海口市商品房市场调查报告
调查目原基方法
二 调查象基状况
三 调查资料分析
1关楼盘域分布
2关楼盘类型
3关停缓建复工工程
4关楼盘品质
5关商品房户型
6关销售价格
7关楼盘销售状况
8关楼盘建设规划状况
9关购房消费群体
调查目原基方法
1 调查目调查范围
进步解掌握海口市商品房市场状况公司估价部组织关员海口市市区范围新建停缓建工程复工续建两类处建阶段销售阶段商品房市场状况进行调查
2 调查时间
次调查时间跨度2004年12月15日2005年1月5日包括调查信息资料采撷信息资料整理纳成文阶段
3 调查分析基原
（1）样点原
受时间力物力等条件限调查员海口市全部商品房进行盘查意识选取总体状况说明意义具代表性样点进行调查分析
（2）资料甄原
调查程中部分信息资料商品房销售员提供中部分容促销角度出发产生隐瞒甚误导成份调查员该类资料进行仔细分析甄量少该类伪信息
（3）分析讷原
信息资料进行客观分析首先中普遍性代表性现象进行合理纳基础寻找原建立相互间果关系出相关结
4 调查样点选择
首先报纸电视等媒体选择代表性36幢楼盘确定重点调查象时调查程中根实际情况机增加相应楼盘案次调查选点涉海口市五区域包括国贸滨海海甸岛秀英老城区等区域具体分布见表：
区域
国贸
滨海
海甸岛
秀英
数
9
8
12
3
4
5 调查方法
采取现场走访电话咨询购买客户沟通等方法获取种资讯
二 调查象基状况
次调查事先确定36重点调查象基础根实际情况机增加6案调查象计42根楼盘密集程度调查员分5区域区域调查数量该区域新楼盘数量较联系基呈正相关关系楼盘基状况见表：
楼盘基状况表
序号
名称
位置
起价
（元 m2）
层差
（元 m2）
备注（04年12月）
国贸区域
1
*富丽花园
金贸西路1号
19982500（均价）
四幢2123层商务楼住
宅楼组成占2348749m2总建筑面积11万m2
2
华贸快乐公寓
金贸西路18号
1688（2）
3060
总建筑面积47449 m2A座23层B座17层374户绿化率30
3
*德意雅苑
金贸西路5号
1698
50
2幢高层
4
东方文华府
文华路
2080
3幢1517层
5
海韵裕
文华路3号
3000
总占103665 m2总建筑面积67933 m22幢27层密度363绿化率282
6
*金山广场
金贸西路6号
2288（5）
40
占约1532亩总建筑面积8万m2喷泉广场
7
诚田国际
商务厦
金贸西路
2300
8
世贸雅苑
（三期）
世贸东路2号
25003500
总建筑面积约16万m2数幢2832层
9
中盐国际厦
玉沙路西侧
写字楼
10
国贸中心
玉沙路西侧
第6层租金：毛坯房3738元㎡装修房毛坯房10元
写字楼占33008㎡总建筑面积37632㎡ 400停车位4部4ms进口电梯100兆光纤800千瓦发电机变压器电子防火报警动喷淋智电子安全监控等
二 滨海区域
11
悠生海华
民声西路28号
2600（4）
60
4幢高层
12
怡景苑
芙蓉路2号
2500
5幢高层
13
丽晶海景花园
滨海道
2580（2）
5080
总建筑面积12万m2
14
昌炜玉园
民声西路8号
2900（4）
6080
15
海岸1号
世贸北路1号
3000左右
占622293m2总建筑面积2072522m2六栋高层住宅栋高层商务楼
16
海怡豪园
滨海东路56号
接3000
占30亩4幢20层
17
紫荆花园（二期）
紫荆路
2880（2）
50100
6幢26层
18
*银通花园
2500
2幢22层公寓楼（原规划2幢28层）
三 海甸岛区域
19
阳光熙园
民道西侧
2500（1）
50
总占面积8855m2总建筑面积25103m23幢16层10层观海建筑密度20绿化率48
20
北海岸88号
（海韵公寓）
民道88号
2588（1）
70
占17767方米建筑面积34893方米 4幢16层268套均居住3层观海密度15绿化率65
21
港湾花园
民道五西路
2380（3）
80
总占19979 m2500套住宅约58万m2容积率29绿化率51
22
滨海华庭
五西路万恒路1号
26002700
总建筑面积约5万m2容积率131
23
华星厦
民道35号
1788（3）
50
200套住宅
24
*周昌公寓
民道三东路
1980（2）
60
总占2900 m220层160套住宅建筑密度216
25
*秦吉厦
民道四西路
18层
26
侨达花园
民道
30003200
建筑面积3994310㎡容积率294密度249 绿化率80
27
*寰岛广场
民道四东路
1600（3）
50
建筑面积50828㎡
28
*福海新城
五东路1号
1888（5）
50
2幢18层总建筑面积35万m2136套住宅
29
*加州阳光公寓
道二横路
1880（5）
40
19层3梯20户总占5831 m2总建筑面积21878m2
30
金椰
道59号
2500
部分观海建筑密度202容积率226绿化率628幢高层
31
宝安江南城
道66号
2900起均价3100元
北琼海峡总占600亩期占120亩 44幢45层334户（4层复式）
32
星光海岸
五东路3号
2128（2）
50
总占747044 m2总建筑面积297133m24幢高层住宅密度20绿化率56
33
*光明阁
海昌路9号
1500（4）
20
14层建筑密度较高绿较少
四 秀英区域
34
奥林匹克花园（二期）
海秀路
2780
总占约63556 m2总建筑面积约148521 m2密度187绿化率564停车位641
35
*金侨国际广场
海秀道160号
1630（5）
40
总占约20亩总建筑面积约55000 m2停车位300电梯4部26层密度2365绿化率超60
36
金华苑（C栋）
海秀路金鼎路
1308（4）
10
21层住宅楼
金华苑（AB栋）
海秀路金鼎路
1378（4）
5090
绿率较低
五 区域
37
*玉龙公寓
龙昆南路高院南侧
1098
2080
绿化率40
38
锦花公寓
振兴路高院南侧
1700（南侧）1448（路）
50
2幢14层
39
盛达嘉苑
白龙南路33号
40
花苑
北路西侧
2幢高层
41
绿色佳园
（三期电梯房）
凤翔东路
2090（3）
30100
42
*节厦
琼州道
1480（7）
30
基配套
注：表中名称前带*号停缓建复工工程
三 调查资料分析
掌握第手调查资料基础调查员分类纳列出列问题进行重点分析：
1关楼盘域分布问题
通调查象点分布排列调查象楼盘分布基情况：
楼盘分布简明表
区域
国贸
滨海
海甸岛
秀英
数
10
8
15
3
6
占
例
24
19
36
7
14
79
21
新楼盘分布状况图
表图显示楼盘开发集中海甸岛滨海线国贸三区域秀英老城区府城等区域开发量相较少5区域中前三区域楼盘数量约占调查总量79述三区域中楼盘分布特点相：海甸岛楼盘较分散路段基分布滨海线集中万绿园秀英港间国贸80分布区域西部金贸西路周边带
次调查整体楼盘分布均集中少数区域
分析楼盘分布成总结纳点：1）海甸岛传统居住区属海口埠相关居住生活配套缺乏时两面环海居住生活环境较优越2）着生活水断提高生活消费观念方式逐渐发生相应变化收入水相较高阶层开始意识选择市中心外区域做居避开市中心拥挤灰尘噪音阶层相应力拥需便捷交通工具城市边缘带城市郊远郊成选择滨海线北琼州海峡分布滨海公园万绿园西海岸带状公园等面积公绿加属城市新区项规划指标控制较建筑密度容积率相较低绿率相较高外海口市干道滨海道横贯区域东西时南侧紧项配套相完善国贸区域滨海线正成高收入者住重点选择区域形成海口市高档居住区3）世纪海南房产泡沫海口遗留半拉子工程国贸占相例该区域新楼盘开发较集中重原量停缓建工程政府处置政策市场开发热潮双重推动纷纷复工建设成房产开发重分支力量方面国贸区域然作海口市整海南省金融贸易中心功定位未终实现金贸区概念已深入心提海口高楼厦然会然想国贸事实里然海口市高层建筑集中区域历年发展变迁国贸中高档居住办公产业逐渐形成定规模成海口新兴商住区里交通方便类配套设施完善尤重里集聚着数量众企业中乏海口市精英企业相应城市白领阶层工作需选择居意较明显两方面素作国贸区域占较楼盘开发量似水渠成事
4）相述三区老城区历年建设开发空间已相限秀英等区域位置相偏僻交通配套条件相滞目前尚属热点段
2关楼盘类型问题
调查象中居住商住物业占总数93写字楼办公楼仅占7均位国贸区域区域新建写字楼居住商住物业中部分带电梯高层建筑占97左右（中高档公寓约占27）墅等房屋未列入次调查范围占例较限样点显示现象基见前海口市新楼盘开发居住商住占导位时济适房层住宅占位高层住宅高档公寓占位转变趋势逐渐凸现
样点商品房类型分布住宅流产品基反映出海口市房产产品类型整体格局房产泡沫中遗留量未竣工写字楼年处置积压房产程中相部分改建成住宅公寓开发商投资写字楼普遍存犹豫心理缺乏足够信心新建写字楼项目数量较限国贸作原规划CBD然未愿里交通方便办公产业相关配套较齐全时分布数量众中企业具海口市相成熟办公商贸氛围开发商开发建设写字楼首选区域
年着社会发展海口市民营济发展迅速量民营企业通租赁购买写字楼作办公场该类企业成长中中型企业类咨询代理企业包括IT房产广告设计等产业企业规模员资金实力相限办公场求需豪华实交通方便价位中等户型适中写字楼显然符合求
3关停缓建复工工程问题
开发楼盘中停缓建工程复工约占31新建楼盘占例约69两者例接37区域停缓建复工工程重见表：
区域
国贸
海甸岛
滨海
秀英
合计
总楼盘数（）
10
15
8
3
6
42
停缓建复工工程数（）
3
6
1
1
2
13
占区域楼
盘例
30
40
125
333
333
占总停缓建工程例
23
462
77
77
154
692
308
表显示区域中均停缓建工程复工7成集中国贸海甸岛两区域5区域中停缓建复工工程占区域楼盘总数304见停缓建复工工程滨海线外区域中均占定例数量规模讲显然已建设流侧面反映出政府处置政策已较成效行政手段等观素房产市场中发挥应作然更深层次原益整房产市场气候转暖增热
4关楼盘品质问题
根调查数统计楼盘建筑规模建筑密度容积率绿率等见表：
项目
建筑规模
建筑密度
容积率
绿率
新建楼盘
216万m2
4055
1545
3050
续建楼盘
2千11万m2
5075
410
1030
1）规模方面新建楼盘般停缓建工程规模部分新建楼盘规模较单幢建筑部分容纳100户总建筑面积普遍达2万m2部分二期项目建筑面积达10万m2丽晶海景花园总建筑面积12万m2奥林匹克花园总建筑面积接15万m2世贸雅苑仅三期工程建筑面积达16万m2宝安江南城总占面积达600亩绿色佳园四期规划面积400亩
相言停缓建工程规模受原规划条件限制影响原规划基础续建完工相部分受政府规划控者开发商适应市场消费需求适调整建筑密度容积率等标准时相应增加绿化率
2）建筑密度容积率绿化率配套方面新建楼盘项指标均明显优续建楼盘区配套较齐全型楼盘般设会（配套休闲吧健身房超市等）游泳池例较高甚部分楼盘温泉泳池世贸雅苑悠生海华港湾花园北海岸88号等区般均辟专属绿配套风情园林绿率相较高相适应建筑密度控制
3）方面述素外值提相楼盘新楼盘更注重建筑通风采光房间布局美观方建筑面积效利等时注入流行元素出现错层等新户型结构
综新楼盘建筑规模建筑密度容积率绿化率区配套等方面身部设计建筑质量等方面均较改善：规模逐渐型化配套合理全面化设计实美观时尚化发展定程度益非典影响非典海南省房产业言机遇挑战形成非常契机非典仅许改变卫生惯更认识生活环境居住品质重性生态健康住宅日益受关注原停留理界带学术色彩健康住宅逐渐成普通老百姓知晓概念时形成强力消费需求
说明海口住宅消费结构发生较变化体现消费者居环境（包括文环境理环境文化氛围等）认识求提高开发商关注市场需求意识加强
5关户型问题
调查员解面积60m2户型面积150m2户型销售量均较限面积80110m2间中等户型较受欢迎销售情况良
中等户型热销客观原：户型户型消费者数量均未占优势前者单身族者两口家购房目作渡方式者具较强资金支付力相前述两者80110m2间户型消费者数量占较例外面积相适中总售价太高般购房者较易承受部分购房者次性付完房款通分期付款方式月供相较低消费者款压力相应
6关楼盘价格问题
1）销售起价（名义价部分折）
根楼盘销售处数调查员进行统计处理汇总成表：
价格区间
（元m2）
区域（幢数）
占
例（）
10
8
15
3
6
国贸
滨海
海甸岛
秀英
100
1000
0
0
0
0
0
0
10001500
0
0
0
1
1
48
15002000
3
0
8
1
4
381
20002500
3
0
2
0
1
143
25003000
2
7
4
1
0
333
30003500
2
1
1
0
0
95
3500
0
0
0
0
0
0
表（均毛坯房价格）显示价格区间15002000间楼盘占例次25003000间两价格区间约占总数7141000元3500元没统计数字10001500元30003500元占例见海口新楼盘整体价格水（起价）介10003500元间（含墅价格）呈中间两头橄榄形状价格密度区间15003000元根两表整体楼盘均销售起价高低次：
区域
滨海
国贸
海甸岛
秀英
价格（元m2）
2813
2400
2184
1918
1750
2）层差价
楼盘起价均低层居住房标准（般24层）新建楼盘中带电梯高层楼盘占数售价均存楼层差异楼层价格
根调查员统计高层建筑楼层般介1732层间20层左右居层差价10100元m2间 4060元m2层差较集中3层起均高楼层20层层差价50元m2测算推算出整体楼盘层差总价：（20－3）×50＝850元m2
3）高价
高价等起价加层差总价根述数求区域楼盘高售价：
区域
滨海
国贸
海甸岛
秀英
价格（元m2）
3663
3250
3034
2768
2600
4）均价
整体楼盘均价起价高价均价格区域楼盘均价高低：
滨海（2813＋2813＋850）2＝3238元
国贸（2400＋2400＋850）2＝2825元
海甸岛（2184＋2184＋850）2＝2609（海景房均价基低（2500＋2500＋850）2＝2925元）
秀英（1918＋1918＋850）2＝2343元
区域（1750＋1750＋850）2＝2175元
区域
滨海
国贸
海甸岛
秀英
价格（元m2）
3238
2825
2609
2343
2175
楼盘价格基遵循北南海边里逐渐降低规律：海景房价格贵滨海线尤高居榜首楼盘价格走势见图：
7关楼盘销售状况
楼盘销售员反映部分楼盘销售情况较均销售率50述数排销售员营销造势策略成份整体销售率较高事实尤高档楼盘销售率普遍达70楼盘开盘久便告售罄楼盘尚未开盘预订出半销售员介绍预订（者意购买）例般约占销售率三分左右
房屋价格成构成包括价建材成等然前房屋销售价格增长价建材价格涨直接关系需求拉动重杠杆房屋销售价格终市场需求决定需求市场强劲增长促进销售市场日益走强销售市场状况良反映出房产市场需求处旺盛阶段市场升温力信号
8关楼盘建设规划状况
调查象中项目建规划建设二期占285左右项目甚三四期
2004年海口房产全面持续幅升温年整体市场回暖条件受销售旺势影响条件允许前提开发商意持续投资期获取更利润
开发商项目进行分期建设然受行政素资金等方面影响反映出开发商市场需求认知程度判断力提高市场风险防范意识加强投资趋理性哄遁序渐进
9关购房消费群体问题
海口市房产消费者区划分简单分岛岛外两类岛外分港澳台区国外3类销售员介绍岛外消费者约占50
根销售员提供关数调查员消费者房产面积区域等方面选择进行统计根统计结果发现面积言岛岛外消费者选择80110m2中等户型占例均远远高面积选择例区域言消费者明显分化两类：第类消费者目标定位高档楼盘选择范围包括滨海线海甸岛国贸区域海景房区域品质较楼盘该类消费者中岛外士岛士第二类消费者目标定位普通楼盘交通方便生活商业文化设施较齐全热闹段受欢迎类消费者岛士
消费者房产区域选择实际反映出消费力消费目方面差：1）消费力第类消费者般济条件相较消费力较强海口楼盘中重海元素喜欢环境清幽段海景水景等概念明确消费需求第二类消费者普通工薪阶层济实力相限中低档商品房理想选择2）消费目第类消费者二次置业该类消费者中岛士目原住房更新升级岛外士相部分休闲度假者养老外岛岛外士目投资第二类消费者部分首次置业居住纯投资动机较休闲度假者养老占例更
岛外购房者占例基相开发商应针实际需开发商品房合理搭配避免盲目风味追求建设高档楼盘防止供需脱节断链利房产市场健康发展
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调查目原基方法
二 调查象基状况
三 调查资料分析
1关楼盘域分布
2关楼盘类型
3关停缓建复工工程
4关楼盘品质
5关商品房户型
6关销售价格
7关楼盘销售状况
8关楼盘建设规划状况
9关购房消费群体
调查目原基方法
1 调查目调查范围
进步解掌握海口市商品房市场状况公司估价部组织关员海口市市区范围新建停缓建工程复工续建两类处建阶段销售阶段商品房市场状况进行调查
2 调查时间
次调查时间跨度2004年12月15日2005年1月5日包括调查信息资料采撷信息资料整理纳成文阶段
3 调查分析基原
（1）样点原
受时间力物力等条件限调查员海口市全部商品房进行盘查意识选取总体状况说明意义具代表性样点进行调查分析
（2）资料甄原
调查程中部分信息资料商品房销售员提供中部分容促销角度出发产生隐瞒甚误导成份调查员该类资料进行仔细分析甄量少该类伪信息
（3）分析讷原
信息资料进行客观分析首先中普遍性代表性现象进行合理纳基础寻找原建立相互间果关系出相关结
4 调查样点选择
首先报纸电视等媒体选择代表性36幢楼盘确定重点调查象时调查程中根实际情况机增加相应楼盘案次调查选点涉海口市五区域包括国贸滨海海甸岛秀英老城区等区域具体分布见表：
区域
国贸
滨海
海甸岛
秀英
数
9
8
12
3
4
5 调查方法
采取现场走访电话咨询购买客户沟通等方法获取种资讯
二 调查象基状况
次调查事先确定36重点调查象基础根实际情况机增加6案调查象计42根楼盘密集程度调查员分5区域区域调查数量该区域新楼盘数量较联系基呈正相关关系楼盘基状况见表：
楼盘基状况表
序号
名称
位置
起价
（元 m2）
层差
（元 m2）
备注（04年12月）
国贸区域
1
*富丽花园
金贸西路1号
19982500（均价）
四幢2123层商务楼住
宅楼组成占2348749m2总建筑面积11万m2
2
华贸快乐公寓
金贸西路18号
1688（2）
3060
总建筑面积47449 m2A座23层B座17层374户绿化率30
3
*德意雅苑
金贸西路5号
1698
50
2幢高层
4
东方文华府
文华路
2080
3幢1517层
5
海韵裕
文华路3号
3000
总占103665 m2总建筑面积67933 m22幢27层密度363绿化率282
6
*金山广场
金贸西路6号
2288（5）
40
占约1532亩总建筑面积8万m2喷泉广场
7
诚田国际
商务厦
金贸西路
2300
8
世贸雅苑
（三期）
世贸东路2号
25003500
总建筑面积约16万m2数幢2832层
9
中盐国际厦
玉沙路西侧
写字楼
10
国贸中心
玉沙路西侧
第6层租金：毛坯房3738元㎡装修房毛坯房10元
写字楼占33008㎡总建筑面积37632㎡ 400停车位4部4ms进口电梯100兆光纤800千瓦发电机变压器电子防火报警动喷淋智电子安全监控等
二 滨海区域
11
悠生海华
民声西路28号
2600（4）
60
4幢高层
12
怡景苑
芙蓉路2号
2500
5幢高层
13
丽晶海景花园
滨海道
2580（2）
5080
总建筑面积12万m2
14
昌炜玉园
民声西路8号
2900（4）
6080
15
海岸1号
世贸北路1号
3000左右
占622293m2总建筑面积2072522m2六栋高层住宅栋高层商务楼
16
海怡豪园
滨海东路56号
接3000
占30亩4幢20层
17
紫荆花园（二期）
紫荆路
2880（2）
50100
6幢26层
18
*银通花园
2500
2幢22层公寓楼（原规划2幢28层）
三 海甸岛区域
19
阳光熙园
民道西侧
2500（1）
50
总占面积8855m2总建筑面积25103m23幢16层10层观海建筑密度20绿化率48
20
北海岸88号
（海韵公寓）
民道88号
2588（1）
70
占17767方米建筑面积34893方米 4幢16层268套均居住3层观海密度15绿化率65
21
港湾花园
民道五西路
2380（3）
80
总占19979 m2500套住宅约58万m2容积率29绿化率51
22
滨海华庭
五西路万恒路1号
26002700
总建筑面积约5万m2容积率131
23
华星厦
民道35号
1788（3）
50
200套住宅
24
*周昌公寓
民道三东路
1980（2）
60
总占2900 m220层160套住宅建筑密度216
25
*秦吉厦
民道四西路
18层
26
侨达花园
民道
30003200
建筑面积3994310㎡容积率294密度249 绿化率80
27
*寰岛广场
民道四东路
1600（3）
50
建筑面积50828㎡
28
*福海新城
五东路1号
1888（5）
50
2幢18层总建筑面积35万m2136套住宅
29
*加州阳光公寓
道二横路
1880（5）
40
19层3梯20户总占5831 m2总建筑面积21878m2
30
金椰
道59号
2500
部分观海建筑密度202容积率226绿化率628幢高层
31
宝安江南城
道66号
2900起均价3100元
北琼海峡总占600亩期占120亩 44幢45层334户（4层复式）
32
星光海岸
五东路3号
2128（2）
50
总占747044 m2总建筑面积297133m24幢高层住宅密度20绿化率56
33
*光明阁
海昌路9号
1500（4）
20
14层建筑密度较高绿较少
四 秀英区域
34
奥林匹克花园（二期）
海秀路
2780
总占约63556 m2总建筑面积约148521 m2密度187绿化率564停车位641
35
*金侨国际广场
海秀道160号
1630（5）
40
总占约20亩总建筑面积约55000 m2停车位300电梯4部26层密度2365绿化率超60
36
金华苑（C栋）
海秀路金鼎路
1308（4）
10
21层住宅楼
金华苑（AB栋）
海秀路金鼎路
1378（4）
5090
绿率较低
五 区域
37
*玉龙公寓
龙昆南路高院南侧
1098
2080
绿化率40
38
锦花公寓
振兴路高院南侧
1700（南侧）1448（路）
50
2幢14层
39
盛达嘉苑
白龙南路33号
40
花苑
北路西侧
2幢高层
41
绿色佳园
（三期电梯房）
凤翔东路
2090（3）
30100
42
*节厦
琼州道
1480（7）
30
基配套
注：表中名称前带*号停缓建复工工程
三 调查资料分析
掌握第手调查资料基础调查员分类纳列出列问题进行重点分析：
1关楼盘域分布问题
通调查象点分布排列调查象楼盘分布基情况：
楼盘分布简明表
区域
国贸
滨海
海甸岛
秀英
数
10
8
15
3
6
占
例
24
19
36
7
14
79
21
新楼盘分布状况图
表图显示楼盘开发集中海甸岛滨海线国贸三区域秀英老城区府城等区域开发量相较少5区域中前三区域楼盘数量约占调查总量79述三区域中楼盘分布特点相：海甸岛楼盘较分散路段基分布滨海线集中万绿园秀英港间国贸80分布区域西部金贸西路周边带
次调查整体楼盘分布均集中少数区域
分析楼盘分布成总结纳点：1）海甸岛传统居住区属海口埠相关居住生活配套缺乏时两面环海居住生活环境较优越2）着生活水断提高生活消费观念方式逐渐发生相应变化收入水相较高阶层开始意识选择市中心外区域做居避开市中心拥挤灰尘噪音阶层相应力拥需便捷交通工具城市边缘带城市郊远郊成选择滨海线北琼州海峡分布滨海公园万绿园西海岸带状公园等面积公绿加属城市新区项规划指标控制较建筑密度容积率相较低绿率相较高外海口市干道滨海道横贯区域东西时南侧紧项配套相完善国贸区域滨海线正成高收入者住重点选择区域形成海口市高档居住区3）世纪海南房产泡沫海口遗留半拉子工程国贸占相例该区域新楼盘开发较集中重原量停缓建工程政府处置政策市场开发热潮双重推动纷纷复工建设成房产开发重分支力量方面国贸区域然作海口市整海南省金融贸易中心功定位未终实现金贸区概念已深入心提海口高楼厦然会然想国贸事实里然海口市高层建筑集中区域历年发展变迁国贸中高档居住办公产业逐渐形成定规模成海口新兴商住区里交通方便类配套设施完善尤重里集聚着数量众企业中乏海口市精英企业相应城市白领阶层工作需选择居意较明显两方面素作国贸区域占较楼盘开发量似水渠成事
4）相述三区老城区历年建设开发空间已相限秀英等区域位置相偏僻交通配套条件相滞目前尚属热点段
2关楼盘类型问题
调查象中居住商住物业占总数93写字楼办公楼仅占7均位国贸区域区域新建写字楼居住商住物业中部分带电梯高层建筑占97左右（中高档公寓约占27）墅等房屋未列入次调查范围占例较限样点显示现象基见前海口市新楼盘开发居住商住占导位时济适房层住宅占位高层住宅高档公寓占位转变趋势逐渐凸现
样点商品房类型分布住宅流产品基反映出海口市房产产品类型整体格局房产泡沫中遗留量未竣工写字楼年处置积压房产程中相部分改建成住宅公寓开发商投资写字楼普遍存犹豫心理缺乏足够信心新建写字楼项目数量较限国贸作原规划CBD然未愿里交通方便办公产业相关配套较齐全时分布数量众中企业具海口市相成熟办公商贸氛围开发商开发建设写字楼首选区域
年着社会发展海口市民营济发展迅速量民营企业通租赁购买写字楼作办公场该类企业成长中中型企业类咨询代理企业包括IT房产广告设计等产业企业规模员资金实力相限办公场求需豪华实交通方便价位中等户型适中写字楼显然符合求
3关停缓建复工工程问题
开发楼盘中停缓建工程复工约占31新建楼盘占例约69两者例接37区域停缓建复工工程重见表：
区域
国贸
海甸岛
滨海
秀英
合计
总楼盘数（）
10
15
8
3
6
42
停缓建复工工程数（）
3
6
1
1
2
13
占区域楼
盘例
30
40
125
333
333
占总停缓建工程例
23
462
77
77
154
692
308
表显示区域中均停缓建工程复工7成集中国贸海甸岛两区域5区域中停缓建复工工程占区域楼盘总数304见停缓建复工工程滨海线外区域中均占定例数量规模讲显然已建设流侧面反映出政府处置政策已较成效行政手段等观素房产市场中发挥应作然更深层次原益整房产市场气候转暖增热
4关楼盘品质问题
根调查数统计楼盘建筑规模建筑密度容积率绿率等见表：
项目
建筑规模
建筑密度
容积率
绿率
新建楼盘
216万m2
4055
1545
3050
续建楼盘
2千11万m2
5075
410
1030
1）规模方面新建楼盘般停缓建工程规模部分新建楼盘规模较单幢建筑部分容纳100户总建筑面积普遍达2万m2部分二期项目建筑面积达10万m2丽晶海景花园总建筑面积12万m2奥林匹克花园总建筑面积接15万m2世贸雅苑仅三期工程建筑面积达16万m2宝安江南城总占面积达600亩绿色佳园四期规划面积400亩
相言停缓建工程规模受原规划条件限制影响原规划基础续建完工相部分受政府规划控者开发商适应市场消费需求适调整建筑密度容积率等标准时相应增加绿化率
2）建筑密度容积率绿化率配套方面新建楼盘项指标均明显优续建楼盘区配套较齐全型楼盘般设会（配套休闲吧健身房超市等）游泳池例较高甚部分楼盘温泉泳池世贸雅苑悠生海华港湾花园北海岸88号等区般均辟专属绿配套风情园林绿率相较高相适应建筑密度控制
3）方面述素外值提相楼盘新楼盘更注重建筑通风采光房间布局美观方建筑面积效利等时注入流行元素出现错层等新户型结构
综新楼盘建筑规模建筑密度容积率绿化率区配套等方面身部设计建筑质量等方面均较改善：规模逐渐型化配套合理全面化设计实美观时尚化发展定程度益非典影响非典海南省房产业言机遇挑战形成非常契机非典仅许改变卫生惯更认识生活环境居住品质重性生态健康住宅日益受关注原停留理界带学术色彩健康住宅逐渐成普通老百姓知晓概念时形成强力消费需求
说明海口住宅消费结构发生较变化体现消费者居环境（包括文环境理环境文化氛围等）认识求提高开发商关注市场需求意识加强
5关户型问题
调查员解面积60m2户型面积150m2户型销售量均较限面积80110m2间中等户型较受欢迎销售情况良
中等户型热销客观原：户型户型消费者数量均未占优势前者单身族者两口家购房目作渡方式者具较强资金支付力相前述两者80110m2间户型消费者数量占较例外面积相适中总售价太高般购房者较易承受部分购房者次性付完房款通分期付款方式月供相较低消费者款压力相应
6关楼盘价格问题
1）销售起价（名义价部分折）
根楼盘销售处数调查员进行统计处理汇总成表：
价格区间
（元m2）
区域（幢数）
占
例（）
10
8
15
3
6
国贸
滨海
海甸岛
秀英
100
1000
0
0
0
0
0
0
10001500
0
0
0
1
1
48
15002000
3
0
8
1
4
381
20002500
3
0
2
0
1
143
25003000
2
7
4
1
0
333
30003500
2
1
1
0
0
95
3500
0
0
0
0
0
0
表（均毛坯房价格）显示价格区间15002000间楼盘占例次25003000间两价格区间约占总数7141000元3500元没统计数字10001500元30003500元占例见海口新楼盘整体价格水（起价）介10003500元间（含墅价格）呈中间两头橄榄形状价格密度区间15003000元根两表整体楼盘均销售起价高低次：
区域
滨海
国贸
海甸岛
秀英
价格（元m2）
2813
2400
2184
1918
1750
2）层差价
楼盘起价均低层居住房标准（般24层）新建楼盘中带电梯高层楼盘占数售价均存楼层差异楼层价格
根调查员统计高层建筑楼层般介1732层间20层左右居层差价10100元m2间 4060元m2层差较集中3层起均高楼层20层层差价50元m2测算推算出整体楼盘层差总价：（20－3）×50＝850元m2
3）高价
高价等起价加层差总价根述数求区域楼盘高售价：
区域
滨海
国贸
海甸岛
秀英
价格（元m2）
3663
3250
3034
2768
2600
4）均价
整体楼盘均价起价高价均价格区域楼盘均价高低：
滨海（2813＋2813＋850）2＝3238元
国贸（2400＋2400＋850）2＝2825元
海甸岛（2184＋2184＋850）2＝2609（海景房均价基低（2500＋2500＋850）2＝2925元）
秀英（1918＋1918＋850）2＝2343元
区域（1750＋1750＋850）2＝2175元
区域
滨海
国贸
海甸岛
秀英
价格（元m2）
3238
2825
2609
2343
2175
楼盘价格基遵循北南海边里逐渐降低规律：海景房价格贵滨海线尤高居榜首楼盘价格走势见图：
7关楼盘销售状况
楼盘销售员反映部分楼盘销售情况较均销售率50述数排销售员营销造势策略成份整体销售率较高事实尤高档楼盘销售率普遍达70楼盘开盘久便告售罄楼盘尚未开盘预订出半销售员介绍预订（者意购买）例般约占销售率三分左右
房屋价格成构成包括价建材成等然前房屋销售价格增长价建材价格涨直接关系需求拉动重杠杆房屋销售价格终市场需求决定需求市场强劲增长促进销售市场日益走强销售市场状况良反映出房产市场需求处旺盛阶段市场升温力信号
8关楼盘建设规划状况
调查象中项目建规划建设二期占285左右项目甚三四期
2004年海口房产全面持续幅升温年整体市场回暖条件受销售旺势影响条件允许前提开发商意持续投资期获取更利润
开发商项目进行分期建设然受行政素资金等方面影响反映出开发商市场需求认知程度判断力提高市场风险防范意识加强投资趋理性哄遁序渐进
9关购房消费群体问题
海口市房产消费者区划分简单分岛岛外两类岛外分港澳台区国外3类销售员介绍岛外消费者约占50
根销售员提供关数调查员消费者房产面积区域等方面选择进行统计根统计结果发现面积言岛岛外消费者选择80110m2中等户型占例均远远高面积选择例区域言消费者明显分化两类：第类消费者目标定位高档楼盘选择范围包括滨海线海甸岛国贸区域海景房区域品质较楼盘该类消费者中岛外士岛士第二类消费者目标定位普通楼盘交通方便生活商业文化设施较齐全热闹段受欢迎类消费者岛士
消费者房产区域选择实际反映出消费力消费目方面差：1）消费力第类消费者般济条件相较消费力较强海口楼盘中重海元素喜欢环境清幽段海景水景等概念明确消费需求第二类消费者普通工薪阶层济实力相限中低档商品房理想选择2）消费目第类消费者二次置业该类消费者中岛士目原住房更新升级岛外士相部分休闲度假者养老外岛岛外士目投资第二类消费者部分首次置业居住纯投资动机较休闲度假者养老占例更
岛外购房者占例基相开发商应针实际需开发商品房合理搭配避免盲目风味追求建设高档楼盘防止供需脱节断链利房产市场健康发展
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