鸿基厦项目策划书—项目SWOT分析
项目SWOT分析
优势分析
功设计：（服务带动营）注重规模效应鸿基厦功设计理念区四通八达道路形成鸿基厦四面路独立商铺时围合构成中间型商场组成集中商业中心规模化营形式创造良商业氛围成目前东营五金建材物流中心四五层高档数码智化写字楼办公户型齐全选择性较电梯直达宽带闭路通信接入办公室世界商家洽谈业务实现足出户博览全球梦想公司事务中介机构服务行业金融保险业理想办公场
规模：东营五金专业市场较容易形成规模效应
项目东营济园区五金建材专业市场占面积建筑面积入住业产品品种价格营理方面专业市场法拟项目整济园区前带建筑面积44000方米托园区超五金建材专业市场容易形成规模营优势形成规模化效应项目重优势
位置：鸿基厦写字楼位东西城接中枢带南东西城间干线黄河路开工胜利油田济适房项目600万米耿井区隔路相北青岛路东东区六路未政治济文化中心东营新区连成片西太行山路西城胜利油田驻紧紧相建成东相东营新区通黄河路青岛路直通东营市政府八分场西直通东营市繁华胜利油田驻——东营西城五金建材营方面绝佳理位置项目法拟
政府政策：项目占建筑面积投资等等方面东营区规模较房产项目东营市次国土权拍卖东营市区两级政府方面予政策支持（详见政府优惠政策）项目重卖点
户型：项目商铺层注重产品展示摆放交易等商业功二层
注重帐务办公功三层注重居住办公功原商业街五金建材商铺功配置方面较程度提高现类似产品相较优势外商铺整体面积分割容易居住舒适性方面类产品难拟项目45层商务写字楼户型结构结合单独意分割适应办公需卫生间设置采取公私家两种方式满足求业需项目层中间型专业商场四面设宽敞进出口满足专业商场种需求总项目户型功设计方面体现设计理念
交通：项目位置交通便利四周黄河路青岛路东区六路太行山路相附济南路泰安路等交通干线公交方面项目命名公交站点101103111等公交车途项目站点东营长途东站项目仅2公里项目交通位置特优越
7．绿化环境：海河路边60米宽总面积约18000方米绿化带项目环境优越楼前宽阔广场雕塑形成优美景观五金专业建材市场法相
8．配套：市场道路宽阔围绕项目道路宽*****米240车位超停车区水电设施完善四部写字楼专电梯解业顾忧
9．物业：完善物业理优质物业服务容包括：
采鸿基统VI形象系统进行配置创建统厦标识系统24时治安巡视外员（访客装修员等）进行效控制理消治安隐患种保安岗位相结合（门岗巡逻岗交通岗）车辆停放理间断巡视绿化养护保洁服务代客洗衣业务免费代订机票服务礼宾车出租服务私区域清洁服务工程偿维修服务（适租房客户）代缴话费服务日常应急药品提供服务接飞机火（汽）车服务
10．种线路配套：免费电话接入宽带网接入空调插座闭路电视接口预留免业入住行装备烦恼
11．装修：商铺毛坯房降低成户行装修方便写字楼充分考虑业需求全部精装修高档外墙涂料优质防盗门理
石走廊面全装修办公环境精装卫生间（选）业直接入住方便办公
12．升值空间：未东营城市中心位置五金建材专业市场龙头段升值空间巨
劣势分析：
商铺单位成价格较高面积造成总体价格较高业首付造成困难
规避劣势建议：然银行揭支持首付数额消费者较困难技巧降低首付金额（加价返装修费）外外宣传解说时消费者充分认识项目升值潜力类似项目办法消消费者顾虑
户型改善没较突破较陈旧
规避劣势建议：宣传解说时类似传统样词汇消费者认识没长时间检验户型风险性高业注重项目方面优势
商铺三层中三层价位二层价位相消费者心理压力
规避劣势建议：首先项目功方面消费者解释透彻外消费者解项目成等情况博消费者理解情
市场启动难度影响业信心
规避劣势建议：首先充分利政府优惠条件硬性文件建立消费者市场启动信心承诺开发商会力协助关单位启动市场
设计理念没充分体现
规避劣势建议：量避免业谈类问题扬长避短项目优势掩盖项目劣势
现阶段非城市繁华区没形成商务气候写字楼弱点
规避劣势建议：业介绍发展前景未东营新区耿井区会项目理位置发生巨变化里东营市新政治济文化中心
整办公氛围较差走廊长果灯光处理会阴暗
规避劣势建议：走廊长虚门结构予掩盖走廊灯光设计较重应该予重视
周边没休闲娱乐等相关配套
规避劣势建议：建议通两种方式解决问题第采取开发商建立营相关配套设施第二采取租售类相关配套方
式
9物业理收费电梯费问题业关心关紧问题低质物业物业费高昂会减少部分消费需求项目现止物业方案未出台项目劣势
规避劣势建议：重视物业理配套完整物业理办法提出佳解决方案业信心
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项目SWOT分析
优势分析
功设计：（服务带动营）注重规模效应鸿基厦功设计理念区四通八达道路形成鸿基厦四面路独立商铺时围合构成中间型商场组成集中商业中心规模化营形式创造良商业氛围成目前东营五金建材物流中心四五层高档数码智化写字楼办公户型齐全选择性较电梯直达宽带闭路通信接入办公室世界商家洽谈业务实现足出户博览全球梦想公司事务中介机构服务行业金融保险业理想办公场
规模：东营五金专业市场较容易形成规模效应
项目东营济园区五金建材专业市场占面积建筑面积入住业产品品种价格营理方面专业市场法拟项目整济园区前带建筑面积44000方米托园区超五金建材专业市场容易形成规模营优势形成规模化效应项目重优势
位置：鸿基厦写字楼位东西城接中枢带南东西城间干线黄河路开工胜利油田济适房项目600万米耿井区隔路相北青岛路东东区六路未政治济文化中心东营新区连成片西太行山路西城胜利油田驻紧紧相建成东相东营新区通黄河路青岛路直通东营市政府八分场西直通东营市繁华胜利油田驻——东营西城五金建材营方面绝佳理位置项目法拟
政府政策：项目占建筑面积投资等等方面东营区规模较房产项目东营市次国土权拍卖东营市区两级政府方面予政策支持（详见政府优惠政策）项目重卖点
户型：项目商铺层注重产品展示摆放交易等商业功二层
注重帐务办公功三层注重居住办公功原商业街五金建材商铺功配置方面较程度提高现类似产品相较优势外商铺整体面积分割容易居住舒适性方面类产品难拟项目45层商务写字楼户型结构结合单独意分割适应办公需卫生间设置采取公私家两种方式满足求业需项目层中间型专业商场四面设宽敞进出口满足专业商场种需求总项目户型功设计方面体现设计理念
交通：项目位置交通便利四周黄河路青岛路东区六路太行山路相附济南路泰安路等交通干线公交方面项目命名公交站点101103111等公交车途项目站点东营长途东站项目仅2公里项目交通位置特优越
7．绿化环境：海河路边60米宽总面积约18000方米绿化带项目环境优越楼前宽阔广场雕塑形成优美景观五金专业建材市场法相
8．配套：市场道路宽阔围绕项目道路宽*****米240车位超停车区水电设施完善四部写字楼专电梯解业顾忧
9．物业：完善物业理优质物业服务容包括：
采鸿基统VI形象系统进行配置创建统厦标识系统24时治安巡视外员（访客装修员等）进行效控制理消治安隐患种保安岗位相结合（门岗巡逻岗交通岗）车辆停放理间断巡视绿化养护保洁服务代客洗衣业务免费代订机票服务礼宾车出租服务私区域清洁服务工程偿维修服务（适租房客户）代缴话费服务日常应急药品提供服务接飞机火（汽）车服务
10．种线路配套：免费电话接入宽带网接入空调插座闭路电视接口预留免业入住行装备烦恼
11．装修：商铺毛坯房降低成户行装修方便写字楼充分考虑业需求全部精装修高档外墙涂料优质防盗门理
石走廊面全装修办公环境精装卫生间（选）业直接入住方便办公
12．升值空间：未东营城市中心位置五金建材专业市场龙头段升值空间巨
劣势分析：
商铺单位成价格较高面积造成总体价格较高业首付造成困难
规避劣势建议：然银行揭支持首付数额消费者较困难技巧降低首付金额（加价返装修费）外外宣传解说时消费者充分认识项目升值潜力类似项目办法消消费者顾虑
户型改善没较突破较陈旧
规避劣势建议：宣传解说时类似传统样词汇消费者认识没长时间检验户型风险性高业注重项目方面优势
商铺三层中三层价位二层价位相消费者心理压力
规避劣势建议：首先项目功方面消费者解释透彻外消费者解项目成等情况博消费者理解情
市场启动难度影响业信心
规避劣势建议：首先充分利政府优惠条件硬性文件建立消费者市场启动信心承诺开发商会力协助关单位启动市场
设计理念没充分体现
规避劣势建议：量避免业谈类问题扬长避短项目优势掩盖项目劣势
现阶段非城市繁华区没形成商务气候写字楼弱点
规避劣势建议：业介绍发展前景未东营新区耿井区会项目理位置发生巨变化里东营市新政治济文化中心
整办公氛围较差走廊长果灯光处理会阴暗
规避劣势建议：走廊长虚门结构予掩盖走廊灯光设计较重应该予重视
周边没休闲娱乐等相关配套
规避劣势建议：建议通两种方式解决问题第采取开发商建立营相关配套设施第二采取租售类相关配套方
式
9物业理收费电梯费问题业关心关紧问题低质物业物业费高昂会减少部分消费需求项目现止物业方案未出台项目劣势
规避劣势建议：重视物业理配套完整物业理办法提出佳解决方案业信心
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