产业融合起营造新文化生活方式形成种产业房产认类活动切建筑环境纳入房产范畴泛产中国房产正进入泛产时代复合产泛产时代具代表性房产开发模式广州奥林匹克花园体育健康理念房产嫁接获成功实践证明复合产住宅体育产业嫁接外教育旅游度假休闲养生等类生活息息相关元素产嫁接整合满足消费者更样需更高文化品位
4消费者房产效需求断增长
房产效需求增长体现住宅需求增长素：首先房改政策逐步出台落实居民支配收入增加城镇居民住房购买力购买欲增强极提升房产效需求次医疗养老等社会保障制度改革推动国社会保障体系逐步建立完善收入增长期降低支出预期升矛盾缓解顾忧少敢手中钱未收入购房第三住房抵押贷款资产证券化等房产金融发展刺激居民购买行第四住宅投资性消费动机增强国房产业中长期发展带巨商机尤着国城镇户口制度改革合理流动动创造出新住房需求白领士公寓老龄公寓学生公寓需求逐步加
第三部分 全国房产市场前景总体判断
发展态势总体判断
()总体展三判断
1国房产发展处初级阶段发展空间
国房产发展处初级阶段发展空间国房产业企业规模行业水济位处初级阶段发达国家差距2000年国城镇居民均住房面积1025方米远国外发达国家2030方米现住房面积足增长前景口断增长决定国房产发展空间巨
2国房产业处高速发展阶段
国民济发展阶段发展求决定国房产处高速发展阶段住宅成持久消费热点2000年国均GDP已达860美元已温饱迈入康社会住宅消费成目前相长时间消费热点住宅产业相应进入高速增长阶段消费热点分析吃穿住行五物质消费中住行方面消费需求断加住方面尤突出住宅消费需求远远未满足国民济发展阶段发展求决定国房产特住宅产业成长期消费热点
3未三年房产业高位进行调整商品房销售面积增幅降低估计未三年增幅15左右
国房产业潜市场空间相限效需求增长决定未年行业保持种高速增长态势具体未三年年情况年统计数中定金预付款高达2000亿元等素然受世界济衰退国宏观济增速放缓素影响商品房销售面积增速应维持15销售额维持20左右属高位调整（谓高位调整指房产业保持较高发展速度增幅降低）阶段房产行业进行规模兼充足部分劣质企业淘汰企业真正面市场够满足市场效需求企业够更发展机会
(二)未三年房产业运行环境
1市供需两旺供求空置房增加
总体明年市场需求呈现较高速度增长年产投资施工面积增长快明年商品房竣工面积总供应量需求市场竞争激烈部份质较差开发商楼盘形成积压总体空置房面积进步增加
2市场体系逐步完善：住房二三级市场全面启动房产市场体系进步完善
海市存量房交易成功验城市引住房二三级市场全国范围逐步培育海存量房交易面积超增量房交易外租赁市场快速发展市场体系完整进步增加增量房消费效需求
3住房金融快速发展
住房金融进步发展体现住房抵押贷款迅速增长住房抵押贷款证券化逐步提日程类似房产信托投资基金股权酒店等变相房产基金出现促进房产信托投资基金形成
4住宅投资性消费进步增长
住宅投资性消费初始公房购买者二次购房旧房租金贷新房抵押贷款预计明年次置业异置业更出现
5行业集中度提高
前面分析加入WTO境外资介入土市场规范开发贷款预售条件提高明年国房产业竞争发生巨变革场变革中开发商资金优势品牌优势政府银行社会间建立良信誉开发商理资源否企业迅速扩长步伐等素成素避免批公司消亡整行业集中度幅提高批实力跨域营型房产开发集团迅速崛起
6区域性房产泡沫已产生
目前国然存全国范围房产泡沫区域性房产泡沫已产生产生区域性风险体现
迄止国房产行业然暴利行业导致许厂商纷纷进入该行业整行业缺乏效监宏观调控导致该行业序竞争加方政府断变动城市规划方性优惠政策导致房产开发土数量成倍升产价格呈节节攀升涨 势头中房产商品正逐步高档住宅写字楼方发展外更重素居民支配收入增长远远低房产价格涨速度房产需求正逐渐降
定程度方房产业发展规模速度已超居民支配收入均水均增长速度区域性房产泡沫出现势必增加房产企业区风险
二市场需求分析专题
（）市场消费需求观念变化
新市场条件消费需求正发生变化消费观念变化反映房产消费市场直接影响整市场需求导研究需求变化研究市场需求分析前提观念变化表现：
1住宅消费需求断升级满足数量转追求质量注重部结构扩展外部环境高度关注追求实体性产品扩展追求体验产品满足物质需扩展满足业实现体现体价值需
2住宅需求目发生变化居住正转居住办公出租投资增值营等作存
3住宅区位需求喜欢城市中心区正城市外围转移国外城市空心现象国已开始出现
4住宅购买者身份变化集团批量购买转单件购买
5住宅消费观念变化速度断加快新观念断推出绿色物业智化物业文化品味度假式住宅田园风情等新观念断刷新消费者
6住宅消费数量扩充阶段已告段落接进入追求品质阶段
7需求方房屋需求种类住宅量需求转商贸楼宇工业房写字楼等种需求
（二）未年商品房市场潜市场需求预测
1十五时期房产市场投资总量预测
2000年国城镇居民458亿均住房建筑面积198方米（2001年中国统计年鉴数推算）预计2005年国城镇口达54亿均22方米建筑面积推算十五期间增加住房建筑面积2812亿方米果原旧住宅年4％例拆迁重建5年合计20％总面积1814亿方米两者合计十五时期需新建住宅4626亿方米2000年城镇商品住宅均方米造价1000元计算十五计划时期5年中仅城镇商品住宅建设投资达46260亿元果商品住宅占商品房面积85％（19962000年均数）推算5年中城镇需竣工商品房5442亿方米2000年商品房均方米造价1139元（见2001年中国统计年鉴P213）计算5年中商品房建设投资总额达61984亿元国家计划十五时期全社会固定资产投资总额约221064亿元商品房投资占280％表明房产业第十五年计划济社会发展中占显著位
2十五时期房产需求量预测
段时期国城镇化工业化信息化快速发展时期国民济持续稳定增长时期潜住房需求居民支付力提高房产市场呈现长期态势
21国城市化进程发展空间
改革开放20余年国工业年均增长速度达14％1999年国城镇户籍口占总口例然3089％见改革开放21年工业化高速发展中城市化水仅增加1297百分点年均增加062百分点6911％居民生活农村工业增长速度工业占济总量例形成强烈反差着城市化进程加快必然带动城市口例增加八五期间年均升263百分点九五期间市镇口占口例年均增加16百分点
2000年国城市化口达41300万十五 期间果市镇口占口例年均增加1百分点保守估计计算2005年时城镇口达42554万2000年净增2540万果年均增加2百分点乐观估计计算2005年城镇口达45598万2000年净增4298万部分新增口住房迫切需求出2005年城镇口增加2540～4298万
三购买套住房计算增加850～1433万套住房套70米计算计59500～100310万米米2300元计算约12万亿元～23万亿元潜市场需求
22十五期间新组建家庭住房需求
1975－－1980年出生城镇口十五期间进入结婚等住房阶段统计资料1975－－1980年城镇出生口约总计2540万左右十五期间约1300万住房迫切需求套70方米计算计91000万米米2300元计算约21万亿潜市场需求
3未年房产消费群体特征
31购房群体日趋年轻化30岁30－40岁占例超60％分35％32％40－50岁50岁占例相差分18％15％年龄特征决定产品风格特性重参数建筑风格取舍需更考虑日趋年轻化购房群体特征
32三口家已成城市核心家庭结构例49％结构特征例相差次分两口家庭22％三口家庭18％独身11％家庭结构直接影响房产产品设计（户型配套等）项目市场定位重参
（三）消费者效需求变化方
1消费者需更性化住房楼盘品质坏程度取决细部处理公寓房更重性化关怀足够数量电梯速度进门玄关堂甚考虑公寓房辅助门出入足够车位低层住宅更考虑室车位访客车位条件应开发半室增加辅助功更受消费者欢迎
2环保住宅引领市场现条件出发渗透环保意识保温隔音材料运低噪音路面敷设垃圾分类环保建材水处理装置太阳运激发消费者兴趣
3全装修房数消费者接受年第二季度统计46购房者接受全装修房明年例扩全装修房仅硬装修包括软装潢设计家具采购配置条龙服务真正实现拎皮箱进新家
4性化物业理成消费者购房附加条件性化理更体现真正区卡通服务24时监控中心服务设施齐全会配置业代缴水电煤气费代业接送孩老等等完善效保安措施
5注重选择优质建材特优质材料门窗五金件冷热水道涂料成消费者见摸着关键部位然会增加造价提升产品品质关重年热销楼盘情况特点选优质建材
三房产周期性研究专题
房产业周期波动单指标衡量数指标进行综合评价指标：①销售增长率②投资增长率③产业增长率（施竣工面积等）④价格涨落断言否波峰谷底销售增长率指标决定着三项指标
般认国房产周期六七年左右1992年国房产开始轮投资拉动发展1998年初结束1998年初轮房产周期正式启动国房景气指数1999年10月该指数达谷底10088逐步回升2000年2月达年高峰10406年国房指数直稳定105高位说明轮房产周期尚处升时期
十五期间言中央已决定继续保持积极财政政策努力培养扩需方面通扩业保障机关事业单位职工工资等措施刺激消费方面加基础设施投资已开工三峡工程青藏铁路西气东输西电东送等西部开发重建设项目幅度增加投资量投资数原理政府运增加投资财政政策调节需求时会直接间接引起国民收入干倍投资增量增加国民收入增加必然会带动住房消费增加效反周期措施房产业发展提供良宏观济环境时世界济出现复苏迹象中国济中国房产业会带利影响
发展房产业受利素推动发展空间前景乐观扩需国济年增长推动力量预计未十年国需增长强劲中房产业扩需重组成部分二加入世贸举办奥运房产业产生巨推动作三国家调整产业政策逐步放房产建设审批权起草新住宅法重点扶持房产业发展四外资规模参竞争提升整房产业发展水前港资正积极广州海等重点区开拓市场抢夺世先机五国居民住房潜需求巨2000年底国均住房面积147方米改革初提高约2倍美国60方米欧洲45方米新加坡26方米等许国家相差距
周期规律推断年正房产行业快速发展时期预计世纪前20年国均年需新建住房356亿419亿方米相2000年住宅新开工面积15－18倍高潮极发生2003年半年2004年半年果房产市场继续急速膨胀市场热度效控制高潮提前
总体预测
房产行业已进入新轮景气周期目前正处新周期升期次周期高点2002年半年2004年出现然市场高位进行盘整整体说2001年起未三年房产业维持良运行态势房产业运行环境明显优化宏观济产业政策支持等素力推动房产业复苏发展行业运行景气程度明显提高2001年房产业延续2000年良势头目前房产业处初级阶段行业进入高速发展阶段影响未三年房产发展素：行业政策产业政策房产效需求变化宏观济运行态势规模城镇化西部开发加入WTO等国房产行业目前存问题未3~5年定程度解决房产市场竞争格局许方面发生较变化国房产市场容量潜力巨未3年保持20增长速度住宅产业保持25增长速度
四中国房产业市场空间竞争状况预测专题
（）市场竞争体增
1 外资房产开发商涌入
入世中国证监会关专家预测2002年外商华直接投资增加500亿美元2005年预计会进步增加1000亿美元种种趋势表明国房产市场竞争愈演愈烈
国外商早已进入房产行业三资港澳台房产开发企业约占企业总数17％中数港台区投资企业发达国家微微未国房产企业产生击入世国外知名型房产企业集团进军中国房产业预计会较增加企业实力强必挟资金技术销售物业理等优势具较强竞争力国现2万家房产企业长期存着规模资金少服务差资质低等问题处劣势缺乏竞争实力时量国房产企业处转制程中企业制度健全市场济求相适应实力外商进入方面会国众房产企业带较击方面应种击会力加快现代企业制度建设进程推进企业资产重组加强企业理提高企业素质增强竞争力
竞争结果必然量开发企业相继倒闭更加激烈竞争日益规范市场中规模效益较差理水高国中企业敌企业国际开发商双面夹击量淘汰出现数企业瓜分导市场格局
2 涌现出新竞争体
21房产成社会资金新投资热点
国存量闲散资金目前中国存款利率低股票市场持续低迷资金逐渐流相投资收益率较高房产行业新资金注入必然培育新投资体进步加剧房产市场竞争
22业外企业纷纷进入产
企业元化发展求专业化强优质企业规避市场风险逐渐部分资金投入房产行业开展元化营势必房产企业造成潜击例具融资优势市公司开始纷纷抢滩房产中少知名企业海尔康佳新希甚联想等开始房产旅企业更整体业务转房产深达声招商局世茂股份等
（二）跨区域竞争加剧
房产然济行发展必须遵循济发展规律必须尊重资追逐利润质走跨域营道路
首先中国区域济发展衡导致房产业区发展衡目前广东产发展快东南海区发展快中西部区区发展水落差衍生商机方面型房产企业已具备跨区营实力广东等房产发达区年发展已培植产巨鳄积累量资金品牌验着南部区房产度竞争必然会部分企业谋求跨区发展广州例竞争激烈房产行业利润率已降10左右广州说起普通话辛苦利润背着钱包北京跑现广东十家财团合生创展富力集团金集团等杀北京海
久房产业批真正意义巨霸浮出水面房产跨区营必然房产企业间直接竞争机会增竞争加剧京沪中城市成房产商造全国性品牌扩充规模兵家必争竞争态势更加残酷
（三）土储备资源竞争加剧
1新土政策导致土供应量会供应求
2002年7月1日招标拍卖挂牌出国土权规定正式施行土出推行招标拍卖开发商感源头振动行业总体讲高额利润复存尤关系资源优势企业说较沉重击实力力没关系时市场规奈开发商说利总体说新土政策出台短期土供应量足会导致供应求局面间接导致土价格涨
2入世土市场竞争加剧
入世土市场竞争加剧土价格会升进房价变动较加入ＷＴＯ房产业会迅速发展房产业发展加剧土市场竞争提高土市场种成然关税降低进口建材价格降土价格升两种素抵房价影响会根情况定中长期建筑费会持续降房产土需求长远皮价格会水涨船高尤土相稀缺海城市说房价构成变动较
（四）消费者群体竞争
新市场条件需求方发生变化表现：1住宅消费需求断升级满足数量转追求质量注重部结构扩展外部环境高度关注追求实质性产品扩展追求情感产品满足物质需扩展满足业实现体现体价值需2住宅需求目发生变化居住正转居住办公出租投资增值营等作存3住宅区位需求喜欢城市中心区正城市外围转移国外城市空心现象国已开始出现4住宅购买者身份变化集团批量购买转单件购买5住宅消费观念变化速度断加快新观念断推出绿色物业智化物业文化品味度假式住宅田园风情等新观念断刷新消费者6住宅消费数量扩充阶段已告段落接进入追求品质阶段7需求方房屋需求种类住宅量需求转商贸楼宇工业房写字楼等种需求
目前消费者消费越越元化性化厂商进行市场竞争时候仅仅谁提供住房质量够更满足消费者性化求房产开发程中够更考虑性化素企业会竞争中占定优势
（五）营销理方面竞争
目前情况房产市场正处卖方市场买方市场转变典型买方市场购买者市场交易中占动位价格决定起影响作
针房产市场变化开发企业营思维快速适应加创新力度市场营销理方面做文章日渐成熟市场破常规通逆思维寻找卖点谁够市场营销理方面竞争中取领先位更满足消费者效需求谁竞争中立败例开发面积住宅作家庭第二活动场开发SOHO（small office home office）住宅增加智化含量适居家办公族开发银发公寓迎接老年时代开发城郊结合部住宅满足车族环保族改变面布局开发厅双厨双卫卧室老少居分合住宅意识进行功递进性土储备性房屋开发配合资源紧缺通新材料新工艺开发高度节型住宅配合绿色时代推出带家庭温室花房住宅开发满足高校学生白领蓝领工族职业者短期租赁公寓性住宅开发具典型民族风格体现中国文化底蕴传统住宅配合济发展步伐开发住宅提前转入开发商贸类房产等创新路子许机遇关键开发商否握样机会
第四部分：房产行业发展风险挑战专题
政策风险
1土转制度改变加企业开发成
2002年七月日起国土资源部出台招标拍卖挂牌出国土权规定规定包括三方面制度营性土权招标拍卖挂牌出制度公开公公正国土权招标拍卖挂牌出组织实施程序制度应招标拍卖挂牌方式出国土权擅采协议方式出行规定严格法律责制度体系体现公开公公正市场原利充分发挥市场优化配置土资源作源头防止土批租领域中正风腐败行
必然导致企业集约化进程继续加快规模开发带动规模效应助具良市场品牌优秀企业降低开发成实现开发价格降重新拉动市场需求增长外方面新政策资金融资力求提高必然导致中企业提高开发成终导致破产
2房产企业贷款政策改变部分企业融资渠道受阻
2001年6月26日中国民银行发出关规范住房金融业务通知通知规定规定住房开发贷款必须具备房产开发资质信等级较高房产开发企业企业资金低开发项目总投资30开发项目必须具备四证款申请住房贷款购买期房购期房必须层住宅体结构封顶高层住宅完成总投资三分二款申请商业房抵押贷款例超60贷款期限长超10年购商业房必须现房
项通知结果全国20000家房产开发企业相部份资质较差企业时开发贷款外层必须封顶高层必须完成三分二预售房产公司资金源进步紧张央行通知批缺乏实力信誉没建立起开发企业资金遭挫折甚淘汰出局
二营风险
1规模风险
国目前5万家房产企业整体格局开发商开发规模开发商资金实力弱现般房产企业销售额做20亿素中国产第品牌万科2001年房产销售收入335亿元全国1香港企业占市场份额30502001年受房产景气吸引众企业纷纷携巨资加盟房产业中国首富（2001年福布斯公布50名首富名单中已17事房产建筑行业）新希集团预计投资房产业金额25亿30亿元香港产鳄新世界黄产新鸿基等李嘉诚旗黄产仅北京东坝投资100亿元置着国房产业日益规范国房产市场段时间避免面调整产业集中度会提高具资金优势品牌优势企业会获迅速增长实力较弱中公司生存空间越越少公司面出局
2财务风险
21负债率高盈利力差
2002年度银行方面统计数房产业贷款余额持续高速增长引起注意问题：方面贷款高速度增长方面贷款质量严重降短贷长逾期贷款导致银行资产质量断恶化部分贷款良资产率较高处较高风险状态形成银行资产质量原房产开发商身缺乏实力营运力普遍较低营状况整体处低水
外房产类市公司侧面盈利力限资产周转状况长期居般水竞争实力强深万科直深市房产板块龙头已成住宅业第品牌2002年中报股收益0477元股净资产4610元净资产收益率1037％观全局十家房产市公司缺乏发展劲房产消费萎缩业绩滑营销低迷资金周转缓慢偿债力编弱流动率降2002年度已公布房市公司中报财务状况抵御风险力容乐观
22房屋空置面积沉淀营运资金量
房产行业建设周期长受前年房产市场低迷影响国房产市场供相剩通统计资料获悉2000年底全国商品房屋空置面积达9000万方米方米1175元造价计算沉淀资金达1058亿元商业营业房积压严重
23市场利率风险
房产开发商贷款例直高银行存贷款利率改变直接影响房产公司盈利力目前利率断调属利消息
房产行业作资密集型行业利率调行业效益提高积极影响明显积极影响体现供需求二方面利率调利提高房产行业业绩水会显著提高行业投资价值行业投资价值根取决行业发展趋势周期阶段利率调2002年房产公司业绩产生积极影响利率调预期会引导部分资金流入房产板块
三结构性风险
开发商盲目形式开发设计市场定位缺乏理性容易导致产生结构性风险真正满足消费者效需求例海中城市米价格8000元高档豪华住宅早已供求中低档住宅定发展空间然现豪华住宅没达积压期明年半年高档住宅价格会回落果房产商分追求高利润房价居高房屋定位脱离实际针中低收入群体产品较少会造成房屋销售速度放缓房屋空置面积加市场供求失衡等情况出现
四区域性风险
目前国然存全国范围房产泡沫区域性房产泡沫已产生产生区域性风险体现
迄止国房产行业然暴利行业导致许厂商纷纷进入该行业整行业缺乏效监宏观调控导致该行业序竞争加方政府断变动城市规划方性优惠政策导致房产开发土数量成倍升产价格呈节节攀升涨 势头中房产商品正逐步高档住宅写字楼方发展外更重素居民支配收入增长远远低房产价格涨速度房产需求正逐渐降
定程度方房产业发展规模速度已超居民支配收入均水均增长速度区域性房产泡沫出现势必增加房产企业区风险
第五部分：房产企业发展战略建议
目前房产市场竞争日趋白热化房产开发企业必须进行创新创新界面组织架构创新规划设计创新营销创新理创新战略创新
组织架构制度创新
良组织架构企业重资源效降低交易成信息沟通成企业家公效率回报促企业断提高核心竞争力保持持续发展
目前许房产开发企业力图房产游产业中综合发展控股参股方式成立建筑施工公司装饰公司物业理公司商贸公司销售公司甚成立设计种战略结构形成致基动：
1房产市场游产业发育完全迫开发企业全全方发展
2开发企业部营理位迫理层某员利益压力企业盲目成立全游行业公司肥水流外田心理然
房产开发企业全全组织架构现阶段房产咨询中介市场完善商业信链企业社会契约意识极度脆弱存合理性长远势必产生弊端：
1身企业员素质提出挑战企业力资源调配捉襟见肘降低项目营质量
2房产开发企业游企业形成实质意义母子公司关系加事济利益等方面关系素房产开发企业直接工程工期控制质量控制工程预决算物业理等方面处难控制尴尬境成立公司初衷相悖
房产开发企业定组织架构方面进行必创新实际运作中采取方式：
1采取股权转方式控股参股建筑施工公司装饰公司物业理公司销售公司等剥离出项目运作中根需严格科学合方式单独聘市场建筑施工公司装饰公司物业理公司销售公司进行具体操作
2强化房产公司市场化导职成立具综合协调职前期部（总工办）项目部财务部等职市场运作部强化公司项目整体营销现场销售规划设计组织理项目工程工期质量理资金运作等运作更具整体性协调性效率性
二规划设计创新：性化开发
前房产市场已单纯数量卖方市场逐步数量买方市场高质量产品买方市场转变买方市场条件消费者产品质量求较高房产产品质量控制第关键规划设计阶段实践证明科学实规划设计控制降低工程冗余成60％70％施工图阶段项目理降低10％20％冗余成外开发时间超5年开发规模超界点边际成会迅速升实践中应注意：
1创新核心设计出满足市场需求性化产品区文化环境营造环境设计户型功满足提高质量——价格——性综合等方面均应体现性化特质
2创新体应市场需求组织规划设计单位准确完整实现规划设计市场定位意图
规划设计组织理中应克服认识误区搞协调配合
1）搞全开发公司欲成立设计部门独立完成设计工作
2）没严规划设计方案审核关没时发现问题项目成功寄托销售认没设计房子成功营销
3机构设置宜采取前期部（总工办）＋市场营销部＋规划设计单位项目公司运作形式三方面工作紧密结合
三营销创新：品牌魅力
房产严重质化天惟品牌差异房产品牌造通性化开发营造价值供应链整合企业文化集合中形成品牌营销创新中需握容：
1树立整合营销理念传统4Ｐｓ营销法注重产品4Ｃ消费者需欲求高性价格济成方便元化沟通实现整合营销提高顾客满意度
2规划设计阶段负责项目规划设计市场定位确保规划设计顾客角度提供限度满足
3项目案策划特强调卖点性化营造
4现场销售服务方面强调专家型服务：选择充分解项目规划设计涵销售员担纲（实践中挑选懂规划设计工程背景销售员作销售骨干）
四理创新：激发员工敬业精神
理计划组织指挥协调监督房产开发企业理创新应视企业济性质发展情况面问题等情况异具体实施中应注意：
1正确理解创新观念
11创新全企业已证明行效理办法舍弃应相机保留推陈出新
12创新应立足力资源理创新房产开发企业核心竞争力施工企业设施设备供应商金融机构等企业集成性果没体现种特点没支素质综合力强队伍房产开发企业市场没生命力竞争力建筑施工企业行业企业完全行进行房产开发取代理创新重点建立培养支集营销策划投融资理规划设计组织工程理优秀运作队伍
2前房产开发企业理创新务：
21建立富弹性行业特点激励机制：员工虚拟股权期权制职业计划培训企业文化属感培养等留住稳住企业发展
22建立强力约束机制制定出企业实施细骨干岗位员（预决算员工程理专业工程师负责提供材料采购员营销骨干等）实行严格动态理
3着社会化分工协作深化房产开发企业职体现决策投资业务全程筹划顾问公司完成届时企业理创新重点决策
五合作竞争双重互动
房产开发企业作集房产开发营理服务等职体综合性企业产品（土房屋）具价值移动性差投资风险质量受制素（受规划设计质量工程施工质量销售服务质量影响颇）等特点市场竞争残酷战场没永久敌商场更会永久竞争手战略联盟联合采购合作开发房产开发企业言济实惠事万科华远华润等公司已实践未房产巨子竞争合作双重互动中产生
附表：2001年房产市公司指标览表
股票代码
股票简称
2001年度股收益[元]
2001年度净资产收益率[]
2001年度总股[万股]
股营活动净现金流（元）
2001年度营业务收入[万元]
000002
万科Ａ
0592
1196
6309719
191
44550648
000005
世纪星源
0094
617
7086613
004
671282
000006
深振业Ａ
0470
1000
2535916
156
20241895
000009
深宝安Ａ
0043
341
9588100
025
8494147
000011
ST深物业
0159
3022
5417992
025
10216394
000014
深华源A
0350
1655
896468
078
4656373
000023
深天Ａ
0460
3754
1387562
016
2230296
000024
招商局Ａ
0367
778
4763960
006
33208207
000029
深深房Ａ
0531
5272
101166
007
6162514
000031
深宝恒Ａ
0125
617
4663024
029
3124527
000042
深长城Ａ
0454
847
2394630
023
14075803
000046
光彩建设
0154
390
2440843
116
3452801
000049
深万山Ａ
0106
978
1368292
020
471125
000402
金 融 街
1200
4359
1259064
412
8572825
000502
琼源
0312
2688
1556685
000
157478
000505
珠江控股
0100
979
3776508
005
917058
000511
银基发展
0357
990
2698214
161
4036354
000514
ST渝开发
0880
36885
1175429
024
367455
000526
旭飞实业
0193
972
792503
017
1639534
000540
世纪中天
0125
869
3268115
045
2040128
000558
莱茵置业
0027
192
1171644
017
372168
000572
ST琼金盘
0590
24707
2158945
005
708875
000573
粤宏远Ａ
0010
030
4512839
011
2442531
000592
ST中 福
0359
5452
2944047
002
783145
000608
阳光股份
0280
1204
2086002
035
4441080
000628
倍特高新
0023
083
19356
063
6939346
000632
三木集团
0188
492
1755130
062
10901527
000716
广西斯壮
0033
140
1371227
047
2020913
000797
中国武夷
0114
361
3894524
073
9047501
600052
浙江广厦
0150
498
4836335
043
4092485
600193
创兴科技
0097
615
16780
052
1151396
600266
北京城建
0238
943
60000
038
10641174
600322
天房发展
0157
405
4237074
050
6086790
600376
天鸿宝业
0440
734
10825
102
2736629
600383
金集团
0445
943
27000
129
6629361
600393
东华实业
0235
1116
20000
049
2172423
600533
栖霞建设
0420
2694
10000
112
3240735
600606
金丰投资
0459
2649
1647947
070
6405669
600620
天宸股份
0128
892
2667743
006
1956894
600634
海鸟发展
0320
1326
872073
224
1825815
600638
新 黄 浦
0098
264
5611640
048
3470005
600639
浦东金桥
0140
595
69784
032
3972900
600641
中远发展
0613
1952
3678660
042
7615461
600648
外 高 桥
0012
066
7450575
010
2031234
600663
陆 家 嘴
0063
266
18676840
022
9990114
600675
中华企业
0230
1045
5812126
147
15955084
600684
珠江实业
0070
230
1870394
024
1700371
600758
金帝建设
0210
1089
1597552
008
6361437
600767
运盛实业
0020
085
3410102
007
3165914
600791
天创置业
0088
713
9900
024
3054094
600823
世茂股份
0182
918
2364448
014
509276
600881
亚泰集团
0240
645
4751063
025
10874101
行业均值
010
414
3600763
012
6203525
数源：根巨灵信息系统市公司公司年报数整理
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档