房地产企业项目前期开发模式研究

房产企业项目前期开发模式研究
　　[摘]文章分析目前房产企业项目开发中存问题通影响房产企业项目成功开发素剖析提出相关策建议
　　[关键词]房产企业项目开发影响素策建议
　　房产指作财产房产附着面种权益营活动总称房产业国国民济支柱产业发展整社会发展起着关重作仅改善居民生活条件改善投资环境带动建筑建材化工等众相关产业发展时房产业发展直接关系居民生活质量高低通房产业断发展创造量业机会解决量居民业问题然房产市场中成功房产开发项目国民济发展起促进作带动量相关产业飞速发展研究保证房产企业项目成功开发具极重现实意义
　　项目开发房产企业生存发展具重意义
　　国房产业投资迅速增加2000年5000亿元增加2007年约2万亿元房产投资增加三倍房产快速发展时目前房产发展程中存着许问题房产项目具投资额回收期长影响素等特点决定房产业具行业高度复杂性风险性求房产企业具备敏锐眼光发现握投资机会识控制投资风险组织理投资项目实施运作现实中许房产企业房产市场没真正解房产项目开发程熟悉造成项目市场定位准项目选址产品定位失误规划设计落产品销售畅房屋量空置等严重果甚导致整项目开发失败开发企业处动局面影响项目投资回收造成资源极浪费影响整城市济建设城市居民生活造成良影响国家财政带极济压力严重影响国民济健康发展边商品房量空置量资金积压量房产企业项目资金短缺造成项目开发力甚项目开发受阻失败边居民居住条件亟改善二者间矛盾日益加剧见开发企业应生产出产销路房产产品保证房产企业项目开发成功显尤重
　　二房产企业项目前期开发应注意问题
　　()针区域状况采取措施注重项目品质提高产品细节锤炼
　　深圳作目前国房产发展前阵济水发展较快居民购买力极强时作新兴现代化城市部分居民外口居住条件需求相强烈目前深圳房产企业项目开发说具城市房产项目开发特点深圳房产市场中房产发展水较高居民产品求相应提高房产市场竞争越越激烈产品质化越越严重深圳居民房屋户型设计周边生活环境生活配套设施产品性价产品期服务等众方面越越挑剔开发商保证房产企业项目开发成功必须更加注重项目身品质提高加强产品细节锤炼提高项目产品设计水提高项目环境质量效控制项目开发成时实施项目规模开发降低开发成完善项目配套完善产品期物业理水提高产品竞争力效保证项目开发成功
　　(二)加强项目前期决策提高决策准确性
　　房产企业项目具投资额涉面广开发周期长特点房产企业项目开发前期决策准确性期项目成功否着决定性作环节国房产企业运作中薄弱环节许房产企业开发项目失败偶然素造成项目投资决策时注定没市场注定失败企业进行房产项目投资决策分析时开发商身决策水高职业素质较低造成市场握准市场条件成熟情况没详细市场调查没系统科学分析证仅直观市场感觉少数谓专家意见决定项目决策具极盲目性导致量房产企业项目开发失败房产开发企业保证项目成功开发应采科学系统决策模式提高投资决策科学性准确性
　　成功房产开发企业够激烈房产市场竞争中取成功开发商房产项目准确前期决策分开样保证项目开发前期决策准确性进行项目投资证时采理准确否项目投资决策者专业素质理水高低证参员专业素质职业道德水项目证掌握数全面性准确性均直接关系着项目决策科学性准确性建立完善科学评价指标体系时做房产企业项目市场调查保证项目决策基础资料准确性样确保房产企业项目投资决策准确进保证项目开发成功
　　(三)降低开发成加强开发项目竞争力
　　房屋销售价格始终消费者关注问题降低房产项目开发成提高开发项目竞争力重手段保证项目开发成功重渠道
　　1　通合理手段加强项目开发成控制时通引进项目招投标机制选择费低技术力量强业绩信誉高项目施工单位监理单位等方式达降低项目开发成目
　　2　控制房产项目开发成首先应项目规划设计阶段开始设计阶段投资影响程度达70~90设计阶段工作水高低质量高低仅影响施工阶段投资少影响项目建成投产济效益
　　3　项目开发成控制通合理确定企业融资组合完成房产项目开发投资额巨房产开发企业银行贷款方式进行项目融资房产开发企业资产负债率甚高达80高额贷款利息开发企业付出较融资代价通确定合理效项目融资组合降低项目融资成降低项目开发成着直接效果
　　4　提高房屋设计水保证项目开发成功保证项目开发成功开发企业应提高房屋设计水提高房产产品高新技术含量房屋设计布局时强化居住实性合理利然资源提高产品市场适应性增强企业产品市场竞争力房产企业市场竞争中处败
　　5　塑造良企业品牌良房产品牌仅房产企业项目开发成功起着关重作时良品牌形象会企业带更丰厚附加价值——品牌价值例海万科产万科产良品牌该企业开发项目销售火爆售价周边楼盘方米高出700~1000元着房产市场竞争加剧消费者成熟度提高房产开发企业越越重视企业品牌建设品牌建设需程必须开发商成功项目作载体逐步市场认终形成企业身品牌形象
　　三房产企业项目前期开发应选择模式
　　保证房产企业项目成功开发企业应选择适合身适合开发项目特点房产项目开发模式提高项目开发效率房产企业项目开发程中房产开发企业应加强国家济政策研究尤加强项目处房产市场研究做项目行性研究工作做项目投资决策风险分析采取合理效措施保证项目产品质量减少项目开发风险样保证项目成功开发企业稳步发展
　　通分析结合实践理研究提出房产企业项目前期开发模式(1)建立强力高素质房产项目开发团队时提高房产企业理水(2)项目投资决策前项目进行科学系统行性研究工作①房产项目开发市场环境做详细准确分析包括口环境济环境政策环境行业理环境开发技术环境②做房产市场调查工作研究房产市场供求关系③加强房产市场竞争情况分析④根项目市场环境做项目市场定位包括目标客户定位产品定位价格定位等⑤针房产市场特点做项目投资分析决策(3)针企业项目情况确定合理融资组合(4)提高产品品质加强产品竞争力(5)确定合理项目营销策略
 
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