商 业 计 划 书
项目名称 宁波颐佳酒店
项目单位
址 宁波联丰路1988号
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二O0年四月
1 摘
11 项目公司
宁波颐佳酒店（限责公司）商业计划书建议设立公司宁波酒店酒店楼三星级酒店标准装修配备相应设备设施通营住宿餐饮外承包酒店堂KTV桑浴取收入实现利润酒店前楼总面积16478㎡类客房147间餐厅2400㎡KVT40间（2700㎡）桑浴室1200㎡堂1200㎡酒店三星级酒店标准理提供服务通旅行社会议会展公司商业订房网站机关企事业单位合作采直接销售渠道间接销售渠道相结合方式进行销售推广力争成宁波理水服务质量济效益均位前列三星级酒店
国宁波旅游市场十年保持年均10％增长国酒店业2001年左右已开始新轮景气周期目前正投资酒店行业较时机项目宁波颐佳酒店理位置优越配套设施健全年营承包费低廉酒店周围档次星级酒店少具备良营盈利条件计划吸收外部融资快新疆名豪酒店投入试营业迅速形成住宿餐饮服务力成颐佳酒店业中理先进效益优良知名酒店投资者良回报
12 市场营销
宁波颐佳酒店定位中档商务酒店目标市场参加类会议进行公务商务活动外省市宁波旅游员
颐佳酒店计划客房价格表示
项目
前楼
楼
备注
标准间
套间
标准间
套间
旺季
240
480
160
420
789月
季
200
380
120
320
5610月
淡季
160
280
100
220
11－年4月
年均价格
190
355
120
295
13 营运理
酒店公司面社会选聘优秀担酒店理职务酒店旅游涉外饭店星级划分评定（GBT143082002）饭店星级划分评定低三星级酒店求进行酒店项服务设备（硬件）配备提供低三星级标准服务建立低三星级酒店求理体系酒店制定员工手册层级理制度质量控制制度市场营销制度物资采购制度工作岗位说明书工作程序说明书等系列理制度严格遵执行
2 项目规划
项目总体规划
酒店堂
F酒店堂面积1200方米拟建桥流水山水景观西餐厅琴吧精品店商务中心旅游公司等设施具空间设施完备功齐全特点
餐厅
F－3F餐厅餐厅面积2400方米30间包厢22张散台餐厅突出新疆民族特色强调品牌营突出菜肴品牌方特色
客房
客房分布前楼4F8F楼3F5F面积8232方米前楼商务客房85间中：商务套房10套豪华标准间75间楼普通标准间42间套间20间60间客房客房具面积空间视野宽特点房间拟配备高档精致家具突出酒店商务特点装饰装潢强调统中显性力求舒适温馨实
娱乐中心
楼1F－2F面积2700方米娱乐中心MODERN BOSS（现代商务老板俱乐部）娱乐中心设演艺吧迪吧酒吧KTV包厢静吧健身房运动中心时前楼1F1F设面积1940方米桑中心设休息厅男宾室女宾室贵宾间特色浴室等
会议设施
酒店设会议室功厅会议室容纳200位楼厅楼顶加层功厅位娱乐中心演艺吧会议室功厅声讯设施拟采先进音响系统会议室装修风格拟强调文化底蕴体现企业丰富性涵
3 宁波市环境评估
31 区位优势
然情况
宁波简称甬位东海滨长江三角洲东南隅总面积9365方公里中市区面积1038方公里现辖海曙江东江北镇海北仑五区鄞县象山宁海余姚慈溪奉化六县（市）口：526万中市区口114万
宁波座美丽港口城市座历史文化名城更着丰富资源著名旅游城市宁波历史悠久具7000年文明史河姆渡文化发祥唐代宁波成海丝绸路起点扬州广州称中国三外贸易港口宋时广州泉州时列外贸易三港口重镇鸦片战争辟五通商口岸
宁波浙江省济发达城市14中央计划单列市（副省级）均收入居全国第四位消费水居全国第二位作中国第四港宁波港海国际航运枢纽港重组成部分世界79国家区400港口开通航线
气候特点
宁波属亚热带季风气候温湿润四季分明年均气温162℃均气温七月份高288℃月份低－42℃全市霜期般230天240天作物生长期300天适宜粮棉油料等作物生长年均降水量13001400毫米五九月占全年降水量60宁波历史悠久7000年文明史河姆渡文化发祥春秋时期越国境秦时属会稽郡郭贸句章三县唐时称明州明洪武十四年(公元1381年)取海定波宁义改称宁波直宁波唐时扬州广州称中国三外贸易港口宋时广州泉州列外贸易三港口重镇鸦片战争辟五口通商口岸
独特区位优势
宁波具发展济尤发展旅游济独特区位优势
32 区域济
2008年国民济稳较快发展初步核算全年全市实现生产总值（GDP）39641亿元价格计算年增长101中第产业增加值1674亿元增长41第二产业增加值21967亿元增长100中工业增加值19905亿元增长104第三产业增加值16000亿元增长110第三产业增加值占全市生产总值重达404升01百分点三次产业重2007年44：553：403变2008年42：554：404均生产总值69997元（年均汇率折算10079美元）
33 旅游资源
位东海滨长江三角洲东南隅宁波简称甬现辖鄞县象山宁海余姚慈溪奉化六县（市）海曙江东江北镇海北仑五区总面积9365方公里总口526万中市区面积1038方公里口114万
宁波中国外开放14海港口城市国家计划单列城市仅闻名中外首批开放城市座历史悠久文化名城古繁荣商埠东海明珠美誉宁波历史源远流长1973年发现河姆渡遗址河姆渡遗址稻作耜耕农业黑陶干栏式建筑成独特文化性距7000年时间证明里中华民族发祥源头宁波唐开元二十六年（738年）设置明州迄已1170年历史日宁波中心区城市骨架布局基定型南宋（1127—1279年）
宁波唐代（618907年）起成中国著名国际贸易港时扬州广州称中国三外贸易港口宋时广州泉州时列外贸易三港口重镇作越窑青瓷产宁波海陶瓷路东方起点日鲜东南亚阿拉伯国友关系密切第次鸦片战争（1842年）宁波时五口通商口岸现保存着众古海运码头海关等史迹
作全国历史文化名城宁波境文物古迹众目前全市文物保护单位215处中全国重点文物保护单位5处省级文物保护单位20处省级历史文化名城1（余姚市）省级历史文化保护区5宁波文荟萃历史较高层次具方特色著述学派四明学派阳明学派浙东学派出现虞世南高诚王守仁朱舜水黄宗羲万斯全祖张煌言等批文化名民族英雄张苍水京剧麒派祖师周信芳著名作家殷夫柔石国画师潘天寿……块土孕育少优秀女宁波藏书文化深厚涌现批藏书数万卷藏书名楼天阁国现存古老藏书楼已400年历史中国藏书文化代表作 宁波山河锦绣风景旅游城市
仁者乐山智者乐水宁波山山水水显神姿引入胜四明山奇峰280座奉化江姚江汇成甬江成著名三江口宁波风景名胜资源十分丰富溪口雪窦山风景名胜区国家级风景名胜区幽谷飞瀑雪窦山壁立千仞千丈岩浙江省第湖东钱湖省级风景名胜区西子风韵太湖气魄天童森林公园国家森林公园二十里松行欲青山捧出梵王宫真实写宁波佛教文化举世闻名：阿育王寺珍藏着释迦牟尼真身舍利雪窦寺全国佛教五名山保国寺长江南古老木结构建筑中国古代建筑杰作保国寺古代水利建筑山堰宁海南溪温泉余姚四明湖旅游度假区象山石浦渔港众中外旅游者镇海招宝山代表明（13681644年）清（16161911年）时期抗击外侵略海防历史遗迹四明山中心浙东革命斗争史迹宁波增添凝重文景观宁波著名侨乡30万宁波籍士旅居世界50国家区中间批善营理企业家工商巨子海外宁波帮已成联结宁波世界重桥梁纽带宁波商里走四海宁成市句话
深厚文化积淀中孕育成宁波传统工艺诸骨木嵌镶宁式家具朱金木雕金银彩绣等材讲究手艺精绝风格独特宁波汤团奉化水蜜桃余姚慈溪杨梅·溪口千层饼三北藕丝糖奉帮裁缝等已成宁波饮食业服装业拳头产品深受游客青睐宁波拥较港口优势北仑港区镇海港区宁波港区组成宁波港座功层次综合性港口现已建成500吨25万吨级泊位52座年吞吐力超5000万吨世界79国家区400港口开通航线
4 酒店行业概况
41 酒店业概况
411 国星级酒店数量结构分布
着国外开放济发展旅游业迅速发展作旅游服务业重组成部分－酒店业迅猛发展关统计资料显示国星级酒店数量客房数量1997年2002年直保持着超10％增长率2002年国星级饭店数量已达7358家客房数量达接90万间国年星级酒店数量变化情况见图41示
资料源：中国旅游统计年鉴2003
星级酒店区分布四星五星高星级酒店酒店集中分布北京海广东江苏等济发达区 区均二星三星酒店2002年国星级酒店区分布表41示
资料源：中国旅游统计年鉴2003
星级酒店例五星四星高档酒店约占酒店总数量9％三星级酒店约占酒店总数量32％星二星中低档酒店约占酒店60％酒店客房重三星级酒店客房重高达39％说明国酒店市场中三星级酒店供截止2002年国星级酒店规模客房情况见表42示
表42 酒店规模客房情况
项目
酒店家数
客房(万间)
酒店总量
重
客房总量
重
五星
175
197
649
723
四星
635
715
1435
1599
三星
2846
3205
3465
3862
二星
4414
4971
306
3410
星
810
912
364
406
总计
8880
10000
8973
10000
资料源： 根中国旅游统计年鉴2003整理计算
412 国星级酒店行业景气情况
酒店具建造时间较长供变化定滞性通常酒店行业具较明显周期性国星级酒店供迅速增加国星级酒店出租率行业营利润1992年达高点1998－2000年直处降程中酒店出租率1998年达52％左右低点开始回升酒店行业整体营利润历1998－2001年四年连续亏损2002年开始实现盈利国星级酒店年出租率利润波动情况见图42
资料源： 中国旅游统计年鉴中国统计年鉴
国际公认星级酒店盈亏衡点验值酒店出租率60％国目前星级酒店出租率刚刚超60％远低1992年接95％历史高出租率明显低香港2002年接90％酒店出租率酒店出租率开提高空间
星级酒店均房价通常酒店房价升会滞出租率2年左右2001年国星级酒店均房价达10年低点（约215元）已呈现缓慢回升势头酒店出租率酒店房价酒店营利润情况分析国酒店行业目前行业景气度尚高2001年开始应已步入正缓慢升行业景气周期
413 国星级酒店营情况
2002年国星级酒店整体运行情况五星级酒店出租率高盈利明显集中五星级酒店均利润角度三星级酒店亏损严重见图43示
资料源： 2002年中国星级饭店统计公报
造成高星级酒店星级酒店营效益出现差异原高星级酒店理水高服务质量具国际销售网络支持等素外重原高星级酒店国成份较少市场化程度高五星级酒店中外商港澳台投资企业占62％全国星级酒店中67％国集体济成份相部分国酒店作政府部门国家机关国中企业接单位存部分酒店缺少营压力市场观念淡薄理粗放冗员众办单位补贴维持营出现面积高金额亏损点突出表现注册类型酒店出租率差异根2002年中国星级酒店统计公报显示星级酒店中国星级酒店出租率低港澳台投资酒店出租率高2002年注册类型企业出租率情况见图44
资料源： 2002年中国星级饭店统计公报
42 酒店业济特点
421 属资密集型劳动密集型行业
兴建星级酒店仅需支付土取成土建费项前期费时需投入量资金进行装修配套设施配套设备建设需投资额属资金密集型行业时酒店业作服务行业需量服务员属劳动密集型行业酒店业特点决定资产折旧维护费日常工费等相固定性费较高企业利润收入敏感性高出租率低盈亏衡点时收入降低造成额亏损出租率高盈亏衡点时收入提高会带利润量增加
422 营理求高
星级酒店客提供安全舒适方面环境时取较济效益必须服务质量保证监控成费控制员工理激励市场分析市场营销等方面建立较成功理模式星级酒店客提供服务种类标准高市场竞争激烈企业员工众切星级酒店营理提出较高求
43 酒店业发展趋势
431 旅游行业整体发展趋势预测
酒店作旅游基础设施酒店业发展旅游业息息相关国改革开放伴着济快速增长旅游业快速发展旅游服务总收入1995年2002年直保持10％增长率高GDP增长占GDP重稳步升2002年国旅游总收入已达5500亿元占GDP54％旅游产业规模已确立逐步发展成国新兴支柱产业国年入境旅游数收入增长迅速1991年－2002年旅游外汇收入年复合增长率达14％见图45
资料源： 中国旅游统计年鉴2003
入境旅游增长迅猛时国旅游较快增长九五期间国国旅游情况见表43示
表43 九五期间国国旅游情况
根国旅游业发展十五规划2005年国接海外旅游者1120012000万次年均增长6％－8％实现国际旅游收入240－260亿美元年均增长8％－10％实现国旅游收入5350－5850亿元年均增长11％－13％根世界旅游组织预测2020年国取代法国成世界第旅游目接旅游入境数达137亿次占世界市场份额86国成世界第四客源国出境旅游数达1亿次占世界市场份额62％旅游业国增长快产业
432 酒店业发展趋势预测
酒店建造受济形势税收政策投资心理影响极外酒店建造开始营业时间较长难确定酒店
开始营业时市场真正需求造成某者某时间某类型酒店供求均衡酒店盈利情况较周期性
国星级酒店数量1992－2002年直保持15％增长速度酒店行业利润率迅速降甚1998年－2001年连续四年出现行业整体亏损局面根前面酒店行业景气度分析国酒店行业目前已走出低谷目前已步入缓慢升趋势中根国际著名咨询公司德勤公司2004年1－8月中国酒店业调查测评国酒店业2004年1－8月入住率均房间收入二酒店业重营运指标方面仅远高发生非典2003年较2000年显著提高充分说明国酒店业已走出低谷
表44 2004年1－8月中国酒店业表现
入住率
均房间收入
2004年8月()
相2003年变化()
相2000年变化()
2004年8月(元)
相2003年变化()
相2000年变化()
中国酒店
737
41
5
567
67
20
中国城市
76
49
4
681
76
18
中国次城市
70
29
9
352
40
21
中国域性城市
685
26
6
371
42
37
资料源：德勤酒店业评测调查
国酒店数量分布衡三星酒店京沪穗等线城市东南海重中西部区重较时中西部星级酒店房价明显低济发达区着中西部区济旅游业发展市场中西部区星级酒店需求进步增长酒店出租率酒店价格定提高中西部区酒店业会高全国均水速度增长
5 市场竞争项目定位
51 宁波酒店市场分析预测
511 宁波旅游业基情况
半年宁波旅游市场总量呈增长态势三旅游市场总体运行良呈现出二升格局国升出境升入境统计宁波接国游客１８８５万次增长１２．８％实现旅游收入２４５．３亿元增长１２．５％保持国市场逆势飘红良势头５月份开始甲型流感扩散旅游业造成定击市出境游客数增长７１．９８％中出国游增长６２．８６％入境旅游市场宁波接入境旅游者３９．０４万次增长３．７％旅游外汇收入总额略降
512 宁波酒店住宿员状况
宁波星级酒店客分国外游客国游客根国家统计局国家旅游局2000抽样调查42％国外游客游览观光目次商务探亲访友国外游客住宿目见图54
资料源： 国家统计局国际旅游局2000年抽样调查资料
宁波市国客住宿目游览观光商务会议目国旅游客区源突出表现特点：空间距离越数越表现否开通直达列车山西甘肃四川河南等省济发展水越高省区数越广东江苏山东等省
513 宁波酒店市场预测
表51 宁波游接数收入预测指标
项目
2002年
2005年
2010
2015
2020
限
限
限
限
限
限
限
限
国旅游数(万)
96794
1434
13599
22492
20521
29454
28103
38503
36721
年增长率()
14
12
10
8
7
6
6
5
国旅游收入(亿元)
8395
13793
13104
2589
23696
41744
38116
61386
58622
年增长率()
18
16
14
12
11
9
9
8
海外旅游数(万)
2754
408
387
607
554
795
759
104
992
年增长率()
14
12
10
8
7
6
6
5
旅游外汇收入(亿美元)
09942
163
155
308
282
495
452
728
695
年增长率()
18
16
14
12
11
9
9
8
旅游总数(万)
99548
14748
13986
23097
21075
30249
28862
39543
37713
旅游业总收入(亿元)
922
152
144
285
260
459
419
674
644
相GDP()
577
8
7
10
9
11
10
12
11
注：美元折合民币183计算
宁波浙江旅游重点区旅游集散接游客占全疆50％旅游客星级酒店重客源旅游数增长率够致反映酒店客源增长宁波酒店客源着旅游数增长增长预计年增长率应低10％考虑2002年年开始宁波星级酒店增加较少预计年宁波酒店出租率应全国区样升
52 竞争分析
521 竞争手基情况
星级酒店客源基相宁波家三星级酒店颐佳酒店竞争手颐佳酒店距离较客房数量接三星级酒店相互间竞争更激烈颐佳酒店距离较三星级酒店基情况：
⑴宏远酒店
宏远酒店宁波家三星级涉外酒店位联丰路2000号饭店距机场8公里距火车站10公里距市中心2公里酒店拥客房约100间客房类型标准间单间豪华套房贵宾套房会议设施方面拥接300会议室间接200中会议室间接50会议室二间健身娱乐设施方面健身房台球室棋牌室KTV厅桑浴室餐饮设施方面拥接300海鲜娱乐城接350穆巴拉克美苑（清真餐厅）
⑵浙海酒店
浙海酒店中石化独山子炼油厂投资设立三星级涉外酒店位宁波联丰路2010号附号距宁波机场16公里距火车站8公里浙海酒店客房130套中豪华套间23套会议设施方面拥接200会议室1间接30会议室两间健身娱乐设施方面健身房夜总会桑浴室餐饮设施方面设接150中餐厅清真餐厅
⑶独山子酒店
独山子酒店位机场路20号酒店距机场15公里距火车站7公里距市中心2公里独山子酒店拥客房168间房间类型标准间豪华标准间商务套房会议设施方面接100会议室间接30中会议室二间接12会议室间健身娱乐设施方面台球室乒乓球室夜总会KTV室桑浴室餐饮设施方面设接160中餐厅接50西餐厅
名豪商务酒店邻酒店情况见表示
相邻酒店较
项目
宏远酒店
浙海酒店
独山子酒店
颐佳商务酒店
客房种类
较齐全
较齐全
齐全
较齐全
客房数量
100
130
168
127
酒店新旧程度
旧
旧
旧
新
配套设备
较齐全
较齐全
较齐全
齐全\先进
会议设施
齐全
较齐全
齐全
较齐全
娱乐设施
齐全
较齐全
较齐全
齐全
营方式
营单体酒店
营单体酒店
营单体酒店
营单体酒店
部接
少量
少量
中量
停车设施
较少
较少
较少
周边风景环境
般
般
般
较
周边商务环境
较
较
较
较
交通便利程度
较
较
较
制形式
民营
国
国
民营
酒店定位
商务旅游
商务旅游
商务旅游
商务旅游
53 项目目标定位
根区济旅游发展状况区域环境发展趋势项目定位三星级标准酒店设置餐饮
种娱乐设施
酒店客户群定位参加类会议进行公务商务活动外省市甬旅游员酒店根客户群体定位商务旅游会议酒店
宁波市四星五星级酒店房价高相部分客源海外营受国际济影响较目标区域直缺少浓厚国际商业氛围环境条件条件支撑没出现等星级酒店目标区域开发四星五星级酒店风险较外营高星级酒店需更高营技巧理手段具较营风险
国客户服务象二三星级档次酒店着国宏观济行业发展迅速国游客商公出差国客户需求流尤区域交通便利市场前景较时着民生活水提高更国旅游团体助旅游者宁波项目处蜘蛛山脚周边文景观加价位适具吸引力形成价格入住率良配合提高营效率某特殊标准求设置干高三星级标准套间备外通加强理服务颐佳酒店整体水仅仅体现硬件星级标准更体现配套软件理星级水
6 发展规划
61 总体设想
酒店三星级标准进行装修配备相关设备设施争取2010年宁波旅游旺季开始前酒店够试营业合理价格良设施完善理优质服务建立酒店竞争优势通旅行社会议会展公司商业订房网站合作结合酒店行销售公关市场宣传手段服务2－3年成宁波市知名三星级酒店酒店运行2－3年考虑通资金积累合作投资实施楼改造工程充分提高现资产利率取更收益
62 公司发展战略步骤设想
621 完成酒店试营业
⑴阶段目标
阶段需实现目标：时选择条件适宜合作伙伴完成酒店设备购置安装完成酒店理员选聘工作招聘员工进行培训建立完善酒店理体系质量控制体系旅游旺季开始前快速切入市场迅速拓展市场取良济效益
⑵工作重点
积极寻找合作伙伴早完成酒店装修设备配备工作三星级酒店求建立服务体系进行员工培训完善营运条件酒店早进入正常营运状态
招聘适合销售理阶段重工作
第阶段计划3－5月完成
622 通三星级认定成宁波知名酒店
⑴阶段目标
通三星级酒店认定酒店入住率客户美誉度济效益等方面占宁波三星级酒店领先位成宁波知名酒店
⑵工作重点
加强酒店部理进步提高服务质量严格控制成费
加强销售队伍建设探索销售创新手段努力提高酒店入住率单位房间收入
第二阶段计划2－3年实现
623 实施楼改造工程进步提高济效益
⑴阶段目标
阶段需实现目标：通实施楼改造工程提高楼房间档次房间价格通现代老板俱乐部建设提高酒店整体档次知名度进步幅提高酒店济效益
⑵工作重点
做楼改造工作继续提升酒店理服务水推出新酒店服务维持酒店竞争优势
第三阶段计划3年开始
7 市场营销
71 目标市场
参加类会议进行公务商务活动外省市甬旅游员具体分层次：
⑴团队：宁波省外旅行社（北京海广州江苏）组织团体客
⑵散客：浙江外中档消费商务公务散客
（3）会议会展客：政府职部门企事业单位甬外中型企业
72 产品服务
提供餐饮娱乐住宿服务
73 定价
定价采竞争定价法根竞争手（宁波三星级酒店）价格策略进行定价前楼房价参宁波三星级酒店均中位价格确定楼房价参宁波市二星级酒店均价格确定2005年计划价格表71示
表71 2005年计划房价表（单位：民币元）
项目
前楼
楼
备注
标准间
套间
标准间
套间
旺季
240
480
160
420
789月
季
200
380
120
320
5610月
淡季
160
280
100
220
11－年4月
年均价格
190
355
120
295
表酒店房间计划实际价格门市价略高实际价格
餐饮娱乐服务价格参考宁波三星级酒店均价格水采定价策略采价位
8 营运理
81 基业务流程
酒店住宿基业务流程：总台预订前厅接总台接客房理客房服务账单核总台收银等
酒店餐饮基业务流程：总台预订前厅接点菜餐服务账单核总台收银等
82 营运理初步计划
821 服务项目基设施安排
⑴服务项目安排
酒店设置酒店星级规模相应服务项目：
①接服务项目停车行李运送问询外币兑换服务电话电传电报图文传真服务字复印秘书翻译服务租车订票医务种会议接服务贵重物品存放服务等
②客房服务项目包括客房服务房冷热水供应电话电视醒服务洗衣熨烫客房酒水客房保险柜擦鞋服务等
③餐饮服务项目包括中餐西餐风味餐助餐宴会酒会咖啡厅酒吧客房送餐服务等
④娱乐服务项目歌舞厅美容美发桑浴摩棋牌等
⑤商场服务项目日品食品工艺品文化品等
⑥服务项目代办旅游汽车出租商务租车服务行车出租服务等幼托宠物托等
⑵酒店基设施安排
酒店基设施决定酒店接力条件宁波颐佳酒店计划安排基设施：
①前台接设施设置具名豪酒店规模标准相适应前台接条件包括前台接厅总服务台（含接处问讯处收银处）商务中心贵重物品寄存处堂副理接处等
②客房接设施客房配酒店星级标准相应客设施写字台（梳妆台）衣柜床（软床垫）座椅沙发床头控制柜等配套家具间客房设单独卫生间卫生间配坐式便器梳洗台（装洗面盆梳妆境）冷热水设施（包括配喷头浴缸浴帘）间客房具够保证调节温度分体空调中央空调间房间配电话宽带直拨通总机挂通国国际长途电话通宽带国际互联网间客房配电视机接通线电视系统间客房配定数量文化品信纸信封明信片城市图针线包酒店指南间客房配定数量卫生品牙刷牙膏香皂洗发水沐浴露浴帽擦鞋器等
③餐饮接设施具酒店规模标准相适应中餐厅西餐厅风味餐厅咖啡厅酒吧宴会厅必需饮食供应设施包括餐具炊具家具厨具种饮食器皿等
④娱乐服务设施具酒店规模相适应歌舞厅必须项设备设施附设酒吧服务设备设施桑浴摩室种配套设施等
⑤商品销售服务设施根酒店营需设置商场售货设施销商品
⑥酒店营保障设施包括工程保障设施变配殿设施空调冷冻设施备发电设施供排水设施热水供应设施洗衣房需设备设施安全保障设施讲通讯设施事广播设施消防指挥设施种灭火器材等部运行保障设施员工食堂员工宿舍员工更衣室员工通道等
822 建立实施完善质量标准
⑴前厅客房质量标准具体包括环境设施标准前厅接员素质求标准接前准备工作标准预订散客接程序标准常客贵宾接程序标准团队客接程序标准预订客接程序标准换房房间变更程序标准总台接协调配合标准总台问询服务质量标准代客沟通联系程序标准会客查询程序标准总台预订服务质量标准贵重物品包服务质量标准商务中心服务质量标准电话总机服务质量标准司门行李服务质量标准客房卫生质量标准客卫生间卫生质量标准客住店服务质量标准客房酒吧服务质量标准客特求服务质量标准特殊情况处理质量标准
夜床服务质量标准公区域卫生质量标准客投诉卫生质量标准行李房理标准客房卫生消毒标准等
⑵餐饮质量标准具体包括环境设施标准物品原料配备标准员工状态标准服务质量标准厨房采购储存卫生质量标准厨房生产操作卫生质量标准餐厅收款服务质量标准等
⑶娱乐质量标准具体包括环境设施标准物料原料配备标准员工状态标准服务质量标准等
⑷安全质量标准具体包括环境设施标准物料原料配备标准员工状态标准服务质量标准等
823 建立实施完善财务控制度
强化酒店理降低酒店运营成宁波颐佳酒店建立覆盖货币资金采购付款销售收款工程项目固定资产存货预算成费筹资投资等环节全方位财务控制度
酒店计划部财务流程图示：
83 机构设置
宁波颐佳酒店计划机构设置图81
图81 计划组织机构图
餐饮部机构设置计划图示
84 员配备
酒店住宿服务员计划前楼1：14例配备服务员旺季约需120名服务员季淡季适减少员酒店楼服务员计划1：1例旺季配备服务员62
酒店餐饮部厨房工作员计划配备15收银服务员计划配备30
销售职部门根职责需配备员
85 理团队
酒店理团队部分宁波工贸公司部分外聘具丰富酒店理验员具体高级理员选外部投资者考察协商确定
86 遵循标准
⑴旅游涉外饭店星级划分评定（GBT143082002）饭店星级划分评定低三星级酒店求进行酒店项服务设备（硬件）配备提供低三星级标准服务
⑵旅游涉外饭店星级划分评定（GBT143082002）求建立低三星级酒店求理体系酒店制订员工手册层级理制度质量控制制度市场营销制度物资采购制度工作岗位说明书工作程序说明书等系列理制度严格遵执行
9 投资财务评价
91 项目实施计划进度
目前项目楼外部装修已完成部装修已部分完成客房餐饮部分设施已配备计划项目20010年4－7月完成装修开始试营业
92 投资估算
根宁波颐佳酒店定位酒店三星级标准装修配备相关设施项目投资1200万元中公司已投入320万元已完成酒店部装修前期筹备工作首期尚需投入180万元酒店设备设施采购营业启动资金酒店开业二期（计划第二年）投入700万元KTV建设旧楼改造考虑酒店业特点具少量启动资金应需外准备流动资金
考虑酒店行业特点酒店开业5－8年间通常酒店进行重新装修保持酒店客吸引力项目中计划酒店开业第六年利酒店营运身资金积累投入360万元酒店进行重新装修
93 收入成费利润预测
931 住宿收入预测
⑴宁波部接住宿收入预测
根部接协议取酒店营权12年中然协议价格接宁波机关公务出差员根宁波办事处前年度数假定宁波机关公务出差员住宿时间费标准变预计宁波部接住宿收入年36万元详见表91
表91 宁波部接年住宿收入估算表
项目
处
县处级
副级
厅级
合计
收入(元)
200000
100000
50000
10000
360000
标准(元)
40
60
70
80
住宿量(夜)
5000
1666
714
125
7505
住宿量(间夜)
2500
833
714
125
4172
房间类
标准间·床
标准间·床
标准间
套间
宁波出差员住宿全年分布较均假定月接宁波公务出差员住宿天数相宁波出差员楼出租率影响见表92
表92 楼剩余出租率估算表
项目
月均间夜
楼出租率
旺季剩余出租率
季剩余出租率
淡季剩余出租率
标准间
33725
27
68
65
40
套间
11
2
90
60
35
⑵外部接住宿收入预测
根乌鲁木齐星级酒店般情况预计标准间旺季季淡季出租率分95％65％40％考虑入住客套间需求相较少估计套间旺季季淡季出租率分90％60％35％前楼年住宿收入达405万元详见详见表93
表93 前楼年住宿收入估算表
序号
项目
旺季
季
淡季
合计
1
前楼标准间
11
收入(元)
1539000
877500
864000
3280500
12
单价(元)
240
200
160
13
住宿量(夜)
64125
43875
5400
16200
14
出租率
95
65
40
15
天数
90
90
180
360
16
房间数
75
75
75
75
2
前楼套间
21
收入(元)
388800
205200
176400
770400
22
单价(元)
480
380
280
23
住宿量(夜)
810
540
630
1980
24
出租率
90
60
35
25
天数
90
90
180
360
26
房间数
10
10
10
10
3
住宿量(夜)合计
18180
4
收入合计
4050900
楼剔伊犁州部接旺季季出租率影响预计楼年住宿收入达231万元详见详见表94
表94 楼年住宿收入估算表
序号
项目
旺季
季
淡季
合计
1
楼标准间
11
收入(元)
411264
294840
302400
1008504
12
单价(元)
160
120
100
13
住宿量(夜)
25704
2457
3024
80514
14
出租率
68
65
40
15
天数
90
90
180
360
16
房间数
42
42
42
42
2
楼套间
21
收入(元)
680400
345600
277200
1303200
22
单价(元)
420
320
220
23
住宿量(夜)
1620
1080
1260
3960
24
出租率
90
60
35
25
天数
90
90
180
360
26
房间数
20
20
20
20
3
住宿量(夜)合计
120114
4
收入合计
2311704
⑶年住宿收入预测
根前楼楼宁波部接收入估算预计宁波颐佳酒店年住宿收入应672万元住宿量34万／夜全部房间年均价格19563元详见详见表95
表95 年住宿收入估算表
项目
收入(元)
住宿量(夜)
前楼
4050900
18180
楼(外部)
2311704
120114
楼(部)
360000
4172
合计
6722604
343634
932 餐饮收入预测
根宁波三星级酒店餐饮般状况宁波颐佳酒店餐饮定位预计均日餐饮收入达17万元全年餐饮收入达623万元详见详见表96
表96 日餐饮收入估算表
序号
项目
数量
桌数
均消费
座率
日收入
1
包厢
11
总收入
10080
12
午餐
30
6
50
80
7200
13
晚餐
30
6
40
40
2880
2
散台
21
总收入
4356
22
午餐
22
6
40
60
3168
23
晚餐
22
6
30
30
1188
3
餐饮收入(含酒水)
14436
4
酒水收入
28872
5
餐饮收入(含酒水)
173232
933 物业租赁收入预测
酒店业务集中客房餐饮业计划桑浴室（1200㎡）酒店堂－商务中心旅行社美容美发等（1200㎡）KTV（2700㎡）等娱乐辅助设备通出租方式承包营预计年租赁费分86万元30万元120万元年总租赁收入达206万元
注：120万元KTV租赁收入需二期建设完成方实现
934 总收入预测
预计二期完成年实现总收入1502万元年缴纳销售税金附加112万元详见详见表
97
表97 正常年份销售收入税金附加情况表
项目
收入(元)
税金附加
住宿收入
67722604
36974322
餐饮收入
6236352
34299936
租赁收入
2060000
407880
合计
15018956
112062258
935 成费预测
酒店餐饮业成费构成庞杂详细分项计算反容易出现较偏差根国酒店行业通常成费结构进行测算预计项目总成费前六年年1074万元六年1134万元详见详见表98
935 利润预测
预计宁波颐佳酒店运营12年中前六年年实现税前利润315万元六年年实现税前利润255万元详见损益估算表
注：假设第二年KTV租赁收入半年计收
94 现金流量预测
项目现金流量情况见附表1－项目增量现金流量表（税）
95 财务评价
⑴财务净现值
财务净现值（FNPV）指设定折现率i计算项目计算期年净现金流量现值计算公式
公式中：CI现金流入量
CO现金流出量
第t年净现金流量
n计算期年数
i设定折现率
银行短期款（1年期）利率585长期款利率592考虑目前资金成较低资金机会成投资风险性等素着稳健原
i取12（）时FNPV96624（万元）远零计算期盈利力投资方案行
⑵投资回收期
投资回收期指项目净收益偿项目全部投资需时间般年单位项目建设开始年算起表达式：
公式中：CI现金流入量
CO现金流出量
第t年净现金流量
项目投资回收期三年零二月
⑶部报酬率
项目财务部收益率（FIRR）指项目整计算期年净现金流量现值累计等零时折现率表达式：
公式中：CI现金流入量
CO现金流出量
第t年净现金流量
n计算期年数
项目项目税财务部收益率56远高设定折现率12
10 风险策分析
101 风险
1011 客源影响带风险
酒店业发展客源托决定旅游市场环境变化受政治济文化然条件季节等方面素限制引起酒店客源数量结构利方变化影响公司发展盈利
1012 力资源风险
现代星级酒店具知识密集劳动密集特点酒店业员尤酒店理员具较高求理员理力业员技水服务质量员素质直接会影响营业绩出现合理员流动特理业务骨干流失会导致客源减少客户稳定公司效益带利影响
1013 市场竞争风险
旅游业具广阔发展前景称阳产业行业纷纷进军包括酒店业旅游产业前年酒店数量规模发展速度超市场增长速度加剧行业部竞争酒店业价格客源方面目前然存较激烈竞争
1014 行业特点决定风险
酒店业具较强托性种利条件酒店业发展受制约特重国外政治济形势变化突发事件然灾害急性传染病等素2003年非典时酒店业造成影响
102 策
1021 客源影响策
针酒店业营特点实施三项策：通种公关宣传扩酒店知名度美誉度树立宁波颐佳酒店品牌二通加强理提高服务质量酒店客提供精品服务提高客回头率三客源元化旅行社商业订房网站会议会展公司等种相关机构合作降低酒店某渠道赖度
1022 力资源风险策
酒店提供竞争力薪酬事业发展空间吸引酒店行业高级理加盟酒店提高酒店理水力资源基础时酒店着营理念努力达员工满意基础客满意导济效益满意标准通全面科学力资源理发挥激励机制作培育员工酒店忠诚敬业精神增强酒店凝聚力
1023 市场竞争风险策
酒店密切关注行业竞争手动解竞争手情况提出针性效竞争策略酒店取竞争优势位
1024 行业特点风险策
酒店针出现行业特点风险评估制定应急预案出现该类风险应急预案妥善应量减少必损失
11 融资计划
111 融资资金金额方式途
1111 融资金额
项目总投资1200万元（含计划第六年利酒店资金重新装修投资）中已完成投资320万元尚需新增投资880万元中计划期新增投资180万元二期新增投资700万元新增投资中期计划吸收外部投资约180万元二期投资徐万坤外部投资者协商具体决定资金源
1112 融资方式
项目计划采样化融资方式采种者种方式搭配办法融通资金：
⑴采股权融资方式外部投资者投入货币资金公司设立宁波颐佳酒店理限公司股东均享受等权利公司清算前通分红取投资收益12年营期限届满通清算投资例收回剩余财产方协商致继续营
⑵采债务融资方式公司先行设立宁波颐佳酒店理限公司酒店营权相关资产转移宁波颐佳酒店理限公司融资方宁波颐佳酒店限公司约定利率期限签订款合宁波颐佳酒店提供酒店营权拥权设备设施作担保物宁波颐佳酒店约定付息解担保
⑶采股权投资＋选择股权回购方式外部投资者投入货币资金公司设立宁波颐佳酒店理限公司时外部投资者公司签订具选择权股权回购合约定期限届满外部投资者选择继续持股权原先约定价格股权转公司外部投资者选择转股权公司负约定价格收购该部分股权义务
⑷采债务融资＋选择转股方式公司先行设立宁波颐佳酒店理限公司融资方宁波颐佳酒店理限公司签订款合颐佳酒店提供担保物时公司融资方签订选择转股协议款期限届满融资方选择收回款息选择款息约定折股例转宁波颐佳酒店投资融资方选择转投资公司反权利
1113 融资资金途
期融资取资金新疆名豪酒店购置设备营运启动资金
112 公司治理投资者保护
项目拟采方式建立健全公司治理结构保障投资者（融资方）利益：
⑴融资方采股权投资方式公司章程中约定采累计投票制选举董事公司章程中约定方推举董事数公司章程中明确约定关联交易投票回避制度时公司章程中约定年利润分配红利例酒店营班子构成双方协商通效法律文件加保证
⑵融资方采债务融资方式颐佳酒店提供担保物时融资方签订协议全额融资方款息前未融资方意外款外部提供资金资产抵押担保
12 结
项目具良宏观济产业景气周期背景具广阔市场空间投入运营成宁波市增加座新型现代化三星级酒店带巨社会效益济效益时项目投资者带丰厚回
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商 业 计 划 书
项目名称 宁波颐佳酒店
项目单位
址 宁波联丰路1988号
电 话
传 真
电子邮件
联 系
二O0年四月
1 摘
11 项目公司
宁波颐佳酒店（限责公司）商业计划书建议设立公司宁波酒店酒店楼三星级酒店标准装修配备相应设备设施通营住宿餐饮外承包酒店堂KTV桑浴取收入实现利润酒店前楼总面积16478㎡类客房147间餐厅2400㎡KVT40间（2700㎡）桑浴室1200㎡堂1200㎡酒店三星级酒店标准理提供服务通旅行社会议会展公司商业订房网站机关企事业单位合作采直接销售渠道间接销售渠道相结合方式进行销售推广力争成宁波理水服务质量济效益均位前列三星级酒店
国宁波旅游市场十年保持年均10％增长国酒店业2001年左右已开始新轮景气周期目前正投资酒店行业较时机项目宁波颐佳酒店理位置优越配套设施健全年营承包费低廉酒店周围档次星级酒店少具备良营盈利条件计划吸收外部融资快新疆名豪酒店投入试营业迅速形成住宿餐饮服务力成颐佳酒店业中理先进效益优良知名酒店投资者良回报
12 市场营销
宁波颐佳酒店定位中档商务酒店目标市场参加类会议进行公务商务活动外省市宁波旅游员
颐佳酒店计划客房价格表示
项目
前楼
楼
备注
标准间
套间
标准间
套间
旺季
240
480
160
420
789月
季
200
380
120
320
5610月
淡季
160
280
100
220
11－年4月
年均价格
190
355
120
295
13 营运理
酒店公司面社会选聘优秀担酒店理职务酒店旅游涉外饭店星级划分评定（GBT143082002）饭店星级划分评定低三星级酒店求进行酒店项服务设备（硬件）配备提供低三星级标准服务建立低三星级酒店求理体系酒店制定员工手册层级理制度质量控制制度市场营销制度物资采购制度工作岗位说明书工作程序说明书等系列理制度严格遵执行
2 项目规划
项目总体规划
酒店堂
F酒店堂面积1200方米拟建桥流水山水景观西餐厅琴吧精品店商务中心旅游公司等设施具空间设施完备功齐全特点
餐厅
F－3F餐厅餐厅面积2400方米30间包厢22张散台餐厅突出新疆民族特色强调品牌营突出菜肴品牌方特色
客房
客房分布前楼4F8F楼3F5F面积8232方米前楼商务客房85间中：商务套房10套豪华标准间75间楼普通标准间42间套间20间60间客房客房具面积空间视野宽特点房间拟配备高档精致家具突出酒店商务特点装饰装潢强调统中显性力求舒适温馨实
娱乐中心
楼1F－2F面积2700方米娱乐中心MODERN BOSS（现代商务老板俱乐部）娱乐中心设演艺吧迪吧酒吧KTV包厢静吧健身房运动中心时前楼1F1F设面积1940方米桑中心设休息厅男宾室女宾室贵宾间特色浴室等
会议设施
酒店设会议室功厅会议室容纳200位楼厅楼顶加层功厅位娱乐中心演艺吧会议室功厅声讯设施拟采先进音响系统会议室装修风格拟强调文化底蕴体现企业丰富性涵
3 宁波市环境评估
31 区位优势
然情况
宁波简称甬位东海滨长江三角洲东南隅总面积9365方公里中市区面积1038方公里现辖海曙江东江北镇海北仑五区鄞县象山宁海余姚慈溪奉化六县（市）口：526万中市区口114万
宁波座美丽港口城市座历史文化名城更着丰富资源著名旅游城市宁波历史悠久具7000年文明史河姆渡文化发祥唐代宁波成海丝绸路起点扬州广州称中国三外贸易港口宋时广州泉州时列外贸易三港口重镇鸦片战争辟五通商口岸
宁波浙江省济发达城市14中央计划单列市（副省级）均收入居全国第四位消费水居全国第二位作中国第四港宁波港海国际航运枢纽港重组成部分世界79国家区400港口开通航线
气候特点
宁波属亚热带季风气候温湿润四季分明年均气温162℃均气温七月份高288℃月份低－42℃全市霜期般230天240天作物生长期300天适宜粮棉油料等作物生长年均降水量13001400毫米五九月占全年降水量60宁波历史悠久7000年文明史河姆渡文化发祥春秋时期越国境秦时属会稽郡郭贸句章三县唐时称明州明洪武十四年(公元1381年)取海定波宁义改称宁波直宁波唐时扬州广州称中国三外贸易港口宋时广州泉州列外贸易三港口重镇鸦片战争辟五口通商口岸
独特区位优势
宁波具发展济尤发展旅游济独特区位优势
32 区域济
2008年国民济稳较快发展初步核算全年全市实现生产总值（GDP）39641亿元价格计算年增长101中第产业增加值1674亿元增长41第二产业增加值21967亿元增长100中工业增加值19905亿元增长104第三产业增加值16000亿元增长110第三产业增加值占全市生产总值重达404升01百分点三次产业重2007年44：553：403变2008年42：554：404均生产总值69997元（年均汇率折算10079美元）
33 旅游资源
位东海滨长江三角洲东南隅宁波简称甬现辖鄞县象山宁海余姚慈溪奉化六县（市）海曙江东江北镇海北仑五区总面积9365方公里总口526万中市区面积1038方公里口114万
宁波中国外开放14海港口城市国家计划单列城市仅闻名中外首批开放城市座历史悠久文化名城古繁荣商埠东海明珠美誉宁波历史源远流长1973年发现河姆渡遗址河姆渡遗址稻作耜耕农业黑陶干栏式建筑成独特文化性距7000年时间证明里中华民族发祥源头宁波唐开元二十六年（738年）设置明州迄已1170年历史日宁波中心区城市骨架布局基定型南宋（1127—1279年）
宁波唐代（618907年）起成中国著名国际贸易港时扬州广州称中国三外贸易港口宋时广州泉州时列外贸易三港口重镇作越窑青瓷产宁波海陶瓷路东方起点日鲜东南亚阿拉伯国友关系密切第次鸦片战争（1842年）宁波时五口通商口岸现保存着众古海运码头海关等史迹
作全国历史文化名城宁波境文物古迹众目前全市文物保护单位215处中全国重点文物保护单位5处省级文物保护单位20处省级历史文化名城1（余姚市）省级历史文化保护区5宁波文荟萃历史较高层次具方特色著述学派四明学派阳明学派浙东学派出现虞世南高诚王守仁朱舜水黄宗羲万斯全祖张煌言等批文化名民族英雄张苍水京剧麒派祖师周信芳著名作家殷夫柔石国画师潘天寿……块土孕育少优秀女宁波藏书文化深厚涌现批藏书数万卷藏书名楼天阁国现存古老藏书楼已400年历史中国藏书文化代表作 宁波山河锦绣风景旅游城市
仁者乐山智者乐水宁波山山水水显神姿引入胜四明山奇峰280座奉化江姚江汇成甬江成著名三江口宁波风景名胜资源十分丰富溪口雪窦山风景名胜区国家级风景名胜区幽谷飞瀑雪窦山壁立千仞千丈岩浙江省第湖东钱湖省级风景名胜区西子风韵太湖气魄天童森林公园国家森林公园二十里松行欲青山捧出梵王宫真实写宁波佛教文化举世闻名：阿育王寺珍藏着释迦牟尼真身舍利雪窦寺全国佛教五名山保国寺长江南古老木结构建筑中国古代建筑杰作保国寺古代水利建筑山堰宁海南溪温泉余姚四明湖旅游度假区象山石浦渔港众中外旅游者镇海招宝山代表明（13681644年）清（16161911年）时期抗击外侵略海防历史遗迹四明山中心浙东革命斗争史迹宁波增添凝重文景观宁波著名侨乡30万宁波籍士旅居世界50国家区中间批善营理企业家工商巨子海外宁波帮已成联结宁波世界重桥梁纽带宁波商里走四海宁成市句话
深厚文化积淀中孕育成宁波传统工艺诸骨木嵌镶宁式家具朱金木雕金银彩绣等材讲究手艺精绝风格独特宁波汤团奉化水蜜桃余姚慈溪杨梅·溪口千层饼三北藕丝糖奉帮裁缝等已成宁波饮食业服装业拳头产品深受游客青睐宁波拥较港口优势北仑港区镇海港区宁波港区组成宁波港座功层次综合性港口现已建成500吨25万吨级泊位52座年吞吐力超5000万吨世界79国家区400港口开通航线
4 酒店行业概况
41 酒店业概况
411 国星级酒店数量结构分布
着国外开放济发展旅游业迅速发展作旅游服务业重组成部分－酒店业迅猛发展关统计资料显示国星级酒店数量客房数量1997年2002年直保持着超10％增长率2002年国星级饭店数量已达7358家客房数量达接90万间国年星级酒店数量变化情况见图41示
资料源：中国旅游统计年鉴2003
星级酒店区分布四星五星高星级酒店酒店集中分布北京海广东江苏等济发达区 区均二星三星酒店2002年国星级酒店区分布表41示
资料源：中国旅游统计年鉴2003
星级酒店例五星四星高档酒店约占酒店总数量9％三星级酒店约占酒店总数量32％星二星中低档酒店约占酒店60％酒店客房重三星级酒店客房重高达39％说明国酒店市场中三星级酒店供截止2002年国星级酒店规模客房情况见表42示
表42 酒店规模客房情况
项目
酒店家数
客房(万间)
酒店总量
重
客房总量
重
五星
175
197
649
723
四星
635
715
1435
1599
三星
2846
3205
3465
3862
二星
4414
4971
306
3410
星
810
912
364
406
总计
8880
10000
8973
10000
资料源： 根中国旅游统计年鉴2003整理计算
412 国星级酒店行业景气情况
酒店具建造时间较长供变化定滞性通常酒店行业具较明显周期性国星级酒店供迅速增加国星级酒店出租率行业营利润1992年达高点1998－2000年直处降程中酒店出租率1998年达52％左右低点开始回升酒店行业整体营利润历1998－2001年四年连续亏损2002年开始实现盈利国星级酒店年出租率利润波动情况见图42
资料源： 中国旅游统计年鉴中国统计年鉴
国际公认星级酒店盈亏衡点验值酒店出租率60％国目前星级酒店出租率刚刚超60％远低1992年接95％历史高出租率明显低香港2002年接90％酒店出租率酒店出租率开提高空间
星级酒店均房价通常酒店房价升会滞出租率2年左右2001年国星级酒店均房价达10年低点（约215元）已呈现缓慢回升势头酒店出租率酒店房价酒店营利润情况分析国酒店行业目前行业景气度尚高2001年开始应已步入正缓慢升行业景气周期
413 国星级酒店营情况
2002年国星级酒店整体运行情况五星级酒店出租率高盈利明显集中五星级酒店均利润角度三星级酒店亏损严重见图43示
资料源： 2002年中国星级饭店统计公报
造成高星级酒店星级酒店营效益出现差异原高星级酒店理水高服务质量具国际销售网络支持等素外重原高星级酒店国成份较少市场化程度高五星级酒店中外商港澳台投资企业占62％全国星级酒店中67％国集体济成份相部分国酒店作政府部门国家机关国中企业接单位存部分酒店缺少营压力市场观念淡薄理粗放冗员众办单位补贴维持营出现面积高金额亏损点突出表现注册类型酒店出租率差异根2002年中国星级酒店统计公报显示星级酒店中国星级酒店出租率低港澳台投资酒店出租率高2002年注册类型企业出租率情况见图44
资料源： 2002年中国星级饭店统计公报
42 酒店业济特点
421 属资密集型劳动密集型行业
兴建星级酒店仅需支付土取成土建费项前期费时需投入量资金进行装修配套设施配套设备建设需投资额属资金密集型行业时酒店业作服务行业需量服务员属劳动密集型行业酒店业特点决定资产折旧维护费日常工费等相固定性费较高企业利润收入敏感性高出租率低盈亏衡点时收入降低造成额亏损出租率高盈亏衡点时收入提高会带利润量增加
422 营理求高
星级酒店客提供安全舒适方面环境时取较济效益必须服务质量保证监控成费控制员工理激励市场分析市场营销等方面建立较成功理模式星级酒店客提供服务种类标准高市场竞争激烈企业员工众切星级酒店营理提出较高求
43 酒店业发展趋势
431 旅游行业整体发展趋势预测
酒店作旅游基础设施酒店业发展旅游业息息相关国改革开放伴着济快速增长旅游业快速发展旅游服务总收入1995年2002年直保持10％增长率高GDP增长占GDP重稳步升2002年国旅游总收入已达5500亿元占GDP54％旅游产业规模已确立逐步发展成国新兴支柱产业国年入境旅游数收入增长迅速1991年－2002年旅游外汇收入年复合增长率达14％见图45
资料源： 中国旅游统计年鉴2003
入境旅游增长迅猛时国旅游较快增长九五期间国国旅游情况见表43示
表43 九五期间国国旅游情况
根国旅游业发展十五规划2005年国接海外旅游者1120012000万次年均增长6％－8％实现国际旅游收入240－260亿美元年均增长8％－10％实现国旅游收入5350－5850亿元年均增长11％－13％根世界旅游组织预测2020年国取代法国成世界第旅游目接旅游入境数达137亿次占世界市场份额86国成世界第四客源国出境旅游数达1亿次占世界市场份额62％旅游业国增长快产业
432 酒店业发展趋势预测
酒店建造受济形势税收政策投资心理影响极外酒店建造开始营业时间较长难确定酒店
开始营业时市场真正需求造成某者某时间某类型酒店供求均衡酒店盈利情况较周期性
国星级酒店数量1992－2002年直保持15％增长速度酒店行业利润率迅速降甚1998年－2001年连续四年出现行业整体亏损局面根前面酒店行业景气度分析国酒店行业目前已走出低谷目前已步入缓慢升趋势中根国际著名咨询公司德勤公司2004年1－8月中国酒店业调查测评国酒店业2004年1－8月入住率均房间收入二酒店业重营运指标方面仅远高发生非典2003年较2000年显著提高充分说明国酒店业已走出低谷
表44 2004年1－8月中国酒店业表现
入住率
均房间收入
2004年8月()
相2003年变化()
相2000年变化()
2004年8月(元)
相2003年变化()
相2000年变化()
中国酒店
737
41
5
567
67
20
中国城市
76
49
4
681
76
18
中国次城市
70
29
9
352
40
21
中国域性城市
685
26
6
371
42
37
资料源：德勤酒店业评测调查
国酒店数量分布衡三星酒店京沪穗等线城市东南海重中西部区重较时中西部星级酒店房价明显低济发达区着中西部区济旅游业发展市场中西部区星级酒店需求进步增长酒店出租率酒店价格定提高中西部区酒店业会高全国均水速度增长
5 市场竞争项目定位
51 宁波酒店市场分析预测
511 宁波旅游业基情况
半年宁波旅游市场总量呈增长态势三旅游市场总体运行良呈现出二升格局国升出境升入境统计宁波接国游客１８８５万次增长１２．８％实现旅游收入２４５．３亿元增长１２．５％保持国市场逆势飘红良势头５月份开始甲型流感扩散旅游业造成定击市出境游客数增长７１．９８％中出国游增长６２．８６％入境旅游市场宁波接入境旅游者３９．０４万次增长３．７％旅游外汇收入总额略降
512 宁波酒店住宿员状况
宁波星级酒店客分国外游客国游客根国家统计局国家旅游局2000抽样调查42％国外游客游览观光目次商务探亲访友国外游客住宿目见图54
资料源： 国家统计局国际旅游局2000年抽样调查资料
宁波市国客住宿目游览观光商务会议目国旅游客区源突出表现特点：空间距离越数越表现否开通直达列车山西甘肃四川河南等省济发展水越高省区数越广东江苏山东等省
513 宁波酒店市场预测
表51 宁波游接数收入预测指标
项目
2002年
2005年
2010
2015
2020
限
限
限
限
限
限
限
限
国旅游数(万)
96794
1434
13599
22492
20521
29454
28103
38503
36721
年增长率()
14
12
10
8
7
6
6
5
国旅游收入(亿元)
8395
13793
13104
2589
23696
41744
38116
61386
58622
年增长率()
18
16
14
12
11
9
9
8
海外旅游数(万)
2754
408
387
607
554
795
759
104
992
年增长率()
14
12
10
8
7
6
6
5
旅游外汇收入(亿美元)
09942
163
155
308
282
495
452
728
695
年增长率()
18
16
14
12
11
9
9
8
旅游总数(万)
99548
14748
13986
23097
21075
30249
28862
39543
37713
旅游业总收入(亿元)
922
152
144
285
260
459
419
674
644
相GDP()
577
8
7
10
9
11
10
12
11
注：美元折合民币183计算
宁波浙江旅游重点区旅游集散接游客占全疆50％旅游客星级酒店重客源旅游数增长率够致反映酒店客源增长宁波酒店客源着旅游数增长增长预计年增长率应低10％考虑2002年年开始宁波星级酒店增加较少预计年宁波酒店出租率应全国区样升
52 竞争分析
521 竞争手基情况
星级酒店客源基相宁波家三星级酒店颐佳酒店竞争手颐佳酒店距离较客房数量接三星级酒店相互间竞争更激烈颐佳酒店距离较三星级酒店基情况：
⑴宏远酒店
宏远酒店宁波家三星级涉外酒店位联丰路2000号饭店距机场8公里距火车站10公里距市中心2公里酒店拥客房约100间客房类型标准间单间豪华套房贵宾套房会议设施方面拥接300会议室间接200中会议室间接50会议室二间健身娱乐设施方面健身房台球室棋牌室KTV厅桑浴室餐饮设施方面拥接300海鲜娱乐城接350穆巴拉克美苑（清真餐厅）
⑵浙海酒店
浙海酒店中石化独山子炼油厂投资设立三星级涉外酒店位宁波联丰路2010号附号距宁波机场16公里距火车站8公里浙海酒店客房130套中豪华套间23套会议设施方面拥接200会议室1间接30会议室两间健身娱乐设施方面健身房夜总会桑浴室餐饮设施方面设接150中餐厅清真餐厅
⑶独山子酒店
独山子酒店位机场路20号酒店距机场15公里距火车站7公里距市中心2公里独山子酒店拥客房168间房间类型标准间豪华标准间商务套房会议设施方面接100会议室间接30中会议室二间接12会议室间健身娱乐设施方面台球室乒乓球室夜总会KTV室桑浴室餐饮设施方面设接160中餐厅接50西餐厅
名豪商务酒店邻酒店情况见表示
相邻酒店较
项目
宏远酒店
浙海酒店
独山子酒店
颐佳商务酒店
客房种类
较齐全
较齐全
齐全
较齐全
客房数量
100
130
168
127
酒店新旧程度
旧
旧
旧
新
配套设备
较齐全
较齐全
较齐全
齐全\先进
会议设施
齐全
较齐全
齐全
较齐全
娱乐设施
齐全
较齐全
较齐全
齐全
营方式
营单体酒店
营单体酒店
营单体酒店
营单体酒店
部接
少量
少量
中量
停车设施
较少
较少
较少
周边风景环境
般
般
般
较
周边商务环境
较
较
较
较
交通便利程度
较
较
较
制形式
民营
国
国
民营
酒店定位
商务旅游
商务旅游
商务旅游
商务旅游
53 项目目标定位
根区济旅游发展状况区域环境发展趋势项目定位三星级标准酒店设置餐饮
种娱乐设施
酒店客户群定位参加类会议进行公务商务活动外省市甬旅游员酒店根客户群体定位商务旅游会议酒店
宁波市四星五星级酒店房价高相部分客源海外营受国际济影响较目标区域直缺少浓厚国际商业氛围环境条件条件支撑没出现等星级酒店目标区域开发四星五星级酒店风险较外营高星级酒店需更高营技巧理手段具较营风险
国客户服务象二三星级档次酒店着国宏观济行业发展迅速国游客商公出差国客户需求流尤区域交通便利市场前景较时着民生活水提高更国旅游团体助旅游者宁波项目处蜘蛛山脚周边文景观加价位适具吸引力形成价格入住率良配合提高营效率某特殊标准求设置干高三星级标准套间备外通加强理服务颐佳酒店整体水仅仅体现硬件星级标准更体现配套软件理星级水
6 发展规划
61 总体设想
酒店三星级标准进行装修配备相关设备设施争取2010年宁波旅游旺季开始前酒店够试营业合理价格良设施完善理优质服务建立酒店竞争优势通旅行社会议会展公司商业订房网站合作结合酒店行销售公关市场宣传手段服务2－3年成宁波市知名三星级酒店酒店运行2－3年考虑通资金积累合作投资实施楼改造工程充分提高现资产利率取更收益
62 公司发展战略步骤设想
621 完成酒店试营业
⑴阶段目标
阶段需实现目标：时选择条件适宜合作伙伴完成酒店设备购置安装完成酒店理员选聘工作招聘员工进行培训建立完善酒店理体系质量控制体系旅游旺季开始前快速切入市场迅速拓展市场取良济效益
⑵工作重点
积极寻找合作伙伴早完成酒店装修设备配备工作三星级酒店求建立服务体系进行员工培训完善营运条件酒店早进入正常营运状态
招聘适合销售理阶段重工作
第阶段计划3－5月完成
622 通三星级认定成宁波知名酒店
⑴阶段目标
通三星级酒店认定酒店入住率客户美誉度济效益等方面占宁波三星级酒店领先位成宁波知名酒店
⑵工作重点
加强酒店部理进步提高服务质量严格控制成费
加强销售队伍建设探索销售创新手段努力提高酒店入住率单位房间收入
第二阶段计划2－3年实现
623 实施楼改造工程进步提高济效益
⑴阶段目标
阶段需实现目标：通实施楼改造工程提高楼房间档次房间价格通现代老板俱乐部建设提高酒店整体档次知名度进步幅提高酒店济效益
⑵工作重点
做楼改造工作继续提升酒店理服务水推出新酒店服务维持酒店竞争优势
第三阶段计划3年开始
7 市场营销
71 目标市场
参加类会议进行公务商务活动外省市甬旅游员具体分层次：
⑴团队：宁波省外旅行社（北京海广州江苏）组织团体客
⑵散客：浙江外中档消费商务公务散客
（3）会议会展客：政府职部门企事业单位甬外中型企业
72 产品服务
提供餐饮娱乐住宿服务
73 定价
定价采竞争定价法根竞争手（宁波三星级酒店）价格策略进行定价前楼房价参宁波三星级酒店均中位价格确定楼房价参宁波市二星级酒店均价格确定2005年计划价格表71示
表71 2005年计划房价表（单位：民币元）
项目
前楼
楼
备注
标准间
套间
标准间
套间
旺季
240
480
160
420
789月
季
200
380
120
320
5610月
淡季
160
280
100
220
11－年4月
年均价格
190
355
120
295
表酒店房间计划实际价格门市价略高实际价格
餐饮娱乐服务价格参考宁波三星级酒店均价格水采定价策略采价位
8 营运理
81 基业务流程
酒店住宿基业务流程：总台预订前厅接总台接客房理客房服务账单核总台收银等
酒店餐饮基业务流程：总台预订前厅接点菜餐服务账单核总台收银等
82 营运理初步计划
821 服务项目基设施安排
⑴服务项目安排
酒店设置酒店星级规模相应服务项目：
①接服务项目停车行李运送问询外币兑换服务电话电传电报图文传真服务字复印秘书翻译服务租车订票医务种会议接服务贵重物品存放服务等
②客房服务项目包括客房服务房冷热水供应电话电视醒服务洗衣熨烫客房酒水客房保险柜擦鞋服务等
③餐饮服务项目包括中餐西餐风味餐助餐宴会酒会咖啡厅酒吧客房送餐服务等
④娱乐服务项目歌舞厅美容美发桑浴摩棋牌等
⑤商场服务项目日品食品工艺品文化品等
⑥服务项目代办旅游汽车出租商务租车服务行车出租服务等幼托宠物托等
⑵酒店基设施安排
酒店基设施决定酒店接力条件宁波颐佳酒店计划安排基设施：
①前台接设施设置具名豪酒店规模标准相适应前台接条件包括前台接厅总服务台（含接处问讯处收银处）商务中心贵重物品寄存处堂副理接处等
②客房接设施客房配酒店星级标准相应客设施写字台（梳妆台）衣柜床（软床垫）座椅沙发床头控制柜等配套家具间客房设单独卫生间卫生间配坐式便器梳洗台（装洗面盆梳妆境）冷热水设施（包括配喷头浴缸浴帘）间客房具够保证调节温度分体空调中央空调间房间配电话宽带直拨通总机挂通国国际长途电话通宽带国际互联网间客房配电视机接通线电视系统间客房配定数量文化品信纸信封明信片城市图针线包酒店指南间客房配定数量卫生品牙刷牙膏香皂洗发水沐浴露浴帽擦鞋器等
③餐饮接设施具酒店规模标准相适应中餐厅西餐厅风味餐厅咖啡厅酒吧宴会厅必需饮食供应设施包括餐具炊具家具厨具种饮食器皿等
④娱乐服务设施具酒店规模相适应歌舞厅必须项设备设施附设酒吧服务设备设施桑浴摩室种配套设施等
⑤商品销售服务设施根酒店营需设置商场售货设施销商品
⑥酒店营保障设施包括工程保障设施变配殿设施空调冷冻设施备发电设施供排水设施热水供应设施洗衣房需设备设施安全保障设施讲通讯设施事广播设施消防指挥设施种灭火器材等部运行保障设施员工食堂员工宿舍员工更衣室员工通道等
822 建立实施完善质量标准
⑴前厅客房质量标准具体包括环境设施标准前厅接员素质求标准接前准备工作标准预订散客接程序标准常客贵宾接程序标准团队客接程序标准预订客接程序标准换房房间变更程序标准总台接协调配合标准总台问询服务质量标准代客沟通联系程序标准会客查询程序标准总台预订服务质量标准贵重物品包服务质量标准商务中心服务质量标准电话总机服务质量标准司门行李服务质量标准客房卫生质量标准客卫生间卫生质量标准客住店服务质量标准客房酒吧服务质量标准客特求服务质量标准特殊情况处理质量标准
夜床服务质量标准公区域卫生质量标准客投诉卫生质量标准行李房理标准客房卫生消毒标准等
⑵餐饮质量标准具体包括环境设施标准物品原料配备标准员工状态标准服务质量标准厨房采购储存卫生质量标准厨房生产操作卫生质量标准餐厅收款服务质量标准等
⑶娱乐质量标准具体包括环境设施标准物料原料配备标准员工状态标准服务质量标准等
⑷安全质量标准具体包括环境设施标准物料原料配备标准员工状态标准服务质量标准等
823 建立实施完善财务控制度
强化酒店理降低酒店运营成宁波颐佳酒店建立覆盖货币资金采购付款销售收款工程项目固定资产存货预算成费筹资投资等环节全方位财务控制度
酒店计划部财务流程图示：
83 机构设置
宁波颐佳酒店计划机构设置图81
图81 计划组织机构图
餐饮部机构设置计划图示
84 员配备
酒店住宿服务员计划前楼1：14例配备服务员旺季约需120名服务员季淡季适减少员酒店楼服务员计划1：1例旺季配备服务员62
酒店餐饮部厨房工作员计划配备15收银服务员计划配备30
销售职部门根职责需配备员
85 理团队
酒店理团队部分宁波工贸公司部分外聘具丰富酒店理验员具体高级理员选外部投资者考察协商确定
86 遵循标准
⑴旅游涉外饭店星级划分评定（GBT143082002）饭店星级划分评定低三星级酒店求进行酒店项服务设备（硬件）配备提供低三星级标准服务
⑵旅游涉外饭店星级划分评定（GBT143082002）求建立低三星级酒店求理体系酒店制订员工手册层级理制度质量控制制度市场营销制度物资采购制度工作岗位说明书工作程序说明书等系列理制度严格遵执行
9 投资财务评价
91 项目实施计划进度
目前项目楼外部装修已完成部装修已部分完成客房餐饮部分设施已配备计划项目20010年4－7月完成装修开始试营业
92 投资估算
根宁波颐佳酒店定位酒店三星级标准装修配备相关设施项目投资1200万元中公司已投入320万元已完成酒店部装修前期筹备工作首期尚需投入180万元酒店设备设施采购营业启动资金酒店开业二期（计划第二年）投入700万元KTV建设旧楼改造考虑酒店业特点具少量启动资金应需外准备流动资金
考虑酒店行业特点酒店开业5－8年间通常酒店进行重新装修保持酒店客吸引力项目中计划酒店开业第六年利酒店营运身资金积累投入360万元酒店进行重新装修
93 收入成费利润预测
931 住宿收入预测
⑴宁波部接住宿收入预测
根部接协议取酒店营权12年中然协议价格接宁波机关公务出差员根宁波办事处前年度数假定宁波机关公务出差员住宿时间费标准变预计宁波部接住宿收入年36万元详见表91
表91 宁波部接年住宿收入估算表
项目
处
县处级
副级
厅级
合计
收入(元)
200000
100000
50000
10000
360000
标准(元)
40
60
70
80
住宿量(夜)
5000
1666
714
125
7505
住宿量(间夜)
2500
833
714
125
4172
房间类
标准间·床
标准间·床
标准间
套间
宁波出差员住宿全年分布较均假定月接宁波公务出差员住宿天数相宁波出差员楼出租率影响见表92
表92 楼剩余出租率估算表
项目
月均间夜
楼出租率
旺季剩余出租率
季剩余出租率
淡季剩余出租率
标准间
33725
27
68
65
40
套间
11
2
90
60
35
⑵外部接住宿收入预测
根乌鲁木齐星级酒店般情况预计标准间旺季季淡季出租率分95％65％40％考虑入住客套间需求相较少估计套间旺季季淡季出租率分90％60％35％前楼年住宿收入达405万元详见详见表93
表93 前楼年住宿收入估算表
序号
项目
旺季
季
淡季
合计
1
前楼标准间
11
收入(元)
1539000
877500
864000
3280500
12
单价(元)
240
200
160
13
住宿量(夜)
64125
43875
5400
16200
14
出租率
95
65
40
15
天数
90
90
180
360
16
房间数
75
75
75
75
2
前楼套间
21
收入(元)
388800
205200
176400
770400
22
单价(元)
480
380
280
23
住宿量(夜)
810
540
630
1980
24
出租率
90
60
35
25
天数
90
90
180
360
26
房间数
10
10
10
10
3
住宿量(夜)合计
18180
4
收入合计
4050900
楼剔伊犁州部接旺季季出租率影响预计楼年住宿收入达231万元详见详见表94
表94 楼年住宿收入估算表
序号
项目
旺季
季
淡季
合计
1
楼标准间
11
收入(元)
411264
294840
302400
1008504
12
单价(元)
160
120
100
13
住宿量(夜)
25704
2457
3024
80514
14
出租率
68
65
40
15
天数
90
90
180
360
16
房间数
42
42
42
42
2
楼套间
21
收入(元)
680400
345600
277200
1303200
22
单价(元)
420
320
220
23
住宿量(夜)
1620
1080
1260
3960
24
出租率
90
60
35
25
天数
90
90
180
360
26
房间数
20
20
20
20
3
住宿量(夜)合计
120114
4
收入合计
2311704
⑶年住宿收入预测
根前楼楼宁波部接收入估算预计宁波颐佳酒店年住宿收入应672万元住宿量34万／夜全部房间年均价格19563元详见详见表95
表95 年住宿收入估算表
项目
收入(元)
住宿量(夜)
前楼
4050900
18180
楼(外部)
2311704
120114
楼(部)
360000
4172
合计
6722604
343634
932 餐饮收入预测
根宁波三星级酒店餐饮般状况宁波颐佳酒店餐饮定位预计均日餐饮收入达17万元全年餐饮收入达623万元详见详见表96
表96 日餐饮收入估算表
序号
项目
数量
桌数
均消费
座率
日收入
1
包厢
11
总收入
10080
12
午餐
30
6
50
80
7200
13
晚餐
30
6
40
40
2880
2
散台
21
总收入
4356
22
午餐
22
6
40
60
3168
23
晚餐
22
6
30
30
1188
3
餐饮收入(含酒水)
14436
4
酒水收入
28872
5
餐饮收入(含酒水)
173232
933 物业租赁收入预测
酒店业务集中客房餐饮业计划桑浴室（1200㎡）酒店堂－商务中心旅行社美容美发等（1200㎡）KTV（2700㎡）等娱乐辅助设备通出租方式承包营预计年租赁费分86万元30万元120万元年总租赁收入达206万元
注：120万元KTV租赁收入需二期建设完成方实现
934 总收入预测
预计二期完成年实现总收入1502万元年缴纳销售税金附加112万元详见详见表
97
表97 正常年份销售收入税金附加情况表
项目
收入(元)
税金附加
住宿收入
67722604
36974322
餐饮收入
6236352
34299936
租赁收入
2060000
407880
合计
15018956
112062258
935 成费预测
酒店餐饮业成费构成庞杂详细分项计算反容易出现较偏差根国酒店行业通常成费结构进行测算预计项目总成费前六年年1074万元六年1134万元详见详见表98
935 利润预测
预计宁波颐佳酒店运营12年中前六年年实现税前利润315万元六年年实现税前利润255万元详见损益估算表
注：假设第二年KTV租赁收入半年计收
94 现金流量预测
项目现金流量情况见附表1－项目增量现金流量表（税）
95 财务评价
⑴财务净现值
财务净现值（FNPV）指设定折现率i计算项目计算期年净现金流量现值计算公式
公式中：CI现金流入量
CO现金流出量
第t年净现金流量
n计算期年数
i设定折现率
银行短期款（1年期）利率585长期款利率592考虑目前资金成较低资金机会成投资风险性等素着稳健原
i取12（）时FNPV96624（万元）远零计算期盈利力投资方案行
⑵投资回收期
投资回收期指项目净收益偿项目全部投资需时间般年单位项目建设开始年算起表达式：
公式中：CI现金流入量
CO现金流出量
第t年净现金流量
项目投资回收期三年零二月
⑶部报酬率
项目财务部收益率（FIRR）指项目整计算期年净现金流量现值累计等零时折现率表达式：
公式中：CI现金流入量
CO现金流出量
第t年净现金流量
n计算期年数
项目项目税财务部收益率56远高设定折现率12
10 风险策分析
101 风险
1011 客源影响带风险
酒店业发展客源托决定旅游市场环境变化受政治济文化然条件季节等方面素限制引起酒店客源数量结构利方变化影响公司发展盈利
1012 力资源风险
现代星级酒店具知识密集劳动密集特点酒店业员尤酒店理员具较高求理员理力业员技水服务质量员素质直接会影响营业绩出现合理员流动特理业务骨干流失会导致客源减少客户稳定公司效益带利影响
1013 市场竞争风险
旅游业具广阔发展前景称阳产业行业纷纷进军包括酒店业旅游产业前年酒店数量规模发展速度超市场增长速度加剧行业部竞争酒店业价格客源方面目前然存较激烈竞争
1014 行业特点决定风险
酒店业具较强托性种利条件酒店业发展受制约特重国外政治济形势变化突发事件然灾害急性传染病等素2003年非典时酒店业造成影响
102 策
1021 客源影响策
针酒店业营特点实施三项策：通种公关宣传扩酒店知名度美誉度树立宁波颐佳酒店品牌二通加强理提高服务质量酒店客提供精品服务提高客回头率三客源元化旅行社商业订房网站会议会展公司等种相关机构合作降低酒店某渠道赖度
1022 力资源风险策
酒店提供竞争力薪酬事业发展空间吸引酒店行业高级理加盟酒店提高酒店理水力资源基础时酒店着营理念努力达员工满意基础客满意导济效益满意标准通全面科学力资源理发挥激励机制作培育员工酒店忠诚敬业精神增强酒店凝聚力
1023 市场竞争风险策
酒店密切关注行业竞争手动解竞争手情况提出针性效竞争策略酒店取竞争优势位
1024 行业特点风险策
酒店针出现行业特点风险评估制定应急预案出现该类风险应急预案妥善应量减少必损失
11 融资计划
111 融资资金金额方式途
1111 融资金额
项目总投资1200万元（含计划第六年利酒店资金重新装修投资）中已完成投资320万元尚需新增投资880万元中计划期新增投资180万元二期新增投资700万元新增投资中期计划吸收外部投资约180万元二期投资徐万坤外部投资者协商具体决定资金源
1112 融资方式
项目计划采样化融资方式采种者种方式搭配办法融通资金：
⑴采股权融资方式外部投资者投入货币资金公司设立宁波颐佳酒店理限公司股东均享受等权利公司清算前通分红取投资收益12年营期限届满通清算投资例收回剩余财产方协商致继续营
⑵采债务融资方式公司先行设立宁波颐佳酒店理限公司酒店营权相关资产转移宁波颐佳酒店理限公司融资方宁波颐佳酒店限公司约定利率期限签订款合宁波颐佳酒店提供酒店营权拥权设备设施作担保物宁波颐佳酒店约定付息解担保
⑶采股权投资＋选择股权回购方式外部投资者投入货币资金公司设立宁波颐佳酒店理限公司时外部投资者公司签订具选择权股权回购合约定期限届满外部投资者选择继续持股权原先约定价格股权转公司外部投资者选择转股权公司负约定价格收购该部分股权义务
⑷采债务融资＋选择转股方式公司先行设立宁波颐佳酒店理限公司融资方宁波颐佳酒店理限公司签订款合颐佳酒店提供担保物时公司融资方签订选择转股协议款期限届满融资方选择收回款息选择款息约定折股例转宁波颐佳酒店投资融资方选择转投资公司反权利
1113 融资资金途
期融资取资金新疆名豪酒店购置设备营运启动资金
112 公司治理投资者保护
项目拟采方式建立健全公司治理结构保障投资者（融资方）利益：
⑴融资方采股权投资方式公司章程中约定采累计投票制选举董事公司章程中约定方推举董事数公司章程中明确约定关联交易投票回避制度时公司章程中约定年利润分配红利例酒店营班子构成双方协商通效法律文件加保证
⑵融资方采债务融资方式颐佳酒店提供担保物时融资方签订协议全额融资方款息前未融资方意外款外部提供资金资产抵押担保
12 结
项目具良宏观济产业景气周期背景具广阔市场空间投入运营成宁波市增加座新型现代化三星级酒店带巨社会效益济效益时项目投资者带丰厚回
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