博远商务酒店投资行性分析报告
项目基建设情况
博远商务酒店位三门峡市宏远市场西侧建设路宏远市场红场南侧距离建设路约30m体建筑高7层（含层）建筑面积约6223㎡三层层938㎡四六层层803㎡室1000㎡外围北侧停车场约500㎡南侧停车场长45m*宽6m＝270㎡室拟做停车场层二层拟做餐饮三层六层房间72间间面积约32㎡（含卫生间）现土建施工已基结束
外酒店东侧路相邻幢三层楼第三层准备时出租面积630㎡做写字间出租酒店配套
二配套工程实施情况
1水电排污市政配套已施工位入户施工
2温空调水井正施工合价109万费拟承租方承担
3消防设施合已签合价包验收合格59万费拟承租方承担
4装修设计已初步完成设计费21万费出租方承担（已付19万）承租方偿
5电梯预计20万费拟承租方承担
6暖气接口费方50元×6223㎡＝311150万元费拟承租方承担
7天然气接口费2万元费拟承租方承担
三周边市场调查
该项目处三门峡市宏远商品批发市场中建设路东段毗邻家电市场周边行政单位陕县政府二级三级机构陕县公路局供销社陕高陕县医院等单位市级单位市供销社三中物资公司等单位效益企事业单位少整体消费水较低周边较酒店国风会馆（客房98间现出租率60均房价140元左右）美华商务酒店（客房77间现出租率70均房价130元左右）
周边商铺出租情况建设路街红场层35元∕㎡项目东侧三层楼层35元∕㎡
四投资行性分析
博远酒店建筑体出租价12元∕㎡（含室）东侧商铺楼三层出租价拟定20元∕㎡（希谈12元∕㎡）出租年限10年希谈12年
1项目投资明细预计费
⑴温空调 109万（含空气源热泵系统）
⑵消防系统 59万
⑶电 梯 20万
⑷三楼六楼客房装修72间×32㎡∕间×500元∕间＝1152万元
⑸公部分装修1043㎡×250元∕㎡＝26075万元
⑹物品配置16800元∕间×72间＝12096万元
⑺燃气接入开口费2万元部路
⑻暖气接入开口费311150万元部路
⑼费合计450235万元（含暖气燃气）
⑽
2投资回报分析
⑴450235做总投资预计三年回预计营利润35做分析：
预计年营收入450235万元÷3年＝1500783万元÷35＝4287951万元
预计100出租率均房价：
4287951万元÷12月＝357329万元÷（72间×30天）＝16543元
房价周边市场结合房价高取
⑵450235做总投资预计三年回预计营利润40做分析：
预计年营收入450235万元÷3年＝1500783万元÷40＝3751957万元
预计100出租率均房价：
3751957万元÷12月＝312663万元÷（72间×30天）＝14475元
房价周边市场结合房价高取
⑶450235做总投资预计三年回预计营利润45做分析：
预计年营收入450235万元÷3年＝1500783万元÷45＝3335073万元
预计100出租率均房价：
3335073万元÷12月＝277923万元÷（72间×30天）＝12867元
预计9575出租率均房价：
277923万元÷（72间×30天×95）＝13544元
90）＝13786元
85）＝14597元
80）＝16023元
135元138元左右均房价市场较容易接受9095年均出租率营压力较
⑷450235做总投资预计四年回预计营利润35做分析：
预计年营收入450235万元÷4年＝1125588万元÷35＝3215964万元
预计100出租率均房价：
3215964万元÷12月＝267997万元÷（72间×30天）＝124元
预计9575出租率均房价：
267997万元÷（72间×30天×95）＝1306元
90）＝13786元
85）＝14597元
80）＝15509元
135元左右均房价市场较容易接受9095年均出租率营压力较
⑸450235做总投资预计四年回预计营利润40做分析：
预计年营收入450235万元÷4年＝1125588万元÷40＝281397万元
预计100出租率均房价：
281397万元÷12月＝234497万元÷（72间×30天）＝10856元
预计9580出租率均房价：
23．4497万元÷（72间×30天×95）＝11428元
90）＝12062元
85）＝12772元
80）＝13570元
135元左右均房价市场接受困难80年均出租率通营应该达
3营成费分析
营角度保证服务品质前提核算固定成费核算营盈亏衡点结合市场接受均房价核算投资回报
⑴总租金6223㎡×12元∕㎡＝74676元∕月×12月＝90万元
层40元∕㎡二层20元∕㎡出租收益938㎡×2（30元∕㎡－12元∕㎡）＝33768元∕月
酒店实际房租74676元∕月－33768元∕月＝40908元∕月÷4347㎡＝941元∕㎡
⑵工费：
店长 1 2500元∕月
领班 2 × 1200元∕月＝2400元∕月
前台 4 ×1000元∕月＝4000元∕月
客房 9 ×950元∕月＝8550元∕月
公卫 2 ×950元∕月＝1900元∕月
工程 2 ×1200元∕月＝2400元∕月
保安 3 ×1000元∕月＝3000元∕月
合计 23 24750元∕月
⑶水电费30000元∕月
⑷物耗次品洗涤费15000元∕月
⑸理费5000元∕月
⑹合计115658元∕月
加月投资回报125000元＝240658元＋10000税金附加＝250658元∕月÷135元∕间÷2160＝8559
说营保证85出租率保证均房价135元∕间时天出租房间数62间房够三年完成投资回报
怡居酒店理公司
2010年7月29日
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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项目基建设情况
博远商务酒店位三门峡市宏远市场西侧建设路宏远市场红场南侧距离建设路约30m体建筑高7层（含层）建筑面积约6223㎡三层层938㎡四六层层803㎡室1000㎡外围北侧停车场约500㎡南侧停车场长45m*宽6m＝270㎡室拟做停车场层二层拟做餐饮三层六层房间72间间面积约32㎡（含卫生间）现土建施工已基结束
外酒店东侧路相邻幢三层楼第三层准备时出租面积630㎡做写字间出租酒店配套
二配套工程实施情况
1水电排污市政配套已施工位入户施工
2温空调水井正施工合价109万费拟承租方承担
3消防设施合已签合价包验收合格59万费拟承租方承担
4装修设计已初步完成设计费21万费出租方承担（已付19万）承租方偿
5电梯预计20万费拟承租方承担
6暖气接口费方50元×6223㎡＝311150万元费拟承租方承担
7天然气接口费2万元费拟承租方承担
三周边市场调查
该项目处三门峡市宏远商品批发市场中建设路东段毗邻家电市场周边行政单位陕县政府二级三级机构陕县公路局供销社陕高陕县医院等单位市级单位市供销社三中物资公司等单位效益企事业单位少整体消费水较低周边较酒店国风会馆（客房98间现出租率60均房价140元左右）美华商务酒店（客房77间现出租率70均房价130元左右）
周边商铺出租情况建设路街红场层35元∕㎡项目东侧三层楼层35元∕㎡
四投资行性分析
博远酒店建筑体出租价12元∕㎡（含室）东侧商铺楼三层出租价拟定20元∕㎡（希谈12元∕㎡）出租年限10年希谈12年
1项目投资明细预计费
⑴温空调 109万（含空气源热泵系统）
⑵消防系统 59万
⑶电 梯 20万
⑷三楼六楼客房装修72间×32㎡∕间×500元∕间＝1152万元
⑸公部分装修1043㎡×250元∕㎡＝26075万元
⑹物品配置16800元∕间×72间＝12096万元
⑺燃气接入开口费2万元部路
⑻暖气接入开口费311150万元部路
⑼费合计450235万元（含暖气燃气）
⑽
2投资回报分析
⑴450235做总投资预计三年回预计营利润35做分析：
预计年营收入450235万元÷3年＝1500783万元÷35＝4287951万元
预计100出租率均房价：
4287951万元÷12月＝357329万元÷（72间×30天）＝16543元
房价周边市场结合房价高取
⑵450235做总投资预计三年回预计营利润40做分析：
预计年营收入450235万元÷3年＝1500783万元÷40＝3751957万元
预计100出租率均房价：
3751957万元÷12月＝312663万元÷（72间×30天）＝14475元
房价周边市场结合房价高取
⑶450235做总投资预计三年回预计营利润45做分析：
预计年营收入450235万元÷3年＝1500783万元÷45＝3335073万元
预计100出租率均房价：
3335073万元÷12月＝277923万元÷（72间×30天）＝12867元
预计9575出租率均房价：
277923万元÷（72间×30天×95）＝13544元
90）＝13786元
85）＝14597元
80）＝16023元
135元138元左右均房价市场较容易接受9095年均出租率营压力较
⑷450235做总投资预计四年回预计营利润35做分析：
预计年营收入450235万元÷4年＝1125588万元÷35＝3215964万元
预计100出租率均房价：
3215964万元÷12月＝267997万元÷（72间×30天）＝124元
预计9575出租率均房价：
267997万元÷（72间×30天×95）＝1306元
90）＝13786元
85）＝14597元
80）＝15509元
135元左右均房价市场较容易接受9095年均出租率营压力较
⑸450235做总投资预计四年回预计营利润40做分析：
预计年营收入450235万元÷4年＝1125588万元÷40＝281397万元
预计100出租率均房价：
281397万元÷12月＝234497万元÷（72间×30天）＝10856元
预计9580出租率均房价：
23．4497万元÷（72间×30天×95）＝11428元
90）＝12062元
85）＝12772元
80）＝13570元
135元左右均房价市场接受困难80年均出租率通营应该达
3营成费分析
营角度保证服务品质前提核算固定成费核算营盈亏衡点结合市场接受均房价核算投资回报
⑴总租金6223㎡×12元∕㎡＝74676元∕月×12月＝90万元
层40元∕㎡二层20元∕㎡出租收益938㎡×2（30元∕㎡－12元∕㎡）＝33768元∕月
酒店实际房租74676元∕月－33768元∕月＝40908元∕月÷4347㎡＝941元∕㎡
⑵工费：
店长 1 2500元∕月
领班 2 × 1200元∕月＝2400元∕月
前台 4 ×1000元∕月＝4000元∕月
客房 9 ×950元∕月＝8550元∕月
公卫 2 ×950元∕月＝1900元∕月
工程 2 ×1200元∕月＝2400元∕月
保安 3 ×1000元∕月＝3000元∕月
合计 23 24750元∕月
⑶水电费30000元∕月
⑷物耗次品洗涤费15000元∕月
⑸理费5000元∕月
⑹合计115658元∕月
加月投资回报125000元＝240658元＋10000税金附加＝250658元∕月÷135元∕间÷2160＝8559
说营保证85出租率保证均房价135元∕间时天出租房间数62间房够三年完成投资回报
怡居酒店理公司
2010年7月29日
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