驰太阳城行性分析报告
目录
引言—————————————————— 第 2 页
第部分 项目总体概况——————————第 3 页
第二部分 法律政策性风险分析——————第 7 页
第三部分 市场分析————————————第 8 页
第四部分 项目素质分析——————————第 23 页
第五部分 总体发展构想——————————第 27 页
第六部分 太阳城2期开发建议———————第 30 页
第七部分 济行性分析—————————第 35 页
引言
驰太阳城前身天津市政府重点安居工程——丽苑居住区二期华苑梅江双林西横堤列称天津市五居住区天津市住宅开发市场占举足轻重位
驰太阳城项目起步区住宅建筑面积25万方米2期规划住宅建筑面积27万方米公司独立开发关期567910五块开发公司已天津市安居工程办公室达成合作意太阳城项目全部建成住宅建筑面积达140万方米开发运作标志着天津市住宅开发进入盘时代具划时代意义
太阳城项目公司整驰集团开发事业中占极重位成功运作驰发展公司开发规模急剧扩企业项目策划产品创新操作手段工程建设销售推广等方面力飞跃式提高
驰太阳城项目身具良素质未土升值潜力较成功运作公司带巨现金流量实现住宅营性公建项目持续性开发
第部分 项目总体概况
． 理位置
驰太阳城项目位卫国道中环线外28公里处东起博山道西昆仑北路北接增产道南卫国道
太阳城2期4#8#块位东真理道北（见理位置图）
二． 块现状
驰太阳城项目包含12块块总面积14866公顷红线12790公顷
块状况详见表：（单位：公顷）
太阳城状况表
项 目
块总面积
红线
道路
1号
1824
1556
268
2号
1877
1678
199
3号
1266
1105
161
4号
1882
1634
248
5号
2141
1920
221
6号
1500
1277
223
7号
1076
873
203
8号
1177
959
218
9号
523
434
089
10号
747
685
062
16号
492
369
123
25号
361
3
061
总计
14866
12790
2076
目前块土已整良质情况
块四周区道路已修外侧围墙外界分隔
三． 交通状况
该项目理位置优越周边道路四通八达距中环线28公里距市中心5公里天津站7公里天津机场9公里卫国道规划红线宽度70米连接市区天津机场京津高速公路城市干线东真理道红线宽度40米太阳城块横穿全线贯通直通河北区中心位置居住区两条道路天山北路贺兰路红线宽度均30米现已建成南直通万新村居住区
太阳城块西侧紧邻规划中东南半环——昆仑路段目前东南半环黑牛城道路段海河桥工程正紧张施工整工程预计35年完成东南半环建成极缓解市区东南部交通紧张局面促进周边区域济发展
2002年市政府投资改造河东区基础道路设施位卫国道南两条城市干道路——程林庄路张贵庄路改造工程计划2002年相继动工程林庄路改造工程现已启动张贵庄路规划宽度100140米世纪道计划年底竣工改造完成河东区交通状况根性改变周边市容市貌文环境明显改善
规划中铁2号线卫国道修建东起天津机场西铁1#线新华路站中环线外规划高架轻轨铁路贺兰路卫国道交口设计铁站迎接2008年北京奥运会铁2号线工程预计2005年动工兴建2008年前投入铁2号线兴建太阳城周边居民带极便利幅提升线块区位价值
目前丽苑期已建公交总站现公交路线：
668路 丽苑水公园
907路 丽苑门（丁字沽）
847路 丽苑王顶堤
640路 丽苑中心医院
827路 丽苑劝业场
四． 周边环境
然环境太阳城块西侧月牙河东北侧北塘排污河紧邻程林庄工业区工业区型工厂目前部分生产然环境般现场实际调查情况述利素影响心理实际影响
首先附工厂年关停转已生产现周边环境影响次天津市夏季导风西南风排污河处太阳城块风口块排污河间目前高树木围墙相分隔基没影响外北塘排污河久改造暗河届时彻底消河该块影响外作天津城市景观改造工程月牙河改造工程目前正进行2002半年改造完成成太阳城周边条漂亮景观河
文环境太阳城处河东区东丽区结合部南侧万新村居住区卫国道侧口相应减少道路两侧状况较改观卫国道线聚集均售价2500元方米左右项目定程度带动区域文环境改善
五． 周边生活配套设施
太阳城项目周边生活配套设施包括：
Ø 商业：太阳城起步区2#东侧商业街位天山路万新村居住区商业中心包括荣超市麦劳快餐店等
Ø 教育：丽苑学天津八中太阳城起步区3#双语幼园等
Ø 交通：位丽苑期公交总站太阳城起步区公交车站
Ø 公园：16#块童公园——欢乐谷位卫国道线新世纪 • 新生活 • 新天津题雕塑公园丽苑期两万方米居住区公园
Ø 娱乐：位25#社区综合会游泳池健身房乒乓球台球壁球等体育娱乐设施
Ø ：丽苑期派出位4#电话局
六． 土价格
公司天津市安居工程办公室签订土协议太阳城2期4#8#块分红线亩51万52万支付土配套费费总计约19983万元
第二部分 法律政策性风险分析
． 合作方式条件
（） 太阳城项目土合作方天津市安居建设发展总公司隶属天津市安居工程办公室较强政府背景项目开发程中遇政府部门协调方面起较作
（二） 合作方式：合作方负责现行政府批准详细规划进行征垫土区外市政基础设施配套工程建设
二． 法律性风险评估
太阳城项目天津市重点政府工程土合作方具强政府背景土相关项法律手续齐全存法律性风险
三． 二期相关规划调整问题
原规划中贺兰路侧预留100米宽远期发展贯穿块南北变开发太阳城项目规划整体性法保证带土配套费幅升拟该变性住宅
四． 政策性风险评估
太阳城起步区没调整控规条件采取原详细规划基础调整规划方案做法二期进行规划调整时务较重规划局求先期进行控规调整控规牵涉面广难度规划时通等具确定性蕴涵定操作风险
第三部分 市场分析
． 天津市住宅市场分析
() 市场回顾
年天津市始终住宅产业作拉动城市济增长支柱产业通系列控制市场供培育效需求等相关产业政策实施减少天津房产市场投机行市场中虚热泡沫成分天津市房产市场基保持健康稳定均衡快速发展势头
九五期间天津市实施规模危陋房改造1999年加住房分配制度改革力度相继出台系列房产相关政策刺激住宅市场需求产生积极影响2000年住宅市场销售量约630万方米第次超年新开工面积年竣工面积2001年住宅市场继续保持稳定增长全年商品房销售面积达660万方米
观天津市年房产发展历程断言510年天津市住宅市场继续保持持续健康稳步增长发展趋势
(二) 住宅市场前特点
天津市房局获悉2001年天津市住宅市场继续保持良发展态势住房消费持续增长全市商品房成交660万方米成交金额16681亿元分年期增长476％707％中购买商品房例９８．３％
根天津市房局年半年类房屋交易情况分析天津市住房市场呈现特点：
1． 价格幅升年居民购买3000元方米商品房数量年提高15百分点中方米3000元～3500元价位商品房购买量提高58百分点3500元～4000元商品房年提高214百分点
2． 住宅改善型消费增加居民户型商品房需求减弱购买单套面积100方米商品房年期提高26百分点中购买单套面积100方米～120方米商品房提高48百分点单套面积120方米商品房提高434百分点年发展目前天津市住宅市场正价格竞争逐渐转变产品品质竞争品牌竞争
3． 金融支持力度加居民贷款购房意识增强2001年全市商业性公积金住房贷款余额首次超房产开发贷款余额占整消费贷款余额86贷款购房例达71％
外2001年天津住宅市场显著特点私产房屋市交易增中表现明显房改房商品房市量增表明着天津市居民生活水断提高前购买商品房房改房家庭开始进入改善期带动中高档商品住宅消费
(三) 住宅市场未发展走势
1． 政策支持力度断加
2001年政府颁布相关政策住宅市场政策支持力度加住房消费启动需重素进步推动住房消费拉动济增长政府立法住房分配货币化住房消费金融加快培育住房二级市场等方面采取措施保证未年天津房产市场效增长
2． 市场利消息
2001年中国加入WTO成功申办奥运会贷款利率调等系列消息说未年中国房产市场较利消息会未房产市场产生影响
3． 房产价格稳中升
着城市日趋减少土价格会断攀升 着生活水提高高质量环境优美中高档项目需求增房产相价格稳步升
4． 改善型需求断增长
资料显示2000年底全市均居住面积138方米非常升空间着收入水提高居住舒适性良居住环境富情趣户型设计会更高追求带动改善型需求持续增长
5． 住宅建设郊区化倾
首先市中心土稀缺城市规模断扩市中心住宅开发量越越满足日益增长需求次郊区房产价格相较低居住环境较数居住新区规划房型生活配套设施标准高吸引改善型需求原次着私家车断普市中心住宅位置优势断弱化相反郊住宅道路交通状况良区位价值会断提升
6． 市场竞争格局发展趋势
年房产市场出现定程度市场集约化发展态势房产市场房产市场相关产业异常繁荣市场发展趋势表现方面
Ø 房产市场断发展断成熟促更市场分额掌握较少开发商手中
Ø 利规模土资源实施盘开发通合理规划效利土资源提供环境优美配套完善居住氛围浓郁住宅区
Ø 着民生活水提高提升住宅市场元化需求第二住宅渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起
Ø 着市场断成熟市场竞争已开始质量户型环境等标准动作竞争逐渐转化生活方式居住理念等代表选动作竞争已出现体育产业旅游产业等产业房产业嫁接复合产模式
二． 区域市场分析
() 区域市场概述
驰太阳城处河东区河北区交界处行政隶属河东区两区整体发展水落河西南开三区红桥区天津市属中游水
河东区居民收入水高住宅消费水相较低住宅市场需求旺盛2000年起河东区商品房销售量已天津市第二位跃居第位年着市中心区住宅开发量减首先带动河东市区域房产开发形成东站广场十路六纬路线区房产开发热潮河东区距离市中心较远区域项目数档次高定位较低低价位吸引客户
河北区房产项目集中市中心区域距市区中心带距离较远项目客户群周边区域河北区然济发展水般购买力容视1997年—2001年5年发展情况河北区市场成长速度高河东区河东区商品房交易量差距逐渐缩两区价位间成交量较河北区集中低档产品市场说明河北区市场处刚刚启动阶段购买力尚未完全成熟河北区项目总体开发水较低缺乏中高档项目市场拉动
(二) 区域市场现状
针驰太阳城项目周边项目进行市场调查调查项目中选取15项目样项目集中东站广场河东河北交界区六纬路线真理道线卫国道线程林庄路线区域项目概况：
项目名称
建筑形式
销售均价
（元M2）
建筑面积
（万M2）
新月花苑
层部分高层
2600
27
万兴花园
层高层
2500
35
红顶花园
层墅
起价2550
73
恋日风景
四层半
2800
总18
朗晴居
层砖混
2300
37
柏丽花园
层砖混
3300
6
2008先锋社区
板式高层
4000
——
嘉海花园
点式高层
3200
总60
美日阳光
点式高层
未定
6
万春花园
层高层
3600
135
丰盈新苑
层砖混
3200
36
汇家园
层砖混
3400
11
通时尚花园
四层半
3100
13
金湾花园
部分层
2200
21
中环花园
层砖混
2500
5
(三) 重点项目介绍
Ø 万春花园
项目属中高档项目周边区域较富特色较成功楼盘中海产操作典型香港式设计风格清新靓丽该项目期层高层辅销售情况二期三期全部点式高层二期已开盘销售情况般值继续关注
Ø 金湾花园
项目总建筑面积21万米处河东公园西侧外公园面积花园绿环境较金湾花园着较佳理位置适中销价良社区环境取骄销售业绩层部分18万米实现销售率100客户河东区居民说明区域定购买力规模素质相较高项目市场强吸引力
Ø 恋日风景
该项目位卫国道18万米型社区4层半低层低密度规划设计3万米题花园1万方米水景花园双语幼园宣传卖点形象清新秀丽恋日风景前身帝旺温泉花园前销售处停滞状态策划公司重新包装2001年3月重新开盘销售良
(四) 市场综述
综述区域市场具特点：
1． 新项目迭出项目素质正断提高
2． 高素质项目吸引量河西区居民前购买
3． 着河西南开居民迁入文环境逐渐转
4． 道路交通发展迅速出行十分便利
5． 新房市量增幅市区
6． 价格居民选择住宅影响素
三． 区域市场消费者行分析
目前河东区型住宅项目集中津塘公路东站广场卫国道线富民路附区建筑形式层住宅特色项目产品形式落河西区南开区销售总体趋淡天津市年开发历程河西南开等原先热点区域年高强度规模开发发展空间已显局促现河西区梅江居住区梅江南居住区尚未开发双林居住区外市区周边区域已宗开发土南开区部分城区拆迁尚未完成型开发项目寥寥述两区项目开发已出现程度郊区化倾着河东区城市开发进程加快区中心部位土基开发完毕开发重点逐渐城市外围发展
河东区连接中心市区滨海新区市区通济开发区机场北京交通枢纽政府实施城市长远发展规划热点区域市场潜力巨河东区市政基础设施建设高河北红桥理相信未年中河东区取代河西南开成天津市第三开发热点区2000年2001年5月商品房成交量动态分布图出：河东区2001年商品房成交量已区首
() 旧居住区调查分析
通河东区型旧居住区调查出
1． 目前消费者商品房购买力相偏低1999年2001年5月河东商品房价位成交量动态分布图 2000元方米3000元方米产品市场认率高2000元方米产品占例3000元方米产品市场需求较少接受房价总款集中30万元支付首付款力款力偏低
2． 居民解决住房困难者改善居住条件购房目市场调查中消费者购房解决住房困难改善居住条件部分群例分34295说明部分消费者更高档次住宅求高
旧区居民购房原示意图
3． 价格素外消费者更关心环境段调查表明环境段关注程度分365205诸物业理开发商实力区设施甚关心旧区居民住宅产品素关心程度示意图
通总体数表明河东区老居民区消费者购买力偏低住宅需求处基阶段居住条件求高
(二) 居住新区调查分析
通河东区太阳城周边区新商品房调查显示：
1． 新迁进居民收入学历职业层次明显高老区居民
2． 新迁进居民居住面积80120方米者居超旧区居民60方米居住面积
3． 新迁进居民居住区总体感受般未达佳居住求表明稍产品广阔市场空间
4． 新迁进居民更购房验关心环境外开发商实力关注明显高旧居民区消费者购房更趋理性化
次购房关注素示意图
(三) 丽苑期居民调查分析
重点丽苑期居民做详细调查解部分消费者购买行产生原利更直接效握市场
1． 丽苑期居民总体生活水介新居民区旧区居民间
2． 购房原改善居住条件丽苑期环境吸引选择原时引豪素
客户购房原示意图
3． 丽苑期目前存问题然交通便周边生活设施完善工程质量物业理颇微词
客户丽苑目前满意方示意图
4． 部分消费者十分丽苑区发展前景坚信选择正确性认丽苑区发展潜力
丽苑发展前景心理预期示意图
(四) 具体消费意分析
通市场调查消费者购买住宅消费行分析难消费者住房消费意出结
1． 数居民身现居住条件程度满意改变现状良愿身消费力房屋价格制约购房行产生素
2． 方米2000元——3000元住宅市场流产品区域价值发展水差25万——30万元住宅受市场欢迎
3． 理位置影响购买行重素城市郊区理想居住区域倾住市中心远郊区重
4． 目前消费者反映商品房问题集中质量问题兑现承诺问题越越消费者房产开发商知名度信誉度作购房选择素
5． 河东区开发商素质参差齐居民选择购买时存较顾忧规模较项目受追捧点规模项目开发该区属空白
6． 贷款买房成购房付款方式正逐渐抛弃传统消费方式树立贷购房住宅消费观念
7． 建筑形式传统层住宅受消费者青睐居民低密度住宅认程度升高独体墅塔式高层市场接受难度颇建筑结构砖混结构框架结构接受程度较差
8． 环境住宅永恒卖点价格外房产素关心程度景观环境直消费者重
9． 户型选择层广消费者首选错层跃层等富变化形式常常误解高档次房屋象征
10． 物业理受重视程度消费者购房时考虑种素中重增加表明消费者开始注重入住区理生活服务
11． 目前市场供应商品住宅绝部分毛坯房交工装修标准毛坯房消费者第选择精装修求日趋强烈
12． 消费者居住区区种配套设施越越重视中关生活质量基生活服务设施交通设施消费者进行购房选择时倍受关注实性功佳智化设施兴趣
13． 文环境追求择邻居成部分高层次消费者购房考虑重素种追求越档次高区显现越明显
通述天津市总体市场驰太阳城相关区域市场消费行分析认着天津市济持续发展居民购买力逐步提高加河东区规模开发热度升温着消费者购房理念日渐成熟适应市场需求引领市场品牌产品市场空间
第四部分 项目素质分析
． 项目优势
1． 太阳城项目规模总建筑面积超100万方米种功规划齐备二期项目托社区利营造良居住氛围
2． 太阳城起步区2003年6月入住目前销售情况良良市场形象二期产生巨示范效应
3． 紧邻城市迎宾快速路外环线京津高速天津机场交通出行便利未着东南半环改造真理道贯通铁2号线兴建项目周边交通状况会更程度改善
4． 块土已整块周边面积空重污染源然环境较
5． 驰太阳城项目政府统规划型住宅工程市政配套设施齐备
6． 驰集团开发事业良表现优势品牌支持
二． 项目劣势
1． 周边项目相土成较高付款压力
2． 处城郊结合部属济太发达区域目前区位价值市场评价较低
3． 块位太阳城中心位置块南侧真理道尚未通通市区干道路——卫国道距离较远利现场形象展示
4． 块北侧面积空南侧丽苑期销售情况较差周边气显足
5． 4#现状电话局座区规划产生定负面影响
三． 威胁分析
1． 北京深圳广州等住宅产业较发达区相较天津市居民选择居住点区域性倾较强烈定程度限制太阳城客户群源
2． 天津市整体市场格局消费力较强河西南开三区聚集着较项目尤梅江周边区巨开发量吸引区客户形成定程度阻碍
3． 海河东中环线西广区聚集许驰太阳城更具位置优势相价格优势住宅项目项目驰太阳城直接影响持续威胁期开发
4． 西横堤双林两片居住区相继启动规模售价等素驰太阳城类似驰太阳城面着巨竞争压力尤中体产业西横堤运作运动题社区驰太阳城产生较击
四． 机会分析
1． 政府土宏观调控中心城区开发块资源减少太阳城项目相较位置便利交通条件面发展空间
2． 太阳城操作驰独立完成起步区规划环境社区配套等方面已初步创立综合优势太阳城2期现基础进步实现产品创新断完善生活配套设施建设取良市场效果
3． 太阳城周边道路交通处理位置成天津市未热点区域
4． 天津市住宅分配政策出台利住宅市场发展
5． 加入WTO天津年济稳步增长太阳城项目带较发展机遇诸私汽车日益普等等
6． 北京2008年奥运会选定天津机场作辅助机场消息称计划京津间修条高架轻轨
五． 综合评价
结合前面SWOT素分析出驰太阳城2期然存劣势诸土成较高属区域购买力较低等等放全市范围该块梅江相拥价格优势西横堤双林相拥理位置优势托起步区成功运作太阳城2期项目具交通便利市场认度逐渐提升土升值潜力等特点凸显出该块开发价值
太阳城2期项目运作成功需注意焦点问题：
1． 住宅产品易模仿性加产品寻求强烈差异化困难周边众住宅项目综合素质般项目操作空间建筑环境三方面寻求突破配套环节适度超前强调舒适度美感前提避开价格竞争
2． 密切关注起步区市场反应情况根市场需求进行二期规划设计产品定位注意类型产品配置占领更目标市场
3． 掌握开发节奏资金量供应量开发间隔等角度研究问题
4． 通项目推广工作消消费者间沟通障碍程度弱化域性消费观念实现项目销售速度质性飞跃
5． 物业理社区文化活动方面继续加投入实现企业品牌知名度美誉度转化
6． 产品开发基础注意项目居住理念提升加强社区生活方式营造操作应断制造热点提高市场关注度
第五部分 总体发展构想
． 项目定位
1． 太阳城基描述
先进居住理念先导注重营造空间布局题园林环境社区生活配套三方面鲜明特点兼顾建筑单体外感受相弱化处理住宅配套设施具备二十世纪领先品质住宅产品鲜明形象规模居住社区
2． 客户群定位
整太阳城项目客户群定位必然层次总体应明确 中等收入阶层流消费群体客户群定位
中等收入阶层应该指：定济基础家庭月收入3000元方米具较高文化水审美力未美生活充满信心渴群
3． 产品定位
利规模居住区优势中等收入阶层流消费群体讲求住宅产品样化
4． 形象定位
作120万方米型居住社区太阳城项目形象塑造应体现出应气活力树立驰太阳城品牌天津房产界强势位通太阳城项目进步提升驰品牌知名度美誉度
整体形象包装应清新然浪漫调强调驰太阳城品牌亲力
二． 发展思路
1． 倡导新居住理念理念指导进行规划建筑环境配套等设计项设计成理念力支撑
2． 完善社区生活配套服务功强化商业教育设施充分发挥规模项目竞争优势
3． 产品品质导舒适性便利性安全性适度超前指导原产品设计思路
4． 精心造题环境利园林环境形成太阳城项目竞争优势
5． 通起步区整太阳城项目展示效果提升项目综合价值实现持续性发展
6． 实施具指标性概念操作手段提高市场关注度诸建造精品商业走廊示范校高标准业会等等
7． 控制开发节奏降低市场风险
三． 总体规划理念
1． 通社区生活配套设施合理配置创造新型城市住宅区发展模式体现造城概念通整合规划设计手法充分考虑居民种需求强调社区生活服务设施室外公空间区域节点合理设置形成机统城市功系统
2． 结合开发节奏逐步完成居住区功发展延续实现居住区持续性发展综合考虑居住区规划结构整体性系统性规律性持续性终形成集商业教育文化娱乐休闲等项高尚品质功体社区中心系统
3． 公建配置遵循减少数量扩规模提高质量服务便捷原型公建（包括体育馆居住区公园中学等）集中布置居住区中心位置成太阳城中心型商业设施分散设置2#东侧4#5#中间位置公建布局考虑级公建设施合理服务半径形成公建设施系统性层次性
4． 保证公建设施基础尊重原块分割现道路组织块采具差异化规划理念单独规划社区规划整体性型公建配置体现
第六部分 太阳城2期开发建议
． 开发计划
1 开发住宅块：4#8#块
2 开发时间安排
2003年3月——基础施工
2003年4月——体施工
2003年9月——体封顶
2004年3月——环境施工
2004年8月——竣工入住
二． 目标客户群分析
针太阳城项目中等收入阶层市场定位结合规模项目产品样化特点三方面目标客户群进行分析：
1 域划分
Ø 目前附区居住居住高尚居住区群
Ø 天津开发区天津机场工作高级白领
Ø 现居住河西两区需程度改善居住条件群
Ø 少部分认太阳城理位置需进行二次甚次置业富阶层
Ø 认驰品牌相信驰公司实力太阳城起步区充分认相信太阳城项目美发展前景具投资居住双重购房动机购房者
2 收入划分
起步区太阳城2期客户群收入应具定差异性力客户群两方面构成：
Ø 拥稳定未收入职业理层白领阶层部分群事业蒸蒸日未信心十足社会生力量综合素质高环境优美身品位相符项目
Ø 部分拥定存款收入处中等水普通市民太阳城整体项目素质动倾毕生积蓄改善居住条件
3 年龄划分
起步区购房客户现状集中3050岁间年龄段年龄层次较广泛发展角度年轻充满活力消费观念先进代表社会发展潮流二期力客户群应定位3040岁年龄段进行环境设计外檐风格选择形象宣传等方面注意迎合年轻特点
方面目前社会老龄化现象较明显老年居住需求予定重视
三． 产品设计思路
1 产品设计原：
Ø 产品建筑形式针客户群定位产品形式形成定差异满足目标客户群居住需求
Ø 相起步区产品形式户型立面设计环境营造等方面实现定程度创新突破
2 建筑形式：
根两块特点形成产品差异结合太阳城整体规划采取板式高层普通层低层相结合建筑形式具体配见表：
建筑形式
层数
例（）
板式高层
10
40
普通层
55
40
准低层
3——4
20
合计
——
100
3 房型面设计：
Ø 户均面积适做出档次差异迎合层次客户群需求采错层跃层设计低层住宅保证面合理性居住舒适性基础采性化设计
Ø 通加面宽提高层高等手段增强房型舒适性
Ø 通落窗外飘窗吹拔等手段增强房型趣味性
Ø 通楼体挖槽阳面封闭阳台等处理手法丰富房型设计处理手法控制单套户型面积
4 户均面积：
结合起步区销售情况起步区户型面积基础适放单套面积具体指标见表：
户 型
两室（m2）
三室（m2）
低层住宅（m2）
项 目
面积
95
130
190
5 建筑立面：
助高水设计师设计手法营造现代感强建筑风格通匀称线条处理简洁明快色彩注重建筑美感强调识性
6 住宅配套：
采中等档次配套水保证住宅品质基础量控制成充分考虑舒适度成产生收益间关系
Ø 入户门：高级防盗门
Ø 外檐窗：高级塑钢窗
Ø 适度智化配套：网络围墙红外监控背景音乐
Ø 供水：设热水中水直饮水系统
Ø 供热：集中供热铝合金散热器
Ø 楼栋入口：视讲防盗门
Ø 楼梯间：面防滑砖木扶手铁艺栏杆
7 精装修成品房设计
起步区成品房交工标准获极市场认情况太阳城2期应继续成品房设计进行深化推行统交工标准成品房基础时适进行菜单式装修积极探索具体思路：
Ø 充分研究客户群消费心理消费力严格市场定位确定成品房精装修费确定精装修费指导装修设计材料选择
Ø 房型施工图设计阶段引入精装修设计公司某房型进行必更改中包括某面结构处理电路水暖气安排布置等
Ø 减少现场施工工作量装修设计时考虑80工作外加工现场装配达缩短工期提高装修质量装修效果目
Ø 整体风格定位时尚实倡导轻装修重装饰装修理念
Ø 抓住重点注重厨房卫生间装修效果整体预算控制突出亮点某材质洁具淋浴房采取定制等
Ø 注重细节处理例淋浴房面处理面材质交接处处理等
Ø 注意装修弥补某房型设计中缺陷
Ø 强调成品房样板间装饰体现生活品位根户型特点选择适尺寸家具增强室空间感受
Ø 关键建材供应商建立良合作关系降低采购成提供限菜单式装修提供济前提
第七部分 济行性分析
． 济技术指标估算
规划总 3059公顷
红线占 2593公顷
居住区 207（红线80计算）
容积率 13（估算）
住宅建筑面积 27万方米（估算）
二． 成估算
（） 估算范围
根估算居住区2593公顷容积率13计算太阳城2期住宅建筑面积约27万方米中建筑形式建筑面积见表：
建筑形式
层数
例
（）
建筑面积
（万方米）
板式高层
10
40
108
普通层
55
40
108
准低层
3—4
20
54
合计
——
100
27
（二） 单方成估算
高层成估算表
项目
单方造价（元）
楼面土配套费分摊
740
工程建设费
1300
工程建设
费
前期费
40
区公建费
50
非营性公建均摊
120
区配套设施费
350
销售费
80
公设施维修费
20
理费
50
营业税
183
贷款利息
50
总计
2983
层低层成估算表
项目
单方造价（元）
楼面土配套费分摊
740
工程建设费
880
工程建设
费
前期费
45
区公建费
50
非营性公建均摊
120
区配套设施费
345
销售费
80
公设施维修费
20
理费
50
营业税
183
贷款利息
50
总计
2563
（三） 单方成估算分析
Ø 土配套费
土配套费总额19983万元计算单方土成约740元方米
19983万元÷27万方米 740元方米
Ø 工程建设费分析
工程建设费包括：基处理费土建费监理费（详见工程建设费明细表）
工程建设费明细表
项目
单方造价（高层）
单方造价（层低层）
基处理费
70
50
土建费
1200
800
监理费
30
30
总计
1300
880
Ø 工程建设费分析
前期发生费包括规费墙体改造费防费招标理费勘察费设计费等托幼学校邮电局社会停车场公交站等配套设施须公司行建设方米120元计算土建工程竣工需投资建设煤气供电水暖气通讯线电视区道路环境等区配套设施（详见工程建设费明细表）
工程建设费明细表
项目
单方造价（元）
前期费
45
区公建费
50
非营性公建均摊
120
区配套设施费
345
总计
560
Ø 销售费
销售费方米销售均价3300元25计算单方成约80元中包括广告费售楼处样板间建造费分摊宣传材料设计印刷费等
Ø 营业税
销售均价3300元方米555计算方米约183元
三． 销售价格分析
通区域市场天津市整体市场调查研究通项目素质分析太阳城起步区销售情况销售均价理出结：前面述产品设计思路高品质生活配套设施辅高效市场推广策略根建筑形式产品销售价格占例太阳城2期均售价水预计达3300元方米建筑形式住宅产品销售价格见表：
住宅形式
占例（）
目标销售均价（元）
板式高层
40
3150
普通层
40
3300
准低层
20
3600
均
3300
四． 项目投资效益分析（见表）
建筑形式
板式高层
普通层
准低层
合计（万元）
建筑面积
（万方米）
108
108
54
27
单方成
（元方米）
2983
2563
2563
——
总成
（万元）
322164
276804
138402
73737
目标售价
（元方米）
3150
3300
3600
均价3300
销售收入
（万元）
34020
35640
19440
89100
利润（万元）
18036
79596
55998
15363
表数该项目相关财务评价指标：
Ø 总投资：73737万元
Ø 销售收入： 89100万元
Ø 总利润： 15363万元
Ø 投资回报率：15363÷737372083
Ø 结：驰太阳城2期项目总利润高达15亿元投资回报率超20极具投资价值
五． 资金预测（附资金流量表）
（） 销售周期
根公司开发项目验结合太阳城起步区销售情况预测太阳城2期项目销售周期应该3年左右
（二） 资金占峰值
资金流量表出太阳城2期资金占发生2004年1季度资金占量约315亿元
（三） 部收益率
太阳城2期项目操作时间跨4年度 2002——2005年年累计资金分10150万元18795万元20259万元24049万元计算部收益率252
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目录
引言—————————————————— 第 2 页
第部分 项目总体概况——————————第 3 页
第二部分 法律政策性风险分析——————第 7 页
第三部分 市场分析————————————第 8 页
第四部分 项目素质分析——————————第 23 页
第五部分 总体发展构想——————————第 27 页
第六部分 太阳城2期开发建议———————第 30 页
第七部分 济行性分析—————————第 35 页
引言
驰太阳城前身天津市政府重点安居工程——丽苑居住区二期华苑梅江双林西横堤列称天津市五居住区天津市住宅开发市场占举足轻重位
驰太阳城项目起步区住宅建筑面积25万方米2期规划住宅建筑面积27万方米公司独立开发关期567910五块开发公司已天津市安居工程办公室达成合作意太阳城项目全部建成住宅建筑面积达140万方米开发运作标志着天津市住宅开发进入盘时代具划时代意义
太阳城项目公司整驰集团开发事业中占极重位成功运作驰发展公司开发规模急剧扩企业项目策划产品创新操作手段工程建设销售推广等方面力飞跃式提高
驰太阳城项目身具良素质未土升值潜力较成功运作公司带巨现金流量实现住宅营性公建项目持续性开发
第部分 项目总体概况
． 理位置
驰太阳城项目位卫国道中环线外28公里处东起博山道西昆仑北路北接增产道南卫国道
太阳城2期4#8#块位东真理道北（见理位置图）
二． 块现状
驰太阳城项目包含12块块总面积14866公顷红线12790公顷
块状况详见表：（单位：公顷）
太阳城状况表
项 目
块总面积
红线
道路
1号
1824
1556
268
2号
1877
1678
199
3号
1266
1105
161
4号
1882
1634
248
5号
2141
1920
221
6号
1500
1277
223
7号
1076
873
203
8号
1177
959
218
9号
523
434
089
10号
747
685
062
16号
492
369
123
25号
361
3
061
总计
14866
12790
2076
目前块土已整良质情况
块四周区道路已修外侧围墙外界分隔
三． 交通状况
该项目理位置优越周边道路四通八达距中环线28公里距市中心5公里天津站7公里天津机场9公里卫国道规划红线宽度70米连接市区天津机场京津高速公路城市干线东真理道红线宽度40米太阳城块横穿全线贯通直通河北区中心位置居住区两条道路天山北路贺兰路红线宽度均30米现已建成南直通万新村居住区
太阳城块西侧紧邻规划中东南半环——昆仑路段目前东南半环黑牛城道路段海河桥工程正紧张施工整工程预计35年完成东南半环建成极缓解市区东南部交通紧张局面促进周边区域济发展
2002年市政府投资改造河东区基础道路设施位卫国道南两条城市干道路——程林庄路张贵庄路改造工程计划2002年相继动工程林庄路改造工程现已启动张贵庄路规划宽度100140米世纪道计划年底竣工改造完成河东区交通状况根性改变周边市容市貌文环境明显改善
规划中铁2号线卫国道修建东起天津机场西铁1#线新华路站中环线外规划高架轻轨铁路贺兰路卫国道交口设计铁站迎接2008年北京奥运会铁2号线工程预计2005年动工兴建2008年前投入铁2号线兴建太阳城周边居民带极便利幅提升线块区位价值
目前丽苑期已建公交总站现公交路线：
668路 丽苑水公园
907路 丽苑门（丁字沽）
847路 丽苑王顶堤
640路 丽苑中心医院
827路 丽苑劝业场
四． 周边环境
然环境太阳城块西侧月牙河东北侧北塘排污河紧邻程林庄工业区工业区型工厂目前部分生产然环境般现场实际调查情况述利素影响心理实际影响
首先附工厂年关停转已生产现周边环境影响次天津市夏季导风西南风排污河处太阳城块风口块排污河间目前高树木围墙相分隔基没影响外北塘排污河久改造暗河届时彻底消河该块影响外作天津城市景观改造工程月牙河改造工程目前正进行2002半年改造完成成太阳城周边条漂亮景观河
文环境太阳城处河东区东丽区结合部南侧万新村居住区卫国道侧口相应减少道路两侧状况较改观卫国道线聚集均售价2500元方米左右项目定程度带动区域文环境改善
五． 周边生活配套设施
太阳城项目周边生活配套设施包括：
Ø 商业：太阳城起步区2#东侧商业街位天山路万新村居住区商业中心包括荣超市麦劳快餐店等
Ø 教育：丽苑学天津八中太阳城起步区3#双语幼园等
Ø 交通：位丽苑期公交总站太阳城起步区公交车站
Ø 公园：16#块童公园——欢乐谷位卫国道线新世纪 • 新生活 • 新天津题雕塑公园丽苑期两万方米居住区公园
Ø 娱乐：位25#社区综合会游泳池健身房乒乓球台球壁球等体育娱乐设施
Ø ：丽苑期派出位4#电话局
六． 土价格
公司天津市安居工程办公室签订土协议太阳城2期4#8#块分红线亩51万52万支付土配套费费总计约19983万元
第二部分 法律政策性风险分析
． 合作方式条件
（） 太阳城项目土合作方天津市安居建设发展总公司隶属天津市安居工程办公室较强政府背景项目开发程中遇政府部门协调方面起较作
（二） 合作方式：合作方负责现行政府批准详细规划进行征垫土区外市政基础设施配套工程建设
二． 法律性风险评估
太阳城项目天津市重点政府工程土合作方具强政府背景土相关项法律手续齐全存法律性风险
三． 二期相关规划调整问题
原规划中贺兰路侧预留100米宽远期发展贯穿块南北变开发太阳城项目规划整体性法保证带土配套费幅升拟该变性住宅
四． 政策性风险评估
太阳城起步区没调整控规条件采取原详细规划基础调整规划方案做法二期进行规划调整时务较重规划局求先期进行控规调整控规牵涉面广难度规划时通等具确定性蕴涵定操作风险
第三部分 市场分析
． 天津市住宅市场分析
() 市场回顾
年天津市始终住宅产业作拉动城市济增长支柱产业通系列控制市场供培育效需求等相关产业政策实施减少天津房产市场投机行市场中虚热泡沫成分天津市房产市场基保持健康稳定均衡快速发展势头
九五期间天津市实施规模危陋房改造1999年加住房分配制度改革力度相继出台系列房产相关政策刺激住宅市场需求产生积极影响2000年住宅市场销售量约630万方米第次超年新开工面积年竣工面积2001年住宅市场继续保持稳定增长全年商品房销售面积达660万方米
观天津市年房产发展历程断言510年天津市住宅市场继续保持持续健康稳步增长发展趋势
(二) 住宅市场前特点
天津市房局获悉2001年天津市住宅市场继续保持良发展态势住房消费持续增长全市商品房成交660万方米成交金额16681亿元分年期增长476％707％中购买商品房例９８．３％
根天津市房局年半年类房屋交易情况分析天津市住房市场呈现特点：
1． 价格幅升年居民购买3000元方米商品房数量年提高15百分点中方米3000元～3500元价位商品房购买量提高58百分点3500元～4000元商品房年提高214百分点
2． 住宅改善型消费增加居民户型商品房需求减弱购买单套面积100方米商品房年期提高26百分点中购买单套面积100方米～120方米商品房提高48百分点单套面积120方米商品房提高434百分点年发展目前天津市住宅市场正价格竞争逐渐转变产品品质竞争品牌竞争
3． 金融支持力度加居民贷款购房意识增强2001年全市商业性公积金住房贷款余额首次超房产开发贷款余额占整消费贷款余额86贷款购房例达71％
外2001年天津住宅市场显著特点私产房屋市交易增中表现明显房改房商品房市量增表明着天津市居民生活水断提高前购买商品房房改房家庭开始进入改善期带动中高档商品住宅消费
(三) 住宅市场未发展走势
1． 政策支持力度断加
2001年政府颁布相关政策住宅市场政策支持力度加住房消费启动需重素进步推动住房消费拉动济增长政府立法住房分配货币化住房消费金融加快培育住房二级市场等方面采取措施保证未年天津房产市场效增长
2． 市场利消息
2001年中国加入WTO成功申办奥运会贷款利率调等系列消息说未年中国房产市场较利消息会未房产市场产生影响
3． 房产价格稳中升
着城市日趋减少土价格会断攀升 着生活水提高高质量环境优美中高档项目需求增房产相价格稳步升
4． 改善型需求断增长
资料显示2000年底全市均居住面积138方米非常升空间着收入水提高居住舒适性良居住环境富情趣户型设计会更高追求带动改善型需求持续增长
5． 住宅建设郊区化倾
首先市中心土稀缺城市规模断扩市中心住宅开发量越越满足日益增长需求次郊区房产价格相较低居住环境较数居住新区规划房型生活配套设施标准高吸引改善型需求原次着私家车断普市中心住宅位置优势断弱化相反郊住宅道路交通状况良区位价值会断提升
6． 市场竞争格局发展趋势
年房产市场出现定程度市场集约化发展态势房产市场房产市场相关产业异常繁荣市场发展趋势表现方面
Ø 房产市场断发展断成熟促更市场分额掌握较少开发商手中
Ø 利规模土资源实施盘开发通合理规划效利土资源提供环境优美配套完善居住氛围浓郁住宅区
Ø 着民生活水提高提升住宅市场元化需求第二住宅渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起
Ø 着市场断成熟市场竞争已开始质量户型环境等标准动作竞争逐渐转化生活方式居住理念等代表选动作竞争已出现体育产业旅游产业等产业房产业嫁接复合产模式
二． 区域市场分析
() 区域市场概述
驰太阳城处河东区河北区交界处行政隶属河东区两区整体发展水落河西南开三区红桥区天津市属中游水
河东区居民收入水高住宅消费水相较低住宅市场需求旺盛2000年起河东区商品房销售量已天津市第二位跃居第位年着市中心区住宅开发量减首先带动河东市区域房产开发形成东站广场十路六纬路线区房产开发热潮河东区距离市中心较远区域项目数档次高定位较低低价位吸引客户
河北区房产项目集中市中心区域距市区中心带距离较远项目客户群周边区域河北区然济发展水般购买力容视1997年—2001年5年发展情况河北区市场成长速度高河东区河东区商品房交易量差距逐渐缩两区价位间成交量较河北区集中低档产品市场说明河北区市场处刚刚启动阶段购买力尚未完全成熟河北区项目总体开发水较低缺乏中高档项目市场拉动
(二) 区域市场现状
针驰太阳城项目周边项目进行市场调查调查项目中选取15项目样项目集中东站广场河东河北交界区六纬路线真理道线卫国道线程林庄路线区域项目概况：
项目名称
建筑形式
销售均价
（元M2）
建筑面积
（万M2）
新月花苑
层部分高层
2600
27
万兴花园
层高层
2500
35
红顶花园
层墅
起价2550
73
恋日风景
四层半
2800
总18
朗晴居
层砖混
2300
37
柏丽花园
层砖混
3300
6
2008先锋社区
板式高层
4000
——
嘉海花园
点式高层
3200
总60
美日阳光
点式高层
未定
6
万春花园
层高层
3600
135
丰盈新苑
层砖混
3200
36
汇家园
层砖混
3400
11
通时尚花园
四层半
3100
13
金湾花园
部分层
2200
21
中环花园
层砖混
2500
5
(三) 重点项目介绍
Ø 万春花园
项目属中高档项目周边区域较富特色较成功楼盘中海产操作典型香港式设计风格清新靓丽该项目期层高层辅销售情况二期三期全部点式高层二期已开盘销售情况般值继续关注
Ø 金湾花园
项目总建筑面积21万米处河东公园西侧外公园面积花园绿环境较金湾花园着较佳理位置适中销价良社区环境取骄销售业绩层部分18万米实现销售率100客户河东区居民说明区域定购买力规模素质相较高项目市场强吸引力
Ø 恋日风景
该项目位卫国道18万米型社区4层半低层低密度规划设计3万米题花园1万方米水景花园双语幼园宣传卖点形象清新秀丽恋日风景前身帝旺温泉花园前销售处停滞状态策划公司重新包装2001年3月重新开盘销售良
(四) 市场综述
综述区域市场具特点：
1． 新项目迭出项目素质正断提高
2． 高素质项目吸引量河西区居民前购买
3． 着河西南开居民迁入文环境逐渐转
4． 道路交通发展迅速出行十分便利
5． 新房市量增幅市区
6． 价格居民选择住宅影响素
三． 区域市场消费者行分析
目前河东区型住宅项目集中津塘公路东站广场卫国道线富民路附区建筑形式层住宅特色项目产品形式落河西区南开区销售总体趋淡天津市年开发历程河西南开等原先热点区域年高强度规模开发发展空间已显局促现河西区梅江居住区梅江南居住区尚未开发双林居住区外市区周边区域已宗开发土南开区部分城区拆迁尚未完成型开发项目寥寥述两区项目开发已出现程度郊区化倾着河东区城市开发进程加快区中心部位土基开发完毕开发重点逐渐城市外围发展
河东区连接中心市区滨海新区市区通济开发区机场北京交通枢纽政府实施城市长远发展规划热点区域市场潜力巨河东区市政基础设施建设高河北红桥理相信未年中河东区取代河西南开成天津市第三开发热点区2000年2001年5月商品房成交量动态分布图出：河东区2001年商品房成交量已区首
() 旧居住区调查分析
通河东区型旧居住区调查出
1． 目前消费者商品房购买力相偏低1999年2001年5月河东商品房价位成交量动态分布图 2000元方米3000元方米产品市场认率高2000元方米产品占例3000元方米产品市场需求较少接受房价总款集中30万元支付首付款力款力偏低
2． 居民解决住房困难者改善居住条件购房目市场调查中消费者购房解决住房困难改善居住条件部分群例分34295说明部分消费者更高档次住宅求高
旧区居民购房原示意图
3． 价格素外消费者更关心环境段调查表明环境段关注程度分365205诸物业理开发商实力区设施甚关心旧区居民住宅产品素关心程度示意图
通总体数表明河东区老居民区消费者购买力偏低住宅需求处基阶段居住条件求高
(二) 居住新区调查分析
通河东区太阳城周边区新商品房调查显示：
1． 新迁进居民收入学历职业层次明显高老区居民
2． 新迁进居民居住面积80120方米者居超旧区居民60方米居住面积
3． 新迁进居民居住区总体感受般未达佳居住求表明稍产品广阔市场空间
4． 新迁进居民更购房验关心环境外开发商实力关注明显高旧居民区消费者购房更趋理性化
次购房关注素示意图
(三) 丽苑期居民调查分析
重点丽苑期居民做详细调查解部分消费者购买行产生原利更直接效握市场
1． 丽苑期居民总体生活水介新居民区旧区居民间
2． 购房原改善居住条件丽苑期环境吸引选择原时引豪素
客户购房原示意图
3． 丽苑期目前存问题然交通便周边生活设施完善工程质量物业理颇微词
客户丽苑目前满意方示意图
4． 部分消费者十分丽苑区发展前景坚信选择正确性认丽苑区发展潜力
丽苑发展前景心理预期示意图
(四) 具体消费意分析
通市场调查消费者购买住宅消费行分析难消费者住房消费意出结
1． 数居民身现居住条件程度满意改变现状良愿身消费力房屋价格制约购房行产生素
2． 方米2000元——3000元住宅市场流产品区域价值发展水差25万——30万元住宅受市场欢迎
3． 理位置影响购买行重素城市郊区理想居住区域倾住市中心远郊区重
4． 目前消费者反映商品房问题集中质量问题兑现承诺问题越越消费者房产开发商知名度信誉度作购房选择素
5． 河东区开发商素质参差齐居民选择购买时存较顾忧规模较项目受追捧点规模项目开发该区属空白
6． 贷款买房成购房付款方式正逐渐抛弃传统消费方式树立贷购房住宅消费观念
7． 建筑形式传统层住宅受消费者青睐居民低密度住宅认程度升高独体墅塔式高层市场接受难度颇建筑结构砖混结构框架结构接受程度较差
8． 环境住宅永恒卖点价格外房产素关心程度景观环境直消费者重
9． 户型选择层广消费者首选错层跃层等富变化形式常常误解高档次房屋象征
10． 物业理受重视程度消费者购房时考虑种素中重增加表明消费者开始注重入住区理生活服务
11． 目前市场供应商品住宅绝部分毛坯房交工装修标准毛坯房消费者第选择精装修求日趋强烈
12． 消费者居住区区种配套设施越越重视中关生活质量基生活服务设施交通设施消费者进行购房选择时倍受关注实性功佳智化设施兴趣
13． 文环境追求择邻居成部分高层次消费者购房考虑重素种追求越档次高区显现越明显
通述天津市总体市场驰太阳城相关区域市场消费行分析认着天津市济持续发展居民购买力逐步提高加河东区规模开发热度升温着消费者购房理念日渐成熟适应市场需求引领市场品牌产品市场空间
第四部分 项目素质分析
． 项目优势
1． 太阳城项目规模总建筑面积超100万方米种功规划齐备二期项目托社区利营造良居住氛围
2． 太阳城起步区2003年6月入住目前销售情况良良市场形象二期产生巨示范效应
3． 紧邻城市迎宾快速路外环线京津高速天津机场交通出行便利未着东南半环改造真理道贯通铁2号线兴建项目周边交通状况会更程度改善
4． 块土已整块周边面积空重污染源然环境较
5． 驰太阳城项目政府统规划型住宅工程市政配套设施齐备
6． 驰集团开发事业良表现优势品牌支持
二． 项目劣势
1． 周边项目相土成较高付款压力
2． 处城郊结合部属济太发达区域目前区位价值市场评价较低
3． 块位太阳城中心位置块南侧真理道尚未通通市区干道路——卫国道距离较远利现场形象展示
4． 块北侧面积空南侧丽苑期销售情况较差周边气显足
5． 4#现状电话局座区规划产生定负面影响
三． 威胁分析
1． 北京深圳广州等住宅产业较发达区相较天津市居民选择居住点区域性倾较强烈定程度限制太阳城客户群源
2． 天津市整体市场格局消费力较强河西南开三区聚集着较项目尤梅江周边区巨开发量吸引区客户形成定程度阻碍
3． 海河东中环线西广区聚集许驰太阳城更具位置优势相价格优势住宅项目项目驰太阳城直接影响持续威胁期开发
4． 西横堤双林两片居住区相继启动规模售价等素驰太阳城类似驰太阳城面着巨竞争压力尤中体产业西横堤运作运动题社区驰太阳城产生较击
四． 机会分析
1． 政府土宏观调控中心城区开发块资源减少太阳城项目相较位置便利交通条件面发展空间
2． 太阳城操作驰独立完成起步区规划环境社区配套等方面已初步创立综合优势太阳城2期现基础进步实现产品创新断完善生活配套设施建设取良市场效果
3． 太阳城周边道路交通处理位置成天津市未热点区域
4． 天津市住宅分配政策出台利住宅市场发展
5． 加入WTO天津年济稳步增长太阳城项目带较发展机遇诸私汽车日益普等等
6． 北京2008年奥运会选定天津机场作辅助机场消息称计划京津间修条高架轻轨
五． 综合评价
结合前面SWOT素分析出驰太阳城2期然存劣势诸土成较高属区域购买力较低等等放全市范围该块梅江相拥价格优势西横堤双林相拥理位置优势托起步区成功运作太阳城2期项目具交通便利市场认度逐渐提升土升值潜力等特点凸显出该块开发价值
太阳城2期项目运作成功需注意焦点问题：
1． 住宅产品易模仿性加产品寻求强烈差异化困难周边众住宅项目综合素质般项目操作空间建筑环境三方面寻求突破配套环节适度超前强调舒适度美感前提避开价格竞争
2． 密切关注起步区市场反应情况根市场需求进行二期规划设计产品定位注意类型产品配置占领更目标市场
3． 掌握开发节奏资金量供应量开发间隔等角度研究问题
4． 通项目推广工作消消费者间沟通障碍程度弱化域性消费观念实现项目销售速度质性飞跃
5． 物业理社区文化活动方面继续加投入实现企业品牌知名度美誉度转化
6． 产品开发基础注意项目居住理念提升加强社区生活方式营造操作应断制造热点提高市场关注度
第五部分 总体发展构想
． 项目定位
1． 太阳城基描述
先进居住理念先导注重营造空间布局题园林环境社区生活配套三方面鲜明特点兼顾建筑单体外感受相弱化处理住宅配套设施具备二十世纪领先品质住宅产品鲜明形象规模居住社区
2． 客户群定位
整太阳城项目客户群定位必然层次总体应明确 中等收入阶层流消费群体客户群定位
中等收入阶层应该指：定济基础家庭月收入3000元方米具较高文化水审美力未美生活充满信心渴群
3． 产品定位
利规模居住区优势中等收入阶层流消费群体讲求住宅产品样化
4． 形象定位
作120万方米型居住社区太阳城项目形象塑造应体现出应气活力树立驰太阳城品牌天津房产界强势位通太阳城项目进步提升驰品牌知名度美誉度
整体形象包装应清新然浪漫调强调驰太阳城品牌亲力
二． 发展思路
1． 倡导新居住理念理念指导进行规划建筑环境配套等设计项设计成理念力支撑
2． 完善社区生活配套服务功强化商业教育设施充分发挥规模项目竞争优势
3． 产品品质导舒适性便利性安全性适度超前指导原产品设计思路
4． 精心造题环境利园林环境形成太阳城项目竞争优势
5． 通起步区整太阳城项目展示效果提升项目综合价值实现持续性发展
6． 实施具指标性概念操作手段提高市场关注度诸建造精品商业走廊示范校高标准业会等等
7． 控制开发节奏降低市场风险
三． 总体规划理念
1． 通社区生活配套设施合理配置创造新型城市住宅区发展模式体现造城概念通整合规划设计手法充分考虑居民种需求强调社区生活服务设施室外公空间区域节点合理设置形成机统城市功系统
2． 结合开发节奏逐步完成居住区功发展延续实现居住区持续性发展综合考虑居住区规划结构整体性系统性规律性持续性终形成集商业教育文化娱乐休闲等项高尚品质功体社区中心系统
3． 公建配置遵循减少数量扩规模提高质量服务便捷原型公建（包括体育馆居住区公园中学等）集中布置居住区中心位置成太阳城中心型商业设施分散设置2#东侧4#5#中间位置公建布局考虑级公建设施合理服务半径形成公建设施系统性层次性
4． 保证公建设施基础尊重原块分割现道路组织块采具差异化规划理念单独规划社区规划整体性型公建配置体现
第六部分 太阳城2期开发建议
． 开发计划
1 开发住宅块：4#8#块
2 开发时间安排
2003年3月——基础施工
2003年4月——体施工
2003年9月——体封顶
2004年3月——环境施工
2004年8月——竣工入住
二． 目标客户群分析
针太阳城项目中等收入阶层市场定位结合规模项目产品样化特点三方面目标客户群进行分析：
1 域划分
Ø 目前附区居住居住高尚居住区群
Ø 天津开发区天津机场工作高级白领
Ø 现居住河西两区需程度改善居住条件群
Ø 少部分认太阳城理位置需进行二次甚次置业富阶层
Ø 认驰品牌相信驰公司实力太阳城起步区充分认相信太阳城项目美发展前景具投资居住双重购房动机购房者
2 收入划分
起步区太阳城2期客户群收入应具定差异性力客户群两方面构成：
Ø 拥稳定未收入职业理层白领阶层部分群事业蒸蒸日未信心十足社会生力量综合素质高环境优美身品位相符项目
Ø 部分拥定存款收入处中等水普通市民太阳城整体项目素质动倾毕生积蓄改善居住条件
3 年龄划分
起步区购房客户现状集中3050岁间年龄段年龄层次较广泛发展角度年轻充满活力消费观念先进代表社会发展潮流二期力客户群应定位3040岁年龄段进行环境设计外檐风格选择形象宣传等方面注意迎合年轻特点
方面目前社会老龄化现象较明显老年居住需求予定重视
三． 产品设计思路
1 产品设计原：
Ø 产品建筑形式针客户群定位产品形式形成定差异满足目标客户群居住需求
Ø 相起步区产品形式户型立面设计环境营造等方面实现定程度创新突破
2 建筑形式：
根两块特点形成产品差异结合太阳城整体规划采取板式高层普通层低层相结合建筑形式具体配见表：
建筑形式
层数
例（）
板式高层
10
40
普通层
55
40
准低层
3——4
20
合计
——
100
3 房型面设计：
Ø 户均面积适做出档次差异迎合层次客户群需求采错层跃层设计低层住宅保证面合理性居住舒适性基础采性化设计
Ø 通加面宽提高层高等手段增强房型舒适性
Ø 通落窗外飘窗吹拔等手段增强房型趣味性
Ø 通楼体挖槽阳面封闭阳台等处理手法丰富房型设计处理手法控制单套户型面积
4 户均面积：
结合起步区销售情况起步区户型面积基础适放单套面积具体指标见表：
户 型
两室（m2）
三室（m2）
低层住宅（m2）
项 目
面积
95
130
190
5 建筑立面：
助高水设计师设计手法营造现代感强建筑风格通匀称线条处理简洁明快色彩注重建筑美感强调识性
6 住宅配套：
采中等档次配套水保证住宅品质基础量控制成充分考虑舒适度成产生收益间关系
Ø 入户门：高级防盗门
Ø 外檐窗：高级塑钢窗
Ø 适度智化配套：网络围墙红外监控背景音乐
Ø 供水：设热水中水直饮水系统
Ø 供热：集中供热铝合金散热器
Ø 楼栋入口：视讲防盗门
Ø 楼梯间：面防滑砖木扶手铁艺栏杆
7 精装修成品房设计
起步区成品房交工标准获极市场认情况太阳城2期应继续成品房设计进行深化推行统交工标准成品房基础时适进行菜单式装修积极探索具体思路：
Ø 充分研究客户群消费心理消费力严格市场定位确定成品房精装修费确定精装修费指导装修设计材料选择
Ø 房型施工图设计阶段引入精装修设计公司某房型进行必更改中包括某面结构处理电路水暖气安排布置等
Ø 减少现场施工工作量装修设计时考虑80工作外加工现场装配达缩短工期提高装修质量装修效果目
Ø 整体风格定位时尚实倡导轻装修重装饰装修理念
Ø 抓住重点注重厨房卫生间装修效果整体预算控制突出亮点某材质洁具淋浴房采取定制等
Ø 注重细节处理例淋浴房面处理面材质交接处处理等
Ø 注意装修弥补某房型设计中缺陷
Ø 强调成品房样板间装饰体现生活品位根户型特点选择适尺寸家具增强室空间感受
Ø 关键建材供应商建立良合作关系降低采购成提供限菜单式装修提供济前提
第七部分 济行性分析
． 济技术指标估算
规划总 3059公顷
红线占 2593公顷
居住区 207（红线80计算）
容积率 13（估算）
住宅建筑面积 27万方米（估算）
二． 成估算
（） 估算范围
根估算居住区2593公顷容积率13计算太阳城2期住宅建筑面积约27万方米中建筑形式建筑面积见表：
建筑形式
层数
例
（）
建筑面积
（万方米）
板式高层
10
40
108
普通层
55
40
108
准低层
3—4
20
54
合计
——
100
27
（二） 单方成估算
高层成估算表
项目
单方造价（元）
楼面土配套费分摊
740
工程建设费
1300
工程建设
费
前期费
40
区公建费
50
非营性公建均摊
120
区配套设施费
350
销售费
80
公设施维修费
20
理费
50
营业税
183
贷款利息
50
总计
2983
层低层成估算表
项目
单方造价（元）
楼面土配套费分摊
740
工程建设费
880
工程建设
费
前期费
45
区公建费
50
非营性公建均摊
120
区配套设施费
345
销售费
80
公设施维修费
20
理费
50
营业税
183
贷款利息
50
总计
2563
（三） 单方成估算分析
Ø 土配套费
土配套费总额19983万元计算单方土成约740元方米
19983万元÷27万方米 740元方米
Ø 工程建设费分析
工程建设费包括：基处理费土建费监理费（详见工程建设费明细表）
工程建设费明细表
项目
单方造价（高层）
单方造价（层低层）
基处理费
70
50
土建费
1200
800
监理费
30
30
总计
1300
880
Ø 工程建设费分析
前期发生费包括规费墙体改造费防费招标理费勘察费设计费等托幼学校邮电局社会停车场公交站等配套设施须公司行建设方米120元计算土建工程竣工需投资建设煤气供电水暖气通讯线电视区道路环境等区配套设施（详见工程建设费明细表）
工程建设费明细表
项目
单方造价（元）
前期费
45
区公建费
50
非营性公建均摊
120
区配套设施费
345
总计
560
Ø 销售费
销售费方米销售均价3300元25计算单方成约80元中包括广告费售楼处样板间建造费分摊宣传材料设计印刷费等
Ø 营业税
销售均价3300元方米555计算方米约183元
三． 销售价格分析
通区域市场天津市整体市场调查研究通项目素质分析太阳城起步区销售情况销售均价理出结：前面述产品设计思路高品质生活配套设施辅高效市场推广策略根建筑形式产品销售价格占例太阳城2期均售价水预计达3300元方米建筑形式住宅产品销售价格见表：
住宅形式
占例（）
目标销售均价（元）
板式高层
40
3150
普通层
40
3300
准低层
20
3600
均
3300
四． 项目投资效益分析（见表）
建筑形式
板式高层
普通层
准低层
合计（万元）
建筑面积
（万方米）
108
108
54
27
单方成
（元方米）
2983
2563
2563
——
总成
（万元）
322164
276804
138402
73737
目标售价
（元方米）
3150
3300
3600
均价3300
销售收入
（万元）
34020
35640
19440
89100
利润（万元）
18036
79596
55998
15363
表数该项目相关财务评价指标：
Ø 总投资：73737万元
Ø 销售收入： 89100万元
Ø 总利润： 15363万元
Ø 投资回报率：15363÷737372083
Ø 结：驰太阳城2期项目总利润高达15亿元投资回报率超20极具投资价值
五． 资金预测（附资金流量表）
（） 销售周期
根公司开发项目验结合太阳城起步区销售情况预测太阳城2期项目销售周期应该3年左右
（二） 资金占峰值
资金流量表出太阳城2期资金占发生2004年1季度资金占量约315亿元
（三） 部收益率
太阳城2期项目操作时间跨4年度 2002——2005年年累计资金分10150万元18795万元20259万元24049万元计算部收益率252
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