武汉市房产市场调查报告
目录
武汉市概况
二武汉市房产市场概述
三武汉南昌两房产市场较
四武汉市房价低迷原分析
五武汉市房产推动素
六盘龙城市开发区房产开发简介
七司项目块分析
八附：武汉部分楼盘调查表
武汉市概况
武汉市湖北省省会中国长江流域重中心城市华中区政治济文化金融中心世界第三河长江支流汉水市区交汇市区分三形成汉口汉阳武昌三镇武汉市武昌教育文化高新技术区汉口商业区汉阳工业区
武汉市现辖13行政区面积8467方公里口740万流动口400余万2002年国民生产总值1493亿元2002年武汉市GDP达14931亿元均2000美元均支配收7815元2004年季度武汉市济增幅创三年高水季度全市完成国生产总值35084亿元增长121提高01百分点增幅三年高水完成全年计划21提高04百分点季度全市财政收入增长17年计划24固定资产投资增长128社会消费品零售总额增长126城镇居民收入农民现金收入分增长8972全市新增业岗位2万
二武汉市房产市场综述
）市场宏观概述
国家扩需鼓励住房消费政策持续推动武汉市房产市场保持持续健康稳定发展态势武汉市97年98年99年楼市发展高峰期住宅均价达2600元方米左右2000年2001年楼市回落均价2000元方米左右徘徊两年楼市开发销售正逐步回升2003年底开始武汉市房产市场迅猛发展受市场需求拉动房屋价格迅速提升房市均价已达2366元方米较2002年涨160元方米涨幅772004年突破2600元方米业士预测武汉市房市进入3—5年持续升期]
两年武汉市城乡结合部郊区房产市场较突出三片五区汉口金银湖片湖片武昌南湖片东湖高新开发区片汉阳区沌口区集中许较运作非常成功楼盘
2003年武汉市房产项济指标
2003年施工面积中新开工面积75655万方米增长635中：住宅面积新开工6953万方米增长38济房新开工面7879万方米占总新开工面积1041写字楼新开工2268万方米增长1038商铺新开工4585万方米增长292
2003年全市商品房销预售面积83578万方米增长1007中住宅销预售面积 约占80中低档商品住宅约占住宅销预售面积50总销售额13651亿元增长1515
2003年全市土形市场投入资金589亿元储备土16954亩供应房产开发土35宗面积2618亩增长107交易实现金额4104亿元增长137
2003年存量房成交70244套面积63653万方米分涨2629交易额5561亿元存量住宅房成交达30013套增长13675成交面积达25114 万方米（含房改出售公房）增长1322
2003年武汉市全年旧城改造29片8276亩增长292 7全面拆迁面积260万方米增长3472拆迁户数24433户较年增加11413户拆迁购买存量房占60
2003年武汉市房产开发完成投资17041亿元增长289增幅5年
2003年武汉市房产投资保持2792增长速度施工面积增长157竣工面积增长78实际预销售面积增长1007
2003年武汉市商品房价格涨725 存量房价格涨998基显示房价稳步合理升发展势态
武汉市2003年四季度城区价格形势（单位：元方米）
城区
均价
较季度增长
全年增长
江岸区
2622
74
172
江汉区
2754
52
136
口
2061
80
63
东西湖区
2089
42
155
汉阳区
2215
73
135
武昌区
2690
120
340
洪山区
2574
114
248
青山区
1928
102
101
2004年武汉房产半年指标
季度武汉市完成房产开发投资28．41亿元增长72．7％高出全社会固定资产投资期增幅20．2百分点中住宅投资市房产开发投资高速增长动力目前商品房供应销售两旺季度武汉市商品房竣工面积31．13万方米销售面积达68．97万方米
昨悉1－5月份江城商品房售空置率降54％销售额达36亿元增长80％1－5月江城新开工面积达355万方米销售商品房150万方米均增长半
二） 市场微观特点
1）房产开发投资迈新台阶动作明显
2003年武汉市房产完成投资17041亿元增幅年GDP增长额直接贡献率达8百分点全市国民济发展起支撑拉动作
2）房产开发市场供求呈现良性互动效应
武汉市年加旧城改造力度全面实行货币化拆迁住房货币化分配工作全面推开等素极刺激武汉市房产市场开发速度房产项济指标表现出良态势（参述相关统计数）
3）房产投资性消费显现
着武汉市房价断扬政府相关部门媒体普通市民市场持乐观态度投资价值正逐步呈现炒房团类项目旺销现象说明置业外购房已成新投资渠道投资性消费市场消费种形势例适应起推动房产积极作说明房价然涨未高点间浮空间
4）住宅销售价格稳步扬
2001年2002年武汉市商品房价格直徘徊2000元方米2003年商品房价格均价2366元方米较前年涨160元方米关士预计2004年房价涨幅200元—300元方米均价达2600元方米方合力作支撑武汉房价未三年稳步升认武汉市房价较合理均价应该3500元方米房价涨空间
5）外知名企业继续武汉房产市场
前年武汉市房价低造成市场激活爆发力武汉庞群产生巨购买力吸引外知名企业陆续加入统计年62家外企业武汉投资房产中乏香港九龙昌深圳万科连万达广州保利等知名品牌
6）土市场运作规范够房产开发理制度健全
武汉市前两年土协议转价较低进土理中心形式土部门收取土拍卖价35私底土协议价格概象城郊带宗土万科长青花园等块价格5万元—8万元亩
房产开发理制度尚健全许开发费相弹性
7）土储备量超楼盘司空见惯
统计武汉市现楼盘超1000亩达36武汉市幅员辽阔国家级济开发区三武汉市身设立盘龙济开发区年相继圈出批土受价格素影响开发商开发速度采取分批开发策略相部分土储备起
8）口基数购买力强
武汉市口含流动口超1000万形成强购买群体武汉三镇相部分成功商较强购买力
三武汉南昌两房产市场较
1）武汉市商品房价（2366元方米）较南昌市商品房均价（2450元方米）低普遍品质南昌武汉市楼盘容积率低2外区景观设计建筑形态绿化效果物业理房屋间距普遍南昌
2）武汉市市民消费心理较理性购房时更注重物业品质段非首考 虑素万科金银湖区项目已低处城郊价格高周边市楼盘
3）武汉市然资源较南昌丰富墅低密度townhouse等高端产品明显南昌出现量墅物业许普通层高层楼盘会出现墅带武汉市房价相差较2000元方米—6000元方米低端产品高端产品具市场消费群体呈现供应求景象
4）楼盘炒作泡沫成分低南昌房产推广行销物业包装细节尚属般（光谷楼盘已走前列）武汉市口基数消费群体济实力更强旧城区改造力度加原20万户公房二手房交易释放（受95业土证交易制约）未年商品房需求增加2366元方米均价言武汉市房产市场更实坚挺
5）武汉市土取机制房产开发理较南昌更混乱武汉市规定层物业须封顶高层物业须完成体23正式预售许开发商采取排队号等形式规避硬性规定次性购房合甚进房局备案
6）武汉市政府部门媒体购房者市场报充分信心许购房者认武汉市商品房价格会幅度攀升
7）武汉市批储备土出现批超楼盘盘销售价格速度优单栋物业楼盘销售
8）武汉市楼盘较先做销售中心题花园区绿化效果销售
9）武汉市物业理区绿化维护整洁性普遍南昌物业理费层高层相差层08 元方米高层1元方米
四武汉市房价低迷原分析
武汉市2003年商品房均价2366元方米均量高端产品价格房价城市位城市购买力非常符象长江流域重庆房屋均价达3500元方米南京房价已超4000元方米究原点：
1）武汉市年批出量土土交易价格低开发规费弹性
2）武汉市年推出量济适房限制价格超1998元方米2002年武汉市济适房供应量超200万方米商品房造成极压力
3）武汉市均国民生产总值低市许型国企业营困难产生批岗工制约市民消费水
4）湖北省政府武汉市政府关系直省政府资金少投武汉市武汉市城市规划相滞商品房环境配套难改善导致物业价格偏低
五武汉市房产推动素
政策拉动效应市场酝酿项合力作2003年开始武汉市房产开发快速发展房产开发等项济指标创武汉市5年市场合力作武汉市房产市场已进入持续健康快速发展时期
1）武汉市1000余万口构成巨购买群体
2）土更加稀缺武汉市土运作开发理制度正逐步规范化土协议出操作难度加土转定进入挂牌拍卖程序前年武汉市市区郊土开发商圈完毕开发商难手土开发商廉价取土开发许
3）济适房明显减少2004年预计投市场济适房约60—70万方米前低价批出土改变济适房开发目转开发普通商品房拉动房价涨
4）2003年武汉市政府加旧城改造力度全面实行货币化拆迁武汉省直单位2004年元月1日实行货币化分房实物分房律停止住户货币化分配工作全面推开极刺激房产开发快速发展
5）外著名企业纷纷武汉房产市场2003年62家外企业武汉投资房产注册资金达1243亿元武汉市注册开发企业已达893家连万达深圳金海复保利集团华集团等知名企业加快市场调整组合进程加剧武汉市房产市场竞争提升武汉市房产品质
6）诸合力作武汉市购房者认识武汉市房产幅度增长房产市场持信心许市民具购房作投资心理声势浩 温州购房团准武汉市场巨潜力连万达武汉商业项目70外商炒房团购买
六盘龙城市开发区房产开发简介
）盘龙城济开发区简介
盘龙城开发区1992年武汉市民政府批准兴办综合性开发区现正处国家关部门调查审核阶段开发区成武汉浦东拟建成武汉第四镇
济开发区位黄陂南岸隔府河市中心相南距武汉市新华路20公里距武汉天河机场6公里汉口火车站5公里规划面积43方公里通汉黄公路机场路连接汉口市中心车程约15分钟2005年年底盘龙公路建成通车拉盘龙开发区武汉市中心理距离客户心理距离
盘龙城古城遗址规划国家级名胜风景旅游区作武汉根武汉市总体规划五风景区
开发区水资源较丰富许湖泊盘龙湖湖张斗湖长湖等
开发区市政配套设施现基没现水电网满足规划需求
二）盘龙城开发区房产开发简介
盘龙城开发区土基开发商瓜分完毕附宗土审批表：
序号
公司名称
亩数（单位：亩）
1
武汉名流
3400
2
武汉产
3000
3
香港横
2940
4
汉飞
2200
5
泓江
2200
6
深圳宝安
2000
7
佳海产
2000
8
武汉华力
1790
9
华源亚光
886
10
武汉正
800
11
新阳光
700
开发区现仅横产公司开发F天已启动F天占2490亩武汉市首纯墅区期1000亩开发600余套墅面积300方米价格低120万销售非常现已售出472套
象深圳宝安等产项目未正式推出
七司项目块分析
）块简介
司块位黄陂盘龙济开发区占约1790亩呈L状该块丘陵势较低坡南北东汉黄告诉公路南接府河堤西3500年历史商代盘龙古城遗址北面约300米开发区干道楚天道整块长湖张斗湖千亩水面（水面正迅速缩）包围
该段距航空路约18公里距汉口火车站12公里距天河机场8公里项目北东西楚天道已建成通车南北走盘龙路正建设中府河堤观光路（连接古城遗址）规划建
该项目范围5然村约140户房屋建筑面积约19 万方米房屋破旧房
该项目东起汉黄高速公路府河（已基断流）堤约1500米堤较窄规划堤高29米该项目高标高302米低标高196米般标高24—26米间
二）SWOT分析
1项目优势分析
※ 开发价值高该块价便宜前期投资相较开发附加投资较少投入产出观整高新开发区块基圈完毕手土难取着市场积蓄价呈加速涨态势
※ 然资源丰富项目周边部湖张斗湖长湖等湖泊西面全国重点文物保护单位盘龙城古城遗址武汉盘龙文物博览园列武汉市十五重点建设项目动工兴建
※ 项目处济开发区享众税收等减免优惠保留二免三减税金返回收益作风险储备
※ 项目位置武汉市中心垂直距离金银湖等热点区域远更心理距离差距
2项目劣势分析
※ 该项目位盘龙开发区位置较偏汉黄公路进汉口14公里距城中心约20公里机场路汉口距离更远两条高速公路需交费
※ 盘龙城开发区尚未正式启动水电网等配套设施基没配备项目周边配套设施言数楼盘持观积蓄态度
※ 该项目处远郊居民挖掘吸引武汉市区购房客户物业品质项目推广求高
※ 武汉市房产市场蓬勃发展盘龙城开发区非购房群体热点选择区域市中心批土拆迁重建
郊三片五区更分散批购房者注意力
※ 该项目块形状规势低洼丘陵难规划
3项目机会点
※ 武汉市房产市场整体气候房产处快速升期
※ 盘龙开发区土基审批完毕开发区已进驻深圳宝安香港横武汉名流等产商楼盘逐步启动项目产生连动效应隔府河相湖片区金银湖片区房产热度项目巨辐射作
※ 连贯盘龙济开发区武汉市中心盘龙桥2005年5月份建成通车收取路费桥费方便盘龙开发区车辆缩短盘龙开发区市中心段距离心理距离
※ 2003年山东鲁盘龙城开发区签约：深圳科盈集团中国华力控股集团道4年投资40亿元开发区西部区进行基础设施配套建设开发区东部司项目产生积极影响
4项目威胁点
※ 开发区东部块已全部划出总投资约约百亿元旦市场酝酿成熟带市场竞争非常激烈
※ 武汉城区面积拆迁新热点五片三区量储备土开发量非常惊
※ 盘龙城济开发区武汉市审批单位属国家调查撤消范围列前景特做开发区相关优惠政策堪忧
三）该项目调查综合意见
武汉市房产市场正处蓬勃发展升阶段发展前景公司盘龙城开发区项目属未武汉市热点发展区域具极发展潜质控制价成前提相关条件成熟2—3年该项目开发成旅游度假逐步普通住宅渡低密度高品质楼盘市场竞争力
八 附部分楼盘调查表1（2004年4月）
附部分楼盘调查表2（2003年7月）
市场发展部
2004年4月
F天
开发商：模（武汉）盘龙城置业限公司
处楚天道占3160亩型生态墅群容积率033绿化率6635
规划景观设计：日MAO级建筑土事务物费18元方米
期推出600套左右已销售400套左右销售良面积300—500方米
总价130万左右造汉口第花园式墅
城开紫竹园
开发商：武汉中鄂联房产股份限公司
处江岸湖区金桥道占74704方米建面75000方米
车位例1：4 规划住户412户绿化率38容积率：116
区层墅组成层面积160—260方米均价2800元剩套尾房墅均价3100元目前已售完
区环境优美密度底价格湖区高
金色港湾
开发商：新港房产开发（武汉）限公司
处汉阳：50万米意利湖畔镇
规划设计：澳利亚柏涛（墨尔）建筑设计
层：均价2300元方米物费08元方米2003年已售完
高层：均价2500元方米现价2900元方米左右物费101216元方米
世纪家园
开发商：武汉中联三星实业限公司
处汉口湖占600亩武汉区唯国家康住宅示范区
物：中航物公司
园林景观顾问：吕元中
均价：2500—2600元方米
物费：08元方米
区层花园洋房联排墅组成区规划景观户型设计均房率高达95期已售完
湖华庭
开发商：武汉湖物业
处金桥道湖乡民政府旁
均价：2400元方米
物：08元方米 交房：2004年5月
区6栋层（6楼）组成间距23米目前区剩2套楼面积139方米三房二厅价格2420元方米
绿色新
开发商：武汉宏宇实业限公司
处汉口湖金桥道
占400余亩均价：2400元方米
期销售完毕二期正排号
武汉金—太阳城
开发商：武汉市金洪华房产开发限公司
址：武汉光谷关山路
占1343公顷总建筑面积22万方米总套数1446套均价2950元方米容积率145车位率2：1物业费06元方米
武汉保利花园
开发商：保利（武汉）房产开发限公司
址：武汉光谷洪山区关山路74号
建筑面积43万方米价格2200元—2400元方米
名称
位置
开发单位
规模
户型
售价
物费
备注
东湖林语
武汉市武昌东湖路368号
武汉典藏置业限公司开
80亩24栋
低层公寓组成
容积率125
百户77车位
二房9812㎡三房12765㎡13965㎡143㎡93四房16829㎡
3800—5100元㎡均价4500元㎡
1元㎡
销售情况良准现房
植贝众环境优美
东湖旁
蓝湾俊园
武昌江（长江）道75号
武汉建工富强置业限公司
占180亩建筑面积22万㎡1200户
两房9561㎡10413㎡三房132㎡147152155㎡
2400元—4500元方米均价3150元方米
12元㎡
销售二期环境良期尚30
65部奥斯电梯
长江
丽江城
较差楼盘
武昌区江道六十号
武汉常阳集团三缘置业限公司开发
占4万㎡建面83万㎡规划层住户650户
二房1029㎡11096㎡三房13799㎡14396㎡
2300元方米2650元方米均价2400元方米
06元方米
围合型分布销售般车库75万9万
长江
天源城新澳园
武昌中北路（环线）108号
武汉道博物业发展公
占150亩2000住户
高层12层14层
三房13796㎡14015㎡15815㎡
2586元㎡—2906元㎡层差
1元㎡
销售良车位89万办产权商铺未发售价格4000元方米左右
尚隆球村
武汉市武昌中山路353号
武汉星王城市综合开发限公司
占141亩22栋层7栋高层组成
三房12051㎡13475㎡13639㎡四房182㎡
层22202680元方米高层均价2700元方米高价3300元方米（次性付款98折）
层06元㎡高层1元㎡
销售三期位置优势销售
注：开发建设单位需维缴存维修基金2002年方米缴存标准：（1）砖混10元（2）电梯框架12元（3）电梯框架30元
名称
位置
开发单位
规模
户型
售价
物费
备注
时尚欧洲
武昌徐东路（环线）徐东价商场旁
武汉市徐东房产开发公司
绿化率41总建筑面积1251万七座16层建筑组成
力户型150方米三房户型较少
层价位3178元—4098元㎡复式高价
5248元㎡
08 元方米
段商业环境销售错三菱电梯
市典
天梨道徐东路段（环线）
武汉三镇实业房产开发限公司
总占面积460方米建筑面积45方米中期占198亩建筑面积22万方米7栋15层条式建筑8栋18层蝶式建筑组成容积率197建筑密度166绿化率58停车位900总户数1443户
两房9652㎡三房12063㎡132㎡四房159㎡170㎡
期起价2700元㎡均价3000元㎡二期未正式发售均价3500元㎡高价4300元㎡
1—3层1元㎡3楼13元㎡
段绿化率高沙湖亲水住宅
城市花园较差楼盘
彭刘杨路解放路交界处
湖北新凯房产开发限公司
三期八栋住户112户建筑面积16000方米层住宅
三房12177方米14657方米15697方米
2375元㎡—2780元㎡
05元㎡
车库28绿化率低配套完善点式层结构
金色港湾
武汉济技术开发区三角湖畔(汉口)
新港房产开发（武汉）限公司
占700亩3000住户层联排墅
联排面积26416㎡
层1968元2100元㎡高层1898元2408元㎡联排墅2888元2588元㎡岛单栋墅6800元—7800元㎡
层08元㎡2F4F物费1元㎡4F12元㎡(金物业)墅15元㎡
位置较偏环境销售三期前期空置房三角湖
世纪彩城
武汉中北路
湖北建工置业限责公司
总建筑面积30万方米高层亲水住宅
二房二厅7284㎡8365㎡7870㎡
三房二厅9243㎡10198㎡135㎡128㎡14022㎡
8楼2917㎡
楼层差50—100元㎡
均价3000元㎡
08元㎡
户型面积控制较沙湖
名称
位置
开发单位
规模
户型
售价
物费
备注
时尚欧洲
武昌徐东路（环线）徐东价商场旁
武汉市徐东房产开发公司
绿化率41总建筑面积1251万七座16层建筑组成
力户型150方米三房户型较少
层价位3178元—4098元㎡复式高价
5248元㎡
08 元方米
段商业环境销售错三菱电梯
市典
天梨道徐东路段（环线）
武汉三镇实业房产开发限公司
总占面积460方米建筑面积45方米中期占198亩建筑面积22万方米7栋15层条式建筑8栋18层蝶式建筑组成容积率197建筑密度166绿化率58停车位900总户数1443户
两房9652㎡三房12063㎡132㎡四房159㎡170㎡
期起价2700元㎡均价3000元㎡二期未正式发售均价3500元㎡高价4300元㎡
1—3层1元㎡3楼13元㎡
段绿化率高沙湖亲水住宅
城市花园较差楼盘
彭刘杨路解放路交界处
湖北新凯房产开发限公司
三期八栋住户112户建筑面积16000方米层住宅
三房12177方米14657方米15697方米
2375元㎡—2780元㎡
05元㎡
车库28绿化率低配套完善点式层结构
金色港湾
武汉济技术开发区三角湖畔(汉口)
新港房产开发（武汉）限公司
占700亩3000住户层联排墅
联排面积26416㎡
层1968元2100元㎡高层1898元2408元㎡联排墅2888元2588元㎡岛单栋墅6800元—7800元㎡
层08元㎡2F4F物费1元㎡4F12元㎡(金物业)墅15元㎡
位置较偏环境销售三期前期空置房三角湖
世纪彩城
武汉中北路
湖北建工置业限责公司
总建筑面积30万方米高层亲水住宅
二房二厅7284㎡8365㎡7870㎡
三房二厅9243㎡10198㎡135㎡128㎡14022㎡
8楼2917㎡
楼层差50—100元㎡
均价3000元㎡
08元㎡
户型面积控制较沙湖
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武汉市概况
二武汉市房产市场概述
三武汉南昌两房产市场较
四武汉市房价低迷原分析
五武汉市房产推动素
六盘龙城市开发区房产开发简介
七司项目块分析
八附：武汉部分楼盘调查表
武汉市概况
武汉市湖北省省会中国长江流域重中心城市华中区政治济文化金融中心世界第三河长江支流汉水市区交汇市区分三形成汉口汉阳武昌三镇武汉市武昌教育文化高新技术区汉口商业区汉阳工业区
武汉市现辖13行政区面积8467方公里口740万流动口400余万2002年国民生产总值1493亿元2002年武汉市GDP达14931亿元均2000美元均支配收7815元2004年季度武汉市济增幅创三年高水季度全市完成国生产总值35084亿元增长121提高01百分点增幅三年高水完成全年计划21提高04百分点季度全市财政收入增长17年计划24固定资产投资增长128社会消费品零售总额增长126城镇居民收入农民现金收入分增长8972全市新增业岗位2万
二武汉市房产市场综述
）市场宏观概述
国家扩需鼓励住房消费政策持续推动武汉市房产市场保持持续健康稳定发展态势武汉市97年98年99年楼市发展高峰期住宅均价达2600元方米左右2000年2001年楼市回落均价2000元方米左右徘徊两年楼市开发销售正逐步回升2003年底开始武汉市房产市场迅猛发展受市场需求拉动房屋价格迅速提升房市均价已达2366元方米较2002年涨160元方米涨幅772004年突破2600元方米业士预测武汉市房市进入3—5年持续升期]
两年武汉市城乡结合部郊区房产市场较突出三片五区汉口金银湖片湖片武昌南湖片东湖高新开发区片汉阳区沌口区集中许较运作非常成功楼盘
2003年武汉市房产项济指标
2003年施工面积中新开工面积75655万方米增长635中：住宅面积新开工6953万方米增长38济房新开工面7879万方米占总新开工面积1041写字楼新开工2268万方米增长1038商铺新开工4585万方米增长292
2003年全市商品房销预售面积83578万方米增长1007中住宅销预售面积 约占80中低档商品住宅约占住宅销预售面积50总销售额13651亿元增长1515
2003年全市土形市场投入资金589亿元储备土16954亩供应房产开发土35宗面积2618亩增长107交易实现金额4104亿元增长137
2003年存量房成交70244套面积63653万方米分涨2629交易额5561亿元存量住宅房成交达30013套增长13675成交面积达25114 万方米（含房改出售公房）增长1322
2003年武汉市全年旧城改造29片8276亩增长292 7全面拆迁面积260万方米增长3472拆迁户数24433户较年增加11413户拆迁购买存量房占60
2003年武汉市房产开发完成投资17041亿元增长289增幅5年
2003年武汉市房产投资保持2792增长速度施工面积增长157竣工面积增长78实际预销售面积增长1007
2003年武汉市商品房价格涨725 存量房价格涨998基显示房价稳步合理升发展势态
武汉市2003年四季度城区价格形势（单位：元方米）
城区
均价
较季度增长
全年增长
江岸区
2622
74
172
江汉区
2754
52
136
口
2061
80
63
东西湖区
2089
42
155
汉阳区
2215
73
135
武昌区
2690
120
340
洪山区
2574
114
248
青山区
1928
102
101
2004年武汉房产半年指标
季度武汉市完成房产开发投资28．41亿元增长72．7％高出全社会固定资产投资期增幅20．2百分点中住宅投资市房产开发投资高速增长动力目前商品房供应销售两旺季度武汉市商品房竣工面积31．13万方米销售面积达68．97万方米
昨悉1－5月份江城商品房售空置率降54％销售额达36亿元增长80％1－5月江城新开工面积达355万方米销售商品房150万方米均增长半
二） 市场微观特点
1）房产开发投资迈新台阶动作明显
2003年武汉市房产完成投资17041亿元增幅年GDP增长额直接贡献率达8百分点全市国民济发展起支撑拉动作
2）房产开发市场供求呈现良性互动效应
武汉市年加旧城改造力度全面实行货币化拆迁住房货币化分配工作全面推开等素极刺激武汉市房产市场开发速度房产项济指标表现出良态势（参述相关统计数）
3）房产投资性消费显现
着武汉市房价断扬政府相关部门媒体普通市民市场持乐观态度投资价值正逐步呈现炒房团类项目旺销现象说明置业外购房已成新投资渠道投资性消费市场消费种形势例适应起推动房产积极作说明房价然涨未高点间浮空间
4）住宅销售价格稳步扬
2001年2002年武汉市商品房价格直徘徊2000元方米2003年商品房价格均价2366元方米较前年涨160元方米关士预计2004年房价涨幅200元—300元方米均价达2600元方米方合力作支撑武汉房价未三年稳步升认武汉市房价较合理均价应该3500元方米房价涨空间
5）外知名企业继续武汉房产市场
前年武汉市房价低造成市场激活爆发力武汉庞群产生巨购买力吸引外知名企业陆续加入统计年62家外企业武汉投资房产中乏香港九龙昌深圳万科连万达广州保利等知名品牌
6）土市场运作规范够房产开发理制度健全
武汉市前两年土协议转价较低进土理中心形式土部门收取土拍卖价35私底土协议价格概象城郊带宗土万科长青花园等块价格5万元—8万元亩
房产开发理制度尚健全许开发费相弹性
7）土储备量超楼盘司空见惯
统计武汉市现楼盘超1000亩达36武汉市幅员辽阔国家级济开发区三武汉市身设立盘龙济开发区年相继圈出批土受价格素影响开发商开发速度采取分批开发策略相部分土储备起
8）口基数购买力强
武汉市口含流动口超1000万形成强购买群体武汉三镇相部分成功商较强购买力
三武汉南昌两房产市场较
1）武汉市商品房价（2366元方米）较南昌市商品房均价（2450元方米）低普遍品质南昌武汉市楼盘容积率低2外区景观设计建筑形态绿化效果物业理房屋间距普遍南昌
2）武汉市市民消费心理较理性购房时更注重物业品质段非首考 虑素万科金银湖区项目已低处城郊价格高周边市楼盘
3）武汉市然资源较南昌丰富墅低密度townhouse等高端产品明显南昌出现量墅物业许普通层高层楼盘会出现墅带武汉市房价相差较2000元方米—6000元方米低端产品高端产品具市场消费群体呈现供应求景象
4）楼盘炒作泡沫成分低南昌房产推广行销物业包装细节尚属般（光谷楼盘已走前列）武汉市口基数消费群体济实力更强旧城区改造力度加原20万户公房二手房交易释放（受95业土证交易制约）未年商品房需求增加2366元方米均价言武汉市房产市场更实坚挺
5）武汉市土取机制房产开发理较南昌更混乱武汉市规定层物业须封顶高层物业须完成体23正式预售许开发商采取排队号等形式规避硬性规定次性购房合甚进房局备案
6）武汉市政府部门媒体购房者市场报充分信心许购房者认武汉市商品房价格会幅度攀升
7）武汉市批储备土出现批超楼盘盘销售价格速度优单栋物业楼盘销售
8）武汉市楼盘较先做销售中心题花园区绿化效果销售
9）武汉市物业理区绿化维护整洁性普遍南昌物业理费层高层相差层08 元方米高层1元方米
四武汉市房价低迷原分析
武汉市2003年商品房均价2366元方米均量高端产品价格房价城市位城市购买力非常符象长江流域重庆房屋均价达3500元方米南京房价已超4000元方米究原点：
1）武汉市年批出量土土交易价格低开发规费弹性
2）武汉市年推出量济适房限制价格超1998元方米2002年武汉市济适房供应量超200万方米商品房造成极压力
3）武汉市均国民生产总值低市许型国企业营困难产生批岗工制约市民消费水
4）湖北省政府武汉市政府关系直省政府资金少投武汉市武汉市城市规划相滞商品房环境配套难改善导致物业价格偏低
五武汉市房产推动素
政策拉动效应市场酝酿项合力作2003年开始武汉市房产开发快速发展房产开发等项济指标创武汉市5年市场合力作武汉市房产市场已进入持续健康快速发展时期
1）武汉市1000余万口构成巨购买群体
2）土更加稀缺武汉市土运作开发理制度正逐步规范化土协议出操作难度加土转定进入挂牌拍卖程序前年武汉市市区郊土开发商圈完毕开发商难手土开发商廉价取土开发许
3）济适房明显减少2004年预计投市场济适房约60—70万方米前低价批出土改变济适房开发目转开发普通商品房拉动房价涨
4）2003年武汉市政府加旧城改造力度全面实行货币化拆迁武汉省直单位2004年元月1日实行货币化分房实物分房律停止住户货币化分配工作全面推开极刺激房产开发快速发展
5）外著名企业纷纷武汉房产市场2003年62家外企业武汉投资房产注册资金达1243亿元武汉市注册开发企业已达893家连万达深圳金海复保利集团华集团等知名企业加快市场调整组合进程加剧武汉市房产市场竞争提升武汉市房产品质
6）诸合力作武汉市购房者认识武汉市房产幅度增长房产市场持信心许市民具购房作投资心理声势浩 温州购房团准武汉市场巨潜力连万达武汉商业项目70外商炒房团购买
六盘龙城市开发区房产开发简介
）盘龙城济开发区简介
盘龙城开发区1992年武汉市民政府批准兴办综合性开发区现正处国家关部门调查审核阶段开发区成武汉浦东拟建成武汉第四镇
济开发区位黄陂南岸隔府河市中心相南距武汉市新华路20公里距武汉天河机场6公里汉口火车站5公里规划面积43方公里通汉黄公路机场路连接汉口市中心车程约15分钟2005年年底盘龙公路建成通车拉盘龙开发区武汉市中心理距离客户心理距离
盘龙城古城遗址规划国家级名胜风景旅游区作武汉根武汉市总体规划五风景区
开发区水资源较丰富许湖泊盘龙湖湖张斗湖长湖等
开发区市政配套设施现基没现水电网满足规划需求
二）盘龙城开发区房产开发简介
盘龙城开发区土基开发商瓜分完毕附宗土审批表：
序号
公司名称
亩数（单位：亩）
1
武汉名流
3400
2
武汉产
3000
3
香港横
2940
4
汉飞
2200
5
泓江
2200
6
深圳宝安
2000
7
佳海产
2000
8
武汉华力
1790
9
华源亚光
886
10
武汉正
800
11
新阳光
700
开发区现仅横产公司开发F天已启动F天占2490亩武汉市首纯墅区期1000亩开发600余套墅面积300方米价格低120万销售非常现已售出472套
象深圳宝安等产项目未正式推出
七司项目块分析
）块简介
司块位黄陂盘龙济开发区占约1790亩呈L状该块丘陵势较低坡南北东汉黄告诉公路南接府河堤西3500年历史商代盘龙古城遗址北面约300米开发区干道楚天道整块长湖张斗湖千亩水面（水面正迅速缩）包围
该段距航空路约18公里距汉口火车站12公里距天河机场8公里项目北东西楚天道已建成通车南北走盘龙路正建设中府河堤观光路（连接古城遗址）规划建
该项目范围5然村约140户房屋建筑面积约19 万方米房屋破旧房
该项目东起汉黄高速公路府河（已基断流）堤约1500米堤较窄规划堤高29米该项目高标高302米低标高196米般标高24—26米间
二）SWOT分析
1项目优势分析
※ 开发价值高该块价便宜前期投资相较开发附加投资较少投入产出观整高新开发区块基圈完毕手土难取着市场积蓄价呈加速涨态势
※ 然资源丰富项目周边部湖张斗湖长湖等湖泊西面全国重点文物保护单位盘龙城古城遗址武汉盘龙文物博览园列武汉市十五重点建设项目动工兴建
※ 项目处济开发区享众税收等减免优惠保留二免三减税金返回收益作风险储备
※ 项目位置武汉市中心垂直距离金银湖等热点区域远更心理距离差距
2项目劣势分析
※ 该项目位盘龙开发区位置较偏汉黄公路进汉口14公里距城中心约20公里机场路汉口距离更远两条高速公路需交费
※ 盘龙城开发区尚未正式启动水电网等配套设施基没配备项目周边配套设施言数楼盘持观积蓄态度
※ 该项目处远郊居民挖掘吸引武汉市区购房客户物业品质项目推广求高
※ 武汉市房产市场蓬勃发展盘龙城开发区非购房群体热点选择区域市中心批土拆迁重建
郊三片五区更分散批购房者注意力
※ 该项目块形状规势低洼丘陵难规划
3项目机会点
※ 武汉市房产市场整体气候房产处快速升期
※ 盘龙开发区土基审批完毕开发区已进驻深圳宝安香港横武汉名流等产商楼盘逐步启动项目产生连动效应隔府河相湖片区金银湖片区房产热度项目巨辐射作
※ 连贯盘龙济开发区武汉市中心盘龙桥2005年5月份建成通车收取路费桥费方便盘龙开发区车辆缩短盘龙开发区市中心段距离心理距离
※ 2003年山东鲁盘龙城开发区签约：深圳科盈集团中国华力控股集团道4年投资40亿元开发区西部区进行基础设施配套建设开发区东部司项目产生积极影响
4项目威胁点
※ 开发区东部块已全部划出总投资约约百亿元旦市场酝酿成熟带市场竞争非常激烈
※ 武汉城区面积拆迁新热点五片三区量储备土开发量非常惊
※ 盘龙城济开发区武汉市审批单位属国家调查撤消范围列前景特做开发区相关优惠政策堪忧
三）该项目调查综合意见
武汉市房产市场正处蓬勃发展升阶段发展前景公司盘龙城开发区项目属未武汉市热点发展区域具极发展潜质控制价成前提相关条件成熟2—3年该项目开发成旅游度假逐步普通住宅渡低密度高品质楼盘市场竞争力
八 附部分楼盘调查表1（2004年4月）
附部分楼盘调查表2（2003年7月）
市场发展部
2004年4月
F天
开发商：模（武汉）盘龙城置业限公司
处楚天道占3160亩型生态墅群容积率033绿化率6635
规划景观设计：日MAO级建筑土事务物费18元方米
期推出600套左右已销售400套左右销售良面积300—500方米
总价130万左右造汉口第花园式墅
城开紫竹园
开发商：武汉中鄂联房产股份限公司
处江岸湖区金桥道占74704方米建面75000方米
车位例1：4 规划住户412户绿化率38容积率：116
区层墅组成层面积160—260方米均价2800元剩套尾房墅均价3100元目前已售完
区环境优美密度底价格湖区高
金色港湾
开发商：新港房产开发（武汉）限公司
处汉阳：50万米意利湖畔镇
规划设计：澳利亚柏涛（墨尔）建筑设计
层：均价2300元方米物费08元方米2003年已售完
高层：均价2500元方米现价2900元方米左右物费101216元方米
世纪家园
开发商：武汉中联三星实业限公司
处汉口湖占600亩武汉区唯国家康住宅示范区
物：中航物公司
园林景观顾问：吕元中
均价：2500—2600元方米
物费：08元方米
区层花园洋房联排墅组成区规划景观户型设计均房率高达95期已售完
湖华庭
开发商：武汉湖物业
处金桥道湖乡民政府旁
均价：2400元方米
物：08元方米 交房：2004年5月
区6栋层（6楼）组成间距23米目前区剩2套楼面积139方米三房二厅价格2420元方米
绿色新
开发商：武汉宏宇实业限公司
处汉口湖金桥道
占400余亩均价：2400元方米
期销售完毕二期正排号
武汉金—太阳城
开发商：武汉市金洪华房产开发限公司
址：武汉光谷关山路
占1343公顷总建筑面积22万方米总套数1446套均价2950元方米容积率145车位率2：1物业费06元方米
武汉保利花园
开发商：保利（武汉）房产开发限公司
址：武汉光谷洪山区关山路74号
建筑面积43万方米价格2200元—2400元方米
名称
位置
开发单位
规模
户型
售价
物费
备注
东湖林语
武汉市武昌东湖路368号
武汉典藏置业限公司开
80亩24栋
低层公寓组成
容积率125
百户77车位
二房9812㎡三房12765㎡13965㎡143㎡93四房16829㎡
3800—5100元㎡均价4500元㎡
1元㎡
销售情况良准现房
植贝众环境优美
东湖旁
蓝湾俊园
武昌江（长江）道75号
武汉建工富强置业限公司
占180亩建筑面积22万㎡1200户
两房9561㎡10413㎡三房132㎡147152155㎡
2400元—4500元方米均价3150元方米
12元㎡
销售二期环境良期尚30
65部奥斯电梯
长江
丽江城
较差楼盘
武昌区江道六十号
武汉常阳集团三缘置业限公司开发
占4万㎡建面83万㎡规划层住户650户
二房1029㎡11096㎡三房13799㎡14396㎡
2300元方米2650元方米均价2400元方米
06元方米
围合型分布销售般车库75万9万
长江
天源城新澳园
武昌中北路（环线）108号
武汉道博物业发展公
占150亩2000住户
高层12层14层
三房13796㎡14015㎡15815㎡
2586元㎡—2906元㎡层差
1元㎡
销售良车位89万办产权商铺未发售价格4000元方米左右
尚隆球村
武汉市武昌中山路353号
武汉星王城市综合开发限公司
占141亩22栋层7栋高层组成
三房12051㎡13475㎡13639㎡四房182㎡
层22202680元方米高层均价2700元方米高价3300元方米（次性付款98折）
层06元㎡高层1元㎡
销售三期位置优势销售
注：开发建设单位需维缴存维修基金2002年方米缴存标准：（1）砖混10元（2）电梯框架12元（3）电梯框架30元
名称
位置
开发单位
规模
户型
售价
物费
备注
时尚欧洲
武昌徐东路（环线）徐东价商场旁
武汉市徐东房产开发公司
绿化率41总建筑面积1251万七座16层建筑组成
力户型150方米三房户型较少
层价位3178元—4098元㎡复式高价
5248元㎡
08 元方米
段商业环境销售错三菱电梯
市典
天梨道徐东路段（环线）
武汉三镇实业房产开发限公司
总占面积460方米建筑面积45方米中期占198亩建筑面积22万方米7栋15层条式建筑8栋18层蝶式建筑组成容积率197建筑密度166绿化率58停车位900总户数1443户
两房9652㎡三房12063㎡132㎡四房159㎡170㎡
期起价2700元㎡均价3000元㎡二期未正式发售均价3500元㎡高价4300元㎡
1—3层1元㎡3楼13元㎡
段绿化率高沙湖亲水住宅
城市花园较差楼盘
彭刘杨路解放路交界处
湖北新凯房产开发限公司
三期八栋住户112户建筑面积16000方米层住宅
三房12177方米14657方米15697方米
2375元㎡—2780元㎡
05元㎡
车库28绿化率低配套完善点式层结构
金色港湾
武汉济技术开发区三角湖畔(汉口)
新港房产开发（武汉）限公司
占700亩3000住户层联排墅
联排面积26416㎡
层1968元2100元㎡高层1898元2408元㎡联排墅2888元2588元㎡岛单栋墅6800元—7800元㎡
层08元㎡2F4F物费1元㎡4F12元㎡(金物业)墅15元㎡
位置较偏环境销售三期前期空置房三角湖
世纪彩城
武汉中北路
湖北建工置业限责公司
总建筑面积30万方米高层亲水住宅
二房二厅7284㎡8365㎡7870㎡
三房二厅9243㎡10198㎡135㎡128㎡14022㎡
8楼2917㎡
楼层差50—100元㎡
均价3000元㎡
08元㎡
户型面积控制较沙湖
名称
位置
开发单位
规模
户型
售价
物费
备注
时尚欧洲
武昌徐东路（环线）徐东价商场旁
武汉市徐东房产开发公司
绿化率41总建筑面积1251万七座16层建筑组成
力户型150方米三房户型较少
层价位3178元—4098元㎡复式高价
5248元㎡
08 元方米
段商业环境销售错三菱电梯
市典
天梨道徐东路段（环线）
武汉三镇实业房产开发限公司
总占面积460方米建筑面积45方米中期占198亩建筑面积22万方米7栋15层条式建筑8栋18层蝶式建筑组成容积率197建筑密度166绿化率58停车位900总户数1443户
两房9652㎡三房12063㎡132㎡四房159㎡170㎡
期起价2700元㎡均价3000元㎡二期未正式发售均价3500元㎡高价4300元㎡
1—3层1元㎡3楼13元㎡
段绿化率高沙湖亲水住宅
城市花园较差楼盘
彭刘杨路解放路交界处
湖北新凯房产开发限公司
三期八栋住户112户建筑面积16000方米层住宅
三房12177方米14657方米15697方米
2375元㎡—2780元㎡
05元㎡
车库28绿化率低配套完善点式层结构
金色港湾
武汉济技术开发区三角湖畔(汉口)
新港房产开发（武汉）限公司
占700亩3000住户层联排墅
联排面积26416㎡
层1968元2100元㎡高层1898元2408元㎡联排墅2888元2588元㎡岛单栋墅6800元—7800元㎡
层08元㎡2F4F物费1元㎡4F12元㎡(金物业)墅15元㎡
位置较偏环境销售三期前期空置房三角湖
世纪彩城
武汉中北路
湖北建工置业限责公司
总建筑面积30万方米高层亲水住宅
二房二厅7284㎡8365㎡7870㎡
三房二厅9243㎡10198㎡135㎡128㎡14022㎡
8楼2917㎡
楼层差50—100元㎡
均价3000元㎡
08元㎡
户型面积控制较沙湖
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