呼市项目行性研究报告
前 言 2
第章 市场研究 2
1蒙古治区概况 2
2呼浩特市济发展状况城市发展状况分析 3
21产业结构济发展趋势分析 3
22十五期间呼市城市建设总体规划分析 4
23口分布流动状况分析 4
24居民收入水住房消费例分析 5
25城市居住区布局交通规划分析 6
26金桥开发区情况 6
3呼浩特市房产市场综述 7
31 土市场供应量供应方式 7
32新建商品房市场供应量消化量存量情况 7
33 呼市三年房产成交价格房型特点分析 7
34 新建商品房市场区域分布分析 8
35 房产市场关政策分析 8
4市场微观状况分析 9
41 区位竞争象研究 9
42 板块竞争象研究 11
43竞争象研究 12
44 目标市场定位特征 13
第二章 项目选址 14
1项目特征分析 14
11 理位置 14
12 交通状况 14
13商业气氛 14
2项目SWOT分析 15
21优势分析 15
22 劣势分析 16
23机会点分析 16
24风险分析 17
25 结 17
第三章 物业定位发展建议 17
1项目定位 17
11 规划建筑功面积例 17
12 基户型面积 18
13 规划建筑设计建议 18
14 价格建议 19
15 物业品质建议 19
第四章 财务分析 22
1投资估算财务效益分析 22
11静态投资成分析表 22
12静态投资利润赢亏衡分析 22
13现金流量表 23
前 言
受海联洋土发展公司海联洋置业限公司委托公司委托方蒙古治区呼浩特市金桥济技术开发区进行房产开发投资意图进行行性研究
行性研究工作3月15日开始展开4月10日结束行性研究资料源：公开政府报告统计资料政府官员房产业士房产开发企业普通市民访谈相关产品项目资料具代表性开发商调研资料委托方提供呼浩特市金桥济技术开发区总体规划文等公司通资料汇总分析着实事求委托方负责原编制出行性研究报告
第章 市场研究
1蒙古治区概况
蒙古治区成立1947年5月1日国早民族治区蒙古疆域辽阔跨越东北华北西北三区东西蜿蜒2400公里南北跨距1700公里8省区毗邻俄罗斯蒙古等国家接壤边境线逾4200公里全区总面积1183万方公里占全国总面积123％居省市区第3位全区辖8盟4市101旗县（市区）1553乡镇1396行政村中区辖市呼浩特市治区首府
蒙古部分海拔1000米高原区高原原山丘陵盆沙漠森林草原等境河流湖泊星罗棋布数千计治区耕面积531万公顷均024公顷居全国首位森林总面积14066万公顷居全国第二位森林覆盖率达138％高全国均水时蒙古拥丰富矿产资源旅游资源
蒙古蒙古族实行区域治少数民族区全区蒙汉回满鲜达斡尔鄂温克鄂伦春等49民族
蒙古工业体系包括煤炭纺织冶金机械电力食品建材森工电子皮革皮毛化工医药造纸酿酒服装等门类较齐全工业体系中冶金农畜产品加工业油钢铁机械煤炭建材毛纺水泥羊绒制品电力森工食品等蒙古工业支柱产业
蒙古治区2000年产业结构分布：第产业占25第二产业40第三产业占35
2呼浩特市济发展状况城市发展状况分析
21产业结构济发展趋势分析
呼浩特蒙古治区首府蒙语意青色城青城称位蒙古治区中部阴山南黄河北土默特原塞外历史文化名城明代定名绥远1954年定蒙古治区首府称呼浩特市（简称呼市）全市辖新城区回民区玉泉区塞罕区托克托县林格尔县清水河县武川县土默特左旗金川意金桥三开发区全市总面积17224方公里中市区面积2054方公里总口208万中市区口105万
呼浩特蒙古重工业城市目前已形成毛纺食品电子机械建材等支柱产业包括化工冶金电力包装装潢等20行业门类较齐全加工工业体系仕奇伊利等呼市重点扶持发展企业集团
呼浩特中国西北区交通枢纽日30货车11客车直达呼市呼浩特乌兰巴托国际列车俄罗斯贝阿铁路西伯利亚铁路相接俄西部发达区东欧国相连佳陆路运输线呼市白塔机场已开通48条国航线开通蒙古国俄罗斯方国际航线北京机场备降机场
呼市属西北陆性季风气候年均温度6℃1月份冷均气温13℃7月份热均气温22℃降水量少均寒暑变化剧烈
九五期间呼市济社会文化等方面长足发展2000年全市GDP1995年96亿元增长179亿元年均增长率达113三产业结构八五时期184︰423︰393调整九五时期140︰438︰422中非国济重升带动制结构改善成济发展重力量非国济投资工业增加值社会消费品零售总额例1995年13127544升2000年285508782九五期间水电气交通通讯重点城市基础设施建设加强长期制约济社会发展瓶颈缓解
十五期间呼市总体发展思路：建设现代化首府城市目标突出提高城乡民生活水财政收入水推进农业农村济结构战略性调整中心务脱贫致富达康工程工业济结构调整重点城市济发展战略工程提高城市整体功文明程度核心现代化首府城市建设工程加济结构调整力度促进产业结构优化升级积极实施体制创新科教创新战略增强济发展活力力推进城市化进程加快现代化首府城市基础设施建设进步扩外开放积极参国外济竞争合作坚持持续发展战略力推进生态环境建设保护
表1：海市蒙古治区呼浩特市济指标
年度：2000
指 标 项 目 海市 蒙古治区 呼浩特市
国生产总值（亿元） 455115 1400 17915
中：第产业 8165 352 25
第二产业 21869 552 785
第三产业 22826 496 756
均国生产总值（万元） 346 059 086
财政收入（亿元） 11416 1556 2045
固定资产投资总额（亿元） 186117 43001 6713
城镇均支配收入（元） 11718 5120 5582
城镇住宅竣工面积（万m2） 147686 965 4336*
住宅开发投资（亿元） 41315 2882 详
* 济适房竣工面积
呼市制订十五发展具体目标：
GDP年均增长122005年2000年价格水计算达318亿元
财政收入年均增长102005年达33亿元
城市居民均支配收入年均增长8达8200元
农民均纯收入增长7达3560元
口然增长率控制9‰
城镇登记失业率控制5
具体房产方面呼市十五目标力发展济适房普通住宅建设增加住房供规划建设康住宅示范工程提高住房质量坚持住宅建设新区开发旧城改造机结合加快住房商品化进程完成公住宅出售盘活存量搞活房产二三级市场
22十五期间呼市城市建设总体规划分析
根呼市规划十五期间城市发展中心城区卫星城中心镇三级体系布局逐步形成中心城区核心卫星城骨干中心镇般镇合理布局功互补城市网络群中中心城控制密度增强功优化环境积极调整第二产业结构土利结构步骤淘汰技术落污染重碍城市景观工业逐步部分工业企业外迁重点发展金融商贸信息等现代服务业托意金川金桥开发区适度拓展中心城区规模
基础设施建设方面呼市城区道路开辟贯通东西干道延伸改造南北干道通环路建设绕城路（二环路）拓宽改造城区出入口综合整治街巷
市政公设施建设方面呼市计划2005年市区日供水力达52万吨水普率达100通天然气输配工程建设形成天然气工煤气液化气辅供气格局扩集中供热面积完成集中供热二期工程规划建设供热三期工程计划2005年城市气化率达80集中供热面积达1800万方米
外十五期间呼市注重精品突出特色高标准制定全市区控制性规划详细规划做城市整体设计工作
23口分布流动状况分析
呼市总口208万中市区口105万
玉泉区回民区口相较密集属老城区市民区域观念较强口流动性较
新城区赛罕区开发区发展较快较开放外企业外体户郊区农民成两区口流动力量两区房产市场提供量客源
24居民收入水住房消费例分析
2000年呼浩特均支配收入558190元扣价格涨素1999年增长487均消费性支出461291元扣价格涨素增长733国企业职工均收入791057元增长1305均食品支出162252元占消费性支出3517
呼浩特市均居住面积1199方米增长96中8015居民居住成套住宅单元两室户居民户占772000年呼市居民户中均居住面积足4方米减少1均投资购房建房支出86804元年增长14倍占消费支出1882
表2：海市呼浩特市居民收入住房消费情况
年度：2000
指 标 海市 呼浩特市
均支配收入（元） 11718 558190
均消费性支出（元） 461291
中：食品支出（元占例） 162252 (35)
住房消费（元占例） 86804 (19)
均居住面积（方米） 114 1199
住宅成套率（） 74 8015
表3：呼浩特市部分职位年均收入
单位：元年
职位职称 较高水 中等水 较低水
企业群机构负责 37800 6870 4236
企业高级理员 30800 8870 4838
企业中层理员 207632 81395 4621
企业般理员 133762 5687 3732
高级工程技术员 28152 8796 4448
中级工程技术员 16621 6249 3791
初级工程技术员 14010 53275 3509
土建施工工 11521 6312 3697
机修工 6583 5395 4729
博士生 18000
硕士生 13200
科生 9600
专生 4800
图1：2000年呼市居民100元消费支出中途例
25城市居住区布局交通规划分析
呼市原先郊区包围1999年呼市市政府城区行政辖区范围作重新划分设立新城区玉泉区回民区塞罕区取消城郊概念形成中心城区中心区外延伸拓展发展格局呼市特殊理位置历史发展情况区城市建设住宅发展衡
呼市北部青山山脉阻隔青山南呼市城区间震断裂带呼市北基没发展余
玉泉区回民区位呼市西部城市中旧城区市政基础配套设施基完善区低矮老房居居民文化层次职业位消费力非常限旧城改造务十分艰巨形成城市发展瓶颈区域类似海角居住概念市政府求三年完成旧房拆迁务程中已引入部分外开发商区市场楼市价格偏低年60万方米低档位市场
呼市东西条长轴目前发展重头戏东部特位白塔机场中心城区间意开发区西侧中心城区相邻带住宅建设正形成高潮批较高档住宅区已建成者正建设昭君花园昭君墅芳汀花园丽苑区等特原呼市市委市府分7000万3000万元价格拍卖市政府办公楼迁意开发区中心城区连接交通干道——东风路海拉尔东路已建成该区房产开发起推波助澜作
东部口密度目前南区高生意目前市场市政府移址东迁里出现部分高档物业丽苑二期等
然呼市唯机场——呼浩特白塔机场限制呼市东方继续发展时该区普遍政府官员普通市民该区价已较幅度升量开发商67万元价格囤积开发土丽苑区30万方米规划量3年开发
呼市南区势坦原先农田菜理没发展阻隔紧紧相邻呼市学区气旺盛文环境相较佳教师医生外原郊区郊区农民重部分昭乌达路没贯通二环路工程尚未全面启动价相较低开发区报出价周围村提供土东瓦窑价般亩6万元左右甚该区域住宅楼盘相较少东苑住宅区学府花园等目前南区干道——昭乌达路建设已基完成线敷设延伸工程预计2001年7月底全面竣工二环路工程年6月首先开始南段动拆迁工作预计2年完成南段（金桥开发区概念）金桥开发区北侧紧邻东西干道现已38路公交车通行交通相便捷发展房产升值潜力
26金桥开发区情况
金桥济技术开发区呼浩特济技术开发区南片区西片区金川开发区东片区意开发区相联形成机整体该开发区位呼浩特市城区东南城郊结合部规划总面积406方公里辖3乡镇11行政村呼浩特市赛罕区辖区域规划现代工业区行政商贸金融区新型住宅区高科技园区仓储区现代农业区等六功分区总投资60亿元
3呼浩特市房产市场综述
31 土市场供应量供应方式
呼浩特市民政府2000年12月26日颁布关垄断土级市场实行统规划统征统供统审批决定目授权呼市土营公司城市建设控制区土级市场进行垄断实行五统时开放土二级市场通市场运作盘活土资产获取土收益城市建设筹集资金该决定规定呼市三环路三环路外侧1公里范围建设市政府实行统规划统征统收购统供统审批市规划局负责城市建设统规划市土理局负责审批市土资产营公司负责统征统收购统供土收益全部城市建设
根解呼市商品住宅供应量没明确单独控制计划仅商品房开发年度计划中体现
32新建商品房市场供应量消化量存量情况
根呼市房局提供信息1999年前呼市年达商品房销售面积2030万方米左右1999年商品房出售面积跃达100万方米2000年商品房出售面积80万方米（数均包含旧城改造项目）
2000年呼市达商品房建设计划200万方米（含旧城改造项目）建成竣工数呼市统计体系完善法提供
2001年起3年呼市房部门年达商品房建设计划100万方米作控制指标般予突破计划包含年旧城改造项目中新建住宅呼市4区旧城改造务年达60万方米解呼市然制订实物动迁（包括现房期房）货币动迁政策开发商资金实力般强旧城改造区域居民层次消费力十分限法行贴补购买较高品质商品房旧城改造动迁返迁
统计体系健全呼市年新建商品房存量说法信数15般购买象机关事业单位（集团消费）年购买例开始升集团消费现象然定例2030左右
33 呼市三年房产成交价格房型特点分析
呼市年住宅销售价格均1400元M2中市中心区均价18001900元M2超2000元M2济适房销售价格1150元M2
2000年房价较年度升23销售力房型80100方米两房超100方米三房购买象机关事业单位干部私营业
34 新建商品房市场区域分布分析
目前呼市新建商品房分布东北部东南部区
热点区域――东北部市政府搬迁东北部意开发区致呼市东北部成房产开发热点区域目前建新建商品房丽苑区海天花园芳汀花园祥泰花园等该区楼盘均中档形象出现中北恒街北区均价1300元方米左右北恒街南区均价1750元方米左右
次热点区域――东南部目前呼市东南部尚未成房产开发真正热点区东苑60万方米开发量足引起呼市房产市场关注预计3－5年会位提升
35 房产市场关政策分析
蒙古治区第九届常委会2001年2月12日发布蒙古治区城市房产开发营理条例该条例根中华民国城市房产理法等关法律法规制订中需海市投资者注意容：
l设立房产开发企业应100万元注册资4名持资格证书房产专业建筑工程专业专职技术员2名持资格证书专职会计员
2治区外二级房产开发企业治区事房产开发营必须项目房产开发行政理部门登记理部门治区政府建设行政理部门备案进行房产开发营
注：建设部规定仅级企业全国范围开发房产
3房产开发企业获开发建设项目应办理城市房产开发建设项目手册项目建设程中应事项记录项目手册中定期报送关部门备案
4土出合约定动工开发期限满1年未动工开发征相土出金20土闲置费满2年未动工开发偿收回土权（动工开发必需前期工作造成动工延迟外）
5竣工验收时政府关部门组织综合验收包括拆迁安置方案落实情况
6预售房购买交房90天现售房签订合90天办理土权变更产权登记手续房产企业协助办理
银行项目贷款揭贷款政策
呼市济发展状况海银行贷款力相限银行开发商发放项目专项贷款业发放商业揭贷款总额受限制开发商间竞争盘子相激烈
职工公积金呼市住房资金理中心负责理职工贷款中心负责审核委托商业银行具体操作职工企业缴纳公积金职工购买商品房公积金贷款般受限制然呼市非企业执行公积金制度
呼市住房资金理中心类似海公积金理中心承担住房公积金房改基金理工作呼市住房资金理分散条块分割系统治区运行住房资金理中心没完成属化理造成资源分散统计全局面
建设周期
呼市处北方传统年10月中旬左右第二年4月中旬冻土期般工程建设全部停止期间需施工必须采取价格昂贵冬季施工措施履行繁琐手续
预售许
然预售理治区服国务院建设部关预售条件规定实际执行较松
方面市场成熟呼市居民购买现房惯免受骗般建筑结构出形象会销售量
交付许
呼市没类似海交付许证制度住宅单体竣工取竣工验收合格证明交付客户入住原呼市气候冬季寒冷施工期短绿化环境等全部完工建设周期长开发商压力
呼市招商引资优惠政策
1联企业享受税收优惠：（1）营10年市外投资100万元（含100万元）占中投资25％生产性联企业获利年度起3年免征企业税免税期满2年减半征收企业税
2开发区济园区新办联企业享受相应财税优惠政策外优惠期满减15％税率征收企业税
3市外投资者呼浩特新办联项目减半征收城市基础设施配套费增容费7000方米防结建费
4市场微观状况分析
41 区位竞争象研究
案区域品质楼盘东苑代表相邻物业东苑期标准进行分析作楼盘竞争象
n 物业单价总价房屋面积
A房型
楼层 房型 面积 实际单价 总价
1F 二室二厅 9719 1450 140926
2F 二室二厅 9719 1600 155504
3F 二室二厅 9719 1716 166778
4F 二室二厅 9719 1660 161335
5F 二室二厅 9719 1550 150645
6F 跃层 13041 1850 241259
计 61636 1016446
B房型
楼层 房型 面积 实际单价 总价
1F 三室二厅 11878 1450 172231
2F 三室二厅 11878 1600 190048
3F 三室二厅 11878 1716 203826
4F 三室二厅 11878 1660 197175
5F 三室二厅 11878 1550 184109
6F 跃层 1432 1850 264920
计 7371 1212309
C房型
楼层 房型 面积 实际单价 总价
1F 二室二厅 10422 1450 151119
2F 二室二厅 10422 1600 166752
3F 二室二厅 10422 1716 178842
4F 二室二厅 10422 1660 173005
5F 二室二厅 10422 1550 161541
6F 跃层 13994 1850 258889
计 66104 1090148
D房型
楼层 房型 面积 实际单价 总价
1F 三室二厅 1225 1450 177625
2F 三室二厅 1225 1600 196000
3F 三室二厅 1225 1716 210210
4F 三室二厅 1225 1660 203350
5F 三室二厅 1225 1550 189875
6F 跃层 1804 1850 333740
计 7929 1310800
E房型
楼层 房型 面积 实际单价 总价
1F 四室二厅 16185 1450 234683
2F 四室二厅 16185 1600 258960
3F 四室二厅 16185 1716 277735
4F 四室二厅 16185 1660 268671
5F 四室二厅 16185 1550 250868
6F 跃层 21815 1850 403578
计 10274 1694493
销售总额 6324196
销售面积 383480
均价格 1649
n 建筑类型―― 层住宅
房型结构例
房型 房 二房 三房 四房 跃层 合计
例 0 389 309 135 167 100
n 交付状态
期2001年10月交房二期7月份开盘
n 物业理
物业理开发商进行理理费035元方米月
n 配套设施
200米范围：东瓦窑副产品批发市场
500米范围：郊区医院
1000米范围：蒙师农业学等
n 段位置
位金桥开发区外昭乌达路师南路交界处案段位置接目前居民概念属呼市南端开发商获价6万元左右
42 板块竞争象研究
东区丽苑区作案板块竞争象加研究
n 理位置
位海拉尔路东路二糕点厂西巷交界处属新城区
n 物业规模
总建筑面积50万方左右中期30万方二期22万方
n 物业类型
期纯层区二三期开发层高层墅种物业类型
n 销售价格
期均价格：1300元方米左右二期初步定价2200元方米左右
n 力房型
期80－100方米户型二期力房型100－130户型
n 环境规划
期规划较般二期推出组团绿化沉式广场等规划
n 交房时间
期现房
n 销售情况
期剩剩1－2万余量期销售速度年3万方米左右呼市销售较项目二期尚未开盘
n 消费者
外私营业药（保健品）商等
n 发展态势
目前丽苑正准备第二期工程规划设计价格会较幅度提升
43竞争象研究
（1）学府花园
n 理位置
位电杆厂街师南路交界处属赛罕区
n 物业规模
总建筑面积10万方中期3万方
n 物业类型
纯层区
n 销售价格
表价区间：1310－1580元方米
均价格：1400元方米左右
折扣：次性付款95折贷款98折
n 力房型
案力房型二房力面积区间70－100元方米
n 环境规划
环境规划特色带状绿化
n 交房时间
期2001年4月底交房二期4月中旬开盘2001年年底交房
n 销售情况
期化率达85％仅余套面积较房型
n 消费者
院校教师体户工薪阶层（房型）
（2）芳汀花园
n 理位置
位东风路展览馆面属新城区
n 物业规模
总建筑面积15万方左右
n 物业类型
纯层区
n 销售价格
表价区间：1650－2200元方米
次性付款96折余协商
n 力房型
详房型种类较齐全
n 环境规划
条带状绿化轴两翼规划绿化率较高
n 交房时间
现房
n 销售情况
期销售率约75％
n 消费者
机关干部市中心区市民体户等
（3）伯爵花园
n 理位置
位机场路郊区果木园交界处
n 物业规模
占86亩期45套墅
n 物业类型
独立式二层墅
n 销售价格
口价2180元方米
n 力房型
七种房型房型面积168180228280276300方米等
n 交房时间
期现房二期年底交房
n 销售情况
期已售完现正销售二期
n 消费者
车族企业老总等处呼市消费金字塔层
44 目标市场定位特征
441 区域选择
首选呼市东北部意开发区周边新建楼盘
次选择高校附文教区
项目离文教区较定客户源
442 年龄层次
呼市收入水低买房消费者定积蓄海力购房年龄相高出5－10岁呼市潜购房年龄集中35－55岁中老年
443 收入力支付力
呼市均物业总价8－13万元间潜购房者家庭年收入25万月付承受力1000元左右
444 现居住区域
现居住赛罕区新城区
445 职业特征
消费者分三层次具体：
第层次学讲师教授医院医生等象消费力受定局限般接受房价1400元1500元
第二层次机关干部批象倾高档盘相部分消费转移北京
第三层次：体户私营业药品保健品商外蒙商员蒙常年外事保健品业务体业等
第二章 项目选址
1项目特征分析
11 理位置
位金桥开发区东北角东昭乌达路南接世纪二路西金桥路北世纪路紧区行政中心市中心距离距规划中工业区远谓接繁华闹中取静远离污染
规划里郊区现塞罕区金桥开发区行政中心
心理里城南郊区市民心理接受速度低规范建设发展速度
12 交通状况
作住宅项目投资考虑出行便利性道路畅通性昭乌达路南延二环路修建完全解决案区居民种交通工具出行通昭乌达路直接通市中心二环路作流量快速干道进步加强金桥开发区开放功提供区处区位优势
目前案周边公交线路34路38路市中心相连
13商业气氛
金桥开发区规划商贸金融区金融商贸商住宾馆形成商务洽谈信息发布通讯展览等中心商贸金融区中心腹商业娱乐旅游集市形成艺术博览影视体育等文化中心美食购物等商业步行特色街
规划中三横三路网结构商贸金融区繁华提供保障商贸金融区进行合理功分区型商城商业步行街公活动中心私营济城区级商业中心等限度满足层次市民衣食住行文化休闲娱乐等方面需
需提醒商业规划中实现周期法预见
2项目SWOT分析
21优势分析
区域目前竞争板块意开发区核心东北部板块该板块竞争中否占定优势变成区域否成优势板块关键
统计分析针东北部板块区域总结出优势：
（1） 理位置优势
项目金桥开发区南面塞罕区开发区政府办公楼容易出形象市容景观益政府维护身形象关动作建筑外形立面突破改变呼市目前数住宅呆板形象会形成市中心昭乌达路南遇第城市景观呼市南扩张计划标志性建筑物
百姓心目中里毕竟南端郊区理优势需通定时期提升显现
（2） 成优势
项目土成定优势呼市意开发区价已亩6万左右升目前20万万低土成开发房产建筑品质充分运海商品住宅开发验竞争中取利位
（3） 政策优势
呼市结合中央国务院西部开发战略制定系列吸引资企业投资开发政策基础塞罕区政府金桥开发区投资商制定更优惠政策税收方面联企业获利年度起3年免税
（4） 交通段优势
楼盘北侧师南路现通38路公交车相意开发区交通存优势昭乌达路二环线贯通形成快速交通网络市中心城市外围交通更便捷
（5） 文概念优势 蒙古治区首府学区仅路隔玉泉区回民区相仅没老城区角概念相目前热火天意开发区更分宁静幽雅文气息加离市中心文化商城咫尺遥楼盘文化气息住宅区概念法拟高科技园区带新兴产业高智商消费群营造高尚社区概念奠定基础
（6） 开发商实力优势
开发商海激烈市场竞争中取丰富验应呼市尚成熟住宅消费市场应视游刃余况塞罕区低价吸引海开发商中点
22 劣势分析
客观目前区项目开发存少抗力开发中形成利局面：
（1） 区重市政设施尚未位
昭乌达路尚未贯通贯通外延伸处未知数二环路建设需政府资金投入
（2） 段接受度远东部
开发区形象尚未呼市普通市民接受政府市政建设承诺尚未广泛认心理规划发展衡会短期成楼盘抗性
（3） 竞争激烈
板块竞争东部区成中高挡楼盘热点少消费象意开发区附楼盘首选象
区位竞争东苑首期7万方米整30万方米规划建设量部分没开工兴建楼盘动态会案重影响
价格竞争呼市居民收入限价格敏感度显极突出少楼盘低价格抗高品质市场置恶性竞争状态
（4）消费力低价格扬空间限
毕竟呼市居民消费力仅海居民半呼市象海吸引量进入济中心呼市没十分支柱性产业济发展缺乏原动力购房象机关（包括治区政府机关）事业单位效益较企业领导私营企业等数企业职工力量通市场改善居住质量许旧城改造解决问题旧城改造基封闭市场外部商品房开放呼市商品住宅化量非常限20万方米左右楼盘会市场形成击会身带包袱
（5） 供求
东苑例证东苑实际销售意化速度慢
（6） 市场分化劲足
呼市区分散发展投资分散市政府注意力集中呼市济支柱均面积造成呼市居民住房消费难形成海般热点
23机会点分析
（1）普遍低品质市场容易做成鹤立鸡群手笔规划
(2) 然竞争状态先进营销理念手段提供足够空间
（3）学城高科技园区带概念炒作机会
（4）市政府东进南延带段发展机会
（5）刺激消费政策出台带市场机会
呼市房产市场确定市场影响商品住宅发展政策尚未出台银行贷款政策契税政策公积金交缴政策等尚未定型政策时种方式出台会楼盘开发销售带变数
24风险分析
（1） 供求关系风险
呼市明年住房供求已成定局目前蒙存许理性投资仅包头例两外开发商投资50万方米住宅项目
（2） 盘量风险
20万方米社区已占呼市年开工建设量五分操作极易形成死盘
（3） 价格风险
高出目前心理承受力价格推盘价格素存风险
（4） 易操作风险
项目异操作生熟政府执法力行政力办事惯外开发商确定素
（5） 物业接受度风险
呼市目前量层楼盘竞争激烈层住宅概念已广市民接受高层高层高层结合社区接纳会程需策划定营销手段推广方案
（6） 政策带市场风险
住宅消费象体西部济状况赖程度较高国企业改革成效楼盘化存确定素
25 结
（1） 案价低期操作带空间
（2） 区规划35年段温度升
（3） 区位竞争板块竞争价格竞争十分激烈
（4） 济落价格幅度扬机遇海
（5） 楼盘盘量易形成较风险
第三章 物业定位发展建议
1项目定位
11 规划建筑功面积例
市场具体情况区住宅层整项目陷入周围100万方米层低档次住宅包围中法较高层次形成突破竞争低层次展开项目凶吉少
建议项目高层结合突破口部分住宅提高层次规划容积率建筑物间距规定（间距例规定1：15）提高层数会建筑密度降低环境规划带想象空间
提高层数呼市昭乌达路南直延伸金桥开发区项目高层建筑成首识标志物加建筑风格立面变化项目成呼市景观亮点
考虑风险素应适保留层建筑层高层建筑面积例建议占50总面积10万方米左右宜
12 基户型面积
户型建议
面积（米） 户型例 合计
二房 三房 四房 复式
层 错层 层 错层
80
8090 10 10
90100 15 15 30
100110 5 5 10
110120 10 10
120130 7 5 12
130140 3 10 13
140150 5 5
150160
160180 5 5
180200 5 5
200
合计 30 20 20 15 5 10 100
说明：
1目前呼市市场化较房型面积80－100方米130－140方米两区间二房市场需求度略高三房建议基市场需求相吻合
2考虑案中高档定位思路房型面积略房型倾斜考虑房
3呼市市场错层房型较少考虑错层房型
4考虑部分消费者需求考虑适量复式房型控制10％左右
13 规划建筑设计建议
呼市目前尚处低水开发态势项目做已做必然营造楼市领袖概念形象规划建筑设计首先反目前呼市传统形象引入南方先进规划理念做点：
（1）总体规划回避四菜汤中庭围合规划互相区相互联系组团题进行设计条状景观带取代块状景观带量满足均性原
（2）点板结合方式弧形围合状态反兵营式规划营造活泼社区建筑布局
（3）呼市气候干燥日夜温差寒暑变化剧烈水资源短缺宜区设置水环境――非引入然河道
14 价格建议
（1）分期销售价格模式预计
A均单价――层：1800元方米
高层：2200元方米
B力总价――层：14－20万套
高层：18－25万套
（2）分期价格建议――采低开高走收价格模式
A期开盘期间：层均价1650元方米高层2000元方米
B期强销期间：层均价17501850元方米高层21002200元方米
C期持续期间：层均价1650元方米高层2000元方米
D期清盘期间：层均价1600元方米高层1950元方米
E二期开盘期：层均价1750元方米高层2200元方米
F二期强销期间：层均价1850元方米高层23002400元方米
G二期持续期间：层均价1800元方米高层2200元方米
H二期清盘期间：层均价1750元方米高层2100元方米
（3）分期销售进度建议
A总销售周期45年
B第年实现预售3万方第二年实现预销售4万方第三年实现预销售5万方第四年实现预销售5万方第五年完成余销售务
15 物业品质建议
（1）建筑风格外立面建议
呼市市容景观相落已建住宅立面海相差距新建住宅建筑风格外立面应令耳目新感觉建议建筑风格采现代风格宜线条挺直简洁建筑顶部应适增加简洁曲线力争变化色彩应中性偏深量周边建筑区
层住宅
建筑整体建议暖色调
层建筑总高较低社区部楼房附布置高乔木乔木植物长成三四层楼阳台齐届时绿色植物暖色调楼房交相辉映成谐趣
建筑基色妨胆采红黄色系色彩
色调社区绿化环境产生较反差避免造境方面容易分幽深冷僻感觉时通样明丽色彩表现反映项目特色
屋顶建议采褐色黛色瓦片建筑色调形成定屋脊色彩应瓦片采色彩属色系避免突兀感觉
外立面力求简洁
保持三段式风格半部分面砖采中性色立面装饰适采弧形线条建筑增添分灵秀
高层住宅
建筑整体建议采冷色调
高层建筑总高较低植物遮挡需整体色调保持致
建筑基色建议采青色灰色等偏冷色系
色调社区环境相统造成宁静高雅氛围时通样淡雅色彩表现反映项目特色
屋顶建议
外立面适做修饰避免单调
保持三段式风格半部分仿石材贴面暖色调搀杂部分冷色（青色蓝色）作中形成定时建筑语汇层建筑相互应层水饰条色彩整体色调略深
（2）环境景观设计建议
气候限制区绿化树种草坪灌木乔木代表乔木采穿天杨松柏槐柳等树种穿天杨树冠高成长易阻挡阳光区干道两侧种植灌木丁香玫瑰等花灌木呼市四季温差变化适应呼市气候四季常绿型草需进步园林专家咨询区绿化实现四季常绿效果（非象松树种灰绿）蒙古满目黄土遍沙尘环境中起楼盘销售巨推进作建议区环境建设应针期蒙古沙尘暴发源尴尬断提出塞外江南环境概念出生态牌区住宅中出跳区环境应疏林草灌木保证四季常绿适配休闲运动场应工程条件许前提提前环境绿化建设工程进行23年绿化成形开盘时出轰动效应
（3）附属设施会建议
煤气
根关资料2000年呼市市居民均煤炭消费量14395公斤年降2834液化石油气均消耗量1117公斤增长1833道煤气均消耗4481立方米年增长2777见呼市居民目前燃料消费煤炭老城区中居民煤炭燃料
2000年1月国家计委委托中国国际工程咨询公司呼浩特天然气需求量调研报告呼浩特市天然气输配工程项目预行研究报告进行评估2000年10月呼市政府批准呼市天然气输配工程立项该项目供气范围：呼市城区金川开发区白塔片区扩建网96公里新建天然气储配站1座调压站20座专调压箱2800天然气汽车加气站4座总投资4亿元2001年开工3年工程完毕逐步发展户2005年计划市区户22万户市宾馆饭店医院学校等公福利设施全部天然气
开发区北侧东西干道——师南路已敷设煤气道东苑住宅区工煤气已通气外昭乌达路煤气道已敷设完毕南部二环路煤气工程法实施区气问题通北面师南路时解决安全起见应积极求金桥开发区委会塞罕区政府争取金桥开发区特北部学城政府办公楼纳入天然气受益范围样政府楼北部块理成章成受益范围
蒙古治区住宅配套求交付住宅提供煤气配套开发商开通煤气住户收取煤气配套费抵区煤气配套费某区开发商实际收回煤气网投资成外作赢利源
供电水
考虑呼市实际生活水均户电量控制4KV较长段时间满足居民日常电需提高住宅外品质电回路作文章
室外电线路应采埋式已配合环境景观实现提高质感
参考水惯建议采分质供水干旱区体现建设理念社区配套物业成功非常关键作20万方米规模型社区建议社区周边部署建设商业条街餐饮美容美发式零售商业
会
提供服务外展示形象重窗口建议：
1规模――5000方米
2营――外开放
3造型――现代略带夸张
4功――娱乐休闲运动题
（4） 外装修建议（部装修标准外部建材建议）
应改变做毛坪惯完成细石混凝土坪关线应预埋位卧室厅应采双层保温玻璃少双层窗楼梯间公走道铺设面砖
（5） 物业理建议
呼市消费群收入原物业理费敏感度极强然层02505元高层超1元市场物价位具强定位性宜突破营销角度出发高品质社区必须配优秀物业服务价格物业容品质做提升建议挂名顾问形式南方知名物业公司品牌推市场服务容费做幅度提升
第四章 财务分析
1投资估算财务效益分析
11静态投资成分析表
节分析中考虑楼盘理想情况性层高层占50建设销售周期4年左右果高层例降低然成降整体价格样会降低
设建筑面积 191808方米中层高层占50层建安成600元高层建安成1100考虑异开发确定性素较预见费系数取较值5成分析中未考虑商业网点成收入该部分规划方案确定做测算
参见成构成表
12静态投资利润赢亏衡分析
设定销售费理费财务费固定成项目赢亏衡点71653方米37全部楼盘销售率达37销售1方米住宅边际利润成纯利润销售面积达157724方米销售率达82 销售1方米住宅销售额全部成纯利润
参见损益表
成构成表
项 目 单 价(元方米) 合 计(元) 说 明
1 土成
2 前期成
21 土出金
22 勘察设计费
23 三通
24 请等费
3 建筑安装成
4 配套费成
41 供电
42 供水
43 暖气
44 煤气
45 电话
46 环境总体
47 市政配套费
5 成
51 维修基金
52 监理费
计
预见费
成合计
项目损益表
序号 项 目 单 价（元方米） 说 明
销售收入
二 减：销售成
三 边际利润
边际利润率
四 减 销售税金
销售费
理费
财务费
五 利润总额
六 减 税
七 净利润
净利润率
13现金流量表
现金流量表
年度 2001 2002 2003
季度 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
第期支出合计
建设进度
成支出
税金支出
理费
销售费
第期销售收入
第二期支出合计
建设进度
成支出
税金支出
理费
销售费
第二期销售收入
净现金流量 8238791 4187159 1094917 13720894 26693972 23525232 9520236 6281750 2643521
累计净现金流量 8238791 12425950 13520867 27241761 53935733 77460965 86981201 93262951 95906472
折现净现金流量 8238791 4125890 1063108 13127343 25165512 21853683 8714382 5665884 2349459
累计折现净现金流量 8238791 12364681 13427789 26555132 51720644 73574327 82288709 87954593 90304052
现金流量表(续前表)
年度 2003 2004 2005
季度 3
第期支出合计
建设进度
成支出
税金支出
理费
销售费
第期销售收入
第二期支出合计
建设进度
成支出
税金支出
理费
销售费
第二期销售收入
净现金流量
累计净现金流量
折现净现金流量
累计折现净现金流量
说明：
1
1．4 部收益率财务净现值
（1）
2． 敏感性分析
2．1 成变化510项目财务指标影响
财务指标
成额(元方米)
静态指标
1毛利率()
2净利润(万元)
3净利率()
4静态投资回收期(月)
二动态指标
1部收益率()
2财务净现值(万元)
3动态投资回收期(月)
2．2 销售价格变化510收益率影响
财务指标
销售价格(元方米)
静态指标
1毛利率()
2净利润(万元)
3净利率()
4静态投资回收期(月)
二动态指标
1部收益率()
2财务净现值(万元)
3动态投资回收期(月)
第五章 结建议
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前 言 2
第章 市场研究 2
1蒙古治区概况 2
2呼浩特市济发展状况城市发展状况分析 3
21产业结构济发展趋势分析 3
22十五期间呼市城市建设总体规划分析 4
23口分布流动状况分析 4
24居民收入水住房消费例分析 5
25城市居住区布局交通规划分析 6
26金桥开发区情况 6
3呼浩特市房产市场综述 7
31 土市场供应量供应方式 7
32新建商品房市场供应量消化量存量情况 7
33 呼市三年房产成交价格房型特点分析 7
34 新建商品房市场区域分布分析 8
35 房产市场关政策分析 8
4市场微观状况分析 9
41 区位竞争象研究 9
42 板块竞争象研究 11
43竞争象研究 12
44 目标市场定位特征 13
第二章 项目选址 14
1项目特征分析 14
11 理位置 14
12 交通状况 14
13商业气氛 14
2项目SWOT分析 15
21优势分析 15
22 劣势分析 16
23机会点分析 16
24风险分析 17
25 结 17
第三章 物业定位发展建议 17
1项目定位 17
11 规划建筑功面积例 17
12 基户型面积 18
13 规划建筑设计建议 18
14 价格建议 19
15 物业品质建议 19
第四章 财务分析 22
1投资估算财务效益分析 22
11静态投资成分析表 22
12静态投资利润赢亏衡分析 22
13现金流量表 23
前 言
受海联洋土发展公司海联洋置业限公司委托公司委托方蒙古治区呼浩特市金桥济技术开发区进行房产开发投资意图进行行性研究
行性研究工作3月15日开始展开4月10日结束行性研究资料源：公开政府报告统计资料政府官员房产业士房产开发企业普通市民访谈相关产品项目资料具代表性开发商调研资料委托方提供呼浩特市金桥济技术开发区总体规划文等公司通资料汇总分析着实事求委托方负责原编制出行性研究报告
第章 市场研究
1蒙古治区概况
蒙古治区成立1947年5月1日国早民族治区蒙古疆域辽阔跨越东北华北西北三区东西蜿蜒2400公里南北跨距1700公里8省区毗邻俄罗斯蒙古等国家接壤边境线逾4200公里全区总面积1183万方公里占全国总面积123％居省市区第3位全区辖8盟4市101旗县（市区）1553乡镇1396行政村中区辖市呼浩特市治区首府
蒙古部分海拔1000米高原区高原原山丘陵盆沙漠森林草原等境河流湖泊星罗棋布数千计治区耕面积531万公顷均024公顷居全国首位森林总面积14066万公顷居全国第二位森林覆盖率达138％高全国均水时蒙古拥丰富矿产资源旅游资源
蒙古蒙古族实行区域治少数民族区全区蒙汉回满鲜达斡尔鄂温克鄂伦春等49民族
蒙古工业体系包括煤炭纺织冶金机械电力食品建材森工电子皮革皮毛化工医药造纸酿酒服装等门类较齐全工业体系中冶金农畜产品加工业油钢铁机械煤炭建材毛纺水泥羊绒制品电力森工食品等蒙古工业支柱产业
蒙古治区2000年产业结构分布：第产业占25第二产业40第三产业占35
2呼浩特市济发展状况城市发展状况分析
21产业结构济发展趋势分析
呼浩特蒙古治区首府蒙语意青色城青城称位蒙古治区中部阴山南黄河北土默特原塞外历史文化名城明代定名绥远1954年定蒙古治区首府称呼浩特市（简称呼市）全市辖新城区回民区玉泉区塞罕区托克托县林格尔县清水河县武川县土默特左旗金川意金桥三开发区全市总面积17224方公里中市区面积2054方公里总口208万中市区口105万
呼浩特蒙古重工业城市目前已形成毛纺食品电子机械建材等支柱产业包括化工冶金电力包装装潢等20行业门类较齐全加工工业体系仕奇伊利等呼市重点扶持发展企业集团
呼浩特中国西北区交通枢纽日30货车11客车直达呼市呼浩特乌兰巴托国际列车俄罗斯贝阿铁路西伯利亚铁路相接俄西部发达区东欧国相连佳陆路运输线呼市白塔机场已开通48条国航线开通蒙古国俄罗斯方国际航线北京机场备降机场
呼市属西北陆性季风气候年均温度6℃1月份冷均气温13℃7月份热均气温22℃降水量少均寒暑变化剧烈
九五期间呼市济社会文化等方面长足发展2000年全市GDP1995年96亿元增长179亿元年均增长率达113三产业结构八五时期184︰423︰393调整九五时期140︰438︰422中非国济重升带动制结构改善成济发展重力量非国济投资工业增加值社会消费品零售总额例1995年13127544升2000年285508782九五期间水电气交通通讯重点城市基础设施建设加强长期制约济社会发展瓶颈缓解
十五期间呼市总体发展思路：建设现代化首府城市目标突出提高城乡民生活水财政收入水推进农业农村济结构战略性调整中心务脱贫致富达康工程工业济结构调整重点城市济发展战略工程提高城市整体功文明程度核心现代化首府城市建设工程加济结构调整力度促进产业结构优化升级积极实施体制创新科教创新战略增强济发展活力力推进城市化进程加快现代化首府城市基础设施建设进步扩外开放积极参国外济竞争合作坚持持续发展战略力推进生态环境建设保护
表1：海市蒙古治区呼浩特市济指标
年度：2000
指 标 项 目 海市 蒙古治区 呼浩特市
国生产总值（亿元） 455115 1400 17915
中：第产业 8165 352 25
第二产业 21869 552 785
第三产业 22826 496 756
均国生产总值（万元） 346 059 086
财政收入（亿元） 11416 1556 2045
固定资产投资总额（亿元） 186117 43001 6713
城镇均支配收入（元） 11718 5120 5582
城镇住宅竣工面积（万m2） 147686 965 4336*
住宅开发投资（亿元） 41315 2882 详
* 济适房竣工面积
呼市制订十五发展具体目标：
GDP年均增长122005年2000年价格水计算达318亿元
财政收入年均增长102005年达33亿元
城市居民均支配收入年均增长8达8200元
农民均纯收入增长7达3560元
口然增长率控制9‰
城镇登记失业率控制5
具体房产方面呼市十五目标力发展济适房普通住宅建设增加住房供规划建设康住宅示范工程提高住房质量坚持住宅建设新区开发旧城改造机结合加快住房商品化进程完成公住宅出售盘活存量搞活房产二三级市场
22十五期间呼市城市建设总体规划分析
根呼市规划十五期间城市发展中心城区卫星城中心镇三级体系布局逐步形成中心城区核心卫星城骨干中心镇般镇合理布局功互补城市网络群中中心城控制密度增强功优化环境积极调整第二产业结构土利结构步骤淘汰技术落污染重碍城市景观工业逐步部分工业企业外迁重点发展金融商贸信息等现代服务业托意金川金桥开发区适度拓展中心城区规模
基础设施建设方面呼市城区道路开辟贯通东西干道延伸改造南北干道通环路建设绕城路（二环路）拓宽改造城区出入口综合整治街巷
市政公设施建设方面呼市计划2005年市区日供水力达52万吨水普率达100通天然气输配工程建设形成天然气工煤气液化气辅供气格局扩集中供热面积完成集中供热二期工程规划建设供热三期工程计划2005年城市气化率达80集中供热面积达1800万方米
外十五期间呼市注重精品突出特色高标准制定全市区控制性规划详细规划做城市整体设计工作
23口分布流动状况分析
呼市总口208万中市区口105万
玉泉区回民区口相较密集属老城区市民区域观念较强口流动性较
新城区赛罕区开发区发展较快较开放外企业外体户郊区农民成两区口流动力量两区房产市场提供量客源
24居民收入水住房消费例分析
2000年呼浩特均支配收入558190元扣价格涨素1999年增长487均消费性支出461291元扣价格涨素增长733国企业职工均收入791057元增长1305均食品支出162252元占消费性支出3517
呼浩特市均居住面积1199方米增长96中8015居民居住成套住宅单元两室户居民户占772000年呼市居民户中均居住面积足4方米减少1均投资购房建房支出86804元年增长14倍占消费支出1882
表2：海市呼浩特市居民收入住房消费情况
年度：2000
指 标 海市 呼浩特市
均支配收入（元） 11718 558190
均消费性支出（元） 461291
中：食品支出（元占例） 162252 (35)
住房消费（元占例） 86804 (19)
均居住面积（方米） 114 1199
住宅成套率（） 74 8015
表3：呼浩特市部分职位年均收入
单位：元年
职位职称 较高水 中等水 较低水
企业群机构负责 37800 6870 4236
企业高级理员 30800 8870 4838
企业中层理员 207632 81395 4621
企业般理员 133762 5687 3732
高级工程技术员 28152 8796 4448
中级工程技术员 16621 6249 3791
初级工程技术员 14010 53275 3509
土建施工工 11521 6312 3697
机修工 6583 5395 4729
博士生 18000
硕士生 13200
科生 9600
专生 4800
图1：2000年呼市居民100元消费支出中途例
25城市居住区布局交通规划分析
呼市原先郊区包围1999年呼市市政府城区行政辖区范围作重新划分设立新城区玉泉区回民区塞罕区取消城郊概念形成中心城区中心区外延伸拓展发展格局呼市特殊理位置历史发展情况区城市建设住宅发展衡
呼市北部青山山脉阻隔青山南呼市城区间震断裂带呼市北基没发展余
玉泉区回民区位呼市西部城市中旧城区市政基础配套设施基完善区低矮老房居居民文化层次职业位消费力非常限旧城改造务十分艰巨形成城市发展瓶颈区域类似海角居住概念市政府求三年完成旧房拆迁务程中已引入部分外开发商区市场楼市价格偏低年60万方米低档位市场
呼市东西条长轴目前发展重头戏东部特位白塔机场中心城区间意开发区西侧中心城区相邻带住宅建设正形成高潮批较高档住宅区已建成者正建设昭君花园昭君墅芳汀花园丽苑区等特原呼市市委市府分7000万3000万元价格拍卖市政府办公楼迁意开发区中心城区连接交通干道——东风路海拉尔东路已建成该区房产开发起推波助澜作
东部口密度目前南区高生意目前市场市政府移址东迁里出现部分高档物业丽苑二期等
然呼市唯机场——呼浩特白塔机场限制呼市东方继续发展时该区普遍政府官员普通市民该区价已较幅度升量开发商67万元价格囤积开发土丽苑区30万方米规划量3年开发
呼市南区势坦原先农田菜理没发展阻隔紧紧相邻呼市学区气旺盛文环境相较佳教师医生外原郊区郊区农民重部分昭乌达路没贯通二环路工程尚未全面启动价相较低开发区报出价周围村提供土东瓦窑价般亩6万元左右甚该区域住宅楼盘相较少东苑住宅区学府花园等目前南区干道——昭乌达路建设已基完成线敷设延伸工程预计2001年7月底全面竣工二环路工程年6月首先开始南段动拆迁工作预计2年完成南段（金桥开发区概念）金桥开发区北侧紧邻东西干道现已38路公交车通行交通相便捷发展房产升值潜力
26金桥开发区情况
金桥济技术开发区呼浩特济技术开发区南片区西片区金川开发区东片区意开发区相联形成机整体该开发区位呼浩特市城区东南城郊结合部规划总面积406方公里辖3乡镇11行政村呼浩特市赛罕区辖区域规划现代工业区行政商贸金融区新型住宅区高科技园区仓储区现代农业区等六功分区总投资60亿元
3呼浩特市房产市场综述
31 土市场供应量供应方式
呼浩特市民政府2000年12月26日颁布关垄断土级市场实行统规划统征统供统审批决定目授权呼市土营公司城市建设控制区土级市场进行垄断实行五统时开放土二级市场通市场运作盘活土资产获取土收益城市建设筹集资金该决定规定呼市三环路三环路外侧1公里范围建设市政府实行统规划统征统收购统供统审批市规划局负责城市建设统规划市土理局负责审批市土资产营公司负责统征统收购统供土收益全部城市建设
根解呼市商品住宅供应量没明确单独控制计划仅商品房开发年度计划中体现
32新建商品房市场供应量消化量存量情况
根呼市房局提供信息1999年前呼市年达商品房销售面积2030万方米左右1999年商品房出售面积跃达100万方米2000年商品房出售面积80万方米（数均包含旧城改造项目）
2000年呼市达商品房建设计划200万方米（含旧城改造项目）建成竣工数呼市统计体系完善法提供
2001年起3年呼市房部门年达商品房建设计划100万方米作控制指标般予突破计划包含年旧城改造项目中新建住宅呼市4区旧城改造务年达60万方米解呼市然制订实物动迁（包括现房期房）货币动迁政策开发商资金实力般强旧城改造区域居民层次消费力十分限法行贴补购买较高品质商品房旧城改造动迁返迁
统计体系健全呼市年新建商品房存量说法信数15般购买象机关事业单位（集团消费）年购买例开始升集团消费现象然定例2030左右
33 呼市三年房产成交价格房型特点分析
呼市年住宅销售价格均1400元M2中市中心区均价18001900元M2超2000元M2济适房销售价格1150元M2
2000年房价较年度升23销售力房型80100方米两房超100方米三房购买象机关事业单位干部私营业
34 新建商品房市场区域分布分析
目前呼市新建商品房分布东北部东南部区
热点区域――东北部市政府搬迁东北部意开发区致呼市东北部成房产开发热点区域目前建新建商品房丽苑区海天花园芳汀花园祥泰花园等该区楼盘均中档形象出现中北恒街北区均价1300元方米左右北恒街南区均价1750元方米左右
次热点区域――东南部目前呼市东南部尚未成房产开发真正热点区东苑60万方米开发量足引起呼市房产市场关注预计3－5年会位提升
35 房产市场关政策分析
蒙古治区第九届常委会2001年2月12日发布蒙古治区城市房产开发营理条例该条例根中华民国城市房产理法等关法律法规制订中需海市投资者注意容：
l设立房产开发企业应100万元注册资4名持资格证书房产专业建筑工程专业专职技术员2名持资格证书专职会计员
2治区外二级房产开发企业治区事房产开发营必须项目房产开发行政理部门登记理部门治区政府建设行政理部门备案进行房产开发营
注：建设部规定仅级企业全国范围开发房产
3房产开发企业获开发建设项目应办理城市房产开发建设项目手册项目建设程中应事项记录项目手册中定期报送关部门备案
4土出合约定动工开发期限满1年未动工开发征相土出金20土闲置费满2年未动工开发偿收回土权（动工开发必需前期工作造成动工延迟外）
5竣工验收时政府关部门组织综合验收包括拆迁安置方案落实情况
6预售房购买交房90天现售房签订合90天办理土权变更产权登记手续房产企业协助办理
银行项目贷款揭贷款政策
呼市济发展状况海银行贷款力相限银行开发商发放项目专项贷款业发放商业揭贷款总额受限制开发商间竞争盘子相激烈
职工公积金呼市住房资金理中心负责理职工贷款中心负责审核委托商业银行具体操作职工企业缴纳公积金职工购买商品房公积金贷款般受限制然呼市非企业执行公积金制度
呼市住房资金理中心类似海公积金理中心承担住房公积金房改基金理工作呼市住房资金理分散条块分割系统治区运行住房资金理中心没完成属化理造成资源分散统计全局面
建设周期
呼市处北方传统年10月中旬左右第二年4月中旬冻土期般工程建设全部停止期间需施工必须采取价格昂贵冬季施工措施履行繁琐手续
预售许
然预售理治区服国务院建设部关预售条件规定实际执行较松
方面市场成熟呼市居民购买现房惯免受骗般建筑结构出形象会销售量
交付许
呼市没类似海交付许证制度住宅单体竣工取竣工验收合格证明交付客户入住原呼市气候冬季寒冷施工期短绿化环境等全部完工建设周期长开发商压力
呼市招商引资优惠政策
1联企业享受税收优惠：（1）营10年市外投资100万元（含100万元）占中投资25％生产性联企业获利年度起3年免征企业税免税期满2年减半征收企业税
2开发区济园区新办联企业享受相应财税优惠政策外优惠期满减15％税率征收企业税
3市外投资者呼浩特新办联项目减半征收城市基础设施配套费增容费7000方米防结建费
4市场微观状况分析
41 区位竞争象研究
案区域品质楼盘东苑代表相邻物业东苑期标准进行分析作楼盘竞争象
n 物业单价总价房屋面积
A房型
楼层 房型 面积 实际单价 总价
1F 二室二厅 9719 1450 140926
2F 二室二厅 9719 1600 155504
3F 二室二厅 9719 1716 166778
4F 二室二厅 9719 1660 161335
5F 二室二厅 9719 1550 150645
6F 跃层 13041 1850 241259
计 61636 1016446
B房型
楼层 房型 面积 实际单价 总价
1F 三室二厅 11878 1450 172231
2F 三室二厅 11878 1600 190048
3F 三室二厅 11878 1716 203826
4F 三室二厅 11878 1660 197175
5F 三室二厅 11878 1550 184109
6F 跃层 1432 1850 264920
计 7371 1212309
C房型
楼层 房型 面积 实际单价 总价
1F 二室二厅 10422 1450 151119
2F 二室二厅 10422 1600 166752
3F 二室二厅 10422 1716 178842
4F 二室二厅 10422 1660 173005
5F 二室二厅 10422 1550 161541
6F 跃层 13994 1850 258889
计 66104 1090148
D房型
楼层 房型 面积 实际单价 总价
1F 三室二厅 1225 1450 177625
2F 三室二厅 1225 1600 196000
3F 三室二厅 1225 1716 210210
4F 三室二厅 1225 1660 203350
5F 三室二厅 1225 1550 189875
6F 跃层 1804 1850 333740
计 7929 1310800
E房型
楼层 房型 面积 实际单价 总价
1F 四室二厅 16185 1450 234683
2F 四室二厅 16185 1600 258960
3F 四室二厅 16185 1716 277735
4F 四室二厅 16185 1660 268671
5F 四室二厅 16185 1550 250868
6F 跃层 21815 1850 403578
计 10274 1694493
销售总额 6324196
销售面积 383480
均价格 1649
n 建筑类型―― 层住宅
房型结构例
房型 房 二房 三房 四房 跃层 合计
例 0 389 309 135 167 100
n 交付状态
期2001年10月交房二期7月份开盘
n 物业理
物业理开发商进行理理费035元方米月
n 配套设施
200米范围：东瓦窑副产品批发市场
500米范围：郊区医院
1000米范围：蒙师农业学等
n 段位置
位金桥开发区外昭乌达路师南路交界处案段位置接目前居民概念属呼市南端开发商获价6万元左右
42 板块竞争象研究
东区丽苑区作案板块竞争象加研究
n 理位置
位海拉尔路东路二糕点厂西巷交界处属新城区
n 物业规模
总建筑面积50万方左右中期30万方二期22万方
n 物业类型
期纯层区二三期开发层高层墅种物业类型
n 销售价格
期均价格：1300元方米左右二期初步定价2200元方米左右
n 力房型
期80－100方米户型二期力房型100－130户型
n 环境规划
期规划较般二期推出组团绿化沉式广场等规划
n 交房时间
期现房
n 销售情况
期剩剩1－2万余量期销售速度年3万方米左右呼市销售较项目二期尚未开盘
n 消费者
外私营业药（保健品）商等
n 发展态势
目前丽苑正准备第二期工程规划设计价格会较幅度提升
43竞争象研究
（1）学府花园
n 理位置
位电杆厂街师南路交界处属赛罕区
n 物业规模
总建筑面积10万方中期3万方
n 物业类型
纯层区
n 销售价格
表价区间：1310－1580元方米
均价格：1400元方米左右
折扣：次性付款95折贷款98折
n 力房型
案力房型二房力面积区间70－100元方米
n 环境规划
环境规划特色带状绿化
n 交房时间
期2001年4月底交房二期4月中旬开盘2001年年底交房
n 销售情况
期化率达85％仅余套面积较房型
n 消费者
院校教师体户工薪阶层（房型）
（2）芳汀花园
n 理位置
位东风路展览馆面属新城区
n 物业规模
总建筑面积15万方左右
n 物业类型
纯层区
n 销售价格
表价区间：1650－2200元方米
次性付款96折余协商
n 力房型
详房型种类较齐全
n 环境规划
条带状绿化轴两翼规划绿化率较高
n 交房时间
现房
n 销售情况
期销售率约75％
n 消费者
机关干部市中心区市民体户等
（3）伯爵花园
n 理位置
位机场路郊区果木园交界处
n 物业规模
占86亩期45套墅
n 物业类型
独立式二层墅
n 销售价格
口价2180元方米
n 力房型
七种房型房型面积168180228280276300方米等
n 交房时间
期现房二期年底交房
n 销售情况
期已售完现正销售二期
n 消费者
车族企业老总等处呼市消费金字塔层
44 目标市场定位特征
441 区域选择
首选呼市东北部意开发区周边新建楼盘
次选择高校附文教区
项目离文教区较定客户源
442 年龄层次
呼市收入水低买房消费者定积蓄海力购房年龄相高出5－10岁呼市潜购房年龄集中35－55岁中老年
443 收入力支付力
呼市均物业总价8－13万元间潜购房者家庭年收入25万月付承受力1000元左右
444 现居住区域
现居住赛罕区新城区
445 职业特征
消费者分三层次具体：
第层次学讲师教授医院医生等象消费力受定局限般接受房价1400元1500元
第二层次机关干部批象倾高档盘相部分消费转移北京
第三层次：体户私营业药品保健品商外蒙商员蒙常年外事保健品业务体业等
第二章 项目选址
1项目特征分析
11 理位置
位金桥开发区东北角东昭乌达路南接世纪二路西金桥路北世纪路紧区行政中心市中心距离距规划中工业区远谓接繁华闹中取静远离污染
规划里郊区现塞罕区金桥开发区行政中心
心理里城南郊区市民心理接受速度低规范建设发展速度
12 交通状况
作住宅项目投资考虑出行便利性道路畅通性昭乌达路南延二环路修建完全解决案区居民种交通工具出行通昭乌达路直接通市中心二环路作流量快速干道进步加强金桥开发区开放功提供区处区位优势
目前案周边公交线路34路38路市中心相连
13商业气氛
金桥开发区规划商贸金融区金融商贸商住宾馆形成商务洽谈信息发布通讯展览等中心商贸金融区中心腹商业娱乐旅游集市形成艺术博览影视体育等文化中心美食购物等商业步行特色街
规划中三横三路网结构商贸金融区繁华提供保障商贸金融区进行合理功分区型商城商业步行街公活动中心私营济城区级商业中心等限度满足层次市民衣食住行文化休闲娱乐等方面需
需提醒商业规划中实现周期法预见
2项目SWOT分析
21优势分析
区域目前竞争板块意开发区核心东北部板块该板块竞争中否占定优势变成区域否成优势板块关键
统计分析针东北部板块区域总结出优势：
（1） 理位置优势
项目金桥开发区南面塞罕区开发区政府办公楼容易出形象市容景观益政府维护身形象关动作建筑外形立面突破改变呼市目前数住宅呆板形象会形成市中心昭乌达路南遇第城市景观呼市南扩张计划标志性建筑物
百姓心目中里毕竟南端郊区理优势需通定时期提升显现
（2） 成优势
项目土成定优势呼市意开发区价已亩6万左右升目前20万万低土成开发房产建筑品质充分运海商品住宅开发验竞争中取利位
（3） 政策优势
呼市结合中央国务院西部开发战略制定系列吸引资企业投资开发政策基础塞罕区政府金桥开发区投资商制定更优惠政策税收方面联企业获利年度起3年免税
（4） 交通段优势
楼盘北侧师南路现通38路公交车相意开发区交通存优势昭乌达路二环线贯通形成快速交通网络市中心城市外围交通更便捷
（5） 文概念优势 蒙古治区首府学区仅路隔玉泉区回民区相仅没老城区角概念相目前热火天意开发区更分宁静幽雅文气息加离市中心文化商城咫尺遥楼盘文化气息住宅区概念法拟高科技园区带新兴产业高智商消费群营造高尚社区概念奠定基础
（6） 开发商实力优势
开发商海激烈市场竞争中取丰富验应呼市尚成熟住宅消费市场应视游刃余况塞罕区低价吸引海开发商中点
22 劣势分析
客观目前区项目开发存少抗力开发中形成利局面：
（1） 区重市政设施尚未位
昭乌达路尚未贯通贯通外延伸处未知数二环路建设需政府资金投入
（2） 段接受度远东部
开发区形象尚未呼市普通市民接受政府市政建设承诺尚未广泛认心理规划发展衡会短期成楼盘抗性
（3） 竞争激烈
板块竞争东部区成中高挡楼盘热点少消费象意开发区附楼盘首选象
区位竞争东苑首期7万方米整30万方米规划建设量部分没开工兴建楼盘动态会案重影响
价格竞争呼市居民收入限价格敏感度显极突出少楼盘低价格抗高品质市场置恶性竞争状态
（4）消费力低价格扬空间限
毕竟呼市居民消费力仅海居民半呼市象海吸引量进入济中心呼市没十分支柱性产业济发展缺乏原动力购房象机关（包括治区政府机关）事业单位效益较企业领导私营企业等数企业职工力量通市场改善居住质量许旧城改造解决问题旧城改造基封闭市场外部商品房开放呼市商品住宅化量非常限20万方米左右楼盘会市场形成击会身带包袱
（5） 供求
东苑例证东苑实际销售意化速度慢
（6） 市场分化劲足
呼市区分散发展投资分散市政府注意力集中呼市济支柱均面积造成呼市居民住房消费难形成海般热点
23机会点分析
（1）普遍低品质市场容易做成鹤立鸡群手笔规划
(2) 然竞争状态先进营销理念手段提供足够空间
（3）学城高科技园区带概念炒作机会
（4）市政府东进南延带段发展机会
（5）刺激消费政策出台带市场机会
呼市房产市场确定市场影响商品住宅发展政策尚未出台银行贷款政策契税政策公积金交缴政策等尚未定型政策时种方式出台会楼盘开发销售带变数
24风险分析
（1） 供求关系风险
呼市明年住房供求已成定局目前蒙存许理性投资仅包头例两外开发商投资50万方米住宅项目
（2） 盘量风险
20万方米社区已占呼市年开工建设量五分操作极易形成死盘
（3） 价格风险
高出目前心理承受力价格推盘价格素存风险
（4） 易操作风险
项目异操作生熟政府执法力行政力办事惯外开发商确定素
（5） 物业接受度风险
呼市目前量层楼盘竞争激烈层住宅概念已广市民接受高层高层高层结合社区接纳会程需策划定营销手段推广方案
（6） 政策带市场风险
住宅消费象体西部济状况赖程度较高国企业改革成效楼盘化存确定素
25 结
（1） 案价低期操作带空间
（2） 区规划35年段温度升
（3） 区位竞争板块竞争价格竞争十分激烈
（4） 济落价格幅度扬机遇海
（5） 楼盘盘量易形成较风险
第三章 物业定位发展建议
1项目定位
11 规划建筑功面积例
市场具体情况区住宅层整项目陷入周围100万方米层低档次住宅包围中法较高层次形成突破竞争低层次展开项目凶吉少
建议项目高层结合突破口部分住宅提高层次规划容积率建筑物间距规定（间距例规定1：15）提高层数会建筑密度降低环境规划带想象空间
提高层数呼市昭乌达路南直延伸金桥开发区项目高层建筑成首识标志物加建筑风格立面变化项目成呼市景观亮点
考虑风险素应适保留层建筑层高层建筑面积例建议占50总面积10万方米左右宜
12 基户型面积
户型建议
面积（米） 户型例 合计
二房 三房 四房 复式
层 错层 层 错层
80
8090 10 10
90100 15 15 30
100110 5 5 10
110120 10 10
120130 7 5 12
130140 3 10 13
140150 5 5
150160
160180 5 5
180200 5 5
200
合计 30 20 20 15 5 10 100
说明：
1目前呼市市场化较房型面积80－100方米130－140方米两区间二房市场需求度略高三房建议基市场需求相吻合
2考虑案中高档定位思路房型面积略房型倾斜考虑房
3呼市市场错层房型较少考虑错层房型
4考虑部分消费者需求考虑适量复式房型控制10％左右
13 规划建筑设计建议
呼市目前尚处低水开发态势项目做已做必然营造楼市领袖概念形象规划建筑设计首先反目前呼市传统形象引入南方先进规划理念做点：
（1）总体规划回避四菜汤中庭围合规划互相区相互联系组团题进行设计条状景观带取代块状景观带量满足均性原
（2）点板结合方式弧形围合状态反兵营式规划营造活泼社区建筑布局
（3）呼市气候干燥日夜温差寒暑变化剧烈水资源短缺宜区设置水环境――非引入然河道
14 价格建议
（1）分期销售价格模式预计
A均单价――层：1800元方米
高层：2200元方米
B力总价――层：14－20万套
高层：18－25万套
（2）分期价格建议――采低开高走收价格模式
A期开盘期间：层均价1650元方米高层2000元方米
B期强销期间：层均价17501850元方米高层21002200元方米
C期持续期间：层均价1650元方米高层2000元方米
D期清盘期间：层均价1600元方米高层1950元方米
E二期开盘期：层均价1750元方米高层2200元方米
F二期强销期间：层均价1850元方米高层23002400元方米
G二期持续期间：层均价1800元方米高层2200元方米
H二期清盘期间：层均价1750元方米高层2100元方米
（3）分期销售进度建议
A总销售周期45年
B第年实现预售3万方第二年实现预销售4万方第三年实现预销售5万方第四年实现预销售5万方第五年完成余销售务
15 物业品质建议
（1）建筑风格外立面建议
呼市市容景观相落已建住宅立面海相差距新建住宅建筑风格外立面应令耳目新感觉建议建筑风格采现代风格宜线条挺直简洁建筑顶部应适增加简洁曲线力争变化色彩应中性偏深量周边建筑区
层住宅
建筑整体建议暖色调
层建筑总高较低社区部楼房附布置高乔木乔木植物长成三四层楼阳台齐届时绿色植物暖色调楼房交相辉映成谐趣
建筑基色妨胆采红黄色系色彩
色调社区绿化环境产生较反差避免造境方面容易分幽深冷僻感觉时通样明丽色彩表现反映项目特色
屋顶建议采褐色黛色瓦片建筑色调形成定屋脊色彩应瓦片采色彩属色系避免突兀感觉
外立面力求简洁
保持三段式风格半部分面砖采中性色立面装饰适采弧形线条建筑增添分灵秀
高层住宅
建筑整体建议采冷色调
高层建筑总高较低植物遮挡需整体色调保持致
建筑基色建议采青色灰色等偏冷色系
色调社区环境相统造成宁静高雅氛围时通样淡雅色彩表现反映项目特色
屋顶建议
外立面适做修饰避免单调
保持三段式风格半部分仿石材贴面暖色调搀杂部分冷色（青色蓝色）作中形成定时建筑语汇层建筑相互应层水饰条色彩整体色调略深
（2）环境景观设计建议
气候限制区绿化树种草坪灌木乔木代表乔木采穿天杨松柏槐柳等树种穿天杨树冠高成长易阻挡阳光区干道两侧种植灌木丁香玫瑰等花灌木呼市四季温差变化适应呼市气候四季常绿型草需进步园林专家咨询区绿化实现四季常绿效果（非象松树种灰绿）蒙古满目黄土遍沙尘环境中起楼盘销售巨推进作建议区环境建设应针期蒙古沙尘暴发源尴尬断提出塞外江南环境概念出生态牌区住宅中出跳区环境应疏林草灌木保证四季常绿适配休闲运动场应工程条件许前提提前环境绿化建设工程进行23年绿化成形开盘时出轰动效应
（3）附属设施会建议
煤气
根关资料2000年呼市市居民均煤炭消费量14395公斤年降2834液化石油气均消耗量1117公斤增长1833道煤气均消耗4481立方米年增长2777见呼市居民目前燃料消费煤炭老城区中居民煤炭燃料
2000年1月国家计委委托中国国际工程咨询公司呼浩特天然气需求量调研报告呼浩特市天然气输配工程项目预行研究报告进行评估2000年10月呼市政府批准呼市天然气输配工程立项该项目供气范围：呼市城区金川开发区白塔片区扩建网96公里新建天然气储配站1座调压站20座专调压箱2800天然气汽车加气站4座总投资4亿元2001年开工3年工程完毕逐步发展户2005年计划市区户22万户市宾馆饭店医院学校等公福利设施全部天然气
开发区北侧东西干道——师南路已敷设煤气道东苑住宅区工煤气已通气外昭乌达路煤气道已敷设完毕南部二环路煤气工程法实施区气问题通北面师南路时解决安全起见应积极求金桥开发区委会塞罕区政府争取金桥开发区特北部学城政府办公楼纳入天然气受益范围样政府楼北部块理成章成受益范围
蒙古治区住宅配套求交付住宅提供煤气配套开发商开通煤气住户收取煤气配套费抵区煤气配套费某区开发商实际收回煤气网投资成外作赢利源
供电水
考虑呼市实际生活水均户电量控制4KV较长段时间满足居民日常电需提高住宅外品质电回路作文章
室外电线路应采埋式已配合环境景观实现提高质感
参考水惯建议采分质供水干旱区体现建设理念社区配套物业成功非常关键作20万方米规模型社区建议社区周边部署建设商业条街餐饮美容美发式零售商业
会
提供服务外展示形象重窗口建议：
1规模――5000方米
2营――外开放
3造型――现代略带夸张
4功――娱乐休闲运动题
（4） 外装修建议（部装修标准外部建材建议）
应改变做毛坪惯完成细石混凝土坪关线应预埋位卧室厅应采双层保温玻璃少双层窗楼梯间公走道铺设面砖
（5） 物业理建议
呼市消费群收入原物业理费敏感度极强然层02505元高层超1元市场物价位具强定位性宜突破营销角度出发高品质社区必须配优秀物业服务价格物业容品质做提升建议挂名顾问形式南方知名物业公司品牌推市场服务容费做幅度提升
第四章 财务分析
1投资估算财务效益分析
11静态投资成分析表
节分析中考虑楼盘理想情况性层高层占50建设销售周期4年左右果高层例降低然成降整体价格样会降低
设建筑面积 191808方米中层高层占50层建安成600元高层建安成1100考虑异开发确定性素较预见费系数取较值5成分析中未考虑商业网点成收入该部分规划方案确定做测算
参见成构成表
12静态投资利润赢亏衡分析
设定销售费理费财务费固定成项目赢亏衡点71653方米37全部楼盘销售率达37销售1方米住宅边际利润成纯利润销售面积达157724方米销售率达82 销售1方米住宅销售额全部成纯利润
参见损益表
成构成表
项 目 单 价(元方米) 合 计(元) 说 明
1 土成
2 前期成
21 土出金
22 勘察设计费
23 三通
24 请等费
3 建筑安装成
4 配套费成
41 供电
42 供水
43 暖气
44 煤气
45 电话
46 环境总体
47 市政配套费
5 成
51 维修基金
52 监理费
计
预见费
成合计
项目损益表
序号 项 目 单 价（元方米） 说 明
销售收入
二 减：销售成
三 边际利润
边际利润率
四 减 销售税金
销售费
理费
财务费
五 利润总额
六 减 税
七 净利润
净利润率
13现金流量表
现金流量表
年度 2001 2002 2003
季度 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
第期支出合计
建设进度
成支出
税金支出
理费
销售费
第期销售收入
第二期支出合计
建设进度
成支出
税金支出
理费
销售费
第二期销售收入
净现金流量 8238791 4187159 1094917 13720894 26693972 23525232 9520236 6281750 2643521
累计净现金流量 8238791 12425950 13520867 27241761 53935733 77460965 86981201 93262951 95906472
折现净现金流量 8238791 4125890 1063108 13127343 25165512 21853683 8714382 5665884 2349459
累计折现净现金流量 8238791 12364681 13427789 26555132 51720644 73574327 82288709 87954593 90304052
现金流量表(续前表)
年度 2003 2004 2005
季度 3
第期支出合计
建设进度
成支出
税金支出
理费
销售费
第期销售收入
第二期支出合计
建设进度
成支出
税金支出
理费
销售费
第二期销售收入
净现金流量
累计净现金流量
折现净现金流量
累计折现净现金流量
说明：
1
1．4 部收益率财务净现值
（1）
2． 敏感性分析
2．1 成变化510项目财务指标影响
财务指标
成额(元方米)
静态指标
1毛利率()
2净利润(万元)
3净利率()
4静态投资回收期(月)
二动态指标
1部收益率()
2财务净现值(万元)
3动态投资回收期(月)
2．2 销售价格变化510收益率影响
财务指标
销售价格(元方米)
静态指标
1毛利率()
2净利润(万元)
3净利率()
4静态投资回收期(月)
二动态指标
1部收益率()
2财务净现值(万元)
3动态投资回收期(月)
第五章 结建议
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