房屋连环买卖中物权变动
甲房屋卖乙买卖合签订甲房屋交付乙房产证交乙没办理户登记乙住半年房屋转卖丙房屋交丙占丙乙处取甲房产证没办理户登记手续丙居住期间该房屋价格迅速涨
司法实务中诉讼表现形式
述基案情基础作原告交易体司法实践中呈现三类诉讼
1 房屋出卖诉讼原告
案例甲诉法院认乙签订买卖合
未办理登记手续效求乙返房屋
案例二甲房屋产权登记名义直接起诉房屋占丙求返房屋
2 房屋第买受诉讼原告
案例三乙起诉甲求协助办理户登记手续甲提起反诉认乙签订买卖合未办理登记手续效求乙返房屋
案例四乙起诉丙未取房屋权丙签订合系权处分合甲未予追认请求确认合效判令丙返房屋
3 房屋终局买受诉讼原告
案例五丙起诉乙求办理户登记手续乙抗辩非愿履行户登记实甲迟迟配合办理户登记诉讼中发现甲前房产证挂失已房屋高价卖丁办理户登记手续丙遂申请追加甲丁告请求确认甲丁间买卖合效求三告协助办理房屋户登记手续丁提出善意第三抗辩理反诉求丙退出房屋
问题聚焦
述案例呈现房屋连环买卖诉讼形式属较典型房屋连环买卖案件类型案情似简单中蕴含着诸民法基理问题实务争议具体问题
1 案例案例三体现问题动产物权转合(房屋买卖合)效力否受动产物权变动 (房屋户登记)影响
2 案例二体现问题房屋事实占否基连环买卖合行房屋登记权占抗辩
3 案例四体现问题物权变动合意(动产权属证书交付)否具拘束力
4 案例五]体现问题房屋双重买卖中房屋事实占否抗房屋善意取
述具体问题实际总括基命题房屋连环买卖中动产登记占分属体
时法律权事实占间确定保护基准实务案例中寻求物权法等现法律框架合理保护路径
二实例解析解决房屋连环买卖纠纷请求权基础分析
请求权基础分析方法德国法学界较推崇民法学种独特方法种方法称请求权规范基础检索法法涵摄法指通考察事请求权张寻求该请求权规范基础前提前提终确定请求权否够支持裁判结实例分析中请求权基础方法需握请求权相关法律事实法律规范必考察重关联法律事实适较便捷数案件中 事张请求方式表现出事请求直接探寻事张请求权规范发现法律迅速握案件关键易复杂案情困扰利简化思维程请求权检索方法更适合实务需民事案例裁判中运请求权基础分析法具强必性已开始实施物权法确立物权基原制度中第九条确立登记生效义动产物权变动原第十五条明确动产物权变动原结果进行区分原第百零六条确立善意取制度第三十四条第二百四十条分明确物权请求权占制度物权法已物权法律规范形成较完整物权法体系司法实务处理物权纠纷提供较完备请求权基础请求权基础方法适具备足够行性前未良客观条件笔者拟尝试请求权基础分析法房屋连环买卖中涉物权纠纷进行研究民事司法实践提供资遵循思维证方法增强法律适统性合理性
房屋出卖请求权基础分析D物权变动合效力
1 关案例分析
房屋出卖甲诉讼请求基效合产生返财产请求请求权应锁定利
请求权该请求权成立前提甲乙间买卖合确认效通请求权基础分析物权法第十五条关事间订立关设立变更转消灭动产物权合法律规定者合约定外合成立时生效未办理物权登记影响合效力规定动产登记物权变动成立件买卖合生效件买卖合效力物权变动效力二者相区分甲乙未办理户登记手续发生房屋权移转影响买卖合身效力甲乙间订立房屋买卖合应确认效合甲诉讼请求具成立前提条件应予驳回
2关案例二分析
首先进行请求权检索甲求丙返房屋系房屋产权登记名义行物权请求权中返原物请求权
次进行请求权基础分析甲请求权基础系物权法第三十四条规定权占动产者动产权利请求返原物该条构成件进行分解知返原物请求权构成件二请求权体须权利包括权益物权担保物权二相须权占需进步明确权占概念意义占否权占分类权占权占谓权指基法律原物进行占权利权占指权占权占指权占案中未进行户登记权没发生移转甲房屋权已满足权利体第件乙暂时占丙终占否权占成甲否行返原物请求权关键接需做工作消极构成件检索检索否否定乙丙权占法律规范
物权法第二百四十条关占般规定 占物返抗辩否成立关键产生占基础关系否占抗权利返
请求买卖合中出卖应标物交付买受占应标物权移转买受甲乙签订房屋买卖合交付未户根买卖合甲应房屋交乙占甲作合事应遵守合约定求乙返房屋乙基买卖合占属权占抗作出卖权甲返请求丙否构成权占涉学说占连锁理学者占连锁理纳三件( 1 )中间
定法律关系(尤债关系)取占权利( 3 )须中间直接占移转第三迈沐案中乙作中间甲合法占权源丙作第三基乙买卖合(该合效性留案例四中予详细证)取占权利乙房屋交付丙视房屋直接占移转丙三件均符合丙占构成权占丙行甲占抗辩甲求丙返占房屋法律规范构成件消极规范构成件阻诉请缺乏请求权基础完整构成件应予驳回
房屋第买受请求权基础分析D物权变动权处分
1 关案例三分析
案例关甲乙房屋买卖合效分析案例二中乙属权占分析乙求甲约履行办理户登记义务具合请求权基础应予支持甲张合效返房屋反诉请求成立应予驳回
2 关[案例四」分析
案中乙张丙间房屋买卖合效理权处分订立合知请求权基础合法第五十条规定处分权处分财产权利追认者处分权订立合取处分权该合效反解释果订立权处
分合权利予追认处分未取处分权该合效权处分合属效力定合该条规定表面乙尚未取权前房屋转卖丙构成权处分嗣未取权甲未予追认情况应认定乙丙间买卖合效利益衡量角度样处理结果显然终局买受丙极公合效力完全赖乙否积极取权甲追认交易风险全部丙承担乙甲时投机易诱发道德风险案中房价高涨乙甲见利图乙积极甲张办理户登记取权甲拒绝追认导致合效丙支付价接受乙交付占房屋未时办理登记适善意取制度权利法合保护丙须乙方返房屋缔约失责寻求救济究源流国合法第五十条恰鉴物权形式义德国民法第 1 85 条国台湾区民法第 118 条产物德国模式该条款指处分行效力未定国承认物权行概念国债权形式义模式变债权合效力未定②
学者认动产登记外具备物权意思表示形式件行动产交付交付动产权属证书等事间作确权理指导实践角度事合意产生物权效力观点确实助解决实践中出现房屋买卖交付未登记利益保护问题案中甲房屋房产证均交付乙视双方达成物权变动合意乙取权样乙丙间合存权处分问题述观点理基础承认物权行理国物权法已明确规定实行债权形式义物权变动模式承认物权行理司法实践中倾物权行理说法做法物权法生效继续存合理性值质疑
笔者认公合理处理案纠纷应作请求权基础合法第五十条法律规范构成件案件事实进行分解否(涵摄)该条规范构成件中学者认外表观察显现谓出卖物实少分两种类型类出卖
物权相应债权债务关系 未授权便擅出卖物构成侵权行类出卖物权间已存着买卖赠互易等合物权负出卖移转物权合义务类合尚未履行情况出卖标物出卖形成谓连环合果类合作权处分容易物权转(物权变动)身相混淆骨显然案情形属类型根文案例案例二分析案例三出结 乙房屋占属权占乙享求甲履行办理户登记手续债权请求权乙取权甲房屋交付乙占未办理户登记前甲仅名义登记权享受限制权处分权已受限制甲房屋转卖须乙方承担相应民事责(文案例五 1 示)房屋事实已属甲财产乙房屋享定处分权乙房屋转卖丙事实属处分权处分财产应合法第五十条规范构成件然失适该条请求权基础应认定乙丙间买卖合效认定甲房屋享完全权乙丙双方订立合时均明知房屋尚登记甲名事愿接受合拘束承担风险存隐瞒欺诈等情形交易性质属未物买卖①效事情形应认定效分析乙诉讼请求应予驳回
房屋终局买受请求权基础分析D物权变动善意取
案例五 体现房屋双重买卖(称物数卖) 产生纠纷着物权法颁布物权变动模式立法确定动产善意取制度确立司法实践中原先处理双重买卖纠纷逐渐走明晰统
请求权基础分析丙求乙办理房屋户登记手续行合请求权请求权基础合法规定案例四中已分析认乙丙间房屋买卖合效存丁情况丙权求乙约办理户登记手续甚乙怠行甲户登记请求权情况行代位权求甲履行户登记义务甲房屋卖丁办理
户登记符合物权法第百零六条构成件情况丁作善意取成房屋权甲乙乙丙间买卖合丁没约束力丁权求占房屋丙基买卖合占抗非合事权丁丁作动产善意取请求权基础成立丙行债权请求权基买卖合乙张违约责
双重买卖案例变化果案例五中丁尚未办理户登记手续适善意取 时应处理笔者认情形查明丁系善意缔约情况应认定甲丁买卖合效丁享债权取房屋权丙否已善意占房屋张权呢物权法中找明确请求权基础案例二分析已表明丙属权占甲提出占抗辩然丙权占抗房屋登记权甲根举重明轻民法解释学原理(然解释)②然抗仅债权丁笔者倾善意权占丙取房屋权丁求甲承担交房违约责
结连环交易中动产物权变动保护基准D静态秩序动态安全衡
国物权法定分止争物作立法宗旨法律规范明确种财产属责解决法律体财产纷争确定稳定高效安全市场交易房屋连环买卖中物权变动常涉方体文分析五案例中涉连环交易四体三份房屋买卖合集中体现动产物权变动中利益突规范物权变动保护第三物权法基范畴③遵循物权法立法意图司法实践中确立物权变动交易体利益保护基准显尤重笔者认请求权张象区分根交易否涉第三利益分部请求权体系外部请求权体系请求权体系分适法律原操作规④
1 部请求权体系保护基准交易涉第三利益场合真实权利登记权利分离产生权属矛盾两种权利体部突必须根意思治原建立保护真实权利请求权规案例案例二案例三案例四中甲乙乙丙甲丙间纠纷属买卖合双方登记权事实占间部纠纷涉交易外第三应确认作物权变动原债权合效力确保交易静态秩序时通债权合中公示义务约定支持权利办理户登记请求权促交易体履行动产登记公示义务事实物权快转化法定公示方式表征法律物权稳定交易秩序
2 外部请求权体系保护基准交易涉第三利益场合必须遵循物权公示原采取保护第三利益标准第三信赖动产登记通法律行取动产物权应确认物权变动效力作连环交易外部事请求权应保护维护动态交易安全案例五中丁基动产善意取房屋权绝排斥事实物权丙占处优先保护位
三建议未物权法司法解释中涉动产物权变动容制订空间
通运请求权基础方法述案例进行分析发现请求权基础检索程中然存立法疏漏突物权法规定许新物权制度规范 规定原缺乏操作性高民法院作出相应司法解释留极制订空间仅文研究范围提出点司法解释制订建议
修正改造物权法相突司法解释
物权法动产物权变动采登记生效义 特殊情况高民法院关司法解释规定采登记抗义 XX 年 7
月高民法院 (关审理企业破产案件干问题规定第 71 条规定列财产属破产财产……(六)尚未办理产权证者产权户手续已买方交付财产……规定表明已买方交付财产未办理产权户手续权转移买方属破产企业财产
笔者认物权法作全国通民事基法律确立基规基制度具仅次宪法效力位阶物权法已物权规范发生突时位法优位法新法优旧法原应适物权法规范适已物权规范未制订物权法司法解释应物权法已物权规范(包括相关司法解释)适关系作出规定应物权法框架修正物权法基规相突司法解释已司法解释中符物权法规定利案件解决渡性规定改造成符合物权法规定合理规动产物权变动必须采物权法确定登记生效规未登记发生物权变动效力善意事实物权未登记然取物权采区分保护原完善规占保护抗辩等方式加强保护
增强动产占保护制度操作性
物权法专编规定占制度占制度国民事立法首获肯定仅五条文属保护占制度范畴没占推定占取制度规定物权法第二百四十条关权占规定基原性规定案例二中作连环交易终局买受丙占否属权占认定缺乏明确请求权基础资检索求助占连锁理法理支撑着占制度确立实务中针财产提出占保护抗辩必越越建议司法解释应针占保护抗辩类型行条件作出类型化规定时鉴动产物权变动登记生效件动产买卖中非常容易造成占分离占权标物占问题发生争议引发相关案例必层出穷房屋买卖交付未户户未交付双重买卖连锁买卖等
建议司法解释尤针实践中普遍存基动产买卖合占抗辩物权变动效力影响作出详细规定解决动产物权纠纷提供操作裁判规
填补房屋连环买卖法律适漏洞
1 明确房屋连环买卖保护基准台湾学者苏永钦认民事立法者处理问题必须兼顾私治国家制时建立放治财产权交易秩序长期国家监督引导机制笔者认司法解释制订者必物权法司法解释中治制两种规范作政策理念规范技术缝合具体房屋连环买卖涉第三部交易应构筑治空间充分尊重意思治原保护事实物权利益涉第三外部交易应遵循物权公示公信原确立国家动产交易市场监保护取法律物权第三利益弥补治条件足
2 确立房屋连环买卖部适规规定未办理户登记连环交易中第买受终局买受 (手)间订立买卖合应第买受权处分认定效二规定房屋终局买受房屋占属权占抗房屋登记权返原物请求权非占基础法律关系效撤销
3 确立房屋双重买卖规两次买卖均未办理户登记情形两次买卖买受均未取权建议司法解释权利保护优先次序作出规定条件承认物权变动合意优先效力已接受动产权属证书移转占买受优先行房屋户登记请求权二存物权变动合意情形请求办理户登记先确认买卖中先行请求权方享行登记请求权优先权
着物法权颁布实施法院必须会面越越物权纠纷通文房屋连环买卖变动实证分析笔者切身感受部物权法民事审判重意义带法官审判思维重改变许学者物权法立法失津津乐道说着纠缠清理问题法官鲜活物权案例中寻求法律现实衡遵循物权法请求权基础物权法制度框架解决实务问题许较选择存立法空白时物权法立法意图指引运民法解释学方法填补法律漏洞维护静态物权秩序动态交易安全学者学说先前案例应保持足够鉴力法官鉴学者合理学说盲权威理实务做法必须遵循物权立法制度文体表达许法官学者角色定位完全采取学者思路法官视角运法官智慧现法律框架处理实务案例
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甲房屋卖乙买卖合签订甲房屋交付乙房产证交乙没办理户登记乙住半年房屋转卖丙房屋交丙占丙乙处取甲房产证没办理户登记手续丙居住期间该房屋价格迅速涨
司法实务中诉讼表现形式
述基案情基础作原告交易体司法实践中呈现三类诉讼
1 房屋出卖诉讼原告
案例甲诉法院认乙签订买卖合
未办理登记手续效求乙返房屋
案例二甲房屋产权登记名义直接起诉房屋占丙求返房屋
2 房屋第买受诉讼原告
案例三乙起诉甲求协助办理户登记手续甲提起反诉认乙签订买卖合未办理登记手续效求乙返房屋
案例四乙起诉丙未取房屋权丙签订合系权处分合甲未予追认请求确认合效判令丙返房屋
3 房屋终局买受诉讼原告
案例五丙起诉乙求办理户登记手续乙抗辩非愿履行户登记实甲迟迟配合办理户登记诉讼中发现甲前房产证挂失已房屋高价卖丁办理户登记手续丙遂申请追加甲丁告请求确认甲丁间买卖合效求三告协助办理房屋户登记手续丁提出善意第三抗辩理反诉求丙退出房屋
问题聚焦
述案例呈现房屋连环买卖诉讼形式属较典型房屋连环买卖案件类型案情似简单中蕴含着诸民法基理问题实务争议具体问题
1 案例案例三体现问题动产物权转合(房屋买卖合)效力否受动产物权变动 (房屋户登记)影响
2 案例二体现问题房屋事实占否基连环买卖合行房屋登记权占抗辩
3 案例四体现问题物权变动合意(动产权属证书交付)否具拘束力
4 案例五]体现问题房屋双重买卖中房屋事实占否抗房屋善意取
述具体问题实际总括基命题房屋连环买卖中动产登记占分属体
时法律权事实占间确定保护基准实务案例中寻求物权法等现法律框架合理保护路径
二实例解析解决房屋连环买卖纠纷请求权基础分析
请求权基础分析方法德国法学界较推崇民法学种独特方法种方法称请求权规范基础检索法法涵摄法指通考察事请求权张寻求该请求权规范基础前提前提终确定请求权否够支持裁判结实例分析中请求权基础方法需握请求权相关法律事实法律规范必考察重关联法律事实适较便捷数案件中 事张请求方式表现出事请求直接探寻事张请求权规范发现法律迅速握案件关键易复杂案情困扰利简化思维程请求权检索方法更适合实务需民事案例裁判中运请求权基础分析法具强必性已开始实施物权法确立物权基原制度中第九条确立登记生效义动产物权变动原第十五条明确动产物权变动原结果进行区分原第百零六条确立善意取制度第三十四条第二百四十条分明确物权请求权占制度物权法已物权法律规范形成较完整物权法体系司法实务处理物权纠纷提供较完备请求权基础请求权基础方法适具备足够行性前未良客观条件笔者拟尝试请求权基础分析法房屋连环买卖中涉物权纠纷进行研究民事司法实践提供资遵循思维证方法增强法律适统性合理性
房屋出卖请求权基础分析D物权变动合效力
1 关案例分析
房屋出卖甲诉讼请求基效合产生返财产请求请求权应锁定利
请求权该请求权成立前提甲乙间买卖合确认效通请求权基础分析物权法第十五条关事间订立关设立变更转消灭动产物权合法律规定者合约定外合成立时生效未办理物权登记影响合效力规定动产登记物权变动成立件买卖合生效件买卖合效力物权变动效力二者相区分甲乙未办理户登记手续发生房屋权移转影响买卖合身效力甲乙间订立房屋买卖合应确认效合甲诉讼请求具成立前提条件应予驳回
2关案例二分析
首先进行请求权检索甲求丙返房屋系房屋产权登记名义行物权请求权中返原物请求权
次进行请求权基础分析甲请求权基础系物权法第三十四条规定权占动产者动产权利请求返原物该条构成件进行分解知返原物请求权构成件二请求权体须权利包括权益物权担保物权二相须权占需进步明确权占概念意义占否权占分类权占权占谓权指基法律原物进行占权利权占指权占权占指权占案中未进行户登记权没发生移转甲房屋权已满足权利体第件乙暂时占丙终占否权占成甲否行返原物请求权关键接需做工作消极构成件检索检索否否定乙丙权占法律规范
物权法第二百四十条关占般规定 占物返抗辩否成立关键产生占基础关系否占抗权利返
请求买卖合中出卖应标物交付买受占应标物权移转买受甲乙签订房屋买卖合交付未户根买卖合甲应房屋交乙占甲作合事应遵守合约定求乙返房屋乙基买卖合占属权占抗作出卖权甲返请求丙否构成权占涉学说占连锁理学者占连锁理纳三件( 1 )中间
定法律关系(尤债关系)取占权利( 3 )须中间直接占移转第三迈沐案中乙作中间甲合法占权源丙作第三基乙买卖合(该合效性留案例四中予详细证)取占权利乙房屋交付丙视房屋直接占移转丙三件均符合丙占构成权占丙行甲占抗辩甲求丙返占房屋法律规范构成件消极规范构成件阻诉请缺乏请求权基础完整构成件应予驳回
房屋第买受请求权基础分析D物权变动权处分
1 关案例三分析
案例关甲乙房屋买卖合效分析案例二中乙属权占分析乙求甲约履行办理户登记义务具合请求权基础应予支持甲张合效返房屋反诉请求成立应予驳回
2 关[案例四」分析
案中乙张丙间房屋买卖合效理权处分订立合知请求权基础合法第五十条规定处分权处分财产权利追认者处分权订立合取处分权该合效反解释果订立权处
分合权利予追认处分未取处分权该合效权处分合属效力定合该条规定表面乙尚未取权前房屋转卖丙构成权处分嗣未取权甲未予追认情况应认定乙丙间买卖合效利益衡量角度样处理结果显然终局买受丙极公合效力完全赖乙否积极取权甲追认交易风险全部丙承担乙甲时投机易诱发道德风险案中房价高涨乙甲见利图乙积极甲张办理户登记取权甲拒绝追认导致合效丙支付价接受乙交付占房屋未时办理登记适善意取制度权利法合保护丙须乙方返房屋缔约失责寻求救济究源流国合法第五十条恰鉴物权形式义德国民法第 1 85 条国台湾区民法第 118 条产物德国模式该条款指处分行效力未定国承认物权行概念国债权形式义模式变债权合效力未定②
学者认动产登记外具备物权意思表示形式件行动产交付交付动产权属证书等事间作确权理指导实践角度事合意产生物权效力观点确实助解决实践中出现房屋买卖交付未登记利益保护问题案中甲房屋房产证均交付乙视双方达成物权变动合意乙取权样乙丙间合存权处分问题述观点理基础承认物权行理国物权法已明确规定实行债权形式义物权变动模式承认物权行理司法实践中倾物权行理说法做法物权法生效继续存合理性值质疑
笔者认公合理处理案纠纷应作请求权基础合法第五十条法律规范构成件案件事实进行分解否(涵摄)该条规范构成件中学者认外表观察显现谓出卖物实少分两种类型类出卖
物权相应债权债务关系 未授权便擅出卖物构成侵权行类出卖物权间已存着买卖赠互易等合物权负出卖移转物权合义务类合尚未履行情况出卖标物出卖形成谓连环合果类合作权处分容易物权转(物权变动)身相混淆骨显然案情形属类型根文案例案例二分析案例三出结 乙房屋占属权占乙享求甲履行办理户登记手续债权请求权乙取权甲房屋交付乙占未办理户登记前甲仅名义登记权享受限制权处分权已受限制甲房屋转卖须乙方承担相应民事责(文案例五 1 示)房屋事实已属甲财产乙房屋享定处分权乙房屋转卖丙事实属处分权处分财产应合法第五十条规范构成件然失适该条请求权基础应认定乙丙间买卖合效认定甲房屋享完全权乙丙双方订立合时均明知房屋尚登记甲名事愿接受合拘束承担风险存隐瞒欺诈等情形交易性质属未物买卖①效事情形应认定效分析乙诉讼请求应予驳回
房屋终局买受请求权基础分析D物权变动善意取
案例五 体现房屋双重买卖(称物数卖) 产生纠纷着物权法颁布物权变动模式立法确定动产善意取制度确立司法实践中原先处理双重买卖纠纷逐渐走明晰统
请求权基础分析丙求乙办理房屋户登记手续行合请求权请求权基础合法规定案例四中已分析认乙丙间房屋买卖合效存丁情况丙权求乙约办理户登记手续甚乙怠行甲户登记请求权情况行代位权求甲履行户登记义务甲房屋卖丁办理
户登记符合物权法第百零六条构成件情况丁作善意取成房屋权甲乙乙丙间买卖合丁没约束力丁权求占房屋丙基买卖合占抗非合事权丁丁作动产善意取请求权基础成立丙行债权请求权基买卖合乙张违约责
双重买卖案例变化果案例五中丁尚未办理户登记手续适善意取 时应处理笔者认情形查明丁系善意缔约情况应认定甲丁买卖合效丁享债权取房屋权丙否已善意占房屋张权呢物权法中找明确请求权基础案例二分析已表明丙属权占甲提出占抗辩然丙权占抗房屋登记权甲根举重明轻民法解释学原理(然解释)②然抗仅债权丁笔者倾善意权占丙取房屋权丁求甲承担交房违约责
结连环交易中动产物权变动保护基准D静态秩序动态安全衡
国物权法定分止争物作立法宗旨法律规范明确种财产属责解决法律体财产纷争确定稳定高效安全市场交易房屋连环买卖中物权变动常涉方体文分析五案例中涉连环交易四体三份房屋买卖合集中体现动产物权变动中利益突规范物权变动保护第三物权法基范畴③遵循物权法立法意图司法实践中确立物权变动交易体利益保护基准显尤重笔者认请求权张象区分根交易否涉第三利益分部请求权体系外部请求权体系请求权体系分适法律原操作规④
1 部请求权体系保护基准交易涉第三利益场合真实权利登记权利分离产生权属矛盾两种权利体部突必须根意思治原建立保护真实权利请求权规案例案例二案例三案例四中甲乙乙丙甲丙间纠纷属买卖合双方登记权事实占间部纠纷涉交易外第三应确认作物权变动原债权合效力确保交易静态秩序时通债权合中公示义务约定支持权利办理户登记请求权促交易体履行动产登记公示义务事实物权快转化法定公示方式表征法律物权稳定交易秩序
2 外部请求权体系保护基准交易涉第三利益场合必须遵循物权公示原采取保护第三利益标准第三信赖动产登记通法律行取动产物权应确认物权变动效力作连环交易外部事请求权应保护维护动态交易安全案例五中丁基动产善意取房屋权绝排斥事实物权丙占处优先保护位
三建议未物权法司法解释中涉动产物权变动容制订空间
通运请求权基础方法述案例进行分析发现请求权基础检索程中然存立法疏漏突物权法规定许新物权制度规范 规定原缺乏操作性高民法院作出相应司法解释留极制订空间仅文研究范围提出点司法解释制订建议
修正改造物权法相突司法解释
物权法动产物权变动采登记生效义 特殊情况高民法院关司法解释规定采登记抗义 XX 年 7
月高民法院 (关审理企业破产案件干问题规定第 71 条规定列财产属破产财产……(六)尚未办理产权证者产权户手续已买方交付财产……规定表明已买方交付财产未办理产权户手续权转移买方属破产企业财产
笔者认物权法作全国通民事基法律确立基规基制度具仅次宪法效力位阶物权法已物权规范发生突时位法优位法新法优旧法原应适物权法规范适已物权规范未制订物权法司法解释应物权法已物权规范(包括相关司法解释)适关系作出规定应物权法框架修正物权法基规相突司法解释已司法解释中符物权法规定利案件解决渡性规定改造成符合物权法规定合理规动产物权变动必须采物权法确定登记生效规未登记发生物权变动效力善意事实物权未登记然取物权采区分保护原完善规占保护抗辩等方式加强保护
增强动产占保护制度操作性
物权法专编规定占制度占制度国民事立法首获肯定仅五条文属保护占制度范畴没占推定占取制度规定物权法第二百四十条关权占规定基原性规定案例二中作连环交易终局买受丙占否属权占认定缺乏明确请求权基础资检索求助占连锁理法理支撑着占制度确立实务中针财产提出占保护抗辩必越越建议司法解释应针占保护抗辩类型行条件作出类型化规定时鉴动产物权变动登记生效件动产买卖中非常容易造成占分离占权标物占问题发生争议引发相关案例必层出穷房屋买卖交付未户户未交付双重买卖连锁买卖等
建议司法解释尤针实践中普遍存基动产买卖合占抗辩物权变动效力影响作出详细规定解决动产物权纠纷提供操作裁判规
填补房屋连环买卖法律适漏洞
1 明确房屋连环买卖保护基准台湾学者苏永钦认民事立法者处理问题必须兼顾私治国家制时建立放治财产权交易秩序长期国家监督引导机制笔者认司法解释制订者必物权法司法解释中治制两种规范作政策理念规范技术缝合具体房屋连环买卖涉第三部交易应构筑治空间充分尊重意思治原保护事实物权利益涉第三外部交易应遵循物权公示公信原确立国家动产交易市场监保护取法律物权第三利益弥补治条件足
2 确立房屋连环买卖部适规规定未办理户登记连环交易中第买受终局买受 (手)间订立买卖合应第买受权处分认定效二规定房屋终局买受房屋占属权占抗房屋登记权返原物请求权非占基础法律关系效撤销
3 确立房屋双重买卖规两次买卖均未办理户登记情形两次买卖买受均未取权建议司法解释权利保护优先次序作出规定条件承认物权变动合意优先效力已接受动产权属证书移转占买受优先行房屋户登记请求权二存物权变动合意情形请求办理户登记先确认买卖中先行请求权方享行登记请求权优先权
着物法权颁布实施法院必须会面越越物权纠纷通文房屋连环买卖变动实证分析笔者切身感受部物权法民事审判重意义带法官审判思维重改变许学者物权法立法失津津乐道说着纠缠清理问题法官鲜活物权案例中寻求法律现实衡遵循物权法请求权基础物权法制度框架解决实务问题许较选择存立法空白时物权法立法意图指引运民法解释学方法填补法律漏洞维护静态物权秩序动态交易安全学者学说先前案例应保持足够鉴力法官鉴学者合理学说盲权威理实务做法必须遵循物权立法制度文体表达许法官学者角色定位完全采取学者思路法官视角运法官智慧现法律框架处理实务案例
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