XX市XX商贸城销售策划报告
目 录
第部分 项目分析营销思路
项目销售资料分析
二XX消费市场分析
三项目SWOT分析
四项目前期销售症结应营销思路
第二部分 项目定位
项目形象定位
二项目价格定位
三销售案例分析
第三部分 销售推广
产品利益点整合
二推售计划
三宣传推广
附表：XX商贸城商铺价目表
第部分 项目分析营销思路
项目销售资料分析
1项目概况
XX商贸城位XX市XX路桥南路交汇处西南角开发成拥住宅街商铺专业市场综合性商住区受委托容求销售报告暂住宅物业销售进行分析容仅涉商业部分
项目商业部分街商铺专业性市场二部分组成商铺592间中：街商铺37间（两层）底层建筑面积185081 M2专业市场性市场555间二层楼商铺330间底层建筑面积908771M2三层楼商铺225间底层建筑面积663148 M2商铺合计底层建筑面积17570M2商业总建筑面积41772 M2
项目规划横二条商业步行街步行街道路宽度16M外车行道路规划五四横道路宽度7—12M等
2配套设施
市场规划20停车位区营商户流提供车辆停放
横步行街相交处占约1200 M2 明珠广场流循环休憩处
铺安装电话线电视接口配独立卫生间厨房楼梯
3工程进度
项目2003年11月完成体工程2003年12月底全面竣工交付2004年元月1日正式开业
4销售价格
项目商铺均底层建筑面积计价二—三层免费赠送
销售价格定6000—8000元M2等粗略核算预计整体销售均价7200元M2左右
市场力商铺尺寸4×7M建筑面积28M2均单位商铺总价约20万元
5销售状况
XX商贸城2003年2月外公开推广初期采客户登记方式进行认购意登记收取认购金客户登记踊跃然月正式外销售收取定金时交纳定金寥寥导致开盘销售畅
解开发程中预计项目销售会直接楼盘产生巨击外界散播着项目利种种流言加发展商身部理原导致项目工程进度缓慢刺激社会传言形成结果消费者项目信心足直接影响项目销售进度
市场规划业态明朗没引进专业营理公司营户投资者市场未营兴旺没充足信心销售进度商业价值会受定影响
二XX消费市场分析
XX市属宜春区县级市全市辖24乡镇 中建制镇12市区筠阳镇全市总口7857万中农业口5995万农业口XX市方产业：建材汽运江西省着建材县汽运乡美称
XX市城市口较少市民商品房消费力限房产业起步较晚房价仅600800 M2元间处江西省市中游水
房产业起步晚商品房价格低说明XX市没钱XX市着数十万建材汽运业员民生活较富裕市民着较强投资欲XX市高企商铺价格（高售价12000元 M2）找佐证
三项目SWOT分析
1项目劣势（S）
Ø 处XX路东端商业氛围浓
Ø 块条件身规划原项目外部昭示面狭窄XX路桥南路连通口仅16M宽易吸引流形成流汇集
Ø 项目工程进度缓慢部分建筑没开始施工
Ø 规划布局合理道路狭窄建筑风格时精致具备形成高尚专业市场基础条件
Ø 没业态进行充分整合前期营销概念模糊令消费者适
Ø 项目营销方式完全符合实际推广宣传容缺乏说服力
Ø 销售资料做位缺乏市场卖点深度挖掘针目标客户理性宣传
2项目优势（W）
Ø XX路作具商业价值道路项目位尾端商业旺
Ø 项目营规模相消费市场说具备形成型综合市场规模条件
3项目威胁（O）
Ø 项目角处阳批发市场招商成功导致量商铺闲置成具代表性商业物业失败案例该项目项目仅街隔容易引导消费者产生段适宜做型专业市场歧意
Ø 锦江外滩运作前吸纳部分客源导致市场消费力足时该项目规划营销方面强项目已消费者心目中树立高尚商业物业形象项目间竞争客源争夺项目明显处风
Ø 鞋类服装中高档品牌部分已进驻锦江外滩目前开发商正家电商户进行重点招商营商户数量限项目招商成功项目快速销售便谈起
Ø 部分商户已购买锦江外滩商铺投资利益考虑该部分商户会力传播利锦江信息稳定促进进场商户信心
Ø 前期成功销售带负面影响销售条件已正式公布难进行调整销售状况导致期消费者售信心足
Ø 没早组建商业营理公司没引进知名专业市场营理公司未市场营免想象开发商想捞笔走根会市场营发展负责
Ø 发展商没采手段树立身品牌形象消费者项目发展商熟悉解加前期负面影响项目美誉度高
Ø 政府支持力度明显够未项目销售带益处
4项目机会（T）
Ø 阳批发市场失败更说明招商重性喜项目开发商已意识重新招商必认外省招商容易操作托资源较果通手段吸引商户踊跃承租项目商铺仅销售良基础更通量气聚集改变投资者该区域商业成见
Ø 锦江外滩运作应该说基成功通适营销手段成功树立高档时尚商业步行街形象时期营留隐患首先二三行业高档商户进场支撑形成市场数量较少填充完市场市场需商业进行补充次功分区凌乱利行业形成营起非条XX路翻版专业市场较差距
Ø 然中高档品牌部分已选择锦江外滩仅交纳订金未签定租约订金仅2000元左右商户限制果够商户提供相较优惠进场条件加未市场良营准确阐述相信会部分商户放弃锦江选择项目
Ø 导入投资收益概念概念通科学合理市场前景财务分析体现项目物超值支撑单位售价
Ø 引进海专业物业理公司担项目物业理顾问较低代价赢消费者未长远持续营信赖时形成竞争手难逾越障碍
Ø 全面修正项目推广方案设计容传播销售信息时注重发展商基础品牌功塑造发展商项目身成营商户谈话题
Ø 重新挖掘整合政策资源利项目重点工程政治优势达成增强消费信心目
结：应该说项目现综合情况劣势远优势威胁机会二者权衡剩理位置优势较明显（者说段观念容易扭转）
保证项目销售销售终成功发展商必须摒弃原项目错误操作思路通重塑项目形象加招商力度加快工程进度调整营销系统结构造真正值消费者信赖商业营体系
四项目前期销售症结应营销思路
通述分析出项目前期销售中存着定问题章节分析找出应解决方案
症结：商业营权商业产权重叠没剥离
u 营权产权充满矛盾二方面营权产权机结合稳定市场增加消费信心时会带日市场理序营混乱局面解决方法二者进行剥离营权统交发展商专业公司协助处理样保障投资者预期利益营户放心营免顾忧
症结二：市场前景明朗投资回报保障
◆ 锦江外滩招商前引进部分品牌商户进场加项目营业态定位明朗商户项目前景抱怀疑投资者少商户进驻免认市场难兴旺投资回报更谈起
u 确定业态快进入招商利量商户意进场营提升消费信心
u 成功招商基础提供三年投资回报降低销售门槛减少支付首期款例投资商业成种轻松理财方式
u 增强消费信心维护市场长远营利益必须引进专业物业营理市场营理物流配送市场推广提供科学规范操作指导投资者清晰发展商项目长远筹划
症结三：企业部体制健全工程进度缓慢
u 建立部门岗位责制完善销售部门间横沟通事必函件形式进行处理避免部门间工作推委
u 增加甲方施工理员协调施工企业日夜加班快速度加快工程建设增加工程成惜
u 招商成功必须工程进度支持非特殊原般商户会连工程形象尚具备市场租商铺
症结四：项目企业形象没树立缺乏品牌传播意识
u 发现XX商贸城商户心目中知名度算高绝部分商户解商贸城情况更说市场业态项目目标消费群体中明显缺乏独特征品牌感反家认工程进度非常慢公司点问题
u 必须确立项目形象定位目标消费群体中树立强烈特征营业态特点项目身规划特点进行分析
u 调整现广告设计广告宣传分招商销售二阶段执行整推广必须加强品质属性集中性追求持续性推广采短期集中式轰炸达消费者心理震撼竞争手措手
u 招商期间谈销售销售期成功招商稳定长远投资回报诉求重点
症结五：政策资源利充分没准确握消费脉搏
u 新市场成立需时间慢慢培育果政府政策倾斜兴旺时间缩短项目前期空洞提出重点工程划行入市概念
u 消费者关心身营行业否政府支持进驻项目否工商税费优惠市场否长久营等问题必须政府相关部门取明确答复（招商报告中已提）
u 利政府出面招商新闻发布会相关政策条件销售信息中进行强化XX群传播远远强媒体传播家议政府项目支持引导量营户踊跃购买项目商铺更会增强投资者信心侧面形成商业价值支持
第二部分 项目定位
项目形象定位
定位基础：
u 项目处XX市城市中心繁华段紧邻XX路
u 项目规划二条商业步行街中心广场具备休闲购物空间环境条件
u 业态丰富综合性专业市场
u 购物公园体现商铺品位提升商铺形象
u XX缺乏类商业树立独特征
二项目价格定位
1销售政策设定
保证商铺利销售提出返租三年年回报7买铺收三年租金次性赚足21（三年租金次性返买铺客户首期款中扣）销售政策该销售政策制订项目销售着方面促进作：
◆ 采返租3年销售政策利开发商获取市场商铺统营权取实现市场分区招商培育市场动权取市场做旺先决条件
◆ 采返租3年固定回报销售政策消商铺购买者市场做旺投资收益没保障疑虑开发商承担前期市场培育风险保障商铺购买者市场培育期投资收益投资者考虑3年租金收少问题市场前期火爆招商3年市场培育期相信XX市部分投资者会认市场会做起
◆ 关7年投资回报商铺购买者营户纯粹投资者商铺购买身属种投资行商户分析买铺营划算租赁店面营划算投资者分析投资商铺获取收益投资渠道获取收益样更高风险更商户言7回报率考虑租金递增相14年租金买间50年产权商铺商户言显然具备足够吸引力宣传推广程中引导客户XX商贸城拥巨生意机会定会取代胜利路成XX市商业王租金定会停涨5年超胜利路目前价格购买XX商贸城商铺仅相该商铺10年甚8年租金投资者言目前没投资渠道投资
XX商贸城商铺相收益会更高锦江外滩目前提供6年投资回报年投资回报商铺升值空间言锦江外滩XX商贸城没
◆ 采买铺收三年租金三年租金首期款中扣销售政策降低商铺购买者投资门槛减少首付款（原40降低19）扩购买层面更投资者买起XX商贸城商铺
2返租价格测算
保证商铺销售价值充分实现实现开发商利润化价格设定3年返租回报金额中开发商补贴部分全部计入销售价格成
街商铺实际6月免租期现街商铺统18月免租期进行计算街商铺少减免12月租金补贴针品牌商户招商中优惠部分余部分市场推广作开发商额外利润
年租金回报7返租贴补18月计算价格折扣105
1）基准价格设定
A租金水确定
XX商贸城招商策划报告中XX商贸城租金定位：
二层商铺租金：40元M2月
三层商铺租金：45元M2月
街商铺租金：45元M2月
通开发商讨针商户进行补充调查讨重新商铺租金定位：
二层商铺租金：40元M2月
三层商铺租金：45元M2月
街商铺租金：50元M2月
考虑三层商铺位置差异性较三层商铺租金作进步细分：
步行街三层商铺租金：50元M2月
副街三层商铺租金：40元M2月
三层商铺均租金：45元M2月
B租金推算售价
推算公式：月租金*12月回报率
40元M2×12月÷76857元M2
45元M2×12月÷77714元M2
50元M2×12月÷78571元M2
推算价格：二层商铺单位均销售价格6857元M2
三层商铺单位均销售价格7714元M2
街商铺单位均销售价格8571元M2
C第三年租金回报反推XX商贸城商铺均价格：
6857元M2×908771 M2+7714元M2×663148M2+8571元M2×185081 M2÷17570 M27361元M2
2）商铺价格修正
述基准价格市场商铺第三年租金应价格返租期第四年商铺交客户第四年租金逻辑应该第三年升预计XX商贸城第四年租金租金涨10（二层商铺租金达44元M2月三层商铺租金达50元M2月街商铺租金达55元M2月）商铺第四年售价升10
正第四年商铺交客户商铺售价第四年商铺升值租金应计算商铺销售价格
修正商铺均价：
7361元M2×1108097元M2
修正两层商铺单位均价：7542元M2
修正三层商铺单位均价：8485元M2
修正街商铺单位均价：9428元M2
3）销售价格
预计项目均销售价格8097元M2扣18月返租补贴实际实收底价：72467元M2
项目销售价格层建筑面积计算基础单位二~三层赠送
3单位商铺价格差异性定价
加价部分：步行街商铺标准价格基础加价15
XX路商铺加价10
市场街商铺标准价格基础加价10
入口处商铺标准价格基础高加价20
广场边商铺标准价格基础加价10
两条道路交汇处双开门商铺标准价格基础加价15
降价部分：副街商铺标准价格基础降价20
市场南面商铺标准价格基础降价10
根商铺具体位置差异商铺面积制订出单商铺销售价格
4调整XX商贸城商铺价目表
见附表
调整XX商贸城商铺面价均价：
8062元 M2
5付款方式公折扣
设定项目商铺付款方式二种：
次性付款六成十年揭付款
付款方式
次性付款
银行揭
折扣
95折
98折
签约时付
定金10000元
十五天付
（含定金）
90房款
（预留10区入伙时交纳）
40（含定金）
办理高6成10年银行揭
发出入伙通知书五日付
10
——
6销售折扣控制方案
1）公折扣：销售员直接面客户发放
揭付款 98折（60）
次性付款 95折（40）
2）开盘优惠折扣：针已租赁商铺商户开盘前部认购期交纳优选金客户统发放开盘公开选铺日统执行开盘日第二日调升2第三日取消
开盘日公折扣基础调5揭93折次性付款90折
第二日公折扣基础调3揭95折次性付款92折
3）理折扣：案场理控制发放控制例30（原开盘优惠期理折扣予发放）
公折扣基础调1
4）高层折扣：发展商高层通知项目案场理控制发放控制例20（原开盘优惠期该折扣予发放特殊情况予发放1）
公折扣基础调1
均价格折扣：
² 开盘全部售完均价格折扣918折
² 开盘销售70均价格折扣935折
² 开盘销售50均价格折扣945折
否实行销控控制例请发展商结合身资金流量安排提出意见价格折扣售价进行修正
三销售案例分析
C38商铺例商铺面积2576M2售价5300元M2做投资分析中发掘XX商贸城商铺投资价值：
案例：总价133797元银行提供六成十年揭
定金1万元首期款：53797元（含定金）
次性返3年租金21：28097元
首期：25700元
揭贷款：8万元
十年揭月供850元
保守估计第四年该商铺租金收益44元M2月（合计月租金1133元）租金抵月供尚赢余
10年XX商贸城旺目前XX胜利路该商铺租金达200元M2月40年租金超二百万元
2576M2×200元M2月×40年×12月年2472960元
分析出首期出2万元余元轻松拥间50年产权商铺时果市场营规范租金收益足够支付月银行揭款赢余着时间推移XX市济断发展位XX市黄金商圈龙头商铺XX商贸城租金必然会节节高升达甚超目前南昌市洪城市场租金标准50年租金收益限量万博百万十万博千万梦想
第三部分 销售推广
产品利益点整合
1问题核心
AXX商贸城作规模化专业市场面购买力限XX市场价格确立中处高价位商业范畴针狭窄竞争激烈商业环境扎扎实实商业运营真工夫做文章扭转目前动局面重新赢消费者青睐
B商业物业属典型投资理财项目商业物业成功离开诱观定投资回报预期予投资者（营户投资客）预期美投资前景辅眼前实实投资回报理智消费者容易失冷静判断
C投资前景果设置门槛高容易导致客户交钱时候犹豫解决问题建议发展商提高银行揭成数年限（江西揭般六成十年）争取七成十五年二十年时采租金抵首期款首期款分期支付方式降低投资者交纳定金心理阻力金额交易转化轻松数字
D商业物业销售住宅物业销售文火慢煎细细卖点慢慢逐阐述必须成功招商基础整合项目二三强势利益点（独特）采短期密集攻势激发市场兴奋点模糊消费理智产生投资动迅速引爆市场
根述理设计列XX商贸城利益点
2利益点设计
A二万元抢占XX商业制高点
二万元购买间XX市核心商圈旺铺太事情XX首站式购物公园XX市商业制高点——XX商贸城做首付万元成龙头旺铺业坐享商铺升值超额租金回报低门槛势必引发市民抢铺热潮抢赚
类似推广语：
二万元抢占XX路龙头商铺
二万元抢做XX龙头商铺房东
二万元抢占XX龙头商铺实现永续营梦想
B万博百万十万博千万
南昌洪城市场租金作较10年商铺投资者租金抵月供尚赢余10年XX商贸城租金超目前胜利路租金水达200元 M2月间20余 M2商铺剩余40年租金收益超100万元
类似推广语：
投资万元富足三代
日投资万元明日富裕全家
间旺铺三代摇钱树
穷劳力赚钱富钱生钱
买XX商贸城龙头铺财源滚滚三代富
C买铺收3年租金次性赚足21
客户购买商铺时开发商次性3年收益返客户年73年21
类似推广语：
买铺收3年租50年租金赚翻天
DXX收租王
XX商贸城位XX市黄金商圈众商追捧前3年7稳定回报着商铺升值商铺租金会断攀升租金收益保障投入回报愧XX收租王
类似推广语：
XX摇钱树
二推售计划
）推售序
1) 进场商户优先购买
2) 交纳优选金客户选铺
3) 没交纳优选金客户选铺
二）推售形式
1）采集中排队选购销售方式（先先排队排队序选铺）
2）原商铺做销控次性全部推出销售
3）销售开盘时间确定2003年10月18日（周六）
4）争取2003年10月底前完成60商铺销售12月底完成80销售春节期间展开尾盘促销
三）销售进度安排
1）10月1日起公布销售价格开始接受投资客户购买商铺交纳优选金户诚意金1000元（做具体选号）正式定购营租户选购
2）10月1—16日已租商户优先购铺交纳定金签合
3）10月18日正式开盘销售
四）阶段销售计划回款计划
1）销售筹备期——（9月25日—9月31日）
准备工作：
■ 现场售楼部外包装全部更换销售信息完成
■ 销售资料制作准备完成
■ 项目导示系统制作完成
■ 户外广告牌制作完成
■ 组建聘请专业营理公司理（顾问）确定
■ 销售许证取
■ 商铺准确面积确定完成
销售方式：
1） 接已租赁商户发放销售资料告购买优惠条件透露具体销售价格
2） 接访投资客户发放销售资料公布价格进行意登记告客户10月1日起开始进行优选金认购届时公布销售价格
3） 10月18日午已交纳优选金客户进行选铺选中商铺补足10000元定金签认购书没选中10月25日起售楼处退优选金4）优选金客户选铺实行先先5）没交纳优选金客户已交纳优选金开始选铺
2）认购期——（10月1日—10月18日）
准备工作：媒体整合完成
销售价格销售政策确定
XX市乡镇商铺销售工作全面展开
推出单位：已租铺商户优先选购租赁商铺外形式选铺做优选金登记确定商铺号10月18日统排队先序进行选铺
销售方式：
1） 接访购买者进行意登记收取1000元优选金（退）告客户10月18日进行公开选铺（先先选选中退优选金）享受5额外优惠
2） 通知营承租户10月1日起16日优先购买租赁商铺10月1日—16日租赁商户购买租赁商铺享受额外5优惠期买视投资客户样排队购买购买优惠投资客户样
3） 10月18日午已交纳优选金客户进行选铺选中商铺补足10000元定金签认购书没选中10月25日起售楼处退优选金
4） 优选金客户选铺实行先先
5） 没交纳优选金客户已交纳优选金排队客户选铺完开始选铺
目 ：避免楼盘项目销售客源竞争早吸纳客户资源配合定宣传市场进行预热
策 略：利品牌商户进驻优选金退刺激加快意客户快认购
期重点：迅速扩登记客户诚意认购完成销售单位150诚意认购
3）开盘强销——（10月18日—10月31日）
销售方式：通知优选金客户10月18日午9：00起开始先先排队原排队先序10月18日9：00起采10组排队序进场选购商铺签定合
推出单位：品牌商户购买（预留）发展商留单位外营商户已购单位外商铺次推出销售
策 略：
1） 利前期市场炒作发布销售信息10月18日定优惠510月19日定优惠310月19日定取消优惠配合现场气相互促进刺激客户购买欲加强紧迫感力促进
10月18日19日快速量成交
2） 统返租三年次性返三年租金
期重点：实现60定购（含前期销售）
4）持续期——（11月1日—12月20日）
销售方式：持续针未购诚意认购客户踪工作接门客户促进单位余部分销售
根销售情况调整步销售策略
推出单位：剩余单位
策 略：11月1日起面价调100元M2
认购客户继续享受额外优惠予理折扣
老客户带新客户双重优惠新客户价格优惠2老业免收1年物费工商税费享受累计
期重点：实现20左右定购工程基完成
5）市场开业春节强销：（12月21日——2月10日）
销售方式：通量媒体宣传吸引量客户现场观项目进度品牌进驻情况（完成商户门牌统标识安装）
推出单位：剩余尾盘
策 略：尾盘价格调200元M2
老客户带新客户双重优惠享受累计
举办盛选铺抽奖活动
期重点：项目形象完成商户标识完成陆续商户进场装修
五）结
总销售计划2003年10月1日开始针承租商户销售积累投资客户10月18日起正式开盘客户销售2003年12月底完成80销售资金回笼
三宣传推广
）现场包装
1售楼处外部
□ 售楼处外立面：保留售楼处屋顶东面广告牌容更换北面广告牌容题：
二万元抢占XX商业制高点
□ 售楼处北侧工广告牌：更换售楼处北侧工广告牌容题：市政府重点工程市政府重点扶持市场买XX商贸城龙头铺财源滚滚三代富万博百万十万博千万财富热线：07955217777 5221899
□ 工围墙：容变
□ 现场气氛营造：运彩
□ 虹门高空气球飘旗等常规手段营造现场热烈气氛
购买XX商贸城铺王10理：
1）XX路商圈尊段
2）XX首站式购物公园
3）新桥带新商机
4）市场造升值
5）开发商返租三年市场做旺保障
6）市政府重点扶持市场
7）买层赚层（二层）
8）政企强强联手信心保证
9）100万元推广基金
10）万博百万十万博千万
2售楼处部
□ 原售楼处招商信息全部改销售信息
□ 营造热烈现场气氛建议售楼处部包装继续较隆重暖色凋（红色黄色）面积喷绘画面展示销售信息
□ 售楼处东南面容改：市场造增值项目投资分析等容
□ 售楼处北面改：购买XX商贸城10理XX商贸城生意机会分析等容
□ 售楼处西面两窗户间继续悬挂项目相关文件
□ 售楼处西南面悬挂销售销控表
二）招商宣传资料准备
1销售海报
规格：鸿德国际商贸城招商海报样度4开4P
容：展示项目段优势项目身特点项目投资政府项目支持购买XX商贸城10理项目销售政策等
2面图
规格：A3纸张
容：XX商贸城商铺总面图（业态分区颜色表示）商铺编号尺寸类商铺层面图
三）户外媒体运
1路段街横幅路灯旗
路段：胜利路XX路筠泉路桥南路瑞州路西湖路桥北路碧落路XX道路面窄道路挂街横幅路面宽道路选择路边路灯挂路灯旗发布销售信息
容：万元抢占XX路商业王
万元抢占XX商业制高点
万元抢占XX首站式购物公园
XX市政府重点扶持市场
XX市划行市商贸城
买铺收3年租50年收益赚翻天
买层赚层等
2瑞州桥XX桥灯箱
更换原瑞州桥灯箱广告画面XX桥设置灯箱广告发布销售信息
3公交车车身
更换公交车广告容：万元抢占XX商业制高点红黄色调配效果图
4乡镇原户外媒体
更换原乡镇户外媒体容XX市样
四） 售道具表
销售道具
数量
提供时间
政府文件类
建设规划许证
复印件
认购前
建设工程规划许证
复印件
认购前
建筑施工许证
复印件
认购前
土出合
复印件
认购前
土证
复印件
认购前
预售许证
复印件
预售前
模型楼书
销售海报
20000
2003年9月20日
礼品袋
10000
2003年9月20日
销控板
1块
2003年10月16日
业务表格商务品
认购合
1500（1*3）
2003年9月25日
正式合
600套（*6）
2003年10月1日前
信封信纸
——
2003年9月30日
资料档案袋
1000
2003年10月1日
饮水杯
20000
银行刷卡机
1
2003年9月20日
点钞器
1
2003年9月20日
背景音乐系统
1套
2003年9月25日
线话筒
1套
2003年9月25日
保洁卫生类
清洁具
2003年9月25日
洗手液
20瓶
2003年9月25日
XX商贸城毡
2块
2003年9月15日
附表：XX商贸城商铺价目表
XX商贸城（A1）商铺价格表
序号
面积
基准单价
调整系数
调整单价
总价
1
4047
8485
13
11800
477546
2
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3
3235
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5
3235
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115
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9
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115
9800
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10
3235
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115
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11
3235
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115
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3235
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12
10200
329970
13
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2414
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2414
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2414
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07
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07
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142426
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2414
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2414
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27
302
8485
09
7800
235560
合计
70624
8745
6175808
XX商贸城（A2）商铺价格表
序号
面积
基准单价
调整系数
调整单价
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1
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320068
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3266
8485
115
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320068
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3266
8485
115
9800
320068
11
311
8485
12
10200
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12
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10800
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2437
8485
07
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143783
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2437
8485
07
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2437
8485
07
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2437
8485
07
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23
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2376
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583
8485
125
10800
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合计
72776
8659
6302016
XX商贸城（A3）商铺价格表
房号
面积
基准单价
调整系数
调整单价
总价
1
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075
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152076
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2622
7542
08
6200
162564
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09
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3281
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217626
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7542
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272323
合计
62942
7198
4530646
XX商贸城（A4）商铺价格表
房号
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调整系数
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1
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206466
28
2521
7542
1
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29
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7542
1
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201318
30
2581
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1
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201318
合计
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XX商贸城（A5）商铺价格表
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2006
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1948
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153892
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105
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1605
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133215
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1948
7542
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179216
合计
61608
9185
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XX商贸城（A6）商铺价格表
房号
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调整单价
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合计
56047
8211
4601789
XX商贸城（B1）商铺价格表
房号
面积
基准单价
调整系数
调整单价
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3235
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10200
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2414
8485
085
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2414
8485
09
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1
8600
259720
合计
70624
9037
6382580
XX商贸城（B2）商铺价格表
房号
面积
基准单价
调整系数
调整单价
总价
1
3266
8485
125
10800
352728
2
3266
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2376
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8485
125
10800
629640
合计
72776
9025
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XX商贸城（B3）商铺价格表
房号
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调整系数
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XX商贸城（B5）商铺价格表
房号
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XX商贸城（C1）商铺价格表
房号
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XX商贸城（C3）商铺价格表
房号
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XX商贸城（C4）商铺价格表
房号
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2744
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6200
170128
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273
7542
1
7800
212940
合计
329
5948
1957032
XX商贸城（D1）商铺价格表
房号
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基准单价
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调整单价
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XX商贸城（D2）商铺价格表
房号
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66384
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XX商贸城（D3）商铺价格表
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XX商贸城（D4）商铺价格表
房号
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调整单价
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调整系数
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XX商贸城（D6）商铺价格表
房号
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调整单价
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257
7542
09
6800
174760
12
257
7542
095
7200
185040
13
2557
7542
11
8300
212231
15
2557
7542
12
9200
235244
16
257
7542
11
8300
213310
17
257
7542
11
8300
213310
18
257
7542
11
8300
213310
19
257
7542
11
8300
213310
20
257
7542
11
8300
213310
21
257
7542
11
8300
213310
22
257
7542
11
8300
213310
23
257
7542
11
8300
213310
25
257
7542
115
8800
226160
26
257
7542
12
9200
236440
27
2557
7542
13
9900
253143
合计
61628
7670
4726794
XX商贸城招商策划报告
目 录
第部分 项目定位
项目分析
二项目定位
第二部分 市场营分区
市场营业态选择
二市场营分区
第三部分 市场招商总策略
租金策略
二招商政策策略
三招商执行策略
四招商利益点整合
第四部分 招商执行计划
正式招商时间
二招商工作安排
第五部分 招商准备工作
政府支持
二现场包装
三招商宣传资料准备
四户外媒体运
五相关文件
第部分 项目定位
项目分析
1项目简介
2项目周边环境
项目北面XX市商业街——XX路
项目东面XX市周边乡镇交通道——桥南路
项目南面西面住宅区
周边商业配套情况：
□ XX城南车站：位桥南路距项目约200米XX市通市外周边乡镇中短车站线路：XX——南昌XX——新余XX——樟树XX——龙潭XX——杨圩XX——五桥XX——石脑XX——汪家XX——村前XX——城XX——祥符
□ 公交线路：2路南浦——信息部——涂家庄——连锦桥——民医院——十字街——牛场——左桥加油站3路水果批发市场——长途汽车站——瑞西宾馆——劳动厦——民医院——游瓷厂
□ 银行：工商银行位XX路路距项目约50米信合作社位XX路阳路距项目约60米建设银行农业银行中国银行位筠泉路距项目约700米
□ 邮局电讯局：位筠泉路距项目约800米
□ 综合办证营业厅：位筠泉路距项目约700米
3项目优势分析
□ 段优势位城南商业次成熟段周边商业氛围浓厚
□ 规模优势市场商铺592间层商业面积约17500 M2规模宏XX市首屈指容易形成商业聚集效应
□ 规划优势然市场规划方面存定足商业步行街休闲广场规划理念XX市十分创新零售商业进场营具相吸引力
□ 交通优势项目XX市城南两条干道：桥南路XX路交通通达性商业辐射城区周边乡镇（城南客运站）
4项目劣势分析
□ 项目位XX路东端商业氛围较XX路西差商业氛围减弱商业价值逐步降低
□ 市场展示面足市场XX路方原建筑阻挡仅18米宽入口105米宽次入口XX路连通市场桥南路方商贸城新建建筑阻挡仅16米宽入口11米宽次入口桥南路相通市场入口处缺乏开扬广场市场展示面足
5项目机会点分析
□ 时机目前XX市仅城南XX路形成商圈余商业基分散营XX路商圈目前尚未型营品种齐全商业物业项目出现正填补市场空白
□ 政府支持项目XX市重点招商引资项目市委市政府高度重视力支持项目列XX市2003年重点工程运定行政手段：家电器炊具太阳热水器行车布匹种子农膜化肥烟花爆竹等9业态进行划行市划入市场统营
6项目威胁点分析
□ 前期遗留负面影响项目前期操作失误市场留定负面影响（负面影响程度否容易消？）
□ 工程进度项目前期工程进度缓慢方面浪费前期宣传推广效果客户开发商信息产生怀疑项目产生负面方面竞争手强占先机
□ 竞争威胁目前项目竞争手片区锦江·外滩商业街该项目规模项目相位置稍次项目工程进度远快项目目前体工程已基完成12月试营业元月1日正式开业
□ 周边失败案例项目街隔阳门商贸广场死火域XX市商家投资者留较阴影市场招商销售增加定难度
□ 商业容量通市场调查XX市段商户数量 户XX路周边商圈（包括XX路胜利路筠泉路桥南路）商户数量 户商户数量限市场锦江·外滩商铺相续落成段新增加商铺数量1200间庞商铺供应量市场竞争激烈程度势必达死活境
策（放优势抓住机遇减弱劣势规避威胁）：
★ 突出市场理位置XX市黄金商圈商业制高点提升市场商业价值
★ 突出市场规模环境站式购物公园定位市场营品种营环境营规模
★ 突出市场交通优势客运站旁两条黄金通道交汇处定义市场交通环境
★ 工商税务等方面竟争取市政府更支持争取市政府公告形式书面发布市场支持
★ 加快工程进度树立市场开业倒计时牌增强客户市场信心
★ 合理业态定位营分区
★ 制订足击竞争手快速吸引商户招商优惠政策招商策略消客户疑虑予竞争手反击机会达快速招商目
★ 制订确保市场兴旺持续营市场营措施
二项目定位
1市场营业态定位
市场规模宏商铺数量XX市目前市场状况定位目前市政府项目规定单业态基填满市场完全实现项目商业价值便市场快速启动实现项目商业价值化建议市场定位种业态存综合性市场
2招商象定位
根XX市济发展水市场招商验市场招商象XX市区XX市周边富裕乡镇辅
3市场营档次定位
实现商铺价值般高中档商品易承受较高租金提升商铺价值理想状态愿意市场营商品定位中高档商品
通市场调查发现目前XX市口农业口市民收入偏低商业水较落市场营商品中低档商品商业繁华XX路胜利路街铺商场中挡商品高档商品少市场营高档商品商户数量十分限
市场商品档次定位认：中挡商品需重点吸引高档商品入场营带动中挡商品招商营中低档商品商户够承受租金排斥营中低档商品商户招商
4市场形象定位
综合前面分析XX商贸城市场形象定位：
XX黄金商圈首站式购物公园
XX商业制高点
XX路商业王
XX路龙头商铺
第二部分 市场营分区
市场营业态选择
1XX市区街道商场商铺数量统计
区域
路段名称
总间数
空置间数
空置率
XX路
163
3
184
城
南
区
域
胜利路
115
20
1739
筠泉路
139
15
1079
阳路
100
53
53
XX商厦
323
8
247
XX集贸市场
106
8
754
新阳批发市场
60
20
3333
东方市场
120
34
2833
桥南路
130
20
1538
中海商城
70
32
4571
阳门商贸城
408
318
7794
瑞雪商城
19
3
15
城
北
区
域
XX道
308
58
1883
西湖路
185
45
2432
凤凰夜城
165
26
1575
瑞州路
161
40
2484
桥北路
266
90
3383
瑞州商贸广场
513
106
2066
碧落路
213
31
1455
合计
3561
887
249
2XX市区街道商场商业业态统计
业态
总数
占调查总量例
建材
380
1079
服装
372
1056
烟酒杂货
178
505
皮鞋
126
357
副食品
125
354
精品店
99
281
日百货
67
19
通讯
63
179
窗帘布艺
61
173
干货
55
156
药品
52
147
农资种子化肥
76
224
超市
43
122
家电
43
122
文化品
38
108
电脑
31
088
图书
28
079
商品
23
065
炊具
22
06
金银珠宝
21
059
网吧
20
056
行车
17
048
眼镜
15
042
电子游戏
14
039
皮具箱包
7
019
烟花爆竹
7
019
童装
5
014
水暖电器
5
014
床品
4
011
花卉
4
001
灯具
2
005
餐饮
164
466
汽配
81
23
美容：
60
17
摩托
59
16
货运代理
40
11
影楼
16
04
消防品
18
05
农机配件
22
06
宾馆
27
07
日杂
15
042
影碟
11
03
蛋糕店
10
028
茶座
7
019
汽车修理
5
01
营性店
97
275
空置门面
887
2518
合计
3561
100
3XX商贸城商业业态选择
根XX市目前商业状况商业业态总量商业业态分布情况：服装鞋类珠宝精品家电器行车家电副食品日商品玩具文化品布匹窗帘农机械农膜种子农药等列XX商贸城营范围
二市场营分区
见附图
该市场营分区图需进步征求重点商户意见进行适调整
第三部分 市场招商总策略
租金策略
）租金厘定考虑素
1周边物业租金状况：项目周边类商业物业租金水
2理位置：段指项目商业气氛发展前景段决定商业物业价格重素
3交通便利性：交通干道距离员车辆进出便利性选择交通工具元性员出入快捷度
4昭示性：项目街面否易寻找识
5配套：市场配套否满足商户功需求（仓库展示中心等）
6商铺形式面积：商家言商铺否合浪费效面积
7营环境：市场部营环境市场外部环境客户达市场购物否感觉舒适
8停车位：车位否充足车辆出入方便性
9营理：营理公司否专业否市场激烈市场竞争环境中立败
10开发商品牌：开发商否足够实力否开发营类物业验
二）项目周边商业租金状况
1XX路商铺
XX路XX市商业第二繁荣商业街商业业态中档服装家电XX路西端连接XX市目前商业繁荣胜利路拥XX市商场XX商厦路西端商业氛围远远强东端租金水落差西端层商铺租金高达120元M2月东端层商铺租金低仅30 M2月
2胜利路商铺
胜利路XX市目前繁荣商业街商业业态中高档服装皮具鞋类部分专卖店胜利路繁荣该路段历史XX市交通干道连接瑞州桥着XX桥通车胜利路作交通干道功逐渐XX路桥南路取代商业氛围逐渐减弱目前胜利路然XX市商业氛围浓郁商业街租金水界50—160元 M2月间
3XX商厦
XX商厦位XX路西端XX市唯型商厦商厦14层商场建筑面积约22万方米目前仅13层营业第4层空置商场营业态服装百货文具玩具等商户323户租金水：层83—136元M2月二层17—75元M2月三层13—58元M2月
4锦江·外滩商业街
锦江·外滩商业街位XX市江路瑞州桥XX桥间项目直接竞争手锦江·外滩商业街商铺550间中层商铺410间二层商铺140间层商铺分ABCDEF区商铺层高58米开发商已分隔二层营层高35米夹层高23米层商铺定位服装家电混合业态二层商铺层高35米定位休闲娱乐商业开发商层商铺中间起西面瑞州桥部分销售较商铺基购买者营行出租没定位层商铺东面（XX桥）部分销售目前进行招商业态定位服装家电招商进行返租销售返租两年年回报6目前服装部分招租情况较家电部分招租状况般返租销售状况理想
锦江·外滩商业街招商优惠政策：锦江·外滩商业街原招商政策：租期1—3年免租金3—12月目前招商政策：租期1—2年签年租约送3月实际15月签二年租约送半年实际交18月租金租金签合时次性交齐外开发商承诺：工商税费减免年部门年进场检查
锦江·外滩商业街装修标准：
锦江·外滩商业街租金水：层步行街部分均40元 M2月南面商铺均租金25元 M2月二层商铺租金约12元 M2月
三）项目商铺租金
根市场调查综合项目段目前商业氛围周边竞争商铺情况商铺销售时价格等素建议XX商贸城租金：
商铺形式
标准租金（元㎡）
二层楼商铺
40
三层楼商铺
45
桥南路商铺
45
理费05元 M2月
租金理费计算层商铺面积基数楼部分计取费
四）租金策略
放水养鱼培育市场实行免租年半统租金租金策略达吸引品牌商家进驻快速招商目
达快速招商目吸引目标商户快速落定建议商贸城实行统租金策略先先先先挑位置实际操作中区域核心龙头铺位实行控制便留影响力商家
统租金策略实践中证明成功市场刚开始招商时部分商户会处观状态实行统租金策略利刺激商户先行进场强占位置感觉占便宜进场商户然选位置商铺前面已商户进驻信心会增强会觉吃亏
五）XX商贸城商铺装修建议
根商户反馈信息绝部分商户均希XX商贸城商铺基装修建议商铺装修标准：
面：层面防滑砖二层面水泥沙浆抹
墙面：高级乳胶漆刷白
天花：高级乳胶漆刷白配日光灯
卫生间：通水
楼梯：现浇楼梯水泥沙浆抹
门：高级铝合金卷帘门
外部分商户提出希商贸城步行街外商铺间够顶棚影响雨天太阳爆晒天营
二招商政策策略
新兴商业市场开业——兴旺——达合理租金水均需定时间进行培育培育时间长短根市场处位置商业环境市场规模商业业态竞争环境
予市场定培育期步位直接理想租金商户招商市场言异杀鸡取卵方面商户愿意进场容易造成市场空置方面招部分商户进场市场气客源短期难形成市场温火老商户愿支撑新商户敢进场造成恶性循环
提出放水养鱼招商政策四方面市场进行培育：
第：合理业态规划选择性引定营力业态商户（具体见市场分区招商细）
第二：政府支持政府划行市公告税费减免公告（批复）量争取年半二年税费减免期
第三：免租期三年租期免租18月（桥南路街铺免租半年）签约时收定金租金半年收第年免收第二年12租金标准半年收第三年标准租金半年收
第四：期市场营理俗话说甩手掌柜成事仅商户招进商户进发展赚钱市场期营理商户十分关心问题市场营理仅需专业需定宣传推广费投入
建议开发商组建专业商业营理公司外建议开发商承诺市场开业前三年投入100万元营推广费推广市场宣传商户增强商户进场营信心
三招商执行策略
1 回避销售信息：避免销售价格商户干扰影响租赁积极性招商时决口提销售宣传资料（包括现场包装户外广告）均回避销售信息客户问购买商铺统口径：现招商销售具体什时候销售公司现没确定租赁商铺商家租赁商铺优先购买权价格优惠公司决定销售时会提前通知位进场商户优先购买
2 品牌商户（户）优先招商：设定定优惠条件（免租金20月）针性选择进驻业态中58家重点品牌商户（户）进行洽谈优先品牌商户进行招商增强中户散户招商号召力
3 招商信息发布：通户外广告定派送招商海报商户传递招商信息
4 XX商贸城招商新闻发布会：预定800左右会议厅利邀请函礼品邀请目标商户会通新闻发布会传递市政府相关部门XX商贸城重视支持开发商全力建设市场扶持培育市场措施决心商户代表市场认信息时公布招商细公开招商时间增进商户进场信心
XX商贸城招商新闻发布会：
目 ：讲解XX商贸城商业理念生意机会通研讨会扩XX商贸城影响利政府影响力龙头商家号召力坚定商户进驻信心决心开展招商
时 间：初定8月26日实施
开发商：姚总
商户代表：已达成进场意1名龙头商家
目标商户：通邀请函邀请选定市场业态商家
特邀嘉宾：市政府政府领导市贸委领导市商业局领导工商税务居领导技术监督居领导商界知名士等
媒体支持：XX电视台记者
点：定（开发商联系）
5 公开招商：新闻发布会第3天进行公开招商统租金先先选铺招商政策激起欲租铺商户早现场选铺时现场强劲气促动商户快速租铺
6 合理避税：商户签订合作营协议代签租赁合插边球争取避免租赁税
四招商利益点整合
1XX商贸城生意机会分析：
★ 做XX市78万生意雄距XX核心商圈尊段XX市78万做生意
★ 市场成生意4万方米商业规模汇集具生命力种商业业态业态互补易产生强商业聚集效应客户提供站式购物强力吸引消费者增加进场商户生意机会
★ 先赚免租金年半免收二年工商税费极降低商户生意成减免费赚利润
★ 帮生意做帮品牌响XX商贸城开业前三年开发商投入100万元市场推广费全方位市场进场商户进行宣传帮商户生意做帮商户品牌响
★ 新桥带新商机受益瑞州桥车流流带动成胜利路XX第路商业王位97年底着XX桥通车瑞州桥交通制胜利路车流流日益减少商业氛围日渐削弱XX桥取代瑞州桥功日益明显越越车流流均通XX桥城南城北桥南路XX路东段商业机会日益突显成瑞雪商城新阳批发市场等型商业桥南路取代胜利路XX路东面商业环境超西面成必然趋势
2XX商贸城优势分析
★ XX市首站式购物公园XX商贸城公园式购物环境集合服装鞋类家电器副食品文化品商品等数十种商业业态万种商品充分满足市民站式购物需
★ XX市核心商圈首现代化规模化商贸城XX商贸城处XX市核心商圈——XX路商圈核心区位4万方米市场规模现代化规划布局堪称XX市商业龙头
★ XX市首拥两条商业步行街商贸城XX商贸城两条宽16米长250米100米商业步行街1100方米中心休闲广场消费者购物中休闲休闲中购物极提升商贸城品位购物环境
★ XX市唯处两条黄金通道交汇处商贸城XX商贸城处XX市商业街XX路XX市通乡镇干道桥南路交汇处流车流汇集气鼎盛财源滚滚
★ XX市唯租层送层商贸城XX商贸城独二三层商铺商户租层店面楼二层三层商铺免费予商户商户根身营需楼商铺作店面营作仓库居住
五招商推广广告语
XX市首站式购物公园
零租金抢占XX商业制高点
零租金抢占XX路商业王
免租年半黄金赚
租层送层
第四部分 招商执行计划
商贸城开业时间
根商户营求开发商承诺XX商贸城定2004年元月1日正式开业市场开业需予商户定装修期通讨开发商意出1月作商户装修期外宣传时出口号：
12月1日进场装修元月1日铁定开业
时开业开发商承诺条件退商户租铺定金增强商户租铺信心
二正式招商时间
考虑竞争手（锦江·外滩商业街）招商进度商户营淡旺季项目工程进度商铺销售等素8月28日定XX商贸城公开招商日招商工作均围绕公开招商日时间进行安排
三招商工作安排
工作容
完成时间
负责
市场调查工作
7月14日——20日
新德安
市场调查报告招商策划报告销售策划报告完成
7月21日——31日
新德安
招商策划报告容讨定稿
8月1日——6日
新德安开发商
宣传推广资料现场包装户外广告设计定稿
8月7日——8月18日
广告公司新德安开发商开发商委托新德安公司进行广告设计
重点品牌商户招商洽谈
8月10日——8月26日
新德安
宣传推广资料现场包装制作完成户外广告发布完成
8月19日——23日
开发商广告公司
招商礼品（800份2030元份）准备
8月19日——25日
开发商
招商新闻发布会场预定政府相关部分领导邀请
8月20日
开发商
商户邀请招商资料派送
8月24日——25日
新德安招商处工作员
XX商贸城招商新闻发布会
8月26日
开发商新德安
公开招商日
8月28日
招商处工作员
四招商商铺范围
XX商贸城尚未销售商铺已销售商铺作招商范围考虑予销控
第五部分 招商准备工作
政府支持
1 请市委市政府出面招商新闻发布会发言表明政府XX商贸城支持
2 落实划行市政策请政府出具公告
3 落实工商税费优惠政策争取免收二年工商税费相关部门二年进场检查形成文件
4 争取政府相关部分意XX市民政府XX市商贸委XX市商业局作XX商贸城联袂推广单位XX商贸城宣传资料出现拉虎皮做旗提升项目权威性信度
二现场包装
1售楼处外部
□ 售楼处外立面：建议售楼处顶东面北面树立广告牌售楼处南北约12米东西约75米（准确尺寸核实）建议设置广告牌高度6米东面广告牌题：XX黄金商圈首站式购物公园——XX商贸城（配效果图）北面广告牌题：0租金抢占XX路商业王
□ 售楼处北侧工广告牌：发布招商信息：市政府重点工程市政府重点扶持市场市政府家电器炊具太阳热水器行车布匹种子农膜化肥烟花爆竹划行市市场8月28日隆重招商免租年半黄金赚城邀服装家电器副食品……商家进驻
□ 招商热线：07955217777 5221899
□ 工围墙：体现XX商贸城优势：XX市首站式购物公园XX市核心商圈首现代化规模化商贸城XX市唯处两条黄金通道交汇处商贸城XX市唯租层送层商贸城
□ 现场气氛营造：运彩虹门高空气球飘旗等常规手段营造现场热烈气氛
2售楼处部
□ 目前售楼处部包装简单项目身优势挖掘足利营造现场气氛
□ 营造热烈现场气氛商户传递招商信息建议售楼处部包装较隆重暖色凋（红色黄色）面积喷绘画面展示招商信息
□ 售楼处东南面洽谈区墙面面积目前仅挂项目相关文件处建议包装成发布：项目生意机会项目招商细政府相关支持方面信息
□ 售楼处北面目前三块展板处建议包装成发布：项目优势市场带财富方面信息
□ 售楼处西面两窗户间目前空置处建议悬挂项目相关文件
□ 售楼处西南面咨询台旁边目前空置处建议悬挂招商销控表
三招商宣传资料准备
1招商海报
规格：鸿德国际商贸城招商海报样度8开4P
容：展示项目段优势项目身特点项目生意机会政府项目支持项目招商细项目招商政策等
2面图
规格：A3纸张
容：XX商贸城商铺总面图（业态分区颜色表示）商铺编号尺寸类商铺层面图
四户外媒体运
1路段街横幅路灯旗
路段：胜利路XX路筠泉路桥南路瑞州路西湖路桥北路碧落路XX道路面窄道路挂街横幅路面宽道路选择路边路灯挂路灯旗
容：零租金抢占XX路商业王零租金抢占XX商业制高点零租金抢占XX首站式购物公园XX市政府重点扶持市场XX市划行市商贸城免租年半黄金赚租层送层等
2瑞州桥XX桥灯箱
更换原瑞州桥灯箱广告画面XX桥设置灯箱广告
3公交车车身
更换公交车广告容：XX市政府重点扶持市场XX首站式购物公园零租金抢占XX路商业王诚邀服装鞋类家电副食品商品等商家入驻红黄色调配效果图
4乡镇原户外媒体
更换原乡镇户外媒体容XX市样
五相关文件
1招商细
XX商贸城招商细
招商象：服装鞋类皮具家电行车家电副食品日商品玩具文化品布匹窗帘农机械农膜种子农药销商
合作金标准：市场三层商铺45元M2月二层商铺40元M2月桥南路商铺45元M2月合作金层建筑面积计算
合作营保证金：三层商铺间5000元二层商铺间4000元保证金签订合作营定铺书时交纳
商家条件：商户营品种分区进行商铺选择商户须提供身份证品牌商户需提供营业执品牌证明（商标注册证代理证明原产证明书）
营理：商家规定时间开业营业限定营品种营服商城理时交纳项费否商贸城权违规商户清退出场没收押金
合作金优惠：市场商铺免18月合作金第年免收第二年租金五折第三年标准租金标准租金：三层楼商铺45元M2月二层楼商铺40元M2月（底层面积计收）桥南路商铺：免租金6月标准租金45元 M2月
合作金收取：商户定铺十日需签订合作营协议书次性签约三年第年免收合作金第二年合作金减半收取合作金六月交纳次交纳时间需提前月第三年收取标准合作金
工商税收优惠：享受政府两年免收工商税费优惠政策
费：物业理费暂定：05元方米月电费：间商铺设独立电表表收费
招商方式：计划8月28日午900开始公开招商选铺先先选商户（品牌）选择两间商铺
2招商流程
商户交纳合作营保证金——开发商财务开具收——签订合作营定铺书——10日签订合作营协议书
3合作营订铺书
高 安 市 中 山 商 贸 城
合 作 营 订 铺 书
编号： 号
甲方：XX市XX商贸城 乙方：
电话：07955217777 5221899 电话：
址：XX市XX路桥南路交汇处 址：
甲乙双方XX市XX商贸城合作营事宜致意条款
第条 甲方座落XX市XX商贸城 路第 号商铺（简称该商铺）乙方合作商铺层建筑面积 方米 层合计建筑面积 方米合作期限三年
第二条 合作商铺营范围 乙方营品牌
第三条 商铺合作金 元方米月（层建筑面积计算）合计 元月合作期乙方享受免 月合作金优惠政策
第四条 定铺书签订时乙方应甲方交纳合作商铺定金定金金额民币： 元该定金签定合作营协议书时动转商铺合作营保证金
第五条 乙方应定铺书签订十日甲方签订商铺合作营协议书乙方期签订合作营协议书视乙方动放弃合作营权合作商铺定金恕退
第六条 认购书式叁份甲方持贰份乙方持壹份均具等法律效力
第七条 甲乙双方签署合作营协议书日起定铺书失效甲方收回
甲方：XX市XX商贸城 乙方：
代表： 代表：
时间：2003年 月 日
4合作营协议
XX市XX商贸城
合 作 营 协 议 书
编号：
合作方（甲方）： XX市XX商贸城
址： XX市XX路桥南路交汇处
电 话： 0795——5217777 传 真：
合作方（乙方）：
址：
电 话：
营业执身份证号码：
甲乙双方XX市XX商贸城商铺合作营事宜愿等协商致基础订立协议便遵守
协议标
第条 甲方座落XX市XX路桥南路交汇处XX商贸城 路第 号商铺（简称该商铺）乙方合作商铺层建筑面积 方米 层合计建筑面积 方米
第二条 双方合作该商铺期限 年 年 月 日 年 月 日止
二营范围铺位理
第三条 市场定位营范围量市场调查充分项目证基础形成准确认定长期保持市场总体营成败位营者营成功投资回报具决定性影响市场定位必须甲乙双方遵守
第四条 乙方营商品须服甲方功分区规划允许营非区域规划商品乙方营范围： 未甲方意乙方单方面改变营范围
第五条 乙方行装修铺位装修设计色彩须市场整体设计色彩协调设计装修方案应甲方书面意方实施乙方负责办理装修报建验收（包括消防）等手续承担费装修程必须遵守甲方制定关装修规定
第六条 接甲方入场通知书日起七日乙方提出装修方案报甲方批准方入场装修
第七条 乙方必须配合商场统开业日期身原导致未期开业影响整商场形象者甲方权没收乙方缴保证金权乙方退场
第八条 协议期乙方约定商铺转转租转包第三者营前必须报甲方备案保证第三者签署协议认协议项条款乙方享优惠转第三者第三者继续享剩余优惠直种优惠完毕否乙方约定铺位转转租转包
第九条 商铺面积确定乙方意改变乙方意增占面积责令退回原位外甲方处五千元罚金
三商品理
第十条 乙方营商品须符合中华民国产品质量法法律法规乙方违反法律法规关部门查处果乙方独承担导致提前结束营乙方缴纳保证金概退
四营业理
第十条 XX市XX商贸城甲方组建委托专业营理公司负责理
第十二条 甲方统组织促销活动乙方关乙方义务积极配合参
第十三条 营场二次装修费乙方单独承担乙方场固定装修部分拆移动活动货架装修部分乙方甲方意换撤走否扣押乙方交纳保证金
五费缴纳
第十四条 乙方须月10日前预交次月项费包括：
1市场开业日起甲方理规定交纳相应理费05元月方米收费标准国家年物价指数调整
2铺位电费（电表数额）电话费等费乙方行承担
3乙方行国家关规定交纳关税费
第十五条 合作营保证金标准收取：
商铺合作营保证金民币____ ____元乙方签订协议时次性甲方缴纳保证金计利息
第十六条 商铺合作金标准收取办法：
乙方应甲方交纳商铺合作金
双方约定商铺合作金 元方米月（层建筑面积计算）合计金额________元月乙方全面实际履行协议甲方意免乙方第年全部第二年半合作金付款义务第年乙方须甲方交纳合作金第二年乙方 元方米月（合计金额 元月）甲方交纳优惠合作金六月交纳次交纳时间需提前月
第三年乙方 元方米月（合计金额________元月）甲方交纳标准合作金六月交纳次交纳时间需提前月
第十八条 协议抗力解乙方应实际时间甲方缴纳合作金
第十九条 乙方未时交纳合作金应承担滞纳金（日月合作金1计算）甲方延迟交纳次日起采取停电水封闭营业场等措施
第二十条 甲方商铺实际交付年承担保修责商铺损坏非甲方责致甲方协助维修维修费乙方承担
第二十条 协议期满乙方违法营违约行拖欠项应缴纳费税完损交回商铺甲方应退回合作营保证金
六协议解
第二十二条 乙方违反列款项甲方权单方解协议没收全部保证金乙方尚须交清应交纳费造成甲方第三者身财产损害甲方权留置乙方物品法变卖优先受偿足部分然享追偿权
1． 未约定交纳合作金
2． 拖欠种应缴款项总额等月合作金金额
3． 未甲方书面意擅改变协议约定商铺途
4． 未甲方书面意擅商铺转租转包允许作担保
5． 未甲方书面意擅停止营业
6． 严重违反关理规定甲方书面告知改正
7． 营程中严重侵害甲方权益
8． 国家关部门查封禁止营业停业整顿处罚
9． 违法行
七约定
第二十三条 协议期乙方发生切债权债务引发纠纷概乙方单独承担责乙方商铺甲方原物品外担保
第二十四条 乙方雇员乙方意商铺员行视乙方行乙方应承担相应责
第二十五条 甲方应200__年___月____日前合作商铺交付乙方甲方入场通知公告视交付行
第二十六条 协议期甲方权处置（转抵押）商铺必须保证商铺权利继受履行协议
第二十七条 列情形乙方权单方解协议甲方应退回保证金承担违约金（民币： 元）造成乙方损失甲方应予赔偿
（） 甲方迟延交付商铺____月
（二） 甲方违反协议第二十条二十六条致乙方法继续商铺迫迁离
第二十八条 协议期满终止乙方应3日迁离商铺甲方接收
第二十九条 甲方权关市场理事项进行修正调整甲方应变更容时通知乙方
第三十条 协议未事宜双方行协商协议双方签章时成立双方信守合约
第三十条 协议式三份甲方二份乙方份具等效力
甲方：XX市XX商贸城 乙方：
代表： 代表：
时间： 年 月 日
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目 录
第部分 项目分析营销思路
项目销售资料分析
二XX消费市场分析
三项目SWOT分析
四项目前期销售症结应营销思路
第二部分 项目定位
项目形象定位
二项目价格定位
三销售案例分析
第三部分 销售推广
产品利益点整合
二推售计划
三宣传推广
附表：XX商贸城商铺价目表
第部分 项目分析营销思路
项目销售资料分析
1项目概况
XX商贸城位XX市XX路桥南路交汇处西南角开发成拥住宅街商铺专业市场综合性商住区受委托容求销售报告暂住宅物业销售进行分析容仅涉商业部分
项目商业部分街商铺专业性市场二部分组成商铺592间中：街商铺37间（两层）底层建筑面积185081 M2专业市场性市场555间二层楼商铺330间底层建筑面积908771M2三层楼商铺225间底层建筑面积663148 M2商铺合计底层建筑面积17570M2商业总建筑面积41772 M2
项目规划横二条商业步行街步行街道路宽度16M外车行道路规划五四横道路宽度7—12M等
2配套设施
市场规划20停车位区营商户流提供车辆停放
横步行街相交处占约1200 M2 明珠广场流循环休憩处
铺安装电话线电视接口配独立卫生间厨房楼梯
3工程进度
项目2003年11月完成体工程2003年12月底全面竣工交付2004年元月1日正式开业
4销售价格
项目商铺均底层建筑面积计价二—三层免费赠送
销售价格定6000—8000元M2等粗略核算预计整体销售均价7200元M2左右
市场力商铺尺寸4×7M建筑面积28M2均单位商铺总价约20万元
5销售状况
XX商贸城2003年2月外公开推广初期采客户登记方式进行认购意登记收取认购金客户登记踊跃然月正式外销售收取定金时交纳定金寥寥导致开盘销售畅
解开发程中预计项目销售会直接楼盘产生巨击外界散播着项目利种种流言加发展商身部理原导致项目工程进度缓慢刺激社会传言形成结果消费者项目信心足直接影响项目销售进度
市场规划业态明朗没引进专业营理公司营户投资者市场未营兴旺没充足信心销售进度商业价值会受定影响
二XX消费市场分析
XX市属宜春区县级市全市辖24乡镇 中建制镇12市区筠阳镇全市总口7857万中农业口5995万农业口XX市方产业：建材汽运江西省着建材县汽运乡美称
XX市城市口较少市民商品房消费力限房产业起步较晚房价仅600800 M2元间处江西省市中游水
房产业起步晚商品房价格低说明XX市没钱XX市着数十万建材汽运业员民生活较富裕市民着较强投资欲XX市高企商铺价格（高售价12000元 M2）找佐证
三项目SWOT分析
1项目劣势（S）
Ø 处XX路东端商业氛围浓
Ø 块条件身规划原项目外部昭示面狭窄XX路桥南路连通口仅16M宽易吸引流形成流汇集
Ø 项目工程进度缓慢部分建筑没开始施工
Ø 规划布局合理道路狭窄建筑风格时精致具备形成高尚专业市场基础条件
Ø 没业态进行充分整合前期营销概念模糊令消费者适
Ø 项目营销方式完全符合实际推广宣传容缺乏说服力
Ø 销售资料做位缺乏市场卖点深度挖掘针目标客户理性宣传
2项目优势（W）
Ø XX路作具商业价值道路项目位尾端商业旺
Ø 项目营规模相消费市场说具备形成型综合市场规模条件
3项目威胁（O）
Ø 项目角处阳批发市场招商成功导致量商铺闲置成具代表性商业物业失败案例该项目项目仅街隔容易引导消费者产生段适宜做型专业市场歧意
Ø 锦江外滩运作前吸纳部分客源导致市场消费力足时该项目规划营销方面强项目已消费者心目中树立高尚商业物业形象项目间竞争客源争夺项目明显处风
Ø 鞋类服装中高档品牌部分已进驻锦江外滩目前开发商正家电商户进行重点招商营商户数量限项目招商成功项目快速销售便谈起
Ø 部分商户已购买锦江外滩商铺投资利益考虑该部分商户会力传播利锦江信息稳定促进进场商户信心
Ø 前期成功销售带负面影响销售条件已正式公布难进行调整销售状况导致期消费者售信心足
Ø 没早组建商业营理公司没引进知名专业市场营理公司未市场营免想象开发商想捞笔走根会市场营发展负责
Ø 发展商没采手段树立身品牌形象消费者项目发展商熟悉解加前期负面影响项目美誉度高
Ø 政府支持力度明显够未项目销售带益处
4项目机会（T）
Ø 阳批发市场失败更说明招商重性喜项目开发商已意识重新招商必认外省招商容易操作托资源较果通手段吸引商户踊跃承租项目商铺仅销售良基础更通量气聚集改变投资者该区域商业成见
Ø 锦江外滩运作应该说基成功通适营销手段成功树立高档时尚商业步行街形象时期营留隐患首先二三行业高档商户进场支撑形成市场数量较少填充完市场市场需商业进行补充次功分区凌乱利行业形成营起非条XX路翻版专业市场较差距
Ø 然中高档品牌部分已选择锦江外滩仅交纳订金未签定租约订金仅2000元左右商户限制果够商户提供相较优惠进场条件加未市场良营准确阐述相信会部分商户放弃锦江选择项目
Ø 导入投资收益概念概念通科学合理市场前景财务分析体现项目物超值支撑单位售价
Ø 引进海专业物业理公司担项目物业理顾问较低代价赢消费者未长远持续营信赖时形成竞争手难逾越障碍
Ø 全面修正项目推广方案设计容传播销售信息时注重发展商基础品牌功塑造发展商项目身成营商户谈话题
Ø 重新挖掘整合政策资源利项目重点工程政治优势达成增强消费信心目
结：应该说项目现综合情况劣势远优势威胁机会二者权衡剩理位置优势较明显（者说段观念容易扭转）
保证项目销售销售终成功发展商必须摒弃原项目错误操作思路通重塑项目形象加招商力度加快工程进度调整营销系统结构造真正值消费者信赖商业营体系
四项目前期销售症结应营销思路
通述分析出项目前期销售中存着定问题章节分析找出应解决方案
症结：商业营权商业产权重叠没剥离
u 营权产权充满矛盾二方面营权产权机结合稳定市场增加消费信心时会带日市场理序营混乱局面解决方法二者进行剥离营权统交发展商专业公司协助处理样保障投资者预期利益营户放心营免顾忧
症结二：市场前景明朗投资回报保障
◆ 锦江外滩招商前引进部分品牌商户进场加项目营业态定位明朗商户项目前景抱怀疑投资者少商户进驻免认市场难兴旺投资回报更谈起
u 确定业态快进入招商利量商户意进场营提升消费信心
u 成功招商基础提供三年投资回报降低销售门槛减少支付首期款例投资商业成种轻松理财方式
u 增强消费信心维护市场长远营利益必须引进专业物业营理市场营理物流配送市场推广提供科学规范操作指导投资者清晰发展商项目长远筹划
症结三：企业部体制健全工程进度缓慢
u 建立部门岗位责制完善销售部门间横沟通事必函件形式进行处理避免部门间工作推委
u 增加甲方施工理员协调施工企业日夜加班快速度加快工程建设增加工程成惜
u 招商成功必须工程进度支持非特殊原般商户会连工程形象尚具备市场租商铺
症结四：项目企业形象没树立缺乏品牌传播意识
u 发现XX商贸城商户心目中知名度算高绝部分商户解商贸城情况更说市场业态项目目标消费群体中明显缺乏独特征品牌感反家认工程进度非常慢公司点问题
u 必须确立项目形象定位目标消费群体中树立强烈特征营业态特点项目身规划特点进行分析
u 调整现广告设计广告宣传分招商销售二阶段执行整推广必须加强品质属性集中性追求持续性推广采短期集中式轰炸达消费者心理震撼竞争手措手
u 招商期间谈销售销售期成功招商稳定长远投资回报诉求重点
症结五：政策资源利充分没准确握消费脉搏
u 新市场成立需时间慢慢培育果政府政策倾斜兴旺时间缩短项目前期空洞提出重点工程划行入市概念
u 消费者关心身营行业否政府支持进驻项目否工商税费优惠市场否长久营等问题必须政府相关部门取明确答复（招商报告中已提）
u 利政府出面招商新闻发布会相关政策条件销售信息中进行强化XX群传播远远强媒体传播家议政府项目支持引导量营户踊跃购买项目商铺更会增强投资者信心侧面形成商业价值支持
第二部分 项目定位
项目形象定位
定位基础：
u 项目处XX市城市中心繁华段紧邻XX路
u 项目规划二条商业步行街中心广场具备休闲购物空间环境条件
u 业态丰富综合性专业市场
u 购物公园体现商铺品位提升商铺形象
u XX缺乏类商业树立独特征
二项目价格定位
1销售政策设定
保证商铺利销售提出返租三年年回报7买铺收三年租金次性赚足21（三年租金次性返买铺客户首期款中扣）销售政策该销售政策制订项目销售着方面促进作：
◆ 采返租3年销售政策利开发商获取市场商铺统营权取实现市场分区招商培育市场动权取市场做旺先决条件
◆ 采返租3年固定回报销售政策消商铺购买者市场做旺投资收益没保障疑虑开发商承担前期市场培育风险保障商铺购买者市场培育期投资收益投资者考虑3年租金收少问题市场前期火爆招商3年市场培育期相信XX市部分投资者会认市场会做起
◆ 关7年投资回报商铺购买者营户纯粹投资者商铺购买身属种投资行商户分析买铺营划算租赁店面营划算投资者分析投资商铺获取收益投资渠道获取收益样更高风险更商户言7回报率考虑租金递增相14年租金买间50年产权商铺商户言显然具备足够吸引力宣传推广程中引导客户XX商贸城拥巨生意机会定会取代胜利路成XX市商业王租金定会停涨5年超胜利路目前价格购买XX商贸城商铺仅相该商铺10年甚8年租金投资者言目前没投资渠道投资
XX商贸城商铺相收益会更高锦江外滩目前提供6年投资回报年投资回报商铺升值空间言锦江外滩XX商贸城没
◆ 采买铺收三年租金三年租金首期款中扣销售政策降低商铺购买者投资门槛减少首付款（原40降低19）扩购买层面更投资者买起XX商贸城商铺
2返租价格测算
保证商铺销售价值充分实现实现开发商利润化价格设定3年返租回报金额中开发商补贴部分全部计入销售价格成
街商铺实际6月免租期现街商铺统18月免租期进行计算街商铺少减免12月租金补贴针品牌商户招商中优惠部分余部分市场推广作开发商额外利润
年租金回报7返租贴补18月计算价格折扣105
1）基准价格设定
A租金水确定
XX商贸城招商策划报告中XX商贸城租金定位：
二层商铺租金：40元M2月
三层商铺租金：45元M2月
街商铺租金：45元M2月
通开发商讨针商户进行补充调查讨重新商铺租金定位：
二层商铺租金：40元M2月
三层商铺租金：45元M2月
街商铺租金：50元M2月
考虑三层商铺位置差异性较三层商铺租金作进步细分：
步行街三层商铺租金：50元M2月
副街三层商铺租金：40元M2月
三层商铺均租金：45元M2月
B租金推算售价
推算公式：月租金*12月回报率
40元M2×12月÷76857元M2
45元M2×12月÷77714元M2
50元M2×12月÷78571元M2
推算价格：二层商铺单位均销售价格6857元M2
三层商铺单位均销售价格7714元M2
街商铺单位均销售价格8571元M2
C第三年租金回报反推XX商贸城商铺均价格：
6857元M2×908771 M2+7714元M2×663148M2+8571元M2×185081 M2÷17570 M27361元M2
2）商铺价格修正
述基准价格市场商铺第三年租金应价格返租期第四年商铺交客户第四年租金逻辑应该第三年升预计XX商贸城第四年租金租金涨10（二层商铺租金达44元M2月三层商铺租金达50元M2月街商铺租金达55元M2月）商铺第四年售价升10
正第四年商铺交客户商铺售价第四年商铺升值租金应计算商铺销售价格
修正商铺均价：
7361元M2×1108097元M2
修正两层商铺单位均价：7542元M2
修正三层商铺单位均价：8485元M2
修正街商铺单位均价：9428元M2
3）销售价格
预计项目均销售价格8097元M2扣18月返租补贴实际实收底价：72467元M2
项目销售价格层建筑面积计算基础单位二~三层赠送
3单位商铺价格差异性定价
加价部分：步行街商铺标准价格基础加价15
XX路商铺加价10
市场街商铺标准价格基础加价10
入口处商铺标准价格基础高加价20
广场边商铺标准价格基础加价10
两条道路交汇处双开门商铺标准价格基础加价15
降价部分：副街商铺标准价格基础降价20
市场南面商铺标准价格基础降价10
根商铺具体位置差异商铺面积制订出单商铺销售价格
4调整XX商贸城商铺价目表
见附表
调整XX商贸城商铺面价均价：
8062元 M2
5付款方式公折扣
设定项目商铺付款方式二种：
次性付款六成十年揭付款
付款方式
次性付款
银行揭
折扣
95折
98折
签约时付
定金10000元
十五天付
（含定金）
90房款
（预留10区入伙时交纳）
40（含定金）
办理高6成10年银行揭
发出入伙通知书五日付
10
——
6销售折扣控制方案
1）公折扣：销售员直接面客户发放
揭付款 98折（60）
次性付款 95折（40）
2）开盘优惠折扣：针已租赁商铺商户开盘前部认购期交纳优选金客户统发放开盘公开选铺日统执行开盘日第二日调升2第三日取消
开盘日公折扣基础调5揭93折次性付款90折
第二日公折扣基础调3揭95折次性付款92折
3）理折扣：案场理控制发放控制例30（原开盘优惠期理折扣予发放）
公折扣基础调1
4）高层折扣：发展商高层通知项目案场理控制发放控制例20（原开盘优惠期该折扣予发放特殊情况予发放1）
公折扣基础调1
均价格折扣：
² 开盘全部售完均价格折扣918折
² 开盘销售70均价格折扣935折
² 开盘销售50均价格折扣945折
否实行销控控制例请发展商结合身资金流量安排提出意见价格折扣售价进行修正
三销售案例分析
C38商铺例商铺面积2576M2售价5300元M2做投资分析中发掘XX商贸城商铺投资价值：
案例：总价133797元银行提供六成十年揭
定金1万元首期款：53797元（含定金）
次性返3年租金21：28097元
首期：25700元
揭贷款：8万元
十年揭月供850元
保守估计第四年该商铺租金收益44元M2月（合计月租金1133元）租金抵月供尚赢余
10年XX商贸城旺目前XX胜利路该商铺租金达200元M2月40年租金超二百万元
2576M2×200元M2月×40年×12月年2472960元
分析出首期出2万元余元轻松拥间50年产权商铺时果市场营规范租金收益足够支付月银行揭款赢余着时间推移XX市济断发展位XX市黄金商圈龙头商铺XX商贸城租金必然会节节高升达甚超目前南昌市洪城市场租金标准50年租金收益限量万博百万十万博千万梦想
第三部分 销售推广
产品利益点整合
1问题核心
AXX商贸城作规模化专业市场面购买力限XX市场价格确立中处高价位商业范畴针狭窄竞争激烈商业环境扎扎实实商业运营真工夫做文章扭转目前动局面重新赢消费者青睐
B商业物业属典型投资理财项目商业物业成功离开诱观定投资回报预期予投资者（营户投资客）预期美投资前景辅眼前实实投资回报理智消费者容易失冷静判断
C投资前景果设置门槛高容易导致客户交钱时候犹豫解决问题建议发展商提高银行揭成数年限（江西揭般六成十年）争取七成十五年二十年时采租金抵首期款首期款分期支付方式降低投资者交纳定金心理阻力金额交易转化轻松数字
D商业物业销售住宅物业销售文火慢煎细细卖点慢慢逐阐述必须成功招商基础整合项目二三强势利益点（独特）采短期密集攻势激发市场兴奋点模糊消费理智产生投资动迅速引爆市场
根述理设计列XX商贸城利益点
2利益点设计
A二万元抢占XX商业制高点
二万元购买间XX市核心商圈旺铺太事情XX首站式购物公园XX市商业制高点——XX商贸城做首付万元成龙头旺铺业坐享商铺升值超额租金回报低门槛势必引发市民抢铺热潮抢赚
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二万元抢占XX路龙头商铺
二万元抢做XX龙头商铺房东
二万元抢占XX龙头商铺实现永续营梦想
B万博百万十万博千万
南昌洪城市场租金作较10年商铺投资者租金抵月供尚赢余10年XX商贸城租金超目前胜利路租金水达200元 M2月间20余 M2商铺剩余40年租金收益超100万元
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投资万元富足三代
日投资万元明日富裕全家
间旺铺三代摇钱树
穷劳力赚钱富钱生钱
买XX商贸城龙头铺财源滚滚三代富
C买铺收3年租金次性赚足21
客户购买商铺时开发商次性3年收益返客户年73年21
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买铺收3年租50年租金赚翻天
DXX收租王
XX商贸城位XX市黄金商圈众商追捧前3年7稳定回报着商铺升值商铺租金会断攀升租金收益保障投入回报愧XX收租王
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XX摇钱树
二推售计划
）推售序
1) 进场商户优先购买
2) 交纳优选金客户选铺
3) 没交纳优选金客户选铺
二）推售形式
1）采集中排队选购销售方式（先先排队排队序选铺）
2）原商铺做销控次性全部推出销售
3）销售开盘时间确定2003年10月18日（周六）
4）争取2003年10月底前完成60商铺销售12月底完成80销售春节期间展开尾盘促销
三）销售进度安排
1）10月1日起公布销售价格开始接受投资客户购买商铺交纳优选金户诚意金1000元（做具体选号）正式定购营租户选购
2）10月1—16日已租商户优先购铺交纳定金签合
3）10月18日正式开盘销售
四）阶段销售计划回款计划
1）销售筹备期——（9月25日—9月31日）
准备工作：
■ 现场售楼部外包装全部更换销售信息完成
■ 销售资料制作准备完成
■ 项目导示系统制作完成
■ 户外广告牌制作完成
■ 组建聘请专业营理公司理（顾问）确定
■ 销售许证取
■ 商铺准确面积确定完成
销售方式：
1） 接已租赁商户发放销售资料告购买优惠条件透露具体销售价格
2） 接访投资客户发放销售资料公布价格进行意登记告客户10月1日起开始进行优选金认购届时公布销售价格
3） 10月18日午已交纳优选金客户进行选铺选中商铺补足10000元定金签认购书没选中10月25日起售楼处退优选金4）优选金客户选铺实行先先5）没交纳优选金客户已交纳优选金开始选铺
2）认购期——（10月1日—10月18日）
准备工作：媒体整合完成
销售价格销售政策确定
XX市乡镇商铺销售工作全面展开
推出单位：已租铺商户优先选购租赁商铺外形式选铺做优选金登记确定商铺号10月18日统排队先序进行选铺
销售方式：
1） 接访购买者进行意登记收取1000元优选金（退）告客户10月18日进行公开选铺（先先选选中退优选金）享受5额外优惠
2） 通知营承租户10月1日起16日优先购买租赁商铺10月1日—16日租赁商户购买租赁商铺享受额外5优惠期买视投资客户样排队购买购买优惠投资客户样
3） 10月18日午已交纳优选金客户进行选铺选中商铺补足10000元定金签认购书没选中10月25日起售楼处退优选金
4） 优选金客户选铺实行先先
5） 没交纳优选金客户已交纳优选金排队客户选铺完开始选铺
目 ：避免楼盘项目销售客源竞争早吸纳客户资源配合定宣传市场进行预热
策 略：利品牌商户进驻优选金退刺激加快意客户快认购
期重点：迅速扩登记客户诚意认购完成销售单位150诚意认购
3）开盘强销——（10月18日—10月31日）
销售方式：通知优选金客户10月18日午9：00起开始先先排队原排队先序10月18日9：00起采10组排队序进场选购商铺签定合
推出单位：品牌商户购买（预留）发展商留单位外营商户已购单位外商铺次推出销售
策 略：
1） 利前期市场炒作发布销售信息10月18日定优惠510月19日定优惠310月19日定取消优惠配合现场气相互促进刺激客户购买欲加强紧迫感力促进
10月18日19日快速量成交
2） 统返租三年次性返三年租金
期重点：实现60定购（含前期销售）
4）持续期——（11月1日—12月20日）
销售方式：持续针未购诚意认购客户踪工作接门客户促进单位余部分销售
根销售情况调整步销售策略
推出单位：剩余单位
策 略：11月1日起面价调100元M2
认购客户继续享受额外优惠予理折扣
老客户带新客户双重优惠新客户价格优惠2老业免收1年物费工商税费享受累计
期重点：实现20左右定购工程基完成
5）市场开业春节强销：（12月21日——2月10日）
销售方式：通量媒体宣传吸引量客户现场观项目进度品牌进驻情况（完成商户门牌统标识安装）
推出单位：剩余尾盘
策 略：尾盘价格调200元M2
老客户带新客户双重优惠享受累计
举办盛选铺抽奖活动
期重点：项目形象完成商户标识完成陆续商户进场装修
五）结
总销售计划2003年10月1日开始针承租商户销售积累投资客户10月18日起正式开盘客户销售2003年12月底完成80销售资金回笼
三宣传推广
）现场包装
1售楼处外部
□ 售楼处外立面：保留售楼处屋顶东面广告牌容更换北面广告牌容题：
二万元抢占XX商业制高点
□ 售楼处北侧工广告牌：更换售楼处北侧工广告牌容题：市政府重点工程市政府重点扶持市场买XX商贸城龙头铺财源滚滚三代富万博百万十万博千万财富热线：07955217777 5221899
□ 工围墙：容变
□ 现场气氛营造：运彩
□ 虹门高空气球飘旗等常规手段营造现场热烈气氛
购买XX商贸城铺王10理：
1）XX路商圈尊段
2）XX首站式购物公园
3）新桥带新商机
4）市场造升值
5）开发商返租三年市场做旺保障
6）市政府重点扶持市场
7）买层赚层（二层）
8）政企强强联手信心保证
9）100万元推广基金
10）万博百万十万博千万
2售楼处部
□ 原售楼处招商信息全部改销售信息
□ 营造热烈现场气氛建议售楼处部包装继续较隆重暖色凋（红色黄色）面积喷绘画面展示销售信息
□ 售楼处东南面容改：市场造增值项目投资分析等容
□ 售楼处北面改：购买XX商贸城10理XX商贸城生意机会分析等容
□ 售楼处西面两窗户间继续悬挂项目相关文件
□ 售楼处西南面悬挂销售销控表
二）招商宣传资料准备
1销售海报
规格：鸿德国际商贸城招商海报样度4开4P
容：展示项目段优势项目身特点项目投资政府项目支持购买XX商贸城10理项目销售政策等
2面图
规格：A3纸张
容：XX商贸城商铺总面图（业态分区颜色表示）商铺编号尺寸类商铺层面图
三）户外媒体运
1路段街横幅路灯旗
路段：胜利路XX路筠泉路桥南路瑞州路西湖路桥北路碧落路XX道路面窄道路挂街横幅路面宽道路选择路边路灯挂路灯旗发布销售信息
容：万元抢占XX路商业王
万元抢占XX商业制高点
万元抢占XX首站式购物公园
XX市政府重点扶持市场
XX市划行市商贸城
买铺收3年租50年收益赚翻天
买层赚层等
2瑞州桥XX桥灯箱
更换原瑞州桥灯箱广告画面XX桥设置灯箱广告发布销售信息
3公交车车身
更换公交车广告容：万元抢占XX商业制高点红黄色调配效果图
4乡镇原户外媒体
更换原乡镇户外媒体容XX市样
四） 售道具表
销售道具
数量
提供时间
政府文件类
建设规划许证
复印件
认购前
建设工程规划许证
复印件
认购前
建筑施工许证
复印件
认购前
土出合
复印件
认购前
土证
复印件
认购前
预售许证
复印件
预售前
模型楼书
销售海报
20000
2003年9月20日
礼品袋
10000
2003年9月20日
销控板
1块
2003年10月16日
业务表格商务品
认购合
1500（1*3）
2003年9月25日
正式合
600套（*6）
2003年10月1日前
信封信纸
——
2003年9月30日
资料档案袋
1000
2003年10月1日
饮水杯
20000
银行刷卡机
1
2003年9月20日
点钞器
1
2003年9月20日
背景音乐系统
1套
2003年9月25日
线话筒
1套
2003年9月25日
保洁卫生类
清洁具
2003年9月25日
洗手液
20瓶
2003年9月25日
XX商贸城毡
2块
2003年9月15日
附表：XX商贸城商铺价目表
XX商贸城（A1）商铺价格表
序号
面积
基准单价
调整系数
调整单价
总价
1
4047
8485
13
11800
477546
2
3235
8485
12
10200
329970
3
3235
8485
115
9800
317030
5
3235
8485
115
9800
317030
6
3235
8485
115
9800
317030
7
3235
8485
115
9800
317030
8
3235
8485
115
9800
317030
9
3235
8485
115
9800
317030
10
3235
8485
115
9800
317030
11
3235
8485
115
9800
317030
12
3235
8485
12
10200
329970
13
4047
8485
125
10800
437076
15
302
8485
11
9500
286900
16
2414
8485
09
7800
188292
17
2414
8485
08
6800
164152
18
2414
8485
075
6500
156910
19
2414
8485
07
5900
142426
20
2414
8485
07
5900
142426
21
2414
8485
07
5900
142426
22
2414
8485
07
5900
142426
23
2414
8485
07
5900
142426
25
2414
8485
075
6500
156910
26
2414
8485
08
6800
164152
27
302
8485
09
7800
235560
合计
70624
8745
6175808
XX商贸城（A2）商铺价格表
序号
面积
基准单价
调整系数
调整单价
总价
1
3266
8485
125
10800
352728
2
3266
8485
12
10200
333132
3
3266
8485
115
9800
320068
5
3266
8485
115
9800
320068
6
3266
8485
115
9800
320068
7
3266
8485
115
9800
320068
8
3266
8485
115
9800
320068
9
3266
8485
115
9800
320068
10
3266
8485
115
9800
320068
11
311
8485
12
10200
317220
12
5436
8485
125
10800
587088
13
2437
8485
09
7800
190086
15
2437
8485
08
6800
165716
16
2437
8485
075
6500
158405
17
2437
8485
07
5900
143783
18
2437
8485
07
5900
143783
19
2437
8485
07
5900
143783
20
2437
8485
07
5900
143783
21
2437
8485
07
5900
143783
22
2437
8485
07
5900
143783
23
2321
8485
07
5900
136939
25
2376
8485
075
6500
154440
26
2376
8485
085
7300
173448
27
583
8485
125
10800
629640
合计
72776
8659
6302016
XX商贸城（A3）商铺价格表
房号
面积
基准单价
调整系数
调整单价
总价
1
3281
7542
11
8300
272323
2
2622
7542
09
6800
178296
3
2622
7542
08
6200
162564
5
2622
7542
075
5800
152076
6
2622
7542
07
5300
138966
7
2622
7542
07
5300
138966
8
2622
7542
07
5300
138966
9
2622
7542
07
5300
138966
11
2622
7542
075
5800
152076
12
2622
7542
08
6200
162564
13
3281
7542
09
6800
223108
15
3281
7542
12
9200
301852
16
2622
7542
11
8300
217626
17
2622
7542
11
8300
217626
18
2622
7542
11
8300
217626
19
2622
7542
11
8300
217626
20
2622
7542
1
7800
204516
21
2622
7542
1
7800
204516
22
2622
7542
1
7800
204516
23
2622
7542
1
7800
204516
25
2622
7542
1
7800
204516
26
2622
7542
1
7800
204516
27
3281
7542
11
8300
272323
合计
62942
7198
4530646
XX商贸城（A4）商铺价格表
房号
面积
基准单价
调整系数
调整单价
总价
1
2647
7542
09
6800
179996
2
2647
7542
08
6200
164114
3
2647
7542
075
5800
153526
5
2647
7542
07
5300
140291
6
2647
7542
07
5300
140291
7
2647
7542
07
5300
140291
8
2647
7542
07
5300
140291
9
2647
7542
07
5300
140291
10
2647
7542
07
5300
140291
11
2521
7542
07
5300
133613
12
2581
7542
075
5800
149698
13
2581
7542
085
6500
167765
15
3579
8485
11
9500
340005
16
3269
8485
1
8600
281134
17
3579
8485
115
9800
350742
18
2647
7542
11
8300
219701
19
2647
7542
1
7800
206466
20
2647
7542
1
7800
206466
21
2647
7542
1
7800
206466
22
2647
7542
1
7800
206466
23
2647
7542
1
7800
206466
25
2647
7542
1
7800
206466
26
2647
7542
1
7800
206466
27
2647
7542
1
7800
206466
28
2521
7542
1
7800
196638
29
2581
7542
1
7800
201318
30
2581
7542
1
7800
201318
合计
73439
7126
5233042
XX商贸城（A5）商铺价格表
房号
面积
基准单价
调整系数
调整单价
总价
1
4644
9428
12
11800
547992
2
408
9428
11
10500
428400
3
4662
9428
1
9500
442890
5
3497
9428
095
8900
311233
6
4871
9428
09
8500
414035
7
3963
9428
09
8500
336855
8
3963
9428
09
8500
336855
9
4871
9428
095
8900
433519
10
4871
9428
1
9500
462745
11
3904
9428
11
10500
409920
12
235
7542
125
9600
225600
13
2006
7542
115
8800
176528
15
3267
7542
105
7900
258093
16
1605
7542
105
7900
126795
17
1948
7542
105
7900
153892
18
1948
7542
105
7900
153892
19
1605
7542
105
7900
126795
21
1605
7542
11
8300
133215
22
1948
7542
12
9200
179216
合计
61608
9185
5658470
XX商贸城（A6）商铺价格表
房号
面积
基准单价
调整系数
调整单价
总价
1
5204
9428
11
10500
546420
2
3539
9428
1
9500
336205
3
3917
9428
095
8900
348613
5
4287
7542
11
8300
355821
6
4806
7542
1
7800
374868
7
4806
7542
1
7800
374868
8
4287
7542
11
8300
355821
9
4287
7542
11
8300
355821
10
4806
7542
1
7800
374868
11
7794
7542
09
6800
529992
13
3897
7542
1
7800
303966
15
4417
7542
1
7800
344526
合计
56047
8211
4601789
XX商贸城（B1）商铺价格表
房号
面积
基准单价
调整系数
调整单价
总价
1
4047
8485
13
11600
469452
2
3235
8485
12
10200
329970
3
3235
8485
115
9800
317030
5
3235
8485
115
9800
317030
6
3235
8485
115
9800
317030
7
3235
8485
115
9800
317030
8
3235
8485
115
9800
317030
9
3235
8485
115
9800
317030
10
3235
8485
115
9800
317030
11
3235
8485
115
9800
317030
12
3235
8485
12
10200
329970
13
4047
8485
125
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房号
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调整单价
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XX商贸城（D2）商铺价格表
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6500
179920
18
2768
7542
08
6200
171616
19
2768
7542
08
6200
171616
20
2768
7542
08
6200
171616
21
2768
7542
08
6200
171616
22
2768
7542
08
6200
171616
23
2768
7542
08
6200
171616
25
2768
7542
09
6900
190992
26
2768
7542
095
7200
199296
27
2754
7542
11
8300
228582
合计
66376
6720
4460276
XX商贸城（D5）商铺价格表
房号
面积
基准单价
调整系数
调整单价
总价
1
2576
7542
095
7200
185472
2
2576
7542
09
6800
175168
3
2517
7542
08
6200
156054
5
2643
7542
08
6200
163866
6
2643
7542
08
6200
163866
7
2643
7542
08
6200
163866
8
2643
7542
08
6200
163866
9
2643
7542
08
6200
163866
10
2643
7542
08
6200
163866
11
2643
7542
08
6200
163866
12
2643
7542
08
6200
163866
13
2643
7542
08
6200
163866
15
2643
7542
085
6500
171795
16
2643
7542
09
6800
179724
17
2643
7542
1
7800
206154
18
3574
8485
12
10200
364548
19
3264
8485
115
9800
319872
20
3574
8485
13
11600
414584
21
2576
7542
12
9200
236992
22
2576
7542
115
8800
226688
23
2517
7542
115
8800
221496
25
2643
7542
11
8300
219369
26
2643
7542
11
8300
219369
27
2643
7542
11
8300
219369
28
2643
7542
11
8300
219369
29
2643
7542
11
8300
219369
30
2643
7542
11
8300
219369
31
2643
7542
11
8300
219369
32
2643
7542
11
8300
219369
33
2643
7542
11
8300
219369
35
2643
7542
11
8300
219369
36
2643
7542
11
8300
219369
37
2643
7542
12
9200
243156
合计
89182
7837
6989556
XX商贸城（D6）商铺价格表
房号
面积
基准单价
调整系数
调整单价
总价
1
2557
7542
1
7800
199446
2
257
7542
09
6800
174760
3
257
7542
085
6500
167050
5
257
7542
08
6200
159340
6
257
7542
08
6200
159340
7
257
7542
08
6200
159340
8
257
7542
08
6200
159340
9
257
7542
08
6200
159340
10
257
7542
08
6200
159340
11
257
7542
09
6800
174760
12
257
7542
095
7200
185040
13
2557
7542
11
8300
212231
15
2557
7542
12
9200
235244
16
257
7542
11
8300
213310
17
257
7542
11
8300
213310
18
257
7542
11
8300
213310
19
257
7542
11
8300
213310
20
257
7542
11
8300
213310
21
257
7542
11
8300
213310
22
257
7542
11
8300
213310
23
257
7542
11
8300
213310
25
257
7542
115
8800
226160
26
257
7542
12
9200
236440
27
2557
7542
13
9900
253143
合计
61628
7670
4726794
XX商贸城招商策划报告
目 录
第部分 项目定位
项目分析
二项目定位
第二部分 市场营分区
市场营业态选择
二市场营分区
第三部分 市场招商总策略
租金策略
二招商政策策略
三招商执行策略
四招商利益点整合
第四部分 招商执行计划
正式招商时间
二招商工作安排
第五部分 招商准备工作
政府支持
二现场包装
三招商宣传资料准备
四户外媒体运
五相关文件
第部分 项目定位
项目分析
1项目简介
2项目周边环境
项目北面XX市商业街——XX路
项目东面XX市周边乡镇交通道——桥南路
项目南面西面住宅区
周边商业配套情况：
□ XX城南车站：位桥南路距项目约200米XX市通市外周边乡镇中短车站线路：XX——南昌XX——新余XX——樟树XX——龙潭XX——杨圩XX——五桥XX——石脑XX——汪家XX——村前XX——城XX——祥符
□ 公交线路：2路南浦——信息部——涂家庄——连锦桥——民医院——十字街——牛场——左桥加油站3路水果批发市场——长途汽车站——瑞西宾馆——劳动厦——民医院——游瓷厂
□ 银行：工商银行位XX路路距项目约50米信合作社位XX路阳路距项目约60米建设银行农业银行中国银行位筠泉路距项目约700米
□ 邮局电讯局：位筠泉路距项目约800米
□ 综合办证营业厅：位筠泉路距项目约700米
3项目优势分析
□ 段优势位城南商业次成熟段周边商业氛围浓厚
□ 规模优势市场商铺592间层商业面积约17500 M2规模宏XX市首屈指容易形成商业聚集效应
□ 规划优势然市场规划方面存定足商业步行街休闲广场规划理念XX市十分创新零售商业进场营具相吸引力
□ 交通优势项目XX市城南两条干道：桥南路XX路交通通达性商业辐射城区周边乡镇（城南客运站）
4项目劣势分析
□ 项目位XX路东端商业氛围较XX路西差商业氛围减弱商业价值逐步降低
□ 市场展示面足市场XX路方原建筑阻挡仅18米宽入口105米宽次入口XX路连通市场桥南路方商贸城新建建筑阻挡仅16米宽入口11米宽次入口桥南路相通市场入口处缺乏开扬广场市场展示面足
5项目机会点分析
□ 时机目前XX市仅城南XX路形成商圈余商业基分散营XX路商圈目前尚未型营品种齐全商业物业项目出现正填补市场空白
□ 政府支持项目XX市重点招商引资项目市委市政府高度重视力支持项目列XX市2003年重点工程运定行政手段：家电器炊具太阳热水器行车布匹种子农膜化肥烟花爆竹等9业态进行划行市划入市场统营
6项目威胁点分析
□ 前期遗留负面影响项目前期操作失误市场留定负面影响（负面影响程度否容易消？）
□ 工程进度项目前期工程进度缓慢方面浪费前期宣传推广效果客户开发商信息产生怀疑项目产生负面方面竞争手强占先机
□ 竞争威胁目前项目竞争手片区锦江·外滩商业街该项目规模项目相位置稍次项目工程进度远快项目目前体工程已基完成12月试营业元月1日正式开业
□ 周边失败案例项目街隔阳门商贸广场死火域XX市商家投资者留较阴影市场招商销售增加定难度
□ 商业容量通市场调查XX市段商户数量 户XX路周边商圈（包括XX路胜利路筠泉路桥南路）商户数量 户商户数量限市场锦江·外滩商铺相续落成段新增加商铺数量1200间庞商铺供应量市场竞争激烈程度势必达死活境
策（放优势抓住机遇减弱劣势规避威胁）：
★ 突出市场理位置XX市黄金商圈商业制高点提升市场商业价值
★ 突出市场规模环境站式购物公园定位市场营品种营环境营规模
★ 突出市场交通优势客运站旁两条黄金通道交汇处定义市场交通环境
★ 工商税务等方面竟争取市政府更支持争取市政府公告形式书面发布市场支持
★ 加快工程进度树立市场开业倒计时牌增强客户市场信心
★ 合理业态定位营分区
★ 制订足击竞争手快速吸引商户招商优惠政策招商策略消客户疑虑予竞争手反击机会达快速招商目
★ 制订确保市场兴旺持续营市场营措施
二项目定位
1市场营业态定位
市场规模宏商铺数量XX市目前市场状况定位目前市政府项目规定单业态基填满市场完全实现项目商业价值便市场快速启动实现项目商业价值化建议市场定位种业态存综合性市场
2招商象定位
根XX市济发展水市场招商验市场招商象XX市区XX市周边富裕乡镇辅
3市场营档次定位
实现商铺价值般高中档商品易承受较高租金提升商铺价值理想状态愿意市场营商品定位中高档商品
通市场调查发现目前XX市口农业口市民收入偏低商业水较落市场营商品中低档商品商业繁华XX路胜利路街铺商场中挡商品高档商品少市场营高档商品商户数量十分限
市场商品档次定位认：中挡商品需重点吸引高档商品入场营带动中挡商品招商营中低档商品商户够承受租金排斥营中低档商品商户招商
4市场形象定位
综合前面分析XX商贸城市场形象定位：
XX黄金商圈首站式购物公园
XX商业制高点
XX路商业王
XX路龙头商铺
第二部分 市场营分区
市场营业态选择
1XX市区街道商场商铺数量统计
区域
路段名称
总间数
空置间数
空置率
XX路
163
3
184
城
南
区
域
胜利路
115
20
1739
筠泉路
139
15
1079
阳路
100
53
53
XX商厦
323
8
247
XX集贸市场
106
8
754
新阳批发市场
60
20
3333
东方市场
120
34
2833
桥南路
130
20
1538
中海商城
70
32
4571
阳门商贸城
408
318
7794
瑞雪商城
19
3
15
城
北
区
域
XX道
308
58
1883
西湖路
185
45
2432
凤凰夜城
165
26
1575
瑞州路
161
40
2484
桥北路
266
90
3383
瑞州商贸广场
513
106
2066
碧落路
213
31
1455
合计
3561
887
249
2XX市区街道商场商业业态统计
业态
总数
占调查总量例
建材
380
1079
服装
372
1056
烟酒杂货
178
505
皮鞋
126
357
副食品
125
354
精品店
99
281
日百货
67
19
通讯
63
179
窗帘布艺
61
173
干货
55
156
药品
52
147
农资种子化肥
76
224
超市
43
122
家电
43
122
文化品
38
108
电脑
31
088
图书
28
079
商品
23
065
炊具
22
06
金银珠宝
21
059
网吧
20
056
行车
17
048
眼镜
15
042
电子游戏
14
039
皮具箱包
7
019
烟花爆竹
7
019
童装
5
014
水暖电器
5
014
床品
4
011
花卉
4
001
灯具
2
005
餐饮
164
466
汽配
81
23
美容：
60
17
摩托
59
16
货运代理
40
11
影楼
16
04
消防品
18
05
农机配件
22
06
宾馆
27
07
日杂
15
042
影碟
11
03
蛋糕店
10
028
茶座
7
019
汽车修理
5
01
营性店
97
275
空置门面
887
2518
合计
3561
100
3XX商贸城商业业态选择
根XX市目前商业状况商业业态总量商业业态分布情况：服装鞋类珠宝精品家电器行车家电副食品日商品玩具文化品布匹窗帘农机械农膜种子农药等列XX商贸城营范围
二市场营分区
见附图
该市场营分区图需进步征求重点商户意见进行适调整
第三部分 市场招商总策略
租金策略
）租金厘定考虑素
1周边物业租金状况：项目周边类商业物业租金水
2理位置：段指项目商业气氛发展前景段决定商业物业价格重素
3交通便利性：交通干道距离员车辆进出便利性选择交通工具元性员出入快捷度
4昭示性：项目街面否易寻找识
5配套：市场配套否满足商户功需求（仓库展示中心等）
6商铺形式面积：商家言商铺否合浪费效面积
7营环境：市场部营环境市场外部环境客户达市场购物否感觉舒适
8停车位：车位否充足车辆出入方便性
9营理：营理公司否专业否市场激烈市场竞争环境中立败
10开发商品牌：开发商否足够实力否开发营类物业验
二）项目周边商业租金状况
1XX路商铺
XX路XX市商业第二繁荣商业街商业业态中档服装家电XX路西端连接XX市目前商业繁荣胜利路拥XX市商场XX商厦路西端商业氛围远远强东端租金水落差西端层商铺租金高达120元M2月东端层商铺租金低仅30 M2月
2胜利路商铺
胜利路XX市目前繁荣商业街商业业态中高档服装皮具鞋类部分专卖店胜利路繁荣该路段历史XX市交通干道连接瑞州桥着XX桥通车胜利路作交通干道功逐渐XX路桥南路取代商业氛围逐渐减弱目前胜利路然XX市商业氛围浓郁商业街租金水界50—160元 M2月间
3XX商厦
XX商厦位XX路西端XX市唯型商厦商厦14层商场建筑面积约22万方米目前仅13层营业第4层空置商场营业态服装百货文具玩具等商户323户租金水：层83—136元M2月二层17—75元M2月三层13—58元M2月
4锦江·外滩商业街
锦江·外滩商业街位XX市江路瑞州桥XX桥间项目直接竞争手锦江·外滩商业街商铺550间中层商铺410间二层商铺140间层商铺分ABCDEF区商铺层高58米开发商已分隔二层营层高35米夹层高23米层商铺定位服装家电混合业态二层商铺层高35米定位休闲娱乐商业开发商层商铺中间起西面瑞州桥部分销售较商铺基购买者营行出租没定位层商铺东面（XX桥）部分销售目前进行招商业态定位服装家电招商进行返租销售返租两年年回报6目前服装部分招租情况较家电部分招租状况般返租销售状况理想
锦江·外滩商业街招商优惠政策：锦江·外滩商业街原招商政策：租期1—3年免租金3—12月目前招商政策：租期1—2年签年租约送3月实际15月签二年租约送半年实际交18月租金租金签合时次性交齐外开发商承诺：工商税费减免年部门年进场检查
锦江·外滩商业街装修标准：
锦江·外滩商业街租金水：层步行街部分均40元 M2月南面商铺均租金25元 M2月二层商铺租金约12元 M2月
三）项目商铺租金
根市场调查综合项目段目前商业氛围周边竞争商铺情况商铺销售时价格等素建议XX商贸城租金：
商铺形式
标准租金（元㎡）
二层楼商铺
40
三层楼商铺
45
桥南路商铺
45
理费05元 M2月
租金理费计算层商铺面积基数楼部分计取费
四）租金策略
放水养鱼培育市场实行免租年半统租金租金策略达吸引品牌商家进驻快速招商目
达快速招商目吸引目标商户快速落定建议商贸城实行统租金策略先先先先挑位置实际操作中区域核心龙头铺位实行控制便留影响力商家
统租金策略实践中证明成功市场刚开始招商时部分商户会处观状态实行统租金策略利刺激商户先行进场强占位置感觉占便宜进场商户然选位置商铺前面已商户进驻信心会增强会觉吃亏
五）XX商贸城商铺装修建议
根商户反馈信息绝部分商户均希XX商贸城商铺基装修建议商铺装修标准：
面：层面防滑砖二层面水泥沙浆抹
墙面：高级乳胶漆刷白
天花：高级乳胶漆刷白配日光灯
卫生间：通水
楼梯：现浇楼梯水泥沙浆抹
门：高级铝合金卷帘门
外部分商户提出希商贸城步行街外商铺间够顶棚影响雨天太阳爆晒天营
二招商政策策略
新兴商业市场开业——兴旺——达合理租金水均需定时间进行培育培育时间长短根市场处位置商业环境市场规模商业业态竞争环境
予市场定培育期步位直接理想租金商户招商市场言异杀鸡取卵方面商户愿意进场容易造成市场空置方面招部分商户进场市场气客源短期难形成市场温火老商户愿支撑新商户敢进场造成恶性循环
提出放水养鱼招商政策四方面市场进行培育：
第：合理业态规划选择性引定营力业态商户（具体见市场分区招商细）
第二：政府支持政府划行市公告税费减免公告（批复）量争取年半二年税费减免期
第三：免租期三年租期免租18月（桥南路街铺免租半年）签约时收定金租金半年收第年免收第二年12租金标准半年收第三年标准租金半年收
第四：期市场营理俗话说甩手掌柜成事仅商户招进商户进发展赚钱市场期营理商户十分关心问题市场营理仅需专业需定宣传推广费投入
建议开发商组建专业商业营理公司外建议开发商承诺市场开业前三年投入100万元营推广费推广市场宣传商户增强商户进场营信心
三招商执行策略
1 回避销售信息：避免销售价格商户干扰影响租赁积极性招商时决口提销售宣传资料（包括现场包装户外广告）均回避销售信息客户问购买商铺统口径：现招商销售具体什时候销售公司现没确定租赁商铺商家租赁商铺优先购买权价格优惠公司决定销售时会提前通知位进场商户优先购买
2 品牌商户（户）优先招商：设定定优惠条件（免租金20月）针性选择进驻业态中58家重点品牌商户（户）进行洽谈优先品牌商户进行招商增强中户散户招商号召力
3 招商信息发布：通户外广告定派送招商海报商户传递招商信息
4 XX商贸城招商新闻发布会：预定800左右会议厅利邀请函礼品邀请目标商户会通新闻发布会传递市政府相关部门XX商贸城重视支持开发商全力建设市场扶持培育市场措施决心商户代表市场认信息时公布招商细公开招商时间增进商户进场信心
XX商贸城招商新闻发布会：
目 ：讲解XX商贸城商业理念生意机会通研讨会扩XX商贸城影响利政府影响力龙头商家号召力坚定商户进驻信心决心开展招商
时 间：初定8月26日实施
开发商：姚总
商户代表：已达成进场意1名龙头商家
目标商户：通邀请函邀请选定市场业态商家
特邀嘉宾：市政府政府领导市贸委领导市商业局领导工商税务居领导技术监督居领导商界知名士等
媒体支持：XX电视台记者
点：定（开发商联系）
5 公开招商：新闻发布会第3天进行公开招商统租金先先选铺招商政策激起欲租铺商户早现场选铺时现场强劲气促动商户快速租铺
6 合理避税：商户签订合作营协议代签租赁合插边球争取避免租赁税
四招商利益点整合
1XX商贸城生意机会分析：
★ 做XX市78万生意雄距XX核心商圈尊段XX市78万做生意
★ 市场成生意4万方米商业规模汇集具生命力种商业业态业态互补易产生强商业聚集效应客户提供站式购物强力吸引消费者增加进场商户生意机会
★ 先赚免租金年半免收二年工商税费极降低商户生意成减免费赚利润
★ 帮生意做帮品牌响XX商贸城开业前三年开发商投入100万元市场推广费全方位市场进场商户进行宣传帮商户生意做帮商户品牌响
★ 新桥带新商机受益瑞州桥车流流带动成胜利路XX第路商业王位97年底着XX桥通车瑞州桥交通制胜利路车流流日益减少商业氛围日渐削弱XX桥取代瑞州桥功日益明显越越车流流均通XX桥城南城北桥南路XX路东段商业机会日益突显成瑞雪商城新阳批发市场等型商业桥南路取代胜利路XX路东面商业环境超西面成必然趋势
2XX商贸城优势分析
★ XX市首站式购物公园XX商贸城公园式购物环境集合服装鞋类家电器副食品文化品商品等数十种商业业态万种商品充分满足市民站式购物需
★ XX市核心商圈首现代化规模化商贸城XX商贸城处XX市核心商圈——XX路商圈核心区位4万方米市场规模现代化规划布局堪称XX市商业龙头
★ XX市首拥两条商业步行街商贸城XX商贸城两条宽16米长250米100米商业步行街1100方米中心休闲广场消费者购物中休闲休闲中购物极提升商贸城品位购物环境
★ XX市唯处两条黄金通道交汇处商贸城XX商贸城处XX市商业街XX路XX市通乡镇干道桥南路交汇处流车流汇集气鼎盛财源滚滚
★ XX市唯租层送层商贸城XX商贸城独二三层商铺商户租层店面楼二层三层商铺免费予商户商户根身营需楼商铺作店面营作仓库居住
五招商推广广告语
XX市首站式购物公园
零租金抢占XX商业制高点
零租金抢占XX路商业王
免租年半黄金赚
租层送层
第四部分 招商执行计划
商贸城开业时间
根商户营求开发商承诺XX商贸城定2004年元月1日正式开业市场开业需予商户定装修期通讨开发商意出1月作商户装修期外宣传时出口号：
12月1日进场装修元月1日铁定开业
时开业开发商承诺条件退商户租铺定金增强商户租铺信心
二正式招商时间
考虑竞争手（锦江·外滩商业街）招商进度商户营淡旺季项目工程进度商铺销售等素8月28日定XX商贸城公开招商日招商工作均围绕公开招商日时间进行安排
三招商工作安排
工作容
完成时间
负责
市场调查工作
7月14日——20日
新德安
市场调查报告招商策划报告销售策划报告完成
7月21日——31日
新德安
招商策划报告容讨定稿
8月1日——6日
新德安开发商
宣传推广资料现场包装户外广告设计定稿
8月7日——8月18日
广告公司新德安开发商开发商委托新德安公司进行广告设计
重点品牌商户招商洽谈
8月10日——8月26日
新德安
宣传推广资料现场包装制作完成户外广告发布完成
8月19日——23日
开发商广告公司
招商礼品（800份2030元份）准备
8月19日——25日
开发商
招商新闻发布会场预定政府相关部分领导邀请
8月20日
开发商
商户邀请招商资料派送
8月24日——25日
新德安招商处工作员
XX商贸城招商新闻发布会
8月26日
开发商新德安
公开招商日
8月28日
招商处工作员
四招商商铺范围
XX商贸城尚未销售商铺已销售商铺作招商范围考虑予销控
第五部分 招商准备工作
政府支持
1 请市委市政府出面招商新闻发布会发言表明政府XX商贸城支持
2 落实划行市政策请政府出具公告
3 落实工商税费优惠政策争取免收二年工商税费相关部门二年进场检查形成文件
4 争取政府相关部分意XX市民政府XX市商贸委XX市商业局作XX商贸城联袂推广单位XX商贸城宣传资料出现拉虎皮做旗提升项目权威性信度
二现场包装
1售楼处外部
□ 售楼处外立面：建议售楼处顶东面北面树立广告牌售楼处南北约12米东西约75米（准确尺寸核实）建议设置广告牌高度6米东面广告牌题：XX黄金商圈首站式购物公园——XX商贸城（配效果图）北面广告牌题：0租金抢占XX路商业王
□ 售楼处北侧工广告牌：发布招商信息：市政府重点工程市政府重点扶持市场市政府家电器炊具太阳热水器行车布匹种子农膜化肥烟花爆竹划行市市场8月28日隆重招商免租年半黄金赚城邀服装家电器副食品……商家进驻
□ 招商热线：07955217777 5221899
□ 工围墙：体现XX商贸城优势：XX市首站式购物公园XX市核心商圈首现代化规模化商贸城XX市唯处两条黄金通道交汇处商贸城XX市唯租层送层商贸城
□ 现场气氛营造：运彩虹门高空气球飘旗等常规手段营造现场热烈气氛
2售楼处部
□ 目前售楼处部包装简单项目身优势挖掘足利营造现场气氛
□ 营造热烈现场气氛商户传递招商信息建议售楼处部包装较隆重暖色凋（红色黄色）面积喷绘画面展示招商信息
□ 售楼处东南面洽谈区墙面面积目前仅挂项目相关文件处建议包装成发布：项目生意机会项目招商细政府相关支持方面信息
□ 售楼处北面目前三块展板处建议包装成发布：项目优势市场带财富方面信息
□ 售楼处西面两窗户间目前空置处建议悬挂项目相关文件
□ 售楼处西南面咨询台旁边目前空置处建议悬挂招商销控表
三招商宣传资料准备
1招商海报
规格：鸿德国际商贸城招商海报样度8开4P
容：展示项目段优势项目身特点项目生意机会政府项目支持项目招商细项目招商政策等
2面图
规格：A3纸张
容：XX商贸城商铺总面图（业态分区颜色表示）商铺编号尺寸类商铺层面图
四户外媒体运
1路段街横幅路灯旗
路段：胜利路XX路筠泉路桥南路瑞州路西湖路桥北路碧落路XX道路面窄道路挂街横幅路面宽道路选择路边路灯挂路灯旗
容：零租金抢占XX路商业王零租金抢占XX商业制高点零租金抢占XX首站式购物公园XX市政府重点扶持市场XX市划行市商贸城免租年半黄金赚租层送层等
2瑞州桥XX桥灯箱
更换原瑞州桥灯箱广告画面XX桥设置灯箱广告
3公交车车身
更换公交车广告容：XX市政府重点扶持市场XX首站式购物公园零租金抢占XX路商业王诚邀服装鞋类家电副食品商品等商家入驻红黄色调配效果图
4乡镇原户外媒体
更换原乡镇户外媒体容XX市样
五相关文件
1招商细
XX商贸城招商细
招商象：服装鞋类皮具家电行车家电副食品日商品玩具文化品布匹窗帘农机械农膜种子农药销商
合作金标准：市场三层商铺45元M2月二层商铺40元M2月桥南路商铺45元M2月合作金层建筑面积计算
合作营保证金：三层商铺间5000元二层商铺间4000元保证金签订合作营定铺书时交纳
商家条件：商户营品种分区进行商铺选择商户须提供身份证品牌商户需提供营业执品牌证明（商标注册证代理证明原产证明书）
营理：商家规定时间开业营业限定营品种营服商城理时交纳项费否商贸城权违规商户清退出场没收押金
合作金优惠：市场商铺免18月合作金第年免收第二年租金五折第三年标准租金标准租金：三层楼商铺45元M2月二层楼商铺40元M2月（底层面积计收）桥南路商铺：免租金6月标准租金45元 M2月
合作金收取：商户定铺十日需签订合作营协议书次性签约三年第年免收合作金第二年合作金减半收取合作金六月交纳次交纳时间需提前月第三年收取标准合作金
工商税收优惠：享受政府两年免收工商税费优惠政策
费：物业理费暂定：05元方米月电费：间商铺设独立电表表收费
招商方式：计划8月28日午900开始公开招商选铺先先选商户（品牌）选择两间商铺
2招商流程
商户交纳合作营保证金——开发商财务开具收——签订合作营定铺书——10日签订合作营协议书
3合作营订铺书
高 安 市 中 山 商 贸 城
合 作 营 订 铺 书
编号： 号
甲方：XX市XX商贸城 乙方：
电话：07955217777 5221899 电话：
址：XX市XX路桥南路交汇处 址：
甲乙双方XX市XX商贸城合作营事宜致意条款
第条 甲方座落XX市XX商贸城 路第 号商铺（简称该商铺）乙方合作商铺层建筑面积 方米 层合计建筑面积 方米合作期限三年
第二条 合作商铺营范围 乙方营品牌
第三条 商铺合作金 元方米月（层建筑面积计算）合计 元月合作期乙方享受免 月合作金优惠政策
第四条 定铺书签订时乙方应甲方交纳合作商铺定金定金金额民币： 元该定金签定合作营协议书时动转商铺合作营保证金
第五条 乙方应定铺书签订十日甲方签订商铺合作营协议书乙方期签订合作营协议书视乙方动放弃合作营权合作商铺定金恕退
第六条 认购书式叁份甲方持贰份乙方持壹份均具等法律效力
第七条 甲乙双方签署合作营协议书日起定铺书失效甲方收回
甲方：XX市XX商贸城 乙方：
代表： 代表：
时间：2003年 月 日
4合作营协议
XX市XX商贸城
合 作 营 协 议 书
编号：
合作方（甲方）： XX市XX商贸城
址： XX市XX路桥南路交汇处
电 话： 0795——5217777 传 真：
合作方（乙方）：
址：
电 话：
营业执身份证号码：
甲乙双方XX市XX商贸城商铺合作营事宜愿等协商致基础订立协议便遵守
协议标
第条 甲方座落XX市XX路桥南路交汇处XX商贸城 路第 号商铺（简称该商铺）乙方合作商铺层建筑面积 方米 层合计建筑面积 方米
第二条 双方合作该商铺期限 年 年 月 日 年 月 日止
二营范围铺位理
第三条 市场定位营范围量市场调查充分项目证基础形成准确认定长期保持市场总体营成败位营者营成功投资回报具决定性影响市场定位必须甲乙双方遵守
第四条 乙方营商品须服甲方功分区规划允许营非区域规划商品乙方营范围： 未甲方意乙方单方面改变营范围
第五条 乙方行装修铺位装修设计色彩须市场整体设计色彩协调设计装修方案应甲方书面意方实施乙方负责办理装修报建验收（包括消防）等手续承担费装修程必须遵守甲方制定关装修规定
第六条 接甲方入场通知书日起七日乙方提出装修方案报甲方批准方入场装修
第七条 乙方必须配合商场统开业日期身原导致未期开业影响整商场形象者甲方权没收乙方缴保证金权乙方退场
第八条 协议期乙方约定商铺转转租转包第三者营前必须报甲方备案保证第三者签署协议认协议项条款乙方享优惠转第三者第三者继续享剩余优惠直种优惠完毕否乙方约定铺位转转租转包
第九条 商铺面积确定乙方意改变乙方意增占面积责令退回原位外甲方处五千元罚金
三商品理
第十条 乙方营商品须符合中华民国产品质量法法律法规乙方违反法律法规关部门查处果乙方独承担导致提前结束营乙方缴纳保证金概退
四营业理
第十条 XX市XX商贸城甲方组建委托专业营理公司负责理
第十二条 甲方统组织促销活动乙方关乙方义务积极配合参
第十三条 营场二次装修费乙方单独承担乙方场固定装修部分拆移动活动货架装修部分乙方甲方意换撤走否扣押乙方交纳保证金
五费缴纳
第十四条 乙方须月10日前预交次月项费包括：
1市场开业日起甲方理规定交纳相应理费05元月方米收费标准国家年物价指数调整
2铺位电费（电表数额）电话费等费乙方行承担
3乙方行国家关规定交纳关税费
第十五条 合作营保证金标准收取：
商铺合作营保证金民币____ ____元乙方签订协议时次性甲方缴纳保证金计利息
第十六条 商铺合作金标准收取办法：
乙方应甲方交纳商铺合作金
双方约定商铺合作金 元方米月（层建筑面积计算）合计金额________元月乙方全面实际履行协议甲方意免乙方第年全部第二年半合作金付款义务第年乙方须甲方交纳合作金第二年乙方 元方米月（合计金额 元月）甲方交纳优惠合作金六月交纳次交纳时间需提前月
第三年乙方 元方米月（合计金额________元月）甲方交纳标准合作金六月交纳次交纳时间需提前月
第十八条 协议抗力解乙方应实际时间甲方缴纳合作金
第十九条 乙方未时交纳合作金应承担滞纳金（日月合作金1计算）甲方延迟交纳次日起采取停电水封闭营业场等措施
第二十条 甲方商铺实际交付年承担保修责商铺损坏非甲方责致甲方协助维修维修费乙方承担
第二十条 协议期满乙方违法营违约行拖欠项应缴纳费税完损交回商铺甲方应退回合作营保证金
六协议解
第二十二条 乙方违反列款项甲方权单方解协议没收全部保证金乙方尚须交清应交纳费造成甲方第三者身财产损害甲方权留置乙方物品法变卖优先受偿足部分然享追偿权
1． 未约定交纳合作金
2． 拖欠种应缴款项总额等月合作金金额
3． 未甲方书面意擅改变协议约定商铺途
4． 未甲方书面意擅商铺转租转包允许作担保
5． 未甲方书面意擅停止营业
6． 严重违反关理规定甲方书面告知改正
7． 营程中严重侵害甲方权益
8． 国家关部门查封禁止营业停业整顿处罚
9． 违法行
七约定
第二十三条 协议期乙方发生切债权债务引发纠纷概乙方单独承担责乙方商铺甲方原物品外担保
第二十四条 乙方雇员乙方意商铺员行视乙方行乙方应承担相应责
第二十五条 甲方应200__年___月____日前合作商铺交付乙方甲方入场通知公告视交付行
第二十六条 协议期甲方权处置（转抵押）商铺必须保证商铺权利继受履行协议
第二十七条 列情形乙方权单方解协议甲方应退回保证金承担违约金（民币： 元）造成乙方损失甲方应予赔偿
（） 甲方迟延交付商铺____月
（二） 甲方违反协议第二十条二十六条致乙方法继续商铺迫迁离
第二十八条 协议期满终止乙方应3日迁离商铺甲方接收
第二十九条 甲方权关市场理事项进行修正调整甲方应变更容时通知乙方
第三十条 协议未事宜双方行协商协议双方签章时成立双方信守合约
第三十条 协议式三份甲方二份乙方份具等效力
甲方：XX市XX商贸城 乙方：
代表： 代表：
时间： 年 月 日
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