买卖不破租赁

买卖破租赁
　　「案情介绍」
　　1990年安某市某区房签订合约定安某承租某区房直属辖两间公房(建筑面积215方米)作商业营业房租期3年租期届满安某月支付房租某区房月收取房租直1996年底某区房安某非法转租强行房屋收回1997年10月3千元价格卖该区住户某安某诉法院求继续承租该房
　　「审判结果」
　　法院调查审理认原告安某系房屋承租房屋享合法承租权告认原告转租房屋证足收房行妥考虑第三某善意取房产错房产宜返告应原告提供等条件出租房屋济补偿判决某区房负责理辖区原告安某安置方两间(建筑面积低215方米)逾期履行告须原告支付补偿费十三万元
　　「案评析」
　　案中涉法律问题：
　　 合期限
　　合履行期限合法效合中重条款应合中明确规定期限双方享合约定权利承担合约定义务该期限届满时合失效力约束双方事双方事协商延长合期限双方协商致达成合意
该合继续效 种情况双方意思表示方式两种：种明示签订协议延长合种默示双方行动表示愿意继续履行合案中双方签合期限3年合效期限届满承租方月支付租金承担约定义务出租方继续接受承租方支付租金说明双方事延长合继续履行合均异议默示方式延长原承租合期限 延长合期限时止呢双方未约定应视未约定期限合种合双方均权时终止应予方合理准备时间具体房屋租赁合中房屋产权应提前月通知承租便寻住案告未遵守法律规定终止承租关系意思表示违法效
　　许会问现该房屋已转原房屋租赁合否应该终止呢涉房屋租赁法律关系中两重法律制度：买卖破租赁制度承租优先购买权制度
　　二买卖破租赁制度承租优先购买权制度
　　() 买卖破租赁指租赁房屋买卖场合承租该房权买卖受影响件：a须房屋租赁合b须房屋已交付承租c须房屋买卖效力买受取租赁房屋权受承租该房益权抗辩租赁关系破终止该租赁关系然存承租房屋益权受买卖效力影响
　　(二)承租优先购买权高法院民法通意见第118条规定：出租出卖出租房屋应提前三月通知承租承租等条件享优先购买权出租未规定出卖房屋承租请求民法院宣告该房屋买卖效案中告出
卖房屋须履行通知义务提前3月通知承租应询问承租购房意便承超行优先购买权履行义务房屋买卖合宣告效承担相应民事责
　　然告出售房屋行违法买受某间房屋买卖合理应效什某需退房屋呢涉民法中重物权法律制度：善意占制度
　　三善意占制度
　　善意占指非法占占某项财产时知道 应知道占非法善意占诚实占受占制度 特保护定条件甚抗物请求权第三 系知道知道转权转善意受须区 ：a非法转系意思取物占占 请求善意第三返原物收益请求非法转赔偿 损失b非法转系非合法占意思取物 占法占合法占法律规定斥期间 请求善意第三返原物(请求收益)善意第三 公开市场受财产合法占请求返原物时 须补偿受时付价金善意第三受财产金钱价 证券合法占请求返案中转房屋然房屋处分房屋权利受法律优先购买制度约束该卖房行应属效第三某知道处分权受限制善意第三根善意占制度抗原告张原告损失错予补偿
　　国房产法律制度年直够完善历史遗留问题较加年历计划济体制市场济体制转型房屋承租产权纠纷屡见鲜具典型性案例家浅显讲解房产法律中重法律制度希助您利法律武器保护合法权益
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