金凯隆商务厦
策划报告
杭州德祥房产信息咨询限公司
二○○四年五月
目 录
前言
二 徐州市总体概括
三 徐州市具较强发展力相发展空间
四 徐州房产市场评析展
五 竞争目标项目市场调查
六 项目（案）市场调查
七 项目（案）市场分析
八 项目市场定位
九 销售价格体系实销价格策略
十 销控销售目标
十 广告推广计划推广题
十二 记
前言
万物十字定律宏观定性房产开发定限差控失序掌控微观控性房产开发时位量性序掌控全程策划总纲
前阶段时间市场调查证通徐州整体济实力房产市场宏观握竞争手全面市调目标客户充分估计公司慎密思考针徐州金凯隆商务厦进行整合营销变序难控序掌控厘清策略方案现报告交付贵公司敬请批评斧正便进步指导工作真正成高度智慧创意杰出营销策划
二 徐州市总体概况
徐州市位江苏省西北部东襟淮海西带中原南屏江淮北扼齐鲁重水陆交通枢纽京沪陇海两铁路交汇北通京津南达沪宁西接兰新东抵海滨黄金水道——京杭运河傍城贯穿徐州南北公路更四通八达京沪京福霍连徐宁高速公路交汇境五条国道20条省道市县级公路徐州整淮海济区紧密相连
徐州东西长约210公里南北宽约140公里土总面积11258方公里中市区1038方公里建成区117方公里徐州辖5区（鼓楼区泉山区云龙区九里区贾汪区）4县（丰县沛县铜山睢宁县）2市（邳州市新沂市）截止2003年末全市户籍口1000万市区常住口16254万口密度803方公里中建成区口约120万
徐州位江苏山东河南安徽四省交界处淮海济区中心城市历史兵家必争渐成商家必争五省通衢独特理位置成淮海济区全国世界重商贸
三 徐州具较强发展力相投资空间
通段时间徐州调研解徐州国民济社会发展情况更清晰认识徐州已具备持续发展条件表现：
1 徐州国民济总量已具备定规模济发展劲明显增强
2003年徐州完成国生产总值90566亿元年增长125连续四年高江苏省均增长水全市工业增加值完成36672亿元 增长172规模工业实现利税利润分增长386541综合效益指数提高1645百分点全市工业投资完成150亿元增长4303年全市完成农业增加值1313亿元增长34林牧渔业产值9521亿元增长72第三产业03年全市完成增加值32705亿元增长117中房产建筑行业占整增加值70消费品市场稳中显旺2003年徐州社会消费品零售总额23542亿元年增长12中市区消费品零售额约150亿元商品市场成交额570亿元法国家乐福南京金鹰等知名企业相继进驻户部山商城彭城路步行街易初爱莲投入进步提升徐州市中心商务区整商业档次
2003年徐州财政总收入8282亿元年增长256中方财政收入4097亿元年增长218历年增长快年固定资产投资增长较快2003年全社会固定资产投资完成37836亿元年增长18建筑业生产营快速发展2003年建筑业增加值18607亿元年增长241全年房屋建筑施工面积675万方米竣工面积362万方米
2徐州处交通塞具强区位优势辐射力
徐州处苏鲁豫皖四省交界处江苏省三市商贸圈淮海济区中心城市国务院批准较城市江苏省徐连济带规划纲江苏省陇海铁路线区发展战略构思淮海济区社会发展规划部署徐州发展成全国性商贸会肩负带动周边城市发展重徐州市国民济社会发展九五计划2010年远景目标纲徐州市国商品流通九五计划2010年远景目标
纲等规划材料指出徐州市九五十五目标期间济社会发展重点全面推动第三产业增长第三产业发展坚持两流（流通交通）战略受发达长江三角洲济区直接辐射徐州市全国济格局中具明显东出西联南北接双开拓梯度推进区位优势
3具城市发展规划目标城市结构较合理发展力度进步加
世纪初江苏省委省政府作出建设南京苏州锡徐州四特城市南京苏锡常徐州城市圈战略布署城市发展做济发展重容根徐州市1995—2010年城市总体规划城市东东南方发展形成中心区核心绿色空间相隔离快速交通相连接组团型城市结构整城市特型城市生态型城市发展坚实基础
年快速发展徐州基形成市中心古彭广场火车东站周围两商务中心区形成中山路解放路淮海路西安路友谊商场等段商业流通副中心区东三环路南三环路北三环路城市道附子房山黄山垅金山桥铜山新区等形成规模较居住区
4民生活水持续提高购买力进步增强
2003年全年城市居民均支配收入8954元2002增长114农村居民均纯收入3612元增长39年末城市居民均消费性支出6896元居民消费价格总指数1003居民消费结构断改善住房汽车等高档耐消费品拥量持续增加
5城市改造建设力度加环境面貌明显改善
进步优化城市布局提升城市档次徐州市政府坚持高标准高起点抓城市建设发展04年实施新轮城市总体规划集中力量推进新城区建设世纪道部分路段改造云龙风景区扩容升级黄河风光带建设等区路湖河市政重点工程拓展城市发展空间改善城市环境面貌时进步拉动相关产业特房产行业发展
6投资环境明显改善吸引投资力持续增强
市政府优化城市结构时继续强化市场体系建设力推进三商业圈建设完善生产素市场重点培育建设批省市级区域市场专业特色市场综合性市场加快具特色功互补产业建设全面贯彻落实省关扶持苏北发展政策措施相关优惠政策通招商引资种行态建筑徐州层出穷级数增长速度展现广市民眼前
总着连续年宏观济快速发展全国特东南海济持续提升济波动固规律必然会徐州济引入快速发展升通道中年半年开始徐州房产中出现新方已充分证明规律正确性胆预测两年徐州济特房产行业快速增长期
四 徐州房产市场评析展
徐州市房产市场历年积累发展特三月二十号房展会火爆举行楼市已形成市场特点
1区位特点明显
徐州市原约70居民集中淮海路东西中轴线南北3000米范围年发展住宅开发逐步形成铜山新区北二环(华厦春华园代表)住宅群子房山住宅群黄山垅住宅群半山住宅群等代表性新兴商品房住宅群落商业开发围绕原中心淮海路东西次火车站广场彭城广场欧洲商城段庄广场四中心区域着住宅区商务楼开发断深入区域差异性特点会越越明显消费客户会区位差异性定位明确选择越越明确
2产开发刚开始步入规模化时代
房产开发固规律性徐州楼市南方众城市产发展极相似历前年群雄纷争立项等极清晰混沌时期现开始步入规模化时代体现单区项目数量商务楼体量（建筑量）超千亩（久隆凤凰城）项目已出现百亩区接连断涌现超二十层纯商务写字楼相继立项实施方面体现徐州房产开发商已基完成原始积累 资金开发量升台阶方面体现市场已逐步启动步入升通道房产开发时机
3楼市呼唤精品时代
前年规划设计味追求强调出面积违规面积实际施工面积商务楼堂考虑进深开间高度等事实目前商务楼开发开始强调泊车位数量智化配套住宅开发强调户型景观物等代表层次诉求徐州楼市已逐渐远离原较简单开发模式进入新轮较理性开发进程市场呼唤产品呼唤更高层面产品满足更高生活品质需求
4品牌已开始呈现附加值
品牌蕴含独特效应引发号召力效拉动市场摆脱楼盘区域限制吸引客源品牌够效外界传递信息增加置业者楼盘认进扩市场份额久隆凤凰城效例证
5商务办公发展概况
市严格意义没流商务办公场目前家推崇泛亚厦成功厦设计建造年代相较早许配套（特车位配套）满足现代写字楼需求徐州流商务办公楼租金呈现居高局面部设施符合高价位租金租金价格价值偏离出现许已建成住宅区商务办公楼方现象表明徐州市目前商务办公楼市场需求相脱节写字楼市场目前面调整定位市场需求步伐
五 竞争手市调情况
鉴建筑形态徐州楼市中已正建设写字楼项目致作市场解程度竞争手评价寻找身特定位拓展空间项目取更加成功关键徐州现商务楼：
1楼盘名称：泛亚厦
开发商：泛亚国际
楼盘处位置：彭城路
特点：徐州市首座高档写字楼
定美誉度知名度
售价租价：租金68元方米
户型面积：23方米98方米
预计销售出租率：出租率90
2楼盘名称：成功厦
开发商：华港房产开发公司
楼盘处位置：中山南路
特点：户型般停车位足
目前租状况般
售价租价：租金50元方米
户型面积：面积套计
预计销售出租率：60
3楼盘名称：盛佳厦
开发商：盛佳房产开发公司
楼盘处位置：中山北路1号
特点：段唯优势
售价租价：租金38元方米
户型面积：套面积计
预计销售出租率：出租率95
4楼盘名称：皇城厦
开发商：天成房产
楼盘处位置：青年路公安局东隔壁
特点楼原商住现商办住体
14层商58层写字楼926层商住
混合定位会物业理带混乱
低廉物费隐患
售价租价：门面15万方米
半室7500元方米
58层3200元方米
10层2580元方米
户型面积：体开间63米左右进深24米
预计销售出租率80
5楼盘名称：阳贵邦贵邦星座
开发商：阳贵邦房产
特点：销售状况
户型资金总投入
阳市场气带动
售价租价：层14万17万方米
：3000元7000元方米等
写字楼三层678楼价格2520元方米
户型面积：开间41米进深82米
预计销售出租率90
6楼盘名称：中山厦国贸商务
楼盘处位置：中山北路
特点段优势完全租赁
售价租价：未交付
户型面积：37方米700方米
预计销售出租率：详
7楼盘名称：帝厦
开发商：徐州银建房产开发限公司
楼盘处位置：路解放路交叉口西北角
特点：完全出售高标准写字楼
南邻风景区文教区北商业区
区位优势明显
售价出价：未定
户型面积期房未定
8楼盘名称：彭龙厦
开发商：彭龙房产
楼盘处位置：汽车东站青年路
特点：东站商圈
售价出价：未定
户型面积期房未定
9楼盘名称：山水信息港
开发商：华翔房产
楼盘处位置：中山南路中医院北隔壁
特点：理位置较紧邻海云市场
力户型分割面积
售价租价：层13万2万方米等
二层6000元方米
户型面积：252方米490方米
预计销售出租率：商铺销售达70
10楼盘名称浦厦
开发商：海浦
楼盘处位置欧洲广场隔壁
特点：成熟区域精装修
售价租价：4000元方米
户型面积：40方米起
预计销售出租率详
11楼盘名称：新厦
开发商：天力开发
楼盘处位置：淮海西路
特点：西部商业圈紧邻公交厦价位受影响
售价租价：售价6500元10000元
户型面积：128方米
预计销售出租率：营业房50
12楼盘名称：公交厦
开发商：公交集团
楼盘处位置：淮海西路
特点：属西部商业圈价位等竞争楼相偏低
5A智化系统预留充足办公升级空间
售价租价：售价5900元6000元层差30元
户型面积：140方米160方米
预计销售出租率：80
13楼盘名称：苏堤厦
开发商：金安房产
楼盘处位置：苏堤北路
特点：项目住宅户型差
街商铺售价低
理员服务差
售价租价：售价未定
户型面积：开间8米进深14米148方米左右
预计销售出租率：已定6套未售
14楼盘名称：黄河景园
开发商：泰山房产开发公司
楼盘处位置：夹河街中山北路口
特点：该楼商住房纯商业房两层
销售状况佳
商住房价格偏高户型佳
售价租价：商铺未售
户型面积：168方米
预计销售出租率：详
15楼盘名称：苏堤商业街
开发商振华房产
楼盘处位置：苏堤南路永安广场
特点：段商业氛围浓楼盘身优势特点
售价租价：5000元方米
户型面积：体68米进深20米
预计销售出租率2号4号5号部分余房室全部售出
16楼盘名称：徐州金茂厦
开发商徐州金茂房产开发限公司
楼盘处位置：淮海路苏源宾馆西
特点：段优势
：期房未
17楼盘名称：徐州财富厦
楼盘处位置：淮海西路
特点：段优势
：期房未定
18楼盘名称：徐州金商商务楼（暂名）
开发商：徐州天信房产开发限公司
楼盘处位置：中山北路金商北
特点：段优势
：期房未定
综合踏街市调资料徐州写字楼市场迎种层面存竞争极残酷局面高端写字楼断涌现帝厦恒茂国际金茂厦财富厦中山厦等相继推出市场严重挤压中档写字楼销售租赁市场份额中低档写字楼面更严峻局面
中档写字楼层面中贵邦星座公交厦较时力推出市场较尊重市场规律已赢定市场份额时推出苏堤厦新厦没良整体策划包装市场反应理想
金凯隆商务厦属中档商务写字楼抓准定位激烈市场竟争中抢占份额瞄准目标客户群提高成交率成阶段营销工作面课题
六 项目（案）市场调查
徐州济相落城市建设直停留较低水发展程中商务办公楼建设更
根调查资料：市已投入写字楼台资投资泛亚厦成功厦称商务写字楼外余分布城市角落谓写字楼代表真正意义办公商务房
着徐州济断增长市场更高标准写字楼求呼唤徐州新轮写字楼建设正紧锣密布展开着面罗列资料体现
现阶段写字楼市场供应表现形式
1总体状况
<>原房产项目尾盘重新包装装修进入市场具代表淮海路西安路交叉口农行楼西安路浦厦牌楼附写字楼淮海路建国路街二层物业改成写字楼初步统计该类型写字楼供应量超二十万方中超百分五十单位定需求
<二>完全市场化建设较高标准写字楼放量涌现根市政府年初审定项目年建开工写字楼超二十五万方徐州恒茂国际厦徐州金茂厦财富厦帝厦金商二期商务楼贵邦星座公交厦相继建设投入极提升整徐州市商务办公档次时促徐州写字楼市场竞争加剧写字楼市场必然面重新洗牌重新定位程
<三>徐州市中高档宾馆瓜分部分徐州市写字楼市场中高档宾馆房间作办公写字楼许企业体现实力常方法城市存初步调查嘉利国际酒店汉园宾馆苏源宾馆等高档宾馆均百分五十长包房火车站广场周边家中低档宾馆(招)中长包房例更高详细情况见附表
表：（略）
2周边环境污染调查
徐州金凯隆商务厦附污染汽车噪音尾气火车震动产生噪音火车汽笛声项目影响较
案处火车站广场北面阳市场西边白云厦员相繁杂项目少影响
3项目道路条件调查
<>区域道路条件项目区域交通十分便利紧项目西边复新路贯南北淮海路徐州市东西道离案约千米建国路环城路响山路铜山路整城市东西贯通动脉外交通联系非常方便铜山路城东道直京沪京福徐宁高速复新路南直达规划中徐州新城
规划中火车站东广场建设火车站西广场改造工程进步改善项目交通条件
提升项目价值
<二>公交通
项目南北两公交总站南面公交总站(离案约二百米范围)始发公交车118192050586811路北面公交总站(离案约二百米范围)始发公交车31329301625103601路途案公交车055464762路总计案公交线路21条
公交总站离案足三百米长途汽车总站铜山汽车站咫尺火车站构成徐州市整外交通枢纽
4区域商务办公调查
项目区域商务办公目前集中嘉利国际酒店(高档)恒天酒店兰天宾馆江南宾馆白云酒店泰驿宾馆等宾馆中长包房形式出现般面积四十二百方米间般租外企业驻徐州办事处运输服务行业企业
表：略
徐州市商务办公相集中泛亚厦(面积约二十三方米)成功厦(面积约六十二方米)盛佳厦(面积约三十五方米)中般租面积五十三百方间约占租面积百分七十企业外徐公司特房产公司
5区域租金水调查
徐州目前泛亚厦嘉利国际酒店成功厦写字楼租金高米月5068元等次盛佳厦嘉利商场米月3045元等中低档宾馆长包房余谓写字楼次调查范围提具体长包房价格见附表
表：略
七 项目（案）市场分析
1项目优势
A区位优势明显（品区位）
项目优势莫处市区热闹流密集火车站广场北侧区位伦
B流集散
火车站长途车站公交总站形成徐州市交通枢纽天流超8万次
C区域规模发展已凸现
火车站商圈历徐州市济交流旺盛区域蓝天厦白云厦阳市场坚守着身稳固客流阳贵邦金凯隆温州商城正规划华厦四道间项目该商圈迎新轮强劲发展
D成熟业态结构
二十年发展金凯隆商务厦周边已形成较成熟商业业态中宾馆业相关服务业铁路公路运输相关服务行业星罗棋布形成较独特市场需求
E品牌积累
金凯隆房产开发公司托徐州饭店坐落车站北侧徐州饭店徐州极高知名度美誉度物业品牌建设通嫁接徐州饭店品牌加速完成原始积累
F快速项目工程建设进度：
明两年徐州市量写字楼出现金茂财富厦恒茂国际商务中心等中高档写字楼相继推出相较项目现已开始灌铸底板工程进度优势市场占先机
2项目劣势
A周围环境流纷杂嘈杂利造流商务空间
淡化策：寻找适合项目目标客户强化段功诉求淡化环境素
B服务品牌积累未具房产开发品牌号召力
淡化政策：1加强施工现场理确保进度质量
2加强形象包装针性宣传快品牌号召力服务业延伸涵盖房产开发
八项目市场定位：
楼盘定位根市场竞争环境结合项目先天条件作出扬长避短定位样项目具备取胜市场基础根前面市场分析案优劣势分析案定位：
1：市场定位：专门功需求较明确部分商圈投资较强信心成功士造品空间
综合前面调查结果纳案目标客户
()基点
1交通条件求极高
2识认知求较高
3提供物业功性求较高
4基服务(较低档次)容求较高
5提供物业性价求较高(实惠)
6商务办公环境求般
7物业提供硬件配套求配置标准般
(二)涵盖行业
根点推断业涵盖行业
外企业驻徐州办事处
外事业单位驻徐州办事处
运输企业运输服务企业
快递公司
网吧
休闲足浴
型招(宾馆)
市场营业办公休息房
广告设计企业等
2：目标客户心态：
A外驻徐办事处购买心态：
a联络方便易寻找
b办公简单居住
c纯办公环境求高
B项目周边中招宾馆业购买心态：
a年更长时间原始积累定资金基础
b旅馆招行业充分解熟悉该行业运作规获利点
c济断增长拉动行业需求
C原租附饭店写字楼中业购买心态：
a租房成高租房钱买写字楼
b金凯隆商务厦符合身份体现需求
C 已熟悉惯商圈情况
D火车站商圈充分信心投资者购买心态：
a众流带潜限商机
b火车站附生活工作该区域充分解
E写字楼服务行业足浴网吧快递公司公司购买心态：
托火车站众流
金凯隆商务厦规模温州购物城商务休闲需
市场营业办公休闲房购买心态：
方便
彰显身份需
启示：根项目目标客户特点走访式理财顾问式确定实销方式充分市场走访确定量目标客户结合媒体广告反馈客户然举开盘赢市场
九 实销策略销售价格体系
1价格策略：
遵循效销控低开高走价格策略案属商务写字楼做楼盘销售控制成项目关健
2销售价格组价方案（预约认购时）
A 组价草案：
7层作基价暂定方米2580元6层价格基价基础米浮20元方米2560元7层楼层价格基价基础层方米浮30元25层价格方米3120元南方基价价 北方基价基础方米浮10东方直电梯口位置相较价格基价价（果旁边塔楼建会影响采光视线届时价格需定）
西方直电梯口位置相较考虑西晒价格适浮基价基础方米浮10元610层四面拐角1125层东南西南西北面采光较价格适浮暂定方米加20元卫生间旁边房屋分割需商榷价格视情况定组价起价：
2322 元方米高价：3120元方米均价：2777 元方米
B 组价草案二：
暂定基价2680元方米610层单身公寓价格致基价价
11层楼层基价基础层方米浮30元南东方基价北方方米基价基础浮10西方基价基础方米浮10元6—10层四面拐角11—25层东南西南西北面采光较价格适浮暂定方米加20元组价起价：2412 元方米高价：3130 方米均价：2818 元方米
2 售价优惠控制建议
预约阶段组价方案中种外预约预约量达委托量15总价调价格米150元预约阶段外设优惠折扣部低折扣优惠2
预约量超15总价优惠折扣执行建议：
A售楼案场售楼员优惠1
B案场专案理2折扣
C甲方全案代理公司总理4折扣优 单需双方指定认员签字认行
售价优惠应严格执行利销售分级理严格控制执行原
3价格涨策略
根制订价格策略便更组织销售力争利益特制订价格涨策略销售目标实际销售率相结合
a)实际销售率达目标销售15％时预约认购价基础涨方米150元
b)实际销售率达目标销售30％时预约认购价基础涨方米250元（达15％时价格涨方米100元）
c)实际销售率达目标销售45％时预约认购价基础涨方米350元
d)实际销售率达目标销售60％时预约认购价基础涨方米400元
e) 实际销售率达目标销售70％时预约认购价基础涨方米480元
f)实际销售率达目标销售70％增加5％实际销售率价格较前涨方米50元直实销率达90％
g)实际销售率达目标销售95％楼盘处尾盘销售价格策略般浮清盘处理阶段价格策略等销售推进进行单独制订报告暂略
十 销控销售目标
（）实销控制
根商务写字楼销售客户需求特点
A客户需求面积确定性
B客户需求层次访问确定性
C楼面积组合性
金凯隆商务厦实销控制实销工作重环
根公司写字楼实销验科学分阶段组合楼层推出项目销售直接关系楼盘整体资金回 利润高低通市场调研分阶段推出楼层销售建议：
第阶段：市场预热期推出楼层
711121314181920层计8层
第二阶段：强销期根第阶段推出情况增加892122层计4层
第三阶段：热销期前期销售预定销售进程推进基吻合实销进程目标保留2425层（甲方公司需保留楼层）外全面推出
实际销售控制根实际销售工作进程市场形势变化进行时调整力争取佳济效益
（二） 销售目标
根公司前期市场调查分析结合现房产市场发展现状预测整写字楼发展走势严格执行整体价格策略前提确定销售目标：
A 市场预热期结束（2004年9月底）力争实现预约销售率25％
B 市场强销期结束（2004年年底）力争实现预约销售率45％
C 市场热销期结束（2005年6月底）力争实现预约销售率65％
D 合期结束时力争实现预约销售率85％
(三) 实销手段
实现销售目标结合公司实际工作中验便行效实销方式贯穿项目前期开盘期中强销结顶热销尾盘策略销售整程中手段
A走访式销售通量走访锁定销售目标达销售目
B邮寄式销售通单张宣传效客户群进行效传达
C顾问理财型销售通专题培训员工员工成客户投资理财顾问建立良投资理资理财咨询合作关系
D 售楼部销售
十 广告推广计划推广题
（） 广告推广目标
1． 项目知名度美誉度达目标客户80
2． 项目知率达家60
（二） 广告推广计划时间
i 开始时间：2004年4月
ii 结束时间：2005年10月
iii 持续时间：年零六月
（三）广告目标市场
1 域：徐州市区中心辐射徐州区
2 目标消费群体：外企业驻徐州办事处项目周边中招宾馆业原租附
饭店写字楼中业火车站商圈投资信心士等
（四）广告诉求重点
品区位品空间坐落火车站北侧交通便利四商务圈周边完善成熟
商业业态外交流频繁
1`投资型：价格优惠十段高效益开创事业发展新起点
2 投资营型：商务集散黄金段限升值
（五）广告推广形式
根项目具体推广特点选择广告形式：
A基形式
楼书
DM单页
展板
二类新闻
B根推广需涉推广形式：
电视广告
电台广告
户外广告（市区干道设置路灯杆灯箱广告）
车贴广告招贴广告（600dpi高清晰电脑写真招贴）
活动组织
（六）分阶段广告推广计划预算编排
A原：楼盘预热强销热销尾盘消化进程
B 具体安排：
假设合约定工期项目销售分四周期
第阶段：市场预热期（4月9月）
工程形象：全面动工出±00裙楼结顶
推广诉求：徐州日报社稳定节奏报纸广告推广项目企业形象配专业DM资料走访目标客户群期间预收定金（案预售证取）视预定业情况调整开盘时间
推广题：
系列 题 区位
容 项目效果图 区位图 价格 推广题 电话 址
文案 案坐落火车站北侧交通便利四中心商务圈黄金段完全功徐州饭店领导层高层建瓴品区位品空间
系列二 题 窗口
容 项目效果图 区位图 价格 推广题 电话 址
文案 周边完善成熟商业业态稳固商业集散位外交流频日均流8—10万次容量宏建筑面积240000方米非商务叙事窗口
费计划：25万左右形式徐州日报DM单页楼书等
第二阶段：强销期（10月11月）
工程形象：金凯隆商务厦已建面十五层左右
推广诉求：走访式寻找客户前期客户积累基础期间配合较密集种形式媒体广告组合强震撼力击市场期获快销售进度诉求点：全面开盘工程形象工程施工质量速度等
系列三 题 精致
容（）
文案 细节精致雕琢 组合写字楼眼光独具格坐享品位生活物业理设置精心量化安全贴心
系列四 题 脉搏
容 （）
文案 济快速发展理财资产飙升成关注焦点房产投资唱起角绝版优势：段流紧扣脉搏 宏业骏开
费计划：20万左右
形式：报纸 车贴活动 DM单页等
第三阶段：热销期（12月05年5月）
工程形象：体封顶
推广诉求：期间稳定销售期延续强销期气广告投放定期定量适度投放推广期考虑组织元旦春节联谊活动拓展效业空间提高成交率
系列五 题 气度
容（）
文案 帝国厦建筑高度93米计26层气旺盛 成功士度身定做彰显尊贵
费计划：20万左右
形式：报纸活动宣传单页
第四阶段：尾盘消化期（05年6月）
工程形象：外装修
推广诉求：期间销售尾期诉求点：入住现房配套物容进行展开谋求高质量物业家式物业服务正面美形象争取更客户购买买租
系列六 题 服务
容（）
费计划：15万左右
形式：报纸活动等
总强销热销期广告系列题价格优惠作重中重水常势时调整变应万变
十三 记
万物十字定律总纲求通数日绵密思考公司层次渠道全方位项目考察定位推广销控灵活中求稳重稳重中求发展进步完善工作细节化解利素取投资实效
美事业家合作真诚信拼力开拓公司通次贵公司精诚合作增强识拓宽业务思路致谢忱
携手创造锦绣未
杭州德祥房产信息咨询限公司
二○○四年五月
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金凯隆商务厦
策划报告
杭州德祥房产信息咨询限公司
二○○四年五月
目 录
前言
二 徐州市总体概括
三 徐州市具较强发展力相发展空间
四 徐州房产市场评析展
五 竞争目标项目市场调查
六 项目（案）市场调查
七 项目（案）市场分析
八 项目市场定位
九 销售价格体系实销价格策略
十 销控销售目标
十 广告推广计划推广题
十二 记
前言
万物十字定律宏观定性房产开发定限差控失序掌控微观控性房产开发时位量性序掌控全程策划总纲
前阶段时间市场调查证通徐州整体济实力房产市场宏观握竞争手全面市调目标客户充分估计公司慎密思考针徐州金凯隆商务厦进行整合营销变序难控序掌控厘清策略方案现报告交付贵公司敬请批评斧正便进步指导工作真正成高度智慧创意杰出营销策划
二 徐州市总体概况
徐州市位江苏省西北部东襟淮海西带中原南屏江淮北扼齐鲁重水陆交通枢纽京沪陇海两铁路交汇北通京津南达沪宁西接兰新东抵海滨黄金水道——京杭运河傍城贯穿徐州南北公路更四通八达京沪京福霍连徐宁高速公路交汇境五条国道20条省道市县级公路徐州整淮海济区紧密相连
徐州东西长约210公里南北宽约140公里土总面积11258方公里中市区1038方公里建成区117方公里徐州辖5区（鼓楼区泉山区云龙区九里区贾汪区）4县（丰县沛县铜山睢宁县）2市（邳州市新沂市）截止2003年末全市户籍口1000万市区常住口16254万口密度803方公里中建成区口约120万
徐州位江苏山东河南安徽四省交界处淮海济区中心城市历史兵家必争渐成商家必争五省通衢独特理位置成淮海济区全国世界重商贸
三 徐州具较强发展力相投资空间
通段时间徐州调研解徐州国民济社会发展情况更清晰认识徐州已具备持续发展条件表现：
1 徐州国民济总量已具备定规模济发展劲明显增强
2003年徐州完成国生产总值90566亿元年增长125连续四年高江苏省均增长水全市工业增加值完成36672亿元 增长172规模工业实现利税利润分增长386541综合效益指数提高1645百分点全市工业投资完成150亿元增长4303年全市完成农业增加值1313亿元增长34林牧渔业产值9521亿元增长72第三产业03年全市完成增加值32705亿元增长117中房产建筑行业占整增加值70消费品市场稳中显旺2003年徐州社会消费品零售总额23542亿元年增长12中市区消费品零售额约150亿元商品市场成交额570亿元法国家乐福南京金鹰等知名企业相继进驻户部山商城彭城路步行街易初爱莲投入进步提升徐州市中心商务区整商业档次
2003年徐州财政总收入8282亿元年增长256中方财政收入4097亿元年增长218历年增长快年固定资产投资增长较快2003年全社会固定资产投资完成37836亿元年增长18建筑业生产营快速发展2003年建筑业增加值18607亿元年增长241全年房屋建筑施工面积675万方米竣工面积362万方米
2徐州处交通塞具强区位优势辐射力
徐州处苏鲁豫皖四省交界处江苏省三市商贸圈淮海济区中心城市国务院批准较城市江苏省徐连济带规划纲江苏省陇海铁路线区发展战略构思淮海济区社会发展规划部署徐州发展成全国性商贸会肩负带动周边城市发展重徐州市国民济社会发展九五计划2010年远景目标纲徐州市国商品流通九五计划2010年远景目标
纲等规划材料指出徐州市九五十五目标期间济社会发展重点全面推动第三产业增长第三产业发展坚持两流（流通交通）战略受发达长江三角洲济区直接辐射徐州市全国济格局中具明显东出西联南北接双开拓梯度推进区位优势
3具城市发展规划目标城市结构较合理发展力度进步加
世纪初江苏省委省政府作出建设南京苏州锡徐州四特城市南京苏锡常徐州城市圈战略布署城市发展做济发展重容根徐州市1995—2010年城市总体规划城市东东南方发展形成中心区核心绿色空间相隔离快速交通相连接组团型城市结构整城市特型城市生态型城市发展坚实基础
年快速发展徐州基形成市中心古彭广场火车东站周围两商务中心区形成中山路解放路淮海路西安路友谊商场等段商业流通副中心区东三环路南三环路北三环路城市道附子房山黄山垅金山桥铜山新区等形成规模较居住区
4民生活水持续提高购买力进步增强
2003年全年城市居民均支配收入8954元2002增长114农村居民均纯收入3612元增长39年末城市居民均消费性支出6896元居民消费价格总指数1003居民消费结构断改善住房汽车等高档耐消费品拥量持续增加
5城市改造建设力度加环境面貌明显改善
进步优化城市布局提升城市档次徐州市政府坚持高标准高起点抓城市建设发展04年实施新轮城市总体规划集中力量推进新城区建设世纪道部分路段改造云龙风景区扩容升级黄河风光带建设等区路湖河市政重点工程拓展城市发展空间改善城市环境面貌时进步拉动相关产业特房产行业发展
6投资环境明显改善吸引投资力持续增强
市政府优化城市结构时继续强化市场体系建设力推进三商业圈建设完善生产素市场重点培育建设批省市级区域市场专业特色市场综合性市场加快具特色功互补产业建设全面贯彻落实省关扶持苏北发展政策措施相关优惠政策通招商引资种行态建筑徐州层出穷级数增长速度展现广市民眼前
总着连续年宏观济快速发展全国特东南海济持续提升济波动固规律必然会徐州济引入快速发展升通道中年半年开始徐州房产中出现新方已充分证明规律正确性胆预测两年徐州济特房产行业快速增长期
四 徐州房产市场评析展
徐州市房产市场历年积累发展特三月二十号房展会火爆举行楼市已形成市场特点
1区位特点明显
徐州市原约70居民集中淮海路东西中轴线南北3000米范围年发展住宅开发逐步形成铜山新区北二环(华厦春华园代表)住宅群子房山住宅群黄山垅住宅群半山住宅群等代表性新兴商品房住宅群落商业开发围绕原中心淮海路东西次火车站广场彭城广场欧洲商城段庄广场四中心区域着住宅区商务楼开发断深入区域差异性特点会越越明显消费客户会区位差异性定位明确选择越越明确
2产开发刚开始步入规模化时代
房产开发固规律性徐州楼市南方众城市产发展极相似历前年群雄纷争立项等极清晰混沌时期现开始步入规模化时代体现单区项目数量商务楼体量（建筑量）超千亩（久隆凤凰城）项目已出现百亩区接连断涌现超二十层纯商务写字楼相继立项实施方面体现徐州房产开发商已基完成原始积累 资金开发量升台阶方面体现市场已逐步启动步入升通道房产开发时机
3楼市呼唤精品时代
前年规划设计味追求强调出面积违规面积实际施工面积商务楼堂考虑进深开间高度等事实目前商务楼开发开始强调泊车位数量智化配套住宅开发强调户型景观物等代表层次诉求徐州楼市已逐渐远离原较简单开发模式进入新轮较理性开发进程市场呼唤产品呼唤更高层面产品满足更高生活品质需求
4品牌已开始呈现附加值
品牌蕴含独特效应引发号召力效拉动市场摆脱楼盘区域限制吸引客源品牌够效外界传递信息增加置业者楼盘认进扩市场份额久隆凤凰城效例证
5商务办公发展概况
市严格意义没流商务办公场目前家推崇泛亚厦成功厦设计建造年代相较早许配套（特车位配套）满足现代写字楼需求徐州流商务办公楼租金呈现居高局面部设施符合高价位租金租金价格价值偏离出现许已建成住宅区商务办公楼方现象表明徐州市目前商务办公楼市场需求相脱节写字楼市场目前面调整定位市场需求步伐
五 竞争手市调情况
鉴建筑形态徐州楼市中已正建设写字楼项目致作市场解程度竞争手评价寻找身特定位拓展空间项目取更加成功关键徐州现商务楼：
1楼盘名称：泛亚厦
开发商：泛亚国际
楼盘处位置：彭城路
特点：徐州市首座高档写字楼
定美誉度知名度
售价租价：租金68元方米
户型面积：23方米98方米
预计销售出租率：出租率90
2楼盘名称：成功厦
开发商：华港房产开发公司
楼盘处位置：中山南路
特点：户型般停车位足
目前租状况般
售价租价：租金50元方米
户型面积：面积套计
预计销售出租率：60
3楼盘名称：盛佳厦
开发商：盛佳房产开发公司
楼盘处位置：中山北路1号
特点：段唯优势
售价租价：租金38元方米
户型面积：套面积计
预计销售出租率：出租率95
4楼盘名称：皇城厦
开发商：天成房产
楼盘处位置：青年路公安局东隔壁
特点楼原商住现商办住体
14层商58层写字楼926层商住
混合定位会物业理带混乱
低廉物费隐患
售价租价：门面15万方米
半室7500元方米
58层3200元方米
10层2580元方米
户型面积：体开间63米左右进深24米
预计销售出租率80
5楼盘名称：阳贵邦贵邦星座
开发商：阳贵邦房产
特点：销售状况
户型资金总投入
阳市场气带动
售价租价：层14万17万方米
：3000元7000元方米等
写字楼三层678楼价格2520元方米
户型面积：开间41米进深82米
预计销售出租率90
6楼盘名称：中山厦国贸商务
楼盘处位置：中山北路
特点段优势完全租赁
售价租价：未交付
户型面积：37方米700方米
预计销售出租率：详
7楼盘名称：帝厦
开发商：徐州银建房产开发限公司
楼盘处位置：路解放路交叉口西北角
特点：完全出售高标准写字楼
南邻风景区文教区北商业区
区位优势明显
售价出价：未定
户型面积期房未定
8楼盘名称：彭龙厦
开发商：彭龙房产
楼盘处位置：汽车东站青年路
特点：东站商圈
售价出价：未定
户型面积期房未定
9楼盘名称：山水信息港
开发商：华翔房产
楼盘处位置：中山南路中医院北隔壁
特点：理位置较紧邻海云市场
力户型分割面积
售价租价：层13万2万方米等
二层6000元方米
户型面积：252方米490方米
预计销售出租率：商铺销售达70
10楼盘名称浦厦
开发商：海浦
楼盘处位置欧洲广场隔壁
特点：成熟区域精装修
售价租价：4000元方米
户型面积：40方米起
预计销售出租率详
11楼盘名称：新厦
开发商：天力开发
楼盘处位置：淮海西路
特点：西部商业圈紧邻公交厦价位受影响
售价租价：售价6500元10000元
户型面积：128方米
预计销售出租率：营业房50
12楼盘名称：公交厦
开发商：公交集团
楼盘处位置：淮海西路
特点：属西部商业圈价位等竞争楼相偏低
5A智化系统预留充足办公升级空间
售价租价：售价5900元6000元层差30元
户型面积：140方米160方米
预计销售出租率：80
13楼盘名称：苏堤厦
开发商：金安房产
楼盘处位置：苏堤北路
特点：项目住宅户型差
街商铺售价低
理员服务差
售价租价：售价未定
户型面积：开间8米进深14米148方米左右
预计销售出租率：已定6套未售
14楼盘名称：黄河景园
开发商：泰山房产开发公司
楼盘处位置：夹河街中山北路口
特点：该楼商住房纯商业房两层
销售状况佳
商住房价格偏高户型佳
售价租价：商铺未售
户型面积：168方米
预计销售出租率：详
15楼盘名称：苏堤商业街
开发商振华房产
楼盘处位置：苏堤南路永安广场
特点：段商业氛围浓楼盘身优势特点
售价租价：5000元方米
户型面积：体68米进深20米
预计销售出租率2号4号5号部分余房室全部售出
16楼盘名称：徐州金茂厦
开发商徐州金茂房产开发限公司
楼盘处位置：淮海路苏源宾馆西
特点：段优势
：期房未
17楼盘名称：徐州财富厦
楼盘处位置：淮海西路
特点：段优势
：期房未定
18楼盘名称：徐州金商商务楼（暂名）
开发商：徐州天信房产开发限公司
楼盘处位置：中山北路金商北
特点：段优势
：期房未定
综合踏街市调资料徐州写字楼市场迎种层面存竞争极残酷局面高端写字楼断涌现帝厦恒茂国际金茂厦财富厦中山厦等相继推出市场严重挤压中档写字楼销售租赁市场份额中低档写字楼面更严峻局面
中档写字楼层面中贵邦星座公交厦较时力推出市场较尊重市场规律已赢定市场份额时推出苏堤厦新厦没良整体策划包装市场反应理想
金凯隆商务厦属中档商务写字楼抓准定位激烈市场竟争中抢占份额瞄准目标客户群提高成交率成阶段营销工作面课题
六 项目（案）市场调查
徐州济相落城市建设直停留较低水发展程中商务办公楼建设更
根调查资料：市已投入写字楼台资投资泛亚厦成功厦称商务写字楼外余分布城市角落谓写字楼代表真正意义办公商务房
着徐州济断增长市场更高标准写字楼求呼唤徐州新轮写字楼建设正紧锣密布展开着面罗列资料体现
现阶段写字楼市场供应表现形式
1总体状况
<>原房产项目尾盘重新包装装修进入市场具代表淮海路西安路交叉口农行楼西安路浦厦牌楼附写字楼淮海路建国路街二层物业改成写字楼初步统计该类型写字楼供应量超二十万方中超百分五十单位定需求
<二>完全市场化建设较高标准写字楼放量涌现根市政府年初审定项目年建开工写字楼超二十五万方徐州恒茂国际厦徐州金茂厦财富厦帝厦金商二期商务楼贵邦星座公交厦相继建设投入极提升整徐州市商务办公档次时促徐州写字楼市场竞争加剧写字楼市场必然面重新洗牌重新定位程
<三>徐州市中高档宾馆瓜分部分徐州市写字楼市场中高档宾馆房间作办公写字楼许企业体现实力常方法城市存初步调查嘉利国际酒店汉园宾馆苏源宾馆等高档宾馆均百分五十长包房火车站广场周边家中低档宾馆(招)中长包房例更高详细情况见附表
表：（略）
2周边环境污染调查
徐州金凯隆商务厦附污染汽车噪音尾气火车震动产生噪音火车汽笛声项目影响较
案处火车站广场北面阳市场西边白云厦员相繁杂项目少影响
3项目道路条件调查
<>区域道路条件项目区域交通十分便利紧项目西边复新路贯南北淮海路徐州市东西道离案约千米建国路环城路响山路铜山路整城市东西贯通动脉外交通联系非常方便铜山路城东道直京沪京福徐宁高速复新路南直达规划中徐州新城
规划中火车站东广场建设火车站西广场改造工程进步改善项目交通条件
提升项目价值
<二>公交通
项目南北两公交总站南面公交总站(离案约二百米范围)始发公交车118192050586811路北面公交总站(离案约二百米范围)始发公交车31329301625103601路途案公交车055464762路总计案公交线路21条
公交总站离案足三百米长途汽车总站铜山汽车站咫尺火车站构成徐州市整外交通枢纽
4区域商务办公调查
项目区域商务办公目前集中嘉利国际酒店(高档)恒天酒店兰天宾馆江南宾馆白云酒店泰驿宾馆等宾馆中长包房形式出现般面积四十二百方米间般租外企业驻徐州办事处运输服务行业企业
表：略
徐州市商务办公相集中泛亚厦(面积约二十三方米)成功厦(面积约六十二方米)盛佳厦(面积约三十五方米)中般租面积五十三百方间约占租面积百分七十企业外徐公司特房产公司
5区域租金水调查
徐州目前泛亚厦嘉利国际酒店成功厦写字楼租金高米月5068元等次盛佳厦嘉利商场米月3045元等中低档宾馆长包房余谓写字楼次调查范围提具体长包房价格见附表
表：略
七 项目（案）市场分析
1项目优势
A区位优势明显（品区位）
项目优势莫处市区热闹流密集火车站广场北侧区位伦
B流集散
火车站长途车站公交总站形成徐州市交通枢纽天流超8万次
C区域规模发展已凸现
火车站商圈历徐州市济交流旺盛区域蓝天厦白云厦阳市场坚守着身稳固客流阳贵邦金凯隆温州商城正规划华厦四道间项目该商圈迎新轮强劲发展
D成熟业态结构
二十年发展金凯隆商务厦周边已形成较成熟商业业态中宾馆业相关服务业铁路公路运输相关服务行业星罗棋布形成较独特市场需求
E品牌积累
金凯隆房产开发公司托徐州饭店坐落车站北侧徐州饭店徐州极高知名度美誉度物业品牌建设通嫁接徐州饭店品牌加速完成原始积累
F快速项目工程建设进度：
明两年徐州市量写字楼出现金茂财富厦恒茂国际商务中心等中高档写字楼相继推出相较项目现已开始灌铸底板工程进度优势市场占先机
2项目劣势
A周围环境流纷杂嘈杂利造流商务空间
淡化策：寻找适合项目目标客户强化段功诉求淡化环境素
B服务品牌积累未具房产开发品牌号召力
淡化政策：1加强施工现场理确保进度质量
2加强形象包装针性宣传快品牌号召力服务业延伸涵盖房产开发
八项目市场定位：
楼盘定位根市场竞争环境结合项目先天条件作出扬长避短定位样项目具备取胜市场基础根前面市场分析案优劣势分析案定位：
1：市场定位：专门功需求较明确部分商圈投资较强信心成功士造品空间
综合前面调查结果纳案目标客户
()基点
1交通条件求极高
2识认知求较高
3提供物业功性求较高
4基服务(较低档次)容求较高
5提供物业性价求较高(实惠)
6商务办公环境求般
7物业提供硬件配套求配置标准般
(二)涵盖行业
根点推断业涵盖行业
外企业驻徐州办事处
外事业单位驻徐州办事处
运输企业运输服务企业
快递公司
网吧
休闲足浴
型招(宾馆)
市场营业办公休息房
广告设计企业等
2：目标客户心态：
A外驻徐办事处购买心态：
a联络方便易寻找
b办公简单居住
c纯办公环境求高
B项目周边中招宾馆业购买心态：
a年更长时间原始积累定资金基础
b旅馆招行业充分解熟悉该行业运作规获利点
c济断增长拉动行业需求
C原租附饭店写字楼中业购买心态：
a租房成高租房钱买写字楼
b金凯隆商务厦符合身份体现需求
C 已熟悉惯商圈情况
D火车站商圈充分信心投资者购买心态：
a众流带潜限商机
b火车站附生活工作该区域充分解
E写字楼服务行业足浴网吧快递公司公司购买心态：
托火车站众流
金凯隆商务厦规模温州购物城商务休闲需
市场营业办公休闲房购买心态：
方便
彰显身份需
启示：根项目目标客户特点走访式理财顾问式确定实销方式充分市场走访确定量目标客户结合媒体广告反馈客户然举开盘赢市场
九 实销策略销售价格体系
1价格策略：
遵循效销控低开高走价格策略案属商务写字楼做楼盘销售控制成项目关健
2销售价格组价方案（预约认购时）
A 组价草案：
7层作基价暂定方米2580元6层价格基价基础米浮20元方米2560元7层楼层价格基价基础层方米浮30元25层价格方米3120元南方基价价 北方基价基础方米浮10东方直电梯口位置相较价格基价价（果旁边塔楼建会影响采光视线届时价格需定）
西方直电梯口位置相较考虑西晒价格适浮基价基础方米浮10元610层四面拐角1125层东南西南西北面采光较价格适浮暂定方米加20元卫生间旁边房屋分割需商榷价格视情况定组价起价：
2322 元方米高价：3120元方米均价：2777 元方米
B 组价草案二：
暂定基价2680元方米610层单身公寓价格致基价价
11层楼层基价基础层方米浮30元南东方基价北方方米基价基础浮10西方基价基础方米浮10元6—10层四面拐角11—25层东南西南西北面采光较价格适浮暂定方米加20元组价起价：2412 元方米高价：3130 方米均价：2818 元方米
2 售价优惠控制建议
预约阶段组价方案中种外预约预约量达委托量15总价调价格米150元预约阶段外设优惠折扣部低折扣优惠2
预约量超15总价优惠折扣执行建议：
A售楼案场售楼员优惠1
B案场专案理2折扣
C甲方全案代理公司总理4折扣优 单需双方指定认员签字认行
售价优惠应严格执行利销售分级理严格控制执行原
3价格涨策略
根制订价格策略便更组织销售力争利益特制订价格涨策略销售目标实际销售率相结合
a)实际销售率达目标销售15％时预约认购价基础涨方米150元
b)实际销售率达目标销售30％时预约认购价基础涨方米250元（达15％时价格涨方米100元）
c)实际销售率达目标销售45％时预约认购价基础涨方米350元
d)实际销售率达目标销售60％时预约认购价基础涨方米400元
e) 实际销售率达目标销售70％时预约认购价基础涨方米480元
f)实际销售率达目标销售70％增加5％实际销售率价格较前涨方米50元直实销率达90％
g)实际销售率达目标销售95％楼盘处尾盘销售价格策略般浮清盘处理阶段价格策略等销售推进进行单独制订报告暂略
十 销控销售目标
（）实销控制
根商务写字楼销售客户需求特点
A客户需求面积确定性
B客户需求层次访问确定性
C楼面积组合性
金凯隆商务厦实销控制实销工作重环
根公司写字楼实销验科学分阶段组合楼层推出项目销售直接关系楼盘整体资金回 利润高低通市场调研分阶段推出楼层销售建议：
第阶段：市场预热期推出楼层
711121314181920层计8层
第二阶段：强销期根第阶段推出情况增加892122层计4层
第三阶段：热销期前期销售预定销售进程推进基吻合实销进程目标保留2425层（甲方公司需保留楼层）外全面推出
实际销售控制根实际销售工作进程市场形势变化进行时调整力争取佳济效益
（二） 销售目标
根公司前期市场调查分析结合现房产市场发展现状预测整写字楼发展走势严格执行整体价格策略前提确定销售目标：
A 市场预热期结束（2004年9月底）力争实现预约销售率25％
B 市场强销期结束（2004年年底）力争实现预约销售率45％
C 市场热销期结束（2005年6月底）力争实现预约销售率65％
D 合期结束时力争实现预约销售率85％
(三) 实销手段
实现销售目标结合公司实际工作中验便行效实销方式贯穿项目前期开盘期中强销结顶热销尾盘策略销售整程中手段
A走访式销售通量走访锁定销售目标达销售目
B邮寄式销售通单张宣传效客户群进行效传达
C顾问理财型销售通专题培训员工员工成客户投资理财顾问建立良投资理资理财咨询合作关系
D 售楼部销售
十 广告推广计划推广题
（） 广告推广目标
1． 项目知名度美誉度达目标客户80
2． 项目知率达家60
（二） 广告推广计划时间
i 开始时间：2004年4月
ii 结束时间：2005年10月
iii 持续时间：年零六月
（三）广告目标市场
1 域：徐州市区中心辐射徐州区
2 目标消费群体：外企业驻徐州办事处项目周边中招宾馆业原租附
饭店写字楼中业火车站商圈投资信心士等
（四）广告诉求重点
品区位品空间坐落火车站北侧交通便利四商务圈周边完善成熟
商业业态外交流频繁
1`投资型：价格优惠十段高效益开创事业发展新起点
2 投资营型：商务集散黄金段限升值
（五）广告推广形式
根项目具体推广特点选择广告形式：
A基形式
楼书
DM单页
展板
二类新闻
B根推广需涉推广形式：
电视广告
电台广告
户外广告（市区干道设置路灯杆灯箱广告）
车贴广告招贴广告（600dpi高清晰电脑写真招贴）
活动组织
（六）分阶段广告推广计划预算编排
A原：楼盘预热强销热销尾盘消化进程
B 具体安排：
假设合约定工期项目销售分四周期
第阶段：市场预热期（4月9月）
工程形象：全面动工出±00裙楼结顶
推广诉求：徐州日报社稳定节奏报纸广告推广项目企业形象配专业DM资料走访目标客户群期间预收定金（案预售证取）视预定业情况调整开盘时间
推广题：
系列 题 区位
容 项目效果图 区位图 价格 推广题 电话 址
文案 案坐落火车站北侧交通便利四中心商务圈黄金段完全功徐州饭店领导层高层建瓴品区位品空间
系列二 题 窗口
容 项目效果图 区位图 价格 推广题 电话 址
文案 周边完善成熟商业业态稳固商业集散位外交流频日均流8—10万次容量宏建筑面积240000方米非商务叙事窗口
费计划：25万左右形式徐州日报DM单页楼书等
第二阶段：强销期（10月11月）
工程形象：金凯隆商务厦已建面十五层左右
推广诉求：走访式寻找客户前期客户积累基础期间配合较密集种形式媒体广告组合强震撼力击市场期获快销售进度诉求点：全面开盘工程形象工程施工质量速度等
系列三 题 精致
容（）
文案 细节精致雕琢 组合写字楼眼光独具格坐享品位生活物业理设置精心量化安全贴心
系列四 题 脉搏
容 （）
文案 济快速发展理财资产飙升成关注焦点房产投资唱起角绝版优势：段流紧扣脉搏 宏业骏开
费计划：20万左右
形式：报纸 车贴活动 DM单页等
第三阶段：热销期（12月05年5月）
工程形象：体封顶
推广诉求：期间稳定销售期延续强销期气广告投放定期定量适度投放推广期考虑组织元旦春节联谊活动拓展效业空间提高成交率
系列五 题 气度
容（）
文案 帝国厦建筑高度93米计26层气旺盛 成功士度身定做彰显尊贵
费计划：20万左右
形式：报纸活动宣传单页
第四阶段：尾盘消化期（05年6月）
工程形象：外装修
推广诉求：期间销售尾期诉求点：入住现房配套物容进行展开谋求高质量物业家式物业服务正面美形象争取更客户购买买租
系列六 题 服务
容（）
费计划：15万左右
形式：报纸活动等
总强销热销期广告系列题价格优惠作重中重水常势时调整变应万变
十三 记
万物十字定律总纲求通数日绵密思考公司层次渠道全方位项目考察定位推广销控灵活中求稳重稳重中求发展进步完善工作细节化解利素取投资实效
美事业家合作真诚信拼力开拓公司通次贵公司精诚合作增强识拓宽业务思路致谢忱
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二○○四年五月
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