**铁道学2017年 春季学期
2014 级科结课文务书（A）
课程名称： 房产法 课教师： **
务达时间： 2017 年 6月 8日 交时间： 2017 年 6月 21日
**合作项目风险评价行性分析
姓名 **
学号 20141710
班级 文14011
目录
序言 1
1风险控制产生现实背景 1
2风险控制研究目 1
二项目投资风险评价 2
1政府规划取土目致风险 2
2法律素风险 2
4债务法律风险问题 2
5．公关系风险 3
6公司股权法律风险 4
三风险控制策 4
1策划定位风险控制策 4
2采样化（组合化）投资 5
3成理风险控制策 5
4财务方式控制风险 5
5公关系风险控制策 5
四结束语 6
序言
1风险控制产生现实背景
通企业注资企业合作控制土属高投入高风险项目投资收购资金投入风险高已熟知众企业决定投资开发项目时仅仅验短暂市场调研较肤浅投仓促估算便进入土形市场抢拍土开发权前期投入资金少百万千万开发程风险未加重视企业土手重新审视原研报告意识开发风险严重性
投资合作程中遇风险重重包围漫长风险纠纷解决妥协公关系危机产生企业感慨万千惊叹已原企业投资处处充满危机风险前进步履薄冰
确感慨道理风险客观存企业面风险应该学会规避风险防范风险
2风险控制研究目
**项目开发程中风险总体概括五风险素：
第风险素：政府规划取土目致风险
第二风险素：法律素风险
第三风险素：企业营带风险
第四风险素：债务法律风险
第五风险素：公关系风险
第六风险素：公司股权法律风险
研究六风险素目旨投资开发程中遇述风险加规避出现风险素进行防范制订策减少投资风险性开发盲目性
二项目投资风险评价
1政府规划取土目致风险
2014年**市民政府该67亩块中约43亩土控规调整规划性质二类居住约15亩规划性质调整公绿道路约93亩规划性质调整体育馆停车场中调整二类居住性质约43亩土规划指标容积率≤25建筑密度≤30绿率≥30建筑限高50米甲公司明显希该土应商业开发政府法令推行程中必然会企业希方式发生突势必会影响企业目标实现终盈利
2法律素风险
**合作项目前期谈判调查时间较长批租块建工程通常停建原复杂存项目权利现象商业秘密关系外部员难解项目公司外担保合违约负债等营财务税务情况产生信息称增加彼沟通谈判难度势必会涉项法律问题外项目中利乙丙合作乙公司黑森林公司海渊公司诉讼纠纷甲方乙注入资金购买股权述公司达成调解等方式取土身立足法律纠纷中法律素复杂果处理必然整合法履行
3企业营带风险
银凯旋汽车公司德恒公司原始工商登记注册情况企业否变更登记情况目前营财务状况等等基情况需解衡量项目转法律风险度量衡中企业债权债务需解难点核心企业债权债务企难点核心企业债权债务企业营部事特殊求外公开然作买家担心问题尤隐形债务外担保等情况常常令防胜防项目中没银凯旋汽车公司德恒公司营状况深刻调查隐形债务导致甲方利益受损
4债务法律风险问题
目标公司负债包括未披露外担保潜合违约潜般性债务等受方收购股权必须承担目标公司债务责转协议明确规定受方目标企业债务承担责种协议条款抗善意第三收购方外承包债务责原股东进行追偿时原股东偿债力已没保证股权收购方容易陷入债务泥潭
5．公关系风险
房产企业项目开发时遇公关系风险般种清情况：
企业建筑承包商关系危机风险
企业购房者关系危机风险
企业公媒体关系危机风险
企业建筑承包商关系通常工程承发包间关系承发包方责义务双方签订合书（协议书）中均体现企业未重视合条款严密性约束力身利益出现显失公合条款加企业违约免责条款加重承包商违约处罚条款补充协议条款前相矛盾承包商争取工程承包权公开场合提出异议甚装出付十分委屈情绪意签约承包商接受合条款企业暗里十分高兴殊知时承包商已开始组织专业技术员针合条款严密性合法性进行周密研究甚已制订出施工程中进行索赔详细计划推翻合理承包商旦履行合程中遇问题身原法履行诺言便企业摊牌谈条件进行种种索赔时企业承包商间产生信危机承包商便停工挟企业甚企业告法庭时间闹满城风雨时企业社会公众信度急剧降低原热闹非售楼部时间变门罗雀企业面着新轮危机风险法期交房引起购房者索赔诉讼企业认成事实合承包商理应遵守履行知显失公合条款撤消违反国家法律法规合法合法院判定效合意味着企业付少付工程款
开发客户关系危机风险典型面购房者投诉甚诉讼风险购房者投诉普遍集中商品房质量面积缩水承诺未兑现等方面造成风险原企业未重视购房者关系总认旦房出售万事吉客户未购房帝签约购房弟企业开发项目进行十分浮夸宣传楼书承诺实际交房差距甚例楼书承诺住宅电梯进口原装日产三菱电梯实际交房海菱品牌企业购房者履行告知义务隐瞒商品房缺陷例企业企业品房时市场销售需局部层数改复式房更改复式房需增加卫生间增加卫生间层户卧室企业销售员推销户型时客户未履行告知义务日留投诉隐患日企业客户投诉中未妥善处理非常容易引起法律诉讼企业客户推法院告席事件嚗光公媒体时企业必面着社会信誉危机风险2002年深圳万科事件非常典型例子客户投诉诉法院万科企业中国第房产品牌信誉面着毁誉危险
企业公媒体关系危机风险通常企业缺少公媒体沟通造成误解公媒体报道客观事件类社会文明表现企业旦公媒体嚗光时冷静面失误勇社会承担责媒体实行封锁政策拒绝记者采访甚采取抗手段企业行热衷新闻炒作媒体热炒停企业失误行炒作成恶劣欺骗行时企业感事态严重性匆忙应社会舆企业匆忙中竟然适知处理述原企业社会形象受严重影响企业信誉遇空前危机
6公司股权法律风险
公司股权法律风险法律风险股权收购引起营体变更产生目标公司外债务义务转移整转运作程中法律风险：
（1）收购股权合法性效性包括股权体（出方受方）股权转合法性股权收购必须考虑国法律具体规定例国公司法规定限责公司股东必须五十果股权收购股东数符合公司法求会导致交易失效
（2）出股权性质确定国股权转必须法定程序进行交易否转合视效收购国股权须国资产理办公室审批办理产权界定登记产权交易签订产权转合产权交易中心出具产权交割单正式办理股权工商变更登记手续
（3）收购项目公司股权收购方须时工商企业登记机关办理登记中外合资企业须外委审批确认投资体发生改变否股权收购合没生效
三风险控制策
风险控制目风险识评估基础采取种防范措施规避转移降低风险终减轻风险发生甲方造成损失
1策划定位风险控制策
甲方希盈利实现企业目标应根企业中长期发展规划结合前市场实际情况拟开发项目进行投资初步行性研究初步行性研究容包括拟开发区进行区域济分析市场供求分析项目竞争分析
实现述初步行性研究容长期市场调研相关材料积累 企业应重视市场调研材料积累分析条件企业设立专职市场调研员市场开发部市场调研员时时根踪市场动态市场调研员通种方式收集房产市场信息政府政策法规社会济动态积累类资料时分阶段分析企业重点关注开发区域市场动态定期编撰市场信息简报供企业决策层参考市场开发部应传统意义市场开发局限办理项目报批审查类事务性工作市场开发重点根市场动态信息进行分析研究进行产品动态策划（规划）建立市场策开发模型拟开发楼宇进行行性研究充分运运筹学原理进行策决策风险分析真实市场信息科学研报告企业科学市场定位决策奠定坚实基础时避免盲目定位带投资风险
2采样化（组合化）投资
准市场资金选择投放时期开发项目投资建造收入层次居民需类型住宅写字楼商店娱乐场等减少未收益确定性种类型房产开发风险收益高低相应般言开发项目收益率相较高风险开发项目收益率相较低风险果资金分投入房产开发项目整体开发风险会降低实质房产开发高收益弥补低收益房产损失终获取较均收益房产样化投资关键合理确定投入类型房产资金例降低开发风险获取较高收益率
3成理风险控制策
成理风险控制企业理中核心问题规避投资成理风险企业首先应明确投资成构成建立企业成理体系特制订企业成理制度成细项进行全程踪监控
投资成确定源项目研报告中投资总成表单项投资成限额成指导单项资金流出极限标竿预测单项资金流出突破极限标竿时企业应时进行分析评估
合理许企业进行风险理真空带企业建立合理制度改变合洽谈签约危险现象技术济员法律顾问应合洽谈初期介入进行效风险控制
4财务方式控制风险
（1）通正合法非保险手段（合条款拟定）风险转嫁济单位施工中危险性较高工作转包专业性施工单位减少风险责实行项目股份化项目风险抵押承包营风险分散全体股东身
（2）通保险公司投保缴纳保险费代价风险转移保险公司承担保险作种时效合理分摊损失实施济补偿方式直处臵风险手段
（3）增加融资渠道加强商业银行合作取良贷款信誉度加房屋预售力度预售款项重新投入项目工程建设时通宏图计划 项目融资提供更资金源
5公关系风险控制策
首先企业应真正树立顾客帝信誉生命诚信营思想树立品牌意识断加强公关员销售员素质培养特彻底改变销售员会售房会图会解释顾客提出疑问销售员履行告知义务恰解释富感染力宣传楼宇成功销售制胜法宝企业规避公风险佳途径
企业公媒体关系危机风险完全避免企业善媒体交朋友真诚接受社会舆监督企业懂运公媒体台充分进行社会沟通展示企业风彩企业运台方面展示社会认认时企业锁定目标顾客寻找发展商机准确市场定位奠定基础许成功企业方面体会企业应十分重视公媒体关系条件企业定期媒体举办公众研讨活动企业公媒体良合作关系企业规避公媒体关系风险效途径时企业展示宣传企业形象选择种企业形象宣传效果广告宣传法拟
四结束语
通述风险控制分析出**市项目合作面风险方面风险源数原
甲方重视风险控制时应注重建立合理组织架构体系建立企业战略发展规划建立完善理制度建立企业发展预测预警机制建立良协调制约监督机制时提高企业营销策划成功规避风险
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2014 级科结课文务书（A）
课程名称： 房产法 课教师： **
务达时间： 2017 年 6月 8日 交时间： 2017 年 6月 21日
**合作项目风险评价行性分析
姓名 **
学号 20141710
班级 文14011
目录
序言 1
1风险控制产生现实背景 1
2风险控制研究目 1
二项目投资风险评价 2
1政府规划取土目致风险 2
2法律素风险 2
4债务法律风险问题 2
5．公关系风险 3
6公司股权法律风险 4
三风险控制策 4
1策划定位风险控制策 4
2采样化（组合化）投资 5
3成理风险控制策 5
4财务方式控制风险 5
5公关系风险控制策 5
四结束语 6
序言
1风险控制产生现实背景
通企业注资企业合作控制土属高投入高风险项目投资收购资金投入风险高已熟知众企业决定投资开发项目时仅仅验短暂市场调研较肤浅投仓促估算便进入土形市场抢拍土开发权前期投入资金少百万千万开发程风险未加重视企业土手重新审视原研报告意识开发风险严重性
投资合作程中遇风险重重包围漫长风险纠纷解决妥协公关系危机产生企业感慨万千惊叹已原企业投资处处充满危机风险前进步履薄冰
确感慨道理风险客观存企业面风险应该学会规避风险防范风险
2风险控制研究目
**项目开发程中风险总体概括五风险素：
第风险素：政府规划取土目致风险
第二风险素：法律素风险
第三风险素：企业营带风险
第四风险素：债务法律风险
第五风险素：公关系风险
第六风险素：公司股权法律风险
研究六风险素目旨投资开发程中遇述风险加规避出现风险素进行防范制订策减少投资风险性开发盲目性
二项目投资风险评价
1政府规划取土目致风险
2014年**市民政府该67亩块中约43亩土控规调整规划性质二类居住约15亩规划性质调整公绿道路约93亩规划性质调整体育馆停车场中调整二类居住性质约43亩土规划指标容积率≤25建筑密度≤30绿率≥30建筑限高50米甲公司明显希该土应商业开发政府法令推行程中必然会企业希方式发生突势必会影响企业目标实现终盈利
2法律素风险
**合作项目前期谈判调查时间较长批租块建工程通常停建原复杂存项目权利现象商业秘密关系外部员难解项目公司外担保合违约负债等营财务税务情况产生信息称增加彼沟通谈判难度势必会涉项法律问题外项目中利乙丙合作乙公司黑森林公司海渊公司诉讼纠纷甲方乙注入资金购买股权述公司达成调解等方式取土身立足法律纠纷中法律素复杂果处理必然整合法履行
3企业营带风险
银凯旋汽车公司德恒公司原始工商登记注册情况企业否变更登记情况目前营财务状况等等基情况需解衡量项目转法律风险度量衡中企业债权债务需解难点核心企业债权债务企难点核心企业债权债务企业营部事特殊求外公开然作买家担心问题尤隐形债务外担保等情况常常令防胜防项目中没银凯旋汽车公司德恒公司营状况深刻调查隐形债务导致甲方利益受损
4债务法律风险问题
目标公司负债包括未披露外担保潜合违约潜般性债务等受方收购股权必须承担目标公司债务责转协议明确规定受方目标企业债务承担责种协议条款抗善意第三收购方外承包债务责原股东进行追偿时原股东偿债力已没保证股权收购方容易陷入债务泥潭
5．公关系风险
房产企业项目开发时遇公关系风险般种清情况：
企业建筑承包商关系危机风险
企业购房者关系危机风险
企业公媒体关系危机风险
企业建筑承包商关系通常工程承发包间关系承发包方责义务双方签订合书（协议书）中均体现企业未重视合条款严密性约束力身利益出现显失公合条款加企业违约免责条款加重承包商违约处罚条款补充协议条款前相矛盾承包商争取工程承包权公开场合提出异议甚装出付十分委屈情绪意签约承包商接受合条款企业暗里十分高兴殊知时承包商已开始组织专业技术员针合条款严密性合法性进行周密研究甚已制订出施工程中进行索赔详细计划推翻合理承包商旦履行合程中遇问题身原法履行诺言便企业摊牌谈条件进行种种索赔时企业承包商间产生信危机承包商便停工挟企业甚企业告法庭时间闹满城风雨时企业社会公众信度急剧降低原热闹非售楼部时间变门罗雀企业面着新轮危机风险法期交房引起购房者索赔诉讼企业认成事实合承包商理应遵守履行知显失公合条款撤消违反国家法律法规合法合法院判定效合意味着企业付少付工程款
开发客户关系危机风险典型面购房者投诉甚诉讼风险购房者投诉普遍集中商品房质量面积缩水承诺未兑现等方面造成风险原企业未重视购房者关系总认旦房出售万事吉客户未购房帝签约购房弟企业开发项目进行十分浮夸宣传楼书承诺实际交房差距甚例楼书承诺住宅电梯进口原装日产三菱电梯实际交房海菱品牌企业购房者履行告知义务隐瞒商品房缺陷例企业企业品房时市场销售需局部层数改复式房更改复式房需增加卫生间增加卫生间层户卧室企业销售员推销户型时客户未履行告知义务日留投诉隐患日企业客户投诉中未妥善处理非常容易引起法律诉讼企业客户推法院告席事件嚗光公媒体时企业必面着社会信誉危机风险2002年深圳万科事件非常典型例子客户投诉诉法院万科企业中国第房产品牌信誉面着毁誉危险
企业公媒体关系危机风险通常企业缺少公媒体沟通造成误解公媒体报道客观事件类社会文明表现企业旦公媒体嚗光时冷静面失误勇社会承担责媒体实行封锁政策拒绝记者采访甚采取抗手段企业行热衷新闻炒作媒体热炒停企业失误行炒作成恶劣欺骗行时企业感事态严重性匆忙应社会舆企业匆忙中竟然适知处理述原企业社会形象受严重影响企业信誉遇空前危机
6公司股权法律风险
公司股权法律风险法律风险股权收购引起营体变更产生目标公司外债务义务转移整转运作程中法律风险：
（1）收购股权合法性效性包括股权体（出方受方）股权转合法性股权收购必须考虑国法律具体规定例国公司法规定限责公司股东必须五十果股权收购股东数符合公司法求会导致交易失效
（2）出股权性质确定国股权转必须法定程序进行交易否转合视效收购国股权须国资产理办公室审批办理产权界定登记产权交易签订产权转合产权交易中心出具产权交割单正式办理股权工商变更登记手续
（3）收购项目公司股权收购方须时工商企业登记机关办理登记中外合资企业须外委审批确认投资体发生改变否股权收购合没生效
三风险控制策
风险控制目风险识评估基础采取种防范措施规避转移降低风险终减轻风险发生甲方造成损失
1策划定位风险控制策
甲方希盈利实现企业目标应根企业中长期发展规划结合前市场实际情况拟开发项目进行投资初步行性研究初步行性研究容包括拟开发区进行区域济分析市场供求分析项目竞争分析
实现述初步行性研究容长期市场调研相关材料积累 企业应重视市场调研材料积累分析条件企业设立专职市场调研员市场开发部市场调研员时时根踪市场动态市场调研员通种方式收集房产市场信息政府政策法规社会济动态积累类资料时分阶段分析企业重点关注开发区域市场动态定期编撰市场信息简报供企业决策层参考市场开发部应传统意义市场开发局限办理项目报批审查类事务性工作市场开发重点根市场动态信息进行分析研究进行产品动态策划（规划）建立市场策开发模型拟开发楼宇进行行性研究充分运运筹学原理进行策决策风险分析真实市场信息科学研报告企业科学市场定位决策奠定坚实基础时避免盲目定位带投资风险
2采样化（组合化）投资
准市场资金选择投放时期开发项目投资建造收入层次居民需类型住宅写字楼商店娱乐场等减少未收益确定性种类型房产开发风险收益高低相应般言开发项目收益率相较高风险开发项目收益率相较低风险果资金分投入房产开发项目整体开发风险会降低实质房产开发高收益弥补低收益房产损失终获取较均收益房产样化投资关键合理确定投入类型房产资金例降低开发风险获取较高收益率
3成理风险控制策
成理风险控制企业理中核心问题规避投资成理风险企业首先应明确投资成构成建立企业成理体系特制订企业成理制度成细项进行全程踪监控
投资成确定源项目研报告中投资总成表单项投资成限额成指导单项资金流出极限标竿预测单项资金流出突破极限标竿时企业应时进行分析评估
合理许企业进行风险理真空带企业建立合理制度改变合洽谈签约危险现象技术济员法律顾问应合洽谈初期介入进行效风险控制
4财务方式控制风险
（1）通正合法非保险手段（合条款拟定）风险转嫁济单位施工中危险性较高工作转包专业性施工单位减少风险责实行项目股份化项目风险抵押承包营风险分散全体股东身
（2）通保险公司投保缴纳保险费代价风险转移保险公司承担保险作种时效合理分摊损失实施济补偿方式直处臵风险手段
（3）增加融资渠道加强商业银行合作取良贷款信誉度加房屋预售力度预售款项重新投入项目工程建设时通宏图计划 项目融资提供更资金源
5公关系风险控制策
首先企业应真正树立顾客帝信誉生命诚信营思想树立品牌意识断加强公关员销售员素质培养特彻底改变销售员会售房会图会解释顾客提出疑问销售员履行告知义务恰解释富感染力宣传楼宇成功销售制胜法宝企业规避公风险佳途径
企业公媒体关系危机风险完全避免企业善媒体交朋友真诚接受社会舆监督企业懂运公媒体台充分进行社会沟通展示企业风彩企业运台方面展示社会认认时企业锁定目标顾客寻找发展商机准确市场定位奠定基础许成功企业方面体会企业应十分重视公媒体关系条件企业定期媒体举办公众研讨活动企业公媒体良合作关系企业规避公媒体关系风险效途径时企业展示宣传企业形象选择种企业形象宣传效果广告宣传法拟
四结束语
通述风险控制分析出**市项目合作面风险方面风险源数原
甲方重视风险控制时应注重建立合理组织架构体系建立企业战略发展规划建立完善理制度建立企业发展预测预警机制建立良协调制约监督机制时提高企业营销策划成功规避风险
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