解读房屋买卖合备案相关案例
商品房买卖合备案登记具准物权效力
案情20xx年4月16日原告赵某告某房产开发公司签订三份商品房购买合合约定某房产开发公司开发位某市商业广场b07xx号b07xx号b07xx号房屋分xx57万元928万元2079万元(三套合计4364万元)价格卖原告原告次性付清总价款某房产开发公司应20xx年xx月31日前该房屋交付原告某房产开发公司原告代办房屋权证原告某房产开发公司合中第十三条第六项约定合签订起30天某房产开发公司负责办理备案登记20xx年3月25日原告三套房款总计4364万元支付某房产开发公司年xx月4日原告某房产开发公司缴纳述三套房屋配套费维修基金产权登记契税等188万元年xx月1日某房产开发公司该房屋交付原告原告述房屋进行装修
20xx年4月原告某房产开发公司解办理该房屋产权证进展时知某房产开发公司第二告徐某20xx年xx月xx日签订商品房买卖合某房产开发公司述三套房屋分853万元58万元xx33万元(合计2766万元)价格次卖徐某进行登记备案某房产开发公司商业广场早已卖外十套房屋天卖第二告徐某进行登记备案原告法院起诉请求确认告某房产开发公司告徐某签订商品房买卖合效原告赵某告某房产开发公司签订商品房购买合效
分歧第种观点认案第二份签订商品房买卖合效签订合政府动产登记机构备案登记具准物权效力时没物权法规定开展
预告登记城市备案登记作商品房预售阶段唯登记应认定准物权登记具排性应认定备案登记第二份合效驳回原告诉讼请求
第二种观点认备案登记属行政理该登记具准物权效力应缔约目判断否存欺诈否损合法权益公合理等原确认合效力鉴案原告先订立合支付价款明显高第二份合实际占该房屋应判决确认原告房产公司签订合效第二份合效
评析笔者意第二种意见商品房买卖合审理中涉物权债权二者交叉问题适法律较复杂购房者购房时花毕生积蓄甚贷款争议较
正确处理该类案件涉商品房买卖合备案登记法律性质正确认定国物权法第二十条规定：事签订买卖房屋者动产物权协议保障实现物权约定登记机构申请预告登记预告登记未预告登记权利意处分该动产发生物权效力预告登记债权消灭者够进行动产登记日起三月未申请登记预告登记失效见物权法动产买卖设立预告登记登记具准物权效力针该条规定全国行政机关执行情况部分城市取消商品房买卖合备案登记直接进行预售登记(预告登记)少城市先进行备案登记进行预售登记城市甚没开展预售登记备案登记城市房产理法申请体开发商物权法没规定备案登记根物权法定原备案登记具准物权效力应认定行政理范围案应根合法确认合效力
案审理带思考没办理预告登记方保护购房者合法权益笔者认首先应正确认定备案登记法律性质次注重审查事缔约目综合事否存恶意占房屋现状然根公合理等原谨慎处理房屋理部门应贯彻落实国物权法关动产登记登记理制度快开展预告(售)登记逾期登记予处罚警示等规范房产市场理减少类似纠纷发生
二贷关系中签订房屋买卖合备案登记属非典型担保
裁判旨事方张系房屋买卖关系方张系贷关系双方证均缺陷情况应结合双方事提交证探究合签订时双方事真实意思判断法律关系性质贷关系成立前提签订商品房买卖合办理备案登记行足构成种非典型担保
案情XX年6月27日杨伟鹏嘉美公司签订商品房买卖合约定杨伟鹏嘉美公司购买商铺53间价款340万元买受应日交纳全部房款出卖应XX年8月30日前商铺验收合格交付交付360日办理权属登记需出卖提供资料报产权登记机关备案买受擅改变商铺建筑体结构承重结构途签订合日杨伟鹏嘉美公司支付340万元嘉美公司杨伟鹏开具销售动产统发票发票原件嘉美公司持签订合第二日双方案涉商铺进行备案登记房产理局出具商品房备案证明
20xx年4月9日杨伟鹏嘉美公司告广西壮族治区宾市中级民法院提起诉讼
请求判令：1确认商品房买卖合效2嘉美公司交付案涉商铺支付违约金372300元(计算XX年9月1日)3嘉美公司承担案诉讼费
二审法院查明：杨伟鹏支付340万元系嘉美公司指示汇入严欣等5名嘉美公司债权账户XX年6月28日xx月28日嘉美公司分9次杨伟鹏汇款总计611万元
高民法院审查明：XX年2月5月嘉美公司分严欣等5签订三份款合款金额计340万元利率23案涉商铺销售方式办理备案登记嘉美公司杨伟鹏签订合日严欣等5备案登记撤销次日杨伟鹏作购房者登记备案嘉美公司已XX年1月8日销售动产统发票原件税务机关缴销
审判广西壮族治区宾市中级民法院审理认商品房买卖合销售动产统发票商品房备案证明均系直接证足证明双方间系商品房买卖关系嘉美公司辩称系贷关系商品房买卖合系贷担保未提供款合直接证商品房买卖合容办理商品房备案登记手续具担保意思辩称欠缺事实法律鉴双方间系商品房买卖关系商品房买卖合合法效杨伟鹏求嘉美公司约交付案涉53间商铺诉讼请求应予支持杨伟鹏未提供证证明嘉美公司张权利址明致嘉美公司法送达交房通知书求嘉美公司付违约金诉讼请求予支持
广西壮族治区宾市中级民法院审判委员会讨决定作出(20xx)民初字第6号民事判决书：杨伟鹏嘉美公司签订商品房买卖合效二嘉美公司应判决生效日起xx日案涉53间商铺交付杨伟鹏三驳回杨伟鹏诉讼请求
嘉美公司服审判决广西壮族治区高级民法院提起诉
广西壮族治区高级民法院审理认商品房买卖合合法效该合商品房备案证明杨伟鹏支付约定价款嘉美公司开具发票等证形成完整证链证明双方间存房产交易行已完成约定价付杨伟鹏求嘉美公司交付商铺诉讼请求予支持嘉美公司抗辩称双方真实意思贷杨伟鹏已收取相应利息提供作废销售动产统发票嘉美公司杨伟鹏账户汇入60万元证等予证明缺失款合直接证杨伟鹏予认情况款数额期限利率等贷关系基础事实查实嘉美公司九笔汇款性质明法确认系款利息嘉美公司张款事实法认定
广西壮族治区高级民法院审判委员会讨决定作出(20xx)桂民终字第18号民事判决书：驳回诉维持原判
嘉美公司服二审判决民事诉讼法第二百条第(二)项第(五)项第(六)项规定高民法院申请审
高民法院审审理认嘉美公司严欣等5先交易表明嘉美公司正愿340万元出售案涉商铺杨伟鹏款采新债旧债方式达保住商铺权目认定嘉美公司真实意思杨伟鹏款非出售商铺杨伟鹏340万元直接严欣等5该5出具关申请撤销商品房备案登记报告作办理备案登记手续必备文件等事实推知应知晓嘉美公司真实意思提交仅发票复印件尚认定商品房买卖关系始终未说明收取嘉美公司611万元原性质考虑民间贷支付利息般做法综合全案事实未证明双方存
济情况认定该611万元系款利息更具信度综双方间成立贷关系签订商品房买卖合办理商品房备案登记行系种非典型担保杨伟鹏作债权请求直接取商铺权张违反禁止流质原予支持
高民法院作出(20xx)民提字第xx5号民事判决书：撤销审二审判决二驳回杨伟鹏诉讼请求
详细容见民司法·案例20xx年第16期
三城中村改造中房屋买卖合应注意问题案情简介：
位某市某住宅区紧邻某中学新校址该项目城中村改造政策开发村委会委托某房产开发公司开发公开销售买房签订房屋买卖合
合容：
第四条 付款方式期限 ……2分期付款：(1)乙方签订购房合时支付购房屋总金额50民币 元(含定金)(2)房屋体封顶时乙方接甲方付款通知5日支付购房屋总金额45民币 元(3)剩余5民币 元甲方建房屋竣工验收甲乙双方交接房屋交付钥匙前购房者次性付清
第五条 乙方购房屋交接时已确定商品房性质乙方必须付清购房余款时次性付清土出金相关费等应付款方办理签署房屋交接单乙方支付土出金相关费甲方权乙方追究违约责乙方付清合第四条第十二条规定
应付款日起柒天双方进行验收签署房屋交接单交接钥匙购房屋住宅甲方提供住宅质量保证书住宅说明书……
第九条 房屋产权办理乙方交清购房约定款项办理房屋交接手续居民委员会城中村改造时甲方办理乙方购买房屋产权相关手续甲方乙方办理相关证件时交纳费某市房局关规定执行费乙方负责区变更商品房性质时外交纳土出金办理产权证需费购房者承担乙方购房者未规定交清相关费未时提供办理权属登记相关资料导致乙方取房屋产权证书甲方承担责甲方承诺交房日起两年乙方办理房屋产权证(红)办理房屋产权证时乙方应交纳土出金700元O期未办理乙方求退房甲方退乙方已付房款违约日起中国民银行期存款活期利率支付利息
根述房屋买卖合条款业应期交付期房款封顶时付95交房前付清余款5果交房时购买城中村改造房屋已确定商品房性质业付清购房款余款时次性付清土出金相关费等应付款乙方支付土出金相关费甲方追究乙方违约责纠纷产生20xx年5月交房期间开发公司求业付清剩余房款时必须先预付350元米土出金果意预付土出金收余款交付钥匙部分业该中学高中开发公司求交余款土出金钥匙数业认现开发公司出示商业国出土权证出示已商品房证明文件愿意付清余款钥匙百名业开发公司发生纠纷
20xx年7月22日十名业开发公司开始第次正式话业代表聘请律师开发公司递交律师函开发公司聘请律师房屋买卖合中关问题进行次探讨解决该起纠纷草拟签订补充协议根双方认补充合
业交纳尾款钥匙前期已交出金业愿意享受开发公司推出优惠遇予退已交出金
该起业开发公司纠纷第次正式谈判第80天圆满解决
律师点评：
城中村改造房屋买卖合效力问题——非全部效数效合
年着房产市场发展全国中城市城中村改造进程快集体土陆续政府征时城中村者社区集体土种方式进行房产开发房产项目前期销售集体组织成员着开发项目越越数城中村开发项目面城市居民发售城中村项目没缴纳土出金开发成较商品房低售价较低然流转性较差中等收入城市居民说居住购房目城市居民购买城中村房屋例已统计目前全国现住宅项目中城中村房屋占40
城中村改造项目中早期项目集体组织开发期更项目村集体组织委托开发商进行开发开发商取集体建设合法规划手续公开外出售购房签订房屋买卖合房屋预购合等签订备案商品房买卖合法律讲房屋买卖合购买村集体成员宅基建房屋买卖合相果城镇居民购买村民宅基房屋违反土法等强制性规定应效果方反悔方难法律完全保护应恢复原状退房屋退购房款村集体组织委托开发商进行城中村项目占土已取集体建设权符合条件情况取合法规划许现行法律禁止未禁止城镇居民购买开发商公开出售集体建
设房屋开发项目合法前提城镇居民开发商签订房屋买卖合合法效
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商品房买卖合备案登记具准物权效力
案情20xx年4月16日原告赵某告某房产开发公司签订三份商品房购买合合约定某房产开发公司开发位某市商业广场b07xx号b07xx号b07xx号房屋分xx57万元928万元2079万元(三套合计4364万元)价格卖原告原告次性付清总价款某房产开发公司应20xx年xx月31日前该房屋交付原告某房产开发公司原告代办房屋权证原告某房产开发公司合中第十三条第六项约定合签订起30天某房产开发公司负责办理备案登记20xx年3月25日原告三套房款总计4364万元支付某房产开发公司年xx月4日原告某房产开发公司缴纳述三套房屋配套费维修基金产权登记契税等188万元年xx月1日某房产开发公司该房屋交付原告原告述房屋进行装修
20xx年4月原告某房产开发公司解办理该房屋产权证进展时知某房产开发公司第二告徐某20xx年xx月xx日签订商品房买卖合某房产开发公司述三套房屋分853万元58万元xx33万元(合计2766万元)价格次卖徐某进行登记备案某房产开发公司商业广场早已卖外十套房屋天卖第二告徐某进行登记备案原告法院起诉请求确认告某房产开发公司告徐某签订商品房买卖合效原告赵某告某房产开发公司签订商品房购买合效
分歧第种观点认案第二份签订商品房买卖合效签订合政府动产登记机构备案登记具准物权效力时没物权法规定开展
预告登记城市备案登记作商品房预售阶段唯登记应认定准物权登记具排性应认定备案登记第二份合效驳回原告诉讼请求
第二种观点认备案登记属行政理该登记具准物权效力应缔约目判断否存欺诈否损合法权益公合理等原确认合效力鉴案原告先订立合支付价款明显高第二份合实际占该房屋应判决确认原告房产公司签订合效第二份合效
评析笔者意第二种意见商品房买卖合审理中涉物权债权二者交叉问题适法律较复杂购房者购房时花毕生积蓄甚贷款争议较
正确处理该类案件涉商品房买卖合备案登记法律性质正确认定国物权法第二十条规定：事签订买卖房屋者动产物权协议保障实现物权约定登记机构申请预告登记预告登记未预告登记权利意处分该动产发生物权效力预告登记债权消灭者够进行动产登记日起三月未申请登记预告登记失效见物权法动产买卖设立预告登记登记具准物权效力针该条规定全国行政机关执行情况部分城市取消商品房买卖合备案登记直接进行预售登记(预告登记)少城市先进行备案登记进行预售登记城市甚没开展预售登记备案登记城市房产理法申请体开发商物权法没规定备案登记根物权法定原备案登记具准物权效力应认定行政理范围案应根合法确认合效力
案审理带思考没办理预告登记方保护购房者合法权益笔者认首先应正确认定备案登记法律性质次注重审查事缔约目综合事否存恶意占房屋现状然根公合理等原谨慎处理房屋理部门应贯彻落实国物权法关动产登记登记理制度快开展预告(售)登记逾期登记予处罚警示等规范房产市场理减少类似纠纷发生
二贷关系中签订房屋买卖合备案登记属非典型担保
裁判旨事方张系房屋买卖关系方张系贷关系双方证均缺陷情况应结合双方事提交证探究合签订时双方事真实意思判断法律关系性质贷关系成立前提签订商品房买卖合办理备案登记行足构成种非典型担保
案情XX年6月27日杨伟鹏嘉美公司签订商品房买卖合约定杨伟鹏嘉美公司购买商铺53间价款340万元买受应日交纳全部房款出卖应XX年8月30日前商铺验收合格交付交付360日办理权属登记需出卖提供资料报产权登记机关备案买受擅改变商铺建筑体结构承重结构途签订合日杨伟鹏嘉美公司支付340万元嘉美公司杨伟鹏开具销售动产统发票发票原件嘉美公司持签订合第二日双方案涉商铺进行备案登记房产理局出具商品房备案证明
20xx年4月9日杨伟鹏嘉美公司告广西壮族治区宾市中级民法院提起诉讼
请求判令：1确认商品房买卖合效2嘉美公司交付案涉商铺支付违约金372300元(计算XX年9月1日)3嘉美公司承担案诉讼费
二审法院查明：杨伟鹏支付340万元系嘉美公司指示汇入严欣等5名嘉美公司债权账户XX年6月28日xx月28日嘉美公司分9次杨伟鹏汇款总计611万元
高民法院审查明：XX年2月5月嘉美公司分严欣等5签订三份款合款金额计340万元利率23案涉商铺销售方式办理备案登记嘉美公司杨伟鹏签订合日严欣等5备案登记撤销次日杨伟鹏作购房者登记备案嘉美公司已XX年1月8日销售动产统发票原件税务机关缴销
审判广西壮族治区宾市中级民法院审理认商品房买卖合销售动产统发票商品房备案证明均系直接证足证明双方间系商品房买卖关系嘉美公司辩称系贷关系商品房买卖合系贷担保未提供款合直接证商品房买卖合容办理商品房备案登记手续具担保意思辩称欠缺事实法律鉴双方间系商品房买卖关系商品房买卖合合法效杨伟鹏求嘉美公司约交付案涉53间商铺诉讼请求应予支持杨伟鹏未提供证证明嘉美公司张权利址明致嘉美公司法送达交房通知书求嘉美公司付违约金诉讼请求予支持
广西壮族治区宾市中级民法院审判委员会讨决定作出(20xx)民初字第6号民事判决书：杨伟鹏嘉美公司签订商品房买卖合效二嘉美公司应判决生效日起xx日案涉53间商铺交付杨伟鹏三驳回杨伟鹏诉讼请求
嘉美公司服审判决广西壮族治区高级民法院提起诉
广西壮族治区高级民法院审理认商品房买卖合合法效该合商品房备案证明杨伟鹏支付约定价款嘉美公司开具发票等证形成完整证链证明双方间存房产交易行已完成约定价付杨伟鹏求嘉美公司交付商铺诉讼请求予支持嘉美公司抗辩称双方真实意思贷杨伟鹏已收取相应利息提供作废销售动产统发票嘉美公司杨伟鹏账户汇入60万元证等予证明缺失款合直接证杨伟鹏予认情况款数额期限利率等贷关系基础事实查实嘉美公司九笔汇款性质明法确认系款利息嘉美公司张款事实法认定
广西壮族治区高级民法院审判委员会讨决定作出(20xx)桂民终字第18号民事判决书：驳回诉维持原判
嘉美公司服二审判决民事诉讼法第二百条第(二)项第(五)项第(六)项规定高民法院申请审
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济情况认定该611万元系款利息更具信度综双方间成立贷关系签订商品房买卖合办理商品房备案登记行系种非典型担保杨伟鹏作债权请求直接取商铺权张违反禁止流质原予支持
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第四条 付款方式期限 ……2分期付款：(1)乙方签订购房合时支付购房屋总金额50民币 元(含定金)(2)房屋体封顶时乙方接甲方付款通知5日支付购房屋总金额45民币 元(3)剩余5民币 元甲方建房屋竣工验收甲乙双方交接房屋交付钥匙前购房者次性付清
第五条 乙方购房屋交接时已确定商品房性质乙方必须付清购房余款时次性付清土出金相关费等应付款方办理签署房屋交接单乙方支付土出金相关费甲方权乙方追究违约责乙方付清合第四条第十二条规定
应付款日起柒天双方进行验收签署房屋交接单交接钥匙购房屋住宅甲方提供住宅质量保证书住宅说明书……
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