中韩影视基项目调研报告
位领导：
里家介绍位威海文登市开发区中韩影视基项目该项目处文登市珠海路金山路交叉处理位置较独特连接中心城区开发区交叉段文登市整城区中心位置
通威海房产市场政府项关房产政策方面调研感项目作北方三四线城市进行投资行根测算预估该项目整投入592582461元整销售收入（考虑停滞销素）691549920元整项目盈利98967459元（见表）
序号
项目（费）名称
原始指标
单位
工作量
单价费率
合价（元）
土成
81007973
1
土成金（工业）
面积
亩
33
138000
4554000
土成金（住宅）
面积
亩
167
450000
75150000
2
相关项目
0
测绘费
面积
方米
13379677
023
30773
登记费
面积
方米
13379677
01
13380
应交契税
土估价
万元
41994000
3
1259820
二
开发前期费
0
1
勘查设计费
6353188
工程勘查费
钻孔深度
米
13379677
5
668984
施工图设计
建筑面积
方米
16240583
35
5684204
装修环境设计
建筑面积
方米
0
2
市政配套费
15848661
配套
面积
方米
13379677
40
5351871
教育附加
面积
方米
13379677
20
2675935
供热设施
面积
方米
13379677
45
6020855
道燃气
户
户
500
3600
1800000
3
报批报建费
15889811
规划理
面积
方米
133332
09
119999
规划技术服务费
建筑面积
方米
16240583
145
235488
项目环境影响评测费
建筑面积
方米
16240583
15
243609
防雷监督设计审查费
建筑面积
方米
16240583
3
487217
震安全评价
建筑面积
方米
16240583
3
487217
防易建设费
建筑面积
方米
16240583
300000
图纸审查费
建筑面积
方米
16240583
0
0
消防审查费
建筑面积
方米
16240583
15
243609
水资源费
建筑面积
方米
16240583
2
324812
劳动保险费
建安成
元
324811660
182
5911572
农民工工资保障金
建安成
元
324811660
0
0
物价调节基金
销售收入
元
691549920
050
3457750
工程招投标理费
建安成
元
324811660
004
129925
招投标代理服务费
建安成
元
324811660
005
162406
工程质量监督费
建安成
元
324811660
007
227368
工程监理费
建安成
方米
13379677
10
1337968
房产测绘费
建筑面积
方米
16240583
136
220872
4
三通费
2000000
原址拆三通
0
三
建筑安装工程费
326211660
土建工程
建筑面积
方米
13379677
2000
267593540
土建工程
建筑面积
方米
2860906
2000
57218120
备案费
1000000
工程承包交易费
400000
四
配套建设费
16189409
供电
建筑面积
方米
13379677
46
6154651
供水
建筑面积
方米
13379677
15
2006952
排污
建筑面积
方米
13379677
10
1337968
热力
建筑面积
方米
13379677
45
6020855
电信
建筑面积
方米
13379677
5
668984
直接费
0
五
税金
79215515
营业税金附加
销售收入
元
691549920
555
38381021
税
销售收入
元
691549920
375
25933122
土增值税
销售收入
元
691549920
2
13830998
土税
面积
方米
13379677
8
1070374
六
财务费
38035246
理费
销售收入
元
691549920
2
13830998
销售佣金
销售收入
元
691549920
35
24204247
七
预见费
13830998
预见费
销售收入
元
691549920
2
13830998
间接费
概算总造价
592582461
方案
类
销售面积
销售单价
销售金额
成费
独栋
3883489
8000
310679120
商铺
6000
8000
48000000
车位
19000
1600
30400000
公寓
88962
3400
302470800
总计
691549920
表示收入数（考虑滞销素）较保守换言应该乐观讲盈利存定空间
然作项目运作没家房产企业会子投入全部成资金应该滚动运作考虑该项目运作应该测算认分2期开发较利分第期50亩（中工业148亩商业352亩）建筑体量97000m2根表计算投入总成应31858万元（中土1788万元建安成19400万元包括税金费m2建筑面积1100元计入10670万元）考虑费利政策进行缓交包括费期支付素基础出土000外销售客观条件整项目实际需资金分：
② 土费1788万元
②考虑出土000满足销售符合政策允许必条件时完成建安支出成3800万元（完成总产值19～20测算出）
③费1412万元（考虑前期必须交纳规费设计费原中韩创意公司前期投入项目远行程中必支出例理费开支）
综合述工程前期投入滚动资金7000万元目前原威海创意投资限公司谈判结果
① 原威海创意投资限公司求新公司持股例40求司持新公司60股份
②关目前土持价值：工业138万亩商业45万亩（原先政府原威海创意投资限公司谈定土价格述土价格溢价部分政府退回原威海创意投资限公司股东新公司关土拍价时候拍定价格超述土标价时超出部分原威海创意投资限公司股东负责支出换言土价必须锁定述价格中）样做处锁定土价格避免竞拍土时价格控素变成变变成②土溢价部分新公司
根分析司运作该项目期工程需支出资金4200万元占公司总股60原威海创意投资限公司出资2800万元（包括前期投入）占公司总股40
截止目前止原威海创意投资限公司前期支出费96622万元见表：
预付土款：
400万
景观设计费：
80万
建筑设计费：
1711万
动漫设计：
45万
装饰设计理费：
18万
预付营销策划费：
10万
工程款：
50万
勘测检测行性报告：
946万
广告牌：
65万
北京建筑科学院：
5万
创意宣传会费：
1416万
固定资产：
477万
威海文化基金会费：
6万
理费：
1088万
开发间接费：
35万
具体操作：
()司先支付股权转款300万定金入威海创意投资限公司帐户双方文登市工商局办理股权变更备案手续
（二）文登市国土局发布中韩影音创意基项目块期50亩土招拍挂公告7日司支付1160万元入威海创意投资限公司帐户（时双方投入资金股权例相）
（三）然根具体事态发展建造进程状况双方股份例相应逐步投入（司投入资金4200万元止原中韩公司投入资金前期投入2800万元止）
认投入述资金全部位应该够满足工程运作实际需分析：
项目期股东资金全部位前提预计建筑施工达体三层具备威海部门发放预售许证条件项目全面进入正式销售阶段
项目基开挖施工全面展开时正式启动宣传推介准客户信息搜集工作期间收取确定购买意客户诚意认购金根文登市场房产营销惯例额度套二十万元预计正式销售前搜集少千客户信息收取少二百客户诚意认购金筹集低六百万元建设资金
项目正式开盘月包含前确定销售合计划全部签约低三百套考虑办理贷款滞等原预计筹集建设资金三千四千万元
开盘进入正常销售阶段果月销售低五十套月筹集低千万元建设资金满足续工程款
果房屋销售达预期考虑办理项目贷款现已文登市农村城市信社理事长进行前期接触方表示手续齐备时考虑项目贷款事宜
果房屋销售达预期贷款利考虑股东款社会融资等非常融资手段
六国家房产调控政策项目影响
前国家房产调控政策般城市房价高城市影响较文登市样三四线城市房价高没泡沫迹象常理分析国家会类市场进行强力调控胶东半岛独特理气候优势半岛区十年北方区迁移意移民首选时海块房价高会文登市区房价起明显拉升作项目销售价格预期前景乐观目前山东省正努力造蓝色济区具文化产业项目极关注重视截止现止已具相规模外房产公司进驻威海少4家土价格推新高环山路样前名见传土拍330万～350万价格样趋势势必会房产市场发展带定程度击理相信片热土作
成熟观点领导指正
宝钢工程建设限公司
程庆伟
2011年3月23日
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位领导：
里家介绍位威海文登市开发区中韩影视基项目该项目处文登市珠海路金山路交叉处理位置较独特连接中心城区开发区交叉段文登市整城区中心位置
通威海房产市场政府项关房产政策方面调研感项目作北方三四线城市进行投资行根测算预估该项目整投入592582461元整销售收入（考虑停滞销素）691549920元整项目盈利98967459元（见表）
序号
项目（费）名称
原始指标
单位
工作量
单价费率
合价（元）
土成
81007973
1
土成金（工业）
面积
亩
33
138000
4554000
土成金（住宅）
面积
亩
167
450000
75150000
2
相关项目
0
测绘费
面积
方米
13379677
023
30773
登记费
面积
方米
13379677
01
13380
应交契税
土估价
万元
41994000
3
1259820
二
开发前期费
0
1
勘查设计费
6353188
工程勘查费
钻孔深度
米
13379677
5
668984
施工图设计
建筑面积
方米
16240583
35
5684204
装修环境设计
建筑面积
方米
0
2
市政配套费
15848661
配套
面积
方米
13379677
40
5351871
教育附加
面积
方米
13379677
20
2675935
供热设施
面积
方米
13379677
45
6020855
道燃气
户
户
500
3600
1800000
3
报批报建费
15889811
规划理
面积
方米
133332
09
119999
规划技术服务费
建筑面积
方米
16240583
145
235488
项目环境影响评测费
建筑面积
方米
16240583
15
243609
防雷监督设计审查费
建筑面积
方米
16240583
3
487217
震安全评价
建筑面积
方米
16240583
3
487217
防易建设费
建筑面积
方米
16240583
300000
图纸审查费
建筑面积
方米
16240583
0
0
消防审查费
建筑面积
方米
16240583
15
243609
水资源费
建筑面积
方米
16240583
2
324812
劳动保险费
建安成
元
324811660
182
5911572
农民工工资保障金
建安成
元
324811660
0
0
物价调节基金
销售收入
元
691549920
050
3457750
工程招投标理费
建安成
元
324811660
004
129925
招投标代理服务费
建安成
元
324811660
005
162406
工程质量监督费
建安成
元
324811660
007
227368
工程监理费
建安成
方米
13379677
10
1337968
房产测绘费
建筑面积
方米
16240583
136
220872
4
三通费
2000000
原址拆三通
0
三
建筑安装工程费
326211660
土建工程
建筑面积
方米
13379677
2000
267593540
土建工程
建筑面积
方米
2860906
2000
57218120
备案费
1000000
工程承包交易费
400000
四
配套建设费
16189409
供电
建筑面积
方米
13379677
46
6154651
供水
建筑面积
方米
13379677
15
2006952
排污
建筑面积
方米
13379677
10
1337968
热力
建筑面积
方米
13379677
45
6020855
电信
建筑面积
方米
13379677
5
668984
直接费
0
五
税金
79215515
营业税金附加
销售收入
元
691549920
555
38381021
税
销售收入
元
691549920
375
25933122
土增值税
销售收入
元
691549920
2
13830998
土税
面积
方米
13379677
8
1070374
六
财务费
38035246
理费
销售收入
元
691549920
2
13830998
销售佣金
销售收入
元
691549920
35
24204247
七
预见费
13830998
预见费
销售收入
元
691549920
2
13830998
间接费
概算总造价
592582461
方案
类
销售面积
销售单价
销售金额
成费
独栋
3883489
8000
310679120
商铺
6000
8000
48000000
车位
19000
1600
30400000
公寓
88962
3400
302470800
总计
691549920
表示收入数（考虑滞销素）较保守换言应该乐观讲盈利存定空间
然作项目运作没家房产企业会子投入全部成资金应该滚动运作考虑该项目运作应该测算认分2期开发较利分第期50亩（中工业148亩商业352亩）建筑体量97000m2根表计算投入总成应31858万元（中土1788万元建安成19400万元包括税金费m2建筑面积1100元计入10670万元）考虑费利政策进行缓交包括费期支付素基础出土000外销售客观条件整项目实际需资金分：
② 土费1788万元
②考虑出土000满足销售符合政策允许必条件时完成建安支出成3800万元（完成总产值19～20测算出）
③费1412万元（考虑前期必须交纳规费设计费原中韩创意公司前期投入项目远行程中必支出例理费开支）
综合述工程前期投入滚动资金7000万元目前原威海创意投资限公司谈判结果
① 原威海创意投资限公司求新公司持股例40求司持新公司60股份
②关目前土持价值：工业138万亩商业45万亩（原先政府原威海创意投资限公司谈定土价格述土价格溢价部分政府退回原威海创意投资限公司股东新公司关土拍价时候拍定价格超述土标价时超出部分原威海创意投资限公司股东负责支出换言土价必须锁定述价格中）样做处锁定土价格避免竞拍土时价格控素变成变变成②土溢价部分新公司
根分析司运作该项目期工程需支出资金4200万元占公司总股60原威海创意投资限公司出资2800万元（包括前期投入）占公司总股40
截止目前止原威海创意投资限公司前期支出费96622万元见表：
预付土款：
400万
景观设计费：
80万
建筑设计费：
1711万
动漫设计：
45万
装饰设计理费：
18万
预付营销策划费：
10万
工程款：
50万
勘测检测行性报告：
946万
广告牌：
65万
北京建筑科学院：
5万
创意宣传会费：
1416万
固定资产：
477万
威海文化基金会费：
6万
理费：
1088万
开发间接费：
35万
具体操作：
()司先支付股权转款300万定金入威海创意投资限公司帐户双方文登市工商局办理股权变更备案手续
（二）文登市国土局发布中韩影音创意基项目块期50亩土招拍挂公告7日司支付1160万元入威海创意投资限公司帐户（时双方投入资金股权例相）
（三）然根具体事态发展建造进程状况双方股份例相应逐步投入（司投入资金4200万元止原中韩公司投入资金前期投入2800万元止）
认投入述资金全部位应该够满足工程运作实际需分析：
项目期股东资金全部位前提预计建筑施工达体三层具备威海部门发放预售许证条件项目全面进入正式销售阶段
项目基开挖施工全面展开时正式启动宣传推介准客户信息搜集工作期间收取确定购买意客户诚意认购金根文登市场房产营销惯例额度套二十万元预计正式销售前搜集少千客户信息收取少二百客户诚意认购金筹集低六百万元建设资金
项目正式开盘月包含前确定销售合计划全部签约低三百套考虑办理贷款滞等原预计筹集建设资金三千四千万元
开盘进入正常销售阶段果月销售低五十套月筹集低千万元建设资金满足续工程款
果房屋销售达预期考虑办理项目贷款现已文登市农村城市信社理事长进行前期接触方表示手续齐备时考虑项目贷款事宜
果房屋销售达预期贷款利考虑股东款社会融资等非常融资手段
六国家房产调控政策项目影响
前国家房产调控政策般城市房价高城市影响较文登市样三四线城市房价高没泡沫迹象常理分析国家会类市场进行强力调控胶东半岛独特理气候优势半岛区十年北方区迁移意移民首选时海块房价高会文登市区房价起明显拉升作项目销售价格预期前景乐观目前山东省正努力造蓝色济区具文化产业项目极关注重视截止现止已具相规模外房产公司进驻威海少4家土价格推新高环山路样前名见传土拍330万～350万价格样趋势势必会房产市场发展带定程度击理相信片热土作
成熟观点领导指正
宝钢工程建设限公司
程庆伟
2011年3月23日
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