关海口市墅市场专题调查报告
西海滩项目全程策划报告
第部分：关海口市墅市场专题调查报告
前言
1—1 墅
1—2 墅分类特性分述
1 墅建筑形态分类特性分述
★独立墅
★联体墅
★联排墅（排屋）
★新型墅
2 墅市场级档次分类特性分述
★顶级豪宅型墅
★高档型墅
★中档型墅
★济型墅
3 墅单套总建面积分类特性分述
★130—160米
★161—200米
★201—250米
★250—300米
★300米
4 墅建筑风格分类特性分述
5 墅居住功划分特性分述
★休闲度假型墅
★济生活居家型墅
· 投资保值型墅
6 墅区域分布分类特性分述
1—3 墅产品规划综述
1 墅产品功特点
2 墅建造材等特点
3 墅区规划特点
4 墅配套设施特点
1—4 墅市场构成体系综述
1 墅产品市场中卖点构成
2 墅消费金字塔结构
3 墅物业行销通路策略
4 5 海口市墅市场调查
（） 市场调查选取范围说明
（二） 海口市联体墅市场调查
（三） 海口市独立墅市场调查
（四） 西海岸住宅市场调查
（五） 综合纳说明
第部分项目研究背景
墅分类
目前止墅住宅谓千姿百态形形色色墅产品分类方法否善掌握墅产品科学分类方法营者楼市竞争中发现机遇赢优势分析较定位决
策等关重然墅产品细分没陈变方法里根墅产品相关质性进行分类：
墅分类
具体细分
特性
市场定位
面积控制
独立墅
四面采光公面积空间占面积独门独户独享前庭院
顶级豪宅型高档型
250方米
联体墅
双联
三面采光占面积独立墅
中高档型
160——250方米
三联
两面采光占面积更
中档型
160——200方米
四联
六联
两面采光占面积独门独户独院侧重居家式功住宅
济型
济型
130——160方米
130——160方米
联排墅
排屋
里弄式住宅
顾名思义称排连起墅两面采光占面积独门独户独院绿花园面积相较
济型
130——160方米
新型墅
叠加墅
（双复式公寓）
公寓型墅介墅层住宅间兼顾墅密度间距绿化舒适感层低价优势
济型
130——160方米
···
（三）墅区规划特点
整体情况分析
1海南墅市场趋成熟
海南墅市场起步80年代期发展直较缓慢进入90年代初期着海南建省房产业迅速发展海南出现批花园墅群形成海南墅市场第次浪潮时墅类型功针潜客户群均较单市
场化程度较低93年宏观调控银紧缩政策跌入谷底
直1998年半年着中国济持续高速发展岛外市场兴起时带动墅市场复苏
年发展海南墅市场已单基墅类型发展成元化物业存市场形态排屋概念出现双复式公寓（叠加式墅）形成表明市场逐渐走成熟
2市场供应状况分析
——供应量持续放
统计目前海口墅开发2万亩均项目占面积10万方米左右综合容积率08计算2~3年海口墅市场供应量达940万方米没计算两年新批土潜供应量
——区域分布郊
目前绝部分分布交通方便环境较郊区中分布海口湾西海岸板块售墅项目总数占海口墅供应量70示：
——价格结构合理
通售墅总价进行分析发现目前海口墅供应量集中100万200万价格段占供应量46次总价200300万中高档墅占总供应量17总价100万济型墅总价300万豪华型墅分1512价格海口墅市场产品结构海口市消费结构存着结构性矛盾
2市场需求状况分析
——短期需求增长限
目前海南约80万口5口家计算约16万家庭单位现均收入水结合国际惯例统计2％家庭购买墅样仅海口蕴藏着3200套墅消费力未包括港台区周边省市购买者目前海口墅市总量1000套然较空间
长期墅市场短期显然供求海口市墅市场前两年预热三年迎供应高峰期次调研表明年开盘墅项目5短期供应量增长速度超需求量增长速度
项目言前期市场定位变尤重现纷乱竞争局面中实现利润化奠定初步品牌基础市场定位正确否根素
3市场前景预测
需求结构角度分析海口前墅市场较前质飞跃墅生活贵族生活标志正悄然走入普通百姓生活2002年海口墅市场销售面积销售金额整商品房销售例逐步升
着海口均GDP逐步增长海南独特路费加入燃油价格市政交通建设断完善私家车越越（海南私家车拥量排第）着第二套住宅时代时间空间距离新概念居住理念发生重变化墅生活越越更购房者接受市场前景
二发展态势综述
1产品设计趋势
——规划
采点状流线型布局形式墅绿化重点抛弃中心围合景观控制散点布置确保户景绿化配
——房型
目前海口新开墅户型结构较科学款式样结构较简易独立墅力面积控制250方米联体墅力面积控制200米左右流结构楼公空间二楼私生活空间空间利更性化功划分更细
——配套
双车位（车位+访客车位）
中央空调
智型热水供应器
老年居室太太书房
家庭影视娱乐厅
SPA
——建材
门窗采环保型隔热桥氟碳烤漆工艺
室道全部铜铺设
红外线防盗瓦斯报警紧急呼系统
2细分物业简述
——独立墅
分布区域：西海岸海口湾海甸岛
市量：约占全部10
市场价位：200万——1000万
力面积：250方米左右
单价：5000元
行情：2003年购买独立墅例升境外购买日趋增加
——联体墅
分布区域：西海岸海口湾新埠岛工业道
力总价范围：70—80万元
力面积范围：200米左右
单价：3000—4000元米
行情：海口市墅市场角
——排屋
分布区域：
力总价范围：40—60万元
力面积范围：150米左右
单价：20003000元米
行情：海口墅市场角
市场调查选取范围说明
西海岸位海口市西北片区交通路线滨海道市区金贸区相连规定案市场调查选取范围：
整西海岸说该区位住宅项目类情况直接影响案规划市场定位行销情况作全面细致市场调查分析意义重：
珠江广场起点滨海道火车站方车程10分钟60分钟左右辐射区域案考察竞争性素物业区域墅物业客户群流案构成竞争影响区域三方面：邻案海口湾周边物业形成市场二海甸岛（新埠岛）墅物业形成市场
篇述案市场选取范围逐项研展关方面握市场机会寻求机会寻求市场切入点规划决策等提供系统详实
2—1 虹山半岛（期）市场调查
1 项目简介
2 区规划
房型特点
期独立墅挑高63米厅南北选超面积双层中空落窗卧室35方米面宽55米配20方米卫浴更衣室空间划分：
· 礼仪区：（层）：入口（门厅）起居室客厅
· 交区：（层）：厨房餐厅
· 私密区：带更衣室卧（层）次卧两（层）书房（层）
· 功区：（层）：洗衣房储藏室工房
· 室外区：前院院台（层）
期四拼联体墅房型设计较单简单
· 礼仪区：（层）：入口（玄关）客厅
· 交区：（层）：厨房餐厅
· 私密区：带台卧（三层）次卧两（二层）
· 室外区：前院院台（三层）
期采车道步行行道分流车道外围环形成环道设计户专门车库配送
济指标
容积率：028绿化率：73栋距：18米左右
区景观设计
3 建筑风格
4 区配套
5 物业理
6 销售价格
7 客户情况
8 优劣势分析
优劣：
交通理位置优势
西海滩位滨海道南侧西边连接海口火车站东边连接海口市金贸区进入市区路畅通阻直达目邻中心城区理位置交通条件吸引众青睐者目光
规划优势
果项目规划软硬划分项目规划硬件指墅物业建筑房型设计房型设计布局公服务配套会区景观设计道路绿化活动场构成构成种类型设施总软件种形空间效果生活情趣生活方式舒适度信息交流沟通安适感属感等
项目市场定位规定项目规划基求项目规划突出性方面取目标客层细分决定项目市场定位宽窄度西海滩市场定位较明确面中高档墅需求消费客层
劣势：
特定墅住宅区独立式墅联体墅存产品种类拉开互相映衬互相交叉满足细分市场需求者开发商角度说积极进取意明显问题关键墅住宅区产品组团互补更关重前题产品身必须适应细分市场需求产品必须找身市场正确定位楼盘推出面积高价位房型空间设计缺乏性联体墅难找应市场需求
居家生活济型墅客层言西沙滩周边公交通环境尚明显够发达生活机设施远远够成熟物业单套总面积设计控制够销售单价偏高总价更太等等
中档墅消费者言四拼联体建筑形态房型缺乏性新潮气派等方面销售程中预计会存巨抗性
三区位差异分析
说明：
鉴墅类物业特殊性区位会存相差异性区块市场作较分析
海口市联体墅市场调查
1 海口联体墅市场概况
联体墅欧美国家已流行十年国家中50居住称TOWN HOUSE联体墅中国前年北京广州海等城市开发联体墅取俗销售业绩居住舒适度周围景观感知度独立墅相差套建面约130—200方米左右两面墙体邻居公独立院子车库般建城郊价格算高适合中等收入家庭
住宅部结构联体墅破般面住宅格局通楼层变化客厅二楼形成享空间楼梯连接等丰富居住者视觉享受居住空间更具宽敞感舒适感会客区生活区分割更明确私密性更强
联体墅外部结构独门独户独享前庭院满足市回然生活追求首层进门雨廊设计楼阳台晒台房型外立更许梦寐求居住梦想
价格联体墅常建立远离城市中心域土价格低言喻联体相独立墅说占面积价格更实惠享空间远甚独立墅眼海口许购房普遍关心房率指住宅套面积建筑面积例般住宅建筑面积套面积公面积两部分组成层楼梯公面积高层楼梯电梯位走道均摊入住宅面积墅没公面积楼梯走道私家住房部分联体墅房率相较高
联体墅正述诸优势劲走海口楼市海口联体墅市场年发展演变发展商已开始通市场细分错开定位联体墅商品受众更广泛
销售象目前海口行销楼市联体墅分两层次面富裕中产阶层联体双复式墅类物业分布中高档墅园区伴着中高档独立墅存组团物业身软硬济指标相说品质较房型空间性化设计功定位气派独特超前庭院较建筑材料设备配套等选材讲究外立面建筑风格高贵户居住舒适度周围景观感知度园区中高档独立式墅相差类联体墅售价相较高单价般
4500元—7000元方米甚更高单套面积200—240方米左右总价达100万
二面工薪阶层中低档联体墅联排式墅谓新独院住宅类物业称作济型墅济型墅基建市郊区域土成相市区低目前类物业占规模般10万方米规模化产出市郊低成土进入市场价格较低然适应消费者更广类物业较注重交通配套生活机完善化强调形成适宜居住高尚生活区域类物业墅没中高档墅样奢华样更加舒适空间环境住宅功相差单套面积控制160方米部分单价较低面积达200方米左右单套价范围般4000元方米控制总价（40—80万元间）买城公寓钱买幢郊外墅类物业特墅象征目前市民消费承受力类物业更满足市场需求位海口北区锦秋加洲花园成功明证
目前海口纯粹联体墅区较稀少具定规模墅物业会推出联体房型适应市场日益需
2 周边区域联体墅市场调查
区域墅市场概况
区域市场分析
区域环境简介
项目处西海岸旅游度假区年政府开发规划力度较区位海口市西端滨海道线佳景观海岸线横亘东西 西海旅游度假区已开发西秀海岸假日海滩新国宾馆贵族游艇会美视高尔夫热带海洋世界西海岸带状公园海口市旅游景观景点天独厚海景资源综合休闲度假区加便捷交通优势该区域成目前海口市具备开发活力潜力房产发展区投资价值众发展商
二区域楼市分析
区域房产开发存三利
1区域景观较佳高档旅游住宅区
案处区域独特海景资源高档休闲度假区定位目标客户群范围扩全岛城市显然段资源众区域性楼盘形成市场区隔潜力巨区域房产市场直发展较缓慢相较目前房产开发火荼金贸区言整体市场正处起步阶段消费群高收入客户
2政策规划前景
着西海岸基础设施逐步完善海口火车站开通海口新规划西海岸二期景观绿化便捷交通相较低开发成两优势进步凸显
中尤强调新规划中改城市产业规划布局房产开发相互脱节情况求房产业产业紧密结合案开发显然利
3周边发展持续拉动该区域商品住宅消费
案周边美园工业区批外企高级员工形成相住宅消费群较高住宅消费力墅类物业产生相促进作
区域房产开发特点弱势
1区域特性发展态势明显
项目周边现况前西海岸房产开发集中滨海道线托金贸区较完善市政配套滨海道整体定位呈现出低容积率双联墅独立墅辅发展态势
2楼盘质素差异较低层次区域竞争激烈
区域前少楼盘处销售进程：黄金海岸花园长信海景花园二者定位相加开发时间相较早产品质化竞争严重低层次价格竞争述楼盘化速度较慢
位项目东南侧阳光西海岸较新规划产品设计采新建材加发展商先行营造环境规模优势新公开引起广泛关注该楼盘踪调研
目前市场情况案入市尚时日前周边售案规模位置说案构成竞争威胁较楼盘间差异性影响部分客户区域价格取必项目立项初考虑相应区隔竞争手效手段（点文详细阐述观点）
3区域规划确定性
政府新整体规划没定案西海岸旅游区建设尚处初步阶段结合实际情况中间确定素较尤部分区域房产发展休戚相关配套设施进步明确直接区域楼市导产生影响
4区域市政配套建设完善
前区域市政配套较欠缺型超市学校医院菜场等配套设施没该区域生活配套托秀英金贸区
5公交通系统欠缺
墅物业公交通赖性相应较区域前仅梅靶线等两路公交车远景规划较贫乏
西海滩周边区域楼市板块行情集结楼盘开发形成区域特点值重视理位置特着体墅产品市场定位里联体墅楼市案具直接影响量具参考性
理位置里出行方便公交线路生活配套服务设施充足入市价格区性均价4300元方米里联体墅市场定位明确楼市定价参考周边物业住宅
二
三
2—4 海口市墅市场调查
1 海口独立墅市场概况
独立式墅独特建筑风格住宅功彻底保证居家私密性体现居家私密性体现居住者品位独立式墅市区市郊分布类墅物业理景观空气质量提出高求单栋价格基200万元
目前海口较热销独立墅类：
第类城市景观干道线墅滨海道线墅特海口湾较重原应离金贸区隔滨海道交通便捷关紫荆花园率先区域开发带动该区位整体开发
第二类高环境中高价墅西海岸设计新环境墅正吸引批中高收入者购买墅般拥较私家花园提供较环境空间户房区私密性强
第三类特色性格墅年半年起海口墅市场开始出现较特点性格墅传世家宝幢墅均伴水居海岸绿洲墅离海墅北隔碧海道规划路海
区域墅案较表
墅类：独立式墅 属区域：西海岸
案名
项目
黄金海岸花园
长信海景花园
阳光西海岸
位置
龙溪路189号
黄金城道99弄
北虹路555弄166号
开发商
海口明鸿房产发展限公司
尚联(海口)限公司
绿集团
联系电话
62427444
62128866
62128851
占面积
20万方米
38万方米
7000方米
总建面积
6万方米(估)
152万方米
2100方米
区类
独立式墅区
独立式墅区
独立式墅区
容积率
03
04
03
绿化率
06
06
06
建筑风格
欧式风格
美式风格
欧式风格
层数
三层
三层
二层
总幢数（户数）
176幢(期)8幢(2期)
46幢
7幢
面积范围
方米
方米
方米
单价范围
1870元方米
3000元方米
3000元月(租)
总价范围
512万套左右
6801470万套
销售率
基售完
余房数量限租售皆
备注
外销独立墅余房租售
117．03方米社区园艺4000方米锦簇中庭均户绿化面积达80方米
1 长宁西郊区独立墅市场调查
区域独立墅分布
区域独立墅相关相信息汇总较
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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关海口市墅市场专题调查报告
西海滩项目全程策划报告
第部分：关海口市墅市场专题调查报告
前言
1—1 墅
1—2 墅分类特性分述
1 墅建筑形态分类特性分述
★独立墅
★联体墅
★联排墅（排屋）
★新型墅
2 墅市场级档次分类特性分述
★顶级豪宅型墅
★高档型墅
★中档型墅
★济型墅
3 墅单套总建面积分类特性分述
★130—160米
★161—200米
★201—250米
★250—300米
★300米
4 墅建筑风格分类特性分述
5 墅居住功划分特性分述
★休闲度假型墅
★济生活居家型墅
· 投资保值型墅
6 墅区域分布分类特性分述
1—3 墅产品规划综述
1 墅产品功特点
2 墅建造材等特点
3 墅区规划特点
4 墅配套设施特点
1—4 墅市场构成体系综述
1 墅产品市场中卖点构成
2 墅消费金字塔结构
3 墅物业行销通路策略
4 5 海口市墅市场调查
（） 市场调查选取范围说明
（二） 海口市联体墅市场调查
（三） 海口市独立墅市场调查
（四） 西海岸住宅市场调查
（五） 综合纳说明
第部分项目研究背景
墅分类
目前止墅住宅谓千姿百态形形色色墅产品分类方法否善掌握墅产品科学分类方法营者楼市竞争中发现机遇赢优势分析较定位决
策等关重然墅产品细分没陈变方法里根墅产品相关质性进行分类：
墅分类
具体细分
特性
市场定位
面积控制
独立墅
四面采光公面积空间占面积独门独户独享前庭院
顶级豪宅型高档型
250方米
联体墅
双联
三面采光占面积独立墅
中高档型
160——250方米
三联
两面采光占面积更
中档型
160——200方米
四联
六联
两面采光占面积独门独户独院侧重居家式功住宅
济型
济型
130——160方米
130——160方米
联排墅
排屋
里弄式住宅
顾名思义称排连起墅两面采光占面积独门独户独院绿花园面积相较
济型
130——160方米
新型墅
叠加墅
（双复式公寓）
公寓型墅介墅层住宅间兼顾墅密度间距绿化舒适感层低价优势
济型
130——160方米
···
（三）墅区规划特点
整体情况分析
1海南墅市场趋成熟
海南墅市场起步80年代期发展直较缓慢进入90年代初期着海南建省房产业迅速发展海南出现批花园墅群形成海南墅市场第次浪潮时墅类型功针潜客户群均较单市
场化程度较低93年宏观调控银紧缩政策跌入谷底
直1998年半年着中国济持续高速发展岛外市场兴起时带动墅市场复苏
年发展海南墅市场已单基墅类型发展成元化物业存市场形态排屋概念出现双复式公寓（叠加式墅）形成表明市场逐渐走成熟
2市场供应状况分析
——供应量持续放
统计目前海口墅开发2万亩均项目占面积10万方米左右综合容积率08计算2~3年海口墅市场供应量达940万方米没计算两年新批土潜供应量
——区域分布郊
目前绝部分分布交通方便环境较郊区中分布海口湾西海岸板块售墅项目总数占海口墅供应量70示：
——价格结构合理
通售墅总价进行分析发现目前海口墅供应量集中100万200万价格段占供应量46次总价200300万中高档墅占总供应量17总价100万济型墅总价300万豪华型墅分1512价格海口墅市场产品结构海口市消费结构存着结构性矛盾
2市场需求状况分析
——短期需求增长限
目前海南约80万口5口家计算约16万家庭单位现均收入水结合国际惯例统计2％家庭购买墅样仅海口蕴藏着3200套墅消费力未包括港台区周边省市购买者目前海口墅市总量1000套然较空间
长期墅市场短期显然供求海口市墅市场前两年预热三年迎供应高峰期次调研表明年开盘墅项目5短期供应量增长速度超需求量增长速度
项目言前期市场定位变尤重现纷乱竞争局面中实现利润化奠定初步品牌基础市场定位正确否根素
3市场前景预测
需求结构角度分析海口前墅市场较前质飞跃墅生活贵族生活标志正悄然走入普通百姓生活2002年海口墅市场销售面积销售金额整商品房销售例逐步升
着海口均GDP逐步增长海南独特路费加入燃油价格市政交通建设断完善私家车越越（海南私家车拥量排第）着第二套住宅时代时间空间距离新概念居住理念发生重变化墅生活越越更购房者接受市场前景
二发展态势综述
1产品设计趋势
——规划
采点状流线型布局形式墅绿化重点抛弃中心围合景观控制散点布置确保户景绿化配
——房型
目前海口新开墅户型结构较科学款式样结构较简易独立墅力面积控制250方米联体墅力面积控制200米左右流结构楼公空间二楼私生活空间空间利更性化功划分更细
——配套
双车位（车位+访客车位）
中央空调
智型热水供应器
老年居室太太书房
家庭影视娱乐厅
SPA
——建材
门窗采环保型隔热桥氟碳烤漆工艺
室道全部铜铺设
红外线防盗瓦斯报警紧急呼系统
2细分物业简述
——独立墅
分布区域：西海岸海口湾海甸岛
市量：约占全部10
市场价位：200万——1000万
力面积：250方米左右
单价：5000元
行情：2003年购买独立墅例升境外购买日趋增加
——联体墅
分布区域：西海岸海口湾新埠岛工业道
力总价范围：70—80万元
力面积范围：200米左右
单价：3000—4000元米
行情：海口市墅市场角
——排屋
分布区域：
力总价范围：40—60万元
力面积范围：150米左右
单价：20003000元米
行情：海口墅市场角
市场调查选取范围说明
西海岸位海口市西北片区交通路线滨海道市区金贸区相连规定案市场调查选取范围：
整西海岸说该区位住宅项目类情况直接影响案规划市场定位行销情况作全面细致市场调查分析意义重：
珠江广场起点滨海道火车站方车程10分钟60分钟左右辐射区域案考察竞争性素物业区域墅物业客户群流案构成竞争影响区域三方面：邻案海口湾周边物业形成市场二海甸岛（新埠岛）墅物业形成市场
篇述案市场选取范围逐项研展关方面握市场机会寻求机会寻求市场切入点规划决策等提供系统详实
2—1 虹山半岛（期）市场调查
1 项目简介
2 区规划
房型特点
期独立墅挑高63米厅南北选超面积双层中空落窗卧室35方米面宽55米配20方米卫浴更衣室空间划分：
· 礼仪区：（层）：入口（门厅）起居室客厅
· 交区：（层）：厨房餐厅
· 私密区：带更衣室卧（层）次卧两（层）书房（层）
· 功区：（层）：洗衣房储藏室工房
· 室外区：前院院台（层）
期四拼联体墅房型设计较单简单
· 礼仪区：（层）：入口（玄关）客厅
· 交区：（层）：厨房餐厅
· 私密区：带台卧（三层）次卧两（二层）
· 室外区：前院院台（三层）
期采车道步行行道分流车道外围环形成环道设计户专门车库配送
济指标
容积率：028绿化率：73栋距：18米左右
区景观设计
3 建筑风格
4 区配套
5 物业理
6 销售价格
7 客户情况
8 优劣势分析
优劣：
交通理位置优势
西海滩位滨海道南侧西边连接海口火车站东边连接海口市金贸区进入市区路畅通阻直达目邻中心城区理位置交通条件吸引众青睐者目光
规划优势
果项目规划软硬划分项目规划硬件指墅物业建筑房型设计房型设计布局公服务配套会区景观设计道路绿化活动场构成构成种类型设施总软件种形空间效果生活情趣生活方式舒适度信息交流沟通安适感属感等
项目市场定位规定项目规划基求项目规划突出性方面取目标客层细分决定项目市场定位宽窄度西海滩市场定位较明确面中高档墅需求消费客层
劣势：
特定墅住宅区独立式墅联体墅存产品种类拉开互相映衬互相交叉满足细分市场需求者开发商角度说积极进取意明显问题关键墅住宅区产品组团互补更关重前题产品身必须适应细分市场需求产品必须找身市场正确定位楼盘推出面积高价位房型空间设计缺乏性联体墅难找应市场需求
居家生活济型墅客层言西沙滩周边公交通环境尚明显够发达生活机设施远远够成熟物业单套总面积设计控制够销售单价偏高总价更太等等
中档墅消费者言四拼联体建筑形态房型缺乏性新潮气派等方面销售程中预计会存巨抗性
三区位差异分析
说明：
鉴墅类物业特殊性区位会存相差异性区块市场作较分析
海口市联体墅市场调查
1 海口联体墅市场概况
联体墅欧美国家已流行十年国家中50居住称TOWN HOUSE联体墅中国前年北京广州海等城市开发联体墅取俗销售业绩居住舒适度周围景观感知度独立墅相差套建面约130—200方米左右两面墙体邻居公独立院子车库般建城郊价格算高适合中等收入家庭
住宅部结构联体墅破般面住宅格局通楼层变化客厅二楼形成享空间楼梯连接等丰富居住者视觉享受居住空间更具宽敞感舒适感会客区生活区分割更明确私密性更强
联体墅外部结构独门独户独享前庭院满足市回然生活追求首层进门雨廊设计楼阳台晒台房型外立更许梦寐求居住梦想
价格联体墅常建立远离城市中心域土价格低言喻联体相独立墅说占面积价格更实惠享空间远甚独立墅眼海口许购房普遍关心房率指住宅套面积建筑面积例般住宅建筑面积套面积公面积两部分组成层楼梯公面积高层楼梯电梯位走道均摊入住宅面积墅没公面积楼梯走道私家住房部分联体墅房率相较高
联体墅正述诸优势劲走海口楼市海口联体墅市场年发展演变发展商已开始通市场细分错开定位联体墅商品受众更广泛
销售象目前海口行销楼市联体墅分两层次面富裕中产阶层联体双复式墅类物业分布中高档墅园区伴着中高档独立墅存组团物业身软硬济指标相说品质较房型空间性化设计功定位气派独特超前庭院较建筑材料设备配套等选材讲究外立面建筑风格高贵户居住舒适度周围景观感知度园区中高档独立式墅相差类联体墅售价相较高单价般
4500元—7000元方米甚更高单套面积200—240方米左右总价达100万
二面工薪阶层中低档联体墅联排式墅谓新独院住宅类物业称作济型墅济型墅基建市郊区域土成相市区低目前类物业占规模般10万方米规模化产出市郊低成土进入市场价格较低然适应消费者更广类物业较注重交通配套生活机完善化强调形成适宜居住高尚生活区域类物业墅没中高档墅样奢华样更加舒适空间环境住宅功相差单套面积控制160方米部分单价较低面积达200方米左右单套价范围般4000元方米控制总价（40—80万元间）买城公寓钱买幢郊外墅类物业特墅象征目前市民消费承受力类物业更满足市场需求位海口北区锦秋加洲花园成功明证
目前海口纯粹联体墅区较稀少具定规模墅物业会推出联体房型适应市场日益需
2 周边区域联体墅市场调查
区域墅市场概况
区域市场分析
区域环境简介
项目处西海岸旅游度假区年政府开发规划力度较区位海口市西端滨海道线佳景观海岸线横亘东西 西海旅游度假区已开发西秀海岸假日海滩新国宾馆贵族游艇会美视高尔夫热带海洋世界西海岸带状公园海口市旅游景观景点天独厚海景资源综合休闲度假区加便捷交通优势该区域成目前海口市具备开发活力潜力房产发展区投资价值众发展商
二区域楼市分析
区域房产开发存三利
1区域景观较佳高档旅游住宅区
案处区域独特海景资源高档休闲度假区定位目标客户群范围扩全岛城市显然段资源众区域性楼盘形成市场区隔潜力巨区域房产市场直发展较缓慢相较目前房产开发火荼金贸区言整体市场正处起步阶段消费群高收入客户
2政策规划前景
着西海岸基础设施逐步完善海口火车站开通海口新规划西海岸二期景观绿化便捷交通相较低开发成两优势进步凸显
中尤强调新规划中改城市产业规划布局房产开发相互脱节情况求房产业产业紧密结合案开发显然利
3周边发展持续拉动该区域商品住宅消费
案周边美园工业区批外企高级员工形成相住宅消费群较高住宅消费力墅类物业产生相促进作
区域房产开发特点弱势
1区域特性发展态势明显
项目周边现况前西海岸房产开发集中滨海道线托金贸区较完善市政配套滨海道整体定位呈现出低容积率双联墅独立墅辅发展态势
2楼盘质素差异较低层次区域竞争激烈
区域前少楼盘处销售进程：黄金海岸花园长信海景花园二者定位相加开发时间相较早产品质化竞争严重低层次价格竞争述楼盘化速度较慢
位项目东南侧阳光西海岸较新规划产品设计采新建材加发展商先行营造环境规模优势新公开引起广泛关注该楼盘踪调研
目前市场情况案入市尚时日前周边售案规模位置说案构成竞争威胁较楼盘间差异性影响部分客户区域价格取必项目立项初考虑相应区隔竞争手效手段（点文详细阐述观点）
3区域规划确定性
政府新整体规划没定案西海岸旅游区建设尚处初步阶段结合实际情况中间确定素较尤部分区域房产发展休戚相关配套设施进步明确直接区域楼市导产生影响
4区域市政配套建设完善
前区域市政配套较欠缺型超市学校医院菜场等配套设施没该区域生活配套托秀英金贸区
5公交通系统欠缺
墅物业公交通赖性相应较区域前仅梅靶线等两路公交车远景规划较贫乏
西海滩周边区域楼市板块行情集结楼盘开发形成区域特点值重视理位置特着体墅产品市场定位里联体墅楼市案具直接影响量具参考性
理位置里出行方便公交线路生活配套服务设施充足入市价格区性均价4300元方米里联体墅市场定位明确楼市定价参考周边物业住宅
二
三
2—4 海口市墅市场调查
1 海口独立墅市场概况
独立式墅独特建筑风格住宅功彻底保证居家私密性体现居家私密性体现居住者品位独立式墅市区市郊分布类墅物业理景观空气质量提出高求单栋价格基200万元
目前海口较热销独立墅类：
第类城市景观干道线墅滨海道线墅特海口湾较重原应离金贸区隔滨海道交通便捷关紫荆花园率先区域开发带动该区位整体开发
第二类高环境中高价墅西海岸设计新环境墅正吸引批中高收入者购买墅般拥较私家花园提供较环境空间户房区私密性强
第三类特色性格墅年半年起海口墅市场开始出现较特点性格墅传世家宝幢墅均伴水居海岸绿洲墅离海墅北隔碧海道规划路海
区域墅案较表
墅类：独立式墅 属区域：西海岸
案名
项目
黄金海岸花园
长信海景花园
阳光西海岸
位置
龙溪路189号
黄金城道99弄
北虹路555弄166号
开发商
海口明鸿房产发展限公司
尚联(海口)限公司
绿集团
联系电话
62427444
62128866
62128851
占面积
20万方米
38万方米
7000方米
总建面积
6万方米(估)
152万方米
2100方米
区类
独立式墅区
独立式墅区
独立式墅区
容积率
03
04
03
绿化率
06
06
06
建筑风格
欧式风格
美式风格
欧式风格
层数
三层
三层
二层
总幢数（户数）
176幢(期)8幢(2期)
46幢
7幢
面积范围
方米
方米
方米
单价范围
1870元方米
3000元方米
3000元月(租)
总价范围
512万套左右
6801470万套
销售率
基售完
余房数量限租售皆
备注
外销独立墅余房租售
117．03方米社区园艺4000方米锦簇中庭均户绿化面积达80方米
1 长宁西郊区独立墅市场调查
区域独立墅分布
区域独立墅相关相信息汇总较
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