农村房屋买卖合效力
[关键词]：农村房屋宅基权房屋权合效力房走
房产权现状农村宅基权
谈农村房屋买卖首先分析目前国房产权现状国土权二种制：国集体单位法取土权土权允许买卖房屋指建筑供居住事营业社会活动建筑物总建立土土旦建房屋土占利定时期已完成表现房屋占利房屋土分占相排斥事实两权致时表现种占现实中土权房屋房屋享权房屋权失占房屋权利种情形少见购房建房目决定拥房屋权占土权情况量存私建造（包括农村宅基建设房屋）商品房屋权通常情形国目前表现房屋权占土土权占房屋国家发展房产建立国土权出关法律法规日常中土权期限应房走土权期限已时房走房走问题土权期限性会发生土权期限性房屋权长久性突导致动产存天然缺陷农村宅基房屋存问题房屋存永久占宅基权非房屋倒坍灭失重新建造审查否符合条件
宅基权益物权种国特指农村居民少数城镇居民建造房屋集体土享占权利宅基权般分两种：农村宅基权城镇宅基权农村宅基城镇宅基区：农村宅基集体济组织成员资格联系起定程度宅基具社会福利社会保障功城镇宅基具特质文讲农村宅基土
关宅基权性质国学者认宅基权质属土权宅基权具特点：
1农村宅基集体济组织成员权利利益联系起说农民申请宅基程度农民农村集体济组织成员成员权者户名义申请宅基
2宅基权特定体集体土益物权宅基作益物权首先表现权利宅基长期享占权利宅基权利权宅基建屋附属物房屋继承宅基权实质继承宅基权种期限限制权利
3集体济组织成员申请处宅基土资源效性农村居民提供更宅基户申请处宅基足保证基生活需果允许申请处导致土资源浪费
定义知仅农村村民享极少数城市居民享宅基建造房屋土权永久占房走必然建造房屋权长久性房屋没倒塌灭失便申请失社员资格享宅基权
二农村房屋买卖现状法条分析
目前城市房产买卖国家出台相关法律法规规范城市房产交易相城市讲规范农村房产买卖法律法规零星条发生周围农村房屋买卖纠纷时耳闻法院判决带便利交易双方解权利义务时宅基权转农村房屋权法行权中处分权先面两案例：
11992年某城市居民北京市义区沙峪村民赵某丈夫购买处民房赵某丈夫居民赵某农民1993年宅基确权时权登记赵某民房买卖赵某丈夫夫妻民房转城市居民20**年赵某未意丈夫私出售房屋起诉城市居民求法院确认房屋买卖合效合方返房屋审法院审理认赵某知道意丈夫出售该房屋该房屋买卖意思表示真实买卖合效驳回赵某诉讼请求
2某系城郊某村农民关部门批准村里建楼房幢两间厨房该房屋宅基权属村委会告诸某系城镇定量户口员２００１年*月某知诸某欲购房屋信息请黄某作介绍诸某售房付黄某中介费月*日某诸某达成购房协议书份该协议约定原告楼房幢两间厨房等卖告价款***万元
房屋产权证宅基权证书原告负责办理告预交房款***万元余款８万元两证交付付清该协议签订原告房屋交告告实际付原告***万元住进该房屋土理部门房产理部门拒绝办证某遂诉法院求判令告诸某签订房屋买卖协议效责令返财产审判决原告某告诸某买卖协议效时判令告房屋返原告赔偿原告项损失***元原告返告房款***万元
样城市居民购买农村房屋纠纷法院两种截然判决说明法律购买农村房屋纠纷中存法关法律够完善
目前国关农村房屋转法条中华民国土理法第62条：农村村民户拥处宅基宅基面积超省治区直辖市规定标准
农村村民建住宅应符合乡（镇）土利总体规划量原宅基村空闲
农村村民住宅乡（镇）民政府审核县级民民政府批准
中涉占农法第四十四条规定办理审批手续
农村村民出卖出租住房申请宅基予批准
62条出宅基权种规定针农村宅基申请建房规定条中农村村民出卖出租住房没禁止性规定说农村村民出卖出租房屋申请宅基予批准户申请次宅基限制条出农村村民房屋出卖出租处表述户拥处宅基事实目前农村申请宅基时否宅基会进行严格审查目前户拥处宅基现实中已普遍存申请建房继承房屋购入房屋规定户拥处宅基农民继承权房屋遗产存矛盾法院执行时房屋难拍卖鄞州区法院执行农村房屋拍卖时求村村民规定严格执行说农村房屋没买住价值实现
第63条：农民集体土权出转者出租非农业建设
符合土利总体规划法取建设企业破产兼等情形致土权法发生转移外
知条针建设说第二款规定外农民集体土果非农业建设出转者出租款笔者认否认农村房屋买卖宅基建房屋批准权法转房屋法律应允许
第2条：中华民国实行土社会义公制全民制劳动群众集体制全民国家土权国务院代表国家行
单位侵占买卖者形式非法转土土权法转
面法条知集体土权法转集体土权法转法律存障碍权意转转谁土权决定说村集体决定村民免费获宅基权建房转房屋时涉土权移转必须附条件肯定村集体意免费改收费补交购入房屋者应身份限定
1982年*月*日国务院批转通知明确规定：……社员建房村镇建设必须履行申请审批手续集体划转社员宅基社员长期权集体严禁买卖出租违法转
笔者认条规定针宅基权严禁买卖出租违法转
1999年*月*日发布国务院办公厅关加强土转理严禁炒卖土通知第二条规定：加强农民集体土转理严禁非法占农民集体土进行房产开发农民集体土权出转出租非农业建设
符合规划法取建设权乡镇企业发生破产兼等致土权必须转移应严格法办理审批手续
条针禁止集体土出转出租非农业建设已批宅基农民建房卖房引起宅基权移转没禁止
农民住宅城市居民出售批准城市居民占农民集体土建住宅关部门违法建造购买住宅发放土证房产证
条应明确规定居民农民购买农村住宅集体土建造原城市房屋农村户口购买规定相类似规定合法规定规定否定农村房屋买卖合效
20**年*月*日山东省民政府关加强农村宅基理通知明确规定：严格禁止村民集体组织名义村外公民转买卖宅基擅转买卖土建设等行政理部门办理关手续土行政部门擅转土权规定法处理
山东省高级民法院关审理房产案件干问题意见第56条更加明确规定：农村宅基权转移必须合法批准……未审查批准宅基权房转移买房屋买卖赠等行应认定效
规定笔者认物权法理分析欠缺面然房屋产权村民建房审批宅基权村集体户次申请说房屋然寿命中法定占宅基权审批宅基权附房屋表现出权单独行占土房走现房屋赠买卖权种处分否效笔者认应法律国务院法规规章方性法规否认合效力
然中央方法律法规说明政府禁止农民住宅城市居民出售转数法院原判令买卖效房产权现状土权法定期限表现房屋占房屋权权处分房屋权买卖双方意思治原出发判令买卖合效城乡体化天解决办法符合法民法通关合效规定
笔者认实际操作中严格禁止宅基权买卖转出租完全合理第部份笔者分析土权效期房走国现行法项基原法律禁止农村私房屋转禁止单独宅基权转合理建房果禁止宅基权房起转禁止房屋转法律欠缺宅基权房屋权分离国家控制宅基权实际损害村民房屋权完全行方政府严格禁止宅基权买卖转出租利面然宅基权具定身份性质笔者认里身份取时身份性质城市居民取房改房济适房时需审批取定时间允许市交易交易时定附加条件样农村村民申请取宅基建房房屋应采完全权利态度应允许条件转会担心旦允许农村房屋转宅基农村集体成员权联系起符合宅基权固属性没必国家规定户次申请原社员身份属性申请时体现出申请建房强调房屋权完全行权利转时设定定条件需村集体意征国土需补交土费等应该果允许农村房屋转会农村动产难进入市场进行交易房屋交换价值实现定程度会限制农民融资手段甚会阻碍农村济发展尤现阶段许农民已进城工城里已购置房产农村房屋已闲置果允许农民转房屋会造成农村房屋长期空闲符合物原
三目前农村房屋买卖法律欠缺情况农村房屋买卖应采条件效原
笔者碰样案子城市老妇购买农村民房养老集体组织知道没反集体组织方面考虑认宅基权已村民建房村民卖房正常十年法院判令买卖合效老妇住十年房子转眼属现家境况十分悲样规定利社会稳定会带某安定素违反权行房屋权处分原没改变宅基权现状土占利状况违反合意思治原买方卖方利集体土权没实质影响
农村房屋应享完全物权谓物权指公民法法享直接支配特定物抗第三财产权利物权质种支配权权利物直接支配
具抗第三效力房屋权属物权种法理分析村民房屋具绝支配权实践村民房屋没享该种权利村民公时意思治原买卖合双方意思达成致准农民房屋转问题没采意思治原法理相悖
里土房屋两物土房屋然分法律创制房屋权享土权两权体致简化房屋土权利致带麻烦便样然房屋土相互独立物土房屋权体性国房产权体化便创立土权房屋处分处分房走房屋土权处分处分房走两原
宅基权属农村集体济组织权集体组织法律规定条件程序划拨村民作宅基权权取土享占权利该土建造住房附着物作权权单独转宅基果权宅基建造房屋房屋权完整权属宅基权时房屋权土权分属权利体双方权利行方面必然相互牵制房屋土紧密结合特点决定二者必方妥协者房走者房走国城市农村私房屋宅基均单独转里存房走现象
果允许房走村民享土权影响房屋权行建筑物附着物享占收益权利行重处分权果宅基权欲走出农村外面世界开辟番事业宅基合法建筑通出租发挥物效疑权利行充分果允许房走村民权出售住房村民房屋权行存障碍举影响集体济组织土享权宅基旦划拨村民集体济组织土实际行更权利村民出售房屋时仅仅宅基权换外体村民通出售房屋中获宅基收益获出售建筑物利益集体济济利益存侵犯问题允许村民房屋转村民房屋发挥效
民日报报道根新出台苏州市农民宅基转相关条例苏州允许农民住宅条件转报道说作全国首创重举措苏州农民进城农宅转出售日前苏州乡镇正紧锣密鼓成立农民住宅置换中心届时农民宅基通住宅置换中心转苏州土部门负责介绍说制订政策目推动苏州农村城市化进程长期农村住宅般宅基证土属集体农村住宅缺少土证房产证交换直存着困难农民进城原先住宅转属集体组织农民空置样做果：方面城市居民外者根权购买农民房方面导致农村住宅价格低廉定程度影响农民进城购房定居速度
苏州作法城市规划确定居住区范围农民宅基政府确权征国土土农民住宅纳入城市私房理补交土出金农宅进行房产交易乡镇成立农民住宅置换中心进城农民住宅中心预付定住房交易款收购储备进入市场
样做处城里农村买房幅提高苏州农宅价格农民享受城市化成果
笔者想法理目前现法律法规阐述拙见认农村房屋产权登记买卖应快完善立法年二会已委员提出问题二目前没法律禁止转情况采条件效妥具体设想：
1快完善立法规定农村房屋买卖办法户拥处宅基修改没宅基情况户申请处宅基宅基永久房屋寿命（规定年限70年）房屋塌灭失重建时重新申请批准（目前农村重建房屋批准）放宽农村房屋买卖时宅基权房屋然寿命（规定年限70年）房移转条件
2参中华民国城市房产理法第八条：城市规划区集体土法征转国土该国土权方偿出城市规划确定居住区范围农民宅基政府确权征国土交纳土出金进入市场交易
3目前没法律国务院法规农村房屋转没禁止性规定情况法院宜已交房付款订买卖契约应认定合效特村集体组织意备案应效宅基建房出售规定村民转房屋必须村集体组织意规定定转年限城镇国土权出转暂行条例第十二条根土途类途权高年限作规定居住70年转应参审批建房开始起算70年年限享原宅基村民已20年买方享期限50年时原免费考虑收取定费
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[关键词]：农村房屋宅基权房屋权合效力房走
房产权现状农村宅基权
谈农村房屋买卖首先分析目前国房产权现状国土权二种制：国集体单位法取土权土权允许买卖房屋指建筑供居住事营业社会活动建筑物总建立土土旦建房屋土占利定时期已完成表现房屋占利房屋土分占相排斥事实两权致时表现种占现实中土权房屋房屋享权房屋权失占房屋权利种情形少见购房建房目决定拥房屋权占土权情况量存私建造（包括农村宅基建设房屋）商品房屋权通常情形国目前表现房屋权占土土权占房屋国家发展房产建立国土权出关法律法规日常中土权期限应房走土权期限已时房走房走问题土权期限性会发生土权期限性房屋权长久性突导致动产存天然缺陷农村宅基房屋存问题房屋存永久占宅基权非房屋倒坍灭失重新建造审查否符合条件
宅基权益物权种国特指农村居民少数城镇居民建造房屋集体土享占权利宅基权般分两种：农村宅基权城镇宅基权农村宅基城镇宅基区：农村宅基集体济组织成员资格联系起定程度宅基具社会福利社会保障功城镇宅基具特质文讲农村宅基土
关宅基权性质国学者认宅基权质属土权宅基权具特点：
1农村宅基集体济组织成员权利利益联系起说农民申请宅基程度农民农村集体济组织成员成员权者户名义申请宅基
2宅基权特定体集体土益物权宅基作益物权首先表现权利宅基长期享占权利宅基权利权宅基建屋附属物房屋继承宅基权实质继承宅基权种期限限制权利
3集体济组织成员申请处宅基土资源效性农村居民提供更宅基户申请处宅基足保证基生活需果允许申请处导致土资源浪费
定义知仅农村村民享极少数城市居民享宅基建造房屋土权永久占房走必然建造房屋权长久性房屋没倒塌灭失便申请失社员资格享宅基权
二农村房屋买卖现状法条分析
目前城市房产买卖国家出台相关法律法规规范城市房产交易相城市讲规范农村房产买卖法律法规零星条发生周围农村房屋买卖纠纷时耳闻法院判决带便利交易双方解权利义务时宅基权转农村房屋权法行权中处分权先面两案例：
11992年某城市居民北京市义区沙峪村民赵某丈夫购买处民房赵某丈夫居民赵某农民1993年宅基确权时权登记赵某民房买卖赵某丈夫夫妻民房转城市居民20**年赵某未意丈夫私出售房屋起诉城市居民求法院确认房屋买卖合效合方返房屋审法院审理认赵某知道意丈夫出售该房屋该房屋买卖意思表示真实买卖合效驳回赵某诉讼请求
2某系城郊某村农民关部门批准村里建楼房幢两间厨房该房屋宅基权属村委会告诸某系城镇定量户口员２００１年*月某知诸某欲购房屋信息请黄某作介绍诸某售房付黄某中介费月*日某诸某达成购房协议书份该协议约定原告楼房幢两间厨房等卖告价款***万元
房屋产权证宅基权证书原告负责办理告预交房款***万元余款８万元两证交付付清该协议签订原告房屋交告告实际付原告***万元住进该房屋土理部门房产理部门拒绝办证某遂诉法院求判令告诸某签订房屋买卖协议效责令返财产审判决原告某告诸某买卖协议效时判令告房屋返原告赔偿原告项损失***元原告返告房款***万元
样城市居民购买农村房屋纠纷法院两种截然判决说明法律购买农村房屋纠纷中存法关法律够完善
目前国关农村房屋转法条中华民国土理法第62条：农村村民户拥处宅基宅基面积超省治区直辖市规定标准
农村村民建住宅应符合乡（镇）土利总体规划量原宅基村空闲
农村村民住宅乡（镇）民政府审核县级民民政府批准
中涉占农法第四十四条规定办理审批手续
农村村民出卖出租住房申请宅基予批准
62条出宅基权种规定针农村宅基申请建房规定条中农村村民出卖出租住房没禁止性规定说农村村民出卖出租房屋申请宅基予批准户申请次宅基限制条出农村村民房屋出卖出租处表述户拥处宅基事实目前农村申请宅基时否宅基会进行严格审查目前户拥处宅基现实中已普遍存申请建房继承房屋购入房屋规定户拥处宅基农民继承权房屋遗产存矛盾法院执行时房屋难拍卖鄞州区法院执行农村房屋拍卖时求村村民规定严格执行说农村房屋没买住价值实现
第63条：农民集体土权出转者出租非农业建设
符合土利总体规划法取建设企业破产兼等情形致土权法发生转移外
知条针建设说第二款规定外农民集体土果非农业建设出转者出租款笔者认否认农村房屋买卖宅基建房屋批准权法转房屋法律应允许
第2条：中华民国实行土社会义公制全民制劳动群众集体制全民国家土权国务院代表国家行
单位侵占买卖者形式非法转土土权法转
面法条知集体土权法转集体土权法转法律存障碍权意转转谁土权决定说村集体决定村民免费获宅基权建房转房屋时涉土权移转必须附条件肯定村集体意免费改收费补交购入房屋者应身份限定
1982年*月*日国务院批转通知明确规定：……社员建房村镇建设必须履行申请审批手续集体划转社员宅基社员长期权集体严禁买卖出租违法转
笔者认条规定针宅基权严禁买卖出租违法转
1999年*月*日发布国务院办公厅关加强土转理严禁炒卖土通知第二条规定：加强农民集体土转理严禁非法占农民集体土进行房产开发农民集体土权出转出租非农业建设
符合规划法取建设权乡镇企业发生破产兼等致土权必须转移应严格法办理审批手续
条针禁止集体土出转出租非农业建设已批宅基农民建房卖房引起宅基权移转没禁止
农民住宅城市居民出售批准城市居民占农民集体土建住宅关部门违法建造购买住宅发放土证房产证
条应明确规定居民农民购买农村住宅集体土建造原城市房屋农村户口购买规定相类似规定合法规定规定否定农村房屋买卖合效
20**年*月*日山东省民政府关加强农村宅基理通知明确规定：严格禁止村民集体组织名义村外公民转买卖宅基擅转买卖土建设等行政理部门办理关手续土行政部门擅转土权规定法处理
山东省高级民法院关审理房产案件干问题意见第56条更加明确规定：农村宅基权转移必须合法批准……未审查批准宅基权房转移买房屋买卖赠等行应认定效
规定笔者认物权法理分析欠缺面然房屋产权村民建房审批宅基权村集体户次申请说房屋然寿命中法定占宅基权审批宅基权附房屋表现出权单独行占土房走现房屋赠买卖权种处分否效笔者认应法律国务院法规规章方性法规否认合效力
然中央方法律法规说明政府禁止农民住宅城市居民出售转数法院原判令买卖效房产权现状土权法定期限表现房屋占房屋权权处分房屋权买卖双方意思治原出发判令买卖合效城乡体化天解决办法符合法民法通关合效规定
笔者认实际操作中严格禁止宅基权买卖转出租完全合理第部份笔者分析土权效期房走国现行法项基原法律禁止农村私房屋转禁止单独宅基权转合理建房果禁止宅基权房起转禁止房屋转法律欠缺宅基权房屋权分离国家控制宅基权实际损害村民房屋权完全行方政府严格禁止宅基权买卖转出租利面然宅基权具定身份性质笔者认里身份取时身份性质城市居民取房改房济适房时需审批取定时间允许市交易交易时定附加条件样农村村民申请取宅基建房房屋应采完全权利态度应允许条件转会担心旦允许农村房屋转宅基农村集体成员权联系起符合宅基权固属性没必国家规定户次申请原社员身份属性申请时体现出申请建房强调房屋权完全行权利转时设定定条件需村集体意征国土需补交土费等应该果允许农村房屋转会农村动产难进入市场进行交易房屋交换价值实现定程度会限制农民融资手段甚会阻碍农村济发展尤现阶段许农民已进城工城里已购置房产农村房屋已闲置果允许农民转房屋会造成农村房屋长期空闲符合物原
三目前农村房屋买卖法律欠缺情况农村房屋买卖应采条件效原
笔者碰样案子城市老妇购买农村民房养老集体组织知道没反集体组织方面考虑认宅基权已村民建房村民卖房正常十年法院判令买卖合效老妇住十年房子转眼属现家境况十分悲样规定利社会稳定会带某安定素违反权行房屋权处分原没改变宅基权现状土占利状况违反合意思治原买方卖方利集体土权没实质影响
农村房屋应享完全物权谓物权指公民法法享直接支配特定物抗第三财产权利物权质种支配权权利物直接支配
具抗第三效力房屋权属物权种法理分析村民房屋具绝支配权实践村民房屋没享该种权利村民公时意思治原买卖合双方意思达成致准农民房屋转问题没采意思治原法理相悖
里土房屋两物土房屋然分法律创制房屋权享土权两权体致简化房屋土权利致带麻烦便样然房屋土相互独立物土房屋权体性国房产权体化便创立土权房屋处分处分房走房屋土权处分处分房走两原
宅基权属农村集体济组织权集体组织法律规定条件程序划拨村民作宅基权权取土享占权利该土建造住房附着物作权权单独转宅基果权宅基建造房屋房屋权完整权属宅基权时房屋权土权分属权利体双方权利行方面必然相互牵制房屋土紧密结合特点决定二者必方妥协者房走者房走国城市农村私房屋宅基均单独转里存房走现象
果允许房走村民享土权影响房屋权行建筑物附着物享占收益权利行重处分权果宅基权欲走出农村外面世界开辟番事业宅基合法建筑通出租发挥物效疑权利行充分果允许房走村民权出售住房村民房屋权行存障碍举影响集体济组织土享权宅基旦划拨村民集体济组织土实际行更权利村民出售房屋时仅仅宅基权换外体村民通出售房屋中获宅基收益获出售建筑物利益集体济济利益存侵犯问题允许村民房屋转村民房屋发挥效
民日报报道根新出台苏州市农民宅基转相关条例苏州允许农民住宅条件转报道说作全国首创重举措苏州农民进城农宅转出售日前苏州乡镇正紧锣密鼓成立农民住宅置换中心届时农民宅基通住宅置换中心转苏州土部门负责介绍说制订政策目推动苏州农村城市化进程长期农村住宅般宅基证土属集体农村住宅缺少土证房产证交换直存着困难农民进城原先住宅转属集体组织农民空置样做果：方面城市居民外者根权购买农民房方面导致农村住宅价格低廉定程度影响农民进城购房定居速度
苏州作法城市规划确定居住区范围农民宅基政府确权征国土土农民住宅纳入城市私房理补交土出金农宅进行房产交易乡镇成立农民住宅置换中心进城农民住宅中心预付定住房交易款收购储备进入市场
样做处城里农村买房幅提高苏州农宅价格农民享受城市化成果
笔者想法理目前现法律法规阐述拙见认农村房屋产权登记买卖应快完善立法年二会已委员提出问题二目前没法律禁止转情况采条件效妥具体设想：
1快完善立法规定农村房屋买卖办法户拥处宅基修改没宅基情况户申请处宅基宅基永久房屋寿命（规定年限70年）房屋塌灭失重建时重新申请批准（目前农村重建房屋批准）放宽农村房屋买卖时宅基权房屋然寿命（规定年限70年）房移转条件
2参中华民国城市房产理法第八条：城市规划区集体土法征转国土该国土权方偿出城市规划确定居住区范围农民宅基政府确权征国土交纳土出金进入市场交易
3目前没法律国务院法规农村房屋转没禁止性规定情况法院宜已交房付款订买卖契约应认定合效特村集体组织意备案应效宅基建房出售规定村民转房屋必须村集体组织意规定定转年限城镇国土权出转暂行条例第十二条根土途类途权高年限作规定居住70年转应参审批建房开始起算70年年限享原宅基村民已20年买方享期限50年时原免费考虑收取定费
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