10 研究结
11 宗基情况
宗编号B3030041块位香蜜湖土途住宅土面积93544方米建筑容积率≤14建设总建筑面积131000方米中：住宅127650方米（高层住宅85％低层住宅占15％终例报建实施方案确定）幼园3000方米垃圾站50方米社区理中心300方米土年期70年2003年8月25日起2073年8月24日止
竞投中标方应宗权转合签订5工作日次付清价款
涉交易标物转应交税费中法属转方应交纳均甲方承担法属受方应交纳乙方承担转合规定需公证公证费甲乙双方承担50
12 价范围
测算块正常价范围应74931～87416万元民币间中市场正常价位点应80913万元扣土转契税3％竞标报价范围应72749～84870万元民币间市场正常竞标价位点78557万元民币
应市场价位点80913万元相应楼面价6339元方米
13 块投资价值
应价范围测相应投资财务效果指标表1－1示
综价74931～80913万元民币间时属投资安全区
价80913～87416万元民币间时进入投资风险区超87416万元进入高风险区投资者需慎重考虑
表1－1 宗投资财务效果指标
项目
价74931万元
价80913万元
价87416万元
投资利润率（％）
25
20
15
税利润（万元）
24050
20042
15684
部收益率（IRR）（）
2008
1624
1248
财务净现值（FNPV）（万元）
20760
15221
919987
投资回收期（静态）（年）
295
30
312
投资回收期（动态）（年）
31
32
34
20 研究方法
21 剩余法求价
运剩余法确定宗高限价基思路：
价 房产建成价格－（建筑费＋专业费＋租售费＋税费）－利润
该方法操作程序：
研究估宗基情况
选择佳开发利方式
估算开发房产价格
估计建筑费专业费利息税费租售
费开发商应利润
求价
22 运建设项目济评价方法参数进行宗财务评价
建设项目财务评价般分两层次：全部投资财务效果评价（权益）资金财务效果评价
全部投资财务效果评价排财务条件影响全部资金（包括全部贷资金权益资金）作计算基础考察项目盈利力考虑投资资金源构成贷付息税问题实际种简化投资项目息税前盈利力分析投资项目方案间建立相互较基础便考察项目否投资价值分析否行时进行方案选优
（权益）资金财务效果评价企业角度出发分析包括财务条件两类素项目影响企业投入权益资金计算基础谓考察企业投入投入权益资金盈利力实际项目息税盈利力分析时考察企业生存力偿债力利润分配方投资者盈利力等
宗评估报告中选全部投资财务效果评价法分析该块投资盈利力——通全部投资现金流量表出项目部收益率（FIRR）投资回收期（Pt）财务部净现值（FNPV）投资利润率等指标判断该宗投资财务行性
23 研究
Ø 香蜜湖B3030041宗规划指标
Ø 国务院发展研究中心数库
Ø 广东省房产统计年鉴
Ø 广东省房产开发类理费标准
Ø 中国民银行存贷款利率
Ø 广东统计年鉴
Ø 搜房网相关数
Ø 中国民银行121号文件
Ø 广州市建安工程定预决算定额
30 宗佳利方式构思
根该宗位深圳市福田区香蜜湖段建筑容积率≦14确定该块想获收益必须高尚住宅区规划定位高端客户确保优美景观环境国际性配套设施赢市场
31 宗总体规划方案设计
总基底面积 93544×22％＝20580 m2衡表项目济指标分见表3－1表3－2
高层住宅
总建筑面积 127650×085＝108503 m2
住宅规划120～180 m2 户均套面积150 m2 左右规划户数720户计划规划12～14栋11层住宅（中首层架空绿化）住宅总基底面积计11050 m2
墅
总建筑面积 127560×015＝19148 m2
墅规划250～350 m2 栋均栋面积300 m2 占面积计120 m2规划总栋数64栋总计占面积 64 ×1207680 m2
公建配套
幼园3000 m2 两层考虑占计1500 m2
社区理中心 300 m2 垃圾站50 m2 均层考虑占计350 m2
停车位
基该块未规划建设成深圳豪宅区应少考虑户车位（含墅户车位）建议车库集中设置规划720车位车位35方米考虑车库规划面积位 720×35＝25200 m2
园林绿化道路
体现高尚住宅区品味感建议该住宅区绿覆盖率低65％考虑高层建筑首层架空绿化
绿面积 93544×065×m2＝60803 m2
道路规划占面积 93544×015＝14031 m2
表3－1 衡表
项目
面积（m2 ）
占重()
均面积（m2 ）
备注
规划总
93544
3409
居住
18730
20
高层住宅
11050
1181
首层架空绿化
低层住宅
7680
821
公建
1850
198
道路
14032
15
公绿
60803
65
2215
二
9176
表3－2 项目技术济指标
项目
数量
单位
总户数
784
户
居住口
2744
总建筑面积
156200
M2
1高层住宅建筑面积
108503
M2
2低层住宅建筑面积
19148
M2
3公建配套建筑面积
3350
M2
4车库建筑面积
25200
M2
车位数
720
口密度
293
公顷
绿化率
65
％
容积率
14
32 佳开发建设方案设计
建议分期滚动开发首期开发墅整住宅区配套规划建设通墅市场推广造项目品牌提升项目品位带动高层销售
计划整块开发建设周期30月销售周期24月中行性研究规划报批等前期准备阶段6月宗竞买18月时推出首期墅高层住宅分两期推出计划42月时完成全部销售
应项目投资融资计划表3－3示
表3－3 项目投资融资计划表
序号
项目
建设营期
合计
1～6
7～12
13～18
19～24
25～30
31～36
37～42
1
投资总额
11
建设投资
111
土成
8091386
112
前期工程费
75500
39300
113
建安成费
3400070
291370
1111300
1180200
817200
115
基础设施费
229256
114578
68747
45931
116
公建配套费
118516
47406
35555
35555
117
预见费
358958
89739
53844
43075
43075
43075
43075
43075
118
理费
359000
51280
51280
51280
51280
51280
51280
51280
119
销售费
538436
80765
107687
161531
134609
53844
1110
利息费
12
流动资金
000
000
000
000
000
000
000
000
2
资金筹措
21
资金
22
款
23
销售收入投入
说明：利息费取决投标公司融资结构融资结构优劣取决公司资市场力高低该宗价需成交5日次缴清竞投资金压力考虑竞土全部建设缺口资金银行贷项目融资结构明项目全部投资财务评价融资结构关表中利息费计算资金筹措计划暂没计算
40 宗价测算
41 价外成测算
参考目前建筑市场房产开发市场基行情估算出该宗开发项目总成费6865143万元具体测算详见附表1
42 销售收入测算
参考目前香蜜湖段住宅市场行情高层11000元 m2低层22000元 m2 停车位（便计算全部销售考虑）250000元测算出总销售收入 17947835万元具体测算详见附表1
43 价成测算
根目前国房产市场投资回报基现状综合考虑深圳房产市场竞争程度取定开发商投资该宗承受回报率极限15％正常期投资回报率20％市场投资回报率限25％
该宗价范围74291～87416 万元正常市场期价80913万元
扣宗转契税3％该宗竞投报价范围72749～84970万元正常市场水竞投报价78557万元具体测算详见附表1
50项目财务评价
香蜜湖B303－0041宗终中标价尚处预测阶段选取该块市场期价作计算基础测算该宗投资价值
51 项目盈利力分析
511 税金计算（见表5－1）
首期发售计划宗接手第18月时前年半销售收入土增值税纳税转房产取增值额税法规定4级超额
累进税率计算征收增值额纳税转房产取收入减税法规定扣项目金额余额根房产行业般收益水土增值税应缴额基销售收入1％左右
512 损益表（见表5－2）
损益表出公司第年利润负支付巨额价致第二三年利润足弥补第年亏算直年发生税缴交
513 宗现金流量表动态盈利分析（见表5－3）
现金流量表动态盈利分析出项目累计净现金流累计折现现金流负变正均发生年度项目部收益率1624％净现值15221万元均处较高水原价中标次缴交完毕造成巨额现金流流出项目开发建设销售滞段时间该宗规划建筑面积建设周期相较短投资回收期指标较理想
相应价74291万元87416万元时投资回报指标表5－4示
表5－1 销售税金附加表 （单位：万元）
建设营期
合计
序号
项目
1～6
7～12
13～18
19～24
25～30
31～36
37～42
1
销售收入
4212560
4120583
5494110
4120583
17947836
2
销售税金附加
262442
256712
342283
256712
1118150
21
营业税
210628
206029
274706
206029
897392
22
城市维护建设税
14744
14422
19229
14422
62817
23
教育费附加
6319
6181
8241
6181
26922
24
防洪工程维护费
7583
7417
9889
7417
32306
25
交易理费
21063
20603
27471
20603
89739
26
印花税
2106
2060
2747
2060
8974
3
土增值税
42126
41206
54941
41206
179478
表 5－2 损益表 （单位：万元）
序号
项目
合计
1～12
13～24
25～36
36～42
1
销售收入
17947836
000
4212560
9614693
4120583
2
总成费
14956529
8996223
3390657
2152094
417555
3
利润总额
2991307
8996223
821903
7462599
3703028
4
税
987131
000
000
000
987131
5
税利润
2004176
000
000
000
2004176
6
盈余公积金
200418
000
000
000
200418
7
分配利润
1803758
000
000
000
1803758
表5－3 宗现金流量表动态盈利分析 （单位：万元）
序号
项目
建设营期
1～12
13～24
25～36
37～42
1
现金流入
000
4212560
9614693
4120583
11
销售收入
000
4212560
9614693
4120583
12
现金流入
000
000
000
000
2
现金流出
8791105
3227665
2043123
446117
21
建设投资
8791105
2923097
1347981
148199
22
土增值税
000
42126
96147
41206
23
销售税金附加
000
262442
598995
256712
3
净现金流
8791105
984895
7571570
3674466
4
累计净现金流
8791105
7806210
234640
3439827
5
折现现金流
8139912
844389
6010556
2807079
6
累计折现净现金流
8139912
7295523
1284967
1522112
评价指标
FNPV(I8)
1522112
财务部收益率IRR
1624
投资回收期（静态）
303
投资回收期（动态）
320
表5－4 财务效果指标较
项目
价74931万时
价87416万时
部收益率（IRR）（）
2008
1248
财务净现值（FNPV）（万元）
20760
919987
投资回收期（静态）（年）
295
312
投资回收期（动态）（年）
31
34
52 项目确定性分析
521 盈亏衡分析
假定宗开发建设投资变售价回款速度基准方案设计算销售率 （8091386＋6865143）17947835*1008333 时宗全部投资利润率零般认盈亏衡点销售率≦70％ 时项目风险较宗投资盈亏衡点销售率8333％见风险较高
522 敏感性分析
影响宗投资财务效益确定素宗获取价格售价水建设成高低建设营期长短销售税率等根宗目前状况知诸素中发生变化宗获取价格高低未销售价格变化宗敏感性分析针全部投资评价指标（FIRRFNPV投资利润率）分计算售价波动5％10％宗获取价格波动5％10％时济指标影响计算结果详见敏感性分析表5－4
表5－4 项目敏感性分析表
全部投资
基准方案
价变动
售价变动
10
5
5
10
10
5
5
10
FNPV
1522112
2271315
1896713
1147511
772909
8292
802516
224171
269137
FNPV升降幅度
4922
2461
2461
4922
9455
4728
4728
7682
IRR
1624
2154
1879
1385
1163
793
1213
2027
2424
IRR升降幅度
3264
1570
1472
2839
5117
2531
2482
4926
投资利润率
20
2686
2334
1684
1384
800
14
26
32
投资利润率升降幅度
3430
1670
1580
3080
600
300
300
600
表中数：
（1）价售价变动财务净现值影响
宗价格升203％时项目净现值等零达界点时果价继续升财务净现值零出现亏损
售价降5％10％时财务净现值分降4728％9455％售价降1057时该项目财务净现值等零达界点时售价降财务净现值零出现亏损
（2）价售价变动财务部收益率影响
价升5％10％时引起该宗财务部收益率分降1472％2839％价升1367％时该项目财务部收益率等基准收益率（Ic8）达界点时果继续升财务部收益率达预期基准收益率
售价降10％时项目财务部收益率已降793％满足预期基准收益率
（3）价售价变动投资收益率影响
价升10％时项目投资利润率降1384％已满足预期投资利润率15％售价降5％时项目投资利润率满足预期投资利润率求
分析出财务净现值说价获取价格售价敏感素相售价更敏感原该宗价次性缴清宗获取价格变动数值等全部投资净现值变动值
部收益率说价售价更敏感静态投资收益率说售价更敏感素
价售价项目影响较外开发周期销售率项目影响值注意开发周期拖长导致资金时回收投入NPVIRR会降投资回收期延长外会加重资金成销售率低意味着投资资金快速回收样整项目陷入僵局
523 概率分析
更精确预测该宗投资风险程度面决策树进行计算详附图1
计算E(FNPV) 2022844 万元
风险标准偏差＝994910
净现值变异系数＝4918％＜70
计算结果表明块期折现净现金收入2022844万元处较高盈利水净现值变异系数4918％远低70％说明风险程度合理范围中
60 项目综合济评价建议
61 项目综合济评价
述财务效益评估结果说明宗作面高端客户豪宅开发较投资前景价较高次性缴交完毕开发商融资高端客户开发市场运作房产势握政策研判等力求高该块公开竞拍方式获取市场炒做竞拍现场紧张气氛竞投者战略导等会影响该块竞买价格否投资该项目仅仅财务指标分析做充分风险分析
62 关说明建议
1 报告未投资方具体融资方案前提进行测算仅反映块
身投资收益情况确定投资方具体融资方案测算出投资方实际投资收益情况
2 便计算较报告中车库全部销售处理考虑租赁营
时财务年度受该宗第月开始12月财务年度
3 报告基财务分析角度思考问题项目投资否财务指
标重唯起决定作果公司基战略方面考虑想通该块竞买开发树立公司品牌财务指标决策中占权重会降竞买价格会跃新台阶
4 宗价格评估应建立市场充分调查研究包括竞争手竞
投策略目标客户消费心理宗优劣势分析等基础综合进行显然报告缺乏充分市场调查支持
5 报告相关测算数选取基笔者广州市场解考虑广
深两房产市场差异基础确定深圳市场没深入解测算结果难免存偏差
6 报告中佳土开发利方案设计基笔者工作验考虑
尚缺少专业深度思考笔者未踏勘宗现场方案设想定优原步应进行方案较评估选优
7 鉴拍卖公告中提高层低层终例报建实施方案确定建议开
发商处加研究充分活相关政策规定笔者认低层例调高低层设计式样户型等样化充分满足目标客户样化需求
8 该块开发面高端客户豪宅购买者更中项目
档次感建议开发商项目规划设计予高度重视定聘请流规划设计机构担纲项目项工作包括项目风水问题综合研究点粤港房产市场尤受重视
9 保证该块投资决策准确性降低投资风险建议开发商开发前期
投资证程中公司项目线实施员参进充分听取方面意见集思广益精益求精
10 着通货膨胀确认未银行利率调整已难免利率调整资
金密集房产企业说影响巨宗竞买企业难想象完全资金开发竞土开发销售间18月时间建议开发商密切关注国家信贷政策利率政策做细做项目融资计划
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11 宗基情况
宗编号B3030041块位香蜜湖土途住宅土面积93544方米建筑容积率≤14建设总建筑面积131000方米中：住宅127650方米（高层住宅85％低层住宅占15％终例报建实施方案确定）幼园3000方米垃圾站50方米社区理中心300方米土年期70年2003年8月25日起2073年8月24日止
竞投中标方应宗权转合签订5工作日次付清价款
涉交易标物转应交税费中法属转方应交纳均甲方承担法属受方应交纳乙方承担转合规定需公证公证费甲乙双方承担50
12 价范围
测算块正常价范围应74931～87416万元民币间中市场正常价位点应80913万元扣土转契税3％竞标报价范围应72749～84870万元民币间市场正常竞标价位点78557万元民币
应市场价位点80913万元相应楼面价6339元方米
13 块投资价值
应价范围测相应投资财务效果指标表1－1示
综价74931～80913万元民币间时属投资安全区
价80913～87416万元民币间时进入投资风险区超87416万元进入高风险区投资者需慎重考虑
表1－1 宗投资财务效果指标
项目
价74931万元
价80913万元
价87416万元
投资利润率（％）
25
20
15
税利润（万元）
24050
20042
15684
部收益率（IRR）（）
2008
1624
1248
财务净现值（FNPV）（万元）
20760
15221
919987
投资回收期（静态）（年）
295
30
312
投资回收期（动态）（年）
31
32
34
20 研究方法
21 剩余法求价
运剩余法确定宗高限价基思路：
价 房产建成价格－（建筑费＋专业费＋租售费＋税费）－利润
该方法操作程序：
研究估宗基情况
选择佳开发利方式
估算开发房产价格
估计建筑费专业费利息税费租售
费开发商应利润
求价
22 运建设项目济评价方法参数进行宗财务评价
建设项目财务评价般分两层次：全部投资财务效果评价（权益）资金财务效果评价
全部投资财务效果评价排财务条件影响全部资金（包括全部贷资金权益资金）作计算基础考察项目盈利力考虑投资资金源构成贷付息税问题实际种简化投资项目息税前盈利力分析投资项目方案间建立相互较基础便考察项目否投资价值分析否行时进行方案选优
（权益）资金财务效果评价企业角度出发分析包括财务条件两类素项目影响企业投入权益资金计算基础谓考察企业投入投入权益资金盈利力实际项目息税盈利力分析时考察企业生存力偿债力利润分配方投资者盈利力等
宗评估报告中选全部投资财务效果评价法分析该块投资盈利力——通全部投资现金流量表出项目部收益率（FIRR）投资回收期（Pt）财务部净现值（FNPV）投资利润率等指标判断该宗投资财务行性
23 研究
Ø 香蜜湖B3030041宗规划指标
Ø 国务院发展研究中心数库
Ø 广东省房产统计年鉴
Ø 广东省房产开发类理费标准
Ø 中国民银行存贷款利率
Ø 广东统计年鉴
Ø 搜房网相关数
Ø 中国民银行121号文件
Ø 广州市建安工程定预决算定额
30 宗佳利方式构思
根该宗位深圳市福田区香蜜湖段建筑容积率≦14确定该块想获收益必须高尚住宅区规划定位高端客户确保优美景观环境国际性配套设施赢市场
31 宗总体规划方案设计
总基底面积 93544×22％＝20580 m2衡表项目济指标分见表3－1表3－2
高层住宅
总建筑面积 127650×085＝108503 m2
住宅规划120～180 m2 户均套面积150 m2 左右规划户数720户计划规划12～14栋11层住宅（中首层架空绿化）住宅总基底面积计11050 m2
墅
总建筑面积 127560×015＝19148 m2
墅规划250～350 m2 栋均栋面积300 m2 占面积计120 m2规划总栋数64栋总计占面积 64 ×1207680 m2
公建配套
幼园3000 m2 两层考虑占计1500 m2
社区理中心 300 m2 垃圾站50 m2 均层考虑占计350 m2
停车位
基该块未规划建设成深圳豪宅区应少考虑户车位（含墅户车位）建议车库集中设置规划720车位车位35方米考虑车库规划面积位 720×35＝25200 m2
园林绿化道路
体现高尚住宅区品味感建议该住宅区绿覆盖率低65％考虑高层建筑首层架空绿化
绿面积 93544×065×m2＝60803 m2
道路规划占面积 93544×015＝14031 m2
表3－1 衡表
项目
面积（m2 ）
占重()
均面积（m2 ）
备注
规划总
93544
3409
居住
18730
20
高层住宅
11050
1181
首层架空绿化
低层住宅
7680
821
公建
1850
198
道路
14032
15
公绿
60803
65
2215
二
9176
表3－2 项目技术济指标
项目
数量
单位
总户数
784
户
居住口
2744
总建筑面积
156200
M2
1高层住宅建筑面积
108503
M2
2低层住宅建筑面积
19148
M2
3公建配套建筑面积
3350
M2
4车库建筑面积
25200
M2
车位数
720
口密度
293
公顷
绿化率
65
％
容积率
14
32 佳开发建设方案设计
建议分期滚动开发首期开发墅整住宅区配套规划建设通墅市场推广造项目品牌提升项目品位带动高层销售
计划整块开发建设周期30月销售周期24月中行性研究规划报批等前期准备阶段6月宗竞买18月时推出首期墅高层住宅分两期推出计划42月时完成全部销售
应项目投资融资计划表3－3示
表3－3 项目投资融资计划表
序号
项目
建设营期
合计
1～6
7～12
13～18
19～24
25～30
31～36
37～42
1
投资总额
11
建设投资
111
土成
8091386
112
前期工程费
75500
39300
113
建安成费
3400070
291370
1111300
1180200
817200
115
基础设施费
229256
114578
68747
45931
116
公建配套费
118516
47406
35555
35555
117
预见费
358958
89739
53844
43075
43075
43075
43075
43075
118
理费
359000
51280
51280
51280
51280
51280
51280
51280
119
销售费
538436
80765
107687
161531
134609
53844
1110
利息费
12
流动资金
000
000
000
000
000
000
000
000
2
资金筹措
21
资金
22
款
23
销售收入投入
说明：利息费取决投标公司融资结构融资结构优劣取决公司资市场力高低该宗价需成交5日次缴清竞投资金压力考虑竞土全部建设缺口资金银行贷项目融资结构明项目全部投资财务评价融资结构关表中利息费计算资金筹措计划暂没计算
40 宗价测算
41 价外成测算
参考目前建筑市场房产开发市场基行情估算出该宗开发项目总成费6865143万元具体测算详见附表1
42 销售收入测算
参考目前香蜜湖段住宅市场行情高层11000元 m2低层22000元 m2 停车位（便计算全部销售考虑）250000元测算出总销售收入 17947835万元具体测算详见附表1
43 价成测算
根目前国房产市场投资回报基现状综合考虑深圳房产市场竞争程度取定开发商投资该宗承受回报率极限15％正常期投资回报率20％市场投资回报率限25％
该宗价范围74291～87416 万元正常市场期价80913万元
扣宗转契税3％该宗竞投报价范围72749～84970万元正常市场水竞投报价78557万元具体测算详见附表1
50项目财务评价
香蜜湖B303－0041宗终中标价尚处预测阶段选取该块市场期价作计算基础测算该宗投资价值
51 项目盈利力分析
511 税金计算（见表5－1）
首期发售计划宗接手第18月时前年半销售收入土增值税纳税转房产取增值额税法规定4级超额
累进税率计算征收增值额纳税转房产取收入减税法规定扣项目金额余额根房产行业般收益水土增值税应缴额基销售收入1％左右
512 损益表（见表5－2）
损益表出公司第年利润负支付巨额价致第二三年利润足弥补第年亏算直年发生税缴交
513 宗现金流量表动态盈利分析（见表5－3）
现金流量表动态盈利分析出项目累计净现金流累计折现现金流负变正均发生年度项目部收益率1624％净现值15221万元均处较高水原价中标次缴交完毕造成巨额现金流流出项目开发建设销售滞段时间该宗规划建筑面积建设周期相较短投资回收期指标较理想
相应价74291万元87416万元时投资回报指标表5－4示
表5－1 销售税金附加表 （单位：万元）
建设营期
合计
序号
项目
1～6
7～12
13～18
19～24
25～30
31～36
37～42
1
销售收入
4212560
4120583
5494110
4120583
17947836
2
销售税金附加
262442
256712
342283
256712
1118150
21
营业税
210628
206029
274706
206029
897392
22
城市维护建设税
14744
14422
19229
14422
62817
23
教育费附加
6319
6181
8241
6181
26922
24
防洪工程维护费
7583
7417
9889
7417
32306
25
交易理费
21063
20603
27471
20603
89739
26
印花税
2106
2060
2747
2060
8974
3
土增值税
42126
41206
54941
41206
179478
表 5－2 损益表 （单位：万元）
序号
项目
合计
1～12
13～24
25～36
36～42
1
销售收入
17947836
000
4212560
9614693
4120583
2
总成费
14956529
8996223
3390657
2152094
417555
3
利润总额
2991307
8996223
821903
7462599
3703028
4
税
987131
000
000
000
987131
5
税利润
2004176
000
000
000
2004176
6
盈余公积金
200418
000
000
000
200418
7
分配利润
1803758
000
000
000
1803758
表5－3 宗现金流量表动态盈利分析 （单位：万元）
序号
项目
建设营期
1～12
13～24
25～36
37～42
1
现金流入
000
4212560
9614693
4120583
11
销售收入
000
4212560
9614693
4120583
12
现金流入
000
000
000
000
2
现金流出
8791105
3227665
2043123
446117
21
建设投资
8791105
2923097
1347981
148199
22
土增值税
000
42126
96147
41206
23
销售税金附加
000
262442
598995
256712
3
净现金流
8791105
984895
7571570
3674466
4
累计净现金流
8791105
7806210
234640
3439827
5
折现现金流
8139912
844389
6010556
2807079
6
累计折现净现金流
8139912
7295523
1284967
1522112
评价指标
FNPV(I8)
1522112
财务部收益率IRR
1624
投资回收期（静态）
303
投资回收期（动态）
320
表5－4 财务效果指标较
项目
价74931万时
价87416万时
部收益率（IRR）（）
2008
1248
财务净现值（FNPV）（万元）
20760
919987
投资回收期（静态）（年）
295
312
投资回收期（动态）（年）
31
34
52 项目确定性分析
521 盈亏衡分析
假定宗开发建设投资变售价回款速度基准方案设计算销售率 （8091386＋6865143）17947835*1008333 时宗全部投资利润率零般认盈亏衡点销售率≦70％ 时项目风险较宗投资盈亏衡点销售率8333％见风险较高
522 敏感性分析
影响宗投资财务效益确定素宗获取价格售价水建设成高低建设营期长短销售税率等根宗目前状况知诸素中发生变化宗获取价格高低未销售价格变化宗敏感性分析针全部投资评价指标（FIRRFNPV投资利润率）分计算售价波动5％10％宗获取价格波动5％10％时济指标影响计算结果详见敏感性分析表5－4
表5－4 项目敏感性分析表
全部投资
基准方案
价变动
售价变动
10
5
5
10
10
5
5
10
FNPV
1522112
2271315
1896713
1147511
772909
8292
802516
224171
269137
FNPV升降幅度
4922
2461
2461
4922
9455
4728
4728
7682
IRR
1624
2154
1879
1385
1163
793
1213
2027
2424
IRR升降幅度
3264
1570
1472
2839
5117
2531
2482
4926
投资利润率
20
2686
2334
1684
1384
800
14
26
32
投资利润率升降幅度
3430
1670
1580
3080
600
300
300
600
表中数：
（1）价售价变动财务净现值影响
宗价格升203％时项目净现值等零达界点时果价继续升财务净现值零出现亏损
售价降5％10％时财务净现值分降4728％9455％售价降1057时该项目财务净现值等零达界点时售价降财务净现值零出现亏损
（2）价售价变动财务部收益率影响
价升5％10％时引起该宗财务部收益率分降1472％2839％价升1367％时该项目财务部收益率等基准收益率（Ic8）达界点时果继续升财务部收益率达预期基准收益率
售价降10％时项目财务部收益率已降793％满足预期基准收益率
（3）价售价变动投资收益率影响
价升10％时项目投资利润率降1384％已满足预期投资利润率15％售价降5％时项目投资利润率满足预期投资利润率求
分析出财务净现值说价获取价格售价敏感素相售价更敏感原该宗价次性缴清宗获取价格变动数值等全部投资净现值变动值
部收益率说价售价更敏感静态投资收益率说售价更敏感素
价售价项目影响较外开发周期销售率项目影响值注意开发周期拖长导致资金时回收投入NPVIRR会降投资回收期延长外会加重资金成销售率低意味着投资资金快速回收样整项目陷入僵局
523 概率分析
更精确预测该宗投资风险程度面决策树进行计算详附图1
计算E(FNPV) 2022844 万元
风险标准偏差＝994910
净现值变异系数＝4918％＜70
计算结果表明块期折现净现金收入2022844万元处较高盈利水净现值变异系数4918％远低70％说明风险程度合理范围中
60 项目综合济评价建议
61 项目综合济评价
述财务效益评估结果说明宗作面高端客户豪宅开发较投资前景价较高次性缴交完毕开发商融资高端客户开发市场运作房产势握政策研判等力求高该块公开竞拍方式获取市场炒做竞拍现场紧张气氛竞投者战略导等会影响该块竞买价格否投资该项目仅仅财务指标分析做充分风险分析
62 关说明建议
1 报告未投资方具体融资方案前提进行测算仅反映块
身投资收益情况确定投资方具体融资方案测算出投资方实际投资收益情况
2 便计算较报告中车库全部销售处理考虑租赁营
时财务年度受该宗第月开始12月财务年度
3 报告基财务分析角度思考问题项目投资否财务指
标重唯起决定作果公司基战略方面考虑想通该块竞买开发树立公司品牌财务指标决策中占权重会降竞买价格会跃新台阶
4 宗价格评估应建立市场充分调查研究包括竞争手竞
投策略目标客户消费心理宗优劣势分析等基础综合进行显然报告缺乏充分市场调查支持
5 报告相关测算数选取基笔者广州市场解考虑广
深两房产市场差异基础确定深圳市场没深入解测算结果难免存偏差
6 报告中佳土开发利方案设计基笔者工作验考虑
尚缺少专业深度思考笔者未踏勘宗现场方案设想定优原步应进行方案较评估选优
7 鉴拍卖公告中提高层低层终例报建实施方案确定建议开
发商处加研究充分活相关政策规定笔者认低层例调高低层设计式样户型等样化充分满足目标客户样化需求
8 该块开发面高端客户豪宅购买者更中项目
档次感建议开发商项目规划设计予高度重视定聘请流规划设计机构担纲项目项工作包括项目风水问题综合研究点粤港房产市场尤受重视
9 保证该块投资决策准确性降低投资风险建议开发商开发前期
投资证程中公司项目线实施员参进充分听取方面意见集思广益精益求精
10 着通货膨胀确认未银行利率调整已难免利率调整资
金密集房产企业说影响巨宗竞买企业难想象完全资金开发竞土开发销售间18月时间建议开发商密切关注国家信贷政策利率政策做细做项目融资计划
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