宁波奉化 海洋城奥特莱斯
商业计划书 v2 （部资料）
Ningbo Fenghua Ocean City Outlets Project Proposal ( Internal Document)
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导言
11 奥特莱斯业态介绍
12 奥特莱斯业态中国发展现状
13 发展前景
14 开发思路计划
块情况介绍
21 位置
22 环境条件
23 交通条件
24 利条件
政府规划支持力度
31 政府第三产业发展思路
32 旅游业规划思路
33 块周边规划情况
34 政府项目支持力度
1
4
5
6
7
2
8
10
11
12
3
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13
14
15
2
开发初步方案
41 定位方案
42 题特色
43 概念方案
44 招商进展
45 开发计划
46 投资规模
营方案
51 市场条件
52 物业营方式
53 盈利状况
54 投资估算
55 收益测算
合作方案
61 原
62 双方分工
63 股份出资
64 投资规模
65 营责
66 利益分配
67 长期合作意愿
4
16
18
20
22
26
27
5
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37
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38
3
1导言
11 奥特莱斯业态介绍
奥特莱斯早诞生欧洲年世界迅速发展目前美国中型
城市周边奥特莱斯业态奥特莱斯发展初期作单工厂直销店
优惠价格处理工厂尾货受崇尚品牌消费群体青睐直销店成片成群
逐渐汇集形成型品牌折扣直销广场终发展成种独立崭新商业
零售业态
目前奥特莱斯美国约200家适合消费实际营状况普遍良
亚洲区日已6家型奥特莱斯少30家型奥特莱斯韩国1家
位首尔远郊型奥特莱斯2007年开业生意十分兴隆
4
12 奥特莱斯中国发展现状
奥特莱斯种商业模式进入中国应该说正时奥特莱斯模式品牌知识产
权低价效合理整合起成普通商品高档商品中间特商业状态
提供种中等价位——高档品牌种特殊赢利模式满足目前中国消费者特长
三角区消费者需目前越越国际知名品牌进入区品牌业态
辐射效应日益明显建造更奥特莱斯条件日趋成熟
目前奥特莱斯中国开设早北京燕莎奥特莱斯效益海百联
奥特莱斯（青浦赵巷）招商试运营中苏州金鸡湖杭州休博园中奥特莱斯
开发正开发武汉成重庆青岛等项目
5
13 发展前景
中国品牌消费发展前景属初期阶段消费者高档商品消费
动尚具备真正高档商品消费力奥特莱斯恰恰种消费现状提供
种实现消费模式种消费基础少十年里会改变奥特莱
斯未20年中国具良发展前景适合中国消费现状境外
部分品牌拓展中国市场采专卖店发布信息奥特莱斯开店实现商业利润支持专
卖店营策略种营策略奥特莱斯中国发展出现良市场前景专
家预测未五年奥特莱斯千亿高档商品消费销售额逐年递增
奥特莱斯中国发展前景广泛
6
14 开发思路计划
基奥特莱斯中国市场良前景认中国海城市（广东）
省会城市奥特莱斯发展空间谁充分货源供应谁占市场行
公司海奥特莱斯合作程中间积累许品牌资源通境外品牌商品
采购渠道够迅速拥市场发展奥特莱斯业态成种新兴
业态企业设想国率先选择长三角济发达区域城市开发
1－2样板点形成区域型奥特莱斯品牌然南北东西拓展全国市
场未3－5年形成10家店规模连锁效应争取市
7
2块情况介绍
21 位置
区域位置
位宁波奉化市奉化市位长江三角南翼濒象山港宁波市南部
副中心城市项目距离宁波市中心19公里绍兴市100公里金华市200公里
温州市320公里台州市170公里奥特莱斯绝佳位置
8
块位置
块位宁波城区奉化市区宁波市仅10公里（环东路通车距离缩
短）奉化市区仅2公里距三高速公路西坞出口仅300米奥特莱斯优
质选址避开架商品专卖店击车族提供快捷
方式
9
22 环境条件
1位济发达长三角南端宁波城市范围该区中国仅次深圳
海济发达高收入区域里品牌服饰类商品需求量奥特
莱斯良市场空间
项目区域城市间距离贴交通发达项目具良辐射力
区域交通发达高速公路跨海桥城际列车应俱备奥特莱斯业态
里环境条件
2溪口妙高台建弥勒佛等旅游景点均4公里享旅游客流
优势奉化市旅游客流约600万
3项目位奉化市岳林街道周边济开发区政府办公区商贸发展
区综述环境十分利奥特莱斯开设
10
23 交通条件
项目达性强：
外部交通跨海桥宁波
绕城三高速甬金高速
周边交通成路环
东路西坞出口海铁路
姜山交通枢纽
目前西坞出口流量天3
万车次
11
24 利条件
规模：约100亩根项目实际需调整
現状：基完成动拆迁目前回土垫
土行情：该区域土评估价格100万亩实际成交价格75万－80万亩
土性质：已纳入建设范围性质商业
现时办理进展：已浙江省申请规划
获方法：公开拍卖
洽谈价格目标：争取亩30万左右
济指标：提出规划建议
12
3政府规划支持力度
31 政府第三产业发展思路
奉化市全国百强县市58名济发达二三产业构成85240第
三产业济中重较服装机械旅游产业奉化零售业没
行业发展迅速土资源紧缺节减排求奉化市发展第三产业作重
点工作中项目已列年奉化市重工程政府希通奥特莱斯引
进带动奉化市第三产业发展
32 旅游业规划思路
长期奉化市旅游产业数规模消费规模偏宁波市2007年旅游
数1200万奉化市旅游数589万约整宁波市半消
费状况宁波市均旅游支出1200元奉化市仅380元明显低
宁波市改变种高数低支出旅游消费市场状况通增加消费场
引导旅游消费项目奉化旅游发展中重布局
13
33 块周边规划情况
（1） 海鲜城 旅游集散中心 奉化新行政区 奉化汽车站（成路线）
（2）题公园 民国建筑博物馆 生态公园 五星级宾馆（奉化市区）
（3） 旅游集散中心
( 4 ) 商贸区（接铁路奉化站）
14
34 政府项目支持力度
（1） 土成予支持成价供应土
（2） 享受关规费方面优惠
（3） 土手续前置办理
（4） 享受商业方面优惠条件
（5） 规划根项目实际需调整
15
级城市
4开发初步方案
41 定位方案
商圈定位：第商圈宁波市周边部分旅游客流第二商圈宁波外覆盖温州
台州绍兴舟山金华等六区区消费情况：
距离 总口 均消费性支出（元） 衣着支出
区域
16
二级城市
绍兴市
宁波市
金华市
台洲市
温州市
舟山市
汇总
（公里）
90
15
181
108
196
75
（万）
4355
5605
4568
5647
7565
1028
总 28768
城镇居民
13069
12665
13641
13052
16473
11886
均 13780
农村居民
6299
7378
4659
5481
5837
6196
均 5931
（元）
14926
12792
1272
1318
2105
1319
均 14934
区域
距离
（公里）
总口
（万）
均消费性支出（元）
城镇居民 农村居民
衣着支出
（元）
横
余姚
慈溪
象山
镇海
北仑
宁海
汇总
50
60
45
41
47
41
824
1007
526
216
337
582
总 3494
7182
8697
8697
11758
11283
12791
均 10068
2185
2829
2829
5423
6102
3590
均 3826
1240
1273
612
717
855
780
均 913
较
区域
距离
（公里）
总口
（万）
均消费性支出（元）
城镇居民 农村居民
衣着支出
（元）
海
总 181508 均 14762
均 8006
均 1027
41 定位方案 （续）
项目产品定位：
17
功分类
奥特莱斯商
业营区域
酒店
说明：
题分类
运动品牌题区
童品牌题区
生活题区
国际线品牌
国际二三线品牌
餐饮休闲
济型
面积（m2）
5000
5000
5000
3000
9000
题餐饮 1000
特色餐饮 800
休闲餐饮 500
汽车快餐 700
总面积 3000
120~180间
租售分类
销售
销售
租赁
租赁
租赁
销售
销售
项目原方案100亩现方案增加10亩
中5亩作济型酒店5亩作续开发储备
国际线品牌国际二三线品牌国线品牌150～180家左右
中国际线品牌占20国际二三线品牌占40国线品牌占40
品牌区域面积划分分类 ① 120 m2间② 80 ～160 m2间③ 300 m2间
餐饮区域面积划分分类 ① 特色餐饮200～300m2间② 休闲餐饮80～150m2间
42 题特色
海洋城文化题造全球具创意具异域风情具时尚特色题购物街
区 —— 海洋城国际品牌折扣中心（OUTLETS）
（1）总体构思
海洋生活海洋文化背景现代商业发展趋势造全球第全新
理念商景体商旅合体验式商业街区海洋城
（2）策划思路
基思路：景观品牌商品情趣体验休闲五线互相交融造
寓购游游购体题商业街区
策划核心理念：非商业化剧场化卡通化
具体手法：商场变成舞台变成旅游景点变成展馆变成体验馆非商
业环境中诱导消费轻松购物观光体验休闲娱乐
（3）规划理念
商景体商旅合
情趣线路规划整商业街区
（4）功设置
购物功 休闲观光 休闲娱乐
18
42 题特色 （续）
（5）商业特色
渔码头－品牌专卖店群
力舰－题专卖
航海家俱乐部－型娱乐城(动漫)
海洋系列海盗题饮食
异国风味餐厅
吃街
海盗酒吧（山洞宝藏船进）
甲板运动城－（情景式专业卖场）
刚拉
礼品饰品专卖店群
（6）景观配套
水手学堂—浪板
海滩淘金—广场绿（童娱乐）
航海题展示馆
标志：轮盘
文化素：锚钟罗盘桅杆风标烟囱舷窗贝壳救生
圈风灯水手服等
19
43 概念方案
20
43 概念方案 （续）
21
44 招商进展
国际线品牌力商户：
（80～160 m2品牌）
22
Hugo BossImagineX Group俊思集团BallyZegna Outlet Store杰尼亚
Aquascutum雅格狮丹Roberto Cavalli ClassPal Zileri伯爵莱莉Ports Inte
mational宝姿
国际二三线品牌力商户：
（80～160 m2品牌）
Calvin Klein JeansNewYorkerTOD’sC&AUNIQLOITATLevi’s
LACOSTE（法国鳄鱼）Maridoro ClassicsJOJOClarksNAUTICALe
Saunda莱尔斯丹Sisley希思黎United Colors of Benetton贝纳通D’RBAN
八千代
44 招商进展 （续）
童题区力商户：
（2000m2家）
23
孩子集团育科学研究基础童产品研发核心着关心孩子
服务家庭理念全球市场提供日益丰富童产品拥中国早育服务
童产品购物网站中国业界产品专利拥覆盖全中国产品分销
零售服务网络占1200余亩专业制造基中国童品行业唯中
国驰名商标——孩子
集团拥孩子GoodbabyGeoby恐龙LittleDinosaur等商标时集
团拥包括CakeWalkCoscoHuffySportsMaxiCosiMiniman
NikeKidsParrotQuinnySafety1stTommeeTippee等世界著名童产品品
牌中国市场独家代理独家许
中国市场孩子通建立覆盖全中国销售服务网络消费者提供着
包括童车（婴车童电动车行车学步车三轮车等）汽车安全座餐
椅童床床品童服饰哺乳品卫浴品安全品婴纸尿裤等
系列童产品中童车产品已连续10年中国市场销量遥遥领先严密完
善全国性销售服务网络孩子已成全球童产品品牌进入中国市场首选
合作伙伴
国际市场孩子业界领先产品研发力制造力成国际业界争相合
作佳伙伴国际专业品牌组成战略性联盟集团产品迅速推国际市场产
品已成功进入北美欧洲发达国家区中婴车产品已连续5年美国销量领
先孩子国际市场提供产品时包括Huffy Hussy LifeTime 等
列国际著名品牌提供加工制造服务
44 招商进展 （续）
运动品牌题区力商户：
宝成国际集团（台资企业）全球唯时生产类运动休闲鞋厂商授
权生产代理销售国际品牌Nike Reebok New Balance adidas K
Swiss Timberland Asics Tiger Skechers ANDI AVIAASG
Saucony Converse Rockport等品牌生产分布广东省
长三角区集团已广州海重庆成福州厦门等城市设立分公司
拥600家分销店 （1000m2家）
迪卡侬（海）体育品限公司家全球生产销售体育品法国企业目
前排名欧洲前列迪卡侬仅运动品设计生产者全球拥370家
专营运动品超市零售商迪卡侬拥销售十二激情品牌登山运
动品牌 Quechua水运动品牌Tribord行车滑轮运动品牌B’twin健身运
动品牌 Domyos等等现公司高端产品全部中国生产分布海江浙
区2003年11月首家迪卡侬运动品专业商场海浦东开业目前13家专业
运动品商场分布北京青岛海南京锡杭州广州深圳
部分企业公司长期合作客户现已项目现场实考察项目
意 （4000m2家）
24
44 招商进展 （续）
餐饮题区力商户：
麦劳（速餐厅）（700m2）真功夫（200m2）
海盗餐厅（类似食代）（1000m2）吉马酒业（50m2）
生活馆力商户：
伊利诺（北京燕沙奥特莱斯力店）（1000m2）
达连锁发展资源长期供应行已开始立足欧洲采购渠道
25
45 开发计划
时间工作 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
方案
招商
项目筹建
获(扩初)
品牌落实
开工
26
46 投资规模
461 建筑工程 8220万元
4611 总体 2200万元 （300元米×73300米）
4612 土建安装 4300万元（1000元米×43000米）
4613 设备安装 1720万元（400元米×43000米）
462 建设费 6608万元
4621 土转费 3300万元（30万元亩×110亩）
4622 土出金 990万元（30万元亩×110亩×30）
4623 建设配套 430万元（100元米×43000米）
4624 防费 258万元（60元米×43000米）
4625 供电配套 645万元（150元米×43000米）
4626 研勘察设计 246万元（（1）×3％）
4627 理费 246万元 （（1）×3％）
4628 预见费 493万元 （（1）×6％）
合计投资成： 14828万元
27
5营方案
51 市场条件
511 奉化市商业物业情况
（1）商铺租金调查
路 名
租 金
路 名
租 金
28
中山路中山东路
桥岸西路
广路
成路
（2）商铺售价调查
（元／m2 x 天）
210～350
060～190
110～740
055～070
锦屏北路
茗 山 路
南 山 路
惠政西路
（元／m2 x 天）
330～390
210～280
230～460
280～700
新建商铺售价：1500038000元方米
二手商铺售价：700012000元方米
（3）型百货扣率调查
太洋购物广场（建）：中档服装扣率24～25高档服
装扣率20保底营业额40～50万元／年
理费150元／
太洋购物广场餐饮租金278～333元㎡天
理费333元㎡月
锦屏百货楼：位惠政西路／广路口1～2楼营业面积
2500方米年租金280万元
51 市场条件 （续）
512 奥特莱斯租金情况
（1）海奥特莱斯租金情况
开业时间 建面 租金
扣率
品牌
数量
品牌
营业额
29
2006年
（㎡）
元㎡天
816
（）
等级
国际
周周五：
150万元天
双休日：
9月28日
100000 250650
均14245
二三线
350400万元天
黄金周：
650万元天
（2）杭州奥特莱斯租金情况
建面 租金
品牌
品牌
开业时间
第期
（㎡）
元㎡天
扣率
数量
（）
等级
国际
营业额
2007年
12月15日
25000 300500
13
报价15110
二三线
国
二线
开业第天
营业额400万元
（3）苏州奥特莱斯租金情况
租金
品牌
品牌
开业时间 建面
（㎡）
2007年
元㎡天 扣率
数量
（）
等级
国际
二三线
营业额
周周五：
20万元天
9月28日 28000 250650 815 8090
国
二线
双休日：
5060万元天
51 市场条件 （续）
513 海青浦奥特莱斯项目开发盈利
占：230亩
红线：200亩
拍卖：173亩（河道）
建筑面积：86000方米（）20000方米（）
开业时出租面积：
06年4月28日招商面积：40000方米
06年9月28日开业：60000方米
08年1月出租面积：76000方米目前空置10000米
土设计1亿元
总投资情况56亿元
盈利情况：
第年：持
第二年：2300万元（税前）
30
52 物业营方式
方案I：全部销售
方案II：部分销售
方案III：全部持
选择：项目拟采部分销售部分持办法达资金合理运作收益均衡效
果
31
53 盈利状况
531项目建设： 设想110亩 （折合土：73300米）
532建筑总面积：43000米
中：
32
功分类
奥特莱斯
商业营
区域
酒店
办公
题分类
运动品牌题区
童品牌题区
生活题区
国际线品牌
国际二三线品牌
餐饮休闲
济型 6层
面积（m2）
5000
5000
5000
3000
9000
题餐饮 1000
特色餐饮 800
休闲餐饮 500
汽车快餐 700
计面积 3000
租售分类
销售
销售
租赁
租赁
租赁
销售
销售
租赁
10000 m2
17000 m2
3000 m2
8000 m2
5000 m2
533 建筑容积率 17 0587 （商业65亩计全部计）
534 建筑密度：30％
535 建筑结构：商业房2层混合 （局部3层） 办公酒店6层混合
536 投资成： 14828万元
537 财务成 1335万元 （六×6％×15年）
53 盈利状况 （续）
538 销售收入 21406万元
中：1 商场层 9750万元（15万米×65000米）
2 商场二层 6500万元（10万米×65000米）
3 酒店 4000万元 （05万米×8000米）
4 剩余商场办公出租收入 1156万元年
(系保留售22000米剩余商场办公作出租租金180
元米•天出租率达80％计年租金收入1156万元剩余
商场办公作存量固定资产成3500元方米折合存量
固 定 资 产 7700 万 元 )（ 收 益 法剩 余 物 业 年 租 金 × 10 年
11156亿）
539 三年返租回报 512万元 （18元米•天×365×3×13000米）×20
(注：酒店出售作租金回报已售商场作三年租金返代理出租年租金
收入剩余商场出租计 三年租金收入2050万元)
33
54 投资估算
34
项目
1土费
11土转费
12契税
13中介费
14
2前期工程费
单价
(元m2)
842
30万
1万
1万
1万
279
指标
(m2)
43000
110亩
110亩
110亩
110亩
43000
总价
(万元)
3619
3300
99
110
110
1198
备注
(11)×3
21 研勘察设计 57
43000
245
22防费
23配套
24白蚁防治费
25散装水泥押金
60
100
2
2
43000
43000
43000
43000
258
430
9
6
26新型墙体材料押金 8
43000
34
27
3建筑工程
31 土建安装
32设备安装
4配套工程费
41供电配套
42配套
5理费
6销售费
7财务成
9预见费
10总投资
50
1400
1000
400
300
150
150
57
141
226
59
3303
43000
43000
43000
43000
43000
43000
43000
43000
43000
43000
43000
43000
215
6020
4300
1720
1290
645
645
245
608
970
255
14205
销售收入×3
[(1)+(2)+(3)+(4)]
×8×1
[(2)+(3)+(4)]×3
55 收益测算
551 销售部分
35
项目
1销售收入
2投资成
3营业税
4土增值税
扣成
增值额
例
4反租回报
单价
(元m2)
9643
3303
530
2123
3743
5369
143
244
指标
(m2)
21000
21000
21000
21000
21000
21000
21000
总价
(万元)
20250
6937
1114
4458
7861
11275
512
含酒店
(1)×55
备注
5税前利润
6税
7税利润
8总投资净回报率
552 租赁部分
项目
1租赁收入
2营业税
3房产税
4成
5折旧
6税
7税利润
8回收期
3442
861
2582
7815
单价
(元m2)
525
29
63
3303
83
88
346
21000
21000
21000
指标
(m2)
22000
22000
22000
22000
22000
22000
22000
7229
1807
5422
总价
(万元)
1156
64
139
7267
182
193
761
96年
(1)(2)(3)(4)
(5)×25
(5)(6)
(7)÷(2)
备注
(1)×55
(1)(2)(3)(4)
(5)×25
(5)(6)
55 收益测算 （续）
553 租售合计收益测算
总成
销售税收入
年产生净租金收益力
总投资回收期
554 风险评估
14205 万元
12359万元
761万元
243年（含建设期）
36
乐观状态：出售物业均价等（12500元m2）+持物业价格租金天
方18元
般状态：出售物业均价般（7000元m2）+持物业部分空置般状态
销售税收入9799万元总投资回收期551年（含建设期）
悲观状态：出售物业均价（5000元m2）出售少持物业空置（物业建造成
）悲观状态销售税收入8868万元总投资回收期664年（含建设
期）
通测算种风险状态项目亏损状态出现性发生悲观状
态时述价格整体转化解风险
6合作方案
61 原
利益享风险担
62 双方分工
开发商负责开发建造融资等
行公司负责落实块招商营销期运营理等
63 出资股份
项目注册资1500万元
开发商出资1350万元行公司出资150万元
64 投资规模
项目总投资14205万元35资金计算需先期投入约5000万元出
资例开发商应投入4500万元行公司应投入500万元扣注册资
开发商应投入3150万元行公司应投入350万元考虑行土
获方面贡献行出资
37
65 营责
开发商出10股权作期权激励行核心理团队达董事
会制定营目标项目开业三年营出现实际亏损时行期权奖
励项目开始赢利第二年度开发商10股权偿转户
行名
66 利益分配
双方实际持股例分配甲方80乙方20
67 长期合作意愿
宁波奥特莱斯取成功继续合作建立长期合作战略联盟关系力争
市发展奥特莱斯事业
38
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宁波奉化 海洋城奥特莱斯
商业计划书 v2 （部资料）
Ningbo Fenghua Ocean City Outlets Project Proposal ( Internal Document)
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导言
11 奥特莱斯业态介绍
12 奥特莱斯业态中国发展现状
13 发展前景
14 开发思路计划
块情况介绍
21 位置
22 环境条件
23 交通条件
24 利条件
政府规划支持力度
31 政府第三产业发展思路
32 旅游业规划思路
33 块周边规划情况
34 政府项目支持力度
1
4
5
6
7
2
8
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13
14
15
2
开发初步方案
41 定位方案
42 题特色
43 概念方案
44 招商进展
45 开发计划
46 投资规模
营方案
51 市场条件
52 物业营方式
53 盈利状况
54 投资估算
55 收益测算
合作方案
61 原
62 双方分工
63 股份出资
64 投资规模
65 营责
66 利益分配
67 长期合作意愿
4
16
18
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6
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37
37
37
38
38
38
3
1导言
11 奥特莱斯业态介绍
奥特莱斯早诞生欧洲年世界迅速发展目前美国中型
城市周边奥特莱斯业态奥特莱斯发展初期作单工厂直销店
优惠价格处理工厂尾货受崇尚品牌消费群体青睐直销店成片成群
逐渐汇集形成型品牌折扣直销广场终发展成种独立崭新商业
零售业态
目前奥特莱斯美国约200家适合消费实际营状况普遍良
亚洲区日已6家型奥特莱斯少30家型奥特莱斯韩国1家
位首尔远郊型奥特莱斯2007年开业生意十分兴隆
4
12 奥特莱斯中国发展现状
奥特莱斯种商业模式进入中国应该说正时奥特莱斯模式品牌知识产
权低价效合理整合起成普通商品高档商品中间特商业状态
提供种中等价位——高档品牌种特殊赢利模式满足目前中国消费者特长
三角区消费者需目前越越国际知名品牌进入区品牌业态
辐射效应日益明显建造更奥特莱斯条件日趋成熟
目前奥特莱斯中国开设早北京燕莎奥特莱斯效益海百联
奥特莱斯（青浦赵巷）招商试运营中苏州金鸡湖杭州休博园中奥特莱斯
开发正开发武汉成重庆青岛等项目
5
13 发展前景
中国品牌消费发展前景属初期阶段消费者高档商品消费
动尚具备真正高档商品消费力奥特莱斯恰恰种消费现状提供
种实现消费模式种消费基础少十年里会改变奥特莱
斯未20年中国具良发展前景适合中国消费现状境外
部分品牌拓展中国市场采专卖店发布信息奥特莱斯开店实现商业利润支持专
卖店营策略种营策略奥特莱斯中国发展出现良市场前景专
家预测未五年奥特莱斯千亿高档商品消费销售额逐年递增
奥特莱斯中国发展前景广泛
6
14 开发思路计划
基奥特莱斯中国市场良前景认中国海城市（广东）
省会城市奥特莱斯发展空间谁充分货源供应谁占市场行
公司海奥特莱斯合作程中间积累许品牌资源通境外品牌商品
采购渠道够迅速拥市场发展奥特莱斯业态成种新兴
业态企业设想国率先选择长三角济发达区域城市开发
1－2样板点形成区域型奥特莱斯品牌然南北东西拓展全国市
场未3－5年形成10家店规模连锁效应争取市
7
2块情况介绍
21 位置
区域位置
位宁波奉化市奉化市位长江三角南翼濒象山港宁波市南部
副中心城市项目距离宁波市中心19公里绍兴市100公里金华市200公里
温州市320公里台州市170公里奥特莱斯绝佳位置
8
块位置
块位宁波城区奉化市区宁波市仅10公里（环东路通车距离缩
短）奉化市区仅2公里距三高速公路西坞出口仅300米奥特莱斯优
质选址避开架商品专卖店击车族提供快捷
方式
9
22 环境条件
1位济发达长三角南端宁波城市范围该区中国仅次深圳
海济发达高收入区域里品牌服饰类商品需求量奥特
莱斯良市场空间
项目区域城市间距离贴交通发达项目具良辐射力
区域交通发达高速公路跨海桥城际列车应俱备奥特莱斯业态
里环境条件
2溪口妙高台建弥勒佛等旅游景点均4公里享旅游客流
优势奉化市旅游客流约600万
3项目位奉化市岳林街道周边济开发区政府办公区商贸发展
区综述环境十分利奥特莱斯开设
10
23 交通条件
项目达性强：
外部交通跨海桥宁波
绕城三高速甬金高速
周边交通成路环
东路西坞出口海铁路
姜山交通枢纽
目前西坞出口流量天3
万车次
11
24 利条件
规模：约100亩根项目实际需调整
現状：基完成动拆迁目前回土垫
土行情：该区域土评估价格100万亩实际成交价格75万－80万亩
土性质：已纳入建设范围性质商业
现时办理进展：已浙江省申请规划
获方法：公开拍卖
洽谈价格目标：争取亩30万左右
济指标：提出规划建议
12
3政府规划支持力度
31 政府第三产业发展思路
奉化市全国百强县市58名济发达二三产业构成85240第
三产业济中重较服装机械旅游产业奉化零售业没
行业发展迅速土资源紧缺节减排求奉化市发展第三产业作重
点工作中项目已列年奉化市重工程政府希通奥特莱斯引
进带动奉化市第三产业发展
32 旅游业规划思路
长期奉化市旅游产业数规模消费规模偏宁波市2007年旅游
数1200万奉化市旅游数589万约整宁波市半消
费状况宁波市均旅游支出1200元奉化市仅380元明显低
宁波市改变种高数低支出旅游消费市场状况通增加消费场
引导旅游消费项目奉化旅游发展中重布局
13
33 块周边规划情况
（1） 海鲜城 旅游集散中心 奉化新行政区 奉化汽车站（成路线）
（2）题公园 民国建筑博物馆 生态公园 五星级宾馆（奉化市区）
（3） 旅游集散中心
( 4 ) 商贸区（接铁路奉化站）
14
34 政府项目支持力度
（1） 土成予支持成价供应土
（2） 享受关规费方面优惠
（3） 土手续前置办理
（4） 享受商业方面优惠条件
（5） 规划根项目实际需调整
15
级城市
4开发初步方案
41 定位方案
商圈定位：第商圈宁波市周边部分旅游客流第二商圈宁波外覆盖温州
台州绍兴舟山金华等六区区消费情况：
距离 总口 均消费性支出（元） 衣着支出
区域
16
二级城市
绍兴市
宁波市
金华市
台洲市
温州市
舟山市
汇总
（公里）
90
15
181
108
196
75
（万）
4355
5605
4568
5647
7565
1028
总 28768
城镇居民
13069
12665
13641
13052
16473
11886
均 13780
农村居民
6299
7378
4659
5481
5837
6196
均 5931
（元）
14926
12792
1272
1318
2105
1319
均 14934
区域
距离
（公里）
总口
（万）
均消费性支出（元）
城镇居民 农村居民
衣着支出
（元）
横
余姚
慈溪
象山
镇海
北仑
宁海
汇总
50
60
45
41
47
41
824
1007
526
216
337
582
总 3494
7182
8697
8697
11758
11283
12791
均 10068
2185
2829
2829
5423
6102
3590
均 3826
1240
1273
612
717
855
780
均 913
较
区域
距离
（公里）
总口
（万）
均消费性支出（元）
城镇居民 农村居民
衣着支出
（元）
海
总 181508 均 14762
均 8006
均 1027
41 定位方案 （续）
项目产品定位：
17
功分类
奥特莱斯商
业营区域
酒店
说明：
题分类
运动品牌题区
童品牌题区
生活题区
国际线品牌
国际二三线品牌
餐饮休闲
济型
面积（m2）
5000
5000
5000
3000
9000
题餐饮 1000
特色餐饮 800
休闲餐饮 500
汽车快餐 700
总面积 3000
120~180间
租售分类
销售
销售
租赁
租赁
租赁
销售
销售
项目原方案100亩现方案增加10亩
中5亩作济型酒店5亩作续开发储备
国际线品牌国际二三线品牌国线品牌150～180家左右
中国际线品牌占20国际二三线品牌占40国线品牌占40
品牌区域面积划分分类 ① 120 m2间② 80 ～160 m2间③ 300 m2间
餐饮区域面积划分分类 ① 特色餐饮200～300m2间② 休闲餐饮80～150m2间
42 题特色
海洋城文化题造全球具创意具异域风情具时尚特色题购物街
区 —— 海洋城国际品牌折扣中心（OUTLETS）
（1）总体构思
海洋生活海洋文化背景现代商业发展趋势造全球第全新
理念商景体商旅合体验式商业街区海洋城
（2）策划思路
基思路：景观品牌商品情趣体验休闲五线互相交融造
寓购游游购体题商业街区
策划核心理念：非商业化剧场化卡通化
具体手法：商场变成舞台变成旅游景点变成展馆变成体验馆非商
业环境中诱导消费轻松购物观光体验休闲娱乐
（3）规划理念
商景体商旅合
情趣线路规划整商业街区
（4）功设置
购物功 休闲观光 休闲娱乐
18
42 题特色 （续）
（5）商业特色
渔码头－品牌专卖店群
力舰－题专卖
航海家俱乐部－型娱乐城(动漫)
海洋系列海盗题饮食
异国风味餐厅
吃街
海盗酒吧（山洞宝藏船进）
甲板运动城－（情景式专业卖场）
刚拉
礼品饰品专卖店群
（6）景观配套
水手学堂—浪板
海滩淘金—广场绿（童娱乐）
航海题展示馆
标志：轮盘
文化素：锚钟罗盘桅杆风标烟囱舷窗贝壳救生
圈风灯水手服等
19
43 概念方案
20
43 概念方案 （续）
21
44 招商进展
国际线品牌力商户：
（80～160 m2品牌）
22
Hugo BossImagineX Group俊思集团BallyZegna Outlet Store杰尼亚
Aquascutum雅格狮丹Roberto Cavalli ClassPal Zileri伯爵莱莉Ports Inte
mational宝姿
国际二三线品牌力商户：
（80～160 m2品牌）
Calvin Klein JeansNewYorkerTOD’sC&AUNIQLOITATLevi’s
LACOSTE（法国鳄鱼）Maridoro ClassicsJOJOClarksNAUTICALe
Saunda莱尔斯丹Sisley希思黎United Colors of Benetton贝纳通D’RBAN
八千代
44 招商进展 （续）
童题区力商户：
（2000m2家）
23
孩子集团育科学研究基础童产品研发核心着关心孩子
服务家庭理念全球市场提供日益丰富童产品拥中国早育服务
童产品购物网站中国业界产品专利拥覆盖全中国产品分销
零售服务网络占1200余亩专业制造基中国童品行业唯中
国驰名商标——孩子
集团拥孩子GoodbabyGeoby恐龙LittleDinosaur等商标时集
团拥包括CakeWalkCoscoHuffySportsMaxiCosiMiniman
NikeKidsParrotQuinnySafety1stTommeeTippee等世界著名童产品品
牌中国市场独家代理独家许
中国市场孩子通建立覆盖全中国销售服务网络消费者提供着
包括童车（婴车童电动车行车学步车三轮车等）汽车安全座餐
椅童床床品童服饰哺乳品卫浴品安全品婴纸尿裤等
系列童产品中童车产品已连续10年中国市场销量遥遥领先严密完
善全国性销售服务网络孩子已成全球童产品品牌进入中国市场首选
合作伙伴
国际市场孩子业界领先产品研发力制造力成国际业界争相合
作佳伙伴国际专业品牌组成战略性联盟集团产品迅速推国际市场产
品已成功进入北美欧洲发达国家区中婴车产品已连续5年美国销量领
先孩子国际市场提供产品时包括Huffy Hussy LifeTime 等
列国际著名品牌提供加工制造服务
44 招商进展 （续）
运动品牌题区力商户：
宝成国际集团（台资企业）全球唯时生产类运动休闲鞋厂商授
权生产代理销售国际品牌Nike Reebok New Balance adidas K
Swiss Timberland Asics Tiger Skechers ANDI AVIAASG
Saucony Converse Rockport等品牌生产分布广东省
长三角区集团已广州海重庆成福州厦门等城市设立分公司
拥600家分销店 （1000m2家）
迪卡侬（海）体育品限公司家全球生产销售体育品法国企业目
前排名欧洲前列迪卡侬仅运动品设计生产者全球拥370家
专营运动品超市零售商迪卡侬拥销售十二激情品牌登山运
动品牌 Quechua水运动品牌Tribord行车滑轮运动品牌B’twin健身运
动品牌 Domyos等等现公司高端产品全部中国生产分布海江浙
区2003年11月首家迪卡侬运动品专业商场海浦东开业目前13家专业
运动品商场分布北京青岛海南京锡杭州广州深圳
部分企业公司长期合作客户现已项目现场实考察项目
意 （4000m2家）
24
44 招商进展 （续）
餐饮题区力商户：
麦劳（速餐厅）（700m2）真功夫（200m2）
海盗餐厅（类似食代）（1000m2）吉马酒业（50m2）
生活馆力商户：
伊利诺（北京燕沙奥特莱斯力店）（1000m2）
达连锁发展资源长期供应行已开始立足欧洲采购渠道
25
45 开发计划
时间工作 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
方案
招商
项目筹建
获(扩初)
品牌落实
开工
26
46 投资规模
461 建筑工程 8220万元
4611 总体 2200万元 （300元米×73300米）
4612 土建安装 4300万元（1000元米×43000米）
4613 设备安装 1720万元（400元米×43000米）
462 建设费 6608万元
4621 土转费 3300万元（30万元亩×110亩）
4622 土出金 990万元（30万元亩×110亩×30）
4623 建设配套 430万元（100元米×43000米）
4624 防费 258万元（60元米×43000米）
4625 供电配套 645万元（150元米×43000米）
4626 研勘察设计 246万元（（1）×3％）
4627 理费 246万元 （（1）×3％）
4628 预见费 493万元 （（1）×6％）
合计投资成： 14828万元
27
5营方案
51 市场条件
511 奉化市商业物业情况
（1）商铺租金调查
路 名
租 金
路 名
租 金
28
中山路中山东路
桥岸西路
广路
成路
（2）商铺售价调查
（元／m2 x 天）
210～350
060～190
110～740
055～070
锦屏北路
茗 山 路
南 山 路
惠政西路
（元／m2 x 天）
330～390
210～280
230～460
280～700
新建商铺售价：1500038000元方米
二手商铺售价：700012000元方米
（3）型百货扣率调查
太洋购物广场（建）：中档服装扣率24～25高档服
装扣率20保底营业额40～50万元／年
理费150元／
太洋购物广场餐饮租金278～333元㎡天
理费333元㎡月
锦屏百货楼：位惠政西路／广路口1～2楼营业面积
2500方米年租金280万元
51 市场条件 （续）
512 奥特莱斯租金情况
（1）海奥特莱斯租金情况
开业时间 建面 租金
扣率
品牌
数量
品牌
营业额
29
2006年
（㎡）
元㎡天
816
（）
等级
国际
周周五：
150万元天
双休日：
9月28日
100000 250650
均14245
二三线
350400万元天
黄金周：
650万元天
（2）杭州奥特莱斯租金情况
建面 租金
品牌
品牌
开业时间
第期
（㎡）
元㎡天
扣率
数量
（）
等级
国际
营业额
2007年
12月15日
25000 300500
13
报价15110
二三线
国
二线
开业第天
营业额400万元
（3）苏州奥特莱斯租金情况
租金
品牌
品牌
开业时间 建面
（㎡）
2007年
元㎡天 扣率
数量
（）
等级
国际
二三线
营业额
周周五：
20万元天
9月28日 28000 250650 815 8090
国
二线
双休日：
5060万元天
51 市场条件 （续）
513 海青浦奥特莱斯项目开发盈利
占：230亩
红线：200亩
拍卖：173亩（河道）
建筑面积：86000方米（）20000方米（）
开业时出租面积：
06年4月28日招商面积：40000方米
06年9月28日开业：60000方米
08年1月出租面积：76000方米目前空置10000米
土设计1亿元
总投资情况56亿元
盈利情况：
第年：持
第二年：2300万元（税前）
30
52 物业营方式
方案I：全部销售
方案II：部分销售
方案III：全部持
选择：项目拟采部分销售部分持办法达资金合理运作收益均衡效
果
31
53 盈利状况
531项目建设： 设想110亩 （折合土：73300米）
532建筑总面积：43000米
中：
32
功分类
奥特莱斯
商业营
区域
酒店
办公
题分类
运动品牌题区
童品牌题区
生活题区
国际线品牌
国际二三线品牌
餐饮休闲
济型 6层
面积（m2）
5000
5000
5000
3000
9000
题餐饮 1000
特色餐饮 800
休闲餐饮 500
汽车快餐 700
计面积 3000
租售分类
销售
销售
租赁
租赁
租赁
销售
销售
租赁
10000 m2
17000 m2
3000 m2
8000 m2
5000 m2
533 建筑容积率 17 0587 （商业65亩计全部计）
534 建筑密度：30％
535 建筑结构：商业房2层混合 （局部3层） 办公酒店6层混合
536 投资成： 14828万元
537 财务成 1335万元 （六×6％×15年）
53 盈利状况 （续）
538 销售收入 21406万元
中：1 商场层 9750万元（15万米×65000米）
2 商场二层 6500万元（10万米×65000米）
3 酒店 4000万元 （05万米×8000米）
4 剩余商场办公出租收入 1156万元年
(系保留售22000米剩余商场办公作出租租金180
元米•天出租率达80％计年租金收入1156万元剩余
商场办公作存量固定资产成3500元方米折合存量
固 定 资 产 7700 万 元 )（ 收 益 法剩 余 物 业 年 租 金 × 10 年
11156亿）
539 三年返租回报 512万元 （18元米•天×365×3×13000米）×20
(注：酒店出售作租金回报已售商场作三年租金返代理出租年租金
收入剩余商场出租计 三年租金收入2050万元)
33
54 投资估算
34
项目
1土费
11土转费
12契税
13中介费
14
2前期工程费
单价
(元m2)
842
30万
1万
1万
1万
279
指标
(m2)
43000
110亩
110亩
110亩
110亩
43000
总价
(万元)
3619
3300
99
110
110
1198
备注
(11)×3
21 研勘察设计 57
43000
245
22防费
23配套
24白蚁防治费
25散装水泥押金
60
100
2
2
43000
43000
43000
43000
258
430
9
6
26新型墙体材料押金 8
43000
34
27
3建筑工程
31 土建安装
32设备安装
4配套工程费
41供电配套
42配套
5理费
6销售费
7财务成
9预见费
10总投资
50
1400
1000
400
300
150
150
57
141
226
59
3303
43000
43000
43000
43000
43000
43000
43000
43000
43000
43000
43000
43000
215
6020
4300
1720
1290
645
645
245
608
970
255
14205
销售收入×3
[(1)+(2)+(3)+(4)]
×8×1
[(2)+(3)+(4)]×3
55 收益测算
551 销售部分
35
项目
1销售收入
2投资成
3营业税
4土增值税
扣成
增值额
例
4反租回报
单价
(元m2)
9643
3303
530
2123
3743
5369
143
244
指标
(m2)
21000
21000
21000
21000
21000
21000
21000
总价
(万元)
20250
6937
1114
4458
7861
11275
512
含酒店
(1)×55
备注
5税前利润
6税
7税利润
8总投资净回报率
552 租赁部分
项目
1租赁收入
2营业税
3房产税
4成
5折旧
6税
7税利润
8回收期
3442
861
2582
7815
单价
(元m2)
525
29
63
3303
83
88
346
21000
21000
21000
指标
(m2)
22000
22000
22000
22000
22000
22000
22000
7229
1807
5422
总价
(万元)
1156
64
139
7267
182
193
761
96年
(1)(2)(3)(4)
(5)×25
(5)(6)
(7)÷(2)
备注
(1)×55
(1)(2)(3)(4)
(5)×25
(5)(6)
55 收益测算 （续）
553 租售合计收益测算
总成
销售税收入
年产生净租金收益力
总投资回收期
554 风险评估
14205 万元
12359万元
761万元
243年（含建设期）
36
乐观状态：出售物业均价等（12500元m2）+持物业价格租金天
方18元
般状态：出售物业均价般（7000元m2）+持物业部分空置般状态
销售税收入9799万元总投资回收期551年（含建设期）
悲观状态：出售物业均价（5000元m2）出售少持物业空置（物业建造成
）悲观状态销售税收入8868万元总投资回收期664年（含建设
期）
通测算种风险状态项目亏损状态出现性发生悲观状
态时述价格整体转化解风险
6合作方案
61 原
利益享风险担
62 双方分工
开发商负责开发建造融资等
行公司负责落实块招商营销期运营理等
63 出资股份
项目注册资1500万元
开发商出资1350万元行公司出资150万元
64 投资规模
项目总投资14205万元35资金计算需先期投入约5000万元出
资例开发商应投入4500万元行公司应投入500万元扣注册资
开发商应投入3150万元行公司应投入350万元考虑行土
获方面贡献行出资
37
65 营责
开发商出10股权作期权激励行核心理团队达董事
会制定营目标项目开业三年营出现实际亏损时行期权奖
励项目开始赢利第二年度开发商10股权偿转户
行名
66 利益分配
双方实际持股例分配甲方80乙方20
67 长期合作意愿
宁波奥特莱斯取成功继续合作建立长期合作战略联盟关系力争
市发展奥特莱斯事业
38
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