XX园物业服务处办公楼
编制
1长庆物业服务办公楼实际情况(图纸)
2卫生部[2006]53号公场集中空调通风系统卫生理办法
32006处3月1日执行公场集中空调通风系统清洗规范公场集中空调通风系统卫生学评价规范
42003年8月份中国标准化研究院卫生部起草中国空调通风系统清洗规范
52006年6月出台空调节清洗规范
二 长庆泾河园物业服务处基情况
1 建筑面积：8638㎡六层途办公公寓设计空调舒适性空调通风空调设备长期空气接触致空气中灰尘烟灰细菌等聚集通风设备铝翅片叶轮机壳滤网纤维状物等脏物积聚堵塞引起通风空调设备风量效率降严重影响中央空调热交换制冷效率里阴暗潮湿细菌积聚繁殖方霉气味军团菌空气污染体健康害尤通风设备效率降低带空气污染事必须加重视
2 空调通风设备明细表
序号
设备名称
规格型号
单位
数量
备注
1
风冷冷热水机组
TAS1001CR2
台
1
全热回收
2
风冷冷水机组
TCA301CC
台
5
3
循环泵
KL150400C
台
2
备
4
板式换热器
BR0352510
台
1
空调系统
5
热水循环泵
KLR100125
台
2
备
6
热水供应泵
KLR50200
台
2
备
7
板式换热器
BR025810
台
1
生活热水系统
8
膨胀水箱
12m*12m*12m
台
1
9
生活热水箱
15m*4m*25m
台
1
10
排烟风机
台
7
11
风机盘
种型号
台
201
三施工准备 ：
1施工条件：现场具施工场准备现场清洗保证水源排水点
2机具设备：吸尘器相机喷雾器高压清洗机吹风机
3材料 ：水专清洗剂塑料袋等
四维护必性清洗步骤方法：
中央空调系统次性投资包含设备品种线长动化程度高运行维护检修综合运热工流体空调制冷机械等方面知识技求运行理维修员必须具定专业知识专业技样
中央空调系统机制冷系统末端系统水路系统三部分构成：
1 机制冷系统
11 机运行段时间压缩机振动会引起钢接头松动焊缝开裂造成制冷剂冷冻油泄露轻微泄露引起制冷效果降低压报警严重时会压缩机应冷润滑造成压缩机热拉伤烧毁
12 空调压缩机初期磨合运行段时间机械运动部件间相互磨损润滑油中会沉积磨损杂质润滑油点润滑效果降长期会加剧运动部件磨损拉伤直压缩机烧毁
13 空调外界工作环境影响机组常较恶劣环境工作会造成压缩机油碳化乳化系统积碳腐蚀堵塞润滑性降整机性降低甚影响机组寿命户带较济损失影响正常生活工作
机中央空调系统心脏果机制冷系统出现问题会影响整系统正常工作机制冷系统维保务预防性保养维修性保养相结合杜绝机组跑滴漏现象发生压缩机工作周期工作时间更换润滑油机油滤网轴承等配件样障解决萌芽状态
2 末端系统
21 末端系统运行段时间滤网会聚积灰尘增加空气阻力引起风量减堵死风量减会引起室空调效果堵死效果影响正常
22 室机初效滤网细粉尘法滤粉尘穿滤网聚积室换热器翅片表面换热设备翅片23mm长期聚积会引起堵塞造成效果降时灰尘聚积会引起传热降
23 室机长期运转会室离心风机叶片产生积尘积尘数量影响室机出风量影响室机效果
24 室机长期运行会电机轴承磨损严重电机输出功率增加噪音增户正常生活工作带影响
室机年进行次保养保养容：清洗回风滤器清洗换热器翅片清洗离心风轮轴承加油保养更换
1风机盘风口维护：
（1）风机盘风口维护清洗益处风机盘系统清洗中央空调道清洗中部分包括回风送风翅片等部件清洗风机盘益处： 清送回风系统中细菌灰尘改善室空气质量 降低变风量空调机组风阻提高热交换效率增加送风量节省源 定期风机盘系统维护延长机组寿命 降低运行成提升资产价值
（2）风机盘风口维护清洗方法
（3）风机盘清洗方法般分： 干式清洗法 湿式清洗法干式清洗法通吸尘清洗维护新风机组风机盘清洁清洗周期频率般月次清洗程化学清洗剂湿式清洗法通吸尘清洗生物环保试剂相结合维护新风机组风机盘清洁清洗周期频率般季清洗1次
（4）湿式清洗法消毒剂清洗剂选：湿式清洗法消毒灭菌新风机组风机盘清洁完毕根污染状况选择消毒剂进行消毒灭菌东华学贯采通EPA—美国国家环境保护局认证生物环保试剂包括强力盘清洁剂微生物清洁剂等产品确保HVAC系统彻底受害微生物污染
（5）湿式清洗法清洗剂选需符合述条件：酸性生物然分解避免二次污染环境含金属疲劳抑制剂 脏油脂氧化物
（6）湿式清洗法清洗流程
新风机组风机盘清洗流程图
开 始
翅片污染检查
清洗剂浓度调配
检查凝结水排放口
拆卸清洗滤器
清洗空调机组壁风机
清洗挡水板 底座排水口吸尘
清洗翅片梳理
清洗底座排水口
安装滤器
消毒 抑菌 维护
风机盘风筒清洗前 风机盘风筒清洗
滤网清洗前 滤网清洗
风机盘翅片清洗前 风机盘翅片清洗
（7）风机盘风口维护保养步骤：
A启动风机盘空气处理机组检查运行状况异常施工班组长填写风机盘空气处理机组施工前障确认单备查
B拆回风口滤网吸尘器吸灰尘清洗剂清洗晾干
C拆回风箱箱体盖板
D拆电机风机蜗壳吸尘器清扫风机蜗壳
E检查电机绝缘程度轴承保养更换电机轴承
F检查风机盘表冷器污染情况进行录象拍
G检查风机污染情况进行录象拍
I专吸尘器清扫表冷器两边粉尘
J高压喷枪喷水加入LXC035空调铝翅片清洗剂洗净表面器污垢清水洗 附：LXC035空调铝翅片清洗剂说明： 成分：机盐缓蚀剂促进剂粘泥剥离剂光亮剂适清洗中央空调风机盘铝质翅片适铝质换热器散热器清洗污垢设备表面油垢灰尘氧化物杂质该产品毒味燃爆翅片腐蚀率低稀释完全保证清洗会损伤风机盘翅片
K吹风机吹干表冷器
L清洗冷凝水盘吹洗冷凝水
M高压清洗机清洗风机清洗时电机塑料袋包防止电机进水
N恢复安装 电机风机蜗壳调整皮带皮带轮
O恢复回风箱箱体盖板
P恢复安装检修口种风口
注：鉴办公楼实际情况风机盘风口维护年进行二次
2空调水风保温修复：
空调水道空调风保温严实引起漏水问题漏水问题空调循环道风保温通病引起工程空调水道保温材料橡塑海绵部分采铝箔玻璃离心棉已现已保温道细查空调道保温通病问题：
11保温时遇接头支吊架阀门件套处保温接缝严实问题工程表现较表现接缝处没涂抹胶水采胶带粘接保温材料料没考虑保温材料收缩性料合适造成粘接缝拉开接头支吊架阀门件套处保温接缝严实空调道饱空气接触产生凝结水俗称空调道出汗引起道滴漏
12保温时墙洞孔保温中断没保温材料塞实致空调道穿越墙洞时空气接触产生凝结水墙洞流出
12保温材料合格厚薄均密实度达标尤部分道采铝箔离心玻璃棉密实度达标造成空气渗透产生凝结水
13保温规格保道规格符保温残留空气
2根公司年施工统计道保温工程质量问题：
7
14
21
28
35
频数
排列直方图
100
80
60
40
20
累计频率％
接头支吊架阀门件套处保温接缝严
保温材料合格
材料运输保程中造成成品破坏
保温规格道规格符
66
80
91
根图出影响保温施工质量素接头支吊架阀门件套处保温接缝严
五分析原
1保温时遇接头支吊架阀门件套处保温接缝严原分析：
料准确
未技术交底施工
检查力度够
追求进度
技术交底明确
操作者思想重视质量意识差
相邻道互相影响
保温材料质量达标
测量器具偏差
方法
员
环境
材料
设备
接头支 吊架阀 门件 套处保 温严
六空调水保温问题改造方法：
1拆原道保温局部需拆吊顶
2空调道锈采工锈方式
3道防锈漆第次
4道防锈漆第次
5采正确保温方法道全部采厚25mm橡塑闭孔保温材料保温方法：
橡塑保温施工方法水保温图片
切开道保温层
切开三通弯头保温层
保温层接缝刷胶
涂胶水
直保温
弯保温
阀门保温
件保温
件保温
6恢复墙体吊顶（装饰专业详诉）
7保温余注意事项
①保温材料接口缝隙均求橡塑专胶水粘结严密存粘接牢松散现象
②胶水涂刷时必须保温壳部道外壁进行满涂保温材料粘接时必须道表面杂物灰尘油污清理干净保证胶水粘接效果保证保温观感效果保温层拼缝应置道部相邻保温层拼缝应错开定角度
③夏季保温施工橡塑保温材料拉紧防冬季温度低时保温层收缩开胶
④冬季保温施工时求室环境温度低5℃粘接剂胶带低5℃时粘接效果
⑤工程冷冻水保温层厚25mm
保温穿越墙洞时报中断整保温法穿时采块保温洞塞实聚氨酯发泡剂封堵
风保温采玻璃丝布缠绕扎实
七水泵阀门维护保养
131 电动机维护保养：
A 500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻否05MΩ否应进行干燥处理修复
B 检查电动机轴承阻滞现象应加润滑油加润滑油行应更换型号规格轴承
C 检查电动机风叶擦壳现象应修整处理
132 水泵维护保养：
A 转动水泵轴观察否阻滞碰撞卡住现象轴承问题轴承加注润滑油更换轴承水泵叶轮问题应拆修水泵
B 检查水泵机械密封否漏水现象更换机械密封
C 检查弹性联轴器损坏损坏应更换弹性橡胶垫（定期）
D 清洗水泵进水端Y型滤器
E 拧紧水泵机组紧固螺栓
F 清洗水泵机组外壳脱漆锈蚀严重应重新油漆遍
133 阀门保养维护
A 水系统加水观察阀门外漏漏现象
B 次运行结束阀门添加润滑油
C 阀门保温破损时进行处理更换
D Y型滤器季进行次清洗
八中央空调系统维护保养理制度
1 机房设备操作制度
11 机电操作员工必须熟悉牢记设备结构注意事项严格设备特性进行运行保养
12 特殊工程必须关特殊操作证方操作确保设备身安全
13 运行操作员应做四会：
131 会
A 设备首先熟悉设备性操作程序方开洞设备
B 设备程中严格安全操作技术规程防止设备事发生设备寿命缩短
132 会保养
A 常保持设备整洁
B 认真做班日常保养
C 设备润滑求做定质定量定时定点保证滑动面传动部位运转正常
D 定期认真执行日检月检年检级保养工作
133 会检查
A 设备开动前必须检查操控制系统安全装置油镜等切正常启动设备运转发现问题时处理排障
B 设备运行程中应该常观察部位运转情况异常应立停止运转检查分析原
134 会排障
A 属设备障维修员应时排严重问题级汇报排
B 维修员熟悉设备电器机构楼层明系统遇电器障应配合电工排障
C 属造成设备损坏障应保持现场立关员报告逐级报根事进行分析处理
D 检修员工班前设备楼层供电生活水箱消防系统进行次检查班做交班工作
E 维修员工必须熟悉设备润滑点求进行润滑
F 设备根特点制定维护保养制度
G 设备法实施维护保养项目需委托外协保养设备维修员工必须熟悉设备性设备情况障位置等便配合外协修理员起搞维修工作
H 做季度年度保养准备工作维护设备正常运转推行专项修理
2 维修理制度
21 系统维护保养程中规定班次值班迟早退缺勤私调班顶班值班者必须提前请假
22 开机前关设备装置进行检查做运行前准备工作切绪通知业单位开机
23 开机严格关规程规定操作程序正确操作严禁违章操作
24 认真做维保程中调试程中运行记录读数准确填写清楚涂改重写
25 维保检查制度求中央空调系统设备装置进行全面检查
26 擅离职守睡觉勤巡视勤检查做详细记录重处理问题立报
27 负责值班期间整中央空调系统机房监测理
28 搞施工程中环境卫生保持值班室机房整洁关制度规定做中央空调维护保养工作
29 值班期间饮酒机房吸烟
3 交接班制度
31 交班员须认真填写交班记录容包括：设备运行状况班中发现障处理情况工具卫生遗留工作级领导布置工作
32 交班前检查完成工作清点工具
33 遇紧急事交班员应交接清楚需处理交班员应作员进行处理
34 接班员未岗交班员离开工作岗位
35 接班员提前15分钟岗进行接班首先交班记录进行查问题进行询问
36 检查运行设备状态听取班口头交代
37 交接班记录确认误双方签字
38 审查双方交接班记录签字认
39 交接班记录总工理时调出查阅
4 工作员理制度
41 级类员岗位职责
411 空调工程师岗位职责
A 协助级全面负责中央空调系统项项工作
B 制定相关项规章制度监督检查执行情况
C 常深入现场解指导空调系统维护保养工作
D 空调系统发生问题出现障时进行诊断组织力量解 决排
E 负责维护保养工作理员现场操作安全严格遵守业理部门制定安全理制度
412 维保班长职责
A 协助空调工程师做项具体工作直接空调工程师负责
B 负责班组工作合理安排班组日常工作
C 严格求胆理敬业爱岗督促班组成员认真工作严格遵守项规章制度
D 负责班组考勤公工具仪器仪表维保档案理工作
E 审查保种记录表保证数准确资料齐备
F 负责业相关部门间联系
413 空调维保员岗位职责
A 严格关规程求开停调节空调系统种设备做相应保养记录
B 认真做系统设备巡检评估维护保养编制系统设备评估报告
C 遵守空调系统维护保养理制度劳动纪律
D 努力学专业知识钻研技熟悉设备系统断提高操作水
E 尊重领导服调动工作安排完成领导交代工作
42 工作员技术培训制度
421 新员工技术培训
A 新员工位月必须技术培训培训考核合格方岗新员工培训应1月完成完成通知培训更新员工培训记录
B 情况部门培训提出书面求延长关培训期限
C 特殊岗位职工焊工应取国家劳动技术部门承认证书
422 年度定期技术培训
A 事发出通知书求部门提交部门培训求
B 部门根员工表现评估部门发展等资料作出年部门培训求
C 部门培训求制订部门签署交事
D 部门部培训部门培训求进行定期培训作培训记录存放部门档案中培训容书面形式通知事
423 技术培训容
1
制冷机培训
新员工岗前月
空调操作全体员工
厂家讲座
快熟悉性掌握操作技术
2
空调动化系统培训
承建施工单位
3
空调系统运行培训
空调维修保养操作员
专业工 程师
4
空调系统维修培训
5 安全理制度
51 值班员应坚守岗位遇事离开应请假
52 维保程中天机房设备进行次安全检查确保正常安全施工
53 未售理批准严禁非操作员进入施工现场工作需进入机房必须登记
54 室禁止吸烟严禁易燃易爆物品带入机房工作需写出书面报告防范措施报请售理批准完立带出机房
55 机房动明火动焊必须售部技术质安部制定出施工方案报理批准施行严格遵守动火动焊安全理规定
56 机房时电需工程理批准施行严格遵守时电安全理制度
57 机房聚会干私活娱乐活动
58 机组停机保养期间认真检查机组真空状况发现异常泄漏时应立进行气密性检查
6障应急处理制度
61 机设备障处理：属机零部件型障引起空调系统停机运行开启外台机1工作日完成修理检查工作需返厂处理厂家维修工作时限准
62 水源井障：系统停车检修保证时间点满足系统需求水源井数量确保备水源井足够调换必须停车检修系统停车时间超2工昨日
63 水泵附属设备障：开启备设备3工作日检修完毕系统停车时出现问题必须停车系统停时间超2工作日
64 室末端障：系统停车检修1工作日完成检修恢复系统必须停车累计检修时间超1工作日
65 控系统障：启动手动控制2工作日障处理完毕
九中央空调系统维护保养服务承诺
公司郑重承诺：
长庆物业服务办公楼中央空调系统维护保养工程列公司重点样板工程
1 维护保养服务体系
11 户服务企业宗旨企业营战略重手段工程项目施工理中始终遵循原目完善中央空调维护保养清洗制度全方位服务公司会流理水流技术力流施工质量流服务态度实现业承诺创建户满意工程
12 维护保养服务理员名册
121总负责： 柳风坡 13609163531
122项目理： 王建 13619267347
123维保部技术总工： 周 飞 13669244417
124 维保技术质保部：
杨岁勇
18792987843
王 刚
15891769729
宋宁鼎
13659230642
125维护保养员工作安排
A次开关机工作项目理王建负责负责日常机组运行值班工作质保部2组进行系统巡检工作夜间换外2进行系统巡检工作达现场24时维保员场便处理突发障
B日间巡检员夜间巡检员交接班必须严格交接班制度执行交接班工作项目理王建监督时巡检员应岗期间巡检记录报送技术总工备案
C周项目理王建组织维保部全体员开专题分析会议分析系统运行中常见障应急处理方法入公司维保部障处理理制度提出周整体运行维保计划问题处理方案
D月项目总负责柳风坡组织维保部全体员开专题讨会议讨月系统运行程中障处理措施否时位针系统实效性建议维保部递交月设备系统运行状况记录表
E制冷热季结束业组织项目总负责带领维保部项目理技术总工业汇报制冷热季期间系统运行状况维保成效业提交运行维护费分析表做运行维护费透明化业更直观解运行维保实施性
2 户服务理职责
公司建立公司总工程师首户服务理责体系明确相关职责形成机业务联系相互制约确保户服务计划实现根户服务责建立岗位责制明确分工职责落实服务控制质量责岗位负职具体：
21 公司总工程师：领导户服务工作全面部署协调
22 项目理部：
221负责工程前期户服务职全面部署
222制定施工程中户服务工作计划进行户服务总结
223抓施工程中户服务工作开展
224业建立良合作关系编制相关文件户手册操作维修手册等实建筑工程手册
23 公司户服务理部门：
231负责户服务部职全面部署
232具体负责工程保修合谈判鉴定工作
233参保修合保修金支付工作抓保修金回收工作抓公司部保修金支付理工作
234业建立良合作关系沟通工作
235服务工程维修程中填写回访纪建筑安装工程保修认证单等资料纪录片等
236时处理业提出问题解决工程出现项情况重问题时报关员
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1长庆物业服务办公楼实际情况(图纸)
2卫生部[2006]53号公场集中空调通风系统卫生理办法
32006处3月1日执行公场集中空调通风系统清洗规范公场集中空调通风系统卫生学评价规范
42003年8月份中国标准化研究院卫生部起草中国空调通风系统清洗规范
52006年6月出台空调节清洗规范
二 长庆泾河园物业服务处基情况
1 建筑面积：8638㎡六层途办公公寓设计空调舒适性空调通风空调设备长期空气接触致空气中灰尘烟灰细菌等聚集通风设备铝翅片叶轮机壳滤网纤维状物等脏物积聚堵塞引起通风空调设备风量效率降严重影响中央空调热交换制冷效率里阴暗潮湿细菌积聚繁殖方霉气味军团菌空气污染体健康害尤通风设备效率降低带空气污染事必须加重视
2 空调通风设备明细表
序号
设备名称
规格型号
单位
数量
备注
1
风冷冷热水机组
TAS1001CR2
台
1
全热回收
2
风冷冷水机组
TCA301CC
台
5
3
循环泵
KL150400C
台
2
备
4
板式换热器
BR0352510
台
1
空调系统
5
热水循环泵
KLR100125
台
2
备
6
热水供应泵
KLR50200
台
2
备
7
板式换热器
BR025810
台
1
生活热水系统
8
膨胀水箱
12m*12m*12m
台
1
9
生活热水箱
15m*4m*25m
台
1
10
排烟风机
台
7
11
风机盘
种型号
台
201
三施工准备 ：
1施工条件：现场具施工场准备现场清洗保证水源排水点
2机具设备：吸尘器相机喷雾器高压清洗机吹风机
3材料 ：水专清洗剂塑料袋等
四维护必性清洗步骤方法：
中央空调系统次性投资包含设备品种线长动化程度高运行维护检修综合运热工流体空调制冷机械等方面知识技求运行理维修员必须具定专业知识专业技样
中央空调系统机制冷系统末端系统水路系统三部分构成：
1 机制冷系统
11 机运行段时间压缩机振动会引起钢接头松动焊缝开裂造成制冷剂冷冻油泄露轻微泄露引起制冷效果降低压报警严重时会压缩机应冷润滑造成压缩机热拉伤烧毁
12 空调压缩机初期磨合运行段时间机械运动部件间相互磨损润滑油中会沉积磨损杂质润滑油点润滑效果降长期会加剧运动部件磨损拉伤直压缩机烧毁
13 空调外界工作环境影响机组常较恶劣环境工作会造成压缩机油碳化乳化系统积碳腐蚀堵塞润滑性降整机性降低甚影响机组寿命户带较济损失影响正常生活工作
机中央空调系统心脏果机制冷系统出现问题会影响整系统正常工作机制冷系统维保务预防性保养维修性保养相结合杜绝机组跑滴漏现象发生压缩机工作周期工作时间更换润滑油机油滤网轴承等配件样障解决萌芽状态
2 末端系统
21 末端系统运行段时间滤网会聚积灰尘增加空气阻力引起风量减堵死风量减会引起室空调效果堵死效果影响正常
22 室机初效滤网细粉尘法滤粉尘穿滤网聚积室换热器翅片表面换热设备翅片23mm长期聚积会引起堵塞造成效果降时灰尘聚积会引起传热降
23 室机长期运转会室离心风机叶片产生积尘积尘数量影响室机出风量影响室机效果
24 室机长期运行会电机轴承磨损严重电机输出功率增加噪音增户正常生活工作带影响
室机年进行次保养保养容：清洗回风滤器清洗换热器翅片清洗离心风轮轴承加油保养更换
1风机盘风口维护：
（1）风机盘风口维护清洗益处风机盘系统清洗中央空调道清洗中部分包括回风送风翅片等部件清洗风机盘益处： 清送回风系统中细菌灰尘改善室空气质量 降低变风量空调机组风阻提高热交换效率增加送风量节省源 定期风机盘系统维护延长机组寿命 降低运行成提升资产价值
（2）风机盘风口维护清洗方法
（3）风机盘清洗方法般分： 干式清洗法 湿式清洗法干式清洗法通吸尘清洗维护新风机组风机盘清洁清洗周期频率般月次清洗程化学清洗剂湿式清洗法通吸尘清洗生物环保试剂相结合维护新风机组风机盘清洁清洗周期频率般季清洗1次
（4）湿式清洗法消毒剂清洗剂选：湿式清洗法消毒灭菌新风机组风机盘清洁完毕根污染状况选择消毒剂进行消毒灭菌东华学贯采通EPA—美国国家环境保护局认证生物环保试剂包括强力盘清洁剂微生物清洁剂等产品确保HVAC系统彻底受害微生物污染
（5）湿式清洗法清洗剂选需符合述条件：酸性生物然分解避免二次污染环境含金属疲劳抑制剂 脏油脂氧化物
（6）湿式清洗法清洗流程
新风机组风机盘清洗流程图
开 始
翅片污染检查
清洗剂浓度调配
检查凝结水排放口
拆卸清洗滤器
清洗空调机组壁风机
清洗挡水板 底座排水口吸尘
清洗翅片梳理
清洗底座排水口
安装滤器
消毒 抑菌 维护
风机盘风筒清洗前 风机盘风筒清洗
滤网清洗前 滤网清洗
风机盘翅片清洗前 风机盘翅片清洗
（7）风机盘风口维护保养步骤：
A启动风机盘空气处理机组检查运行状况异常施工班组长填写风机盘空气处理机组施工前障确认单备查
B拆回风口滤网吸尘器吸灰尘清洗剂清洗晾干
C拆回风箱箱体盖板
D拆电机风机蜗壳吸尘器清扫风机蜗壳
E检查电机绝缘程度轴承保养更换电机轴承
F检查风机盘表冷器污染情况进行录象拍
G检查风机污染情况进行录象拍
I专吸尘器清扫表冷器两边粉尘
J高压喷枪喷水加入LXC035空调铝翅片清洗剂洗净表面器污垢清水洗 附：LXC035空调铝翅片清洗剂说明： 成分：机盐缓蚀剂促进剂粘泥剥离剂光亮剂适清洗中央空调风机盘铝质翅片适铝质换热器散热器清洗污垢设备表面油垢灰尘氧化物杂质该产品毒味燃爆翅片腐蚀率低稀释完全保证清洗会损伤风机盘翅片
K吹风机吹干表冷器
L清洗冷凝水盘吹洗冷凝水
M高压清洗机清洗风机清洗时电机塑料袋包防止电机进水
N恢复安装 电机风机蜗壳调整皮带皮带轮
O恢复回风箱箱体盖板
P恢复安装检修口种风口
注：鉴办公楼实际情况风机盘风口维护年进行二次
2空调水风保温修复：
空调水道空调风保温严实引起漏水问题漏水问题空调循环道风保温通病引起工程空调水道保温材料橡塑海绵部分采铝箔玻璃离心棉已现已保温道细查空调道保温通病问题：
11保温时遇接头支吊架阀门件套处保温接缝严实问题工程表现较表现接缝处没涂抹胶水采胶带粘接保温材料料没考虑保温材料收缩性料合适造成粘接缝拉开接头支吊架阀门件套处保温接缝严实空调道饱空气接触产生凝结水俗称空调道出汗引起道滴漏
12保温时墙洞孔保温中断没保温材料塞实致空调道穿越墙洞时空气接触产生凝结水墙洞流出
12保温材料合格厚薄均密实度达标尤部分道采铝箔离心玻璃棉密实度达标造成空气渗透产生凝结水
13保温规格保道规格符保温残留空气
2根公司年施工统计道保温工程质量问题：
7
14
21
28
35
频数
排列直方图
100
80
60
40
20
累计频率％
接头支吊架阀门件套处保温接缝严
保温材料合格
材料运输保程中造成成品破坏
保温规格道规格符
66
80
91
根图出影响保温施工质量素接头支吊架阀门件套处保温接缝严
五分析原
1保温时遇接头支吊架阀门件套处保温接缝严原分析：
料准确
未技术交底施工
检查力度够
追求进度
技术交底明确
操作者思想重视质量意识差
相邻道互相影响
保温材料质量达标
测量器具偏差
方法
员
环境
材料
设备
接头支 吊架阀 门件 套处保 温严
六空调水保温问题改造方法：
1拆原道保温局部需拆吊顶
2空调道锈采工锈方式
3道防锈漆第次
4道防锈漆第次
5采正确保温方法道全部采厚25mm橡塑闭孔保温材料保温方法：
橡塑保温施工方法水保温图片
切开道保温层
切开三通弯头保温层
保温层接缝刷胶
涂胶水
直保温
弯保温
阀门保温
件保温
件保温
6恢复墙体吊顶（装饰专业详诉）
7保温余注意事项
①保温材料接口缝隙均求橡塑专胶水粘结严密存粘接牢松散现象
②胶水涂刷时必须保温壳部道外壁进行满涂保温材料粘接时必须道表面杂物灰尘油污清理干净保证胶水粘接效果保证保温观感效果保温层拼缝应置道部相邻保温层拼缝应错开定角度
③夏季保温施工橡塑保温材料拉紧防冬季温度低时保温层收缩开胶
④冬季保温施工时求室环境温度低5℃粘接剂胶带低5℃时粘接效果
⑤工程冷冻水保温层厚25mm
保温穿越墙洞时报中断整保温法穿时采块保温洞塞实聚氨酯发泡剂封堵
风保温采玻璃丝布缠绕扎实
七水泵阀门维护保养
131 电动机维护保养：
A 500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻否05MΩ否应进行干燥处理修复
B 检查电动机轴承阻滞现象应加润滑油加润滑油行应更换型号规格轴承
C 检查电动机风叶擦壳现象应修整处理
132 水泵维护保养：
A 转动水泵轴观察否阻滞碰撞卡住现象轴承问题轴承加注润滑油更换轴承水泵叶轮问题应拆修水泵
B 检查水泵机械密封否漏水现象更换机械密封
C 检查弹性联轴器损坏损坏应更换弹性橡胶垫（定期）
D 清洗水泵进水端Y型滤器
E 拧紧水泵机组紧固螺栓
F 清洗水泵机组外壳脱漆锈蚀严重应重新油漆遍
133 阀门保养维护
A 水系统加水观察阀门外漏漏现象
B 次运行结束阀门添加润滑油
C 阀门保温破损时进行处理更换
D Y型滤器季进行次清洗
八中央空调系统维护保养理制度
1 机房设备操作制度
11 机电操作员工必须熟悉牢记设备结构注意事项严格设备特性进行运行保养
12 特殊工程必须关特殊操作证方操作确保设备身安全
13 运行操作员应做四会：
131 会
A 设备首先熟悉设备性操作程序方开洞设备
B 设备程中严格安全操作技术规程防止设备事发生设备寿命缩短
132 会保养
A 常保持设备整洁
B 认真做班日常保养
C 设备润滑求做定质定量定时定点保证滑动面传动部位运转正常
D 定期认真执行日检月检年检级保养工作
133 会检查
A 设备开动前必须检查操控制系统安全装置油镜等切正常启动设备运转发现问题时处理排障
B 设备运行程中应该常观察部位运转情况异常应立停止运转检查分析原
134 会排障
A 属设备障维修员应时排严重问题级汇报排
B 维修员熟悉设备电器机构楼层明系统遇电器障应配合电工排障
C 属造成设备损坏障应保持现场立关员报告逐级报根事进行分析处理
D 检修员工班前设备楼层供电生活水箱消防系统进行次检查班做交班工作
E 维修员工必须熟悉设备润滑点求进行润滑
F 设备根特点制定维护保养制度
G 设备法实施维护保养项目需委托外协保养设备维修员工必须熟悉设备性设备情况障位置等便配合外协修理员起搞维修工作
H 做季度年度保养准备工作维护设备正常运转推行专项修理
2 维修理制度
21 系统维护保养程中规定班次值班迟早退缺勤私调班顶班值班者必须提前请假
22 开机前关设备装置进行检查做运行前准备工作切绪通知业单位开机
23 开机严格关规程规定操作程序正确操作严禁违章操作
24 认真做维保程中调试程中运行记录读数准确填写清楚涂改重写
25 维保检查制度求中央空调系统设备装置进行全面检查
26 擅离职守睡觉勤巡视勤检查做详细记录重处理问题立报
27 负责值班期间整中央空调系统机房监测理
28 搞施工程中环境卫生保持值班室机房整洁关制度规定做中央空调维护保养工作
29 值班期间饮酒机房吸烟
3 交接班制度
31 交班员须认真填写交班记录容包括：设备运行状况班中发现障处理情况工具卫生遗留工作级领导布置工作
32 交班前检查完成工作清点工具
33 遇紧急事交班员应交接清楚需处理交班员应作员进行处理
34 接班员未岗交班员离开工作岗位
35 接班员提前15分钟岗进行接班首先交班记录进行查问题进行询问
36 检查运行设备状态听取班口头交代
37 交接班记录确认误双方签字
38 审查双方交接班记录签字认
39 交接班记录总工理时调出查阅
4 工作员理制度
41 级类员岗位职责
411 空调工程师岗位职责
A 协助级全面负责中央空调系统项项工作
B 制定相关项规章制度监督检查执行情况
C 常深入现场解指导空调系统维护保养工作
D 空调系统发生问题出现障时进行诊断组织力量解 决排
E 负责维护保养工作理员现场操作安全严格遵守业理部门制定安全理制度
412 维保班长职责
A 协助空调工程师做项具体工作直接空调工程师负责
B 负责班组工作合理安排班组日常工作
C 严格求胆理敬业爱岗督促班组成员认真工作严格遵守项规章制度
D 负责班组考勤公工具仪器仪表维保档案理工作
E 审查保种记录表保证数准确资料齐备
F 负责业相关部门间联系
413 空调维保员岗位职责
A 严格关规程求开停调节空调系统种设备做相应保养记录
B 认真做系统设备巡检评估维护保养编制系统设备评估报告
C 遵守空调系统维护保养理制度劳动纪律
D 努力学专业知识钻研技熟悉设备系统断提高操作水
E 尊重领导服调动工作安排完成领导交代工作
42 工作员技术培训制度
421 新员工技术培训
A 新员工位月必须技术培训培训考核合格方岗新员工培训应1月完成完成通知培训更新员工培训记录
B 情况部门培训提出书面求延长关培训期限
C 特殊岗位职工焊工应取国家劳动技术部门承认证书
422 年度定期技术培训
A 事发出通知书求部门提交部门培训求
B 部门根员工表现评估部门发展等资料作出年部门培训求
C 部门培训求制订部门签署交事
D 部门部培训部门培训求进行定期培训作培训记录存放部门档案中培训容书面形式通知事
423 技术培训容
1
制冷机培训
新员工岗前月
空调操作全体员工
厂家讲座
快熟悉性掌握操作技术
2
空调动化系统培训
承建施工单位
3
空调系统运行培训
空调维修保养操作员
专业工 程师
4
空调系统维修培训
5 安全理制度
51 值班员应坚守岗位遇事离开应请假
52 维保程中天机房设备进行次安全检查确保正常安全施工
53 未售理批准严禁非操作员进入施工现场工作需进入机房必须登记
54 室禁止吸烟严禁易燃易爆物品带入机房工作需写出书面报告防范措施报请售理批准完立带出机房
55 机房动明火动焊必须售部技术质安部制定出施工方案报理批准施行严格遵守动火动焊安全理规定
56 机房时电需工程理批准施行严格遵守时电安全理制度
57 机房聚会干私活娱乐活动
58 机组停机保养期间认真检查机组真空状况发现异常泄漏时应立进行气密性检查
6障应急处理制度
61 机设备障处理：属机零部件型障引起空调系统停机运行开启外台机1工作日完成修理检查工作需返厂处理厂家维修工作时限准
62 水源井障：系统停车检修保证时间点满足系统需求水源井数量确保备水源井足够调换必须停车检修系统停车时间超2工昨日
63 水泵附属设备障：开启备设备3工作日检修完毕系统停车时出现问题必须停车系统停时间超2工作日
64 室末端障：系统停车检修1工作日完成检修恢复系统必须停车累计检修时间超1工作日
65 控系统障：启动手动控制2工作日障处理完毕
九中央空调系统维护保养服务承诺
公司郑重承诺：
长庆物业服务办公楼中央空调系统维护保养工程列公司重点样板工程
1 维护保养服务体系
11 户服务企业宗旨企业营战略重手段工程项目施工理中始终遵循原目完善中央空调维护保养清洗制度全方位服务公司会流理水流技术力流施工质量流服务态度实现业承诺创建户满意工程
12 维护保养服务理员名册
121总负责： 柳风坡 13609163531
122项目理： 王建 13619267347
123维保部技术总工： 周 飞 13669244417
124 维保技术质保部：
杨岁勇
18792987843
王 刚
15891769729
宋宁鼎
13659230642
125维护保养员工作安排
A次开关机工作项目理王建负责负责日常机组运行值班工作质保部2组进行系统巡检工作夜间换外2进行系统巡检工作达现场24时维保员场便处理突发障
B日间巡检员夜间巡检员交接班必须严格交接班制度执行交接班工作项目理王建监督时巡检员应岗期间巡检记录报送技术总工备案
C周项目理王建组织维保部全体员开专题分析会议分析系统运行中常见障应急处理方法入公司维保部障处理理制度提出周整体运行维保计划问题处理方案
D月项目总负责柳风坡组织维保部全体员开专题讨会议讨月系统运行程中障处理措施否时位针系统实效性建议维保部递交月设备系统运行状况记录表
E制冷热季结束业组织项目总负责带领维保部项目理技术总工业汇报制冷热季期间系统运行状况维保成效业提交运行维护费分析表做运行维护费透明化业更直观解运行维保实施性
2 户服务理职责
公司建立公司总工程师首户服务理责体系明确相关职责形成机业务联系相互制约确保户服务计划实现根户服务责建立岗位责制明确分工职责落实服务控制质量责岗位负职具体：
21 公司总工程师：领导户服务工作全面部署协调
22 项目理部：
221负责工程前期户服务职全面部署
222制定施工程中户服务工作计划进行户服务总结
223抓施工程中户服务工作开展
224业建立良合作关系编制相关文件户手册操作维修手册等实建筑工程手册
23 公司户服务理部门：
231负责户服务部职全面部署
232具体负责工程保修合谈判鉴定工作
233参保修合保修金支付工作抓保修金回收工作抓公司部保修金支付理工作
234业建立良合作关系沟通工作
235服务工程维修程中填写回访纪建筑安装工程保修认证单等资料纪录片等
236时处理业提出问题解决工程出现项情况重问题时报关员
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