****影视休闲文化园
项目总
项目总
11项目背景
111项目名称
****影视休闲文化园
112项目投资机构
****影视文化限公司
113项目拟建区点
**市阳区永春镇
12研究工作
(1)项目 投资单位项目建设求达指令性文件项目承办单位行性研究单位请示报告批复文件
(2)行性研究开始前已形成工作成果文件
(3)国家拟建区开发建设政策法令法规
刨根项目需进行调查收集设计基础资料
13项目研究范围
(1)市场分析预测
(2)建设条件园址选择
(3)总体规划
(4)环境保护措施分析
(5)企业组织劳动定员
(6)项目实施计划
(7)投资估算资金筹措
(8)财务评价
(9)项目社会效益生态效益分析
14项目投资回报
综合分析研究确定项目济指标总投资2亿元
15行性研究初步结
政策行该项目国家鼓励发展产业加快开发早形成区产业优势
二区位行理位置优越然环境优美
三市场行类产品供市场足需求市场较旺盛
四效益行项目济效益社会效益生态效益均较佳
五技术行建设支持文化支持
六文化行**历史悠久文物古迹众丰富建成
景区形成然山水题公园 相益彰
项目背景发展概况
21项目提出背景
211国家行业发展规划
旅游业现代服务业重组成部分加快旅游业发展扩业拉动需消费加速济发展等具作充分挖掘旅游投资旅游消费增长潜力国家出台项政策法规通逐步 落实带薪休假制度加快基础设施建设方资金支持等方面全力推动旅游产业发展
1 2009 年 国务院关加快发展旅游业意见
意见首次明确旅游业国民济战略性支柱产业民群众更加满意现代服务业定位提出年旅游业发展务：深化旅游业改革开放优化旅游消费环境加快旅游基础设施建设推动旅游产品样化发展培育新旅游消费热点等指出政府加投入金融支持力支持旅游业发展
2 2012年2月关金融支持旅游业加快发展干意见
意见指出充分认识金融支持旅游业加快发展重意义 加强改进旅游业金融服务加强旅游景区金融基础设施建设等 合理调配 金融资源 创新金融工具产品支持旅游企业发展元化融资渠道方式 支持旅游资源丰富理体制清晰符合国家旅游发展战略发行市条件旅游企业市融资 鼓励社会资支持参旅游业发展全力推动旅游产业投资发展
3 2012年7月关鼓励引导民间资投资旅游业实施意见
改革开放类民间资进入旅游业民间资旅游投资中重断增加综合效益断提高意见指出 坚持旅游业民间资全方位开放 通民间资推进旅游产业投资 鼓励民间资投资旅游业 合理开发旅游资源营理旅游景区开发旅游产品营旅游车船业等切实民间资作旅游发展重力量
4 2013年国民旅游休闲纲（2013－2020年）
纲指提出2020年 职工带薪年休假制度基落实城乡居民旅游休闲消费水幅增长发展目标提出力发展旅游业扩旅游消费措施：
1 落实带薪休假制度鼓励机关团体企事业单位引导职工灵活安排全年休假时间
2 力推进国民旅游休闲基础设施建设加强国民旅游休闲产品开发活动组织
3 加政策扶持力度逐步增加旅游休闲公服务设施建设资金投入
4 鼓励社会力量投资建设旅游休闲设施开发特色旅游休闲线路优质旅游休闲产品落实国家关中企业微企业扶持政策
5 2014 年 关促进旅游业改革发展干意见
意见提出增强旅游发展动力扩张旅游发展空间政府扶持旅游消费方面部署四方面重举措：
1 切实落实职工带薪休假制度
带薪年休假制度落实情况纳入政府议事日程作劳动监察职工权益保障重容
2 加强旅游基础设施建设
编制全国生态旅游发展规划加强国家重点旅游区域指导
3 加财政金融支持
抓紧研究新形势中央财政支持旅游业发展相关政策政府引导推动设立旅游产业基金国家支持服务业中企业新农村建设等专项资金
4 扩旅游购物消费
实施中国旅游商品品牌建设工程重视旅游纪念品创意设计力发展具方特色商业街区鼓励发展特色餐饮题酒店研究新增进境口岸免税店行性鼓励特色商品购物区建设提供金融物流等便利服务发展购物旅游
5 2015 年 2015年全国旅游工作会议报告
2015年全国旅游工作会议报告中重点提旅游投资项目问题
优化旅游项目
报告提出国家开发银行联合推出135中国旅游投资优选项目全国投资增速放缓情况实际完成旅游投资约7053亿元增长32
2 措举创新旅游投融资台
报告提出国家旅游局联合关部门金融机构型旅游企业设立中国旅游产业促进基金实行市场化运作重点支持投资需求综合效益具示范作旅游项目建设国家旅游局会国家开发银行中国农业银行等更金融机构联合推出中国旅游投融资优选项目举办2015中国旅游投资坛暨旅游投融资优选项目推介会
3 积极推动旅游投资建设
条件省区市设立旅游产业基金创新旅游招商引资方式重点选择推动旅游项目建设改进全国旅游投资项目信息系统完善全国旅游投资统计
2015 年7月关进步促进旅游投资消费干意见
针增强旅游投资消费意见提出6方面26条具体政策措施：
1 实施旅游基础设施提升计划改善旅游消费环境
加强中西部区建设连通景区道路停车场旅游厕等建设规范旅游市场价格营秩序等五项容
2 实施旅游投资促进计划新辟旅游消费市场
包括加快驾车房车营建设力发展特色旅游城镇力开发休闲度假旅游产品积极推动互联网+旅游等七项容
3 实施旅游消费促进计划培育新消费热点
提升特色旅游商品积极发展老年旅游支持研学旅行发展积极发展中医药健康旅游等四项容
4 实施乡村旅游提升计划开拓旅游消费空间
包括坚持乡村旅游性化特色化发展方完善休闲农业乡村旅游配套设施开展百万乡村旅游创客行动力推进乡村旅游扶贫等四项容
5 优化休假安排激发旅游消费需求
包括落实职工带薪休假制度鼓励弹性作息鼓励错峰休假等三项容
6 加改革创新力度促进旅游投资消费持续增长
包括加政府支持力度落实差化旅游业海岛政策拓展旅游企业融资渠道等三项容
2016年12月5日国家发展改革委 国家旅游局关
实施旅游休闲重工程通知中明确提出：
重点引导企业开展8领域项目建设：
1旅游公服务保障工程建设重点旅游目机场火车站汽车站码头高速公路服务区商业集中区等游客聚集区域旅游咨询中心区域性旅游应急救援基游客集散中心集散分中心集散点旅游交通引导标识系统旅游数中心
2重点景区建设工程建设景区交通干线连接路景区道路步行道停车场厕供水供电设施垃圾污水处理设施消防设施安防监控设施解说教育系统应急救援设施游客信息服务设施环境整治等
3旅游扶贫工程建设乡村旅游富民工程重点村道路步行道停车场厕农副土特产销售中心供水供电设施垃圾污水处理设施消防设施环境整治等
4红色旅游发展工程建设全国红色旅游典景区交通干线连接路景区道路步行道停车场厕供水供电设施垃圾污水处理设施消防设施安防监控设施展陈场馆解说教育系统游客信息服务设施环境整治等国家级抗战纪念设施遗址必维修保护
5贫困户乡村旅游三改整工程乡村旅游扶贫重点村农家乐等重点支持实施三改整工程（改厨改厕改房间修整院落）项目改善贫困户旅游接条件
6新兴旅游业态培育工程引导建设驾车房车旅游邮轮游艇旅游温泉旅游滑雪旅游体育旅游森林旅游海洋旅游研学旅行健康旅游旅游城镇城镇特色旅游街区旅游演艺国际特色旅游目环城游憩带等休闲度假产品配套设施建设项目
7旅游创业创新工程重点支持全域旅游示范区旅游产业园区乡村旅游创客基跨境旅游合作区边境旅游试验区智慧旅游景区等项目
8绿色旅游引导工程重点支持旅游景区民宿客栈等节水节电绿色低碳升级改造项目
212项目发起发起缘
(1)项目发起单位发起全称
****影视文化限公司
(2)发起缘
理优势明显交通便捷开发潜力巨
范围广阔开发难度较开发成
22项目发展概况
221已进行调查研究项目成果
(1)资源调查
总说规划现场利资源项目作**市建制发源利资源部分文资源水文资源较适合开发旅游项目存然资源足破坏生态环境等限制素具体情况
基础条件优越
**市开发旅游业基条件较成熟优势体现文资源丰富社会济条件区位交通优越等三方面
**市吉林省省会城市吉林省省会东北区中心城市政府行政级副省级处东北亚中心位置誉北国春城中国汽车工业城市东北区建成区面积第三城市享东方底特律东方洛杉矶**着深厚代城市底蕴众伪满时期建筑中国四园林城市
**闻名中外汽车城电影城森林城雕塑城学城科学文化名城绿色食品城
**作全国25重点旅游城市伪满遗迹游影视文化游生态观光游雕塑艺术游工业名企游温泉养生游农家乐游城市风光游 8旅游品牌净月潭森林冰雪产品造综合旅游城市构建**独特旅游资源
**年均气温46℃冬季1月份冷低气温达零365℃均气温零172℃夏季7月份热高气温达38℃均气温23℃年均日2866时左右均降雨5670毫米全年温度变化显著四季分明
现**8旅游线路
1伪满遗迹游
游览国家AAAAA级景区伪满皇宫博物院东北沦陷史陈列馆参观伪满八部感受难忘历史
伪满八部：民生部军事部济部外交部司法部兴农部交通部文教部
2影视文化游
参观东方莱坞长影世纪城欣赏激光悬浮电影动感球幕电影三维巨幕电影4D特效电影等世界先进特效电影午参观吉林省广播电视塔
3生态观光游
参观国家AAAAA级景区**净月潭国家级风景名胜区参观东北虎园里亲然原始生态环境谐相处理想场
4雕塑艺术游
参观**世界雕塑公园雕塑艺术展览馆馆藏500余件非洲马孔德木雕中外著名雕塑家批雕塑精品**世界雕塑公园位**市干道民街南端占约92公顷融汇代雕塑艺术展示世界雕塑艺术流派题公园集然山水文景观相融座现代城市雕塑公园
5工业名企游
参观新中国汽车工业摇篮中国汽**鸿达电子生物统计识技术限公司参观**皓月清真肉业股份限公司
汽车博物馆：该博物馆国规模汽车博物馆整体建筑采轻钢结构外观汽车车轮预示着中国汽车工业滚滚前发展趋势
汽车文化馆：林荫道南侧建代表中美德英意法日韩八国家体汽车文化馆错落致形成世界汽车文化街
6温泉养生游
前位**双阳区御龙温泉度假村感受园中亚热带雨林风光里品尝中国梅花鹿乡双阳独具特色全鹿宴
7农家乐游
农家乐休闲游仅游客品尝道农家特色美食游客亲身参终止采收等农事活动回淳朴然
**农家乐片采摘区养鱼区游客尅行采摘种纯绿色水果蔬菜林荫间享受垂钓乐趣常见鲫鱼鲢鱼胖头鱼等十钟野生鱼种
8城市风光游
民广场
广场直径300米占7万方米中心岛直径220米面积达38万方米中心岛花木繁盛著名街心花园广场中心原伪满洲国水准原点1945年苏军占领时期毁掉水准原点石标纪念反法西斯战争中解放东北牺牲23名苏联飞行员修建苏联红军烈士纪念塔
文化广场
文化广场原名质宫广场全市城市广场坐落市区中心总面积205公顷历史质宫广场规划伪满洲国国广场
南湖公园
位中国汽车工业城市**市区总面积222万方米全国第二市公园仅次颐园花园特色鲜明南湖公园位市区西南部湖面92公顷始建1933年伪满时期称黄龙皇家公园
新兴冬季旅游冰雪旅游
冰雪旅游已成**世界沟通桥梁旅游活动外包含系列文化体育商贸时尚休闲等文体活动冰雪旅游类旅游品牌机结合凸显冰雪概念进步扩展净月潭瓦萨国际滑雪节亚冬会等型雪冰活动
代表项目：净月瓦萨冰雪节莲花山滑雪场
食**
**座移民城市汇集方菜系什方想吃定找合适口味饭店时百余年融合**菜系融南北菜东西风味集川鲁粤等菜精华形成民族菜民俗菜宫廷菜山珍菜系列框架新菜系吉菜成国年推出东北菜系名列全国新八菜系榜首
满汉全席国种集合满族汉族饮食特色巨型筵席起源清宫廷原康熙66岁寿宴席旨化解满汉世袭传统加入珍馐极奢华清代名宴包括蒙古亲藩宴廷臣宴万寿宴千叟宴九白宴满汉全席菜般百零八种 菜式咸甜荤素料精细山珍海味包分三天吃完中华菜系文化瑰宝
项目属特点
土作建设考虑总面积约28万方米土开发成相较低
生物资源相单
现场植基础较差原林场苗圃农民济意识创痛思维影响现场苗木济价值低观赏性差
文旅游资源喜忧
利然资源植单高速公路距离旅游区带少种影响燥音生态破坏等影响文资源缺少深度挖掘实体文化容受气候影响项目计划带定局限性
市场调查
吉林旅游业国家发展战略区域旅游合作推动长足发展吉林旅游特旅游吸引物拥良市场基础
**区吉林省济发达区域具备吸引规模旅游者社会济条件建设合理旅游接配套服务基础交通条件改善形中加快长吉图旅游圈步伐早日成**区市民休闲度假新处
吉林省省外游客喜欢吉林旅游景点然山水类****影视休闲文化园文景观题公园景点吉林省游客具吸引力包括省外游客吉林省历史文化求知性具吸引力
家庭型伙伴型家庭伙伴型吉林省周边旅游者常采旅游组合方式家庭游客营造舒适氛围休闲环境市场期持续宠
种原造成吉林省游客题公园类产品期高类景点停留时间长现状省外游客题公园均停留时间省游客长12时
吉林省游客住宿时偏选择生态型客房省外游客住宿首选三星三星酒店
访者普遍倾景区选择特色餐馆农家菜馆餐餐饮消费水意愿餐5080元中省外游客承受价位稍高省游客
景区标志旅游纪念品吉林省外游客普遍喜欢旅游商品市场呼吁高品质标志意义景区纪念品
部分省外游客吉林旅游消费意愿150200元天(城市间长途交通费)省游客旅游消费意愿100150元天
吉林尤中心城市区悄然崛起驾车旅游市场需求持续存中学生科普教育市场需求庞未饱区域具历史文化题材旅游资源相结合功混合产品市场稀缺****影视休闲文化园方具备开发种产品优势强机会
(3)社会公设施调查
目前项目范围社会公设施严重足运输条件公动力供应综合网景区建造程中逐步解决
(4)拟建区环境现状资料调查
目前拟建区环境保护良没种污染源排放物气水体土壤等目前环境质量状况良
23投资必性
(1)项目会促进**区旅游发展填补**区缺少文化历史题公园空白
通题公园型项目整合资源带动区域配套终形成旅游产业休闲产业相互促进发展格局
(2)政府需做强做旅游业造旅游拳头产品
然改革开放20年中旅游业吉林省日新月异变化样长足发展横较国区产业规模然偏较发展空间历史文化题公园外户外露营区区传统集镇区汽车营区童户外戏水户外婚礼区利****影视休闲文化园旅游新亮点效途径做做强旅游业整合
提高旅游重举措丰富壮**市产业
(3)旅游业产业关联度强带动永春镇业部门发展 进增强旅游业阳区国民济中位
(4)通项目建设增加周边业率
市场分析
31市场调查
31 1分析
总体国题公园呈特点
方特欢乐世界
安徽芜湖方特欢乐世界投资20亿占125万方米2005年投入运营芜湖方特欢乐世界营公司负责理运营方特投资发展限公司投资兴建第四代题公园方特投资发展限公司深圳华强文化科技集团旗家专门事高科技旅游娱乐项目投资营股份制企业
华强文化科技集团股份限公司深圳华强集团属二级企业集团国唯家具型题公园设计研发题公园型成套设备生产安装运营力公司集团国已投资三型第四代题公园(重庆汕头芜湖)
芜湖方特欢乐世界国首拥知识产权集文化科技旅游体型题公园2007年10月试营业接游客量已超200万次营业收入超2亿时总量接50家园配套商业方特欢乐世界带超三千万元收入二次消费占门票收入15
时国深圳华强集团准备投资20亿泰安修建40万方米泰山方特欢乐世界国外华强集团伊朗投资7000万欧元兴建60万方米题公园已2008年底正式开工集团投资25亿美元南非兴建第四代题公园
案例2
欢乐谷连锁题公园
华侨城集团事房产酒店开发营旅游相关文化产业营电子配套包装产品制造等行业中国中央企业深圳华侨城控股股份限公司华侨城集团公司独家发起募集设立市公司公司事旅游关联产业投资营控股型集团公司投资控股参股深圳华侨城欢乐谷旅游公司深圳锦绣中华发展限公司深圳世界窗限公司目前华侨城集团持深圳华侨城控股股份限公司447股份深圳华侨城集团四题公园品牌分锦绣中华中国民俗文化村(已2003年合)世界窗欢乐谷中欢乐谷认全国首连锁景区
投资回报锦绣中华’投资1亿元民币1年时间收回投资民俗文化村’投资11亿元1年半时间收回投资世界窗’投资6亿元3年半时间收回投资
欢乐谷连锁体公园旅游+文化+产+生态盈利模式投资回报率远远高三题公园
312 国外市场调查
迪士尼题公园
目前止全球已建成迪士尼乐园五分布洛杉矶奥兰巴黎东京香港海正建设计划2014 年外开放全球第六迪士尼乐园
中东京迪士尼乐园成功验两点：
①切动态东京迪斯尼乐园五题乐园：维利亚王时代式街景世界市集险传奇探险乐园西部开拓时代西部乐园梦境童话梦幻乐园未科学宇宙未乐园五题乐园中35 项精彩表演特征切活动声色
奇怪新颖惊险激烈情景物会游客忘掉现实进入世界成日研制出电子音响动作装置种装置驱动全园总数2000偶动物惟妙惟肖达假乱真程度身境
②永远建完迪斯尼乐园开园现东京迪斯尼乐园实行断添增新游乐场器具服务方式吸引游客游客重新营策略该乐园原建设投资1500亿日元(约10亿美元)18年该乐园建设超级音响设备35游乐场先投资1200亿日元悉五年建设新项目该乐园准备投资650亿日元样游客断新乐趣新体验迪斯尼乐园断保持巨魅力
香港迪士尼乐园华特迪士尼公司香港特区政府合伙成立香港国际题公园限公司中华特迪士尼公司香港特区政府拥4357股份香港政府投入90资金57股权迪斯尼投10资金43股份香港迪斯尼营业整体亏损迪斯尼总部香港迪斯尼挣钱43股份华特迪士尼香港政府收迪士尼运营理费特许权费
海修建迪士尼乐园期项目占约15方公里包括题公园家酒店购物中心投资2448亿工期六年运营模式海迪士尼乐园拥43股份海市政府家合资控股企业持57股份政府提供土绝部分建设资金控股日常理交美方团队时年迪士尼公司支付品牌费营收入提成种运营模式东京迪士尼运营模式迪士尼公司品牌费定营收入提成43股份香港迪士尼样10资金43股份运营理费算
环球嘉年华题公园
环球嘉年华世界型巡回移动式游乐场营模式特点：巡回性元性性互动性环球嘉年华场般政府租期限活动时间致月两月间固定场长期进行外环球嘉年华中型游艺机欧洲家族租保证机械更新换代安全性嘉年华流动性设备租赁模式保证游艺设备新奇感固定式游乐场游乐设施购买报废终环球嘉年华部分机器租赁里机器13国家设备提供商环球嘉年华进行营业额分成
32供市场
**市旅游市场客源分析
源：环球文理·评版2015年第04期
引言
吉林省提出医药健康装备制造建筑旅游四新支柱产业身独特旅游资源旅游产业迎全新发展契机**素伪满历史城汽车城电影城森林城雕塑城等称丰富旅游资源**开展旅游产业提供非常利保障
二**旅游资源分析评价
旅游资源（Tourist Resources）构成旅游活动课题旅游活动开展基前提国家区旅游业赖存发展基础旅游资源基状况直接影响着该区旅游产业济收益发展前景
1**旅游资源类型分析
根旅游资源分类调查评价（国家标准GBT189722003）分类系统**市旅游资源分析评价报告**市旅游资源单体数量427设计国标8类21亚类63种基类型
2资源总体评价
（1）然生态资源组合优势明显
**旅游资源种类繁呈现资源组合形态样轻易营造1+1>2局面中包括气候（冬季冰雪圣夏季避暑天堂）森林（亚洲工森林天然空调）湿（波罗湖太池）湖泊（南湖）江河（伊通河松花江）综合作
(2）文旅游资源雄厚独特
回顾**起源发展变化远古时期民族松花江伊通河饮马河流域事渔猎耕作中原秦汉时期肃慎族出现揭开民族**演绎朱元璋留足迹呐哈出兵三营榆林深处养鹅庄龙安—秃河农安伊通河明帝国蒙古部族清王治流放康熙二十年早开发者期日俄侵略等等疑显示**承载着厚重文历史资源
（3）节庆会展旅游资源品牌突出
**作吉林省省会担负着承办种会展命演化成品牌活动中包括冬博会（北方第展会）农博会汽博会等俨然**成中国会展业佳会展城市中国具竞争力会展城市中国十佳会议旅游目**旅游产业着商务旅游方发展
（4）产业旅游资源丰富
产业支撑**元化产业成**独特风景线年吸引着国外游客前中包括汽车产业资源（中国汽）电影产业（长影）医药产业资源（全国第二中药现代化基白求恩医学院中国梅花鹿乡）科技教育产业资源（高效科研机构）农副产品产业资源（农副产品加工业皓月牛肉玉米工业园）等
**市旅游形象定位
1总体定位
首先基**优质历史文化文资源加**良生态环境造历史文化生态名城具定基础次应市场发展趋势生态旅游深受国外游客欢迎加丰富历史底蕴做盾竞争力增次接**城市总体规划整合吉林省旅游资源吉林省生态旅游资源优良国家批准海南省第二国家生态省**生态名城突显生态旅游中市旅游特色
2总体形象定位口号
历史影城消夏雪凸显**旅游文然品牌通历史文然环境强力营销配合夏季冬季强烈带动**四季旅游兴旺
3客源市场定位
通2002年2010年国客源市场分析东北中心城市全国类副省级城市相**旅游发展总量较**国客源中省占半东北三省市场份额占70东北区域尤省然**基础客源市场3调查显示游客较偏**景点伪满皇宫长影世纪城**世纪城**电影制片厂净月潭莲花山等目体系**入境游客数量增长快基数较入境旅游市场需跨越式发展入境游客客源日韩港澳台德国占总入境游客数量75**国际旅游重道远
分析解（1）**市旅游体省市居民日常短期出游种类型出游具时间段花费少频次特点根特点开发家庭亲子游丰富**市民日常生活填充**市周边群日常出游体系（2）商务出差已**外游客重部分旅游需求倾生态休闲景区**旅游重点侧重部分群加力度维持**良生态环境时提升配套设施造良商务游典范（3）学生群体容忽视**素学城城学生群体已**暂住口部分构成时学生群体特殊性旅游产业重构成针加历史文化教育力开发**市独品牌伪满遗迹历史文化旅游区建设时汽车产业旅游吸引新潮年轻部分
四结语
综合分析**市旅游产业具潜力群边针体群加力度开发伪满遗迹历史文化区汽车文化旅游区净月潭国际休闲度假旅游区等时合理开发**市重点旅游区例伊通河滨水艺术生态休闲带二道国际休闲度假旅游区双阳国际康体休闲旅游区松花江**段乡村田园风情旅游带农安辽金文化湿旅游区等挖掘**旅游产业潜群
图231
33需求市场
吉林省2014年旅游业情况表
2014年全行业全面实施旅游产业升级计划线加快建设旅游业支柱产业目标积极拓展旅游客源市场造系列化品牌化旅游节庆活动加航线开发力度托优质旅游资源创新旅游产品刺激旅游消费产业融合带动作日益增强全省旅游济呈现总量增加体量扩质量提升发展格局总体保持稳快速健康发展良局面
2014年全省接旅游总数1214124万次增长1709中：接入境游客13769万次增长811接国游客1200355万次增长1720
2014年全省旅游总收入达184679亿元民币增长2503中外汇收入675亿美元增长1838国旅游收入180553亿元民币增长2524
减少全球济尚未完全复苏缘政治济稳省入境旅游市场影响针性重点客源国（区）开展宣传推介创新推广模式完善接体系增开国际航线（航班）推进台港澳区旅游交流合作吉林旅游国际吸引力影响力竞争力断增强入境游客均天花费幅增加旅游外汇收入增长明显入境旅游市场继续保持稳发展势头
旅游者构成
2014年全省接入境游客13769万次增长811中：外国11994万次增长859占全省接入境游客8711港澳胞964万次增长321占全省接入境游客700台湾胞811万次增长714占全省接入境游客589
二客源市场区域结构
2014年全省接入境旅游者洲分布状况亚洲11300万次增长689占全年接入境旅游者8207欧洲1996万次增长1296占全年接入境旅游者1449美洲317万次增长678占全年接入境旅游者230非洲071万次增长4661占全年接入境旅游者050洋洲069万次增长6244占全年接入境旅游者052
三客源市场国家（区）构成
2014年吉林省入境旅游客源国（区）排名次韩国俄罗斯港澳区台湾区日德国新加坡美国等韩国6123万次占份额4447俄罗斯2907万次占份额2112日458万次占份额332港澳胞964万次占份额700台湾胞811万次占份额589德国527万次占份额383新加坡403万次占份额292美国143万次占份额104鲜146万次占份额106马西亚050万次占份额036
331客源市场出游力持续增长
(1)支配收入全国样现**支配收入逐年增
(2)支配时间着黄金周|双休日推行现**市闲暇时间逐年增
(3)出游者年龄构成年出游年龄段拓宽孩老年出游数量增长较快
喜程度进行排序调查结果显示访者中超半数然山水类景点放第位省居民部分喜欢然遗址类景点仅次排首位然山水类外省游客题公园类产品紧然山水类景点
34市场竞争状况
吉林省旅游产品品味较高空间组合良区旅游业发展奠定雄厚资源基础
区现景点竞争较激烈产品趋集中生态观光农庄观光游题公园等娱乐类公园然定产品供总体重时现资料判断期会型题公园项目建设计划该类型产品拥空间
区域题公园项目供数量偏少公园档次差较竞争者集中农博园普遍存题体现足产品设计静态观光线路设计合理服务够性化等问题门票价格高游满意度普遍较差题公园类产品言区供处成熟阶段造真正意义题公园市场迫切需
36市场开发策略
现阶段适合采产品开发策略差异化营销策略
营销手段采灵活样方式例1旅行社建立长远合作关系特先期推广**影视休闲文化园产品旅行社予适长远优惠措施配合类旅行社线路推广降低进入成2影视培训学校联合办班提供教室园区景观资源实操演练学电影拍摄制作表演等课程带动文化园气文化色彩3开通网红影视拍摄直播间提高文化园知名度园区商品进行售卖展示4发展媒体方面宣传发布营销方案增加关注率征集微电影拍摄演员针周周五闲暇时间老年中心开展夕阳游等活动5型婚庆婚纱摄影等公司强强联合缩减宣传成达合作赢目
361****影视休闲文化园定价原
建议文化园建设完善前收取门票
第4章建设条件园址选择
41建设条件
411资源禀赋状况
1项目具定独特性稀缺性垄断性
2项目然资源吸引力较强观赏性较佳资源具定神秘性较满足游客猎奇体验心理需求
项目土资源具较高开发潜力文化衍生资源具良永续开发价值
4**区文民俗资源较丰富具较高开发价值
412区位条件
1 理区位较优
2形貌较优 基山势微起伏较适合合建设题公园休闲娱乐居住项目
总体规划
总体概念设计
整体考虑娱乐性趣味性旅游项目设计基求创新生存发展前提创新性项目竞争性****影视休闲文化园产品项目设计应重点考虑创新性竞争性策略
产品项目创新竞争力方面根项目身适应消费象生命周期基****影视休闲文化园身然资源特点参周边现产品项目设置市场反映程度结合度假旅游发展趋势国外发达国家发展度假旅游验综合出结果规划中****影视休闲文化园绝数产品项目具定超前性具较强生命力竞争力
第 6章环境保护
****影视休闲文化园项目建设中必须贯彻执行国家关环境保护职业安全卫生方面法规法律项目环境造成期远期影响影响劳动者健康安全素提出防治措施达技术行济布局合理环境害影响
61环境保护原
****影视休闲文化园开发项目环境保护规划吉林省周边区文化氛围生态田园风光总体环境相适应注重文化然完善结合融洽忌硬模入伦类
开发利资源时保护然资源维护整区域完整性体现继承发展原遵循继承开发维护改善生态环境开发持续发展路径
设施严禁周边水体排入未防染处理废水废物保护****影视休闲文化园水体资源受污染****影视休闲文化园良性开发运转长期生存前提条件
明确界定****影视休闲文化园开发项目理界线划分环保责求
严格遵循国家环保相关理法规
62生态环境保护
目标通****影视休闲文化园开发项目建设提高项目区域范围森林覆盖率绿化率项目 完成期绿化率达75
保护措施城区周围水资源保护防止污染植树造林
<<中华民国环境保护法中华民国
水污染防治法中华民国表水环境质量标准中华民国野生动植物保护法中华民国固体废弃物污染环境防治法中华民国气污染防治法<>IS09001质量理体系等
措施加强法制宣传生态意识教育加强植物防病防虫措施理制定城区生态环境保护方法规项目开发建设中损生态环境
63废物处理方法达标求
废水污水处理
配套建立废水污水处理系统项目区域生活污水采取分片集中处理分片收集处理达标排放入规定区域严禁未处理直接外排放
旅游垃圾处理
垃圾收集
入口停车场餐馆购物点景点道路两旁适量放置垃圾盛放装置区分回收回收垃圾装置垃圾盛放装置材质形状色调适宜周围景观相协调
垃圾分类
区分回收循环利回收循环利两类类垃圾收集分细类处置物资资源(酒瓶饮料瓶罐报刊纸张类)分类捆绑装进专资源回收袋
垃圾处理
分类垃圾分采取卫生填埋法堆肥法者运专业工厂回收处理采种方法终应污染效资源充分回收利综合处理方标准根改变城市垃圾处理方式真正实现垃圾处理综合化
高科技生态旅游厕建设
济行条件建设高科技生态旅游厕旅游厕建设仅改善旅游生态环境题公园品牌格调塑造重作
第 7章企业组织劳动定员
71组织机构
行性报告编制完成建设指挥部营销理部分负责景区建设营理具体架构见图
建设指挥部作景区者实质性代表建设指挥部负责全面协调统组织项目实施工作例国土交通行政工商税务协调负责规划区项目审批监督进行基础设施配套建设期间部门受建设指挥部直接理时负责监督理旅游开发总公司营活动遗址理处遗址保护外围环境协调
****影视文化限公司全面负责景区营筹备营理营单位负责开发建设期招商引资产品营销旅游销售渠道组建实施推广关营规章制度制定招聘员农民业培训等开发满足市场需求旅游产品维护消费者权益
72企业组织形式
(1)设立公司董事会设董事长1名董事干名董事会公司高权力机构直接股东会投资者负责保证公园投资者获应利益
(2)成立总理室具体负责公司日常营决策理总理室位总理两位副总理组成全面贯彻执行董事会做出项决策决定董事会负责时公园切营活动进行指挥协调控制
(3)成立监事会根目防止董事会滥职权谋取私利伤害公园权益保证公园效监督条件开展营活动实现持续发展
(4)设立10专业职部门
10部门分三类前线服务部门(直接游客接触部门)市场部游客部表演部餐饮部二二线服务部门(见面游客服务部门)工程部产品研发部三支持部门(公司提供财物等方面保障部门)事部财务部行政部部门设置分命市场总监艺术总监财务总监
73劳动定员
****影视文化限公司员面社会招聘
项目实施安排
81项目总体进度计划
82项目建设方式建
83项目建设
济根前期**区旅游资源供调研报告****影视休闲文化园旅游项目建议书结基
建筑工程****影视休闲文化园概念设计图册****影视休闲文化园项目开发建筑形态设计指引
工程质量安全中华民国安全生产法建设工程质量理条例建筑安全生产监督理规定游乐园理规定等
消防卫生娱乐场消防安全理规定公场卫生理条例等
84项目产品规格质量标准
结合****影视休闲文化园生态环境鉴国外度假旅游区开发成功验产品设计力求超前创新然 化性化休验化性化旅游产品设计时注重投入游客安全造成影响杜绝切安全性未加周密考虑产品推市场加强工程施工中监理高质量新颖产品优质服务吸引顾客服务顾客度假旅游行业培育市场引导消费树立****影视休闲文化园品牌形象
85开发第阶段详细时间安排
建议****影视休闲文化园旅游项目第阶段建设分四时期实施
筹备期(2015年11月2016年3月〉
建设期
16年3月17年4月
完成期体建设
试运营
2017年7月
试营业
运营期
2017年9月
正式营业
投资估算表(基础建设部分)
建筑
项目名称
面积（㎡）
单价㎡
总造价（万）
备注
生态餐厅
3052
1800
期
功宴会厅
1450
1200
期
山洞徒手餐厅
370
300
期
宾馆
2900
3000
期
会
450
450
期
东北民居
1530
200
期
民国街
5000
2000
期
木屋集装箱建筑群
1200
400
期
钟楼
35
期
温泉度假酒店
8000
二期
冬季冰雪项目
200
二期
莲花书院
200
二期
二交通附属设施
沥青道路停车场
17798
150
26697
沥青道路
7798
150
11697
道路L1114mW7m
户外烧烤区
2000
80
16
旱沙坪木结构
CS战场
5000
55
景观
10306
300
30918
入口广场
（综合）
300
汽车影院
3500
500
全套设备院线合作费
苗木种植
50
五配套设施
亮化
30306
25
75765
网
30306
20
60612
费
规划设计费
100
施工期水电费
30
年
合作租金
100
年
运营前期宣传
300
合计
20065497
项目总预计投资20065497万元
期计划投入11665497万元二期计划投资8400万元
93 资金筹措
931 融资方式
目前国旅游开发中较适融资方式
1银行信贷
银行信贷开发商融资渠道旅游资源开发采项目信贷方式款项目信贷求 资投入25银行贷75开发商资产作抵押质押土权相关建筑物权开发营权未门票收费权等等目前银行尚完善旅游资源开发进行贷款金融工具企业尝试开发营权未收费权等质押办法取成功
2资融资
开发商身资结构进行重组改制设立股份限公司开发商股份限公司发起身份社会定招募投资入股作发起形成资融资
开发商先成立绝控股限责公司股份限公司社会定募股增资扩股方式引入资金
3项目融资
开发商开发中设立干项目制作单项目商业计划书投资界规范求准备招商材料合作开发合资开发转项目开发营权等
4政策支持 融资
充分利国家鼓励政策进行政策支持性信贷融资包括国债项目生态保护项目文物保护项目世界旅游组织规划支持世界银行贷款国家间支持性贷款国家开发银行贷款扶贫基金支持等等
第10章济效益研究评价
101收入
预计年产值8000万元年计划利润2000万元年缴税收560万元
l 民国街
民国街商铺招商出租3元㎡×2300㎡×365天2518500元展销车1000元月×10辆×12月120000元合计26385万元
l 东北民居
租赁均价200元间30出租率19间房年收入416万
餐均消费100元房间3624万
l 生态餐厅
300餐位均消费80元天满饭口计算日均销售额24000元周六日饱满计算年销售2304万元
l 功宴会厅
会议租赁5000元场20出租率年收入365万
宴会厅餐饮桌688餐标56张桌20出租率计算年收入2813万元计3178万
l 户外4片婚礼场租赁
场租赁费片次20001万元年5月初十黄金周出租率50计算125场2000元25场计5万元3000元25场计75万元5000元25场125万元1万25场25万计50万元
l 户外婚礼餐饮
均消费70元场300计算法定节假日计算年收入226万
l 联营租赁
50家商户户年租赁费4万（创意产业微电影场）200万
l 徒手餐厅
60餐60均消费100年收入1314万
l 户外烧烤露营
均场费30元5月10月末周周五天30计算周六周日天100计算年收入504万
l 门票收入
5万次5元年收入25万
l 服装道具租赁10万
影视剧组入驻年估值800万
l 真野战CS
年估值50万元
l 团队拓展培训（含住宿餐饮）
均消费150元达50000次年收入750万（宾馆餐饮收入占40300万）
l 木屋集装箱区
出租率40计算套木屋集装箱天租金300元年收入438万
l 会收入
出租率40日租金8000元年收入1168万
l 旅游团体（含住宿餐饮）
均消费100达50000次年收入500万（宾馆收入占30150万）
102收入利润表（万元）
序号
项目
年收入
利润率
年计划利润
备注
1
民国街
26385
80
21108
2
东北民居
104
80
832
3
生态餐厅
2304
60
13824
4
宴会厅
3178
60
19068
5
宾馆
875
80
700
户外婚礼场
50
100
50
7
户外婚礼餐饮
226
60
1356
8
山洞餐厅
131
60
786
9
会
1168
80
9344
10
户外露营
504
60
3024
11
门票
25
50
125
12
S战场
50
80
40
13
团队拓展餐饮
750
60
450
14
旅游团体餐饮
500
70
350
15
驿站木屋集装箱
438
80
350
16
服装道具租赁
10
90
9
17
联营租赁
200
100
200
18
影视剧组入驻
800
80
640
年计划收入454463万元年计划利润341608万元
固定资产折旧成545万元
物业维护年米3元年66万元
理员开支25月均5000元计算年支出150万
普通员工80月均3000元计算年支出288万
年场租金100万元
年营销广告费年收入3240万元
净利润3416081389202708万元税金56036万元
力局限影响项目实施结果(投资效果济效果等)定符合原作预测估计采种方法****影视休闲文化园项目进行财务效益评估时总确定性素确定性素作超定程度时会评估该项目带风险般说确定素风险存避免做财务效益评估时需****影视休闲文化园项目进行确定性分析
确定性分析方法处选项目评估中重常两分析方法盈亏衡分析敏感性分析
103盈亏衡分析
盈亏衡分析保分析收支衡分析损益界分析根项目正常生产年份产量成产品销售价格税金等数计算分析产量成盈利三者间关系确定销售总收入等生产总成时盈亏衡点种方法盈亏衡点企业盈利亏损确定性分析中投资者通盈亏衡分析拟建****影视休闲文化园项目够承受风险致发生亏损
104总体盈亏衡分析
项目全部完工数测算衡点接量35<70均年接22万保超接量项目开始盈利表明项目抗风险力较强
国民济效益分析
111间接济效益
旅游业公认关联度高带动性强辐射力济产业
项目建成极促进阳开发区旅游济发展般规律1元旅游直接收入带43元间接收入
113社会效益
1 131理社会效益
(1)增加业岗位
旅游业劳动密集型产业够提供量直接间接业机会根世界旅游组织测算旅游部门增加直接业员社会增加5业岗位样通项目建设解决部分城镇口业问题农民中部分剩余劳动力提供业机会
(2)改善民生活扩外开放
吸引量游客外界先进思想文化观念信息源源断输入效促进文化外文化交流融合加速社会济现代化进程提高民生活水质量利改善投资环境扩外开放时旅游业发展促进社会稳定利传统文化弘扬
(3)民宿产业
利村民住宅空闲房间者闲置房屋结合文然景观生态环境资源农林牧渔生产活动家庭副业方式营提供旅客乡野生活住宿处鉴浙江省湖州市莫干山陕西袁家村等民宿街道营模式造民宿产业民宿产业运营实现永春镇跨越式创新发展产业转型升级
(4)带动周边济
利村民棚帮扶村民科学种植苗木蔬菜瓜果提高产量统销售带动周边口达1万
(5)生态效益
项目区建设影视文化生态农业设施辅结合山形势山农影融体通设施农业生态餐厅观光休闲区等功区建设项目区涵养水源保持水土调节气候保护环境维护生态衡产生重作项目选择建设方案设计严格遵循节约水原实施节水灌溉时加污水处理回力度实现污水资源化生产废水污水化利润该措施明显改善项目区周边区生态环境
行性研究结建议
结
项目终合考虑拟建域旅游资源特色市场开拓前景预期济效益社会效益生态效益基础提出项目拟建域旅游资源优势突出投资环境营条件利位置选择交通便利 宽裕水电通技术措施解决托省会昆明建设条件佳建设规模适中配套设施完善空间布局功分区合理保障措施力实施计划目标明确具体行投资估算准确财务评价客观预期效益显著积极促销加强成费控制善营理财务收益称佳该项目实施加快发展红色旅游培育新济增长点意义重研究结果表明项目点功标准相应市场需求状况建设项目必行
综合财务评价国民济评价结果项目财证收益国民济效益均较项目产品旅游业发展急需
建议
综述项目建设具较强操作性项目实施建设产生较济效益较高社会效益生态效益影视业发展起较辐射示范作市影视休闲旅游发展模式次成功创新探索
项目定位符合国家星火计划总体目标吉林省**市力扶持文化旅游现代服务业产业政策实现建设特色园区加快乡村旅游业发展目标项目选择符合需求建设环境运技术处国领先水文化休闲园项目组合具定创新性
该项目立项实施必带显著济效益适应市场竞争需符合国家政府发展规划进步改善区域农村文化基础设施建设促进农民增收社会谐稳定时相邻旅游规划区开展合作强势互补点带面全力创建服务高水规划科学规模观光休闲度假旅游圈根全方面调查预测项目运营济效益前景非常良建议关部门予批准
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****影视休闲文化园
项目总
项目总
11项目背景
111项目名称
****影视休闲文化园
112项目投资机构
****影视文化限公司
113项目拟建区点
**市阳区永春镇
12研究工作
(1)项目 投资单位项目建设求达指令性文件项目承办单位行性研究单位请示报告批复文件
(2)行性研究开始前已形成工作成果文件
(3)国家拟建区开发建设政策法令法规
刨根项目需进行调查收集设计基础资料
13项目研究范围
(1)市场分析预测
(2)建设条件园址选择
(3)总体规划
(4)环境保护措施分析
(5)企业组织劳动定员
(6)项目实施计划
(7)投资估算资金筹措
(8)财务评价
(9)项目社会效益生态效益分析
14项目投资回报
综合分析研究确定项目济指标总投资2亿元
15行性研究初步结
政策行该项目国家鼓励发展产业加快开发早形成区产业优势
二区位行理位置优越然环境优美
三市场行类产品供市场足需求市场较旺盛
四效益行项目济效益社会效益生态效益均较佳
五技术行建设支持文化支持
六文化行**历史悠久文物古迹众丰富建成
景区形成然山水题公园 相益彰
项目背景发展概况
21项目提出背景
211国家行业发展规划
旅游业现代服务业重组成部分加快旅游业发展扩业拉动需消费加速济发展等具作充分挖掘旅游投资旅游消费增长潜力国家出台项政策法规通逐步 落实带薪休假制度加快基础设施建设方资金支持等方面全力推动旅游产业发展
1 2009 年 国务院关加快发展旅游业意见
意见首次明确旅游业国民济战略性支柱产业民群众更加满意现代服务业定位提出年旅游业发展务：深化旅游业改革开放优化旅游消费环境加快旅游基础设施建设推动旅游产品样化发展培育新旅游消费热点等指出政府加投入金融支持力支持旅游业发展
2 2012年2月关金融支持旅游业加快发展干意见
意见指出充分认识金融支持旅游业加快发展重意义 加强改进旅游业金融服务加强旅游景区金融基础设施建设等 合理调配 金融资源 创新金融工具产品支持旅游企业发展元化融资渠道方式 支持旅游资源丰富理体制清晰符合国家旅游发展战略发行市条件旅游企业市融资 鼓励社会资支持参旅游业发展全力推动旅游产业投资发展
3 2012年7月关鼓励引导民间资投资旅游业实施意见
改革开放类民间资进入旅游业民间资旅游投资中重断增加综合效益断提高意见指出 坚持旅游业民间资全方位开放 通民间资推进旅游产业投资 鼓励民间资投资旅游业 合理开发旅游资源营理旅游景区开发旅游产品营旅游车船业等切实民间资作旅游发展重力量
4 2013年国民旅游休闲纲（2013－2020年）
纲指提出2020年 职工带薪年休假制度基落实城乡居民旅游休闲消费水幅增长发展目标提出力发展旅游业扩旅游消费措施：
1 落实带薪休假制度鼓励机关团体企事业单位引导职工灵活安排全年休假时间
2 力推进国民旅游休闲基础设施建设加强国民旅游休闲产品开发活动组织
3 加政策扶持力度逐步增加旅游休闲公服务设施建设资金投入
4 鼓励社会力量投资建设旅游休闲设施开发特色旅游休闲线路优质旅游休闲产品落实国家关中企业微企业扶持政策
5 2014 年 关促进旅游业改革发展干意见
意见提出增强旅游发展动力扩张旅游发展空间政府扶持旅游消费方面部署四方面重举措：
1 切实落实职工带薪休假制度
带薪年休假制度落实情况纳入政府议事日程作劳动监察职工权益保障重容
2 加强旅游基础设施建设
编制全国生态旅游发展规划加强国家重点旅游区域指导
3 加财政金融支持
抓紧研究新形势中央财政支持旅游业发展相关政策政府引导推动设立旅游产业基金国家支持服务业中企业新农村建设等专项资金
4 扩旅游购物消费
实施中国旅游商品品牌建设工程重视旅游纪念品创意设计力发展具方特色商业街区鼓励发展特色餐饮题酒店研究新增进境口岸免税店行性鼓励特色商品购物区建设提供金融物流等便利服务发展购物旅游
5 2015 年 2015年全国旅游工作会议报告
2015年全国旅游工作会议报告中重点提旅游投资项目问题
优化旅游项目
报告提出国家开发银行联合推出135中国旅游投资优选项目全国投资增速放缓情况实际完成旅游投资约7053亿元增长32
2 措举创新旅游投融资台
报告提出国家旅游局联合关部门金融机构型旅游企业设立中国旅游产业促进基金实行市场化运作重点支持投资需求综合效益具示范作旅游项目建设国家旅游局会国家开发银行中国农业银行等更金融机构联合推出中国旅游投融资优选项目举办2015中国旅游投资坛暨旅游投融资优选项目推介会
3 积极推动旅游投资建设
条件省区市设立旅游产业基金创新旅游招商引资方式重点选择推动旅游项目建设改进全国旅游投资项目信息系统完善全国旅游投资统计
2015 年7月关进步促进旅游投资消费干意见
针增强旅游投资消费意见提出6方面26条具体政策措施：
1 实施旅游基础设施提升计划改善旅游消费环境
加强中西部区建设连通景区道路停车场旅游厕等建设规范旅游市场价格营秩序等五项容
2 实施旅游投资促进计划新辟旅游消费市场
包括加快驾车房车营建设力发展特色旅游城镇力开发休闲度假旅游产品积极推动互联网+旅游等七项容
3 实施旅游消费促进计划培育新消费热点
提升特色旅游商品积极发展老年旅游支持研学旅行发展积极发展中医药健康旅游等四项容
4 实施乡村旅游提升计划开拓旅游消费空间
包括坚持乡村旅游性化特色化发展方完善休闲农业乡村旅游配套设施开展百万乡村旅游创客行动力推进乡村旅游扶贫等四项容
5 优化休假安排激发旅游消费需求
包括落实职工带薪休假制度鼓励弹性作息鼓励错峰休假等三项容
6 加改革创新力度促进旅游投资消费持续增长
包括加政府支持力度落实差化旅游业海岛政策拓展旅游企业融资渠道等三项容
2016年12月5日国家发展改革委 国家旅游局关
实施旅游休闲重工程通知中明确提出：
重点引导企业开展8领域项目建设：
1旅游公服务保障工程建设重点旅游目机场火车站汽车站码头高速公路服务区商业集中区等游客聚集区域旅游咨询中心区域性旅游应急救援基游客集散中心集散分中心集散点旅游交通引导标识系统旅游数中心
2重点景区建设工程建设景区交通干线连接路景区道路步行道停车场厕供水供电设施垃圾污水处理设施消防设施安防监控设施解说教育系统应急救援设施游客信息服务设施环境整治等
3旅游扶贫工程建设乡村旅游富民工程重点村道路步行道停车场厕农副土特产销售中心供水供电设施垃圾污水处理设施消防设施环境整治等
4红色旅游发展工程建设全国红色旅游典景区交通干线连接路景区道路步行道停车场厕供水供电设施垃圾污水处理设施消防设施安防监控设施展陈场馆解说教育系统游客信息服务设施环境整治等国家级抗战纪念设施遗址必维修保护
5贫困户乡村旅游三改整工程乡村旅游扶贫重点村农家乐等重点支持实施三改整工程（改厨改厕改房间修整院落）项目改善贫困户旅游接条件
6新兴旅游业态培育工程引导建设驾车房车旅游邮轮游艇旅游温泉旅游滑雪旅游体育旅游森林旅游海洋旅游研学旅行健康旅游旅游城镇城镇特色旅游街区旅游演艺国际特色旅游目环城游憩带等休闲度假产品配套设施建设项目
7旅游创业创新工程重点支持全域旅游示范区旅游产业园区乡村旅游创客基跨境旅游合作区边境旅游试验区智慧旅游景区等项目
8绿色旅游引导工程重点支持旅游景区民宿客栈等节水节电绿色低碳升级改造项目
212项目发起发起缘
(1)项目发起单位发起全称
****影视文化限公司
(2)发起缘
理优势明显交通便捷开发潜力巨
范围广阔开发难度较开发成
22项目发展概况
221已进行调查研究项目成果
(1)资源调查
总说规划现场利资源项目作**市建制发源利资源部分文资源水文资源较适合开发旅游项目存然资源足破坏生态环境等限制素具体情况
基础条件优越
**市开发旅游业基条件较成熟优势体现文资源丰富社会济条件区位交通优越等三方面
**市吉林省省会城市吉林省省会东北区中心城市政府行政级副省级处东北亚中心位置誉北国春城中国汽车工业城市东北区建成区面积第三城市享东方底特律东方洛杉矶**着深厚代城市底蕴众伪满时期建筑中国四园林城市
**闻名中外汽车城电影城森林城雕塑城学城科学文化名城绿色食品城
**作全国25重点旅游城市伪满遗迹游影视文化游生态观光游雕塑艺术游工业名企游温泉养生游农家乐游城市风光游 8旅游品牌净月潭森林冰雪产品造综合旅游城市构建**独特旅游资源
**年均气温46℃冬季1月份冷低气温达零365℃均气温零172℃夏季7月份热高气温达38℃均气温23℃年均日2866时左右均降雨5670毫米全年温度变化显著四季分明
现**8旅游线路
1伪满遗迹游
游览国家AAAAA级景区伪满皇宫博物院东北沦陷史陈列馆参观伪满八部感受难忘历史
伪满八部：民生部军事部济部外交部司法部兴农部交通部文教部
2影视文化游
参观东方莱坞长影世纪城欣赏激光悬浮电影动感球幕电影三维巨幕电影4D特效电影等世界先进特效电影午参观吉林省广播电视塔
3生态观光游
参观国家AAAAA级景区**净月潭国家级风景名胜区参观东北虎园里亲然原始生态环境谐相处理想场
4雕塑艺术游
参观**世界雕塑公园雕塑艺术展览馆馆藏500余件非洲马孔德木雕中外著名雕塑家批雕塑精品**世界雕塑公园位**市干道民街南端占约92公顷融汇代雕塑艺术展示世界雕塑艺术流派题公园集然山水文景观相融座现代城市雕塑公园
5工业名企游
参观新中国汽车工业摇篮中国汽**鸿达电子生物统计识技术限公司参观**皓月清真肉业股份限公司
汽车博物馆：该博物馆国规模汽车博物馆整体建筑采轻钢结构外观汽车车轮预示着中国汽车工业滚滚前发展趋势
汽车文化馆：林荫道南侧建代表中美德英意法日韩八国家体汽车文化馆错落致形成世界汽车文化街
6温泉养生游
前位**双阳区御龙温泉度假村感受园中亚热带雨林风光里品尝中国梅花鹿乡双阳独具特色全鹿宴
7农家乐游
农家乐休闲游仅游客品尝道农家特色美食游客亲身参终止采收等农事活动回淳朴然
**农家乐片采摘区养鱼区游客尅行采摘种纯绿色水果蔬菜林荫间享受垂钓乐趣常见鲫鱼鲢鱼胖头鱼等十钟野生鱼种
8城市风光游
民广场
广场直径300米占7万方米中心岛直径220米面积达38万方米中心岛花木繁盛著名街心花园广场中心原伪满洲国水准原点1945年苏军占领时期毁掉水准原点石标纪念反法西斯战争中解放东北牺牲23名苏联飞行员修建苏联红军烈士纪念塔
文化广场
文化广场原名质宫广场全市城市广场坐落市区中心总面积205公顷历史质宫广场规划伪满洲国国广场
南湖公园
位中国汽车工业城市**市区总面积222万方米全国第二市公园仅次颐园花园特色鲜明南湖公园位市区西南部湖面92公顷始建1933年伪满时期称黄龙皇家公园
新兴冬季旅游冰雪旅游
冰雪旅游已成**世界沟通桥梁旅游活动外包含系列文化体育商贸时尚休闲等文体活动冰雪旅游类旅游品牌机结合凸显冰雪概念进步扩展净月潭瓦萨国际滑雪节亚冬会等型雪冰活动
代表项目：净月瓦萨冰雪节莲花山滑雪场
食**
**座移民城市汇集方菜系什方想吃定找合适口味饭店时百余年融合**菜系融南北菜东西风味集川鲁粤等菜精华形成民族菜民俗菜宫廷菜山珍菜系列框架新菜系吉菜成国年推出东北菜系名列全国新八菜系榜首
满汉全席国种集合满族汉族饮食特色巨型筵席起源清宫廷原康熙66岁寿宴席旨化解满汉世袭传统加入珍馐极奢华清代名宴包括蒙古亲藩宴廷臣宴万寿宴千叟宴九白宴满汉全席菜般百零八种 菜式咸甜荤素料精细山珍海味包分三天吃完中华菜系文化瑰宝
项目属特点
土作建设考虑总面积约28万方米土开发成相较低
生物资源相单
现场植基础较差原林场苗圃农民济意识创痛思维影响现场苗木济价值低观赏性差
文旅游资源喜忧
利然资源植单高速公路距离旅游区带少种影响燥音生态破坏等影响文资源缺少深度挖掘实体文化容受气候影响项目计划带定局限性
市场调查
吉林旅游业国家发展战略区域旅游合作推动长足发展吉林旅游特旅游吸引物拥良市场基础
**区吉林省济发达区域具备吸引规模旅游者社会济条件建设合理旅游接配套服务基础交通条件改善形中加快长吉图旅游圈步伐早日成**区市民休闲度假新处
吉林省省外游客喜欢吉林旅游景点然山水类****影视休闲文化园文景观题公园景点吉林省游客具吸引力包括省外游客吉林省历史文化求知性具吸引力
家庭型伙伴型家庭伙伴型吉林省周边旅游者常采旅游组合方式家庭游客营造舒适氛围休闲环境市场期持续宠
种原造成吉林省游客题公园类产品期高类景点停留时间长现状省外游客题公园均停留时间省游客长12时
吉林省游客住宿时偏选择生态型客房省外游客住宿首选三星三星酒店
访者普遍倾景区选择特色餐馆农家菜馆餐餐饮消费水意愿餐5080元中省外游客承受价位稍高省游客
景区标志旅游纪念品吉林省外游客普遍喜欢旅游商品市场呼吁高品质标志意义景区纪念品
部分省外游客吉林旅游消费意愿150200元天(城市间长途交通费)省游客旅游消费意愿100150元天
吉林尤中心城市区悄然崛起驾车旅游市场需求持续存中学生科普教育市场需求庞未饱区域具历史文化题材旅游资源相结合功混合产品市场稀缺****影视休闲文化园方具备开发种产品优势强机会
(3)社会公设施调查
目前项目范围社会公设施严重足运输条件公动力供应综合网景区建造程中逐步解决
(4)拟建区环境现状资料调查
目前拟建区环境保护良没种污染源排放物气水体土壤等目前环境质量状况良
23投资必性
(1)项目会促进**区旅游发展填补**区缺少文化历史题公园空白
通题公园型项目整合资源带动区域配套终形成旅游产业休闲产业相互促进发展格局
(2)政府需做强做旅游业造旅游拳头产品
然改革开放20年中旅游业吉林省日新月异变化样长足发展横较国区产业规模然偏较发展空间历史文化题公园外户外露营区区传统集镇区汽车营区童户外戏水户外婚礼区利****影视休闲文化园旅游新亮点效途径做做强旅游业整合
提高旅游重举措丰富壮**市产业
(3)旅游业产业关联度强带动永春镇业部门发展 进增强旅游业阳区国民济中位
(4)通项目建设增加周边业率
市场分析
31市场调查
31 1分析
总体国题公园呈特点
方特欢乐世界
安徽芜湖方特欢乐世界投资20亿占125万方米2005年投入运营芜湖方特欢乐世界营公司负责理运营方特投资发展限公司投资兴建第四代题公园方特投资发展限公司深圳华强文化科技集团旗家专门事高科技旅游娱乐项目投资营股份制企业
华强文化科技集团股份限公司深圳华强集团属二级企业集团国唯家具型题公园设计研发题公园型成套设备生产安装运营力公司集团国已投资三型第四代题公园(重庆汕头芜湖)
芜湖方特欢乐世界国首拥知识产权集文化科技旅游体型题公园2007年10月试营业接游客量已超200万次营业收入超2亿时总量接50家园配套商业方特欢乐世界带超三千万元收入二次消费占门票收入15
时国深圳华强集团准备投资20亿泰安修建40万方米泰山方特欢乐世界国外华强集团伊朗投资7000万欧元兴建60万方米题公园已2008年底正式开工集团投资25亿美元南非兴建第四代题公园
案例2
欢乐谷连锁题公园
华侨城集团事房产酒店开发营旅游相关文化产业营电子配套包装产品制造等行业中国中央企业深圳华侨城控股股份限公司华侨城集团公司独家发起募集设立市公司公司事旅游关联产业投资营控股型集团公司投资控股参股深圳华侨城欢乐谷旅游公司深圳锦绣中华发展限公司深圳世界窗限公司目前华侨城集团持深圳华侨城控股股份限公司447股份深圳华侨城集团四题公园品牌分锦绣中华中国民俗文化村(已2003年合)世界窗欢乐谷中欢乐谷认全国首连锁景区
投资回报锦绣中华’投资1亿元民币1年时间收回投资民俗文化村’投资11亿元1年半时间收回投资世界窗’投资6亿元3年半时间收回投资
欢乐谷连锁体公园旅游+文化+产+生态盈利模式投资回报率远远高三题公园
312 国外市场调查
迪士尼题公园
目前止全球已建成迪士尼乐园五分布洛杉矶奥兰巴黎东京香港海正建设计划2014 年外开放全球第六迪士尼乐园
中东京迪士尼乐园成功验两点：
①切动态东京迪斯尼乐园五题乐园：维利亚王时代式街景世界市集险传奇探险乐园西部开拓时代西部乐园梦境童话梦幻乐园未科学宇宙未乐园五题乐园中35 项精彩表演特征切活动声色
奇怪新颖惊险激烈情景物会游客忘掉现实进入世界成日研制出电子音响动作装置种装置驱动全园总数2000偶动物惟妙惟肖达假乱真程度身境
②永远建完迪斯尼乐园开园现东京迪斯尼乐园实行断添增新游乐场器具服务方式吸引游客游客重新营策略该乐园原建设投资1500亿日元(约10亿美元)18年该乐园建设超级音响设备35游乐场先投资1200亿日元悉五年建设新项目该乐园准备投资650亿日元样游客断新乐趣新体验迪斯尼乐园断保持巨魅力
香港迪士尼乐园华特迪士尼公司香港特区政府合伙成立香港国际题公园限公司中华特迪士尼公司香港特区政府拥4357股份香港政府投入90资金57股权迪斯尼投10资金43股份香港迪斯尼营业整体亏损迪斯尼总部香港迪斯尼挣钱43股份华特迪士尼香港政府收迪士尼运营理费特许权费
海修建迪士尼乐园期项目占约15方公里包括题公园家酒店购物中心投资2448亿工期六年运营模式海迪士尼乐园拥43股份海市政府家合资控股企业持57股份政府提供土绝部分建设资金控股日常理交美方团队时年迪士尼公司支付品牌费营收入提成种运营模式东京迪士尼运营模式迪士尼公司品牌费定营收入提成43股份香港迪士尼样10资金43股份运营理费算
环球嘉年华题公园
环球嘉年华世界型巡回移动式游乐场营模式特点：巡回性元性性互动性环球嘉年华场般政府租期限活动时间致月两月间固定场长期进行外环球嘉年华中型游艺机欧洲家族租保证机械更新换代安全性嘉年华流动性设备租赁模式保证游艺设备新奇感固定式游乐场游乐设施购买报废终环球嘉年华部分机器租赁里机器13国家设备提供商环球嘉年华进行营业额分成
32供市场
**市旅游市场客源分析
源：环球文理·评版2015年第04期
引言
吉林省提出医药健康装备制造建筑旅游四新支柱产业身独特旅游资源旅游产业迎全新发展契机**素伪满历史城汽车城电影城森林城雕塑城等称丰富旅游资源**开展旅游产业提供非常利保障
二**旅游资源分析评价
旅游资源（Tourist Resources）构成旅游活动课题旅游活动开展基前提国家区旅游业赖存发展基础旅游资源基状况直接影响着该区旅游产业济收益发展前景
1**旅游资源类型分析
根旅游资源分类调查评价（国家标准GBT189722003）分类系统**市旅游资源分析评价报告**市旅游资源单体数量427设计国标8类21亚类63种基类型
2资源总体评价
（1）然生态资源组合优势明显
**旅游资源种类繁呈现资源组合形态样轻易营造1+1>2局面中包括气候（冬季冰雪圣夏季避暑天堂）森林（亚洲工森林天然空调）湿（波罗湖太池）湖泊（南湖）江河（伊通河松花江）综合作
(2）文旅游资源雄厚独特
回顾**起源发展变化远古时期民族松花江伊通河饮马河流域事渔猎耕作中原秦汉时期肃慎族出现揭开民族**演绎朱元璋留足迹呐哈出兵三营榆林深处养鹅庄龙安—秃河农安伊通河明帝国蒙古部族清王治流放康熙二十年早开发者期日俄侵略等等疑显示**承载着厚重文历史资源
（3）节庆会展旅游资源品牌突出
**作吉林省省会担负着承办种会展命演化成品牌活动中包括冬博会（北方第展会）农博会汽博会等俨然**成中国会展业佳会展城市中国具竞争力会展城市中国十佳会议旅游目**旅游产业着商务旅游方发展
（4）产业旅游资源丰富
产业支撑**元化产业成**独特风景线年吸引着国外游客前中包括汽车产业资源（中国汽）电影产业（长影）医药产业资源（全国第二中药现代化基白求恩医学院中国梅花鹿乡）科技教育产业资源（高效科研机构）农副产品产业资源（农副产品加工业皓月牛肉玉米工业园）等
**市旅游形象定位
1总体定位
首先基**优质历史文化文资源加**良生态环境造历史文化生态名城具定基础次应市场发展趋势生态旅游深受国外游客欢迎加丰富历史底蕴做盾竞争力增次接**城市总体规划整合吉林省旅游资源吉林省生态旅游资源优良国家批准海南省第二国家生态省**生态名城突显生态旅游中市旅游特色
2总体形象定位口号
历史影城消夏雪凸显**旅游文然品牌通历史文然环境强力营销配合夏季冬季强烈带动**四季旅游兴旺
3客源市场定位
通2002年2010年国客源市场分析东北中心城市全国类副省级城市相**旅游发展总量较**国客源中省占半东北三省市场份额占70东北区域尤省然**基础客源市场3调查显示游客较偏**景点伪满皇宫长影世纪城**世纪城**电影制片厂净月潭莲花山等目体系**入境游客数量增长快基数较入境旅游市场需跨越式发展入境游客客源日韩港澳台德国占总入境游客数量75**国际旅游重道远
分析解（1）**市旅游体省市居民日常短期出游种类型出游具时间段花费少频次特点根特点开发家庭亲子游丰富**市民日常生活填充**市周边群日常出游体系（2）商务出差已**外游客重部分旅游需求倾生态休闲景区**旅游重点侧重部分群加力度维持**良生态环境时提升配套设施造良商务游典范（3）学生群体容忽视**素学城城学生群体已**暂住口部分构成时学生群体特殊性旅游产业重构成针加历史文化教育力开发**市独品牌伪满遗迹历史文化旅游区建设时汽车产业旅游吸引新潮年轻部分
四结语
综合分析**市旅游产业具潜力群边针体群加力度开发伪满遗迹历史文化区汽车文化旅游区净月潭国际休闲度假旅游区等时合理开发**市重点旅游区例伊通河滨水艺术生态休闲带二道国际休闲度假旅游区双阳国际康体休闲旅游区松花江**段乡村田园风情旅游带农安辽金文化湿旅游区等挖掘**旅游产业潜群
图231
33需求市场
吉林省2014年旅游业情况表
2014年全行业全面实施旅游产业升级计划线加快建设旅游业支柱产业目标积极拓展旅游客源市场造系列化品牌化旅游节庆活动加航线开发力度托优质旅游资源创新旅游产品刺激旅游消费产业融合带动作日益增强全省旅游济呈现总量增加体量扩质量提升发展格局总体保持稳快速健康发展良局面
2014年全省接旅游总数1214124万次增长1709中：接入境游客13769万次增长811接国游客1200355万次增长1720
2014年全省旅游总收入达184679亿元民币增长2503中外汇收入675亿美元增长1838国旅游收入180553亿元民币增长2524
减少全球济尚未完全复苏缘政治济稳省入境旅游市场影响针性重点客源国（区）开展宣传推介创新推广模式完善接体系增开国际航线（航班）推进台港澳区旅游交流合作吉林旅游国际吸引力影响力竞争力断增强入境游客均天花费幅增加旅游外汇收入增长明显入境旅游市场继续保持稳发展势头
旅游者构成
2014年全省接入境游客13769万次增长811中：外国11994万次增长859占全省接入境游客8711港澳胞964万次增长321占全省接入境游客700台湾胞811万次增长714占全省接入境游客589
二客源市场区域结构
2014年全省接入境旅游者洲分布状况亚洲11300万次增长689占全年接入境旅游者8207欧洲1996万次增长1296占全年接入境旅游者1449美洲317万次增长678占全年接入境旅游者230非洲071万次增长4661占全年接入境旅游者050洋洲069万次增长6244占全年接入境旅游者052
三客源市场国家（区）构成
2014年吉林省入境旅游客源国（区）排名次韩国俄罗斯港澳区台湾区日德国新加坡美国等韩国6123万次占份额4447俄罗斯2907万次占份额2112日458万次占份额332港澳胞964万次占份额700台湾胞811万次占份额589德国527万次占份额383新加坡403万次占份额292美国143万次占份额104鲜146万次占份额106马西亚050万次占份额036
331客源市场出游力持续增长
(1)支配收入全国样现**支配收入逐年增
(2)支配时间着黄金周|双休日推行现**市闲暇时间逐年增
(3)出游者年龄构成年出游年龄段拓宽孩老年出游数量增长较快
喜程度进行排序调查结果显示访者中超半数然山水类景点放第位省居民部分喜欢然遗址类景点仅次排首位然山水类外省游客题公园类产品紧然山水类景点
34市场竞争状况
吉林省旅游产品品味较高空间组合良区旅游业发展奠定雄厚资源基础
区现景点竞争较激烈产品趋集中生态观光农庄观光游题公园等娱乐类公园然定产品供总体重时现资料判断期会型题公园项目建设计划该类型产品拥空间
区域题公园项目供数量偏少公园档次差较竞争者集中农博园普遍存题体现足产品设计静态观光线路设计合理服务够性化等问题门票价格高游满意度普遍较差题公园类产品言区供处成熟阶段造真正意义题公园市场迫切需
36市场开发策略
现阶段适合采产品开发策略差异化营销策略
营销手段采灵活样方式例1旅行社建立长远合作关系特先期推广**影视休闲文化园产品旅行社予适长远优惠措施配合类旅行社线路推广降低进入成2影视培训学校联合办班提供教室园区景观资源实操演练学电影拍摄制作表演等课程带动文化园气文化色彩3开通网红影视拍摄直播间提高文化园知名度园区商品进行售卖展示4发展媒体方面宣传发布营销方案增加关注率征集微电影拍摄演员针周周五闲暇时间老年中心开展夕阳游等活动5型婚庆婚纱摄影等公司强强联合缩减宣传成达合作赢目
361****影视休闲文化园定价原
建议文化园建设完善前收取门票
第4章建设条件园址选择
41建设条件
411资源禀赋状况
1项目具定独特性稀缺性垄断性
2项目然资源吸引力较强观赏性较佳资源具定神秘性较满足游客猎奇体验心理需求
项目土资源具较高开发潜力文化衍生资源具良永续开发价值
4**区文民俗资源较丰富具较高开发价值
412区位条件
1 理区位较优
2形貌较优 基山势微起伏较适合合建设题公园休闲娱乐居住项目
总体规划
总体概念设计
整体考虑娱乐性趣味性旅游项目设计基求创新生存发展前提创新性项目竞争性****影视休闲文化园产品项目设计应重点考虑创新性竞争性策略
产品项目创新竞争力方面根项目身适应消费象生命周期基****影视休闲文化园身然资源特点参周边现产品项目设置市场反映程度结合度假旅游发展趋势国外发达国家发展度假旅游验综合出结果规划中****影视休闲文化园绝数产品项目具定超前性具较强生命力竞争力
第 6章环境保护
****影视休闲文化园项目建设中必须贯彻执行国家关环境保护职业安全卫生方面法规法律项目环境造成期远期影响影响劳动者健康安全素提出防治措施达技术行济布局合理环境害影响
61环境保护原
****影视休闲文化园开发项目环境保护规划吉林省周边区文化氛围生态田园风光总体环境相适应注重文化然完善结合融洽忌硬模入伦类
开发利资源时保护然资源维护整区域完整性体现继承发展原遵循继承开发维护改善生态环境开发持续发展路径
设施严禁周边水体排入未防染处理废水废物保护****影视休闲文化园水体资源受污染****影视休闲文化园良性开发运转长期生存前提条件
明确界定****影视休闲文化园开发项目理界线划分环保责求
严格遵循国家环保相关理法规
62生态环境保护
目标通****影视休闲文化园开发项目建设提高项目区域范围森林覆盖率绿化率项目 完成期绿化率达75
保护措施城区周围水资源保护防止污染植树造林
<<中华民国环境保护法中华民国
水污染防治法中华民国表水环境质量标准中华民国野生动植物保护法中华民国固体废弃物污染环境防治法中华民国气污染防治法<
措施加强法制宣传生态意识教育加强植物防病防虫措施理制定城区生态环境保护方法规项目开发建设中损生态环境
63废物处理方法达标求
废水污水处理
配套建立废水污水处理系统项目区域生活污水采取分片集中处理分片收集处理达标排放入规定区域严禁未处理直接外排放
旅游垃圾处理
垃圾收集
入口停车场餐馆购物点景点道路两旁适量放置垃圾盛放装置区分回收回收垃圾装置垃圾盛放装置材质形状色调适宜周围景观相协调
垃圾分类
区分回收循环利回收循环利两类类垃圾收集分细类处置物资资源(酒瓶饮料瓶罐报刊纸张类)分类捆绑装进专资源回收袋
垃圾处理
分类垃圾分采取卫生填埋法堆肥法者运专业工厂回收处理采种方法终应污染效资源充分回收利综合处理方标准根改变城市垃圾处理方式真正实现垃圾处理综合化
高科技生态旅游厕建设
济行条件建设高科技生态旅游厕旅游厕建设仅改善旅游生态环境题公园品牌格调塑造重作
第 7章企业组织劳动定员
71组织机构
行性报告编制完成建设指挥部营销理部分负责景区建设营理具体架构见图
建设指挥部作景区者实质性代表建设指挥部负责全面协调统组织项目实施工作例国土交通行政工商税务协调负责规划区项目审批监督进行基础设施配套建设期间部门受建设指挥部直接理时负责监督理旅游开发总公司营活动遗址理处遗址保护外围环境协调
****影视文化限公司全面负责景区营筹备营理营单位负责开发建设期招商引资产品营销旅游销售渠道组建实施推广关营规章制度制定招聘员农民业培训等开发满足市场需求旅游产品维护消费者权益
72企业组织形式
(1)设立公司董事会设董事长1名董事干名董事会公司高权力机构直接股东会投资者负责保证公园投资者获应利益
(2)成立总理室具体负责公司日常营决策理总理室位总理两位副总理组成全面贯彻执行董事会做出项决策决定董事会负责时公园切营活动进行指挥协调控制
(3)成立监事会根目防止董事会滥职权谋取私利伤害公园权益保证公园效监督条件开展营活动实现持续发展
(4)设立10专业职部门
10部门分三类前线服务部门(直接游客接触部门)市场部游客部表演部餐饮部二二线服务部门(见面游客服务部门)工程部产品研发部三支持部门(公司提供财物等方面保障部门)事部财务部行政部部门设置分命市场总监艺术总监财务总监
73劳动定员
****影视文化限公司员面社会招聘
项目实施安排
81项目总体进度计划
82项目建设方式建
83项目建设
济根前期**区旅游资源供调研报告****影视休闲文化园旅游项目建议书结基
建筑工程****影视休闲文化园概念设计图册****影视休闲文化园项目开发建筑形态设计指引
工程质量安全中华民国安全生产法建设工程质量理条例建筑安全生产监督理规定游乐园理规定等
消防卫生娱乐场消防安全理规定公场卫生理条例等
84项目产品规格质量标准
结合****影视休闲文化园生态环境鉴国外度假旅游区开发成功验产品设计力求超前创新然 化性化休验化性化旅游产品设计时注重投入游客安全造成影响杜绝切安全性未加周密考虑产品推市场加强工程施工中监理高质量新颖产品优质服务吸引顾客服务顾客度假旅游行业培育市场引导消费树立****影视休闲文化园品牌形象
85开发第阶段详细时间安排
建议****影视休闲文化园旅游项目第阶段建设分四时期实施
筹备期(2015年11月2016年3月〉
建设期
16年3月17年4月
完成期体建设
试运营
2017年7月
试营业
运营期
2017年9月
正式营业
投资估算表(基础建设部分)
建筑
项目名称
面积（㎡）
单价㎡
总造价（万）
备注
生态餐厅
3052
1800
期
功宴会厅
1450
1200
期
山洞徒手餐厅
370
300
期
宾馆
2900
3000
期
会
450
450
期
东北民居
1530
200
期
民国街
5000
2000
期
木屋集装箱建筑群
1200
400
期
钟楼
35
期
温泉度假酒店
8000
二期
冬季冰雪项目
200
二期
莲花书院
200
二期
二交通附属设施
沥青道路停车场
17798
150
26697
沥青道路
7798
150
11697
道路L1114mW7m
户外烧烤区
2000
80
16
旱沙坪木结构
CS战场
5000
55
景观
10306
300
30918
入口广场
（综合）
300
汽车影院
3500
500
全套设备院线合作费
苗木种植
50
五配套设施
亮化
30306
25
75765
网
30306
20
60612
费
规划设计费
100
施工期水电费
30
年
合作租金
100
年
运营前期宣传
300
合计
20065497
项目总预计投资20065497万元
期计划投入11665497万元二期计划投资8400万元
93 资金筹措
931 融资方式
目前国旅游开发中较适融资方式
1银行信贷
银行信贷开发商融资渠道旅游资源开发采项目信贷方式款项目信贷求 资投入25银行贷75开发商资产作抵押质押土权相关建筑物权开发营权未门票收费权等等目前银行尚完善旅游资源开发进行贷款金融工具企业尝试开发营权未收费权等质押办法取成功
2资融资
开发商身资结构进行重组改制设立股份限公司开发商股份限公司发起身份社会定招募投资入股作发起形成资融资
开发商先成立绝控股限责公司股份限公司社会定募股增资扩股方式引入资金
3项目融资
开发商开发中设立干项目制作单项目商业计划书投资界规范求准备招商材料合作开发合资开发转项目开发营权等
4政策支持 融资
充分利国家鼓励政策进行政策支持性信贷融资包括国债项目生态保护项目文物保护项目世界旅游组织规划支持世界银行贷款国家间支持性贷款国家开发银行贷款扶贫基金支持等等
第10章济效益研究评价
101收入
预计年产值8000万元年计划利润2000万元年缴税收560万元
l 民国街
民国街商铺招商出租3元㎡×2300㎡×365天2518500元展销车1000元月×10辆×12月120000元合计26385万元
l 东北民居
租赁均价200元间30出租率19间房年收入416万
餐均消费100元房间3624万
l 生态餐厅
300餐位均消费80元天满饭口计算日均销售额24000元周六日饱满计算年销售2304万元
l 功宴会厅
会议租赁5000元场20出租率年收入365万
宴会厅餐饮桌688餐标56张桌20出租率计算年收入2813万元计3178万
l 户外4片婚礼场租赁
场租赁费片次20001万元年5月初十黄金周出租率50计算125场2000元25场计5万元3000元25场计75万元5000元25场125万元1万25场25万计50万元
l 户外婚礼餐饮
均消费70元场300计算法定节假日计算年收入226万
l 联营租赁
50家商户户年租赁费4万（创意产业微电影场）200万
l 徒手餐厅
60餐60均消费100年收入1314万
l 户外烧烤露营
均场费30元5月10月末周周五天30计算周六周日天100计算年收入504万
l 门票收入
5万次5元年收入25万
l 服装道具租赁10万
影视剧组入驻年估值800万
l 真野战CS
年估值50万元
l 团队拓展培训（含住宿餐饮）
均消费150元达50000次年收入750万（宾馆餐饮收入占40300万）
l 木屋集装箱区
出租率40计算套木屋集装箱天租金300元年收入438万
l 会收入
出租率40日租金8000元年收入1168万
l 旅游团体（含住宿餐饮）
均消费100达50000次年收入500万（宾馆收入占30150万）
102收入利润表（万元）
序号
项目
年收入
利润率
年计划利润
备注
1
民国街
26385
80
21108
2
东北民居
104
80
832
3
生态餐厅
2304
60
13824
4
宴会厅
3178
60
19068
5
宾馆
875
80
700
户外婚礼场
50
100
50
7
户外婚礼餐饮
226
60
1356
8
山洞餐厅
131
60
786
9
会
1168
80
9344
10
户外露营
504
60
3024
11
门票
25
50
125
12
S战场
50
80
40
13
团队拓展餐饮
750
60
450
14
旅游团体餐饮
500
70
350
15
驿站木屋集装箱
438
80
350
16
服装道具租赁
10
90
9
17
联营租赁
200
100
200
18
影视剧组入驻
800
80
640
年计划收入454463万元年计划利润341608万元
固定资产折旧成545万元
物业维护年米3元年66万元
理员开支25月均5000元计算年支出150万
普通员工80月均3000元计算年支出288万
年场租金100万元
年营销广告费年收入3240万元
净利润3416081389202708万元税金56036万元
力局限影响项目实施结果(投资效果济效果等)定符合原作预测估计采种方法****影视休闲文化园项目进行财务效益评估时总确定性素确定性素作超定程度时会评估该项目带风险般说确定素风险存避免做财务效益评估时需****影视休闲文化园项目进行确定性分析
确定性分析方法处选项目评估中重常两分析方法盈亏衡分析敏感性分析
103盈亏衡分析
盈亏衡分析保分析收支衡分析损益界分析根项目正常生产年份产量成产品销售价格税金等数计算分析产量成盈利三者间关系确定销售总收入等生产总成时盈亏衡点种方法盈亏衡点企业盈利亏损确定性分析中投资者通盈亏衡分析拟建****影视休闲文化园项目够承受风险致发生亏损
104总体盈亏衡分析
项目全部完工数测算衡点接量35<70均年接22万保超接量项目开始盈利表明项目抗风险力较强
国民济效益分析
111间接济效益
旅游业公认关联度高带动性强辐射力济产业
项目建成极促进阳开发区旅游济发展般规律1元旅游直接收入带43元间接收入
113社会效益
1 131理社会效益
(1)增加业岗位
旅游业劳动密集型产业够提供量直接间接业机会根世界旅游组织测算旅游部门增加直接业员社会增加5业岗位样通项目建设解决部分城镇口业问题农民中部分剩余劳动力提供业机会
(2)改善民生活扩外开放
吸引量游客外界先进思想文化观念信息源源断输入效促进文化外文化交流融合加速社会济现代化进程提高民生活水质量利改善投资环境扩外开放时旅游业发展促进社会稳定利传统文化弘扬
(3)民宿产业
利村民住宅空闲房间者闲置房屋结合文然景观生态环境资源农林牧渔生产活动家庭副业方式营提供旅客乡野生活住宿处鉴浙江省湖州市莫干山陕西袁家村等民宿街道营模式造民宿产业民宿产业运营实现永春镇跨越式创新发展产业转型升级
(4)带动周边济
利村民棚帮扶村民科学种植苗木蔬菜瓜果提高产量统销售带动周边口达1万
(5)生态效益
项目区建设影视文化生态农业设施辅结合山形势山农影融体通设施农业生态餐厅观光休闲区等功区建设项目区涵养水源保持水土调节气候保护环境维护生态衡产生重作项目选择建设方案设计严格遵循节约水原实施节水灌溉时加污水处理回力度实现污水资源化生产废水污水化利润该措施明显改善项目区周边区生态环境
行性研究结建议
结
项目终合考虑拟建域旅游资源特色市场开拓前景预期济效益社会效益生态效益基础提出项目拟建域旅游资源优势突出投资环境营条件利位置选择交通便利 宽裕水电通技术措施解决托省会昆明建设条件佳建设规模适中配套设施完善空间布局功分区合理保障措施力实施计划目标明确具体行投资估算准确财务评价客观预期效益显著积极促销加强成费控制善营理财务收益称佳该项目实施加快发展红色旅游培育新济增长点意义重研究结果表明项目点功标准相应市场需求状况建设项目必行
综合财务评价国民济评价结果项目财证收益国民济效益均较项目产品旅游业发展急需
建议
综述项目建设具较强操作性项目实施建设产生较济效益较高社会效益生态效益影视业发展起较辐射示范作市影视休闲旅游发展模式次成功创新探索
项目定位符合国家星火计划总体目标吉林省**市力扶持文化旅游现代服务业产业政策实现建设特色园区加快乡村旅游业发展目标项目选择符合需求建设环境运技术处国领先水文化休闲园项目组合具定创新性
该项目立项实施必带显著济效益适应市场竞争需符合国家政府发展规划进步改善区域农村文化基础设施建设促进农民增收社会谐稳定时相邻旅游规划区开展合作强势互补点带面全力创建服务高水规划科学规模观光休闲度假旅游圈根全方面调查预测项目运营济效益前景非常良建议关部门予批准
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