丽江苑营销策划报告
目录
物业概述
二市场环境分析
1六盘水市房产市场环境
2区域性素分析
3项目周边竞争楼盘分析
4丽江苑销售走势分析
三项目特点
1项目利素
2项目利素
四市场定位
1销售象定位
2价格定位
3推出时机确定
五销售策略
1促销策略
2销售模式
六实施计划
1时间安排
2销售活动费预算
七丽江苑商业房
1现营销方案意见
2营销建议
八关
物业概述
荷城花园六盘水市迎接西部开发重点建设项目2000年5月28日正式动工兴建省级开发区——钟山济开发区实施开发建设荷城花园新区占1680亩第期开发面积1100亩东面680亩凤池园水公园风景区西面200亩麒麟公园北面市场服务区：南面拆迁安置区中部城市干道——钟山街商业闹市区
三年建设荷城花园新区初具规模已成功开发商品住房20万方米建起凤池水公园麒麟公园吸纳资金18亿元创造房产开发推进基础设施公益设施配套发展佳模式贵州西部批发市场——荷城百货批发市场气配城商住楼步行街商住楼荷泉公寓精品屋湖东苑湖滨公寓等项目已建成投入目前贵州西部首家四星级宾馆——花园酒店凤池园二期工程麒麟公园二期工程中央商务广场湖景广场丰荷广场兴隆墅区兴隆花园丽江苑河滨苑时代佳园等项目正建设中花园酒店占30余亩总建筑面积3．9万方米27层目前六盘水市中心城区高标志性建筑预计总投资1．8亿元该酒店四星级国际酒店标准设计设标准套房豪华套房总统套房300间
丽江苑荷城花园开发限公司贵州贵州宗宣房产开发限公司携手开发处荷城花园中部东680亩工湖西麒麟公园380亩麒麟山生态植物园相连麒麟公园风池水公园贯通景观河苑中穿理位置十分优越省市关专家称公园家
丽江苑占38亩建筑面积42360方米六栋单体七层建筑组成丽江苑建筑商业房97户中延麒麟路（麒麟公园正面）复式房延丽江路凤凰路单层结构商房住宅房263户全部设计错层式中高档住宅户型面积90——138方米
二市场环境分析
1六盘水市房产市场环境
2003年六盘水市国生产总值年首次突破100亿元关基础达11789亿元民币增长14增长速度位列全省第中第产业增加值1546亿元增长57第二产业增加值837亿元增长182第三产业增加值3406亿元增长04国民济总体初步实现质量效益速度统
消费品市场繁荣物价回升预计全市实现社会消费品零售总额2434亿元增长113居民消费价格均指数101涨幅09财政收入持续快速增长预计全市财政总收入完成145亿元增长333中方财政收入完成703亿元增长211业业社会保障工作取明显成效社会事业继续发展民生活逐步改善预计城镇居民均支配收入达6010元增长6农民均纯收入达1500元增长5……
固定资产投资高速增长着西电东送工程城市交通等基础设施重项目利实施政府举债建设重措施落实全年完成社会固定资产投资49亿元房产投资49亿元增长467金融形势较11月末项存款余额12814亿元年初增加2876亿元中储蓄存款5634亿元年初增加1068亿元
数出六盘水市济正飞速发展济发展均支配收入增加购房需求增加六盘水市现住房条件较差存着户型偏周边环境差空气污染严重距城区较远等缺点迫切需改善现居住条件
目前六盘水市建售楼盘较住宅市场呈现供求趋势销售情况理想分析原点：
1）住宅户型偏致总价高月供增负担起
2）六盘水市工业城市型工矿企业空气质量较差外投资置业者会产生定影响
3）该市中高档价位楼盘较较集中区域性购买力限致销售畅
2区域性素分析
钟山区1988年国务院批准成立市辖县级行政区位贵州省西部六盘水市政治济文化中心水城威宁赫章等县相邻行政区域面积47884方公里辖4镇1乡4办事处（荷城黄土坡凤凰德坞）63行政村60居委会总口42万中农业口16万少数民族口551万汉彝苗布白仡佬等31民族
2003年全区完成国生产总值4264亿元增长()154中第产业8700万元增长28第二产业2702亿元增长185第三产业1475亿元增长111财政总收入14430万元增长2502乡镇企业营业收入4163亿元增长114社会商品零售总额134亿元增长122城镇居民支配收入6108元增长854农民均纯收入1758元增长61
2003年招商引资力度进步加固定资产投资幅度增长引进电力房产开发日化工等项目71实际位资金58亿元增长265倍全年完成社会固定资产投资2285亿元增长562中：区属固定资产投资50548万元增长6564凤凰新区怡景碧峰等五区全面动工建设累计完成投资1亿元新区道路系统基形成部分建道路进入竣工阶段供水供电供气系统进步完善
钟山济开发区位六盘水市中心区总体规划范围中部 总开发面积10方公里里处核心路网发达交通便利距铁路六盘水站仅200余米长途汽车站位开发区腹贵昆昆南昆水柏铁路株六复线六盘水编组站广西百色盘县贵昆312国道水城黄果树高等级公路市区九三横城市道路
丽江苑位钟山济开发区核心位置东凤凰路北荷城花园商业步行街百货批发市场西麒麟公园南时代佳园目前六盘水市传统商业中心——黄土坡较着荷城花园项目竣工丽江苑处区域势必会代原黄土坡商业中心成六盘水市处集商业居住体新兴城市核心
3项目周边竞争楼盘分析
1）时代佳园：总建筑面积53000方米5幢板式住宅2幢点式住宅1幢高层商住楼组成户型面积136米——166米226米——256米跃层起价1580元米年五月份开始宣传尚未开盘
2）麒麟新区嘉商住楼：3幢楼组成户型面积94米——130米住宅起价850元米底层商铺6800元米
3）丰荷广场：2幢层1幢高层组成户型面积109米——141米157米——211米跃层起价1280元米
4）西湖苑·水榭花：户型面积90米——185米均价1150元米
西湖苑·锦绣江南商业风情街：商铺面积49米——136米5年30租金反租率
4丽江苑销售走势分析
丽江苑六盘水市高档居住社区价位较高城区购买力限加周边竞争楼盘较销售势必会遇困难基建议突出项目包装加宣传力度种促销手段吸引目标客户群体锁定目标客户销售员定客户直成功售出丽江苑销售会出现先难易局面
三项目特点
1项目利素：
1）丽江苑荷城花园部分总体规划享周边公园商业街农贸市场星级酒店等极佳生活配套设施
2）六盘水市传统商业区黄土坡紧邻生活便利
3）南十里钢城——水城钢铁厂目前职职工26300量潜购房客户
4）着荷城花园量商业项目住宅项目竣工丽江苑处区域未升值潜力巨成六盘水市新繁华商业区取代黄土坡传统商业区
2项目利素：
1）楼盘没身突出特点该区域楼盘相价格户型设计接顾客选择时候性较低
2）目前六盘水住宅市场存着供求状况楼盘销售畅成交量
3）项目周边售楼盘较时代佳园嘉商住楼盛世豪庭丰荷广场西湖苑等
4）该项目户型居购买户型者相较少
四市场定位
1销售象定位
1）水钢职工该厂职工数万收入较高定购买力目前水钢职工居住条件较差居住工厂污染区半山坡处交通便房子陈旧迫切需改善现居住条件
2）私营矿六盘水市中国南部煤田素江南煤称私营矿较收入丰厚投资置业选择城区繁华段项目绝区位极升值潜力吸引部分购房者
3）周边城区购房者六盘水市辖六枝盘县水城县钟山区4县级行政区钟山红果寨3济开发区中钟山区居住环境区加荷城花园具知名度势必会吸引区钱置业
2价格定位策略
项目中档楼盘根述项目优劣势分析参考周边楼盘售价认应适调整价格定位价格策略低开高走聚集气拉动销售
3推出时机确定
丽江苑目前期房阶段建议项目现场新包装市场需求旺盛五月份市销售情况会改观
五销售策略
1促销策略
1）采取奖销售方式售楼处组织次型奖销售活动日期选五长假等节日中进行
2）设立型户外广告广告注重感性诉求风格类塑造楼盘身性周边楼盘相区
3）设立精装修样板间介绍时突出项目户型特点
4）项目现场进行包装包括制作工围墙档板吊旗设立房通道等营造出良热销氛围
2销售模式
1）采取派单销售模式考虑目前项目已家喻户晓必做量报纸电视广告宣传派单销售直接面客户节省成效果极佳
2）针型工矿企业针性销售型企业里做定量宣传工作设立楼盘销售分部等方式
六丽江苑商业房
1现营销方案意见
针花园房产销售限公司2004年3月28日提出关丽江苑商业步行街农贸市场商业房促销活动请示报告认：
1）该方案投资回报率低年回报率仅126——268投资者需40——80年时间收回成低回报银行利息相难吸引商铺投资者
2）六盘水市商铺返租情况项目商铺投资回报达6超6吸引投资者
2营销建议
丽江苑商业房计97户均产权商铺形式销售产权式商铺营销模式较解决投资体分散统营矛盾作种投资必然相应风险
首先差价补贴风险：商家作商业整体租赁者承租租金必然较低发展商实现商铺销售必然提供投资客户认回报率两者间存定差距发展商支持较高回报补贴定资金回避类风险发展商必须市场规律制定商铺销售价格回报率脱离市场味提高售价回报率
次商家营良带风险：长期承租期中果商家营理良法继续营导致型商家支付租金发展商处需样支付业承诺回报产生风险需通定方式回避：方面应选择实力雄厚知名商家知名商家般长期商业营运作中积累验具较强商业营理力吸引消费力消费群体认感忠诚度较高市场竞争力持续营力较强方面针身项目素质判断商场具市场营前景引进商家泥沙俱确保持续营
三委托营期满产权分散带风险：分割销售带产权分散商业统营矛盾直困扰商铺营销问题然型商家整体承租销售模式定时期解决矛盾委托营期满必须解决问题保障众业利益发展商需提前解决问题提前成立业委员会业委员会统筹安排商场未租赁权营权具体运作通业投资额确定业分配权利选举会长执行会长会员等业委员会通行运作委托专业商业机构代代租等形式实现商场统营
八关(…)
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目录
物业概述
二市场环境分析
1六盘水市房产市场环境
2区域性素分析
3项目周边竞争楼盘分析
4丽江苑销售走势分析
三项目特点
1项目利素
2项目利素
四市场定位
1销售象定位
2价格定位
3推出时机确定
五销售策略
1促销策略
2销售模式
六实施计划
1时间安排
2销售活动费预算
七丽江苑商业房
1现营销方案意见
2营销建议
八关
物业概述
荷城花园六盘水市迎接西部开发重点建设项目2000年5月28日正式动工兴建省级开发区——钟山济开发区实施开发建设荷城花园新区占1680亩第期开发面积1100亩东面680亩凤池园水公园风景区西面200亩麒麟公园北面市场服务区：南面拆迁安置区中部城市干道——钟山街商业闹市区
三年建设荷城花园新区初具规模已成功开发商品住房20万方米建起凤池水公园麒麟公园吸纳资金18亿元创造房产开发推进基础设施公益设施配套发展佳模式贵州西部批发市场——荷城百货批发市场气配城商住楼步行街商住楼荷泉公寓精品屋湖东苑湖滨公寓等项目已建成投入目前贵州西部首家四星级宾馆——花园酒店凤池园二期工程麒麟公园二期工程中央商务广场湖景广场丰荷广场兴隆墅区兴隆花园丽江苑河滨苑时代佳园等项目正建设中花园酒店占30余亩总建筑面积3．9万方米27层目前六盘水市中心城区高标志性建筑预计总投资1．8亿元该酒店四星级国际酒店标准设计设标准套房豪华套房总统套房300间
丽江苑荷城花园开发限公司贵州贵州宗宣房产开发限公司携手开发处荷城花园中部东680亩工湖西麒麟公园380亩麒麟山生态植物园相连麒麟公园风池水公园贯通景观河苑中穿理位置十分优越省市关专家称公园家
丽江苑占38亩建筑面积42360方米六栋单体七层建筑组成丽江苑建筑商业房97户中延麒麟路（麒麟公园正面）复式房延丽江路凤凰路单层结构商房住宅房263户全部设计错层式中高档住宅户型面积90——138方米
二市场环境分析
1六盘水市房产市场环境
2003年六盘水市国生产总值年首次突破100亿元关基础达11789亿元民币增长14增长速度位列全省第中第产业增加值1546亿元增长57第二产业增加值837亿元增长182第三产业增加值3406亿元增长04国民济总体初步实现质量效益速度统
消费品市场繁荣物价回升预计全市实现社会消费品零售总额2434亿元增长113居民消费价格均指数101涨幅09财政收入持续快速增长预计全市财政总收入完成145亿元增长333中方财政收入完成703亿元增长211业业社会保障工作取明显成效社会事业继续发展民生活逐步改善预计城镇居民均支配收入达6010元增长6农民均纯收入达1500元增长5……
固定资产投资高速增长着西电东送工程城市交通等基础设施重项目利实施政府举债建设重措施落实全年完成社会固定资产投资49亿元房产投资49亿元增长467金融形势较11月末项存款余额12814亿元年初增加2876亿元中储蓄存款5634亿元年初增加1068亿元
数出六盘水市济正飞速发展济发展均支配收入增加购房需求增加六盘水市现住房条件较差存着户型偏周边环境差空气污染严重距城区较远等缺点迫切需改善现居住条件
目前六盘水市建售楼盘较住宅市场呈现供求趋势销售情况理想分析原点：
1）住宅户型偏致总价高月供增负担起
2）六盘水市工业城市型工矿企业空气质量较差外投资置业者会产生定影响
3）该市中高档价位楼盘较较集中区域性购买力限致销售畅
2区域性素分析
钟山区1988年国务院批准成立市辖县级行政区位贵州省西部六盘水市政治济文化中心水城威宁赫章等县相邻行政区域面积47884方公里辖4镇1乡4办事处（荷城黄土坡凤凰德坞）63行政村60居委会总口42万中农业口16万少数民族口551万汉彝苗布白仡佬等31民族
2003年全区完成国生产总值4264亿元增长()154中第产业8700万元增长28第二产业2702亿元增长185第三产业1475亿元增长111财政总收入14430万元增长2502乡镇企业营业收入4163亿元增长114社会商品零售总额134亿元增长122城镇居民支配收入6108元增长854农民均纯收入1758元增长61
2003年招商引资力度进步加固定资产投资幅度增长引进电力房产开发日化工等项目71实际位资金58亿元增长265倍全年完成社会固定资产投资2285亿元增长562中：区属固定资产投资50548万元增长6564凤凰新区怡景碧峰等五区全面动工建设累计完成投资1亿元新区道路系统基形成部分建道路进入竣工阶段供水供电供气系统进步完善
钟山济开发区位六盘水市中心区总体规划范围中部 总开发面积10方公里里处核心路网发达交通便利距铁路六盘水站仅200余米长途汽车站位开发区腹贵昆昆南昆水柏铁路株六复线六盘水编组站广西百色盘县贵昆312国道水城黄果树高等级公路市区九三横城市道路
丽江苑位钟山济开发区核心位置东凤凰路北荷城花园商业步行街百货批发市场西麒麟公园南时代佳园目前六盘水市传统商业中心——黄土坡较着荷城花园项目竣工丽江苑处区域势必会代原黄土坡商业中心成六盘水市处集商业居住体新兴城市核心
3项目周边竞争楼盘分析
1）时代佳园：总建筑面积53000方米5幢板式住宅2幢点式住宅1幢高层商住楼组成户型面积136米——166米226米——256米跃层起价1580元米年五月份开始宣传尚未开盘
2）麒麟新区嘉商住楼：3幢楼组成户型面积94米——130米住宅起价850元米底层商铺6800元米
3）丰荷广场：2幢层1幢高层组成户型面积109米——141米157米——211米跃层起价1280元米
4）西湖苑·水榭花：户型面积90米——185米均价1150元米
西湖苑·锦绣江南商业风情街：商铺面积49米——136米5年30租金反租率
4丽江苑销售走势分析
丽江苑六盘水市高档居住社区价位较高城区购买力限加周边竞争楼盘较销售势必会遇困难基建议突出项目包装加宣传力度种促销手段吸引目标客户群体锁定目标客户销售员定客户直成功售出丽江苑销售会出现先难易局面
三项目特点
1项目利素：
1）丽江苑荷城花园部分总体规划享周边公园商业街农贸市场星级酒店等极佳生活配套设施
2）六盘水市传统商业区黄土坡紧邻生活便利
3）南十里钢城——水城钢铁厂目前职职工26300量潜购房客户
4）着荷城花园量商业项目住宅项目竣工丽江苑处区域未升值潜力巨成六盘水市新繁华商业区取代黄土坡传统商业区
2项目利素：
1）楼盘没身突出特点该区域楼盘相价格户型设计接顾客选择时候性较低
2）目前六盘水住宅市场存着供求状况楼盘销售畅成交量
3）项目周边售楼盘较时代佳园嘉商住楼盛世豪庭丰荷广场西湖苑等
4）该项目户型居购买户型者相较少
四市场定位
1销售象定位
1）水钢职工该厂职工数万收入较高定购买力目前水钢职工居住条件较差居住工厂污染区半山坡处交通便房子陈旧迫切需改善现居住条件
2）私营矿六盘水市中国南部煤田素江南煤称私营矿较收入丰厚投资置业选择城区繁华段项目绝区位极升值潜力吸引部分购房者
3）周边城区购房者六盘水市辖六枝盘县水城县钟山区4县级行政区钟山红果寨3济开发区中钟山区居住环境区加荷城花园具知名度势必会吸引区钱置业
2价格定位策略
项目中档楼盘根述项目优劣势分析参考周边楼盘售价认应适调整价格定位价格策略低开高走聚集气拉动销售
3推出时机确定
丽江苑目前期房阶段建议项目现场新包装市场需求旺盛五月份市销售情况会改观
五销售策略
1促销策略
1）采取奖销售方式售楼处组织次型奖销售活动日期选五长假等节日中进行
2）设立型户外广告广告注重感性诉求风格类塑造楼盘身性周边楼盘相区
3）设立精装修样板间介绍时突出项目户型特点
4）项目现场进行包装包括制作工围墙档板吊旗设立房通道等营造出良热销氛围
2销售模式
1）采取派单销售模式考虑目前项目已家喻户晓必做量报纸电视广告宣传派单销售直接面客户节省成效果极佳
2）针型工矿企业针性销售型企业里做定量宣传工作设立楼盘销售分部等方式
六丽江苑商业房
1现营销方案意见
针花园房产销售限公司2004年3月28日提出关丽江苑商业步行街农贸市场商业房促销活动请示报告认：
1）该方案投资回报率低年回报率仅126——268投资者需40——80年时间收回成低回报银行利息相难吸引商铺投资者
2）六盘水市商铺返租情况项目商铺投资回报达6超6吸引投资者
2营销建议
丽江苑商业房计97户均产权商铺形式销售产权式商铺营销模式较解决投资体分散统营矛盾作种投资必然相应风险
首先差价补贴风险：商家作商业整体租赁者承租租金必然较低发展商实现商铺销售必然提供投资客户认回报率两者间存定差距发展商支持较高回报补贴定资金回避类风险发展商必须市场规律制定商铺销售价格回报率脱离市场味提高售价回报率
次商家营良带风险：长期承租期中果商家营理良法继续营导致型商家支付租金发展商处需样支付业承诺回报产生风险需通定方式回避：方面应选择实力雄厚知名商家知名商家般长期商业营运作中积累验具较强商业营理力吸引消费力消费群体认感忠诚度较高市场竞争力持续营力较强方面针身项目素质判断商场具市场营前景引进商家泥沙俱确保持续营
三委托营期满产权分散带风险：分割销售带产权分散商业统营矛盾直困扰商铺营销问题然型商家整体承租销售模式定时期解决矛盾委托营期满必须解决问题保障众业利益发展商需提前解决问题提前成立业委员会业委员会统筹安排商场未租赁权营权具体运作通业投资额确定业分配权利选举会长执行会长会员等业委员会通行运作委托专业商业机构代代租等形式实现商场统营
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