重庆市北部新区
高新园街道H29块项目
行
性
研
究
报
告
编制单位：XX产业集团
编制时间：2007年X月X日
行性研究报告摘
项目名称
重庆市北部新区高新园街道H29块项目
行性研究
报告编制单位
XX产业集团
项目
位置
项目位重庆市北部新区高新园街道汪家桥行政村块编号H29
项目基
情况
项目位重庆市北部新区高新园街道汪家桥行政村目前警备区基形坦现汪家桥停车场作物流中心停车场办公点整宗呈规矩形落差场整块少量简易时房
项目规划
利情况
项目面积621亩规划控制容积率35建筑密度≤35绿率≥30性质居住
项目定
位价格
项目定位：中高端低密度精品高层住宅区
价格预测：高层3800元方米高层3600元方米商业房街8000元方米街层4000元方米 （2008年价格均套价格）
项目建
设进度
预计项目开发周期3年2007年7月取土权2008年2月开工建设2008年7月实现项目销售2010年6月开发结束
项目投资规模资金筹措
项目投资总额41410万元单方成2500元方米该项目资金源金融机构贷款11200万元筹资金7000万元(项目资金)项目启动资金18200万元（2007年3季度10500万元4季度2500万元2008年1季度3300万元2季度1900万元）
财务分析
财务部收益率2271财务净现值2932万元
土价格
方承受高价（综合价金）194万元亩扣出金高承受转价117万元亩
建议土价格控制150万元亩转价（含出金）控制73万元亩
结建议
项目处重庆市北部新区组团区域理位置道路交通系统完善区域配套设施完善居住氛围高市场氛围块整规矩形利实施快速开发建设
财务评价结果项目效益指标较项目风险处控范畴项目风险较利润率较高
项目开发建设符合产业集团战略规划项目具良社会效益济效益济指标实施状况行具强操作性行性建议快组织实施
目 录
第章 项目概况 1
项目简介 1
二济技术指标 2
三四关系 2
第二章 市场环境分析 3
北部新区区域解析 3
二北部新区高新园区解析 5
三北部新区高新园区楼宇工业分析 6
第三章 区域房产市场分析 6
区域房产概况 6
二北部新区高新园07年季度房产市场分析 8
三重点案调研 11
四区域商业解析 16
五周边配套 19
第四章 项目SWOT分析 20
块解析 20
二SWOT分析 20
第五章 项目初步定位 21
目标客户定位 21
二产品定位 22
三价格定位 23
第六章 项目规划设计方案评价 24
项目开发方分析 24
二项目规划设计方案评价 24
三项目初步方案选择 29
第七章 项目开发建设销售计划 30
开发建设计划 30
二期开发建设面积 30
三销售进度分析 31
第八章 投资估算 31
投资估算 31
二建设项目总投资估算 32
三分年投资计划预测 35
第九章 项目销售收入资金筹措计划 37
项目销售收入营业税附加预测 37
二项目启动资金 37
三项目资金筹措计划 37
第十章 财务评价 41
评价前置关键数 41
二财务评估静态指标 42
三财务评估动态指标 42
四财务评价结 46
第十章 确定性分析 46
确定性素 46
二敏感性分析 46
三界点分析 47
四盈亏衡分析 47
五土成交价格分析 48
第十二章 项目风险分析控制措施 49
风险素识 49
二风险分析 49
三风险评估 49
四风险策 50
第十三章 项目行性研究结建议 51
项目行性研究综合评价 51
二项目建议 51
第章 项目概况
项目简介
项目位重庆市北部新区高新园街道汪家桥行政村目前XX区基形坦现汪家桥停车场作物流中心停车场办公点整宗呈规矩形落差土整块少量简易时房
理区位图：
场现状
二济技术指标
总面积
621亩
容积率
35
建筑密度
≤35
绿率
≥30
性质
居住
三四关系
块位北部新区重庆EBD（生态商务区）行政中心金融中心外事中心新牌坊富区相重庆消防总队面城市快速干道双宁路段北侧环高速立交相连西面金科天籁城东面丽景楼盘凤麟苑（济适房）怡区块属四周路干道
周边区域现状：
第二章 市场环境分析
北部新区区域解析
1北部新区介绍
北部新区位重庆城区南渝中半岛北江北国际空港区西接嘉陵江高等院校科研院密集沙坪坝区北碚区数桥相连东长江寸滩港区规划面积1366方公里重庆中心城区难片势缓开阔面积开发区
北部新区2000年12月18日设立2001年4月25日挂牌成立重庆市委市政府决定北部新区建成高新技术产业基础现代产业基市发达济圈核心增长极市风貌展示区提出10年时间北部新区造年重庆工业北部新区加开区高新区2010年实现工业总产值1500亿元（相2000年重庆市工业总产值）
解2006年北部新区生产总值（GDP）达87亿元2001年增长102倍工业总产值2001年73亿元迅速飙升2006年292亿元增长39倍年均增幅达109固定资产投资总额2001年11亿元猛增2006年166亿元增长15倍2001～2006年累计北部新区固定资产投资总额已达536亿元中基础设施建设投资254亿元北部新区入库税金总额2001年083亿元迅速增长2006年35亿元增长41倍年均增长率达1113
截2006年底北部新区历年累计引进项目达686合投资额598亿元目前已开工投产营业项目568开工投产率达83
年开发建设北部新区已基形成31发展格局：1座汽车城１星系列百万方高新技术楼宇产业1条嘉陵江滨江景观带目前北部新区两园已城郊乡镇区域变成新城区雏形奠定北部新区建设高新技术基础现代产业基市风貌展示区市发达济圈核心增长极布局构架
2北部新区发展规划
北部新区规划概况：
规划性质
发展高新技术产业基础现代产业基市发达济圈核心增长极市风貌展示区
规模
规划区总面积13660方公里规划城市建设9173方公里占总6715
口规模
规划口规模65万
北部新区组团规划分布：
礼嘉组团
黄茅坪组团
翠云组团
鸳鸯组团
组团
竹林组团
金山组团
北部新区七组团规划：
组团
功
组团概况
组团
商务中心客运枢纽光电产业高档社区
北部新区中心商务服务区规划城市建设1872方公里口20万
竹林组团
信息产业软件产业光电产业生物工程
发展信息软件环境优美现代产业区规划城市建设1831方公里口10万
礼嘉组团
高新技术研发高档社区
高新技术核心研发区环境优良生活居住区规划城市建设1615方公里口18万
黄茅坪组团
现代制造业
发展现代制造业工业园区规划城市建设595方公里口35万
翠云组团
新材料产业区重点发展新型材料环保产业高科技产业
规划113方公里口6万组团规划新材料产业区部分生物工程新医药产业园
鸳鸯组团
服务业高档社区
发展翠云组团金山组团服务第三产业规划城市建设1169方公里口10万
金山组团
出口加工业现代物流
包括出口加工区寸滩港区规划城市建设953方公里口15万
二北部新区高新园区解析
1园区介绍
北部新区高新园区位北部新区南部面积约50方公里包括组团竹林组团重庆高新区新产业拓展区2001年4月正式启动称重庆EBD（生态技术商务区）该园区重点发展电子信息生物医药食品仪表等三导产业集团建设重庆光电产业重庆智仪器仪表产业重庆生物医药产业重庆软件产业等四产业基园区规划布局未新重庆中央商务区领馆区居住新区交通通信枢纽
组团：建设成光电生物医药产业商务办公商档社区具山水园林特色环境优美现代化高新技术产业
竹林组团：建设成软件仪器仪表产业休闲旅游具山水园林特色环境优美现代高新技术产业区
2居住环境
（1）均绿面积648方米
北部新区高新园区总面积约50方公里城市规划建设约3921方公里余生态绿林水域等占总2006城市规划建设中绿面积92713公顷（中公园绿51523公顷）占总规划2365（中公园绿占1314）高新区规划总口30万高新园绿系统建设指标规划2015年高新园均公绿15方米均绿面积648方米
（2）休闲配套
区域环境幽雅绿树成荫柏林公园花果瓢香绿茵毯母山植物园古木峰公园境天然绿肺方尖碑民俗文化村玲珑宝塔坐落间充分展示文历史金科天籁城区进驻金科盛宴十二坊餐饮条街形成仅吸引量四面八方优秀居住中外客参观提高房产开发水提高起积极推动作
（3）居住规划
北部新园高新园规划居住约占总建设25种高品质住宅区错落致分布辖区目前已竣工住宅规模约250万方米
截止2005年12月底园区土供应基情况：
类
合计
(公顷)
建设(公顷)
非城市建设
计
产业
居住
公设施
交通
市政
设施
(绿化水面)
合计
483443
392107
77593
89391
35267
87498
805
94308
91336
占例
100
8111
1605
1849
729
1810
167
1950
1889
（4）完善交通网络
北部新区高新园城市市政道路总长2886公里（未含高速公路233公里）（五条金系列干道总长365公里组团道路总长1061公里竹林组团总长100公里火车北站片区道路总长46公里）已建成道路583公里（五条金系列干道已建成通车65公里）目前正实施道路长35公里预计2010年前高新园区完成该区域全部道路建设
三北部新区高新园区楼宇工业分析
楼宇工业作现代市型工业新形态具占少税源稳效益等优势解决土资源紧缺产业发展矛盾北部新区高新园区结合身发展优势特点力发展楼宇工业目前该区域七座星系列商务厦总部基已投入官方信息已百万米商务楼投入市场满足1000家科技型中企业办公生产需目前率均达76
解北部新区2007年继续扩楼宇产业挖掘土价值实施高新园中心区拓展区总部基等项目63万㎡2007年年底形成150万㎡规模年半年全面开工建设太阳座土星科技孵化楼规划新系列科技孵化楼楼宇产业十五规划200万㎡提高250万㎡
述楼宇工业力发展产业员量入驻必然会带动区域房产市场发展促进住房供应结构调整
第三章 区域房产市场分析
区域房产概况
总述：
天独厚然资源基础设施市政配套产业优势等条件北部新区高新园区房产市场2002年开始便飞速发展相继出现龙湖·香樟林墅华利豪园金科·天籁城金科·天湖美镇棕榈泉国际花园协信TOWN城龙湖·水晶郦城等中高档房产项目成名符实富区观该区域房产市场存着中间两头现象述代表中高档项目安置房项目代表中低端项目区域目前项目开发土供应房产项目销售态势较
区域辖房产项目
保利香槟花园鲁星城（部分）北岸新洲华利豪园财富中心众·御湖苑丁企业公园枫林秀水锋尚星空加新花园加新·仁欣座金科东方王榭金科·天湖美镇金科·天籁城劲力·五星城龙湖·水晶郦城南极·凤麟苑荣鼎国际协信TOWN城中兴渝景苑棕榈泉国际花园
1高新园区2006年商品房市场分析
单位：万㎡元建筑㎡
2006年3月2007年3月北部新区高新园商品房成交情况
分析：
⑴高新园区商品房销售面积分析
表数出2006年3月2007年3月北部新区高新园区商品房成交面积9476万㎡中住宅成交重较达9306非住宅成交面积仅658万㎡表现出该区域住宅供应商业配套足现状区域生活配套着流增加商业等相关配套投入成熟
⑵住宅成交均面积分析
区域供应户型分析2006年3月2007年3月期间6080㎡户型供应部分户型园区拆迁安置房部分户型社区部分户型供应100120㎡源保利·香槟花园尚源印象劲力·五星城等项目面积放量
销售情况成交120150㎡区间住宅高档产品继续消化程普通住宅交易情况80100㎡二房100120㎡三房销售较理想
⑶住宅销售价格
表出受金科·天湖美镇东方王榭棕榈泉国际花园协信TOWN城等高端项目影响该区域住宅销售价格直保持建筑面积30003200元㎡高价运行逐渐呈升趋势高端项目成功销售区域优势凸现拉升普通住宅售价
二北部新区高新园07年季度房产市场分析
2007年季度北部新区高新园区房产市场总体情况：房产开发规模较年期升市场成交量增加房产市场竞争相房价稳中升
1房产市场供应情况分析
⑴土供应
优化土供应结构引导市场消费控制房屋积压保障房产市场健康发展重措施季度北部新区高新园区协议出宗5宗面积43公顷挂牌出土6宗面积42公顷行政划拨6宗面积31公顷供应情况季度基持较年期相增幅较
⑵预售许登记
季度北部新区高新园区进行商品房预售许登记21幢1486户总面积1388万方米年期相降年北部新区高新园区商品房新增幅度直保持着良稳定发展态势竞争相供需基保持衡目前商品房累计售面积约12798万方米
2房产销售情况分析
⑴购房需求面积选择
季度北部新区高新园区商品房销售180㎡房屋次120150㎡150180㎡偏户型房屋占季度销售总量58类房屋月开盘棕榈泉协信town城联排墅东方王榭花园洋房构成图出类房屋然面积价格高然拥批消费群区环境优质楼盘总体规划性价高始终乏购买者
外季度80100㎡中等互型房屋保持着定销售量位居第四占总销售量16类房屋面积适中户型受广消费者青睐直北部新区高新园区保持着稳定良销售形势
⑵消费者住宅单价承受力
图出北部新区高新园区商品房住房销售均价30004000元方米房屋占总销售量21北部新区高新园区商品房住房总体均价年直保持3500元方米左右30004000元方米类房屋北部新区高新园区销售量外25003000元方米房屋代表着北部新区高新园区部分中型楼盘北部新区优质生活环境吸引批工薪阶层年轻工作者选择类价格相较低房屋季度类房屋占总销售量14
着棕榈泉国际花园湖边墅区协信town城四期联排墅陆续开盘季度均价6000元方米房屋较季度年期定幅度增长特10000元方米房屋销售7套
见购房者然偏价位3000元方米房屋面楼盘环境房屋然价格稍高受数青睐墅等高档商品房然具定济势力购房具吸引力楼盘销售潜力挖
3房产市场成交量分析
⑴二级市场成交情况
季度北部新区高新园区商品房销售成交2297套总面积2604万方米成交金额99亿元分年期增长827394中商品房住宅成交1936套总面积2392万方米成交金额895亿元分增长615587非住宅成交361套总面积212万方米成交金额096亿元分增长491266159
季度商品房销售情况然较年期幅度提升季度相幅度回落说明北部新区高新园区年商品房销售情况味疯长略波动处持续增长良世态
⑵三级市场成交情况
北部新区建设进程断加快二手房市场越越情况北部新区高新园区存量房转数量节节攀升直保持稳步涨局势
年季度北部新区高新园区存量房转152套总面积179万方米转金额052亿元分群年期增长105 9553中住宅转144套总面积166万方米转金额049亿元分年期增长10610563
4房产市场价格走势分析
1年价格走势分析北部新区高新园区整体房价没太变化稳中升年总体较年期涨574元方米涨幅192004年重庆市房产市场进行政府宏观调控北部新区高新园区房产市场价格增长势头已逐渐相缓处稳步增长中
三重点案调研
1住宅案
中兴·渝景苑
⑴优劣分析
优势
1 周边紧邻古木峰公园母山公元拥较然景观
2 中兴型通讯企业拥交企业形象实力
3 金科天籁城紧密相连享部分成熟生活配套
劣势
1 生活配套尚未成熟
2 项目背侧紧邻金开道受噪音影响
⑵济指标
项目名称
中兴·渝景苑
属区域板块
版块
物业址
渝北区北部新区高新园金科天籁城背（古木峰公园）
占面积
2838980方米
建筑面积
7912364方米
容积率
279
楼层规划
两栋18层高层五栋11+1高层
建筑形态
高层高层
开盘日期
200609
力房型
72114㎡
销售均价
3480元㎡
销售率
80
总户数
512
开发商
重庆中兴发展公司
物业理
定
荣鼎国际
⑴优劣分析
优势
1 位新牌坊区前机场路交通便捷区位优势明显
2 市政规划涉外领事区拥较居住环境
3 背拥盘溪河龙湖香樟林财富中心等城市住宅景观
劣势
1 紧邻交通干道噪音污染
⑵济指标
项目名称
荣鼎国际
属区域板块
新牌坊
物业址
重庆新牌坊机场路（中国移动厦旁）
占面积
26232㎡方米
建筑面积
13136027方米
容积率
446
楼层规划
4栋30F高层
建筑形态
高层
开盘日期
预计五月中旬
力房型
71108㎡
销售均价
预计35003600元㎡
销售率
未售
总户数
512户
开发商
重庆荣鼎产限公司
物业理
定
财富中心
⑴优劣分析
优势
1香江国际知名开发企业成功运作案例
2位高科技产业园区园区发展已项目带惊效益
3享园区道路交通市政公园涉外领事馆等等市政配套
4紧邻龙湖社区
劣势
1花园洋房存局部建筑密度
⑵济指标
项目名称
财富中心
属区域板块
新牌坊
物业址
重庆北部新区星光道16号
占面积
26232㎡方米
建筑面积
13136027方米
容积率
446
楼层规划
点式高层：252831F
板式高层：18F
花园洋房：4+16F
建筑形态
点式高层
板式高层
花园洋房
开盘日期
点式高层：20057
板式高层：20048
花园洋房：20068
力房型
点式高层：50114㎡
板式高层：70140
花园洋房：110200㎡
销售均价
点式高层：4200元㎡
板式高层：3980元㎡
花园洋房：5300元㎡
销售率
点式高层：100
板式高层：100
花园洋房：85
总户数
点式高层：560户
板式高层：812户
花园洋房：400户
开发商
重庆香江高科产发展限公司
物业理
北京达文物业理公司
天湖美镇·观天
⑴优劣分析
优势
1金科产市线知名开发企业实力雄厚
2项目拥然湖泊部然条件优越
3市政山体公园外部然环境较
4拥社区部园林建筑综合景观
劣势
1公交系统太完善
2生活配套相成熟
⑵济指标
项目名称
观天
属区域板块
开版块
物业址
重庆市北部新区金开道1号
占面积
40000方米
建筑面积
70000方米
容积率
135
楼层规划
板式高层：18F
建筑形态
板式高层
开盘日期
板式高层：200512
力房型
80110㎡
销售均价
36003800元㎡
销售率
90
总户数
板式高层：576户
开发商
东成物业发展限公司
物业理
金科物
2商业案
项目名称
理位置
体量
面积区间
售价
租金
天康城
渝北区 北部新区万寿支路
4000㎡
20300㎡
400011000元㎡
3060元㎡
天湖美镇
金开道1号
11000
40400㎡
700012000
35元㎡
中兴渝景苑
北部新区高新园金科天籁城背
40005000㎡
未定
未定
未定
分析：
⑴金科十二坊外该区域售商业均底商商业街形式存
⑵观该区域商业价格套400014000元㎡区间中干道（金开道道黄山道）商业价格较高售价相较高次干道街商业价值相较低
四区域商业解析
1区域商业整体分析
分析：
图中出空置商业店面占整业态例高21次物流仓储占整业态例19建材汽配占17生活便利店占15型餐饮11中型餐饮8美容美发4医疗保健4金融服务1
2道商业分析
分析：
图中出汽配建材占例高53次空置商业店面占例37生活便利店医疗保健列仅占5
该路段商业形成该态势原：①华廷等型物流中心属快速干道利汽配等相关业态营②店铺面积租赁价格高致空置率较高
该路段商业店面形态两层商业面积2040㎡店铺出租率较高店面开间控制34米进深1012米
3双宁路
分析：
图中生活便利店占整业态例27型餐饮23中型餐饮21空置商业店面9美容美发8医疗保健4汽配建材占4金融服务4
该路段商业表现出：东西两极分化明显特征金科天籁城划分界限：西段商业集中分布金科盛宴十二坊形态3层中式复古建筑13家定位全中高档次餐饮酒楼营业面积均300800㎡间辐射范围区域中高端消费群政府职部门中型企业东段全低档次生活便利店餐饮店等全部分布道路两旁拆迁安置房街层通整改形成商住相结合形式面积集中1020㎡通调研均住户营目方便路段群时算增加收入
4宁支路(丽景)
图表显示物流仓储业态占54位居第二空置商业店面占18次生活便利店占12医疗保健9美容美发3医疗保健占3建材汽配仅1
该部分商业店面形态全底商围合形式分布项目（丽景）四周通实调研店面总数80单商铺面积均3050㎡间开间尺度34米等进深1012米范围商家街部分均办公部办公仓储相结合方式便商家停车装卸货物办理相关手续
司意性块长途货运停车场原消化该案80商业店面优越条件支撑出较明显商业空置率果意性项目启动必然会导致停车场部分商家搬迁时区域商业空置率会急剧升该问题项目商业定位具重参考价值
5结
道商业形态建材汽车配件布艺家居装饰品重百超市部分生活便利店辅助双宁路两极分化商业特征满足区域基生活需求辐射区域中高端消费群双宁支路汪家桥停车场时存带活该支路商业发展通案周边商业分布规划形态研究结合现目前整体潜商业空置出结：
①案商业功定位应考虑服务社区业长期满足区域发展带商业消费增长考虑邻规划中学校带消费机会
②位置量社区入口周围方便
③商业规划布局时应影响社区品质未业居住面积控制5000㎡左右
④建筑形态量层商业考虑部分两层街商业注意层高开间进深控制
五周边配套
1公交系统
路线
车型
开收班时间
起始站点
125B
中级车
6：3019：30
中华坊读书梁清寺礼堂南坪
126
普通车
6：3019：30
出口加工区汽博中心金渝道天湖美镇中华坊新牌坊
133
中级车
6：3021：00
中华坊电子校重庆学陈家湾高滩岩
149
普通车
6：0019：30
金福路天湖美镇红旗河沟黄泥磅湾南坪二区
208
中级车
7：0019：10
医院中华坊边防总队南桥寺陈家湾龙坎西南医院
465B
普通车
6：3018：30
天湖美镇消防总队新牌坊加州市场海关苑家乐福
606
中级车
6：3019：30
镇加州市场红旗河沟清寺火车站黄沙溪袁家岗
125
普通车
6：3019：30
镇新牌坊牛角沱 菜园坝 工贸 金台南坪区府
2 外部配套
学校
中学金科巴蜀中学高二部龙湖学部特色幼园
医疗
重庆北城医院医院佳爱骨科门诊
商业
盛宴十二坊
休闲娱乐
女角护肤美体生活馆萧丙养生足疗维蔬果吧
农超
银卫超市重客隆易初莲花综合农贸市场
金融
中国工商银行中国农业银行中国信合
市政
水电气闭路电信交费点
金科酒店消防队招
第四章 项目SWOT分析
块解析
l 土貌特征解析：项目块貌情况坦利土整理
l 项目区域解释：区域未成重庆市行政中心金融中心外事中心富居住区高新园完善生活配套区域
l 周边生活配套条件解析：基础生活配套设施已形成居家生活日益方便
l 消费者观点解析：认度较高理消费价位较高
l 未发展解析：区域成熟度会进步提高成产业中心商务中心居住中心
二SWOT分析
1优势（S）
l 区域居住氛围已形成生活配套日益完善
l 区域市场知晓度高房产市场成熟稳定发展潜力
l 区域着高新园产业发发展成熟带动批产业链口进入支持房产市场发展
l 项目周边景观资源丰富紧型生态公园川剧艺术中心等休闲设施生活环境良
l 理位置良周边道路网络较发达交通配套日益完善交通通达性
2劣势（W）
l 项目两侧中低端项目形象较差低端居住群居住环境点影响进影响项目档次形象提升
l 项目块前面块现荒置途未知会影响项目期动作推广
建议：试图连前面块西面金科天籁城处合理规划设立销售中心
3机会（O）
l 高新园区周边工业园区建设区域带极升值潜力口入住
l 周边供开发较少项目市场竞争较弱
l 项目场整利减少开发周期短快获取较利润
4威胁（T）
l 项目周边热点住宅板块客源分流
l 项目场现成熟物流中心该块开发物流中心暂时搬迁前面面块带干负面效应会影响案销售
l 块西南角边缘处渝怀铁路隧道穿块退红线3米修建规划变更会项目开发造成影响
结：通分析出项目块金科·天籁城侧着相较居住环境EBD（生态商务区）金融中心外事中心发展会带更产业口入驻生活配套完善项目具较景观资源休闲居住资源项目规划设计营销程中应量规避两侧中低档次影响造成中高档楼盘形象会获取良济效益社会效益
第五章 项目初步定位
目标客户定位
1区域目标客户群
目前通金科·天湖美镇金科·天籁城金科·中华坊财富中心等项目深入调研分析已购买已入住业区域渝北区江北区北部新区渝中区沙坪坝区南岸区等区域辅市周边区县客外省士辅助客户
区域产品中高端层低密度项目作市场导建筑形态花园洋房（5+1）板式高层（18F）点式高层（1830F）辅力客层区域政府职部门移动电信等国中型企业中高层高作私企老板业士精英干落成区域先居者拥丰富社会资源着丰厚收入源拥交通工具力年龄范围3045岁间支力军推动区域房产市场发展
2具参考价值目标客户（中兴·渝景苑）
中兴·渝景苑部销售初步统计移动电信力客户该部门部门理技术员类收入状况略微丰厚相稳定顾承受总价25万两房3035万三房年龄范围相较宽2550间力决定公交配套赖性相较强建筑形态接受度3040间中青年高层高层抗性相容易接受户型设计鉴舒适适间接受度相较高4050岁年龄阶段群体通充足积累户型设计功性舒适度方面求略高
该案2006年9月点式高层345号楼（11+1梯四户）开盘化率点式高层6号楼（18+1两梯六户）2007年1月开盘入市化5055客户群体接受程度分析出：1面积控制合理2户型设计鉴舒适实间3尊寻合理市场价格
结：满足分析中123项条件18F30F高层建筑实现较市场效果通项目测试市场专业见解直接反映出客户高层低密度认度较高通深入调研统计分析：天湖美镇天籁城中华坊财富中心等项目成功销售已印证该项目高层（18+1）市场前景司项目目标客户群体起引导性方性重性
3项目目标客户群案目标客户群初步解析：
⑴目标客层区域
项目处区域次区域渝北区辅次江北区
⑵目标客层职业
通调研高新园已投入运营100方高科技产业楼宇分布着企业中基层理者部分技术员时该群体排分布区域政府职部门移动电信等未置业置业潜群体
⑶目标客层年龄
2535岁间体年龄区间3645岁辅助群体
⑷目标客层消费力
高科技产业优势企业条件相稳定收入足支撑置业
⑸目标客产品需求
实义者满足整体规划保证低密度合理控制面积区间良园林景观拥定然景观户型设计体现功性定舒适度
⑹目标客层配套需求
社区配套满足基生活需求便
二产品定位
1项目档次定位
通区域分析周边项目调研建议项目造成中高端低密度精品高层住宅区
理：
⑴项目处区位诸优势金科·天籁城片区优势注定含着金汤匙诞生渝信心造成中高档住宅精品
⑵项目容积率35通周边房产项目调研周边高层产品销售花园洋房等高档产品销售旗鼓相甚高层销售速度快花园洋房销售速度（财富中心）市场角度济效益角度建议项目足容积率量获取较利润
⑶项目占规模相较四面马路两侧紧济适房等低档区太适合造花园洋房等高端产品
⑷周边项目调研高层产品应低密度尺度流园林景观取胜
2物业形态配
建议点式高层板式高层辅辅少量街商业建议项目东南低档住宅侧布点式高层住宅金科·天籁城侧布高层板式住宅布局视线通廊应充分利块西北侧然景观（山景公园景观等）建筑景观（金科·天籁城社区等景观）做景观资源化商业建议裙房独立街门面形式布局12层宜建议项目东西两侧布置体量控制5000㎡左右
3户型区间
建议三房两房辅少量房户型设计控制面积时保证功齐全舒适性
具体户型配着调研深入更细化更精确
三价格定位
通项目区域深入分析项目周边参考案调研假定案明年销售暂定项目静态销售点式高层套价格3600元㎡板式高层套价格3800元㎡商业门面套面积销售均价层8400元㎡二层4500元㎡
具体价格策略着调研深入更细化更精确
第六章 项目规划设计方案评价
项目开发方分析
根项目规划控制指标结合项目进行前期市场调研结果项目规划指标足项目高层高层形态存适合开发建设层花园洋房项目开发方高层高层住宅种组合
二项目规划设计方案评价
根前阶段工作成果设计四种方案：
（）方案
6栋高层（32层）+9栋高层（11层）+独立商业
设计原
考虑该项目建设目标功途建设基形势周边环境等素结合关部门建设求建设标准确定区设计原：
1．根甲方开发意见求协调规划区相关外部环境条件合理确定功布局开发规模
2．作新世纪住区建设工程设计应展新世纪居住理念具超前性达高起点高水准
3．贯彻持续发展思想满足适时室居住水时加强户外环境设计创造布局合理功齐备交通便捷环境优美现代住区
4．充分利现形条件继承发扬周边文化然环境造社区优化成持续功化艺术化生活社区
5 项目商住区规划设计放城市视野进行思考建立完善城市系统控制城市发展空间序列形态创新独特城市景观设计原城市景观形态精神进行全面更新机整体功求进行全面布局遵合理发展原区域发展带动整城市发展进步处动态升级系统中
6．商业历开发商重头戏案提供种商业形态连续商业线赢取更细分市场
设计概念
概念——车分流动静分区
车行系统步行系统分开设置车行系统室外道路停车结合形成闹外环步行系统中央绿相结合形成静核心区居民安静安全受干扰生活休憩环境
概念二——城市中心绿色生态居住文化
精心设计区景观绿实现全区居民享户住宅均景观区作推窗见景
概念三——城市设计思想运
运营城市意识城市功进行机整合作项目规划思想原基础
概念四——现代建筑设计风格
设计采空间立面构成手法均充满现代造型风格力争典雅现代风格形成清新鲜明性
概念五——充分体现家庭生活原点
通家庭发展趋势关注实现设计思想家庭具纯粹居住更广泛社会功赋予居住区更生动时代气息区设计定位家庭提供具优美环境温馨氛围家园社区
概念六——密切关注21世纪口结构变化趋势
着国开始进入老龄口社会设计中努力尝试居住者尤老弱幼者提供方便步行系统专门健身娱乐设施活动提供开敞空间引入阳光运动全民健身理念规划布置健身设施场居住者活动范围仅局限居室
总面布置
总面布局应城市设计架构充分顾城市道路关系结合形周边建筑环境协调生建筑布局点线结合方式开合度高低错落社区部空间形态丰富样结合环境具识性组团结合形形成围合街空间形态异避免单调
交通组织
车行流线避免城市干道带巨压力区车行出入口车库入口全部设次干道充分发挥支路交通功车流节点支路拉开距离合理布置
外部流整项目街面设计美观畅行道利建筑退悬挑等手法变换空间尺度形成商业步行街广场等丰富题开放步行体系
总建筑面积1661万方米总面布置图关济技术指标：
（二）方案二
5栋高层（3233层）+11栋高层（9栋11层2栋15层）+独立商业
总面布置
1组团式布局通围合半围合方式结合点式高层板式高层采底层架空手法营造出独立相互联系居住院落空间
2规划中高层建筑45度角布置保证充分享受阳光避免发生视时种建筑布局方式保障气流住区畅通提高区生活健康标准
3独立划分商业商业开发升级功调整提供空间
4商业住宅脱离节约建造成商业划分提供更灵活性
5组团式布局易分期开发
6设计中场适挖填场略高城市道路建筑良视觉形象场雨水污水排放提供便利条件
总建筑面积1627万方米总面布置图关济技术指标：
（三）方案三
4栋高层（32层）+16栋高层（11层）+独立商业
总面布置
1采围合式布局方式板式高层围合四周营造出超中心庭院四栋点式高层点缀中心庭院创造环境优美宁静居住空间提高居住品质
2住区形成南北东西两视线通廊住户够限度享受然景观
3商业住宅脱离节约建造成商业划分提供更灵活性
4设计中场适挖填场略高城市道路建筑良视觉形象场雨水污水排放提供便利条件
总建筑面积1629万方米总面布置图关济技术指标：
（四）方案四
4栋高层（32层）+11栋高层（6栋11层5栋18层）+独立商业
总面布置
1采围合式布局方式点式高层高层相结合入口建筑层数逐步提高形成项目丰富空间层次
2区部建筑错落布置形成两中心花园时方案建筑布局方式保障气流住区畅通提高区生活健康标准
3设计中场适挖填场略高城市道路建筑良视觉形象场雨水污水排放提供便利条件
总建筑面积1632万方米总面布置图关济技术指标：
三项目初步方案选择
根前面关分析结合市场基判断初步选择方案做详细分析测算项目济技术指标详见表61：
表61 项目济技术指标览表
指标名称
指标值
例
备注
项目总面积(万㎡)
414
－
621亩
项目净面积(万㎡)
414
－
621亩
容积率
349
－
建筑密度()
1907
绿率()
4300
总建筑面积(万㎡)
16610
10000
建筑面积(万㎡)
14467
8710
建筑面积(万㎡)
2143
1290
中 住宅房(万㎡)
14072
8472
中 高层住宅(万㎡)
2552
1814
12层
高层住宅(万㎡)
11520
8186
32层
商业房(万㎡)
0395
238
2层
公建配套(万㎡)
2143
1290
车库房(万㎡)
2093
9767
考虑20
配套房(万㎡)
0050
233
第七章 项目开发建设销售计划
开发建设计划
项目总建筑面积16万方左右6栋高层6栋高层组成项目场整拆迁周边配套设施齐全实施快速开发
预计取土整项目开发销售结束控制3年初步做安排：
取土权：2007年7月
市场调查定位：2007年78月 [2月]
设计报建：2007年9月2008年1月 [5月]
工程建设：2008年2月2009年12月 [23月]
项目销售：2008年7月2010年6月 [18月]
开发结束：2010年6月
二期开发建设面积
根市场预期开发策略需年开发量做设计：
物业形态
合计建筑面积(万㎡)
2008年
2009年
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
年度开工面积(万㎡)
1661
1348
313
高层住宅(万㎡)
2552
2552
高层住宅 (万㎡)
11520
7680
3840
商业房(万㎡)
0395
0260
0000
0135
车库(万㎡)
2093
1111
0038
0556
0389
配套(万㎡)
0050
0050
占总建筑面积例
10000
5293
000
179
2646
1882
000
000
000
三销售进度分析
2008年2月开始进行期约8万方开发建设根目前预售条件估计2008年第3季度实施销售
根区域房产市场调查分析区域房产销售速度约1年左右开盘年基售完基谨慎性原取5季度销售节奏做设计：30：30：20：10：10开盘前两季度实现30销售第三季度实现20销售第四五两季度实现10销售
区域商业氛围目前尚未完全形成售房屋价值化商业房2008年销售安排2009年半年开始销售
第八章 投资估算
投资估算
11999年全国统建筑工程基础定额重庆市基价表
21999年重庆市市政工程预算定额
31999年重庆市建设工程费定额
42000年重庆市安装工程单位基价表
52000年重庆市安装工程费定额
6重庆市建设综合开发办出版房产综合开发文件汇编中关文件
7建设工程配套取费标准相关文件
8重庆市建委系统行政事业性收费项目标准
9重庆市工程造价信息指数
10集团公司类似项目结算验数资料
11相关资料
二建设项目总投资估算
1土费
土成中土价格（综合价金含转费出金）参评估结果取146万元亩少量时房根重庆市拆迁理办法予补偿契税税率3计算基数全部价50配套费
具体数详见表81
2前期工程费
前期工程费包括项目前期研编制市场调查费控规编制调整费国外设计费水文质勘察费三通费
具体数详见表81
3基础设施建设费
基础设施建设费指建筑物2米外项目规划红线种线道路工程费包括供水供电道路绿化供气排污排洪路灯电讯环卫等工程建设费项设施市政设施干线干干道接口费
具体测算数详见表81
4建筑安装工程费
建安工程费指建造房屋建筑物发生建筑工程费设备采购费安装工程费等包括商业房车库房高层住宅高层住宅建筑安装工程费
具体测算数详见表81
5公配套设施建设费
指整区服务种非盈利性公配套设施建设费物房医疗邮政会等公设施房
具体测算数详见表81
6开发间接费
开发间接费指开发企业属独立核算单位开发现场组织理发生项费
包括理费销售费财务费理费工程建设费（述345项）5计算销售费销售收入33计算财务费根项目年资金缺口资金考虑7000万元偿力款原结合项目销售回款情况年利息费率10计算
具体测算数详见表81
7开发期税费
包括城市建设配套费防易建设费税费根目前新费标准配套费190元方米防易建设费取50元方米
具体测算数详见表81
8预见费
项目市政配套齐全场整开发条件成熟预见费取取述七项2
9涨价预备费
针工程建设程中材料价格涨导致投资增加涨价预备费率参重庆市工程造价信息载取值3
具体测算数详见表81
10开发建设总投资
述八项41410万元详见表81
表81 建设项目投资估算总表
序号
费名称
面积 (㎡)
单价(元㎡)费率（）
金额 (万元)
备注
占总投资例
土费
16560
56835
941195
2233
11
土出金
14467
28653
474488
12
土转费
14467
26250
434698
70万元亩
13
征费
14467
14
拆迁安置补偿费
14467
000
000
15
土契税
14467
3
32009
(土成交价+配套费2)*税率
二
前期工程费
16560
5734
94960
247
21
项目前期研市调费
14467
05
723
22
控规编制调整费
14467
000
000
23
设计费（国）
16610
18
26041
24
设计费（国外）
16610
25
36168
25
水文质勘察费
14467
1
1447
26
灾环评费
14467
014
200
27
三通费
14467
20
28934
28
时围墙模型制作费
14467
1
1447
三
基础设施建设费
16610
200
332200
788
四
建筑安装工程费
14467
106644
1542824
3661
41
商业服务房
0395
1200
47400
42
层花园洋房
0000
1000
000
43
高层住宅
2552
1120
285824
44
高层住宅
11520
1050
1209600
五
公配套设施建设费
2143
114883
246195
584
51
车库房
2093
1150
240695
52
配套房
0050
1100
5500
六
间接费
16560
25367
420085
998
61
项目理费
16560
5
106061
((三)+(四)+(五))×费率
62
财务费
16560
84
139792
63
营销费
16560
33
174232
销售收入×费率
七
开发期税费
16560
251
416000
987
71
城市建设配套费
16560
190
315590
72
防易建设费
16560
50
83050
73
税费
14467
12
17360
八
基预备费
16560
2
79869
[()+(二)+…+(七)]*费率
285
九
涨价预备费
16560
4085
67647
216
十
开发建设投资
16560
250059
4140975
()+(二)+…+(八)+(九)
10000
三分年投资计划预测
根项投资开发建设程中发生先序安排年投资计划详见表82
表82 建设项目投资估算总表
序号
费名称
合计金额
2007年
2008年
土费
941195
941195
000
000
000
000
000
11
土出金
474488
474488
12
土转费
434698
434698
13
征费
14
拆迁安置补偿费
000
000
15
土契税
32009
32009
二
前期工程费
94960
56932
000
1798
26558
18886
000
21
项目前期研市调费
723
723
22
控规编制调整费
000
000
23
设计费（国）
26041
15824
000
536
7912
5626
000
24
设计费（国外）
36168
21978
000
744
10989
7814
000
25
水文质勘察费
1447
1447
26
灾环评费
200
200
27
三通费
28934
15314
000
518
7657
5445
000
28
时围墙模型制作费
1447
1447
三
基础设施建设费
332200
000
000
175822
000
5952
87911
四
建筑安装工程费
1542824
000
000
100800
100800
111200
161600
41
商业服务房
47400
10400
10400
42
层花园洋房
000
000
000
000
000
000
43
高层住宅
285824
44
高层住宅
1209600
100800
100800
100800
151200
五
公配套设施建设费
246195
000
000
21296
21296
22017
32665
51
车库房
240695
21296
21296
22017
32665
52
配套房
5500
000
000
000
000
六
间接费
420085
28965
36956
44771
51907
54971
44228
61
项目理费
106061
8838
8838
8838
8838
8838
8838
62
财务费
139792
4625
12616
20431
27567
30631
19888
63
营销费
174232
15502
15502
15502
15502
15502
15502
七
开发期税费
416000
000
220174
000
7454
110087
78285
71
城市建设配套费
315590
167031
000
5655
83515
59389
72
防易建设费
83050
43955
000
1488
21978
15629
73
税费
17360
9188
000
311
4594
3267
八
基预备费
79869
30813
7714
10335
6240
9693
12141
九
涨价预备费
67647
000
000
6207
6207
6773
9876
十
开发建设投资
4140975
1057905
264844
361029
220462
339579
426706
续表
序号
费名称
合计金额
2009年
2010年
土费
941195
000
000
000
000
000
000
11
土出金
474488
12
土转费
434698
13
征费
14
拆迁安置补偿费
000
15
土契税
32009
二
前期工程费
94960
000
000
000
000
000
000
21
项目前期研市调费
723
22
控规编制调整费
000
23
设计费（国）
26041
000
000
000
000
000
000
24
设计费（国外）
36168
000
000
000
000
000
000
25
水文质勘察费
1447
26
灾环评费
200
27
三通费
28934
000
000
000
000
000
000
28
时围墙模型制作费
1447
三
基础设施建设费
332200
62515
000
000
000
000
000
四
建筑安装工程费
1542824
214637
204237
204237
198837
123237
123237
41
商业服务房
47400
15800
5400
5400
42
层花园洋房
000
000
000
000
000
000
43
高层住宅
285824
47637
47637
47637
47637
47637
47637
44
高层住宅
1209600
151200
151200
151200
151200
75600
75600
五
公配套设施建设费
246195
41491
41491
20195
20195
18099
7451
51
车库房
240695
40116
40116
18820
18820
18099
7451
52
配套房
5500
1375
1375
1375
1375
000
000
六
间接费
420085
36094
31055
24340
24340
24340
24340
61
项目理费
106061
8838
8838
8838
8838
8838
8838
62
财务费
139792
11754
6715
000
000
000
000
63
营销费
174232
15502
15502
15502
15502
15502
15502
七
开发期税费
416000
000
000
000
000
000
000
71
城市建设配套费
315590
000
000
000
000
000
000
72
防易建设费
83050
000
000
000
000
000
000
73
税费
17360
000
000
000
000
000
000
八
基预备费
79869
10642
8303
7463
7301
4970
4651
九
涨价预备费
67647
13021
12492
11410
11135
7185
6644
十
开发建设投资
4140975
378400
297578
267645
261808
177831
166323
第九章 项目销售收入资金筹措计划
项目销售收入营业税附加预测
前面价格定位中2008年销售价格预测年价格增长幅度年类型物业销售价格进行合理测算
考虑目前实行销售价清政策调查分析确定售价原五通费回收部分折年售价根目前收费标准取40元方米年销售价格详见表91
根前述分析项目2008年第3季度实现销售开盘初前两季度销售60第三季度销售20余第四五两季度销售完
项目销售总收入52798万元中高层住宅销售收入9046万元高层住宅销售收入37425万元商业房销售收入2280万元车库销售收入4047万元销售税金2904万元类型物业销售收入情况详见表91
二项目启动资金
项目启动资金(项目开发建设项目开始销售止)18200万元土款支付（考虑全额支付）前期工程费部分规费部分工程款支出需求计划：2007年第3季度10500万元第4季度2500万元2008年第1季度3300万元第2季度1900万元
三项目资金筹措计划
项目开发投资资金源3渠道：项目资金二银行款三销售收入投资部分
项目资金安排7000万元2007年土费支付续开发建设中资金缺口项目建设需款11200万元剩余部分23210万元销售收入补充项目总投资41410万元
项目资金筹措计划详见表92项目资金源应表
款年利率取10计利息1398万元楼盘销售收入中支付项目损益表付息表详见表93表94
表91 销售收入营税金附加估算表
序号
项目名称
销售收 入合计
销售面积(万㎡)
2008年
2009年
2010年
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
销售单价(元㎡)
商业房
5415
5415
5415
5415
5848
5848
5848
5848
6316
6316
高层住宅
3240
3240
3240
3240
3499
3499
3499
3499
3779
3779
高层住宅
3090
3090
3090
3090
3337
3337
3337
3337
3604
3604
车库
2000
2000
2000
2000
2080
2080
2163
2163
2250
2250
1
销售收入
5279772
1656
000
000
742141
732535
549737
936311
955933
481042
278180
603893
11
商业房销售收入
228048
228048
000
000
000
000
000
000
40426
40426
43660
103536
111
开工面积(万㎡)
0395
0000
0000
0260
0000
0135
0000
0000
0000
0000
0000
112
销售面积(万㎡)
0395
0000
0000
0000
0000
0000
0000
0069
0069
0069
0069
12
高层销售收入
904570
000
000
000
000
000
262541
262541
175027
94515
109946
121
开工面积(万㎡)
2552
0000
0000
0000
0000
2552
0000
0000
0000
0000
0000
122
销售面积(万㎡)
2552
0000
0000
0000
0000
0000
0750
0750
0500
0250
0250
13
高层销售收入
3742459
000
000
697697
697697
502342
627928
627928
251171
135632
202064
131
开工面积(万㎡)
11520
7680
0000
0000
3840
0000
0000
0000
0000
0000
0000
132
销售面积(万㎡)
11520
0000
0000
2258
2258
1505
1882
1882
0753
0376
0376
24
车库销售收入
404695
000
000
44444
34838
47395
45842
25038
14418
4373
188347
241
开工面积(万㎡)
209
111
000
004
056
039
000
000
000
000
000
242
销售面积(万㎡)
209
000
000
022
017
023
022
012
007
002
000
2
营税金附加
290387
550
000
000
40818
40289
30236
51497
52576
26457
15300
33214
表92 项目资金源运表
单位：万元
序号
项目
合计
2007年
2008年
2009年
2010年
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
1
资金源
7099772
1050000
250000
330000
190000
742141
732535
549737
936311
955933
481042
278180
603893
11
销售收入
5279772
000
000
000
000
742141
732535
549737
936311
955933
481042
278180
603893
12
资金
700000
7000
13
外部款
1120000
3500
2500
3300
1900
2
资金运
5941355
1032200
251196
334374
185801
742141
732535
549737
857250
352179
298385
299453
306104
21
开发建设投资(含利息)
4001176
1032200
251196
334374
185801
302467
400170
358824
283995
261231
255519
173331
162068
22
营税金附加
290387
0
0
0
0
40818
40289
30236
51497
52576
26457
153
33214
23
土增值税
250000
0
0
0
0
7421
7325
5497
9363
9559
481
1030125
1030125
24
税
139999
0
0
0
0
21063
20715
14089
28102
28813
11599
7809
7809
25
款金偿
1182415
0
0
0
0
340812
242996
126126
472481
0
0
0
0
26
款利息支付
77377
0
0
0
0
2956
2104
14965
11812
0
0
0
0
3
盈余资金
1158417
17800
1196
4374
4199
000
000
000
79061
603754
182657
21273
297789
4
累计盈余资金
1158417
17800
16604
12230
16429
16429
16429
16429
95490
699244
881901
860628
1158417
表93 项目损益表
单位：万元
序号
项目
合计
2007年
2008年
2009年
2010年
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
销售收入
5279772
000
000
000
000
742141
732535
549737
936311
955933
481042
278180
603893
2
总成费
4140967
1036575
263180
353908
212323
332027
421210
373789
295807
261231
255519
173331
162068
3
税金附加（55)
290387
000
000
000
000
40818
40289
30236
51497
52576
26457
15300
33214
4
土增值税
250000
000
000
000
000
7421
7325
5497
9363
9559
4810
103013
103013
5
利润总额(123)
598417
1036575
263180
353908
212323
361875
263711
140215
579644
632567
194256
13464
305599
6
税(25)
140000
000
000
000
000
21063
20715
14089
28102
28813
11599
7809
7809
7
税利润(4)(5)
458418
1036575
263180
353908
212323
340812
242996
126126
551542
603754
182657
21273
297790
计算指标
1
投资利润率
482
2
资金利润率
2850
3
资金净利润率
2183
注：土增值税税均计算期年进行清算
表94 项目付息表
单位万元
序号
项目
2007年
2008年
2009年
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
1
期初累计贷款
0
3544
6164
9659
11824
8416
5986
4725
2
期新增贷款
3500
2500
3300
1900
0
0
0
0
3
期应计利息
44
120
195
265
296
210
150
118
4
期应金
0
0
0
0
3408
2430
1261
4725
5
期应利息
0
0
0
0
296
210
150
118
注：考虑款力款方式
第十章 财务评价
评价前置关键数
次财务评价基前述关售价预测售价年增长幅度预测房屋销售率基准收益率设定融资利息费率工程造价年增长率等关键性指标关数详见表101：评价前置关键数指标
表101 评价前置关键数指标表
物业类指标名称
2008年售价
(元㎡)
年增长率
销售率
备注
商业房(街层)
7000
8
70
商业房(2F)
3750
8
70
高层住宅
3200
8
98
高层住宅
3050
8
98
车库
2000
4
50
贷款年利息费率
10
－
－
现行贷款利率集团公司融资情况
标准投资收益率(i)
12
－
－
建设项目济评价方法参数（第三版）
工程造价指数年增长率
25
－
－
重庆市工程造价信息
二财务评估静态指标
项目税前利润总额5984万元税利润总额4584万元投资利润率(税前)482资金利润率285指标行业中处较高水投资回收期满足求（关指标详见表102：投资项目财务评价指标览表）
三财务评估动态指标
1财务净现值
财务净现值（FNPV）指某基准收益率（Ic）计算期年净现金流量折现建设期初现值考察项目计算期赢利力动态评价指标投资分析基准收益率12计算
项目税前财务净现值2932万元税财务净现值1822万元均零说明项目动态收益率高基准收益率（12）
详细计算程见表103：项目投资现金流量表
2财务部收益率
财务部收益率(FIRR)指项目计算期年净现金流量现值累计等0 时折现率反映出项目身实际动态赢利力
项目税前财务部收益率2271税财务部收益率1879均高基准收益率12
项目资金财务部收益率9837详细计算程见表104：项目资金现金流量表
表102 投资项目财务评价指标览表
静态评价指标
指标值
备注
11
项目投资利润率
482
年均利润项目总投资*100
12
项目资金利润率
2850
年均利润项目资金*100
13
项目资金净利润率
2183
年均净利润项目资金*100
14
投资回收期
215
年
二
动态评价指标
21
项目投资财务部收益率(税前)
2271
22
项目投资财务部收益率(税)
1879
23
项目投资财务净现值(税前)
2932
万元
ic12
24
项目投资财务净现值(税)
1822
万元
ic12
25
资金财务部收益率
9837
三
指标
31
项目总投资
41410
万元
32
项目销售总收入
52798
万元
33
税前利润总额
5984
万元
34
税利润总额
4584
万元
35
项目启动资金
18200
万元
351
项目资金
7000
万元
352
外部融资
11200
万元
表103 项目现金流量表
序号
2007年
2008年
2009年
2010年
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
现金流入
0
0
0
0
7421
7325
5497
9363
9559
4810
2782
6039
11
销售收入
0
0
0
0
7421
7325
5497
9363
9559
4810
2782
6039
12
收入
2
现金流出
10322
2512
3344
1858
3507
4478
3946
3449
3234
2868
2916
2983
21
建设投资
10322
2512
3344
1858
3025
4002
3588
2840
2612
2555
1733
1621
22
营业税附加
0
0
0
0
408
403
302
515
526
265
153
332
23
土增值税
0
0
0
0
74
73
55
94
96
48
1030
1030
3
税前净现金流量(12)
10322
2512
3344
1858
3914
2848
1552
5915
6326
1943
135
3056
4
累计税前净现金流量
10322
12834
16178
18036
14121
11274
9722
3807
2518
4461
4326
7382
5
税
0
0
0
0
211
207
141
281
288
116
78
78
6
税净现金流量(35)
10322
2512
3344
1858
3704
2640
1411
5634
6038
1827
213
2978
7
累计税净现金流量
10322
12834
16178
18036
14332
11692
10281
4647
1390
3217
3004
5982
计算指标
项目投资财务部收益率(税前)：2271
项目投资财务部收益率(税)：18790
项目投资财务净现值(税前)：293181万元(ic12)
项目投资财务净现值(税)：182192万元(ic12)
项目投资回收期(税前)：215年
表104 项目资金现金流量表
序号
2007年
2008年
2009年
2010年
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
现金流入
0
0
0
0
7421
7325
5497
9363
9559
4810
2782
6039
11
销售收入
0
0
0
0
7421
7325
5497
9363
9559
4810
2782
6039
12
收入
2
现金流出
7000
0
0
0
4397
3324
1909
5733
909
429
1261
1440
21
项目资金
7000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
22
款金偿
0
0
0
0
3408
2430
1261
4725
0
0
0
0
23
款利息支付
0
0
0
0
296
210
150
118
0
0
0
0
24
营业税附加
0
0
0
0
408
403
302
515
526
265
153
332
25
土增值税
0
0
0
0
74
73
55
94
96
48
1030
1030
26
税
0
0
0
0
211
207
141
281
288
116
78
78
3
净现金流量(12)
7000
0
0
0
3025
4002
3588
3631
8650
4382
1521
4599
计算指标
资金财务部收益率：9837
四财务评价结
项目税前财务净现值2932万元税财务净现值1822万元均零税前财务部收益率2271税财务部收益率1879均高基准收益率12
财务评价行
第十章 确定性分析
确定性素
房产市场情况影响行业项目开发财务效益确定性素销售价格土成建安工程成开发期税费款利率等
针项目实际情况土成具较确定素配套费防费刚刚涨短期涨性款利率已做充分考虑基次确定三确定素土价格销售价格建安工程成
二敏感性分析
报告敏感性分析针财务净现值部收益率2项济指标进行分计算土价格销售价格建安工程成分变动±5±10时影响计算结果详见表111：
表111 敏感性分析结果览表
序号
项目
确定素变化率
项目部收益率
净现值
(万元)
敏感度系数(FIRR)
敏感度系数(NPV)
1
基方案
0
2271
293181
－
－
2
土价格
5
2088
247722
161
310
10
1911
202262
158
310
5
2462
338640
168
310
10
2661
384099
172
310
3
销售价格
5
2959
500926
606
1417
10
3600
708669
585
1417
5
1526
85435
656
1417
10
711
122307
687
1417
4
建安工程成
5
2019
221740
222
487
10
1761
150301
225
487
5
2518
364623
218
487
10
2760
436062
215
487
表出项目敏感性排序销售价格建安工程成土价格销售价格敏感性素建安工程成次
项目实施运作程中控制项目土取价格合理安排规划项目开发建设节奏增强项目身品质提升项目亮点提高项目销售价格时控制工程成加强投资控制力度项目定获更济效益
三界点分析
根项目具体情况详细测算基准收益率12时界点分析数：
销售价格界点：71
土价格界点：323
建安工程成界点：205
根界点分析结果显示项目销售价格降71左右项目净现值零目前重庆市房价周边城市中均处较低水（低成贵阳等）升趋势明显降性销售价格利影响完全控制土价格测算价格146万元亩基础涨323（土价格194万元亩）项目净现值零根调查解结果区域土成交价格70150万元194万元亩性较低土价格控制建安工程成涨21左右项目达界点根年重庆市建筑安装工程解重庆市工程造价信息提供资料显示重庆年涨率2左右涨21性极素掌控程度
四盈亏衡分析
1均销售价格计算
根类型物业开发序投放市场时间点计算出类物业销售总价52798万元（全部销售完）项目济技术指标中计算出项目总售面积1656万㎡销售总价总售面积项目均销售价格3188元㎡
2盈亏衡时销售率计算
1）项目总成费41410万元
2）房产行业特殊性项目总成全部作固定费固定成41410万元变动成0
3）销售收入均销售价格(元㎡)×销售数量（㎡）
3188×销售数量（㎡）
4）销售税金销售收入×销售税金附加销售收入×55
5）销售成固定成（万元）+变动成（万元）
6）达盈亏界点情况必须满足：
销售收入销售税金销售成
：3188×销售数量×（155）41410（万元）
求出：销售数量1375万㎡
7）销售率＝销售数量售面积＝8303
8）根分析项目销售1375万㎡销售率8303时（85）项目达盈亏衡项目风险较
五土成交价格分析
土供应方谈判提供参考性里取土时承受价格进行测算
次测算项目实施中状态基础考虑完全销售状态尾房（开发程中未销售部分）期末八折销售回收资金
高价格评价标准：满足基收益水部收益12
测算方承受高价（综合价金）194万元亩扣出金高承受转价117万元亩
建议土价格（综合价金）控制150万元亩转价(未含出金)控制73万元亩
第十二章 项目风险分析控制措施
风险素识
房产开发项目常见风险素：市场风险工程方面风险投资方面风险融资方面风险配套条件风险外部环境风险等
二风险分析
1市场方面风险素
市场风险房产开发项目日常遇重风险损失表现项目销售畅销售收入达预期目标二方面市场风险：产品缺乏市场竞争力二实际销售价格预测价格偏差
2工程方面风险素
工程方面风险素指工程质情况复杂性质情况复杂限技术水等素勘探清期工程建设中造成工程造价增加索赔行发生
3投资方面风险素
投资项目济效益投资密切相关细分工程量预计足材料价格升超预期导致投资增加计划周外部条件等素导致建设工期拖延等
4融资方面风险素
融资成发生变化资金源性充足性时性等
5配套条件风险素
投资项目需外部配套设施供水供电供气通讯等项目决策分析评价中作考虑实际然存外部配套设施没期落实问题影响项目正常交房入驻进项目销售公司形象等产生影响
6外部环境风险素
里指项目南面块土利途项目影响
三风险评估
根风险等级划分原风险等级划分般风险较风险严重风险灾难性风险
般风险：风险发生性者发生造成损失较般影响项目行性
较风险：风险发生性较者发生造成损失较造成损失程度项目接受
严重风险：两种情况风险发生性风险造成损失项目行变行种情况风险发生造成损失严重风险发生概率采取效防范措施项目然正常实施
灾难性风险：风险发生性理发生产生灾难性果项目法承受
前述6种风险素分析属般风险等级：市场风险投资风险融资风险配套条件风险工程风险外部环境风险属较风险
工程方面风险块西南角规划铁路项目会利影响
外部环境风险指南面块改社会停车场（货运车）会造成利区域环境
四风险策
根前述风险素房产开发行业特点项目项素采风险策略：风险控制结合风险转移进行综合控制
1风险控制
市场风险加强市场研究深度细化市场研究广度提高预测准确性定价合理性
提高身理水提高专业素质动控制投资方面风险
落实规划铁路标高问题提出解决措施设计工作做基础工作
谈判时影响土供应方南面块起利素消行该素做方谈判筹码
2风险转移措施
采工程总承包部分风险转移总承包单位采工程项目保险转移部分风险保险公司采限额设计部分风险转移设计院等
第十三章 项目行性研究结建议
项目行性研究综合评价
项目处重庆市北部新区组团区域理位置道路交通系统完善社区氛围已形成区域配套设施完善居住氛围高市场氛围块整规矩形利实施快速开发建设
财务评价结果项目效益指标较项目风险处控范畴项目风险较利润率较高
项目开发建设符合产业集团战略规划项目具良社会效益济效益济指标实施状况行具强操作性行性建议快组织实施
二项目建议
1土持方进行接洽商谈土转事宜
2落实规划铁路标高事宜
3落实南面土途
4调查落实重庆市军产（部队）土转开发特殊规定
5进步加强市场调研分析提高市场控力
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重庆市北部新区
高新园街道H29块项目
行
性
研
究
报
告
编制单位：XX产业集团
编制时间：2007年X月X日
行性研究报告摘
项目名称
重庆市北部新区高新园街道H29块项目
行性研究
报告编制单位
XX产业集团
项目
位置
项目位重庆市北部新区高新园街道汪家桥行政村块编号H29
项目基
情况
项目位重庆市北部新区高新园街道汪家桥行政村目前警备区基形坦现汪家桥停车场作物流中心停车场办公点整宗呈规矩形落差场整块少量简易时房
项目规划
利情况
项目面积621亩规划控制容积率35建筑密度≤35绿率≥30性质居住
项目定
位价格
项目定位：中高端低密度精品高层住宅区
价格预测：高层3800元方米高层3600元方米商业房街8000元方米街层4000元方米 （2008年价格均套价格）
项目建
设进度
预计项目开发周期3年2007年7月取土权2008年2月开工建设2008年7月实现项目销售2010年6月开发结束
项目投资规模资金筹措
项目投资总额41410万元单方成2500元方米该项目资金源金融机构贷款11200万元筹资金7000万元(项目资金)项目启动资金18200万元（2007年3季度10500万元4季度2500万元2008年1季度3300万元2季度1900万元）
财务分析
财务部收益率2271财务净现值2932万元
土价格
方承受高价（综合价金）194万元亩扣出金高承受转价117万元亩
建议土价格控制150万元亩转价（含出金）控制73万元亩
结建议
项目处重庆市北部新区组团区域理位置道路交通系统完善区域配套设施完善居住氛围高市场氛围块整规矩形利实施快速开发建设
财务评价结果项目效益指标较项目风险处控范畴项目风险较利润率较高
项目开发建设符合产业集团战略规划项目具良社会效益济效益济指标实施状况行具强操作性行性建议快组织实施
目 录
第章 项目概况 1
项目简介 1
二济技术指标 2
三四关系 2
第二章 市场环境分析 3
北部新区区域解析 3
二北部新区高新园区解析 5
三北部新区高新园区楼宇工业分析 6
第三章 区域房产市场分析 6
区域房产概况 6
二北部新区高新园07年季度房产市场分析 8
三重点案调研 11
四区域商业解析 16
五周边配套 19
第四章 项目SWOT分析 20
块解析 20
二SWOT分析 20
第五章 项目初步定位 21
目标客户定位 21
二产品定位 22
三价格定位 23
第六章 项目规划设计方案评价 24
项目开发方分析 24
二项目规划设计方案评价 24
三项目初步方案选择 29
第七章 项目开发建设销售计划 30
开发建设计划 30
二期开发建设面积 30
三销售进度分析 31
第八章 投资估算 31
投资估算 31
二建设项目总投资估算 32
三分年投资计划预测 35
第九章 项目销售收入资金筹措计划 37
项目销售收入营业税附加预测 37
二项目启动资金 37
三项目资金筹措计划 37
第十章 财务评价 41
评价前置关键数 41
二财务评估静态指标 42
三财务评估动态指标 42
四财务评价结 46
第十章 确定性分析 46
确定性素 46
二敏感性分析 46
三界点分析 47
四盈亏衡分析 47
五土成交价格分析 48
第十二章 项目风险分析控制措施 49
风险素识 49
二风险分析 49
三风险评估 49
四风险策 50
第十三章 项目行性研究结建议 51
项目行性研究综合评价 51
二项目建议 51
第章 项目概况
项目简介
项目位重庆市北部新区高新园街道汪家桥行政村目前XX区基形坦现汪家桥停车场作物流中心停车场办公点整宗呈规矩形落差土整块少量简易时房
理区位图：
场现状
二济技术指标
总面积
621亩
容积率
35
建筑密度
≤35
绿率
≥30
性质
居住
三四关系
块位北部新区重庆EBD（生态商务区）行政中心金融中心外事中心新牌坊富区相重庆消防总队面城市快速干道双宁路段北侧环高速立交相连西面金科天籁城东面丽景楼盘凤麟苑（济适房）怡区块属四周路干道
周边区域现状：
第二章 市场环境分析
北部新区区域解析
1北部新区介绍
北部新区位重庆城区南渝中半岛北江北国际空港区西接嘉陵江高等院校科研院密集沙坪坝区北碚区数桥相连东长江寸滩港区规划面积1366方公里重庆中心城区难片势缓开阔面积开发区
北部新区2000年12月18日设立2001年4月25日挂牌成立重庆市委市政府决定北部新区建成高新技术产业基础现代产业基市发达济圈核心增长极市风貌展示区提出10年时间北部新区造年重庆工业北部新区加开区高新区2010年实现工业总产值1500亿元（相2000年重庆市工业总产值）
解2006年北部新区生产总值（GDP）达87亿元2001年增长102倍工业总产值2001年73亿元迅速飙升2006年292亿元增长39倍年均增幅达109固定资产投资总额2001年11亿元猛增2006年166亿元增长15倍2001～2006年累计北部新区固定资产投资总额已达536亿元中基础设施建设投资254亿元北部新区入库税金总额2001年083亿元迅速增长2006年35亿元增长41倍年均增长率达1113
截2006年底北部新区历年累计引进项目达686合投资额598亿元目前已开工投产营业项目568开工投产率达83
年开发建设北部新区已基形成31发展格局：1座汽车城１星系列百万方高新技术楼宇产业1条嘉陵江滨江景观带目前北部新区两园已城郊乡镇区域变成新城区雏形奠定北部新区建设高新技术基础现代产业基市风貌展示区市发达济圈核心增长极布局构架
2北部新区发展规划
北部新区规划概况：
规划性质
发展高新技术产业基础现代产业基市发达济圈核心增长极市风貌展示区
规模
规划区总面积13660方公里规划城市建设9173方公里占总6715
口规模
规划口规模65万
北部新区组团规划分布：
礼嘉组团
黄茅坪组团
翠云组团
鸳鸯组团
组团
竹林组团
金山组团
北部新区七组团规划：
组团
功
组团概况
组团
商务中心客运枢纽光电产业高档社区
北部新区中心商务服务区规划城市建设1872方公里口20万
竹林组团
信息产业软件产业光电产业生物工程
发展信息软件环境优美现代产业区规划城市建设1831方公里口10万
礼嘉组团
高新技术研发高档社区
高新技术核心研发区环境优良生活居住区规划城市建设1615方公里口18万
黄茅坪组团
现代制造业
发展现代制造业工业园区规划城市建设595方公里口35万
翠云组团
新材料产业区重点发展新型材料环保产业高科技产业
规划113方公里口6万组团规划新材料产业区部分生物工程新医药产业园
鸳鸯组团
服务业高档社区
发展翠云组团金山组团服务第三产业规划城市建设1169方公里口10万
金山组团
出口加工业现代物流
包括出口加工区寸滩港区规划城市建设953方公里口15万
二北部新区高新园区解析
1园区介绍
北部新区高新园区位北部新区南部面积约50方公里包括组团竹林组团重庆高新区新产业拓展区2001年4月正式启动称重庆EBD（生态技术商务区）该园区重点发展电子信息生物医药食品仪表等三导产业集团建设重庆光电产业重庆智仪器仪表产业重庆生物医药产业重庆软件产业等四产业基园区规划布局未新重庆中央商务区领馆区居住新区交通通信枢纽
组团：建设成光电生物医药产业商务办公商档社区具山水园林特色环境优美现代化高新技术产业
竹林组团：建设成软件仪器仪表产业休闲旅游具山水园林特色环境优美现代高新技术产业区
2居住环境
（1）均绿面积648方米
北部新区高新园区总面积约50方公里城市规划建设约3921方公里余生态绿林水域等占总2006城市规划建设中绿面积92713公顷（中公园绿51523公顷）占总规划2365（中公园绿占1314）高新区规划总口30万高新园绿系统建设指标规划2015年高新园均公绿15方米均绿面积648方米
（2）休闲配套
区域环境幽雅绿树成荫柏林公园花果瓢香绿茵毯母山植物园古木峰公园境天然绿肺方尖碑民俗文化村玲珑宝塔坐落间充分展示文历史金科天籁城区进驻金科盛宴十二坊餐饮条街形成仅吸引量四面八方优秀居住中外客参观提高房产开发水提高起积极推动作
（3）居住规划
北部新园高新园规划居住约占总建设25种高品质住宅区错落致分布辖区目前已竣工住宅规模约250万方米
截止2005年12月底园区土供应基情况：
类
合计
(公顷)
建设(公顷)
非城市建设
计
产业
居住
公设施
交通
市政
设施
(绿化水面)
合计
483443
392107
77593
89391
35267
87498
805
94308
91336
占例
100
8111
1605
1849
729
1810
167
1950
1889
（4）完善交通网络
北部新区高新园城市市政道路总长2886公里（未含高速公路233公里）（五条金系列干道总长365公里组团道路总长1061公里竹林组团总长100公里火车北站片区道路总长46公里）已建成道路583公里（五条金系列干道已建成通车65公里）目前正实施道路长35公里预计2010年前高新园区完成该区域全部道路建设
三北部新区高新园区楼宇工业分析
楼宇工业作现代市型工业新形态具占少税源稳效益等优势解决土资源紧缺产业发展矛盾北部新区高新园区结合身发展优势特点力发展楼宇工业目前该区域七座星系列商务厦总部基已投入官方信息已百万米商务楼投入市场满足1000家科技型中企业办公生产需目前率均达76
解北部新区2007年继续扩楼宇产业挖掘土价值实施高新园中心区拓展区总部基等项目63万㎡2007年年底形成150万㎡规模年半年全面开工建设太阳座土星科技孵化楼规划新系列科技孵化楼楼宇产业十五规划200万㎡提高250万㎡
述楼宇工业力发展产业员量入驻必然会带动区域房产市场发展促进住房供应结构调整
第三章 区域房产市场分析
区域房产概况
总述：
天独厚然资源基础设施市政配套产业优势等条件北部新区高新园区房产市场2002年开始便飞速发展相继出现龙湖·香樟林墅华利豪园金科·天籁城金科·天湖美镇棕榈泉国际花园协信TOWN城龙湖·水晶郦城等中高档房产项目成名符实富区观该区域房产市场存着中间两头现象述代表中高档项目安置房项目代表中低端项目区域目前项目开发土供应房产项目销售态势较
区域辖房产项目
保利香槟花园鲁星城（部分）北岸新洲华利豪园财富中心众·御湖苑丁企业公园枫林秀水锋尚星空加新花园加新·仁欣座金科东方王榭金科·天湖美镇金科·天籁城劲力·五星城龙湖·水晶郦城南极·凤麟苑荣鼎国际协信TOWN城中兴渝景苑棕榈泉国际花园
1高新园区2006年商品房市场分析
单位：万㎡元建筑㎡
2006年3月2007年3月北部新区高新园商品房成交情况
分析：
⑴高新园区商品房销售面积分析
表数出2006年3月2007年3月北部新区高新园区商品房成交面积9476万㎡中住宅成交重较达9306非住宅成交面积仅658万㎡表现出该区域住宅供应商业配套足现状区域生活配套着流增加商业等相关配套投入成熟
⑵住宅成交均面积分析
区域供应户型分析2006年3月2007年3月期间6080㎡户型供应部分户型园区拆迁安置房部分户型社区部分户型供应100120㎡源保利·香槟花园尚源印象劲力·五星城等项目面积放量
销售情况成交120150㎡区间住宅高档产品继续消化程普通住宅交易情况80100㎡二房100120㎡三房销售较理想
⑶住宅销售价格
表出受金科·天湖美镇东方王榭棕榈泉国际花园协信TOWN城等高端项目影响该区域住宅销售价格直保持建筑面积30003200元㎡高价运行逐渐呈升趋势高端项目成功销售区域优势凸现拉升普通住宅售价
二北部新区高新园07年季度房产市场分析
2007年季度北部新区高新园区房产市场总体情况：房产开发规模较年期升市场成交量增加房产市场竞争相房价稳中升
1房产市场供应情况分析
⑴土供应
优化土供应结构引导市场消费控制房屋积压保障房产市场健康发展重措施季度北部新区高新园区协议出宗5宗面积43公顷挂牌出土6宗面积42公顷行政划拨6宗面积31公顷供应情况季度基持较年期相增幅较
⑵预售许登记
季度北部新区高新园区进行商品房预售许登记21幢1486户总面积1388万方米年期相降年北部新区高新园区商品房新增幅度直保持着良稳定发展态势竞争相供需基保持衡目前商品房累计售面积约12798万方米
2房产销售情况分析
⑴购房需求面积选择
季度北部新区高新园区商品房销售180㎡房屋次120150㎡150180㎡偏户型房屋占季度销售总量58类房屋月开盘棕榈泉协信town城联排墅东方王榭花园洋房构成图出类房屋然面积价格高然拥批消费群区环境优质楼盘总体规划性价高始终乏购买者
外季度80100㎡中等互型房屋保持着定销售量位居第四占总销售量16类房屋面积适中户型受广消费者青睐直北部新区高新园区保持着稳定良销售形势
⑵消费者住宅单价承受力
图出北部新区高新园区商品房住房销售均价30004000元方米房屋占总销售量21北部新区高新园区商品房住房总体均价年直保持3500元方米左右30004000元方米类房屋北部新区高新园区销售量外25003000元方米房屋代表着北部新区高新园区部分中型楼盘北部新区优质生活环境吸引批工薪阶层年轻工作者选择类价格相较低房屋季度类房屋占总销售量14
着棕榈泉国际花园湖边墅区协信town城四期联排墅陆续开盘季度均价6000元方米房屋较季度年期定幅度增长特10000元方米房屋销售7套
见购房者然偏价位3000元方米房屋面楼盘环境房屋然价格稍高受数青睐墅等高档商品房然具定济势力购房具吸引力楼盘销售潜力挖
3房产市场成交量分析
⑴二级市场成交情况
季度北部新区高新园区商品房销售成交2297套总面积2604万方米成交金额99亿元分年期增长827394中商品房住宅成交1936套总面积2392万方米成交金额895亿元分增长615587非住宅成交361套总面积212万方米成交金额096亿元分增长491266159
季度商品房销售情况然较年期幅度提升季度相幅度回落说明北部新区高新园区年商品房销售情况味疯长略波动处持续增长良世态
⑵三级市场成交情况
北部新区建设进程断加快二手房市场越越情况北部新区高新园区存量房转数量节节攀升直保持稳步涨局势
年季度北部新区高新园区存量房转152套总面积179万方米转金额052亿元分群年期增长105 9553中住宅转144套总面积166万方米转金额049亿元分年期增长10610563
4房产市场价格走势分析
1年价格走势分析北部新区高新园区整体房价没太变化稳中升年总体较年期涨574元方米涨幅192004年重庆市房产市场进行政府宏观调控北部新区高新园区房产市场价格增长势头已逐渐相缓处稳步增长中
三重点案调研
1住宅案
中兴·渝景苑
⑴优劣分析
优势
1 周边紧邻古木峰公园母山公元拥较然景观
2 中兴型通讯企业拥交企业形象实力
3 金科天籁城紧密相连享部分成熟生活配套
劣势
1 生活配套尚未成熟
2 项目背侧紧邻金开道受噪音影响
⑵济指标
项目名称
中兴·渝景苑
属区域板块
版块
物业址
渝北区北部新区高新园金科天籁城背（古木峰公园）
占面积
2838980方米
建筑面积
7912364方米
容积率
279
楼层规划
两栋18层高层五栋11+1高层
建筑形态
高层高层
开盘日期
200609
力房型
72114㎡
销售均价
3480元㎡
销售率
80
总户数
512
开发商
重庆中兴发展公司
物业理
定
荣鼎国际
⑴优劣分析
优势
1 位新牌坊区前机场路交通便捷区位优势明显
2 市政规划涉外领事区拥较居住环境
3 背拥盘溪河龙湖香樟林财富中心等城市住宅景观
劣势
1 紧邻交通干道噪音污染
⑵济指标
项目名称
荣鼎国际
属区域板块
新牌坊
物业址
重庆新牌坊机场路（中国移动厦旁）
占面积
26232㎡方米
建筑面积
13136027方米
容积率
446
楼层规划
4栋30F高层
建筑形态
高层
开盘日期
预计五月中旬
力房型
71108㎡
销售均价
预计35003600元㎡
销售率
未售
总户数
512户
开发商
重庆荣鼎产限公司
物业理
定
财富中心
⑴优劣分析
优势
1香江国际知名开发企业成功运作案例
2位高科技产业园区园区发展已项目带惊效益
3享园区道路交通市政公园涉外领事馆等等市政配套
4紧邻龙湖社区
劣势
1花园洋房存局部建筑密度
⑵济指标
项目名称
财富中心
属区域板块
新牌坊
物业址
重庆北部新区星光道16号
占面积
26232㎡方米
建筑面积
13136027方米
容积率
446
楼层规划
点式高层：252831F
板式高层：18F
花园洋房：4+16F
建筑形态
点式高层
板式高层
花园洋房
开盘日期
点式高层：20057
板式高层：20048
花园洋房：20068
力房型
点式高层：50114㎡
板式高层：70140
花园洋房：110200㎡
销售均价
点式高层：4200元㎡
板式高层：3980元㎡
花园洋房：5300元㎡
销售率
点式高层：100
板式高层：100
花园洋房：85
总户数
点式高层：560户
板式高层：812户
花园洋房：400户
开发商
重庆香江高科产发展限公司
物业理
北京达文物业理公司
天湖美镇·观天
⑴优劣分析
优势
1金科产市线知名开发企业实力雄厚
2项目拥然湖泊部然条件优越
3市政山体公园外部然环境较
4拥社区部园林建筑综合景观
劣势
1公交系统太完善
2生活配套相成熟
⑵济指标
项目名称
观天
属区域板块
开版块
物业址
重庆市北部新区金开道1号
占面积
40000方米
建筑面积
70000方米
容积率
135
楼层规划
板式高层：18F
建筑形态
板式高层
开盘日期
板式高层：200512
力房型
80110㎡
销售均价
36003800元㎡
销售率
90
总户数
板式高层：576户
开发商
东成物业发展限公司
物业理
金科物
2商业案
项目名称
理位置
体量
面积区间
售价
租金
天康城
渝北区 北部新区万寿支路
4000㎡
20300㎡
400011000元㎡
3060元㎡
天湖美镇
金开道1号
11000
40400㎡
700012000
35元㎡
中兴渝景苑
北部新区高新园金科天籁城背
40005000㎡
未定
未定
未定
分析：
⑴金科十二坊外该区域售商业均底商商业街形式存
⑵观该区域商业价格套400014000元㎡区间中干道（金开道道黄山道）商业价格较高售价相较高次干道街商业价值相较低
四区域商业解析
1区域商业整体分析
分析：
图中出空置商业店面占整业态例高21次物流仓储占整业态例19建材汽配占17生活便利店占15型餐饮11中型餐饮8美容美发4医疗保健4金融服务1
2道商业分析
分析：
图中出汽配建材占例高53次空置商业店面占例37生活便利店医疗保健列仅占5
该路段商业形成该态势原：①华廷等型物流中心属快速干道利汽配等相关业态营②店铺面积租赁价格高致空置率较高
该路段商业店面形态两层商业面积2040㎡店铺出租率较高店面开间控制34米进深1012米
3双宁路
分析：
图中生活便利店占整业态例27型餐饮23中型餐饮21空置商业店面9美容美发8医疗保健4汽配建材占4金融服务4
该路段商业表现出：东西两极分化明显特征金科天籁城划分界限：西段商业集中分布金科盛宴十二坊形态3层中式复古建筑13家定位全中高档次餐饮酒楼营业面积均300800㎡间辐射范围区域中高端消费群政府职部门中型企业东段全低档次生活便利店餐饮店等全部分布道路两旁拆迁安置房街层通整改形成商住相结合形式面积集中1020㎡通调研均住户营目方便路段群时算增加收入
4宁支路(丽景)
图表显示物流仓储业态占54位居第二空置商业店面占18次生活便利店占12医疗保健9美容美发3医疗保健占3建材汽配仅1
该部分商业店面形态全底商围合形式分布项目（丽景）四周通实调研店面总数80单商铺面积均3050㎡间开间尺度34米等进深1012米范围商家街部分均办公部办公仓储相结合方式便商家停车装卸货物办理相关手续
司意性块长途货运停车场原消化该案80商业店面优越条件支撑出较明显商业空置率果意性项目启动必然会导致停车场部分商家搬迁时区域商业空置率会急剧升该问题项目商业定位具重参考价值
5结
道商业形态建材汽车配件布艺家居装饰品重百超市部分生活便利店辅助双宁路两极分化商业特征满足区域基生活需求辐射区域中高端消费群双宁支路汪家桥停车场时存带活该支路商业发展通案周边商业分布规划形态研究结合现目前整体潜商业空置出结：
①案商业功定位应考虑服务社区业长期满足区域发展带商业消费增长考虑邻规划中学校带消费机会
②位置量社区入口周围方便
③商业规划布局时应影响社区品质未业居住面积控制5000㎡左右
④建筑形态量层商业考虑部分两层街商业注意层高开间进深控制
五周边配套
1公交系统
路线
车型
开收班时间
起始站点
125B
中级车
6：3019：30
中华坊读书梁清寺礼堂南坪
126
普通车
6：3019：30
出口加工区汽博中心金渝道天湖美镇中华坊新牌坊
133
中级车
6：3021：00
中华坊电子校重庆学陈家湾高滩岩
149
普通车
6：0019：30
金福路天湖美镇红旗河沟黄泥磅湾南坪二区
208
中级车
7：0019：10
医院中华坊边防总队南桥寺陈家湾龙坎西南医院
465B
普通车
6：3018：30
天湖美镇消防总队新牌坊加州市场海关苑家乐福
606
中级车
6：3019：30
镇加州市场红旗河沟清寺火车站黄沙溪袁家岗
125
普通车
6：3019：30
镇新牌坊牛角沱 菜园坝 工贸 金台南坪区府
2 外部配套
学校
中学金科巴蜀中学高二部龙湖学部特色幼园
医疗
重庆北城医院医院佳爱骨科门诊
商业
盛宴十二坊
休闲娱乐
女角护肤美体生活馆萧丙养生足疗维蔬果吧
农超
银卫超市重客隆易初莲花综合农贸市场
金融
中国工商银行中国农业银行中国信合
市政
水电气闭路电信交费点
金科酒店消防队招
第四章 项目SWOT分析
块解析
l 土貌特征解析：项目块貌情况坦利土整理
l 项目区域解释：区域未成重庆市行政中心金融中心外事中心富居住区高新园完善生活配套区域
l 周边生活配套条件解析：基础生活配套设施已形成居家生活日益方便
l 消费者观点解析：认度较高理消费价位较高
l 未发展解析：区域成熟度会进步提高成产业中心商务中心居住中心
二SWOT分析
1优势（S）
l 区域居住氛围已形成生活配套日益完善
l 区域市场知晓度高房产市场成熟稳定发展潜力
l 区域着高新园产业发发展成熟带动批产业链口进入支持房产市场发展
l 项目周边景观资源丰富紧型生态公园川剧艺术中心等休闲设施生活环境良
l 理位置良周边道路网络较发达交通配套日益完善交通通达性
2劣势（W）
l 项目两侧中低端项目形象较差低端居住群居住环境点影响进影响项目档次形象提升
l 项目块前面块现荒置途未知会影响项目期动作推广
建议：试图连前面块西面金科天籁城处合理规划设立销售中心
3机会（O）
l 高新园区周边工业园区建设区域带极升值潜力口入住
l 周边供开发较少项目市场竞争较弱
l 项目场整利减少开发周期短快获取较利润
4威胁（T）
l 项目周边热点住宅板块客源分流
l 项目场现成熟物流中心该块开发物流中心暂时搬迁前面面块带干负面效应会影响案销售
l 块西南角边缘处渝怀铁路隧道穿块退红线3米修建规划变更会项目开发造成影响
结：通分析出项目块金科·天籁城侧着相较居住环境EBD（生态商务区）金融中心外事中心发展会带更产业口入驻生活配套完善项目具较景观资源休闲居住资源项目规划设计营销程中应量规避两侧中低档次影响造成中高档楼盘形象会获取良济效益社会效益
第五章 项目初步定位
目标客户定位
1区域目标客户群
目前通金科·天湖美镇金科·天籁城金科·中华坊财富中心等项目深入调研分析已购买已入住业区域渝北区江北区北部新区渝中区沙坪坝区南岸区等区域辅市周边区县客外省士辅助客户
区域产品中高端层低密度项目作市场导建筑形态花园洋房（5+1）板式高层（18F）点式高层（1830F）辅力客层区域政府职部门移动电信等国中型企业中高层高作私企老板业士精英干落成区域先居者拥丰富社会资源着丰厚收入源拥交通工具力年龄范围3045岁间支力军推动区域房产市场发展
2具参考价值目标客户（中兴·渝景苑）
中兴·渝景苑部销售初步统计移动电信力客户该部门部门理技术员类收入状况略微丰厚相稳定顾承受总价25万两房3035万三房年龄范围相较宽2550间力决定公交配套赖性相较强建筑形态接受度3040间中青年高层高层抗性相容易接受户型设计鉴舒适适间接受度相较高4050岁年龄阶段群体通充足积累户型设计功性舒适度方面求略高
该案2006年9月点式高层345号楼（11+1梯四户）开盘化率点式高层6号楼（18+1两梯六户）2007年1月开盘入市化5055客户群体接受程度分析出：1面积控制合理2户型设计鉴舒适实间3尊寻合理市场价格
结：满足分析中123项条件18F30F高层建筑实现较市场效果通项目测试市场专业见解直接反映出客户高层低密度认度较高通深入调研统计分析：天湖美镇天籁城中华坊财富中心等项目成功销售已印证该项目高层（18+1）市场前景司项目目标客户群体起引导性方性重性
3项目目标客户群案目标客户群初步解析：
⑴目标客层区域
项目处区域次区域渝北区辅次江北区
⑵目标客层职业
通调研高新园已投入运营100方高科技产业楼宇分布着企业中基层理者部分技术员时该群体排分布区域政府职部门移动电信等未置业置业潜群体
⑶目标客层年龄
2535岁间体年龄区间3645岁辅助群体
⑷目标客层消费力
高科技产业优势企业条件相稳定收入足支撑置业
⑸目标客产品需求
实义者满足整体规划保证低密度合理控制面积区间良园林景观拥定然景观户型设计体现功性定舒适度
⑹目标客层配套需求
社区配套满足基生活需求便
二产品定位
1项目档次定位
通区域分析周边项目调研建议项目造成中高端低密度精品高层住宅区
理：
⑴项目处区位诸优势金科·天籁城片区优势注定含着金汤匙诞生渝信心造成中高档住宅精品
⑵项目容积率35通周边房产项目调研周边高层产品销售花园洋房等高档产品销售旗鼓相甚高层销售速度快花园洋房销售速度（财富中心）市场角度济效益角度建议项目足容积率量获取较利润
⑶项目占规模相较四面马路两侧紧济适房等低档区太适合造花园洋房等高端产品
⑷周边项目调研高层产品应低密度尺度流园林景观取胜
2物业形态配
建议点式高层板式高层辅辅少量街商业建议项目东南低档住宅侧布点式高层住宅金科·天籁城侧布高层板式住宅布局视线通廊应充分利块西北侧然景观（山景公园景观等）建筑景观（金科·天籁城社区等景观）做景观资源化商业建议裙房独立街门面形式布局12层宜建议项目东西两侧布置体量控制5000㎡左右
3户型区间
建议三房两房辅少量房户型设计控制面积时保证功齐全舒适性
具体户型配着调研深入更细化更精确
三价格定位
通项目区域深入分析项目周边参考案调研假定案明年销售暂定项目静态销售点式高层套价格3600元㎡板式高层套价格3800元㎡商业门面套面积销售均价层8400元㎡二层4500元㎡
具体价格策略着调研深入更细化更精确
第六章 项目规划设计方案评价
项目开发方分析
根项目规划控制指标结合项目进行前期市场调研结果项目规划指标足项目高层高层形态存适合开发建设层花园洋房项目开发方高层高层住宅种组合
二项目规划设计方案评价
根前阶段工作成果设计四种方案：
（）方案
6栋高层（32层）+9栋高层（11层）+独立商业
设计原
考虑该项目建设目标功途建设基形势周边环境等素结合关部门建设求建设标准确定区设计原：
1．根甲方开发意见求协调规划区相关外部环境条件合理确定功布局开发规模
2．作新世纪住区建设工程设计应展新世纪居住理念具超前性达高起点高水准
3．贯彻持续发展思想满足适时室居住水时加强户外环境设计创造布局合理功齐备交通便捷环境优美现代住区
4．充分利现形条件继承发扬周边文化然环境造社区优化成持续功化艺术化生活社区
5 项目商住区规划设计放城市视野进行思考建立完善城市系统控制城市发展空间序列形态创新独特城市景观设计原城市景观形态精神进行全面更新机整体功求进行全面布局遵合理发展原区域发展带动整城市发展进步处动态升级系统中
6．商业历开发商重头戏案提供种商业形态连续商业线赢取更细分市场
设计概念
概念——车分流动静分区
车行系统步行系统分开设置车行系统室外道路停车结合形成闹外环步行系统中央绿相结合形成静核心区居民安静安全受干扰生活休憩环境
概念二——城市中心绿色生态居住文化
精心设计区景观绿实现全区居民享户住宅均景观区作推窗见景
概念三——城市设计思想运
运营城市意识城市功进行机整合作项目规划思想原基础
概念四——现代建筑设计风格
设计采空间立面构成手法均充满现代造型风格力争典雅现代风格形成清新鲜明性
概念五——充分体现家庭生活原点
通家庭发展趋势关注实现设计思想家庭具纯粹居住更广泛社会功赋予居住区更生动时代气息区设计定位家庭提供具优美环境温馨氛围家园社区
概念六——密切关注21世纪口结构变化趋势
着国开始进入老龄口社会设计中努力尝试居住者尤老弱幼者提供方便步行系统专门健身娱乐设施活动提供开敞空间引入阳光运动全民健身理念规划布置健身设施场居住者活动范围仅局限居室
总面布置
总面布局应城市设计架构充分顾城市道路关系结合形周边建筑环境协调生建筑布局点线结合方式开合度高低错落社区部空间形态丰富样结合环境具识性组团结合形形成围合街空间形态异避免单调
交通组织
车行流线避免城市干道带巨压力区车行出入口车库入口全部设次干道充分发挥支路交通功车流节点支路拉开距离合理布置
外部流整项目街面设计美观畅行道利建筑退悬挑等手法变换空间尺度形成商业步行街广场等丰富题开放步行体系
总建筑面积1661万方米总面布置图关济技术指标：
（二）方案二
5栋高层（3233层）+11栋高层（9栋11层2栋15层）+独立商业
总面布置
1组团式布局通围合半围合方式结合点式高层板式高层采底层架空手法营造出独立相互联系居住院落空间
2规划中高层建筑45度角布置保证充分享受阳光避免发生视时种建筑布局方式保障气流住区畅通提高区生活健康标准
3独立划分商业商业开发升级功调整提供空间
4商业住宅脱离节约建造成商业划分提供更灵活性
5组团式布局易分期开发
6设计中场适挖填场略高城市道路建筑良视觉形象场雨水污水排放提供便利条件
总建筑面积1627万方米总面布置图关济技术指标：
（三）方案三
4栋高层（32层）+16栋高层（11层）+独立商业
总面布置
1采围合式布局方式板式高层围合四周营造出超中心庭院四栋点式高层点缀中心庭院创造环境优美宁静居住空间提高居住品质
2住区形成南北东西两视线通廊住户够限度享受然景观
3商业住宅脱离节约建造成商业划分提供更灵活性
4设计中场适挖填场略高城市道路建筑良视觉形象场雨水污水排放提供便利条件
总建筑面积1629万方米总面布置图关济技术指标：
（四）方案四
4栋高层（32层）+11栋高层（6栋11层5栋18层）+独立商业
总面布置
1采围合式布局方式点式高层高层相结合入口建筑层数逐步提高形成项目丰富空间层次
2区部建筑错落布置形成两中心花园时方案建筑布局方式保障气流住区畅通提高区生活健康标准
3设计中场适挖填场略高城市道路建筑良视觉形象场雨水污水排放提供便利条件
总建筑面积1632万方米总面布置图关济技术指标：
三项目初步方案选择
根前面关分析结合市场基判断初步选择方案做详细分析测算项目济技术指标详见表61：
表61 项目济技术指标览表
指标名称
指标值
例
备注
项目总面积(万㎡)
414
－
621亩
项目净面积(万㎡)
414
－
621亩
容积率
349
－
建筑密度()
1907
绿率()
4300
总建筑面积(万㎡)
16610
10000
建筑面积(万㎡)
14467
8710
建筑面积(万㎡)
2143
1290
中 住宅房(万㎡)
14072
8472
中 高层住宅(万㎡)
2552
1814
12层
高层住宅(万㎡)
11520
8186
32层
商业房(万㎡)
0395
238
2层
公建配套(万㎡)
2143
1290
车库房(万㎡)
2093
9767
考虑20
配套房(万㎡)
0050
233
第七章 项目开发建设销售计划
开发建设计划
项目总建筑面积16万方左右6栋高层6栋高层组成项目场整拆迁周边配套设施齐全实施快速开发
预计取土整项目开发销售结束控制3年初步做安排：
取土权：2007年7月
市场调查定位：2007年78月 [2月]
设计报建：2007年9月2008年1月 [5月]
工程建设：2008年2月2009年12月 [23月]
项目销售：2008年7月2010年6月 [18月]
开发结束：2010年6月
二期开发建设面积
根市场预期开发策略需年开发量做设计：
物业形态
合计建筑面积(万㎡)
2008年
2009年
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
年度开工面积(万㎡)
1661
1348
313
高层住宅(万㎡)
2552
2552
高层住宅 (万㎡)
11520
7680
3840
商业房(万㎡)
0395
0260
0000
0135
车库(万㎡)
2093
1111
0038
0556
0389
配套(万㎡)
0050
0050
占总建筑面积例
10000
5293
000
179
2646
1882
000
000
000
三销售进度分析
2008年2月开始进行期约8万方开发建设根目前预售条件估计2008年第3季度实施销售
根区域房产市场调查分析区域房产销售速度约1年左右开盘年基售完基谨慎性原取5季度销售节奏做设计：30：30：20：10：10开盘前两季度实现30销售第三季度实现20销售第四五两季度实现10销售
区域商业氛围目前尚未完全形成售房屋价值化商业房2008年销售安排2009年半年开始销售
第八章 投资估算
投资估算
11999年全国统建筑工程基础定额重庆市基价表
21999年重庆市市政工程预算定额
31999年重庆市建设工程费定额
42000年重庆市安装工程单位基价表
52000年重庆市安装工程费定额
6重庆市建设综合开发办出版房产综合开发文件汇编中关文件
7建设工程配套取费标准相关文件
8重庆市建委系统行政事业性收费项目标准
9重庆市工程造价信息指数
10集团公司类似项目结算验数资料
11相关资料
二建设项目总投资估算
1土费
土成中土价格（综合价金含转费出金）参评估结果取146万元亩少量时房根重庆市拆迁理办法予补偿契税税率3计算基数全部价50配套费
具体数详见表81
2前期工程费
前期工程费包括项目前期研编制市场调查费控规编制调整费国外设计费水文质勘察费三通费
具体数详见表81
3基础设施建设费
基础设施建设费指建筑物2米外项目规划红线种线道路工程费包括供水供电道路绿化供气排污排洪路灯电讯环卫等工程建设费项设施市政设施干线干干道接口费
具体测算数详见表81
4建筑安装工程费
建安工程费指建造房屋建筑物发生建筑工程费设备采购费安装工程费等包括商业房车库房高层住宅高层住宅建筑安装工程费
具体测算数详见表81
5公配套设施建设费
指整区服务种非盈利性公配套设施建设费物房医疗邮政会等公设施房
具体测算数详见表81
6开发间接费
开发间接费指开发企业属独立核算单位开发现场组织理发生项费
包括理费销售费财务费理费工程建设费（述345项）5计算销售费销售收入33计算财务费根项目年资金缺口资金考虑7000万元偿力款原结合项目销售回款情况年利息费率10计算
具体测算数详见表81
7开发期税费
包括城市建设配套费防易建设费税费根目前新费标准配套费190元方米防易建设费取50元方米
具体测算数详见表81
8预见费
项目市政配套齐全场整开发条件成熟预见费取取述七项2
9涨价预备费
针工程建设程中材料价格涨导致投资增加涨价预备费率参重庆市工程造价信息载取值3
具体测算数详见表81
10开发建设总投资
述八项41410万元详见表81
表81 建设项目投资估算总表
序号
费名称
面积 (㎡)
单价(元㎡)费率（）
金额 (万元)
备注
占总投资例
土费
16560
56835
941195
2233
11
土出金
14467
28653
474488
12
土转费
14467
26250
434698
70万元亩
13
征费
14467
14
拆迁安置补偿费
14467
000
000
15
土契税
14467
3
32009
(土成交价+配套费2)*税率
二
前期工程费
16560
5734
94960
247
21
项目前期研市调费
14467
05
723
22
控规编制调整费
14467
000
000
23
设计费（国）
16610
18
26041
24
设计费（国外）
16610
25
36168
25
水文质勘察费
14467
1
1447
26
灾环评费
14467
014
200
27
三通费
14467
20
28934
28
时围墙模型制作费
14467
1
1447
三
基础设施建设费
16610
200
332200
788
四
建筑安装工程费
14467
106644
1542824
3661
41
商业服务房
0395
1200
47400
42
层花园洋房
0000
1000
000
43
高层住宅
2552
1120
285824
44
高层住宅
11520
1050
1209600
五
公配套设施建设费
2143
114883
246195
584
51
车库房
2093
1150
240695
52
配套房
0050
1100
5500
六
间接费
16560
25367
420085
998
61
项目理费
16560
5
106061
((三)+(四)+(五))×费率
62
财务费
16560
84
139792
63
营销费
16560
33
174232
销售收入×费率
七
开发期税费
16560
251
416000
987
71
城市建设配套费
16560
190
315590
72
防易建设费
16560
50
83050
73
税费
14467
12
17360
八
基预备费
16560
2
79869
[()+(二)+…+(七)]*费率
285
九
涨价预备费
16560
4085
67647
216
十
开发建设投资
16560
250059
4140975
()+(二)+…+(八)+(九)
10000
三分年投资计划预测
根项投资开发建设程中发生先序安排年投资计划详见表82
表82 建设项目投资估算总表
序号
费名称
合计金额
2007年
2008年
土费
941195
941195
000
000
000
000
000
11
土出金
474488
474488
12
土转费
434698
434698
13
征费
14
拆迁安置补偿费
000
000
15
土契税
32009
32009
二
前期工程费
94960
56932
000
1798
26558
18886
000
21
项目前期研市调费
723
723
22
控规编制调整费
000
000
23
设计费（国）
26041
15824
000
536
7912
5626
000
24
设计费（国外）
36168
21978
000
744
10989
7814
000
25
水文质勘察费
1447
1447
26
灾环评费
200
200
27
三通费
28934
15314
000
518
7657
5445
000
28
时围墙模型制作费
1447
1447
三
基础设施建设费
332200
000
000
175822
000
5952
87911
四
建筑安装工程费
1542824
000
000
100800
100800
111200
161600
41
商业服务房
47400
10400
10400
42
层花园洋房
000
000
000
000
000
000
43
高层住宅
285824
44
高层住宅
1209600
100800
100800
100800
151200
五
公配套设施建设费
246195
000
000
21296
21296
22017
32665
51
车库房
240695
21296
21296
22017
32665
52
配套房
5500
000
000
000
000
六
间接费
420085
28965
36956
44771
51907
54971
44228
61
项目理费
106061
8838
8838
8838
8838
8838
8838
62
财务费
139792
4625
12616
20431
27567
30631
19888
63
营销费
174232
15502
15502
15502
15502
15502
15502
七
开发期税费
416000
000
220174
000
7454
110087
78285
71
城市建设配套费
315590
167031
000
5655
83515
59389
72
防易建设费
83050
43955
000
1488
21978
15629
73
税费
17360
9188
000
311
4594
3267
八
基预备费
79869
30813
7714
10335
6240
9693
12141
九
涨价预备费
67647
000
000
6207
6207
6773
9876
十
开发建设投资
4140975
1057905
264844
361029
220462
339579
426706
续表
序号
费名称
合计金额
2009年
2010年
土费
941195
000
000
000
000
000
000
11
土出金
474488
12
土转费
434698
13
征费
14
拆迁安置补偿费
000
15
土契税
32009
二
前期工程费
94960
000
000
000
000
000
000
21
项目前期研市调费
723
22
控规编制调整费
000
23
设计费（国）
26041
000
000
000
000
000
000
24
设计费（国外）
36168
000
000
000
000
000
000
25
水文质勘察费
1447
26
灾环评费
200
27
三通费
28934
000
000
000
000
000
000
28
时围墙模型制作费
1447
三
基础设施建设费
332200
62515
000
000
000
000
000
四
建筑安装工程费
1542824
214637
204237
204237
198837
123237
123237
41
商业服务房
47400
15800
5400
5400
42
层花园洋房
000
000
000
000
000
000
43
高层住宅
285824
47637
47637
47637
47637
47637
47637
44
高层住宅
1209600
151200
151200
151200
151200
75600
75600
五
公配套设施建设费
246195
41491
41491
20195
20195
18099
7451
51
车库房
240695
40116
40116
18820
18820
18099
7451
52
配套房
5500
1375
1375
1375
1375
000
000
六
间接费
420085
36094
31055
24340
24340
24340
24340
61
项目理费
106061
8838
8838
8838
8838
8838
8838
62
财务费
139792
11754
6715
000
000
000
000
63
营销费
174232
15502
15502
15502
15502
15502
15502
七
开发期税费
416000
000
000
000
000
000
000
71
城市建设配套费
315590
000
000
000
000
000
000
72
防易建设费
83050
000
000
000
000
000
000
73
税费
17360
000
000
000
000
000
000
八
基预备费
79869
10642
8303
7463
7301
4970
4651
九
涨价预备费
67647
13021
12492
11410
11135
7185
6644
十
开发建设投资
4140975
378400
297578
267645
261808
177831
166323
第九章 项目销售收入资金筹措计划
项目销售收入营业税附加预测
前面价格定位中2008年销售价格预测年价格增长幅度年类型物业销售价格进行合理测算
考虑目前实行销售价清政策调查分析确定售价原五通费回收部分折年售价根目前收费标准取40元方米年销售价格详见表91
根前述分析项目2008年第3季度实现销售开盘初前两季度销售60第三季度销售20余第四五两季度销售完
项目销售总收入52798万元中高层住宅销售收入9046万元高层住宅销售收入37425万元商业房销售收入2280万元车库销售收入4047万元销售税金2904万元类型物业销售收入情况详见表91
二项目启动资金
项目启动资金(项目开发建设项目开始销售止)18200万元土款支付（考虑全额支付）前期工程费部分规费部分工程款支出需求计划：2007年第3季度10500万元第4季度2500万元2008年第1季度3300万元第2季度1900万元
三项目资金筹措计划
项目开发投资资金源3渠道：项目资金二银行款三销售收入投资部分
项目资金安排7000万元2007年土费支付续开发建设中资金缺口项目建设需款11200万元剩余部分23210万元销售收入补充项目总投资41410万元
项目资金筹措计划详见表92项目资金源应表
款年利率取10计利息1398万元楼盘销售收入中支付项目损益表付息表详见表93表94
表91 销售收入营税金附加估算表
序号
项目名称
销售收 入合计
销售面积(万㎡)
2008年
2009年
2010年
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
销售单价(元㎡)
商业房
5415
5415
5415
5415
5848
5848
5848
5848
6316
6316
高层住宅
3240
3240
3240
3240
3499
3499
3499
3499
3779
3779
高层住宅
3090
3090
3090
3090
3337
3337
3337
3337
3604
3604
车库
2000
2000
2000
2000
2080
2080
2163
2163
2250
2250
1
销售收入
5279772
1656
000
000
742141
732535
549737
936311
955933
481042
278180
603893
11
商业房销售收入
228048
228048
000
000
000
000
000
000
40426
40426
43660
103536
111
开工面积(万㎡)
0395
0000
0000
0260
0000
0135
0000
0000
0000
0000
0000
112
销售面积(万㎡)
0395
0000
0000
0000
0000
0000
0000
0069
0069
0069
0069
12
高层销售收入
904570
000
000
000
000
000
262541
262541
175027
94515
109946
121
开工面积(万㎡)
2552
0000
0000
0000
0000
2552
0000
0000
0000
0000
0000
122
销售面积(万㎡)
2552
0000
0000
0000
0000
0000
0750
0750
0500
0250
0250
13
高层销售收入
3742459
000
000
697697
697697
502342
627928
627928
251171
135632
202064
131
开工面积(万㎡)
11520
7680
0000
0000
3840
0000
0000
0000
0000
0000
0000
132
销售面积(万㎡)
11520
0000
0000
2258
2258
1505
1882
1882
0753
0376
0376
24
车库销售收入
404695
000
000
44444
34838
47395
45842
25038
14418
4373
188347
241
开工面积(万㎡)
209
111
000
004
056
039
000
000
000
000
000
242
销售面积(万㎡)
209
000
000
022
017
023
022
012
007
002
000
2
营税金附加
290387
550
000
000
40818
40289
30236
51497
52576
26457
15300
33214
表92 项目资金源运表
单位：万元
序号
项目
合计
2007年
2008年
2009年
2010年
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
1
资金源
7099772
1050000
250000
330000
190000
742141
732535
549737
936311
955933
481042
278180
603893
11
销售收入
5279772
000
000
000
000
742141
732535
549737
936311
955933
481042
278180
603893
12
资金
700000
7000
13
外部款
1120000
3500
2500
3300
1900
2
资金运
5941355
1032200
251196
334374
185801
742141
732535
549737
857250
352179
298385
299453
306104
21
开发建设投资(含利息)
4001176
1032200
251196
334374
185801
302467
400170
358824
283995
261231
255519
173331
162068
22
营税金附加
290387
0
0
0
0
40818
40289
30236
51497
52576
26457
153
33214
23
土增值税
250000
0
0
0
0
7421
7325
5497
9363
9559
481
1030125
1030125
24
税
139999
0
0
0
0
21063
20715
14089
28102
28813
11599
7809
7809
25
款金偿
1182415
0
0
0
0
340812
242996
126126
472481
0
0
0
0
26
款利息支付
77377
0
0
0
0
2956
2104
14965
11812
0
0
0
0
3
盈余资金
1158417
17800
1196
4374
4199
000
000
000
79061
603754
182657
21273
297789
4
累计盈余资金
1158417
17800
16604
12230
16429
16429
16429
16429
95490
699244
881901
860628
1158417
表93 项目损益表
单位：万元
序号
项目
合计
2007年
2008年
2009年
2010年
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
销售收入
5279772
000
000
000
000
742141
732535
549737
936311
955933
481042
278180
603893
2
总成费
4140967
1036575
263180
353908
212323
332027
421210
373789
295807
261231
255519
173331
162068
3
税金附加（55)
290387
000
000
000
000
40818
40289
30236
51497
52576
26457
15300
33214
4
土增值税
250000
000
000
000
000
7421
7325
5497
9363
9559
4810
103013
103013
5
利润总额(123)
598417
1036575
263180
353908
212323
361875
263711
140215
579644
632567
194256
13464
305599
6
税(25)
140000
000
000
000
000
21063
20715
14089
28102
28813
11599
7809
7809
7
税利润(4)(5)
458418
1036575
263180
353908
212323
340812
242996
126126
551542
603754
182657
21273
297790
计算指标
1
投资利润率
482
2
资金利润率
2850
3
资金净利润率
2183
注：土增值税税均计算期年进行清算
表94 项目付息表
单位万元
序号
项目
2007年
2008年
2009年
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
1
期初累计贷款
0
3544
6164
9659
11824
8416
5986
4725
2
期新增贷款
3500
2500
3300
1900
0
0
0
0
3
期应计利息
44
120
195
265
296
210
150
118
4
期应金
0
0
0
0
3408
2430
1261
4725
5
期应利息
0
0
0
0
296
210
150
118
注：考虑款力款方式
第十章 财务评价
评价前置关键数
次财务评价基前述关售价预测售价年增长幅度预测房屋销售率基准收益率设定融资利息费率工程造价年增长率等关键性指标关数详见表101：评价前置关键数指标
表101 评价前置关键数指标表
物业类指标名称
2008年售价
(元㎡)
年增长率
销售率
备注
商业房(街层)
7000
8
70
商业房(2F)
3750
8
70
高层住宅
3200
8
98
高层住宅
3050
8
98
车库
2000
4
50
贷款年利息费率
10
－
－
现行贷款利率集团公司融资情况
标准投资收益率(i)
12
－
－
建设项目济评价方法参数（第三版）
工程造价指数年增长率
25
－
－
重庆市工程造价信息
二财务评估静态指标
项目税前利润总额5984万元税利润总额4584万元投资利润率(税前)482资金利润率285指标行业中处较高水投资回收期满足求（关指标详见表102：投资项目财务评价指标览表）
三财务评估动态指标
1财务净现值
财务净现值（FNPV）指某基准收益率（Ic）计算期年净现金流量折现建设期初现值考察项目计算期赢利力动态评价指标投资分析基准收益率12计算
项目税前财务净现值2932万元税财务净现值1822万元均零说明项目动态收益率高基准收益率（12）
详细计算程见表103：项目投资现金流量表
2财务部收益率
财务部收益率(FIRR)指项目计算期年净现金流量现值累计等0 时折现率反映出项目身实际动态赢利力
项目税前财务部收益率2271税财务部收益率1879均高基准收益率12
项目资金财务部收益率9837详细计算程见表104：项目资金现金流量表
表102 投资项目财务评价指标览表
静态评价指标
指标值
备注
11
项目投资利润率
482
年均利润项目总投资*100
12
项目资金利润率
2850
年均利润项目资金*100
13
项目资金净利润率
2183
年均净利润项目资金*100
14
投资回收期
215
年
二
动态评价指标
21
项目投资财务部收益率(税前)
2271
22
项目投资财务部收益率(税)
1879
23
项目投资财务净现值(税前)
2932
万元
ic12
24
项目投资财务净现值(税)
1822
万元
ic12
25
资金财务部收益率
9837
三
指标
31
项目总投资
41410
万元
32
项目销售总收入
52798
万元
33
税前利润总额
5984
万元
34
税利润总额
4584
万元
35
项目启动资金
18200
万元
351
项目资金
7000
万元
352
外部融资
11200
万元
表103 项目现金流量表
序号
2007年
2008年
2009年
2010年
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
现金流入
0
0
0
0
7421
7325
5497
9363
9559
4810
2782
6039
11
销售收入
0
0
0
0
7421
7325
5497
9363
9559
4810
2782
6039
12
收入
2
现金流出
10322
2512
3344
1858
3507
4478
3946
3449
3234
2868
2916
2983
21
建设投资
10322
2512
3344
1858
3025
4002
3588
2840
2612
2555
1733
1621
22
营业税附加
0
0
0
0
408
403
302
515
526
265
153
332
23
土增值税
0
0
0
0
74
73
55
94
96
48
1030
1030
3
税前净现金流量(12)
10322
2512
3344
1858
3914
2848
1552
5915
6326
1943
135
3056
4
累计税前净现金流量
10322
12834
16178
18036
14121
11274
9722
3807
2518
4461
4326
7382
5
税
0
0
0
0
211
207
141
281
288
116
78
78
6
税净现金流量(35)
10322
2512
3344
1858
3704
2640
1411
5634
6038
1827
213
2978
7
累计税净现金流量
10322
12834
16178
18036
14332
11692
10281
4647
1390
3217
3004
5982
计算指标
项目投资财务部收益率(税前)：2271
项目投资财务部收益率(税)：18790
项目投资财务净现值(税前)：293181万元(ic12)
项目投资财务净现值(税)：182192万元(ic12)
项目投资回收期(税前)：215年
表104 项目资金现金流量表
序号
2007年
2008年
2009年
2010年
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
现金流入
0
0
0
0
7421
7325
5497
9363
9559
4810
2782
6039
11
销售收入
0
0
0
0
7421
7325
5497
9363
9559
4810
2782
6039
12
收入
2
现金流出
7000
0
0
0
4397
3324
1909
5733
909
429
1261
1440
21
项目资金
7000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
22
款金偿
0
0
0
0
3408
2430
1261
4725
0
0
0
0
23
款利息支付
0
0
0
0
296
210
150
118
0
0
0
0
24
营业税附加
0
0
0
0
408
403
302
515
526
265
153
332
25
土增值税
0
0
0
0
74
73
55
94
96
48
1030
1030
26
税
0
0
0
0
211
207
141
281
288
116
78
78
3
净现金流量(12)
7000
0
0
0
3025
4002
3588
3631
8650
4382
1521
4599
计算指标
资金财务部收益率：9837
四财务评价结
项目税前财务净现值2932万元税财务净现值1822万元均零税前财务部收益率2271税财务部收益率1879均高基准收益率12
财务评价行
第十章 确定性分析
确定性素
房产市场情况影响行业项目开发财务效益确定性素销售价格土成建安工程成开发期税费款利率等
针项目实际情况土成具较确定素配套费防费刚刚涨短期涨性款利率已做充分考虑基次确定三确定素土价格销售价格建安工程成
二敏感性分析
报告敏感性分析针财务净现值部收益率2项济指标进行分计算土价格销售价格建安工程成分变动±5±10时影响计算结果详见表111：
表111 敏感性分析结果览表
序号
项目
确定素变化率
项目部收益率
净现值
(万元)
敏感度系数(FIRR)
敏感度系数(NPV)
1
基方案
0
2271
293181
－
－
2
土价格
5
2088
247722
161
310
10
1911
202262
158
310
5
2462
338640
168
310
10
2661
384099
172
310
3
销售价格
5
2959
500926
606
1417
10
3600
708669
585
1417
5
1526
85435
656
1417
10
711
122307
687
1417
4
建安工程成
5
2019
221740
222
487
10
1761
150301
225
487
5
2518
364623
218
487
10
2760
436062
215
487
表出项目敏感性排序销售价格建安工程成土价格销售价格敏感性素建安工程成次
项目实施运作程中控制项目土取价格合理安排规划项目开发建设节奏增强项目身品质提升项目亮点提高项目销售价格时控制工程成加强投资控制力度项目定获更济效益
三界点分析
根项目具体情况详细测算基准收益率12时界点分析数：
销售价格界点：71
土价格界点：323
建安工程成界点：205
根界点分析结果显示项目销售价格降71左右项目净现值零目前重庆市房价周边城市中均处较低水（低成贵阳等）升趋势明显降性销售价格利影响完全控制土价格测算价格146万元亩基础涨323（土价格194万元亩）项目净现值零根调查解结果区域土成交价格70150万元194万元亩性较低土价格控制建安工程成涨21左右项目达界点根年重庆市建筑安装工程解重庆市工程造价信息提供资料显示重庆年涨率2左右涨21性极素掌控程度
四盈亏衡分析
1均销售价格计算
根类型物业开发序投放市场时间点计算出类物业销售总价52798万元（全部销售完）项目济技术指标中计算出项目总售面积1656万㎡销售总价总售面积项目均销售价格3188元㎡
2盈亏衡时销售率计算
1）项目总成费41410万元
2）房产行业特殊性项目总成全部作固定费固定成41410万元变动成0
3）销售收入均销售价格(元㎡)×销售数量（㎡）
3188×销售数量（㎡）
4）销售税金销售收入×销售税金附加销售收入×55
5）销售成固定成（万元）+变动成（万元）
6）达盈亏界点情况必须满足：
销售收入销售税金销售成
：3188×销售数量×（155）41410（万元）
求出：销售数量1375万㎡
7）销售率＝销售数量售面积＝8303
8）根分析项目销售1375万㎡销售率8303时（85）项目达盈亏衡项目风险较
五土成交价格分析
土供应方谈判提供参考性里取土时承受价格进行测算
次测算项目实施中状态基础考虑完全销售状态尾房（开发程中未销售部分）期末八折销售回收资金
高价格评价标准：满足基收益水部收益12
测算方承受高价（综合价金）194万元亩扣出金高承受转价117万元亩
建议土价格（综合价金）控制150万元亩转价(未含出金)控制73万元亩
第十二章 项目风险分析控制措施
风险素识
房产开发项目常见风险素：市场风险工程方面风险投资方面风险融资方面风险配套条件风险外部环境风险等
二风险分析
1市场方面风险素
市场风险房产开发项目日常遇重风险损失表现项目销售畅销售收入达预期目标二方面市场风险：产品缺乏市场竞争力二实际销售价格预测价格偏差
2工程方面风险素
工程方面风险素指工程质情况复杂性质情况复杂限技术水等素勘探清期工程建设中造成工程造价增加索赔行发生
3投资方面风险素
投资项目济效益投资密切相关细分工程量预计足材料价格升超预期导致投资增加计划周外部条件等素导致建设工期拖延等
4融资方面风险素
融资成发生变化资金源性充足性时性等
5配套条件风险素
投资项目需外部配套设施供水供电供气通讯等项目决策分析评价中作考虑实际然存外部配套设施没期落实问题影响项目正常交房入驻进项目销售公司形象等产生影响
6外部环境风险素
里指项目南面块土利途项目影响
三风险评估
根风险等级划分原风险等级划分般风险较风险严重风险灾难性风险
般风险：风险发生性者发生造成损失较般影响项目行性
较风险：风险发生性较者发生造成损失较造成损失程度项目接受
严重风险：两种情况风险发生性风险造成损失项目行变行种情况风险发生造成损失严重风险发生概率采取效防范措施项目然正常实施
灾难性风险：风险发生性理发生产生灾难性果项目法承受
前述6种风险素分析属般风险等级：市场风险投资风险融资风险配套条件风险工程风险外部环境风险属较风险
工程方面风险块西南角规划铁路项目会利影响
外部环境风险指南面块改社会停车场（货运车）会造成利区域环境
四风险策
根前述风险素房产开发行业特点项目项素采风险策略：风险控制结合风险转移进行综合控制
1风险控制
市场风险加强市场研究深度细化市场研究广度提高预测准确性定价合理性
提高身理水提高专业素质动控制投资方面风险
落实规划铁路标高问题提出解决措施设计工作做基础工作
谈判时影响土供应方南面块起利素消行该素做方谈判筹码
2风险转移措施
采工程总承包部分风险转移总承包单位采工程项目保险转移部分风险保险公司采限额设计部分风险转移设计院等
第十三章 项目行性研究结建议
项目行性研究综合评价
项目处重庆市北部新区组团区域理位置道路交通系统完善社区氛围已形成区域配套设施完善居住氛围高市场氛围块整规矩形利实施快速开发建设
财务评价结果项目效益指标较项目风险处控范畴项目风险较利润率较高
项目开发建设符合产业集团战略规划项目具良社会效益济效益济指标实施状况行具强操作性行性建议快组织实施
二项目建议
1土持方进行接洽商谈土转事宜
2落实规划铁路标高事宜
3落实南面土途
4调查落实重庆市军产（部队）土转开发特殊规定
5进步加强市场调研分析提高市场控力
仅供参考
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