蟠龙新区189亩项目
行性研究报告
（住宅）
摘
蟠龙新区属南宁市十五计划确定启动建设两新区文通蟠龙新区189亩块开发营环境市场调查分析周边类竞争物业较蟠龙新区目前市场状况未预测项目行性开发营策划提出初步意见结合项目特点优势项目进行投资分析财务评价风险分析期探讨该块进行住宅开发营性文方案项目总建筑面积212000方米项目总投资38042万元测算项目营利润7578万元项目济具较强行性
[关键字] 蟠龙新区 项目投资 开发营
目 录
第章 前言
报告编制目
二报告编制
三项目概况
第二章 项目开发营环境分析
2005年国济房产市场回眸
二南宁市房产市场分析
三利投资济形势成分析
第三章 项目周边物业市场调查分析
投资块理环境
二蟠龙新区区域分析
三项目周边物业分析
四蟠龙新区消费者调查分析
第四章 项目开发营优势点机会点分析
房产投资项目开发营机会形成模式
二项目开发营优势点
三项目开发营机会点
第五章 项目定位
目标市场定位
二产品定位
第六章 项目规划建筑设计建议
项目总体规划建议
二住宅建筑设计建议
三区配套设施建议
四环境艺术设计建议
第七章 项目开发营策略投资估算
项目开发营策略
二项目投资估算
三项目实施进度安排
四项目投资筹资计划
第八章 项目开发营状况分析
项目销售计划
二项目销售收入估算
三项目营成估算
四项目利润估算
五项目现金流量财务净现值财务部收益率
第九章 项目开发营风险分析
项目盈亏衡分析
二项目开发营风险策分析
第十章 结建议
第章 前言
报告编制目
1项目开发营环境进行详细分析基础结合项目处区位环境该块市场价值进行合理评估
2项目行性开发营策划提出初步意见项目规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应建议
3结合公司状况项目特点探索项目开发营行方式
4项目进行投资分析风险分析
5项目决策实施优化提出建议
二报告编制
1南宁市规划局规划方案
2国家建设部南宁市颁布房产相关法律政策
3南宁市房产局提供资料
5现场勘察实调研资料
三项目概况
项目块位蟠龙新区南宁桥西面总面积约189亩中30亩预留办公实际开发面积159亩该块基较整 文件批准通该块途商住类代号 容积率20
建筑密度 绿化率建筑限高层超 （约 米左右含底层层高22米行车库）允许建高层高层住宅层数超 层（约 米左右）
项目电力局富凯房产开发限责公司合作开发30亩作预留办公建设外剩余面积159亩开发建设中高档次住宅区分两部分建设：中99亩开发建设区电力局定开发住宅区余60亩开发商品房区建筑形式采组合式：层 高层初步确定项目技术指标：
①总面积：106000方米约合 159 亩
②容积率：20
③总建筑面积：212000M2 公建面积：5000M2
④建筑密度：（暂设计方案法计算出建筑密度 建筑基底总面积÷建筑总面积）
⑤绿化率：35
（数周边物业指标参考提出该方案仅初步方案方面进步优化）
项目遵循社区完整功求做出融住宅教育综合社区服务体规划设想区生活设施齐全配套幼园便利店商业网点社区医疗保健中心邮局银行等设施蟠龙半岛新区新崛起中等规模区项目建设容：
1层公寓连排墅
层公寓总建筑面积约72000方米建筑样式框架结构采点式条形排布六层顶层坡形带阁楼屋面部分设计成复式跃层错层户型新颖实量采外飘窗凸窗阳台部分做成景观阳台宅前绿化结合组团绿化中心绿化合围庭院绿化景观力求达户户见绿推窗见景景观效果
2高层公寓
高层公寓总建筑面积约120000方米
3配套商业面积（包括车库）
建筑面积约15000方米
4公生活设施
总建筑面积约5000方米包括车库景观绿化社区医疗等
5物业理
实行封闭式现代化物业理
n 供电系统：采双路供电户独立磁卡电表高级安全插座
n 通讯系统：户客厅卧室分设置电话插口INTERNET插口宽带网络
n 电视系统：户客厅卧室分设置公闭路电视卫星电视
n 邮政系统：户设信报箱实行专递服务
n 周界防护系统：周边采围墙景观绿化区外界隔开时区保安负责区周边进行巡逻
第二章 项目开发营环境分析
2005前三季度南宁市济状况简析
济运行情况
[GDP]2005年13季度南宁市济发展继续保持稳健增长态势全市GDP达47702亿元增长132增速年期加快038百分点中第产业增加值6538亿元增长77第二产业增加值14955亿元增长174第三产业增加值26208亿元增长126
[财政金融]财政收入增加金融机构存贷款稳增长19月 全市组织财政收入71亿元增长1657中般预算收入3143亿元增长2030般预算支出4777亿元增长1816中基建设支出482亿元增长3648企业挖潜改造资金支出190亿元增长2949科技三项费支出047亿元增长3163
[投资]全社会固定资产投资增幅回落保持较快增长年全市投资回落百项工业项目会战136城建工程等项目推动增幅直保持28九月份达年高速度19月全市完成全社会固定资产22951亿元增长3810中城镇固定资产投资21848亿元增长3981基建设投资10249亿元增长2661更新改造投资3709亿元增长6071房产业投资6897亿元增长6117
[国贸易]社会消费品零售额稳步增长19月社会消费品零售总额24199亿元增长1363中批发零售贸易业零售额21311亿元增长1341餐饮业零售额2827亿元增长1525
结：持续升温固定资产投资强劲消费力良济运行环境房产开发投资奠定坚实济基础
二南宁市房产市场分析
1南宁市成交情况分析
11整体市场供求情况
a）季度供应情况
2005年3季度商品房类供求状况表
时间
单位万㎡
住宅
商业
办公
合计
2005年7月份
批准预售面积
96
15
0
111
合备案面积
346
18
05
368
供求
136
112
133
2005年8月份
批准预售面积
284
3
21
335
合备案面积
325
17
01
34
供求
111
106
110
2005年9月份
批准预售面积
623
15
02
775
合备案面积
378
12
09
398
供求
106
101
1：45
105
合计
批准预售面积
1003
195
23
1221
合备案面积
1049
47
15
1106
供求
1：10
1：02
1：07
1：09
◎ 2005年3季度商品房供应量1221万㎡化量1106万㎡整体呈现供求态势供求相季度幅度提升
◎ 商业房供应量增长较空置量较商业房严峻形式进步加深办公房供求形势然没改变
b）期较情况
2005年3季度供求关系环表
时间
批准预售面积（万㎡）
合登记备案面积（万㎡）
供求
2005年3季度
1221
1106
1：09
2005年2季度
561
623
1：11
2004年3季度
7295
734
1：11
◎ 2005年3季度供应量1221万㎡环季度增长1176年期增长674季销售备案登记1106㎡环季度增长783年期增长514季度供求量季度年较幅度提高供求状况供求受商业类产品影响
12区域市场供求情况
a）区域商品房供求状况分析
2005年3季度区域商品房供求关系状况表
板块
批准预售面积
重
登记备案面积
重
供求
青秀区
166
1360
141
1275
108
琅东板块
364
2981
353
3192
110
仙葫板块
86
704
153
1383
118
江南区
62
508
134
1211
122
西乡塘区
301
2465
165
1492
105
兴宁区
182
1491
43
389
102
良庆区
6
491
117
1058
120
南宁市
1221
10000
1106
10000
109
2005年3季度区域商品房登记备案状况图
青秀区
13
琅东板块
31
仙葫板块
14
江南区
12
西乡塘区
15
兴宁区
4
良庆区
11
◎ 2005年3季度南宁市商品房供求1：09青秀区西乡塘区兴宁区呈现供求状况琅东板块供求基持城区供求整体讲供求关系处良状况
◎ 琅东板块供应量达全市2981化量达全市3192然供求全市首位重已降低西乡塘区供应量占全市2465化量占全市1492位列全市第二
b）区域住宅供求状况分析
2005年3季度区域住宅批准预售合登记备案情况览
板块
批准预售面积（万㎡）
重
合登记备案面积（万㎡）
重
供求
青秀区
133
1326
13
1244
110
琅东板块
314
3131
341
3263
111
仙葫板块
79
788
148
1416
119
江南区
51
508
122
1168
124
西乡塘区
224
2233
157
1502
107
兴宁区
147
1466
35
335
102
良庆区
55
548
112
1072
120
南宁市
1003
10000
1045
10000
110
2005年3季度区域住宅物业登记备案状况图
青秀区
12
琅东板块
33
仙葫板块
14
江南区
12
西乡塘区
15
兴宁区
3
良庆区
11
◎ 2005年3季度南宁市商品房住宅供求1：10供求基持西乡塘区兴宁区呈现供求情况青秀区琅东板块供求基衡城区呈现供求
◎ 琅东板块旧占着供应量化量第位置供应量占全市3131化量占全市3263西乡塘区供应量占全市2233化量占全市1502位列第二江南区良庆区供应量较少兴宁区化量低
c）区域商业供求状况分析
2005年3季度区域商业批准预售合登记备案情况览
板块
批准预售面积（万㎡）
重
合登记备案面积（万㎡）
重
供求
青秀区
27
1385
08
1667
103
琅东板块
33
1692
07
1457
102
仙葫板块
07
359
03
625
104
江南区
11
564
12
2500
111
西乡塘区
77
3949
08
1667
101
兴宁区
35
1795
05
1042
101
良庆区
05
256
05
1042
11
南宁市
195
10000
48
10000
102
◎ 2005年3季度南宁市商品房商业供应量195万㎡化量48万㎡供求1：02
◎ 区均供应量化量西乡塘区供应量高达3949化量方面江南区占着第位置
◎ 全市商业供应量较季度增长较化量变化较商业供求情况进步加深
d）区域办公供求状况分析
2005年3季度区域办公批准预售合登记备案情况览
板块
批准预售面积（万㎡）
重
合登记备案面积（万㎡）
重
供求
青秀区
06
2609
03
2308
105
琅东板块
17
7391
05
3846
103
仙葫板块
0
000
02
1538
江南区
0
000
0
000
西乡塘区
0
000
0
000
兴宁区
0
000
03
2308
良庆区
0
000
0
000
南宁市
23
10000
13
10000
106
◎ 2005年3季度南宁市办公青秀区琅东板块供应量化量13万㎡
◎ 全市办公成交情况够理想区域成交量较少较性
13价格分析
a）成交价格分析
2005年3季度南宁市住宅均价状况表
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
2821
2742
2964
2863
2781
2700
2223
2548
2674
◎ 2005年3季度南宁市商品房住宅均价2486元㎡较05年2季度均价2780元㎡相降1063季度价格走势呈升趋势8月较7月升1469月较8月升497月时均价低3季度均价时7月份均价19月份价格低月份
b）成交总价分析
（根南宁市房产产品形态总价区分总价划分四档：15万低端产品1530万中低端产品3045万中高端产品45万高端产品）
2005年3季度南宁市成交总价分析表
15万
1530万
3045万
45万
合计
青秀区
280
405
439
130
1254
琅东板块
70
672
940
730
2412
仙葫板块
85
656
166
91
998
江南区
549
578
150
61
1338
西乡塘区
562
694
311
102
1669
兴宁区
191
185
55
20
451
良庆区
556
613
37
5
1211
南宁市
2293
3803
2098
1139
9333
总面积（㎡）
12971899
38517131
30325385
22988841
104803256
◎ 成交量1530万价格段成交峰值占全南宁市总成交量4115万产品成交量位居第二占全南宁市总成交量25
◎ 成交面积1530万占份额占37次3045万占29
◎ 成交量成交面积二季度相总价段序位没发生变化供求维持着相稳定状态
◎ 3季度南宁市15万产品成交集中西乡塘区成交量项目迷新景区次良庆区江南区
◎ 3季度1530万产品成交较分散青秀区兴宁区外区域占重相差
◎ 3045万产品成交集中琅东板块占全市44成交量项目城市花园建兴苑次青秀区占全市21西乡塘区排第三位
◎ 45万产品成交集中琅东板块占全市65成交集中城市花园万昌·南湖景园城区档产品销售较少
结：
◎ 2005年前3季度2季度受国八条影响供应化量收缩较严重外13季度供求关系正常总量增加趋势明显
◎ 住宅物业市场受追捧商业办公物业现状堪忧
◎ 琅东板块称雄楼市价格开发规模项目品质等成南宁楼市风标
三利投资济形势成分析
1中国东盟贸易区形成
南宁天独厚缘优势区云南省具类概念作中国西部济区华南济区现东盟北部济区中心位建立起面东南亚全面发展战略发展潜力惊南宁—祥高速公路已基建成房产发展重意义未面区域性国际市场
2西南通道形成
成北海高等级公路已全线贯通广东两条高速公路全通时远流通枢纽城市格局正成雏形南宁中国西部南部区集聚幅射力会倍增区域性资源资金等会更深层次更范围南宁中心重组分配 然市场房产需求会增加
3国会展中心城市定位成功
着南宁国际会展中心落成两节会举措定位国会展中心城市南宁会展业发展总体济发展起极推动作南宁全国市场辐射力提高
4城市化进程利
作省会城市 作城市化程度较低广西首府 着城市化进程逐步加快 南宁口数目前150万
2020年增加300万中期规划求广西城市化程度目前20提高20年50显然口增加房产业重利消费者住房商业物业需求必增加国城市着样历程成重庆厦门国城市高达50外居民购房现象 南宁目前约40率正反映出城市化进程房产发展巨潜力
5南宁 中国绿城计划实施成功
推动南宁城市方面综合发展进步城市区域济中心位强化座城市特居住环境吸引量居住消费者
结：
南宁市作中国西南出海通道枢纽城市中国—东盟贸易区桥头堡位国国际政治济位日益凸显城市建设相应需提升国际化城市建设新高度全国房产业进入调整期情况南宁市房产行业连续数年保持高速健康发展吸引国外资入驻马西亚东方资集团广西航洋投资集团联合投资达28亿元香榭里花园连万达集团投资达11亿元万达商业广场新加坡财团投资开发180亩荣宝华商城等加剧房产激烈竞争南宁市房产业加速国际市场接轨进程
第三章 项目周边物业市场调查分析
项目调查行性研究工作基础域选择进行项生活指标调查次调查分析针拟投资块理环境蟠龙半岛区域房产市场区生活消费条件蟠龙半岛住宅消费者等方面调查项目行性分析研究提供充实研讨
该项目位南宁市蟠龙半岛现先蟠龙半岛房产市场作简概述
投资块理环境
土生资源项目土价值种素综合作结果土处理位置周边然环境文环境市政配套楼盘品质等决定块部分市场价值首先块环境入手调查分析
1土性质理位置综述
块面积：净面积106000方米似规三角形较整
该块位蟠龙新区远农田整块较整丘陵山包块延伸四周致原
2块然景观环境质量
21然环境
块四方环境情况：
1南：规划水系宗尚未开发住宅
2北：邕江水系柳沙半岛
3东：南宁桥规划道路
4西：规划中市政公园
块周边势坦然环境优美邕江蜿蜒工业污染尚未进行规模产开发堤园路南岸绿化美化工程市政规划绿休闲广场公园等整片区景观环境进步提升
二蟠龙区域分析
1基础设施状况分析
1．1交通状况
目前蟠龙新区道路建设中南宁桥尚未通车市中心蟠龙新区必须绕行江南区达路程较远正根目前规划路网图显示蟠龙新区路网环半岛提园路三横三组成预计南宁桥通车道路建设期全部竣工缩短蟠龙新区市中心距离车程约20分钟左右距离城市副中心金湖广场距离缩短车程10分钟左右新区建设程3年左右时间达基居住需求预计公交配套少2008年前基完善
1．2文环境生活配套设施
目前蟠龙新区文环境生活配套设施尚属空白
三项目周边物业分析
1．项目区总体规划土出情况
（附图）
2．项目区开发现状态势
蟠龙新区目前尚开发项目根然条件区域环境柳沙半岛目前南宁市市场具定性区域柳沙半岛蟠龙新区桥隔历史原年未进行房产开发年开始进行开发柳沙半岛首项目半岛香隔里拉全高层建筑中户型入市销售情况良米销售均价2800元左右实现柳沙半岛房产开发开门红区域续项目加快进度整柳沙半岛成南宁方高档居住区开发热点蟠龙新区柳沙半岛然条件相似规划条件更佳估计23年道路交通配套逐渐完善新区房产项目较高姿态进入南宁楼市目前条件支撑房产开发实际价值难体现初期价格较低
四蟠龙区域消费者调查分析
期市场推广中目标消费群体作具体分析解目前事房产年验加粗浅判断
项目托理位置优势周边优异景观条件结合整项目时尚高档定位住宅部分目标客户进行分类分析营造出清晰市场形象
型客户
途分纯居住型住投资结合型
纯居住型：
分原住型（南宁市客户）外型客户（区外欲移居南宁客户）
A原住型
1）客户特征
● 年龄30—45岁间事业成功士龄中佼佼者
● 性独立思想前卫乐接受新事物
● 社会位文化层面较高闲暇时间
● 追求高品质居住环境生活环境
● 目前居住区域新城区居
B外客户
1）客户特征
● 区成功士消费层次较高定济实力认项目生活理念
● 家庭居住口居住数常变动外
● 意欲移居南宁城市繁华
2） 影响客户购买素
● 居住环境户型求较高
● 楼盘社会影响力否代表时尚现代否体现社会位
● 南宁市房产市场定解通电视报纸广告亲戚朋友处解
投资结合型客户
项目户型面积较总价相较高属新区域住宅项目预计长期投资型客户较少短期投资客户（称炒作型客户）相
1）客户特征
● 南宁市客户身份复杂专业炒家
● 资金较雄厚投资慎重理性等候机会出手投资属例行性购买客户
● 爱读书报密切关注南宁市城市发展热点熟悉南宁市房产发展状况
● 南宁市房产市场认知程度深刻定专业知识善发现潜质物业期推出新概念住宅成交升值较明显项目升值空间
● 短线投资力求快进快出转手赚钱具定险性
第四章 项目开发营优势点机会点分析
房产投资项目开发营机会形成模式
n 营机会实质寻求识握企业进取市场空间
n 营机会外部市场环境条件中利条件综合态势企业身优势结合
n 营机会转化项目性成激烈市场竞争中项目优势点竞争点卖点
二项目开发营优势点
报告二三部分该项目作开发营环境分析时已作许讨现该项目真正突出项目住宅市场优势点集中
1．项目开发营期年相关济势
①国家宏观济逐步稳定年国房产业进入升繁荣期项目开发营期正处阶段
②房产市场日趋规范住宅业房改金融投资财政市场理等政策逐步位住宅业面利政策法规环境
③置业意识——古中国文化观念组成部分已重新泛起成全社会占导位消费观念全社会康家庭消费首先集中住房条件改善方面
2．项目区位优势段优势发展空间规模
①项目然环境南宁市天独厚：面邕江规划条水系项目西面规划公园较难居住作企事业单位员私营民营企业家理想生活基
②项目离市中心繁华距离适中2007年南宁桥建成通车项目进出交通更便捷
③项目占规模适中开发建设中高档次住宅区置业理想方
3．项目需投资规模中等风险低利润合理
项目占189亩中30亩电力局预留办公实际住宅开发面积159亩电力局定开发职工住宅约占99亩项目土购置费约8505万元（45万亩）中电力局拟出资7500万剩余1005万开发商承担开发商需承担项目立项报建建设等费项目定开发部分约占总开发量63效降低项目风险土费基电力局承担项目建设分批分期开发降低开发商需项目启动资金投入更降低项目风险时更较低资金投入获较丰厚回报
述优势点正确运利开发项目造良基础
三项目开发营机会点
1整南宁济快速增长居民纯收入断增加年房产市场直十分火爆利新项目马
2南宁桥建成项目距离市中心路程缩短半进出交通更便捷物业增值性显易见未年里周边配套设施逐步完成项目销售适逢时
3项目区域位置远离市中心然环境天独厚加成较市中心类物业便宜未年政机关搬潘龙区项目区域规模开发建设整区域基础设施市政设施断完善健全更利项目未前景整项目潜购买力相分量正项目开发机会点
第五章 项目定位
面竞争激烈房产市场公司建立品牌形象必须长短目标兼顾实施品牌战略项目定位时须区域交通环境配套设施文文化等种素综合考虑
目标市场定位
1 高校科研院高级职称士
2 民营私营企业家体老板
3 行政企业事业单位级领导
4 附居民区部分富裕居民购房二次换房需
年龄判断30－45岁
购买目例次判断：纯住住兼投资型
二产品定位
根项目周边环境物业市场调查分析项目定位中高等档次基激烈竞争市场状况项目处环境位前提作出明智决策原
1．相言项目区位位置远离市中心成较低
2．项目然环境天独厚
3．项目区位类物业分析出结
4．着南宁桥建成市政府搬迁项基础设施市政设施会快
（产品定位具体建议见第七章项目规划建筑设计建议）
第六章 项目规划建筑设计建议
项目总体规划建议
①项目开发周期长规划设计中立足现实着眼未充分体现持续发展策略建议总体规划设计中规划设计中定充分根开发时市场情况进行设计
②总体规划中应兼顾块周边环境尤注意项目建成周边景观社区员视觉效果突出环境设计宗旨绿中公建公建中绿（政府部门规定绿化广场部分）两手法营造两中心形成集中景观效利土发挥投资潜突出21世纪居住社区整体特色
③总体说项目规划方案中建筑单体设计应采灵活户型变化立体效果
④区目标顾客属中高收入阶层规划停车泊位文件规定住宅少05车位户商业办公06车位户业中项目位置原部分拥私家车建议区交通方面充分做车分流规划停车位
⑤设计规划建立城市——社区——区——组团——院落——家庭尺度序列综合考虑外交通公设施行政理环境保护技术济求合理布局站城市高度社区建设居民创造城市完美谐居住环境
二住宅建筑设计建议
1住宅设计适度超前里超前仅仅面积问题更重功质量方面适度超前求设计员必须考虑少10年生活方式需求变化果天设计开发住宅想明天话住宅肯定会备受青睐肯定会成销售中强力卖点
2住宅设计应充分体现原想住户想细节处理应体现出关怀尊重实现动静分开洁污分开特童居室更予周细致考虑正说：孩子户型部布置应外分区动静分区生理分室功分室等求设计
3住宅外观设计采目前流行欧式风格色彩简洁明快阳台天沟局部墙等细部色彩点缀做统中变化
4建筑材料方面量采新材料新产品统计数表明已建成正建成具康时代特征住房中新材料新产品新技术采率外墙材料60屋面保温防水材料90线集中综合布置40
5户型设计样化包括面布局样化建筑面积规模变房型设计样化（面复式）物业档次样化（层洋楼高层）等
三区配套设施建议
1会未社区档次标志建议建设中型豪华会设童游乐场健身房图书馆影视厅娱乐室等休闲活动设施
2时代已进入数字化信息时代住宅区智化成发展必然趋势时代合拍拟建区应引领智化生活新潮流建议引进线电视电信计算机三网合线路全部采电缆整区实行24时实时监控提供动抄表媒体服务网络教育卫星电视等方位网络服务
3户设独立水电煤气表区采变频供水系统水净水系统保证户生活水质量
4区应设型超市商场幼园等公建设配套设施户日常生活提供方便充分体现出社区生活现代化
四环境艺术设计建议
着生活水提高买环境观念已数居民接受景观优势成众区卖点前未相长段时间买房考察室布局质量区整体规划等素外越越重视环境实际反映追求然谐统远离喧闹闹腾嘈杂市种心态
基述原项目身环境优势开发公司进行块整体规划设计时仅兼顾块周边环境更注意区环境艺术设计建议公司聘请专业环境艺术设计员进行设计期达较环境效果
述优化建议仅仅思路设计员握总体原前提更突破
第七章 项目开发营策略投资估算
根报告前六章述分析章着重讨项目开发营策略项目投资进行估算工程实施进度作出安排制订相应项目筹资计划投资计划
项目开发营策略
项目开发公司实际情况项目宜采取合作开发整体规划分期实施力创精品灵活变开发营策略
1合作开发
项目富凯房产开发限公司电力局（属三产单位名义）合作开发双方合作方面项目拥较高资金利项目实施方面利电力局客户资源（定开发职工住房）降低项目开发风险
2整体规划
面积规模房产开发显著特点块占面积159亩采种建筑形式必须块进行整体规划分期实施
3分期实施
该项目开发总建筑面积达212000M2预计总投资约366亿元民币左右规模投资次性开发资金筹取难度较时房产市场变幻莫测决定着风险较分期实施利根市场需求变化时调整物业功重新定位规避风险
根项目块现状分析建议项目块南部分突破口：
①块南面环境交通条件相较宣传更方便
②规划方面考虑该区域具相独立性作独立项目
③景观效果考虑北风景较房产项目般较区位项目放阶段实施
4力创精品
项目块素质较具强塑性通项目品牌塑造效带动项目销售时助该项目品牌迅速提升开发公司南宁市房产业界知名度
5先环境房屋全面发动宣传攻势
建议项目首期预售前先做环境配套等形象工程公司实力展示助形象工程增强购房者项目信心
二项目投资估算
项目总投资建设投资建设期利息两部分组成估算项目总投资38042万元民币中建设投资28992万元
详见表1：项目总投资估算表更详细投资计划设计实施改变调整
表
项目总投资估算表
序号
费名称
费明细标准
收费金额
备注
土成
1
土成
45万元亩
71550000元
159亩（扣30亩办公预留）
二
前期工程费
1
总体规划费
建面×2元㎡
424000元
建筑面积212000M2
2
土整
面积×12元㎡
2544000元
3
设计费
建面×8元㎡
1696000元
4
勘察费
面积×15元㎡
318000元
5
时水电费
建面×4元㎡
848000元
6
合计
275元 M2
5830000元
三
报建费
1
城建配套费
建安费×3
5985000元
2
教育附加费
建安费×1
1995000元
3
质量监督费
建安费×25
4987500元
4
招标理费
建安费×1
1995000元
5
防洪费
建面×2元㎡
424000元
6
防费
建面×10元㎡
2120000元
7
测量费
200元栋
6400元
32栋计算
8
白蚁防治费
建面×2元㎡
424000元
9
墙改押金
建面×46元㎡
975200元
10
规划服务费
建面×2元㎡
424000元
11
垃圾处置费
建面×15元㎡
318000元
12
散装水泥保证金
6000元—10000元
10000
13
合计
9276元㎡
19664100元
四
建安工程费
1
土建 层连排墅
700元㎡
50400000元
2
土建 高层
1000元㎡
120000000元
3
土建 配套商业
1000元㎡
15000000元
4
土建 公生活设施
700元㎡
3500000元
5
水电工程
建面×50元㎡
10600000元
6
合计
94104元㎡
199500000元
五
基础设施
1
供水
建面×10元㎡
2120000元
2
供电
建面×15元㎡
3180000元
3
道路
建面×30×60元㎡
3816000元
4
污雨水工程
建面×10元㎡
2120000元
5
电视
建面×5元㎡
1060000元
6
电话
建面×4元㎡
848000元
7
消防
建面×15元㎡
318000元
8
合计
635元㎡
13462000元
六
配套设施
1
绿化
建面×12元㎡
2544000元
2
景观品
建面×5元㎡
1060000元
3
庭园灯
建面×35元㎡
742000元
4
门入口广场
200000元
5
围墙
120元㎡
360000元
3000米计算
6
红外线保安系统
700000元
7
门铃讲
400户
640000元
1600户
8
合计
295元㎡
6246000
七
理费
1
理费
六×5
15812605元
2
监理费
建安费×12
2394000元
3
销售费
总销金额×35
17514000元
八
财务费
1
财务费
约18960000元
九
预见费
1
六×3
9487563元
十
总成
1
＋…＋九
380420268元
十
销售收入
1
定开发部分商品房
均价2200元㎡
290400000元
132000㎡
2
外销商品房部分
均价2500元㎡
150000000元
60000㎡
3
商业配套
均价4000元㎡
60000000元
15000㎡
4
车位
约
元
5
500400000元
236038元㎡
十二
税费
1
营业税附加费
总销售额×5725
28647900元
2
房产登记费
总销售额×1 5‰
750600元
3
产权监证费
公寓销售额×15
6606000元
4
印花税
公寓销售额×5‰
2202000元
5
合计
38206500元
十三
房屋维修基金
1
建安费×3
5985000元
十四
项目利润
项目利润 销售收入－总成－税费－房屋维修基金 500400000380420268382065005985000 75788232元
建设投资
建设投资包括土取费建安工程费区配套费道路绿化费项目研究咨询规划设计费种税费项目理费等项目
建设投资估算：
l 整项目2006年1月开始2009年12月底全面完成
l 种税费南宁市目前取费标准计取
l 整项目中高水计算
三项目实施进度安排
整项目建设应面市场进行分期开发时根市场变化断调整项目实施进度
项目投资费建筑总面积较根项目实际情况建议整项目分成三期次北南逐次开发（配套公建中心放第三期）先开发建设定开发部分住宅区开发建设外销商品房住宅区整项目2006年1月开始2008年12月结束历时34年项目定开发部分安排二期工程完成外销部分安排三期工程完成项目实施进度计划详见表
—2
表—2 项目实施进度计划表（年季度）
实施步骤
2006
2007
2008
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
工程前期
首期工程
二期工程
三期工程
四项目投资筹资计划
1项目投资估算
项目总投资约38042万元中：
（1）土费7155万（扣30亩办公预留）
（2）前期工程费：583万元
（4）建安工程费：19950万元
2项目投资估算说明
（1）设备费询价类似工程设备投资估算
（2）建筑工程费参广西省建筑工程单位估价表类似工程概算指标估算
（3）安装工程费全国统安装工程概算定额广西省单位估价表类似工程造价调整
（4）费建筑安装费定额广西省建筑安装费定额建设部关规定执行
（5）年份价格资料均调整2005年价格水
（6）项目建设单位提供相关数
（7）行业类似工程验数
3项目资金筹措
项目计划总投资：约38042万元
前期富凯房产开发限公司出资2000万电力局出资2200万启动项目电力局占股55富凯占股45项目资金足部分银行融资贷款解决
项目土购置款约8505万元（含30亩办公款）30亩办公预留土购置款约1350万电力局承担计入项目成项目实际土款7155万元
扣项目实际土款7155万元项目规划设计等前期费583万项目建设投资约28408万元中：项目期工程约52000方米投资约6968万元二期约80000方米投资约10720万元三期约80000方米投资约10720万元
项目建设期历时3年2006年1月2008年12底全面完成项目建设期较长项目二期均定开发实际运作中期项目销售收入中相部分期建设资金实际运作时根项目实际情况作安排：
1项目立项报批手续办妥项目抵押获银行贷款支持
2工程发包前事先约定施工单位垫付部分工程款
3着工程动工项目环境部设施达定程度定氛围快办理房屋预售许证开盘预售
具体见表—3：
项目投资计划表
第八章 项目开发营状况分析
章项目销售分期计划作出安排估算项目开发营收入成利润投资利润计算项目资金现金流量财务净现值财务部收益率
项目中包括公寓式住宅高层住宅幼园配套商业车库等公建项目中前者采销售形式商业配套项目采销售出租行营等种形式测算方便报告项目营估算时商业配套项目销售方法考虑
公建项目中部分非营性物业物业理办公室变电站部分收益较少物业投入定营费幼园等公建项目营收入仅考虑商业配套销售收入目项目报告中均未考虑
项目价格定位
根项目周边类物业价格销售情况分析结合项目建筑成竞争手市场需求等方面情况项目作价格定位：
定开发部分 2200元 m 2
外销商品房部分 2500元 m 2
商业配套 4000元 m 2
二项目销售计划
根报告项目营策略实施进度安排物业供需状况调查物业设计水准确定项目销售计划项目二期住宅部分定开发部分外发售 三期社会销售部分区商业配套等集中第三期建设
三项目销售收入估算
前文确定项目销售价位述物业销售预期计划测算该项目销售收入情况表
四项目营成结算
项目营成包括：建造成销售成销售税金财务费
中：
① 建造成（年销售收入项目营总收入）×总建筑投资
述公式仅似计算
②销售成含广告费员工资办公费等销售收入35计取
③销售税金包括营业税城乡建设维护税教育费附加三者合计销售收入5725
④财务费项目开发营期间利息支出
项目营成项估算见表—6
五项目利润估算
根项目投资安排筹资方式建设进度销售情况项目利润计算表
第九章 项目开发营风险分析
章拟项目进行盈亏衡分析敏感性分析测度开发营风险然项目运作中风险进行定性研究提出相应策
项目盈亏衡分析
项目盈亏衡分析包括项目营收入保点项目营成点分析
1项目营收入保点分析
项目营成 380420268（15725）403521897元保点4035218975004000008064
销售收入达预测收入8064时项目处盈亏衡状态
2项目营成保点
项目保开发营成50640万元保点500403804213154
项目开发营成达预测成13154项目处盈亏衡状态
实际项目盈亏衡点开发营阶段计算期均状态计算结果
二项目敏感性分析
项目敏感性分析针项目总投资项目营业收入两项素进行
1项目总投资
项目占较开发周期较长间会出现种预期变化项目总投资额会发生变化估计变动幅度达5果投资额增加5项目估算利润降1833万元项目然行
2项目销售收入
开发营程中销售收入预测建立项目未前景分析预测基础然项目前景乐观毕竟变数销售环节细失误市场需求细微变化等素影响项目销售价位项目销售收入产生利影响价格定位时相较低销售收入降幅度会太果降幅度5项目销售收入降2502万元项目然行
三项目开发营风险策分析
房产开发营风险般包括宏观济政治风险政策风险市场风险资金运作风险企业风险等根报告关项目开发营环境分析项目定位项目技术济分析出项目具较强抗风险力确定性素带风险
1市场风险
项目住宅区定位中等档次面目标顾客居民数例较中等偏高收入阶层求区仅仅满足基居住需求具较高居住题体现关怀尊重现代居住社区项目公司带两方面求方面项目设计中精雕细刻未开发产品符合目标顾客求方面广市场顾客面前展现出物业众魅力优势
产品供需求应该保持相衡否会受市场惩罚房产市场产品定位方面考虑湖花园区位档次物业供量较竞争手相较面方面南宁市居民住房消费意蟠龙新区相潜居民项目档次物业需求量较面项目须档差异变化中体现性谋求市场着蟠龙新区发展项设施兴建促进项目区周边环境改善促目标顾客量增加密切注意目标顾客群变化踪调查作出应变
2项目资风险
项目筹资计划中绝部分资金通销售收入实现期销售收入期项目投资果计划实现整项目较困难反果超额完成计划促整项目利完成
鉴述原首期项目建设程中区配套设施建设步进行购房者项目足够信心时首期项目预售中适加营销费重发动销售宣传强力攻势
3企业风险
企业风险包括营善销售力理水低等方面项目公司项目目标市场选择产品定位选择资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策否足够理解达成识具体实施环节中否准确位显十分重
项目成收入敏感性分析情况项目成素更敏感项目开发营中认真做项目成控制工作时加强销售宣传力度相关工作确保预期目标实现
第十章 结建议
项目拥较投资环境机遇
国民济持续稳定发展住房制度改革深入南宁市良房产市场环境政府项目公司开发项目鼎力支持居民改善居住条件期购买力水等等基方面项目提供较投资环境机遇
二项目济具较强行性
项目总建筑面积：212000万方米
项目总投资：38042万元
项目营利润：7578万元
述济指标根目前市场形势预期目标利润估算结果
三项目具突出优势
►潜需求量
►住宅区定位属中等档次供需圈具广泛目标客户
►项目定开发支持开发风险投资收益保障
►项目较周边环境（包括然文交通等环境）
►项目处块发展前景较（建湖道幸福道）
四项目开发营风险较
项目属面积规模开发拆迁负担土开发权取费相较低开发运作程中享受政府提供诸优惠政策项目定开发部分站项目开发总量达63左右通二期开发收益开发商需贷款开发第三期效降低项目开发风险实施中辅全程科学决策控制应稳获预期投资收益
五项目实施难点
项目实施难点：
1项目规模较时间较紧开发程中方面工作协调难度
2项目定位题定难度设计工作完成定位相应确定实施程中需根具体情况断完善
3房产行业竞争激烈项目公司需建立支高素质营销队伍采取全权委托中介代理销售方式
六强化项目进程中投资质量进度控制注重发生利条件变化素预测防范策保证项目期完成
1 严格执行设计标准积极推广标准设计
2 时工程进度进行偏差分析调整续工作
3 工程质量保证标准工程阶段进行工程质量理
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蟠龙新区189亩项目
行性研究报告
（住宅）
摘
蟠龙新区属南宁市十五计划确定启动建设两新区文通蟠龙新区189亩块开发营环境市场调查分析周边类竞争物业较蟠龙新区目前市场状况未预测项目行性开发营策划提出初步意见结合项目特点优势项目进行投资分析财务评价风险分析期探讨该块进行住宅开发营性文方案项目总建筑面积212000方米项目总投资38042万元测算项目营利润7578万元项目济具较强行性
[关键字] 蟠龙新区 项目投资 开发营
目 录
第章 前言
报告编制目
二报告编制
三项目概况
第二章 项目开发营环境分析
2005年国济房产市场回眸
二南宁市房产市场分析
三利投资济形势成分析
第三章 项目周边物业市场调查分析
投资块理环境
二蟠龙新区区域分析
三项目周边物业分析
四蟠龙新区消费者调查分析
第四章 项目开发营优势点机会点分析
房产投资项目开发营机会形成模式
二项目开发营优势点
三项目开发营机会点
第五章 项目定位
目标市场定位
二产品定位
第六章 项目规划建筑设计建议
项目总体规划建议
二住宅建筑设计建议
三区配套设施建议
四环境艺术设计建议
第七章 项目开发营策略投资估算
项目开发营策略
二项目投资估算
三项目实施进度安排
四项目投资筹资计划
第八章 项目开发营状况分析
项目销售计划
二项目销售收入估算
三项目营成估算
四项目利润估算
五项目现金流量财务净现值财务部收益率
第九章 项目开发营风险分析
项目盈亏衡分析
二项目开发营风险策分析
第十章 结建议
第章 前言
报告编制目
1项目开发营环境进行详细分析基础结合项目处区位环境该块市场价值进行合理评估
2项目行性开发营策划提出初步意见项目规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应建议
3结合公司状况项目特点探索项目开发营行方式
4项目进行投资分析风险分析
5项目决策实施优化提出建议
二报告编制
1南宁市规划局规划方案
2国家建设部南宁市颁布房产相关法律政策
3南宁市房产局提供资料
5现场勘察实调研资料
三项目概况
项目块位蟠龙新区南宁桥西面总面积约189亩中30亩预留办公实际开发面积159亩该块基较整 文件批准通该块途商住类代号 容积率20
建筑密度 绿化率建筑限高层超 （约 米左右含底层层高22米行车库）允许建高层高层住宅层数超 层（约 米左右）
项目电力局富凯房产开发限责公司合作开发30亩作预留办公建设外剩余面积159亩开发建设中高档次住宅区分两部分建设：中99亩开发建设区电力局定开发住宅区余60亩开发商品房区建筑形式采组合式：层 高层初步确定项目技术指标：
①总面积：106000方米约合 159 亩
②容积率：20
③总建筑面积：212000M2 公建面积：5000M2
④建筑密度：（暂设计方案法计算出建筑密度 建筑基底总面积÷建筑总面积）
⑤绿化率：35
（数周边物业指标参考提出该方案仅初步方案方面进步优化）
项目遵循社区完整功求做出融住宅教育综合社区服务体规划设想区生活设施齐全配套幼园便利店商业网点社区医疗保健中心邮局银行等设施蟠龙半岛新区新崛起中等规模区项目建设容：
1层公寓连排墅
层公寓总建筑面积约72000方米建筑样式框架结构采点式条形排布六层顶层坡形带阁楼屋面部分设计成复式跃层错层户型新颖实量采外飘窗凸窗阳台部分做成景观阳台宅前绿化结合组团绿化中心绿化合围庭院绿化景观力求达户户见绿推窗见景景观效果
2高层公寓
高层公寓总建筑面积约120000方米
3配套商业面积（包括车库）
建筑面积约15000方米
4公生活设施
总建筑面积约5000方米包括车库景观绿化社区医疗等
5物业理
实行封闭式现代化物业理
n 供电系统：采双路供电户独立磁卡电表高级安全插座
n 通讯系统：户客厅卧室分设置电话插口INTERNET插口宽带网络
n 电视系统：户客厅卧室分设置公闭路电视卫星电视
n 邮政系统：户设信报箱实行专递服务
n 周界防护系统：周边采围墙景观绿化区外界隔开时区保安负责区周边进行巡逻
第二章 项目开发营环境分析
2005前三季度南宁市济状况简析
济运行情况
[GDP]2005年13季度南宁市济发展继续保持稳健增长态势全市GDP达47702亿元增长132增速年期加快038百分点中第产业增加值6538亿元增长77第二产业增加值14955亿元增长174第三产业增加值26208亿元增长126
[财政金融]财政收入增加金融机构存贷款稳增长19月 全市组织财政收入71亿元增长1657中般预算收入3143亿元增长2030般预算支出4777亿元增长1816中基建设支出482亿元增长3648企业挖潜改造资金支出190亿元增长2949科技三项费支出047亿元增长3163
[投资]全社会固定资产投资增幅回落保持较快增长年全市投资回落百项工业项目会战136城建工程等项目推动增幅直保持28九月份达年高速度19月全市完成全社会固定资产22951亿元增长3810中城镇固定资产投资21848亿元增长3981基建设投资10249亿元增长2661更新改造投资3709亿元增长6071房产业投资6897亿元增长6117
[国贸易]社会消费品零售额稳步增长19月社会消费品零售总额24199亿元增长1363中批发零售贸易业零售额21311亿元增长1341餐饮业零售额2827亿元增长1525
结：持续升温固定资产投资强劲消费力良济运行环境房产开发投资奠定坚实济基础
二南宁市房产市场分析
1南宁市成交情况分析
11整体市场供求情况
a）季度供应情况
2005年3季度商品房类供求状况表
时间
单位万㎡
住宅
商业
办公
合计
2005年7月份
批准预售面积
96
15
0
111
合备案面积
346
18
05
368
供求
136
112
133
2005年8月份
批准预售面积
284
3
21
335
合备案面积
325
17
01
34
供求
111
106
110
2005年9月份
批准预售面积
623
15
02
775
合备案面积
378
12
09
398
供求
106
101
1：45
105
合计
批准预售面积
1003
195
23
1221
合备案面积
1049
47
15
1106
供求
1：10
1：02
1：07
1：09
◎ 2005年3季度商品房供应量1221万㎡化量1106万㎡整体呈现供求态势供求相季度幅度提升
◎ 商业房供应量增长较空置量较商业房严峻形式进步加深办公房供求形势然没改变
b）期较情况
2005年3季度供求关系环表
时间
批准预售面积（万㎡）
合登记备案面积（万㎡）
供求
2005年3季度
1221
1106
1：09
2005年2季度
561
623
1：11
2004年3季度
7295
734
1：11
◎ 2005年3季度供应量1221万㎡环季度增长1176年期增长674季销售备案登记1106㎡环季度增长783年期增长514季度供求量季度年较幅度提高供求状况供求受商业类产品影响
12区域市场供求情况
a）区域商品房供求状况分析
2005年3季度区域商品房供求关系状况表
板块
批准预售面积
重
登记备案面积
重
供求
青秀区
166
1360
141
1275
108
琅东板块
364
2981
353
3192
110
仙葫板块
86
704
153
1383
118
江南区
62
508
134
1211
122
西乡塘区
301
2465
165
1492
105
兴宁区
182
1491
43
389
102
良庆区
6
491
117
1058
120
南宁市
1221
10000
1106
10000
109
2005年3季度区域商品房登记备案状况图
青秀区
13
琅东板块
31
仙葫板块
14
江南区
12
西乡塘区
15
兴宁区
4
良庆区
11
◎ 2005年3季度南宁市商品房供求1：09青秀区西乡塘区兴宁区呈现供求状况琅东板块供求基持城区供求整体讲供求关系处良状况
◎ 琅东板块供应量达全市2981化量达全市3192然供求全市首位重已降低西乡塘区供应量占全市2465化量占全市1492位列全市第二
b）区域住宅供求状况分析
2005年3季度区域住宅批准预售合登记备案情况览
板块
批准预售面积（万㎡）
重
合登记备案面积（万㎡）
重
供求
青秀区
133
1326
13
1244
110
琅东板块
314
3131
341
3263
111
仙葫板块
79
788
148
1416
119
江南区
51
508
122
1168
124
西乡塘区
224
2233
157
1502
107
兴宁区
147
1466
35
335
102
良庆区
55
548
112
1072
120
南宁市
1003
10000
1045
10000
110
2005年3季度区域住宅物业登记备案状况图
青秀区
12
琅东板块
33
仙葫板块
14
江南区
12
西乡塘区
15
兴宁区
3
良庆区
11
◎ 2005年3季度南宁市商品房住宅供求1：10供求基持西乡塘区兴宁区呈现供求情况青秀区琅东板块供求基衡城区呈现供求
◎ 琅东板块旧占着供应量化量第位置供应量占全市3131化量占全市3263西乡塘区供应量占全市2233化量占全市1502位列第二江南区良庆区供应量较少兴宁区化量低
c）区域商业供求状况分析
2005年3季度区域商业批准预售合登记备案情况览
板块
批准预售面积（万㎡）
重
合登记备案面积（万㎡）
重
供求
青秀区
27
1385
08
1667
103
琅东板块
33
1692
07
1457
102
仙葫板块
07
359
03
625
104
江南区
11
564
12
2500
111
西乡塘区
77
3949
08
1667
101
兴宁区
35
1795
05
1042
101
良庆区
05
256
05
1042
11
南宁市
195
10000
48
10000
102
◎ 2005年3季度南宁市商品房商业供应量195万㎡化量48万㎡供求1：02
◎ 区均供应量化量西乡塘区供应量高达3949化量方面江南区占着第位置
◎ 全市商业供应量较季度增长较化量变化较商业供求情况进步加深
d）区域办公供求状况分析
2005年3季度区域办公批准预售合登记备案情况览
板块
批准预售面积（万㎡）
重
合登记备案面积（万㎡）
重
供求
青秀区
06
2609
03
2308
105
琅东板块
17
7391
05
3846
103
仙葫板块
0
000
02
1538
江南区
0
000
0
000
西乡塘区
0
000
0
000
兴宁区
0
000
03
2308
良庆区
0
000
0
000
南宁市
23
10000
13
10000
106
◎ 2005年3季度南宁市办公青秀区琅东板块供应量化量13万㎡
◎ 全市办公成交情况够理想区域成交量较少较性
13价格分析
a）成交价格分析
2005年3季度南宁市住宅均价状况表
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
2821
2742
2964
2863
2781
2700
2223
2548
2674
◎ 2005年3季度南宁市商品房住宅均价2486元㎡较05年2季度均价2780元㎡相降1063季度价格走势呈升趋势8月较7月升1469月较8月升497月时均价低3季度均价时7月份均价19月份价格低月份
b）成交总价分析
（根南宁市房产产品形态总价区分总价划分四档：15万低端产品1530万中低端产品3045万中高端产品45万高端产品）
2005年3季度南宁市成交总价分析表
15万
1530万
3045万
45万
合计
青秀区
280
405
439
130
1254
琅东板块
70
672
940
730
2412
仙葫板块
85
656
166
91
998
江南区
549
578
150
61
1338
西乡塘区
562
694
311
102
1669
兴宁区
191
185
55
20
451
良庆区
556
613
37
5
1211
南宁市
2293
3803
2098
1139
9333
总面积（㎡）
12971899
38517131
30325385
22988841
104803256
◎ 成交量1530万价格段成交峰值占全南宁市总成交量4115万产品成交量位居第二占全南宁市总成交量25
◎ 成交面积1530万占份额占37次3045万占29
◎ 成交量成交面积二季度相总价段序位没发生变化供求维持着相稳定状态
◎ 3季度南宁市15万产品成交集中西乡塘区成交量项目迷新景区次良庆区江南区
◎ 3季度1530万产品成交较分散青秀区兴宁区外区域占重相差
◎ 3045万产品成交集中琅东板块占全市44成交量项目城市花园建兴苑次青秀区占全市21西乡塘区排第三位
◎ 45万产品成交集中琅东板块占全市65成交集中城市花园万昌·南湖景园城区档产品销售较少
结：
◎ 2005年前3季度2季度受国八条影响供应化量收缩较严重外13季度供求关系正常总量增加趋势明显
◎ 住宅物业市场受追捧商业办公物业现状堪忧
◎ 琅东板块称雄楼市价格开发规模项目品质等成南宁楼市风标
三利投资济形势成分析
1中国东盟贸易区形成
南宁天独厚缘优势区云南省具类概念作中国西部济区华南济区现东盟北部济区中心位建立起面东南亚全面发展战略发展潜力惊南宁—祥高速公路已基建成房产发展重意义未面区域性国际市场
2西南通道形成
成北海高等级公路已全线贯通广东两条高速公路全通时远流通枢纽城市格局正成雏形南宁中国西部南部区集聚幅射力会倍增区域性资源资金等会更深层次更范围南宁中心重组分配 然市场房产需求会增加
3国会展中心城市定位成功
着南宁国际会展中心落成两节会举措定位国会展中心城市南宁会展业发展总体济发展起极推动作南宁全国市场辐射力提高
4城市化进程利
作省会城市 作城市化程度较低广西首府 着城市化进程逐步加快 南宁口数目前150万
2020年增加300万中期规划求广西城市化程度目前20提高20年50显然口增加房产业重利消费者住房商业物业需求必增加国城市着样历程成重庆厦门国城市高达50外居民购房现象 南宁目前约40率正反映出城市化进程房产发展巨潜力
5南宁 中国绿城计划实施成功
推动南宁城市方面综合发展进步城市区域济中心位强化座城市特居住环境吸引量居住消费者
结：
南宁市作中国西南出海通道枢纽城市中国—东盟贸易区桥头堡位国国际政治济位日益凸显城市建设相应需提升国际化城市建设新高度全国房产业进入调整期情况南宁市房产行业连续数年保持高速健康发展吸引国外资入驻马西亚东方资集团广西航洋投资集团联合投资达28亿元香榭里花园连万达集团投资达11亿元万达商业广场新加坡财团投资开发180亩荣宝华商城等加剧房产激烈竞争南宁市房产业加速国际市场接轨进程
第三章 项目周边物业市场调查分析
项目调查行性研究工作基础域选择进行项生活指标调查次调查分析针拟投资块理环境蟠龙半岛区域房产市场区生活消费条件蟠龙半岛住宅消费者等方面调查项目行性分析研究提供充实研讨
该项目位南宁市蟠龙半岛现先蟠龙半岛房产市场作简概述
投资块理环境
土生资源项目土价值种素综合作结果土处理位置周边然环境文环境市政配套楼盘品质等决定块部分市场价值首先块环境入手调查分析
1土性质理位置综述
块面积：净面积106000方米似规三角形较整
该块位蟠龙新区远农田整块较整丘陵山包块延伸四周致原
2块然景观环境质量
21然环境
块四方环境情况：
1南：规划水系宗尚未开发住宅
2北：邕江水系柳沙半岛
3东：南宁桥规划道路
4西：规划中市政公园
块周边势坦然环境优美邕江蜿蜒工业污染尚未进行规模产开发堤园路南岸绿化美化工程市政规划绿休闲广场公园等整片区景观环境进步提升
二蟠龙区域分析
1基础设施状况分析
1．1交通状况
目前蟠龙新区道路建设中南宁桥尚未通车市中心蟠龙新区必须绕行江南区达路程较远正根目前规划路网图显示蟠龙新区路网环半岛提园路三横三组成预计南宁桥通车道路建设期全部竣工缩短蟠龙新区市中心距离车程约20分钟左右距离城市副中心金湖广场距离缩短车程10分钟左右新区建设程3年左右时间达基居住需求预计公交配套少2008年前基完善
1．2文环境生活配套设施
目前蟠龙新区文环境生活配套设施尚属空白
三项目周边物业分析
1．项目区总体规划土出情况
（附图）
2．项目区开发现状态势
蟠龙新区目前尚开发项目根然条件区域环境柳沙半岛目前南宁市市场具定性区域柳沙半岛蟠龙新区桥隔历史原年未进行房产开发年开始进行开发柳沙半岛首项目半岛香隔里拉全高层建筑中户型入市销售情况良米销售均价2800元左右实现柳沙半岛房产开发开门红区域续项目加快进度整柳沙半岛成南宁方高档居住区开发热点蟠龙新区柳沙半岛然条件相似规划条件更佳估计23年道路交通配套逐渐完善新区房产项目较高姿态进入南宁楼市目前条件支撑房产开发实际价值难体现初期价格较低
四蟠龙区域消费者调查分析
期市场推广中目标消费群体作具体分析解目前事房产年验加粗浅判断
项目托理位置优势周边优异景观条件结合整项目时尚高档定位住宅部分目标客户进行分类分析营造出清晰市场形象
型客户
途分纯居住型住投资结合型
纯居住型：
分原住型（南宁市客户）外型客户（区外欲移居南宁客户）
A原住型
1）客户特征
● 年龄30—45岁间事业成功士龄中佼佼者
● 性独立思想前卫乐接受新事物
● 社会位文化层面较高闲暇时间
● 追求高品质居住环境生活环境
● 目前居住区域新城区居
B外客户
1）客户特征
● 区成功士消费层次较高定济实力认项目生活理念
● 家庭居住口居住数常变动外
● 意欲移居南宁城市繁华
2） 影响客户购买素
● 居住环境户型求较高
● 楼盘社会影响力否代表时尚现代否体现社会位
● 南宁市房产市场定解通电视报纸广告亲戚朋友处解
投资结合型客户
项目户型面积较总价相较高属新区域住宅项目预计长期投资型客户较少短期投资客户（称炒作型客户）相
1）客户特征
● 南宁市客户身份复杂专业炒家
● 资金较雄厚投资慎重理性等候机会出手投资属例行性购买客户
● 爱读书报密切关注南宁市城市发展热点熟悉南宁市房产发展状况
● 南宁市房产市场认知程度深刻定专业知识善发现潜质物业期推出新概念住宅成交升值较明显项目升值空间
● 短线投资力求快进快出转手赚钱具定险性
第四章 项目开发营优势点机会点分析
房产投资项目开发营机会形成模式
n 营机会实质寻求识握企业进取市场空间
n 营机会外部市场环境条件中利条件综合态势企业身优势结合
n 营机会转化项目性成激烈市场竞争中项目优势点竞争点卖点
二项目开发营优势点
报告二三部分该项目作开发营环境分析时已作许讨现该项目真正突出项目住宅市场优势点集中
1．项目开发营期年相关济势
①国家宏观济逐步稳定年国房产业进入升繁荣期项目开发营期正处阶段
②房产市场日趋规范住宅业房改金融投资财政市场理等政策逐步位住宅业面利政策法规环境
③置业意识——古中国文化观念组成部分已重新泛起成全社会占导位消费观念全社会康家庭消费首先集中住房条件改善方面
2．项目区位优势段优势发展空间规模
①项目然环境南宁市天独厚：面邕江规划条水系项目西面规划公园较难居住作企事业单位员私营民营企业家理想生活基
②项目离市中心繁华距离适中2007年南宁桥建成通车项目进出交通更便捷
③项目占规模适中开发建设中高档次住宅区置业理想方
3．项目需投资规模中等风险低利润合理
项目占189亩中30亩电力局预留办公实际住宅开发面积159亩电力局定开发职工住宅约占99亩项目土购置费约8505万元（45万亩）中电力局拟出资7500万剩余1005万开发商承担开发商需承担项目立项报建建设等费项目定开发部分约占总开发量63效降低项目风险土费基电力局承担项目建设分批分期开发降低开发商需项目启动资金投入更降低项目风险时更较低资金投入获较丰厚回报
述优势点正确运利开发项目造良基础
三项目开发营机会点
1整南宁济快速增长居民纯收入断增加年房产市场直十分火爆利新项目马
2南宁桥建成项目距离市中心路程缩短半进出交通更便捷物业增值性显易见未年里周边配套设施逐步完成项目销售适逢时
3项目区域位置远离市中心然环境天独厚加成较市中心类物业便宜未年政机关搬潘龙区项目区域规模开发建设整区域基础设施市政设施断完善健全更利项目未前景整项目潜购买力相分量正项目开发机会点
第五章 项目定位
面竞争激烈房产市场公司建立品牌形象必须长短目标兼顾实施品牌战略项目定位时须区域交通环境配套设施文文化等种素综合考虑
目标市场定位
1 高校科研院高级职称士
2 民营私营企业家体老板
3 行政企业事业单位级领导
4 附居民区部分富裕居民购房二次换房需
年龄判断30－45岁
购买目例次判断：纯住住兼投资型
二产品定位
根项目周边环境物业市场调查分析项目定位中高等档次基激烈竞争市场状况项目处环境位前提作出明智决策原
1．相言项目区位位置远离市中心成较低
2．项目然环境天独厚
3．项目区位类物业分析出结
4．着南宁桥建成市政府搬迁项基础设施市政设施会快
（产品定位具体建议见第七章项目规划建筑设计建议）
第六章 项目规划建筑设计建议
项目总体规划建议
①项目开发周期长规划设计中立足现实着眼未充分体现持续发展策略建议总体规划设计中规划设计中定充分根开发时市场情况进行设计
②总体规划中应兼顾块周边环境尤注意项目建成周边景观社区员视觉效果突出环境设计宗旨绿中公建公建中绿（政府部门规定绿化广场部分）两手法营造两中心形成集中景观效利土发挥投资潜突出21世纪居住社区整体特色
③总体说项目规划方案中建筑单体设计应采灵活户型变化立体效果
④区目标顾客属中高收入阶层规划停车泊位文件规定住宅少05车位户商业办公06车位户业中项目位置原部分拥私家车建议区交通方面充分做车分流规划停车位
⑤设计规划建立城市——社区——区——组团——院落——家庭尺度序列综合考虑外交通公设施行政理环境保护技术济求合理布局站城市高度社区建设居民创造城市完美谐居住环境
二住宅建筑设计建议
1住宅设计适度超前里超前仅仅面积问题更重功质量方面适度超前求设计员必须考虑少10年生活方式需求变化果天设计开发住宅想明天话住宅肯定会备受青睐肯定会成销售中强力卖点
2住宅设计应充分体现原想住户想细节处理应体现出关怀尊重实现动静分开洁污分开特童居室更予周细致考虑正说：孩子户型部布置应外分区动静分区生理分室功分室等求设计
3住宅外观设计采目前流行欧式风格色彩简洁明快阳台天沟局部墙等细部色彩点缀做统中变化
4建筑材料方面量采新材料新产品统计数表明已建成正建成具康时代特征住房中新材料新产品新技术采率外墙材料60屋面保温防水材料90线集中综合布置40
5户型设计样化包括面布局样化建筑面积规模变房型设计样化（面复式）物业档次样化（层洋楼高层）等
三区配套设施建议
1会未社区档次标志建议建设中型豪华会设童游乐场健身房图书馆影视厅娱乐室等休闲活动设施
2时代已进入数字化信息时代住宅区智化成发展必然趋势时代合拍拟建区应引领智化生活新潮流建议引进线电视电信计算机三网合线路全部采电缆整区实行24时实时监控提供动抄表媒体服务网络教育卫星电视等方位网络服务
3户设独立水电煤气表区采变频供水系统水净水系统保证户生活水质量
4区应设型超市商场幼园等公建设配套设施户日常生活提供方便充分体现出社区生活现代化
四环境艺术设计建议
着生活水提高买环境观念已数居民接受景观优势成众区卖点前未相长段时间买房考察室布局质量区整体规划等素外越越重视环境实际反映追求然谐统远离喧闹闹腾嘈杂市种心态
基述原项目身环境优势开发公司进行块整体规划设计时仅兼顾块周边环境更注意区环境艺术设计建议公司聘请专业环境艺术设计员进行设计期达较环境效果
述优化建议仅仅思路设计员握总体原前提更突破
第七章 项目开发营策略投资估算
根报告前六章述分析章着重讨项目开发营策略项目投资进行估算工程实施进度作出安排制订相应项目筹资计划投资计划
项目开发营策略
项目开发公司实际情况项目宜采取合作开发整体规划分期实施力创精品灵活变开发营策略
1合作开发
项目富凯房产开发限公司电力局（属三产单位名义）合作开发双方合作方面项目拥较高资金利项目实施方面利电力局客户资源（定开发职工住房）降低项目开发风险
2整体规划
面积规模房产开发显著特点块占面积159亩采种建筑形式必须块进行整体规划分期实施
3分期实施
该项目开发总建筑面积达212000M2预计总投资约366亿元民币左右规模投资次性开发资金筹取难度较时房产市场变幻莫测决定着风险较分期实施利根市场需求变化时调整物业功重新定位规避风险
根项目块现状分析建议项目块南部分突破口：
①块南面环境交通条件相较宣传更方便
②规划方面考虑该区域具相独立性作独立项目
③景观效果考虑北风景较房产项目般较区位项目放阶段实施
4力创精品
项目块素质较具强塑性通项目品牌塑造效带动项目销售时助该项目品牌迅速提升开发公司南宁市房产业界知名度
5先环境房屋全面发动宣传攻势
建议项目首期预售前先做环境配套等形象工程公司实力展示助形象工程增强购房者项目信心
二项目投资估算
项目总投资建设投资建设期利息两部分组成估算项目总投资38042万元民币中建设投资28992万元
详见表1：项目总投资估算表更详细投资计划设计实施改变调整
表
项目总投资估算表
序号
费名称
费明细标准
收费金额
备注
土成
1
土成
45万元亩
71550000元
159亩（扣30亩办公预留）
二
前期工程费
1
总体规划费
建面×2元㎡
424000元
建筑面积212000M2
2
土整
面积×12元㎡
2544000元
3
设计费
建面×8元㎡
1696000元
4
勘察费
面积×15元㎡
318000元
5
时水电费
建面×4元㎡
848000元
6
合计
275元 M2
5830000元
三
报建费
1
城建配套费
建安费×3
5985000元
2
教育附加费
建安费×1
1995000元
3
质量监督费
建安费×25
4987500元
4
招标理费
建安费×1
1995000元
5
防洪费
建面×2元㎡
424000元
6
防费
建面×10元㎡
2120000元
7
测量费
200元栋
6400元
32栋计算
8
白蚁防治费
建面×2元㎡
424000元
9
墙改押金
建面×46元㎡
975200元
10
规划服务费
建面×2元㎡
424000元
11
垃圾处置费
建面×15元㎡
318000元
12
散装水泥保证金
6000元—10000元
10000
13
合计
9276元㎡
19664100元
四
建安工程费
1
土建 层连排墅
700元㎡
50400000元
2
土建 高层
1000元㎡
120000000元
3
土建 配套商业
1000元㎡
15000000元
4
土建 公生活设施
700元㎡
3500000元
5
水电工程
建面×50元㎡
10600000元
6
合计
94104元㎡
199500000元
五
基础设施
1
供水
建面×10元㎡
2120000元
2
供电
建面×15元㎡
3180000元
3
道路
建面×30×60元㎡
3816000元
4
污雨水工程
建面×10元㎡
2120000元
5
电视
建面×5元㎡
1060000元
6
电话
建面×4元㎡
848000元
7
消防
建面×15元㎡
318000元
8
合计
635元㎡
13462000元
六
配套设施
1
绿化
建面×12元㎡
2544000元
2
景观品
建面×5元㎡
1060000元
3
庭园灯
建面×35元㎡
742000元
4
门入口广场
200000元
5
围墙
120元㎡
360000元
3000米计算
6
红外线保安系统
700000元
7
门铃讲
400户
640000元
1600户
8
合计
295元㎡
6246000
七
理费
1
理费
六×5
15812605元
2
监理费
建安费×12
2394000元
3
销售费
总销金额×35
17514000元
八
财务费
1
财务费
约18960000元
九
预见费
1
六×3
9487563元
十
总成
1
＋…＋九
380420268元
十
销售收入
1
定开发部分商品房
均价2200元㎡
290400000元
132000㎡
2
外销商品房部分
均价2500元㎡
150000000元
60000㎡
3
商业配套
均价4000元㎡
60000000元
15000㎡
4
车位
约
元
5
500400000元
236038元㎡
十二
税费
1
营业税附加费
总销售额×5725
28647900元
2
房产登记费
总销售额×1 5‰
750600元
3
产权监证费
公寓销售额×15
6606000元
4
印花税
公寓销售额×5‰
2202000元
5
合计
38206500元
十三
房屋维修基金
1
建安费×3
5985000元
十四
项目利润
项目利润 销售收入－总成－税费－房屋维修基金 500400000380420268382065005985000 75788232元
建设投资
建设投资包括土取费建安工程费区配套费道路绿化费项目研究咨询规划设计费种税费项目理费等项目
建设投资估算：
l 整项目2006年1月开始2009年12月底全面完成
l 种税费南宁市目前取费标准计取
l 整项目中高水计算
三项目实施进度安排
整项目建设应面市场进行分期开发时根市场变化断调整项目实施进度
项目投资费建筑总面积较根项目实际情况建议整项目分成三期次北南逐次开发（配套公建中心放第三期）先开发建设定开发部分住宅区开发建设外销商品房住宅区整项目2006年1月开始2008年12月结束历时34年项目定开发部分安排二期工程完成外销部分安排三期工程完成项目实施进度计划详见表
—2
表—2 项目实施进度计划表（年季度）
实施步骤
2006
2007
2008
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
工程前期
首期工程
二期工程
三期工程
四项目投资筹资计划
1项目投资估算
项目总投资约38042万元中：
（1）土费7155万（扣30亩办公预留）
（2）前期工程费：583万元
（4）建安工程费：19950万元
2项目投资估算说明
（1）设备费询价类似工程设备投资估算
（2）建筑工程费参广西省建筑工程单位估价表类似工程概算指标估算
（3）安装工程费全国统安装工程概算定额广西省单位估价表类似工程造价调整
（4）费建筑安装费定额广西省建筑安装费定额建设部关规定执行
（5）年份价格资料均调整2005年价格水
（6）项目建设单位提供相关数
（7）行业类似工程验数
3项目资金筹措
项目计划总投资：约38042万元
前期富凯房产开发限公司出资2000万电力局出资2200万启动项目电力局占股55富凯占股45项目资金足部分银行融资贷款解决
项目土购置款约8505万元（含30亩办公款）30亩办公预留土购置款约1350万电力局承担计入项目成项目实际土款7155万元
扣项目实际土款7155万元项目规划设计等前期费583万项目建设投资约28408万元中：项目期工程约52000方米投资约6968万元二期约80000方米投资约10720万元三期约80000方米投资约10720万元
项目建设期历时3年2006年1月2008年12底全面完成项目建设期较长项目二期均定开发实际运作中期项目销售收入中相部分期建设资金实际运作时根项目实际情况作安排：
1项目立项报批手续办妥项目抵押获银行贷款支持
2工程发包前事先约定施工单位垫付部分工程款
3着工程动工项目环境部设施达定程度定氛围快办理房屋预售许证开盘预售
具体见表—3：
项目投资计划表
第八章 项目开发营状况分析
章项目销售分期计划作出安排估算项目开发营收入成利润投资利润计算项目资金现金流量财务净现值财务部收益率
项目中包括公寓式住宅高层住宅幼园配套商业车库等公建项目中前者采销售形式商业配套项目采销售出租行营等种形式测算方便报告项目营估算时商业配套项目销售方法考虑
公建项目中部分非营性物业物业理办公室变电站部分收益较少物业投入定营费幼园等公建项目营收入仅考虑商业配套销售收入目项目报告中均未考虑
项目价格定位
根项目周边类物业价格销售情况分析结合项目建筑成竞争手市场需求等方面情况项目作价格定位：
定开发部分 2200元 m 2
外销商品房部分 2500元 m 2
商业配套 4000元 m 2
二项目销售计划
根报告项目营策略实施进度安排物业供需状况调查物业设计水准确定项目销售计划项目二期住宅部分定开发部分外发售 三期社会销售部分区商业配套等集中第三期建设
三项目销售收入估算
前文确定项目销售价位述物业销售预期计划测算该项目销售收入情况表
四项目营成结算
项目营成包括：建造成销售成销售税金财务费
中：
① 建造成（年销售收入项目营总收入）×总建筑投资
述公式仅似计算
②销售成含广告费员工资办公费等销售收入35计取
③销售税金包括营业税城乡建设维护税教育费附加三者合计销售收入5725
④财务费项目开发营期间利息支出
项目营成项估算见表—6
五项目利润估算
根项目投资安排筹资方式建设进度销售情况项目利润计算表
第九章 项目开发营风险分析
章拟项目进行盈亏衡分析敏感性分析测度开发营风险然项目运作中风险进行定性研究提出相应策
项目盈亏衡分析
项目盈亏衡分析包括项目营收入保点项目营成点分析
1项目营收入保点分析
项目营成 380420268（15725）403521897元保点4035218975004000008064
销售收入达预测收入8064时项目处盈亏衡状态
2项目营成保点
项目保开发营成50640万元保点500403804213154
项目开发营成达预测成13154项目处盈亏衡状态
实际项目盈亏衡点开发营阶段计算期均状态计算结果
二项目敏感性分析
项目敏感性分析针项目总投资项目营业收入两项素进行
1项目总投资
项目占较开发周期较长间会出现种预期变化项目总投资额会发生变化估计变动幅度达5果投资额增加5项目估算利润降1833万元项目然行
2项目销售收入
开发营程中销售收入预测建立项目未前景分析预测基础然项目前景乐观毕竟变数销售环节细失误市场需求细微变化等素影响项目销售价位项目销售收入产生利影响价格定位时相较低销售收入降幅度会太果降幅度5项目销售收入降2502万元项目然行
三项目开发营风险策分析
房产开发营风险般包括宏观济政治风险政策风险市场风险资金运作风险企业风险等根报告关项目开发营环境分析项目定位项目技术济分析出项目具较强抗风险力确定性素带风险
1市场风险
项目住宅区定位中等档次面目标顾客居民数例较中等偏高收入阶层求区仅仅满足基居住需求具较高居住题体现关怀尊重现代居住社区项目公司带两方面求方面项目设计中精雕细刻未开发产品符合目标顾客求方面广市场顾客面前展现出物业众魅力优势
产品供需求应该保持相衡否会受市场惩罚房产市场产品定位方面考虑湖花园区位档次物业供量较竞争手相较面方面南宁市居民住房消费意蟠龙新区相潜居民项目档次物业需求量较面项目须档差异变化中体现性谋求市场着蟠龙新区发展项设施兴建促进项目区周边环境改善促目标顾客量增加密切注意目标顾客群变化踪调查作出应变
2项目资风险
项目筹资计划中绝部分资金通销售收入实现期销售收入期项目投资果计划实现整项目较困难反果超额完成计划促整项目利完成
鉴述原首期项目建设程中区配套设施建设步进行购房者项目足够信心时首期项目预售中适加营销费重发动销售宣传强力攻势
3企业风险
企业风险包括营善销售力理水低等方面项目公司项目目标市场选择产品定位选择资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策否足够理解达成识具体实施环节中否准确位显十分重
项目成收入敏感性分析情况项目成素更敏感项目开发营中认真做项目成控制工作时加强销售宣传力度相关工作确保预期目标实现
第十章 结建议
项目拥较投资环境机遇
国民济持续稳定发展住房制度改革深入南宁市良房产市场环境政府项目公司开发项目鼎力支持居民改善居住条件期购买力水等等基方面项目提供较投资环境机遇
二项目济具较强行性
项目总建筑面积：212000万方米
项目总投资：38042万元
项目营利润：7578万元
述济指标根目前市场形势预期目标利润估算结果
三项目具突出优势
►潜需求量
►住宅区定位属中等档次供需圈具广泛目标客户
►项目定开发支持开发风险投资收益保障
►项目较周边环境（包括然文交通等环境）
►项目处块发展前景较（建湖道幸福道）
四项目开发营风险较
项目属面积规模开发拆迁负担土开发权取费相较低开发运作程中享受政府提供诸优惠政策项目定开发部分站项目开发总量达63左右通二期开发收益开发商需贷款开发第三期效降低项目开发风险实施中辅全程科学决策控制应稳获预期投资收益
五项目实施难点
项目实施难点：
1项目规模较时间较紧开发程中方面工作协调难度
2项目定位题定难度设计工作完成定位相应确定实施程中需根具体情况断完善
3房产行业竞争激烈项目公司需建立支高素质营销队伍采取全权委托中介代理销售方式
六强化项目进程中投资质量进度控制注重发生利条件变化素预测防范策保证项目期完成
1 严格执行设计标准积极推广标准设计
2 时工程进度进行偏差分析调整续工作
3 工程质量保证标准工程阶段进行工程质量理
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