中国21世纪卫星示范城—杭州天城建设
行性报告
天城项目概况
（）项目特点
正开发中杭州天城位余杭市星桥镇东余杭市府镇西接杭州市江干区北抵黄鹤山距杭州市区中心段武林广场仅12公里海车程2时杭州天城集房产开发旅游开发新城区建设体超规模开发项目该项目仅开发规模力度方面走前列实现开发思路重突破开发模式重创新
——超规模超强力度开发天城总投资预计超80亿元开发期长达6~8年占面积6500亩中房产开发建筑面积达400余万方米容纳居住口12万国止家房产公司单独开发规模房产项目欢乐四季公园天国际度假中心欢乐道天广场欢乐广场天文化体育广场二十世纪世界家居文化建筑博览会等组成旅游项目总投资预计10亿左右目前华东区投资旅游项目项目建成天城星桥镇连成片成杭州市全国环境优美基础设施现代化21世纪样板式卫星城新兴副城区
——房产开发新兴产业培育新城区建设三位体
通天城超强度开发天城建设成杭州市东部区旅游休闲中心民办教育中心拥12万居住中心杭州市重卫星城余杭市新城区集房产开发新兴产业培育新城区建设体综合性开发项目
——市场取企业化运作民办官助式城市化新模式项目开发资金筹措新城区规划市政基础设施配套社会事业机构建设企业体市场化原进行操作
——先做环境做房产超常开发思路项目开发总体思路先做旅游做房产滚动开发天城建设总体战略部署中旅游开发旅游房产开发房产通先启动旅游项目天城房产开发杭州市国际教育中心高新产业创业基建设营造流环境籍带动房产市场拓展产业发展
（二）项目前景预测
根国权威房产策划公司王志纲工作室预测天城项目总投资约87亿元民币税利润达1230亿元静态税投资收益率14投资回收期约458年项目成相较低投资收益率良资金回收返力强抗风险力强总体济效果优良
天城项目仅投资者带良投资回报产生巨社会效益该项目建成创造7000—8000业机会旅游项目带动20亿民币GDP增长房产项目带动120亿民币GDP 增长
（三）项目开发较优势
——开发商优势中国广厦建设集团家实力雄厚济济信誉保证营范围十分广泛涉建筑房产金融文化影视等种行业市公司浙江盈华实业限公司涉消防设施建筑电气检测实业投资等种领域资实力强科技含量高员素质高具广阔发展前景企业
——项目策划规划优势项目国著名策划公司王志刚工作室进行总体策划全面认证美国WY国际设计顾问公司英国阿特金斯国际限公司深圳激流策划公司清华学城市规划设计研究院浙江学城市规划设计研究等家国外权威设计公司进行精心规划设计
——项目组合优势规模优势旅游民办教育房产三块开发天城项目形成互补互促组合优势规模优势综合开发优势十分明显
二天城试点必性
（）天城项目试点利积极探索中国城市化新动力新模式
理讲中国目前正处加速城市化阶段容忽视现实问题海城市群密集带通农转非户籍制度改革发展城镇工业传统第三产业吸纳农村口城市化推动力明显减弱中国城市化需寻找新动力源种背景许城市通购房入户制度求新轮争夺口战中赢动外口规模流入必然加剧城区口密集带拥挤基础设施超负紧张房产价格高等系列问题果城市边缘带进行分散规模楼盘开发集聚口基础设施建设滞缺乏市场需求支持
国际验国家区济发展定阶段会出现逆城市化现象城市市区口尤城市市区口郊区化城市外围卫星城镇布局分散化城市化模式逆城市化城市化反运动城市化发展新阶段更高层次城市化特型型城市中心群分散型独立型中规模卫星城市托城市群成国海发达区21世纪城市发展模式
国现阶段特型型城市周围出现批卫星城卫星城建设体乡镇府种传统型卫星城建设缺乏规模资金支持高档次规划力法构造足规模吸引口集聚环境条件充分利房产开发商资金优势规划设计实力通城郊进行集房产开发新兴产业培育新城区建设体现代卫星城建设充分利环境优势价格优势开发符合收入阶层种层次房产吸引口规模新城区流动快速集聚口实现城市规模超常扩张现阶段海发达区城市化选择条新路子城市化模式仅效解决城市化市场需求动力足问题解决政府力量推动城市化资金土素供应力限等问题继农转非户籍制度改革推动城市化进程工业化带动城市化进程新轮城市化新途径天城建设项目正城市化新背景推出具重试点价值
（二）天城试点利积极探索超楼盘开发居住郊区化背景房产开发新思路新模式
天城项目推出整杭州整中国房产业发展具积极探索意义重创新效应
——综观西方发达国家房产行业发展程世纪五六十年代汽车工业兴起带交通便利够城市工作居住郊区房产业带新商机利润工作生活方式定程度改变房产业发展方房产行业正充分利新出现现象新突破更广阔发展空间发达国家房产业历史程国家房产业毋庸置疑具相重鉴作着国济发展程度提高带交通行业振兴势必会引起普通居民居住郊区化现象郊区相廉价房产价格较少受污染空间较安静居住条件会越越吸引更选择郊区作安家外国中型城市历口产业资源等量中心聚集程城市部出现承载度现象中心区交通拥挤市政设施陈旧城市规划合理旧城区急改造等问题住房制度改革必须面购房现实市区土限价格高情况中心城市通进步外扩张重新调整规划城市布局进实现远郊郊形成新市区演变程房产开发建设肯定会产生郊区化现象目前国城市化水
30％城镇口37亿预计2020年城市化水达45％全国口14亿城镇口增63亿预计2050年城市化水达60％全国口16亿全国城镇口增96亿前20年城镇口增加26亿均居住面积10方米建筑面积20方米计算需新增口建设住房52亿方米均年需建设住房26亿方米30年城镇口增加33亿均建筑面积20方米计算需新增口建设住房
66亿方米均年需建设住宅22亿方米关专家指出国城市化进程中数农民住发展起城镇中会较增加城镇住房数量房产业郊区化蕴含着巨商机着广阔发展前景诱发展空间面郊区化趋势房产行业应该动出击势利导应动等二十世纪卫星城示范城建设试点工程房产项目点正基样考虑未雨绸缪预先进行尝试努力塑造二十世纪城郊房产开发成功典范房产业积累更验
——国居民生活正稳步康阶段迈进居民选择住房时已仅仅满足居住面积少考虑居住环境坏配套设施完善程度房产市场实践已证明绿化否家直接影响房子销售居民购买住房时光房型段区园林设计否位迎合市场需求许发展商请国外园林设计师许房产项目广告设计单位建设单位发展商销售代理商外园林设计单位登堂入室普遍注重种着良文景观回然情结品质生活２０００年北京国际房产交易会新盘中公园景手法量运出现量双景住宅双景住宅指公园景区景融合属全新类型景观住宅改变
建筑中堆砌绿化观点提出绿化中放置建筑口号时通形态空间合理布局形成景象通视实现社区景象享营造出带风景社区见风景房间着楼市竞争加剧开发商环境越越重视环境优越程度房产受欢迎否极重代指标房产行业泛房产时代—追求住房硬件条件居住环境（生态环境文环境）相互配合相互协调相互促进时代正走着居民生活水文明程度提高营造绿色生态住宅注重环境生态建筑生态文生态相互间揉合互补众求房产开发商做事情试点工程先旅游房产正体现思路：旅游改善房产环境房产助旅游生态支持旅游带房产房产助旅游两者相互适应相互促进发展
——国住宅建设现未面发展预计2020年城镇居民均住房居住面积提高12方米建筑面积24方米预计2050年均居住面积提高16方米建筑面积32方米2020年城镇口达63亿增加4方米计算前20年提高居住水需新建住房252亿方米均年126民方米30年96亿口计算需2020年基础新建住房
768亿方米均年256亿方米需求中肯定会通住宅群方式予消化解决房产项目中某方需进行规模开发建设规模超规模建设够体现定济效益规模引起系列问题法保证环境配套设施质量配套设施享性差等需房产户型创新环境创新样需开发模式创新住宅产业国民济重组成部分住宅建设投资般占国民生产总值38占固定资产总值1530住宅产业发展够促进带动相关产业发展住宅建设投资增长10直接拉动国生产总值增长0508百分点住宅建设必须达产业化科技化真正起改善民生活拉动济增长作住宅科技化求高新技术改造传统产业智化技术计算机网络技术应住宅产业种应显然规模开发中更具价值规模超规模开发居民享受规模优势带完善配套设施较低廉住房价格规模开发时般位城郊拥较高质量空气试点工程籍超规模房产开发模式创新住户提供更高品质服务房产市场注入新活力
——房产行业发展国家济发展具重作日统计1970年1990年20年里日住宅年建设面积没什增加通传统生产方式革新住宅相关产业创造增加值增加
16倍估计国增加住宅建设规模条件持续增长投资额速度会低日预计50年时间住宅投资额增加16倍计算50年住宅投资年递增7％年国民济贡献率06百分点样持续50年连年增长国家贡献巨房产行业作金融行业果发展带动行业发展果发展国家金融业进整济发展巨损失久加入WTO房产业行业样面着机遇挑战国身济发展求全国范围建立统开放竞争序房产市场杭州市政府提出住杭州口号实现口号房产市场发展完善然具举足轻重位然般房产开发项目（包括试点工程）筹集资金位具体房产销售化事情成功具独创性代表性项目疑具区甚全国性意义项目正开放性开拓性项目然杭州房产市场整体发育水全国方面题文化环境等探索已具相水准项目正想处生活方式题概念市场阶段杭州房产行业中作出理解超出方意义建立全国统房产市场中国房产市场真正走市场作出益先驱性探索
（三）天城项推动区域济增长结构优化具重战略意义
——天城开发利杭州市通实施东进战略启动新轮城区规模扩张实现杭州市区五年扩倍战略目标
济高速发展杭州市取非常辉煌成绩关数显示杭州方公里创造生产总值全国省会城市中名列第口密度第二市区面积倒数第四城区面积更倒数二城市口济增长活动空间狭矛盾日益尖锐杭州市行政范围狭西部北部区限制已少项目找合适法安排结构合理工业重偏高（占2439接国标限25）道路广场公绿市政公设施偏低均接甚低国标限域结构城市等级成例南北长东西短条件受极制约济发展阶段城市空间组织相适应产业结构调整难实现城市导功项目布局缺乏空间等济条件制约严重阻碍杭州市发展步伐非改步
——天城开发利优化杭州市旅游济结构空间布局
杭州东部搞型集旅游休闲度假居住体旅游项目利改变杭州目前旅游格局西重东轻状况旅游资源分布原杭州旅游业直西湖两江湖中心旅游容山水观光域分布集中城西西湖带杭州西南部富阳桐庐安建德淳安等县市海杭州东部北部旅游开发方面较薄弱样布局利杭州旅游济圈形成利接受区域济中心海济辐射通杭州东部建华东区规模集旅游休闲度假居住体项目利杭州旅游格局更加合理促进杭州旅游济圈形成发展
（3）天城开发利积极呼应杭州市政府住杭州战略举措提升杭州房产开发档次开创泛房产开发新时代
杭州东部搞超规模房产项目开发商更注重居住环境建设房产竞争户型设计配套变成户型设计配套环境社区规划开发商实力提升房产开发档次外搞样超型集旅游郊区房产体项目进行房产开发进行旅游教育健康文化传播等根需求密切相关产业营开发样房产开发模式杭州目前普遍中楼盘开发房产市场首次出现着杭州市区供房产开发土逐渐减少必进入郊区房产开发新时代郊区房产开发模式市区房产开发模式两种差异性模式作杭州郊区房产开发先行者天成项目疑开创泛房产开发新时代样项目政府提出住杭州战略举措非常力支撑
——天城开发利呼应杭州市政府提出天堂硅谷战略举措优美舒适价廉居住环境优势加快杭州市高新技术创业集聚
着住杭州战略逐步实施杭州全国社合居住城市天城成杭州市适合高新技术居住创业卫星城推进杭州市政府提出天堂硅谷战略实施
——天城开发力推进余杭市政府杭州拢发展战略改善余杭区位条件培育新济增长点加快余杭济发展
项目块位余杭市区杭州间项目开发建设时加速杭州东扩进程杭州拢进程余杭市区位条件环境发生实质性改善仅巨额投资新兴产业崛起余杭济发展注入新活力总投资逾80亿元民币天城项目创造
7000——8000业机会拉动GDP增长140亿元
三指导思想总体目标
（）指导思想
天卫星示范城建设试点指导思想：高举邓理伟旗帜深刻领会中央关发展城镇决策重意义十五届五中全会关积极稳妥推进城镇化新精神根杭州市济社会发展十五计划2010年远景目标纲余杭市济社会发展十五计划2010年远景目标纲总体求面21世纪胆创新高起点规划超前发展积极探索市场取企业化运作民办官助式房产开发新兴产业培育新城区建设三位体现代卫星城建设新模式天城建设成居住环境优美服务功完善社区理先进体制开放济发达文化元化现代化卫星城
（二）总体目标
天卫星示范城建设总体目标：通8—10年努力力争天城建设成代表中国21世纪卫星城发展先进水泛房产时代超规模郊区房产开发成功典范现代化卫星城杭州市东部区居住中心旅游中心国际教育中心集聚高具体目标：
——杭州市现代化程度高卫星城余杭市新现代化城区
天卫星示范城位杭州市区县级市镇间着杭州东扩杭州市区拢加身规模断扩张天卫星示范城居住口达12万左右成杭州发达现代化程度高卫星城区市现代化城区
——环境优美舒适设施现代化文化元化杭州市东部超型居住中心新住宅运动住杭州成功典范
根杭州市城市总体规划（1996——2010）杭州市区城两副城组成城城市口产业聚集区承担全省政治济科教文化中心旅游中心职沙副城东部新城第二产业基配套相应生活居住区公中心发展成现代化综合性工业城滨江副城南部新城重点安排高科技工业区科研机构专院校相应居住旅游设施形成产学研居游相结合高标准现代化新城述规划容杭州目前尚缺少功明确型居住区住杭州城市品牌缺少强力居住区域支撑努力天城建设成杭州市东部区居住旅游教育功新城区
天卫星示范城新生活方式完美居住环境吸引杭州居民海跨国公司中高级理员海外创业成功欲回国定居度假华侨欲中国居住外籍士居住形成元文化居住氛围
——杭州东部区旅游休闲购物中心
——杭州市国际化教育中心天卫星示范城教育仅配套设施项产业通市场化运作强化教学质量通国外知名学校合作办学等方式实现教育国际化天卫星示范城成杭州市国际化教育中心
——杭州市聚集高天卫星示范城通创造优美然环境便捷交通条件良居住氛围优秀物业理水成21世纪新生活方式居住环境代表吸引类优秀居住
三容
（）城市化新模式试点
1通新兴产业培育房产开发新城区建设三位体现代卫星城综合开发试点积极探索中国21世纪城市化新模式
——通发展旅游民办教育营造居住良环境通欢乐四季公园天国际度假中心欢乐道天广场欢乐广场天文化体育广场二十世纪世界家居文化建筑博览会等旅游项目开发营造流居住环境通浙江学合资合作兴办浙江学东方学院国际著名中学校杭州名校合办贵族学校天城建设成杭州市民办教育基天城高新技术产业发展知识型卫星城方发展良基础
旅游教育等新兴产业带动房产开发体现天城旅游教育聚气提升块知名度开发思路天城通旅游教育等新兴产业培育结合房产开发城区建设积极探索中国21世纪现代卫星城新发展模式
——通超规模房产开发集聚口推进城市化进程充分利环境优势价格优势开发符合收入阶层种层次房产吸引口规模新城区流动快速集聚口实现城市规模超常扩张市继农转非户籍制度改革推动城市化进程工业化带动城市化进程新轮城市化新途径
2通21世纪现代卫星城示范城建设试点积极探索特型型城市通卫星城建设实现规模扩张新模式
——天城作试验田积极探索中国21世纪现代卫星城涵基特征时发现现代卫星城建设程中出现种问题总结发展现代卫星城种验寻找条切实行现代卫星城发展新思路新模式塑造中国21世纪现代卫星城成功典范
——通高起点规划超强力度投资综合性开发构造优中心城区居住创业新环境实现中心城区郊区卫星城分流农村口卫星城集聚实现摊饼式城市规模扩张模式章鱼式城市规模扩张模式转变
3通市场取企业化运作民办官助式卫星城建设模式试点积极探索城市化投资新体制资金筹措新机制
——积极探索企业导型城市化新模式天城建设完全企业投资建设理尝试新型企业办社会模式种模式计划济体制福利型国型企业办社会市场取通规范企业化运作天城居民提供项服务设施追求济效益时满足社会需时城市化进程然应市场机制调节引导应城市化程中存着许市场失灵领域城市化程离开政府必干预调节政府作表现城市具体格局模式城市土支配城市基础设施建设等方面天城发展通市场化取企业化运作民办官助式卫星城建设模式试点
——积极探索市公司载体运市场手段筹措城市建设资金民间导型城市化投资新体制资金筹措新机制
（二）房产开发新模式试点
1面城市住宅郊区化新趋势塑造21世纪郊区房产开发成功典范
住宅郊区化城市城市化水发展相高程度逆城市化效应脱离喧闹市追求安详宁静生活结果住宅郊区化城市发展必然结果研究结果表明城市均GDP达3000美元时会出现城市空心化住宅郊区化现象根`99杭州统计年鉴数1998年杭州市区居民均GDP达33万元民币（年价格计算）远远超3000美元界值杭州住宅郊区化时代已杭州房产市场房产开发郊区化趋势业已初现端倪
象天卫星示范城样超400万方米超规模郊区房产开发项目仅杭州浙江省唯甚华东区全国范围罕见 超规模超强度项目开发成功杭州全国郊区房产开发创造资鉴模式
2呼应住杭州战略举措争杭州房产业走全国性市场国际市场领头羊
杭州市委市政府1999年提出住杭州城市品牌定位城市品牌提出杭州国海外树立独特城市形象疑成杭州实现住宅产业化实现房产业走出杭州迎接二十世纪发展利契机时确立杭州房产业面全省走全国走世界发展战略
天卫星示范城市场定位超越方意义种定位目前杭州房产市场种创新天卫星示范城市场定位仅针余杭杭州针浙江全省甚海辐射距离远整华东区香港台湾等时积极探索条房产国际营销网络建设效途径吸引海外创业成功欲回国定居度假华侨欲中国居住外籍士居住天卫星示范城成杭州中国房产业走全国性市场国际市场领头羊
3通超规模房产开发模式创新开创泛房产开发新时代
天卫星示范城开发建设进行房产开发外涉教育旅游健康体育文化等根需求紧密相关产业搞社区硬件环境搞整卫星城生态环境文环境建设种全新开发模式房产外延扩规模开发必杭州甚全国房产市场产生重影响开创泛房产开发新时代
（三）社区理新体制试点
物业理复杂系统工程包括容国原实行房制度差果然采旧理方法手段物业理新模式空架子针天城物业理量复杂样细化长期性等特点实行理现代化十分重现代化物业理指住宅区域范围物业物业理中现代技术创新科学理宗旨运现代化理手段物业硬件软件理走科学化制度化规范化理活动程理服务职发挥必须实现理现代化前提限度现代化手段科技创新手段计算机理手段等实施硬件（房屋设备设施等）软件（产权户籍组织制度理方法等）科学理
天城实施现代化物业理五方面入手：理观念现代化理方式程序化理标准规范化理组织网络化理手段动化
（1） 理观念现代化现代化理传统房产理观念区：
① 信息观念物业理中住息作种重资源理利物业理员全面解物业运行情况面断变化系统时进行调整达佳工作状态业物业意见建议等信息理员进行步工作基础物业理必须充分运信息加强信息传递促进信息循环时组织反馈达客观实际相致科学决策提供
② 系统观念物业理目标单建筑物应该建筑物周围环境总起作系统理系统仅包括形物质包含形精神意志文化文明道德规范等
③ 营观念物业理完全行政手段采济手段理通偿营服务理走业养业发展完善道路
（2） 理方式程序化物业理通营活动实现理员水高低直接影响理服务质量效果法求位工作员具较高工作力保证公司水准必须建立起套完整制度位员工工作中章循章办事保证工作质量制变法制全面提高企业水保证整系统长期稳定运行
（3） 理标准规范化物业理服务行业产品理服务行公司保证产品质量应建立套规范化理标准工业企业样采TQC理服务行实施整程实行全面考核制定理标准求细化量化具操作性外理标准中员培训考核标准缺少企业需严格考核制度保证员工素质毕竟员理行实施者流职工队伍提供流理服务企业达流水
（4） 理组织网络化物业理涉面广物业公司部物业公司许政府部门行业单位着千丝万缕关系包含物业理系统中部门作张网点间关系网线样建立张简单网物业理组织网络中量信息资源力资源等均采联网方式享
（5） 理手段动化物业理中信息量面长期保存常调采计算机技术信息分类联网运行方便物业公司部门享电脑提高文档统计效率质量企业远期预测进行辅助设计
天城作超现代城区理模式理制度样超现代具体表现：破传统陈旧观念改变社区配置类型单化强化社区组织职完善现社区理体制实现智化社区理时天城非常重视社区文化建设社区精神文明建设放社区文化首位置种理理念天城社会事业投资尤凸现
五实施步骤
天卫星示范城步骤实施：
1 试点方案报批证阶段（2000 1020——20011231）
该阶段企业做项目关前期准备工作外完成项目总体规划控制性详细规划部分子项目详细规划天卫星城营理初步构想报送国家建设部审批配合做建设部天卫星示范城证工作
2 成立试点领导组制定试点详细方案（20020101——20020331）
报批工作完成成立国家建设部领导浙江省杭州市余杭市相关部门员参加天卫星示范城试点领导组该组协调关政府职部门外协助指导企业制定实施卫星示范城详细方案
3 项目建设踪调查研究
项目建设展开组织关员项目建设进行踪观察程中出现新问题新情况进行调查研究观察研究结果作示范工程评估容
4 社区理行政理体制方案设计（20020401——20020931）
2002年十月份首期房产推出前做卫星示范城社区理行政理体制方案设计具体包括：物业理体制社区理服务体制民办社会事业投资理体制整卫星示范城行政理体制
5 卫星城开发效果新型理体制效果进行总体评估（视项目开发进展程度定项目进程半2005年）
四五年开发建设整卫星示范城初具规模市场化突出特征新型理体制实践检验断修正渐趋成熟必进行评估研讨会具体形式采国家建设部办 天卫星示范城承办方式费企业承担
保障措施
第·组织保障
里谓组织保障指会成立包容职部门领导班子项目规模空前运行模式创新性难度较项目建立卫星城城基础建设房屋等家公司统构造作相建立型社会具先前模式完全尝试组织体系讲保证方面机构首先然开发公司组成总指挥负责面部门工作理模式应区物业理模式现问题卫星城方面说种规模区方面说完整社会两套班子合二机构说理机构必须具安全机构具体讲涉部门土理机构城建部门需卫生环保公安银行等机构然单独设立通总组进行整体协调合作整卫星城独公司创立整体协调较方便
前述领导组专家组成相关理方面专业士组成方面相关部门联系变更方便外角度说具更专业化理效应
第二·决策保障
方面保障整开发程中项重决策具科学性合理性方面保障型咨询机构帮助例整项目总体勾画房产开发方面具特色王志刚工作室全权策划总体保证整项目行性操作性外开发公司聘请美国WY设计顾问公司英国阿特金斯设计公司作外籍顾问整项目开发中中房产项目开发国外风格住宅更加异国风情品位考虑外外籍设计公司般讲验方面更广博点应付难点情况外公司聘请浙江学城市规划设计研究院清华城市规划设计研究院作顾问利学校相关领域研究成果公司具学理合理性顾问公司研究院作整开发程进行严格监控决策量听建议保障决策合理性
资金保障
项目广厦盈华两家公司投资广厦集团建设部推荐建筑业全国首家市公司拥40家企业总资产22亿元年产值达50亿元广厦集团建设部省市政府行业理部门余杭市职部门良公关资源广厦集团建筑业知名企业时房产开发商房产建筑等领域出色操作力
项目目前已正式启动投资规模高达80亿元巨资金源方面：
（1） 着广厦集团雄厚实力良信誉银行贷款实行直接融资
（2） 利广厦集团市公司身份实行配股集资
（3） 建立广厦盈华控股子公司委托专门机构（投资银行）子公司进行包装争取市进行间接融资
（4） 根项目分期分批投资特点进行期投资时考虑利期开发赚取利润追加期投资实行项目滚动发展资金滚动投入耽误项目进展减轻融资部分成
城市济学角度城市发展格局两种横发展外方发展发展指城市部结构升级土利价值提高种城市发展模式该城市域限制资源限制原城市基础进行重新建设表现出老城区改造新建筑出现更原违章建筑进行拆屯出空项目进行建设外观城市建筑总体高度提高建筑密度增加种城市发展模式够提高城市品位受域限制外种发展模式非进行城市域扩张方面原城市郊区逐渐吸收城市组成部分方面原城市周围通提升城镇结构规模建立原城市卫星城通种方式扩展原城市规模
杭州市现情况济实力国民生产总值角度处全国前列口规模城市区域范围说杭州城市杭州现口概200万现城区范围杭州真正进入型城市行列重抓住现发展机遇进行城市扩张种扩张单单原城市基础进行改造想办法进行域扩张
杭州市现规划中已逐渐接纳萧山市部分域划市区发展范围杭州东面东南面海北面湖州市嘉兴市属杭州域范围域扩张说方扩张明智太杭州郊区县市杭州西面西南面余杭市部分范围杭州包里面域扩张说杭州受理范围限制余杭作卫星城市建立具天独厚优势外杭州规划中口作中发展指标长期目标杭州市口扩张500万口成倍增加非必须进行城市功分化然现实情况杭州市城市规模扩张建立障碍浙江原城镇动力较足究原方面农民进城观念发生变化原户口约束诱惑较现农转非指标诱惑力前农民更考虑进城实惠利益变较理智二现城镇甚农村工业化程度较高城镇济条件现城市资金力说增原城区扩张难度三政府资金实力限制包括原城区进行扩张资金投入源问题城市垂直化发展程中需政府量资金投入政府资金源总限说政府资金投入企业样灵活便捷方面限制浙江城市化进程中表现更明显
面举方面难点直接成制约杭州市城市规模扩张限制面种情况鉴国外城市发展验杭州市城市发展思路明显变化走两条路齐走策略方面进行原城市规划进行城市垂直角度发展方面走国外卫星城路子原杭州市郊区进行城市化建设通区域济结构城市化水提升进行城市功分化城市规划变更合理通原城区功转移分化减轻杭州市区压力建设更针性合理性外方面进行建立城区新模式浙江农村工业化城市道路走较特色种城市化道路指原农村基础进行城镇化建设通农村济发展企业壮逐渐农民第产业中解脱出进入第二产业第三产业加强服务业发展逐渐达城镇化模式现杭州市卫星城建设方式说具独特性政府出面郊区甚面乡镇进行投资建设通单独企业公司整体卫星城进行规划投资理相原先企业办社会种模式通市场化方式进行建设通种方式方面减轻政府负担方面市场运作方式引入社区理建设中
通种卫星城建设城市功加分化时房产开发带契机城市功发生分化房产发展时候区域中发展重点杭州提出游杭州玩杭州时提出住杭州口号时候原市区价缘发展高档商业场餐饮场等新建卫星城开发住宿娱乐场种城市功发生分化导致房产开发分化更开发公司提供新竞争机遇
外方面说通建立卫星城卫星城余杭济带新发展契机余杭原作杭州市郊县济发展行政缘杭州济发展存定屏障资源合理安排导致效率损失通余杭建立杭州市卫星城区域济角度 余杭济发展少方面影响作
通余杭建立杭州市卫星城极节省余杭作发展城市化花费资金力余杭土说余杭济区域部分新卫星城建立余杭企业居民说肯定件事卫星城建立必然会求定企业入住然卫星城余杭境单位服务水楼台先月余杭企业肯定极利
二加强杭州余杭联系余杭建立杭州卫星城分散杭州市区功求规划身带双方相性杭州济信息技术资金会量涌入卫星城该卫星城区杭州市区成实质统体样削弱原两间济发展分割现象避开行政壁垒达两济互动发展通卫星城窗口余杭区杭州市区济达较合作
三卫星城建立余杭区起带动作开始卫星城试点会覆盖余杭市全部区建城区城市化遇区鉴发展象种榜样作整余杭市济发展会起巨作
杭州角度余杭角度说建立卫星城试点区域济发展会起极作
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中国21世纪卫星示范城—杭州天城建设
行性报告
天城项目概况
（）项目特点
正开发中杭州天城位余杭市星桥镇东余杭市府镇西接杭州市江干区北抵黄鹤山距杭州市区中心段武林广场仅12公里海车程2时杭州天城集房产开发旅游开发新城区建设体超规模开发项目该项目仅开发规模力度方面走前列实现开发思路重突破开发模式重创新
——超规模超强力度开发天城总投资预计超80亿元开发期长达6~8年占面积6500亩中房产开发建筑面积达400余万方米容纳居住口12万国止家房产公司单独开发规模房产项目欢乐四季公园天国际度假中心欢乐道天广场欢乐广场天文化体育广场二十世纪世界家居文化建筑博览会等组成旅游项目总投资预计10亿左右目前华东区投资旅游项目项目建成天城星桥镇连成片成杭州市全国环境优美基础设施现代化21世纪样板式卫星城新兴副城区
——房产开发新兴产业培育新城区建设三位体
通天城超强度开发天城建设成杭州市东部区旅游休闲中心民办教育中心拥12万居住中心杭州市重卫星城余杭市新城区集房产开发新兴产业培育新城区建设体综合性开发项目
——市场取企业化运作民办官助式城市化新模式项目开发资金筹措新城区规划市政基础设施配套社会事业机构建设企业体市场化原进行操作
——先做环境做房产超常开发思路项目开发总体思路先做旅游做房产滚动开发天城建设总体战略部署中旅游开发旅游房产开发房产通先启动旅游项目天城房产开发杭州市国际教育中心高新产业创业基建设营造流环境籍带动房产市场拓展产业发展
（二）项目前景预测
根国权威房产策划公司王志纲工作室预测天城项目总投资约87亿元民币税利润达1230亿元静态税投资收益率14投资回收期约458年项目成相较低投资收益率良资金回收返力强抗风险力强总体济效果优良
天城项目仅投资者带良投资回报产生巨社会效益该项目建成创造7000—8000业机会旅游项目带动20亿民币GDP增长房产项目带动120亿民币GDP 增长
（三）项目开发较优势
——开发商优势中国广厦建设集团家实力雄厚济济信誉保证营范围十分广泛涉建筑房产金融文化影视等种行业市公司浙江盈华实业限公司涉消防设施建筑电气检测实业投资等种领域资实力强科技含量高员素质高具广阔发展前景企业
——项目策划规划优势项目国著名策划公司王志刚工作室进行总体策划全面认证美国WY国际设计顾问公司英国阿特金斯国际限公司深圳激流策划公司清华学城市规划设计研究院浙江学城市规划设计研究等家国外权威设计公司进行精心规划设计
——项目组合优势规模优势旅游民办教育房产三块开发天城项目形成互补互促组合优势规模优势综合开发优势十分明显
二天城试点必性
（）天城项目试点利积极探索中国城市化新动力新模式
理讲中国目前正处加速城市化阶段容忽视现实问题海城市群密集带通农转非户籍制度改革发展城镇工业传统第三产业吸纳农村口城市化推动力明显减弱中国城市化需寻找新动力源种背景许城市通购房入户制度求新轮争夺口战中赢动外口规模流入必然加剧城区口密集带拥挤基础设施超负紧张房产价格高等系列问题果城市边缘带进行分散规模楼盘开发集聚口基础设施建设滞缺乏市场需求支持
国际验国家区济发展定阶段会出现逆城市化现象城市市区口尤城市市区口郊区化城市外围卫星城镇布局分散化城市化模式逆城市化城市化反运动城市化发展新阶段更高层次城市化特型型城市中心群分散型独立型中规模卫星城市托城市群成国海发达区21世纪城市发展模式
国现阶段特型型城市周围出现批卫星城卫星城建设体乡镇府种传统型卫星城建设缺乏规模资金支持高档次规划力法构造足规模吸引口集聚环境条件充分利房产开发商资金优势规划设计实力通城郊进行集房产开发新兴产业培育新城区建设体现代卫星城建设充分利环境优势价格优势开发符合收入阶层种层次房产吸引口规模新城区流动快速集聚口实现城市规模超常扩张现阶段海发达区城市化选择条新路子城市化模式仅效解决城市化市场需求动力足问题解决政府力量推动城市化资金土素供应力限等问题继农转非户籍制度改革推动城市化进程工业化带动城市化进程新轮城市化新途径天城建设项目正城市化新背景推出具重试点价值
（二）天城试点利积极探索超楼盘开发居住郊区化背景房产开发新思路新模式
天城项目推出整杭州整中国房产业发展具积极探索意义重创新效应
——综观西方发达国家房产行业发展程世纪五六十年代汽车工业兴起带交通便利够城市工作居住郊区房产业带新商机利润工作生活方式定程度改变房产业发展方房产行业正充分利新出现现象新突破更广阔发展空间发达国家房产业历史程国家房产业毋庸置疑具相重鉴作着国济发展程度提高带交通行业振兴势必会引起普通居民居住郊区化现象郊区相廉价房产价格较少受污染空间较安静居住条件会越越吸引更选择郊区作安家外国中型城市历口产业资源等量中心聚集程城市部出现承载度现象中心区交通拥挤市政设施陈旧城市规划合理旧城区急改造等问题住房制度改革必须面购房现实市区土限价格高情况中心城市通进步外扩张重新调整规划城市布局进实现远郊郊形成新市区演变程房产开发建设肯定会产生郊区化现象目前国城市化水
30％城镇口37亿预计2020年城市化水达45％全国口14亿城镇口增63亿预计2050年城市化水达60％全国口16亿全国城镇口增96亿前20年城镇口增加26亿均居住面积10方米建筑面积20方米计算需新增口建设住房52亿方米均年需建设住房26亿方米30年城镇口增加33亿均建筑面积20方米计算需新增口建设住房
66亿方米均年需建设住宅22亿方米关专家指出国城市化进程中数农民住发展起城镇中会较增加城镇住房数量房产业郊区化蕴含着巨商机着广阔发展前景诱发展空间面郊区化趋势房产行业应该动出击势利导应动等二十世纪卫星城示范城建设试点工程房产项目点正基样考虑未雨绸缪预先进行尝试努力塑造二十世纪城郊房产开发成功典范房产业积累更验
——国居民生活正稳步康阶段迈进居民选择住房时已仅仅满足居住面积少考虑居住环境坏配套设施完善程度房产市场实践已证明绿化否家直接影响房子销售居民购买住房时光房型段区园林设计否位迎合市场需求许发展商请国外园林设计师许房产项目广告设计单位建设单位发展商销售代理商外园林设计单位登堂入室普遍注重种着良文景观回然情结品质生活２０００年北京国际房产交易会新盘中公园景手法量运出现量双景住宅双景住宅指公园景区景融合属全新类型景观住宅改变
建筑中堆砌绿化观点提出绿化中放置建筑口号时通形态空间合理布局形成景象通视实现社区景象享营造出带风景社区见风景房间着楼市竞争加剧开发商环境越越重视环境优越程度房产受欢迎否极重代指标房产行业泛房产时代—追求住房硬件条件居住环境（生态环境文环境）相互配合相互协调相互促进时代正走着居民生活水文明程度提高营造绿色生态住宅注重环境生态建筑生态文生态相互间揉合互补众求房产开发商做事情试点工程先旅游房产正体现思路：旅游改善房产环境房产助旅游生态支持旅游带房产房产助旅游两者相互适应相互促进发展
——国住宅建设现未面发展预计2020年城镇居民均住房居住面积提高12方米建筑面积24方米预计2050年均居住面积提高16方米建筑面积32方米2020年城镇口达63亿增加4方米计算前20年提高居住水需新建住房252亿方米均年126民方米30年96亿口计算需2020年基础新建住房
768亿方米均年256亿方米需求中肯定会通住宅群方式予消化解决房产项目中某方需进行规模开发建设规模超规模建设够体现定济效益规模引起系列问题法保证环境配套设施质量配套设施享性差等需房产户型创新环境创新样需开发模式创新住宅产业国民济重组成部分住宅建设投资般占国民生产总值38占固定资产总值1530住宅产业发展够促进带动相关产业发展住宅建设投资增长10直接拉动国生产总值增长0508百分点住宅建设必须达产业化科技化真正起改善民生活拉动济增长作住宅科技化求高新技术改造传统产业智化技术计算机网络技术应住宅产业种应显然规模开发中更具价值规模超规模开发居民享受规模优势带完善配套设施较低廉住房价格规模开发时般位城郊拥较高质量空气试点工程籍超规模房产开发模式创新住户提供更高品质服务房产市场注入新活力
——房产行业发展国家济发展具重作日统计1970年1990年20年里日住宅年建设面积没什增加通传统生产方式革新住宅相关产业创造增加值增加
16倍估计国增加住宅建设规模条件持续增长投资额速度会低日预计50年时间住宅投资额增加16倍计算50年住宅投资年递增7％年国民济贡献率06百分点样持续50年连年增长国家贡献巨房产行业作金融行业果发展带动行业发展果发展国家金融业进整济发展巨损失久加入WTO房产业行业样面着机遇挑战国身济发展求全国范围建立统开放竞争序房产市场杭州市政府提出住杭州口号实现口号房产市场发展完善然具举足轻重位然般房产开发项目（包括试点工程）筹集资金位具体房产销售化事情成功具独创性代表性项目疑具区甚全国性意义项目正开放性开拓性项目然杭州房产市场整体发育水全国方面题文化环境等探索已具相水准项目正想处生活方式题概念市场阶段杭州房产行业中作出理解超出方意义建立全国统房产市场中国房产市场真正走市场作出益先驱性探索
（三）天城项推动区域济增长结构优化具重战略意义
——天城开发利杭州市通实施东进战略启动新轮城区规模扩张实现杭州市区五年扩倍战略目标
济高速发展杭州市取非常辉煌成绩关数显示杭州方公里创造生产总值全国省会城市中名列第口密度第二市区面积倒数第四城区面积更倒数二城市口济增长活动空间狭矛盾日益尖锐杭州市行政范围狭西部北部区限制已少项目找合适法安排结构合理工业重偏高（占2439接国标限25）道路广场公绿市政公设施偏低均接甚低国标限域结构城市等级成例南北长东西短条件受极制约济发展阶段城市空间组织相适应产业结构调整难实现城市导功项目布局缺乏空间等济条件制约严重阻碍杭州市发展步伐非改步
——天城开发利优化杭州市旅游济结构空间布局
杭州东部搞型集旅游休闲度假居住体旅游项目利改变杭州目前旅游格局西重东轻状况旅游资源分布原杭州旅游业直西湖两江湖中心旅游容山水观光域分布集中城西西湖带杭州西南部富阳桐庐安建德淳安等县市海杭州东部北部旅游开发方面较薄弱样布局利杭州旅游济圈形成利接受区域济中心海济辐射通杭州东部建华东区规模集旅游休闲度假居住体项目利杭州旅游格局更加合理促进杭州旅游济圈形成发展
（3）天城开发利积极呼应杭州市政府住杭州战略举措提升杭州房产开发档次开创泛房产开发新时代
杭州东部搞超规模房产项目开发商更注重居住环境建设房产竞争户型设计配套变成户型设计配套环境社区规划开发商实力提升房产开发档次外搞样超型集旅游郊区房产体项目进行房产开发进行旅游教育健康文化传播等根需求密切相关产业营开发样房产开发模式杭州目前普遍中楼盘开发房产市场首次出现着杭州市区供房产开发土逐渐减少必进入郊区房产开发新时代郊区房产开发模式市区房产开发模式两种差异性模式作杭州郊区房产开发先行者天成项目疑开创泛房产开发新时代样项目政府提出住杭州战略举措非常力支撑
——天城开发利呼应杭州市政府提出天堂硅谷战略举措优美舒适价廉居住环境优势加快杭州市高新技术创业集聚
着住杭州战略逐步实施杭州全国社合居住城市天城成杭州市适合高新技术居住创业卫星城推进杭州市政府提出天堂硅谷战略实施
——天城开发力推进余杭市政府杭州拢发展战略改善余杭区位条件培育新济增长点加快余杭济发展
项目块位余杭市区杭州间项目开发建设时加速杭州东扩进程杭州拢进程余杭市区位条件环境发生实质性改善仅巨额投资新兴产业崛起余杭济发展注入新活力总投资逾80亿元民币天城项目创造
7000——8000业机会拉动GDP增长140亿元
三指导思想总体目标
（）指导思想
天卫星示范城建设试点指导思想：高举邓理伟旗帜深刻领会中央关发展城镇决策重意义十五届五中全会关积极稳妥推进城镇化新精神根杭州市济社会发展十五计划2010年远景目标纲余杭市济社会发展十五计划2010年远景目标纲总体求面21世纪胆创新高起点规划超前发展积极探索市场取企业化运作民办官助式房产开发新兴产业培育新城区建设三位体现代卫星城建设新模式天城建设成居住环境优美服务功完善社区理先进体制开放济发达文化元化现代化卫星城
（二）总体目标
天卫星示范城建设总体目标：通8—10年努力力争天城建设成代表中国21世纪卫星城发展先进水泛房产时代超规模郊区房产开发成功典范现代化卫星城杭州市东部区居住中心旅游中心国际教育中心集聚高具体目标：
——杭州市现代化程度高卫星城余杭市新现代化城区
天卫星示范城位杭州市区县级市镇间着杭州东扩杭州市区拢加身规模断扩张天卫星示范城居住口达12万左右成杭州发达现代化程度高卫星城区市现代化城区
——环境优美舒适设施现代化文化元化杭州市东部超型居住中心新住宅运动住杭州成功典范
根杭州市城市总体规划（1996——2010）杭州市区城两副城组成城城市口产业聚集区承担全省政治济科教文化中心旅游中心职沙副城东部新城第二产业基配套相应生活居住区公中心发展成现代化综合性工业城滨江副城南部新城重点安排高科技工业区科研机构专院校相应居住旅游设施形成产学研居游相结合高标准现代化新城述规划容杭州目前尚缺少功明确型居住区住杭州城市品牌缺少强力居住区域支撑努力天城建设成杭州市东部区居住旅游教育功新城区
天卫星示范城新生活方式完美居住环境吸引杭州居民海跨国公司中高级理员海外创业成功欲回国定居度假华侨欲中国居住外籍士居住形成元文化居住氛围
——杭州东部区旅游休闲购物中心
——杭州市国际化教育中心天卫星示范城教育仅配套设施项产业通市场化运作强化教学质量通国外知名学校合作办学等方式实现教育国际化天卫星示范城成杭州市国际化教育中心
——杭州市聚集高天卫星示范城通创造优美然环境便捷交通条件良居住氛围优秀物业理水成21世纪新生活方式居住环境代表吸引类优秀居住
三容
（）城市化新模式试点
1通新兴产业培育房产开发新城区建设三位体现代卫星城综合开发试点积极探索中国21世纪城市化新模式
——通发展旅游民办教育营造居住良环境通欢乐四季公园天国际度假中心欢乐道天广场欢乐广场天文化体育广场二十世纪世界家居文化建筑博览会等旅游项目开发营造流居住环境通浙江学合资合作兴办浙江学东方学院国际著名中学校杭州名校合办贵族学校天城建设成杭州市民办教育基天城高新技术产业发展知识型卫星城方发展良基础
旅游教育等新兴产业带动房产开发体现天城旅游教育聚气提升块知名度开发思路天城通旅游教育等新兴产业培育结合房产开发城区建设积极探索中国21世纪现代卫星城新发展模式
——通超规模房产开发集聚口推进城市化进程充分利环境优势价格优势开发符合收入阶层种层次房产吸引口规模新城区流动快速集聚口实现城市规模超常扩张市继农转非户籍制度改革推动城市化进程工业化带动城市化进程新轮城市化新途径
2通21世纪现代卫星城示范城建设试点积极探索特型型城市通卫星城建设实现规模扩张新模式
——天城作试验田积极探索中国21世纪现代卫星城涵基特征时发现现代卫星城建设程中出现种问题总结发展现代卫星城种验寻找条切实行现代卫星城发展新思路新模式塑造中国21世纪现代卫星城成功典范
——通高起点规划超强力度投资综合性开发构造优中心城区居住创业新环境实现中心城区郊区卫星城分流农村口卫星城集聚实现摊饼式城市规模扩张模式章鱼式城市规模扩张模式转变
3通市场取企业化运作民办官助式卫星城建设模式试点积极探索城市化投资新体制资金筹措新机制
——积极探索企业导型城市化新模式天城建设完全企业投资建设理尝试新型企业办社会模式种模式计划济体制福利型国型企业办社会市场取通规范企业化运作天城居民提供项服务设施追求济效益时满足社会需时城市化进程然应市场机制调节引导应城市化程中存着许市场失灵领域城市化程离开政府必干预调节政府作表现城市具体格局模式城市土支配城市基础设施建设等方面天城发展通市场化取企业化运作民办官助式卫星城建设模式试点
——积极探索市公司载体运市场手段筹措城市建设资金民间导型城市化投资新体制资金筹措新机制
（二）房产开发新模式试点
1面城市住宅郊区化新趋势塑造21世纪郊区房产开发成功典范
住宅郊区化城市城市化水发展相高程度逆城市化效应脱离喧闹市追求安详宁静生活结果住宅郊区化城市发展必然结果研究结果表明城市均GDP达3000美元时会出现城市空心化住宅郊区化现象根`99杭州统计年鉴数1998年杭州市区居民均GDP达33万元民币（年价格计算）远远超3000美元界值杭州住宅郊区化时代已杭州房产市场房产开发郊区化趋势业已初现端倪
象天卫星示范城样超400万方米超规模郊区房产开发项目仅杭州浙江省唯甚华东区全国范围罕见 超规模超强度项目开发成功杭州全国郊区房产开发创造资鉴模式
2呼应住杭州战略举措争杭州房产业走全国性市场国际市场领头羊
杭州市委市政府1999年提出住杭州城市品牌定位城市品牌提出杭州国海外树立独特城市形象疑成杭州实现住宅产业化实现房产业走出杭州迎接二十世纪发展利契机时确立杭州房产业面全省走全国走世界发展战略
天卫星示范城市场定位超越方意义种定位目前杭州房产市场种创新天卫星示范城市场定位仅针余杭杭州针浙江全省甚海辐射距离远整华东区香港台湾等时积极探索条房产国际营销网络建设效途径吸引海外创业成功欲回国定居度假华侨欲中国居住外籍士居住天卫星示范城成杭州中国房产业走全国性市场国际市场领头羊
3通超规模房产开发模式创新开创泛房产开发新时代
天卫星示范城开发建设进行房产开发外涉教育旅游健康体育文化等根需求紧密相关产业搞社区硬件环境搞整卫星城生态环境文环境建设种全新开发模式房产外延扩规模开发必杭州甚全国房产市场产生重影响开创泛房产开发新时代
（三）社区理新体制试点
物业理复杂系统工程包括容国原实行房制度差果然采旧理方法手段物业理新模式空架子针天城物业理量复杂样细化长期性等特点实行理现代化十分重现代化物业理指住宅区域范围物业物业理中现代技术创新科学理宗旨运现代化理手段物业硬件软件理走科学化制度化规范化理活动程理服务职发挥必须实现理现代化前提限度现代化手段科技创新手段计算机理手段等实施硬件（房屋设备设施等）软件（产权户籍组织制度理方法等）科学理
天城实施现代化物业理五方面入手：理观念现代化理方式程序化理标准规范化理组织网络化理手段动化
（1） 理观念现代化现代化理传统房产理观念区：
① 信息观念物业理中住息作种重资源理利物业理员全面解物业运行情况面断变化系统时进行调整达佳工作状态业物业意见建议等信息理员进行步工作基础物业理必须充分运信息加强信息传递促进信息循环时组织反馈达客观实际相致科学决策提供
② 系统观念物业理目标单建筑物应该建筑物周围环境总起作系统理系统仅包括形物质包含形精神意志文化文明道德规范等
③ 营观念物业理完全行政手段采济手段理通偿营服务理走业养业发展完善道路
（2） 理方式程序化物业理通营活动实现理员水高低直接影响理服务质量效果法求位工作员具较高工作力保证公司水准必须建立起套完整制度位员工工作中章循章办事保证工作质量制变法制全面提高企业水保证整系统长期稳定运行
（3） 理标准规范化物业理服务行业产品理服务行公司保证产品质量应建立套规范化理标准工业企业样采TQC理服务行实施整程实行全面考核制定理标准求细化量化具操作性外理标准中员培训考核标准缺少企业需严格考核制度保证员工素质毕竟员理行实施者流职工队伍提供流理服务企业达流水
（4） 理组织网络化物业理涉面广物业公司部物业公司许政府部门行业单位着千丝万缕关系包含物业理系统中部门作张网点间关系网线样建立张简单网物业理组织网络中量信息资源力资源等均采联网方式享
（5） 理手段动化物业理中信息量面长期保存常调采计算机技术信息分类联网运行方便物业公司部门享电脑提高文档统计效率质量企业远期预测进行辅助设计
天城作超现代城区理模式理制度样超现代具体表现：破传统陈旧观念改变社区配置类型单化强化社区组织职完善现社区理体制实现智化社区理时天城非常重视社区文化建设社区精神文明建设放社区文化首位置种理理念天城社会事业投资尤凸现
五实施步骤
天卫星示范城步骤实施：
1 试点方案报批证阶段（2000 1020——20011231）
该阶段企业做项目关前期准备工作外完成项目总体规划控制性详细规划部分子项目详细规划天卫星城营理初步构想报送国家建设部审批配合做建设部天卫星示范城证工作
2 成立试点领导组制定试点详细方案（20020101——20020331）
报批工作完成成立国家建设部领导浙江省杭州市余杭市相关部门员参加天卫星示范城试点领导组该组协调关政府职部门外协助指导企业制定实施卫星示范城详细方案
3 项目建设踪调查研究
项目建设展开组织关员项目建设进行踪观察程中出现新问题新情况进行调查研究观察研究结果作示范工程评估容
4 社区理行政理体制方案设计（20020401——20020931）
2002年十月份首期房产推出前做卫星示范城社区理行政理体制方案设计具体包括：物业理体制社区理服务体制民办社会事业投资理体制整卫星示范城行政理体制
5 卫星城开发效果新型理体制效果进行总体评估（视项目开发进展程度定项目进程半2005年）
四五年开发建设整卫星示范城初具规模市场化突出特征新型理体制实践检验断修正渐趋成熟必进行评估研讨会具体形式采国家建设部办 天卫星示范城承办方式费企业承担
保障措施
第·组织保障
里谓组织保障指会成立包容职部门领导班子项目规模空前运行模式创新性难度较项目建立卫星城城基础建设房屋等家公司统构造作相建立型社会具先前模式完全尝试组织体系讲保证方面机构首先然开发公司组成总指挥负责面部门工作理模式应区物业理模式现问题卫星城方面说种规模区方面说完整社会两套班子合二机构说理机构必须具安全机构具体讲涉部门土理机构城建部门需卫生环保公安银行等机构然单独设立通总组进行整体协调合作整卫星城独公司创立整体协调较方便
前述领导组专家组成相关理方面专业士组成方面相关部门联系变更方便外角度说具更专业化理效应
第二·决策保障
方面保障整开发程中项重决策具科学性合理性方面保障型咨询机构帮助例整项目总体勾画房产开发方面具特色王志刚工作室全权策划总体保证整项目行性操作性外开发公司聘请美国WY设计顾问公司英国阿特金斯设计公司作外籍顾问整项目开发中中房产项目开发国外风格住宅更加异国风情品位考虑外外籍设计公司般讲验方面更广博点应付难点情况外公司聘请浙江学城市规划设计研究院清华城市规划设计研究院作顾问利学校相关领域研究成果公司具学理合理性顾问公司研究院作整开发程进行严格监控决策量听建议保障决策合理性
资金保障
项目广厦盈华两家公司投资广厦集团建设部推荐建筑业全国首家市公司拥40家企业总资产22亿元年产值达50亿元广厦集团建设部省市政府行业理部门余杭市职部门良公关资源广厦集团建筑业知名企业时房产开发商房产建筑等领域出色操作力
项目目前已正式启动投资规模高达80亿元巨资金源方面：
（1） 着广厦集团雄厚实力良信誉银行贷款实行直接融资
（2） 利广厦集团市公司身份实行配股集资
（3） 建立广厦盈华控股子公司委托专门机构（投资银行）子公司进行包装争取市进行间接融资
（4） 根项目分期分批投资特点进行期投资时考虑利期开发赚取利润追加期投资实行项目滚动发展资金滚动投入耽误项目进展减轻融资部分成
城市济学角度城市发展格局两种横发展外方发展发展指城市部结构升级土利价值提高种城市发展模式该城市域限制资源限制原城市基础进行重新建设表现出老城区改造新建筑出现更原违章建筑进行拆屯出空项目进行建设外观城市建筑总体高度提高建筑密度增加种城市发展模式够提高城市品位受域限制外种发展模式非进行城市域扩张方面原城市郊区逐渐吸收城市组成部分方面原城市周围通提升城镇结构规模建立原城市卫星城通种方式扩展原城市规模
杭州市现情况济实力国民生产总值角度处全国前列口规模城市区域范围说杭州城市杭州现口概200万现城区范围杭州真正进入型城市行列重抓住现发展机遇进行城市扩张种扩张单单原城市基础进行改造想办法进行域扩张
杭州市现规划中已逐渐接纳萧山市部分域划市区发展范围杭州东面东南面海北面湖州市嘉兴市属杭州域范围域扩张说方扩张明智太杭州郊区县市杭州西面西南面余杭市部分范围杭州包里面域扩张说杭州受理范围限制余杭作卫星城市建立具天独厚优势外杭州规划中口作中发展指标长期目标杭州市口扩张500万口成倍增加非必须进行城市功分化然现实情况杭州市城市规模扩张建立障碍浙江原城镇动力较足究原方面农民进城观念发生变化原户口约束诱惑较现农转非指标诱惑力前农民更考虑进城实惠利益变较理智二现城镇甚农村工业化程度较高城镇济条件现城市资金力说增原城区扩张难度三政府资金实力限制包括原城区进行扩张资金投入源问题城市垂直化发展程中需政府量资金投入政府资金源总限说政府资金投入企业样灵活便捷方面限制浙江城市化进程中表现更明显
面举方面难点直接成制约杭州市城市规模扩张限制面种情况鉴国外城市发展验杭州市城市发展思路明显变化走两条路齐走策略方面进行原城市规划进行城市垂直角度发展方面走国外卫星城路子原杭州市郊区进行城市化建设通区域济结构城市化水提升进行城市功分化城市规划变更合理通原城区功转移分化减轻杭州市区压力建设更针性合理性外方面进行建立城区新模式浙江农村工业化城市道路走较特色种城市化道路指原农村基础进行城镇化建设通农村济发展企业壮逐渐农民第产业中解脱出进入第二产业第三产业加强服务业发展逐渐达城镇化模式现杭州市卫星城建设方式说具独特性政府出面郊区甚面乡镇进行投资建设通单独企业公司整体卫星城进行规划投资理相原先企业办社会种模式通市场化方式进行建设通种方式方面减轻政府负担方面市场运作方式引入社区理建设中
通种卫星城建设城市功加分化时房产开发带契机城市功发生分化房产发展时候区域中发展重点杭州提出游杭州玩杭州时提出住杭州口号时候原市区价缘发展高档商业场餐饮场等新建卫星城开发住宿娱乐场种城市功发生分化导致房产开发分化更开发公司提供新竞争机遇
外方面说通建立卫星城卫星城余杭济带新发展契机余杭原作杭州市郊县济发展行政缘杭州济发展存定屏障资源合理安排导致效率损失通余杭建立杭州市卫星城区域济角度 余杭济发展少方面影响作
通余杭建立杭州市卫星城极节省余杭作发展城市化花费资金力余杭土说余杭济区域部分新卫星城建立余杭企业居民说肯定件事卫星城建立必然会求定企业入住然卫星城余杭境单位服务水楼台先月余杭企业肯定极利
二加强杭州余杭联系余杭建立杭州卫星城分散杭州市区功求规划身带双方相性杭州济信息技术资金会量涌入卫星城该卫星城区杭州市区成实质统体样削弱原两间济发展分割现象避开行政壁垒达两济互动发展通卫星城窗口余杭区杭州市区济达较合作
三卫星城建立余杭区起带动作开始卫星城试点会覆盖余杭市全部区建城区城市化遇区鉴发展象种榜样作整余杭市济发展会起巨作
杭州角度余杭角度说建立卫星城试点区域济发展会起极作
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