掀起房产全方位营销盖头
建设广州黄金皮云影花苑房子建造外观部结构 卖动两年卖套房海湖北路海世界贸易厦耗资 9亿港元说目前海引注目建筑家认漂亮 没买广州汽车博览中心写字楼项目计划面全国汽车整车配 件企业招商项目建设前投入亿元汽车企业考察没合作意 愿
类似情况太量楼盘建成积压空置卖出难道仅仅 宏观济紧缩影响？营成功楼盘发现成 功楼盘楼盘销卖价钱原发生广告中发 生楼盘开发销售程中项阶段具体操作中告诉 道理房产营销技巧吹技巧推销技巧 房产开发销售全程握技巧
预立预废房产开发开始准备销售天 究竟做什没开始盯着买家开始瞄准买方需求？ 区添块绿棵树时候想什？样 做更博买家认青睐？项目取辉煌成 果够卖资金回收快完全非常准确全面抓住房 产开发销售程中环节 充满竞争买方市场中市场利益绝会均分配项目 现应该重视房产全方位营销时候
开发阶段营销策划 房产营销策划应具市场战略眼光树立全局观念重视长远利益 房产商品保值增值性开发注重眼前利益加强市场调查 分析科学预测选择符合现实需求具增值潜力物业阶段营 销策划应注重供需分析前期准备工作研究开发潜力分析
（）供需分析某类特定房产市场状态进行研究期该类 市场目前未供需进行分析般言造成商品房市场供求变化两 素：定时期提供市场商品房数量市场购买力决定商品房供 求素量衡外诸商品房价格段套型居民 观念配套政策等者起关键作消费者需需房回事 愿愿购买房综合考虑实际需种素例现 越越注重提高生活质量买房提高生活质量种手段时环境 显重买型区住宅买单位住宅享受环境 区功样买方吸引力样目前建设部提倡 2000年国家康住宅示范区求建成规模性区符合市场规律 求开发商应注重未市场分析居民住房趋势分析国家住 房制度改革等基础握良入市时间购买力然中国居 民整体购买力强居民现实购买力相较弱必须全面考虑种 条件现实购买力潜购买力购买力外购买力基础 作出符合实际开发决策
（二）前期准备工作分析首先应解政府审批程序正确处理方 面关系加快审批进程房产商品开发营涉领域广部门关 系十分复杂果握准处理损企业形象破坏企业市场 营销环境次做段分析熟悉资市场变动海外投资者称房产 段段段见段分析房产营销策划中作非般
海世界贸易厦目前海引注目楼整座楼金光闪闪 非常醒目样幢高级写字楼选择湖北路街区否合适呢？ 年项目选址时发展商没深入考虑通幢厦交通干道全部实 行交通制里办公步行步行两公里高档 写字楼班显然说说湖北路区缺少开发写字楼背 景条件缺少种街区功没项目相适应街区功环境选择 恰块开发项目注定会成功广州汽车博览中心写字楼沉寂 建块高架桥包围三角带见做段分析 适应市场变化取效益资金运筹坏直接影响工程进度 质量造价应加强施工材料质量理房屋质量房产 生命工程进度效益工程施工设计中必须充分考虑材料成质量 控制保证房产商品质量
（三）开发力项目房产投资需专门知识专业理 开发企业根财务实力开发队伍理力技术水风险 承受力开发力项目力前提追求高佳利 技术行规划许财务允许前提达资源效利效益 化设计楼群布局场达协调致设计水准规格户室例 等满足客户需特新开发项目应符合时代潮流建筑设计超前 意识延长物业济生命确保物业利销售
完整项目策划 优秀楼盘系统全面策划
（）选址证 营销策划开发商选皮开始已需咨询公司介入楼盘会安错 家般根开发商求段状况进行
（二）楼盘定位 定位找准位置楼盘明晰准确定位定 位分项目定位市场定位功定位身份定位等种定位项目定位前 进行详细充分市场调查通调查发现然确定项目面市场范 围围绕市场项目功形象作特针性规定世 纪门诗意居住莲浦花苑生活新鲜方等等综 合性概括性楼盘定位表达出 市场定位选准买家知道建楼谁买 买房顾客进行全面化研究分析销售推广时容易握市场
功定位站顾客立场住宅区功进行系统策划 样进步满足需云影花苑设计师角度说挑剔 卖动没感兴趣什会样呢？设计前发展商没考虑 够接受种黄金段住宅价位买家户型面积户外设施功较高 求项目规划设计形成求制定者懂市场丰富房产 销售验买家居住生活中行规律喜社交特点非常解 功定位采标准必须满足购房者需求 身份定位顾客群体区域化楼盘吸引群美国 白种黑种居住方钱老板居住方样明星 居住方样
海楼盘操作身份定位较重视方面进行：
1建筑规划设计做文章量运目标客户群认喜爱 语言功布局体现出物质追求海获奖楼盘中阳光 室居室功予充分考虑
2理服务方面特强调目标顾客求消费文化身份 位爱建新家园海派生活宽银幕陆家嘴花园世纪家 等等
3定宣传公关活动提高楼盘社会价值创造名效应 名建筑效应
4建筑物巧妙命名满足购房者感性需求
通定位进步楼盘概念理念明确确定出发 建造流楼盘
（三）理营体系 整楼盘理营组织结构职责营运程序详细 规划海许房产公司紧张序工作方面配合较 良卖房子努力
（四）建筑设计楼盘规划 方面关键谁设计者提出具体求实际应该咨询公司 开发商撰写建筑规划设计务书
（五）确定项目投资策略总体销售策略 项目建什程度开始销售滚动方式什需立回收资 金例采取种付款方式种出现悲观素予充分考 虑项目采取合理投资策略销售组织建立健全销售队 伍建立培养推广方式选择组合销售渠道选择等等外合理选 择专业代理商助加快售房进度加速资金回笼
（六）销售进度控制 楼卖快现象海较楼盘详细严格销 售控制销售进度控制沙田新苑期火爆立控制二 期爱建新家园样什样做？果卖快房型相较差 楼层问题房子卖谁实际效控制激发购房者激情时 势涨价房子般卖开始低价卖较差房 子形成种反差吸引作 进行全面销售策划 已销售策略什做销售策划？确定销售策略 制定销售进度方案包括工程进度具体销售计划底 做创造卖点卖点运什手段方式媒体买家广泛沟通吸引 注意认展销会规模推广时达成实际销售切 销售策划容
具体讲点：
（）销售策划中展开次市场调查 时市场调查前面时调查买家竞争手印象 目前市场反应般言天市场中研究手简捷效 研究市场方式种情况立刻出具体措施时市场调查 进行具针性策略性技术性目标阶段市场分析
（二）价格定位 房产营销中关键工作定位高低直接影响发展商利 益销售成果项目价格定位分阶段进行第期市场反应 第二期适提高售价样市场反应逐期提价直达较 稳定销售状态样发展商取收益致影响销售进程 切忌起价高旦开始销售时起价高造成销售畅想价格降 难楼盘怕跌价果开盘价价格形成跌势会买家 产生良印象认楼盘缺陷价格定位应动态价格定位价格策 略尤型区时宁牺牲利益价格限制某范围 保证全盘利益广州锦城花园建筑设计非常成功项目销售时 炮响125万方米住宅短短月时间销售空价格6700 元／方米飞快涨12000元／方米时发展商意识价格失控 价格纯粹利购买热情提高度面125 万方米售果12000元／方米价格出售卖动结 果发展商没控制销售提价节奏摆面前提高门 槛置窘迫境
（三）控制销售节奏 规模较项目细致严格销售节奏控制利 价格楼层户型掌握避免发生利情况时适控制节奏利 维持购买热情掌销售动更吸引客户保持销售形势稳定 致
（四）握入市时机姿态 利时机适方式项目推出受广泛关注 留强烈印象广州楼盘广告称庆祝七香港回改7月1 日进行部认购天认购者均特殊优惠种握入市时 机（香港回）姿态（部认购非公开销售）入市技巧
（五）良宣传推广体系 首先项目宣传推广系统周密策划巧妙利媒体组合公关 组合连续断计划节奏气呵成推出项目形象气势达 效果广州碧桂园学校推出时五星级家理念 项目形成卖点通巧妙新闻攻势媒体组合广告活动短时间 气推出产生明显效果营销方面形成典型案例次合 理销售方式加快项目推广效手段价格组合付款方式组 合贷款组合更吸引买家增加销售机会时项目推广 程中注意推广成进行合理预算分配期达优成效
（六）进行干扰素分析 发展商代理商产生销售干扰素包括身部素外部 社会素影响做出准确估计提出明确应方法排利 影响避免发生意外损失 房产全方位营销项专业性科学性强综合活动需方 面专业运作类专业研究机构咨询机构代理机构介入 增强项目针性行性降低运行风险节约项目成提高项 目济效益开发商应充分发挥利机构作保证项目利 实施
（北京房产 程江 庞红日）
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建设广州黄金皮云影花苑房子建造外观部结构 卖动两年卖套房海湖北路海世界贸易厦耗资 9亿港元说目前海引注目建筑家认漂亮 没买广州汽车博览中心写字楼项目计划面全国汽车整车配 件企业招商项目建设前投入亿元汽车企业考察没合作意 愿
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（二）前期准备工作分析首先应解政府审批程序正确处理方 面关系加快审批进程房产商品开发营涉领域广部门关 系十分复杂果握准处理损企业形象破坏企业市场 营销环境次做段分析熟悉资市场变动海外投资者称房产 段段段见段分析房产营销策划中作非般
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（三）开发力项目房产投资需专门知识专业理 开发企业根财务实力开发队伍理力技术水风险 承受力开发力项目力前提追求高佳利 技术行规划许财务允许前提达资源效利效益 化设计楼群布局场达协调致设计水准规格户室例 等满足客户需特新开发项目应符合时代潮流建筑设计超前 意识延长物业济生命确保物业利销售
完整项目策划 优秀楼盘系统全面策划
（）选址证 营销策划开发商选皮开始已需咨询公司介入楼盘会安错 家般根开发商求段状况进行
（二）楼盘定位 定位找准位置楼盘明晰准确定位定 位分项目定位市场定位功定位身份定位等种定位项目定位前 进行详细充分市场调查通调查发现然确定项目面市场范 围围绕市场项目功形象作特针性规定世 纪门诗意居住莲浦花苑生活新鲜方等等综 合性概括性楼盘定位表达出 市场定位选准买家知道建楼谁买 买房顾客进行全面化研究分析销售推广时容易握市场
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海楼盘操作身份定位较重视方面进行：
1建筑规划设计做文章量运目标客户群认喜爱 语言功布局体现出物质追求海获奖楼盘中阳光 室居室功予充分考虑
2理服务方面特强调目标顾客求消费文化身份 位爱建新家园海派生活宽银幕陆家嘴花园世纪家 等等
3定宣传公关活动提高楼盘社会价值创造名效应 名建筑效应
4建筑物巧妙命名满足购房者感性需求
通定位进步楼盘概念理念明确确定出发 建造流楼盘
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（五）确定项目投资策略总体销售策略 项目建什程度开始销售滚动方式什需立回收资 金例采取种付款方式种出现悲观素予充分考 虑项目采取合理投资策略销售组织建立健全销售队 伍建立培养推广方式选择组合销售渠道选择等等外合理选 择专业代理商助加快售房进度加速资金回笼
（六）销售进度控制 楼卖快现象海较楼盘详细严格销 售控制销售进度控制沙田新苑期火爆立控制二 期爱建新家园样什样做？果卖快房型相较差 楼层问题房子卖谁实际效控制激发购房者激情时 势涨价房子般卖开始低价卖较差房 子形成种反差吸引作 进行全面销售策划 已销售策略什做销售策划？确定销售策略 制定销售进度方案包括工程进度具体销售计划底 做创造卖点卖点运什手段方式媒体买家广泛沟通吸引 注意认展销会规模推广时达成实际销售切 销售策划容
具体讲点：
（）销售策划中展开次市场调查 时市场调查前面时调查买家竞争手印象 目前市场反应般言天市场中研究手简捷效 研究市场方式种情况立刻出具体措施时市场调查 进行具针性策略性技术性目标阶段市场分析
（二）价格定位 房产营销中关键工作定位高低直接影响发展商利 益销售成果项目价格定位分阶段进行第期市场反应 第二期适提高售价样市场反应逐期提价直达较 稳定销售状态样发展商取收益致影响销售进程 切忌起价高旦开始销售时起价高造成销售畅想价格降 难楼盘怕跌价果开盘价价格形成跌势会买家 产生良印象认楼盘缺陷价格定位应动态价格定位价格策 略尤型区时宁牺牲利益价格限制某范围 保证全盘利益广州锦城花园建筑设计非常成功项目销售时 炮响125万方米住宅短短月时间销售空价格6700 元／方米飞快涨12000元／方米时发展商意识价格失控 价格纯粹利购买热情提高度面125 万方米售果12000元／方米价格出售卖动结 果发展商没控制销售提价节奏摆面前提高门 槛置窘迫境
（三）控制销售节奏 规模较项目细致严格销售节奏控制利 价格楼层户型掌握避免发生利情况时适控制节奏利 维持购买热情掌销售动更吸引客户保持销售形势稳定 致
（四）握入市时机姿态 利时机适方式项目推出受广泛关注 留强烈印象广州楼盘广告称庆祝七香港回改7月1 日进行部认购天认购者均特殊优惠种握入市时 机（香港回）姿态（部认购非公开销售）入市技巧
（五）良宣传推广体系 首先项目宣传推广系统周密策划巧妙利媒体组合公关 组合连续断计划节奏气呵成推出项目形象气势达 效果广州碧桂园学校推出时五星级家理念 项目形成卖点通巧妙新闻攻势媒体组合广告活动短时间 气推出产生明显效果营销方面形成典型案例次合 理销售方式加快项目推广效手段价格组合付款方式组 合贷款组合更吸引买家增加销售机会时项目推广 程中注意推广成进行合理预算分配期达优成效
（六）进行干扰素分析 发展商代理商产生销售干扰素包括身部素外部 社会素影响做出准确估计提出明确应方法排利 影响避免发生意外损失 房产全方位营销项专业性科学性强综合活动需方 面专业运作类专业研究机构咨询机构代理机构介入 增强项目针性行性降低运行风险节约项目成提高项 目济效益开发商应充分发挥利机构作保证项目利 实施
（北京房产 程江 庞红日）
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