番禺区龙歧块投资行性分析
恒昌产研究部
前言
2003年12月2日番禺区国土局发布国土权挂牌出公告公开挂牌出五宗国土权竞价日期2003年12月12日2003年12月22日午10时正止次土挂牌三新亮点：第价提升第二教育配套设施政府统配置第三拍卖块集中南区钟村番禺区政府决定2003年起重点开发市桥南区南区定位具南国水乡特色融精品商业休闲度假文化娱乐体生态型生活园区次土挂牌出两块块位南区中沙湾镇龙岐村块作初步开发投资行性分析粗鄙处请行家指正
次分析分：基础分析市场分析项目定位成效益结思考五部分
基础分析
1块背景资料
2区位分析
1)着德兴桥通车西丽桥动工阻碍南区社会发展交通问题缓解规划中路网桥梁建设正火荼利进行令市民充分享受市桥城区生活环境该区域城市化进程加快
2)南区沙湾市民公认教育资源配置丰富完善区域番禺高等学府基该区域范围教育配套省级幼园中学职业技术学院等完全条龙该区域住宅吸引力较提升
3)该区域两年发展快速生活氛围日渐成熟型批发市场花卉市场综合市场等启辖区楼盘型项目墅项目新建楼盘整体规划较高标准该区域生活设施住宅配套日益完善促该区域成番禺未居住中心区
4)目前项目周边公配套尚未完善中学中型商铺外方面配套改善特公交通市场医院等方面
二市场分析
1区域住宅市场分析
1)供应量：旧盘新货
表2出南区沙湾楼盘供应情况分两部分部分两年前产品现剩余少量尾货售部分型楼盘新组团
单市场供应角度分析估计现时该区域手住宅总供应量约1500套
2)产品： 盘户型占导
现时该区域市场高层层两种住宅高层住宅供应量较少番禺墅较集中该区域住宅区密度较低楼盘占面积建设规模较7~40万方米
楼盘建设较特色番奥运动题海伦堡御院欧洲水景题部造景形成较社区文环境该区域整体素质提升
住宅户型偏100方米单位占六成100~120方米3房约占五成次2房4房单位反映出客户该区域购房住
资料源：珠江恒昌代理三部实调查
注：述数户型面积量化标准
3)价格： 高低两极明显中档盘少
南区沙湾现时售手住宅单价集中2000~2500元m2范围总价集中20~30万元范围分约占三成
该区域楼价两极分化明显单价低低1600元m2高价高3500元m2 相差超2000元m2例御院华荟南景园番奥朗陶居相隔条马路均价拉差1000元m2户型住宅总价相差10~20万令该区域集中量高端低端客户
2目标住宅市场分析
区域住宅目标市场分二类：
第类高质素楼盘目标客户：客源分布区域广包括区域市桥周边镇等区中高收入群住宅质素求高价格考虑少住宅消费潜力接受楼价2800元户型需求两房四房均定例
第二类低价楼盘目标客户：客源集中区域考虑价格优惠户型需求偏
三项目定位分析
优劣势分析
s优势 享河涌绿化带资源周边环境良位处重点发展区域南区周边生活配套规划前景教育资源丰富邻旧区四周均40米50米规划路交通方便
w劣势： 南郊偏西方存定区域门槛现时交通便生活配套设施未完善四周规划干道造成噪音污染河涌绿化带横穿块影响规划布局项目规模
o机会：南区规划建设全面铺开力促进房产开发南郊居住气氛日益浓厚置业前景理想区域存中档楼盘缺口
t威胁：御苑番奥金沙湾等型成熟楼盘存量较阻碍项目发展南郊尚较开发土竞争激烈次拍卖北斗桥块规模成相较低项目构成直接威胁项目价成高利润空间
市场定位
根述SWOT分析项目应身规模河涌绿化带基立足点弥补区域中档市场空白点寻求楼盘差异化出发确立项目市场定位
产品定位：中偏高档生态高尚精品社区住宅类型六层九层洋房利良景观资源配置少量叠层墅户型二房三房力户型面积75方米~110方米充分考虑二房三房配置
消费者定位：区市桥周边镇稳定收入中产阶层买家户型求实楼盘质素品味求高
价格定位： 六层洋房均价2600元M2九层电梯洋房均价2900元M2叠层墅均价3500元M2洋房总价控制25~30万元间（市场空白点）墅总价控制60万元左右
形象定位： 中产者高尚社区——城市中心水岸家园
四成效益分析
1项目方案建议
项目建议10叠层墅50层住宅40高层住宅组成建筑面积92065方米设置1层室面积10000方米配置2500方米会面积（含规划指定公建配套）车库分设室面空24300方米
项目2004年1月（假设时间）开始进入筹建阶段2004年7月～2006年6月工程建设阶段预计2005年1月开始预售
注：1）利河涌绿化带建设部分墅增加项目济效益
2）考虑电梯洋房势趋建建议九层电梯洋房节约营 造绿化空间提升楼盘档次
3）设置定规模题会增加项目附加值
2项目成效益分析
成估算：
根初步估算项目开发需投入成约21871万元中竞买土支出占总成3287％土成明显提高营造项目质素园林绿化广场成应适增加红线外工程费适增加项目总体成影响
项目销售总收入约31亿（包括会营收入车位租金收入）层洋房均价2600元方米九层洋房均价2900元方米者均价高300元电梯房二期销售价拍卖成提高估计期楼价会逐步提升
效益分析：
项目前述建议开发方案售价前提税前税资收益率尚属理想扣税贷款利息利润约3328万元
3盈亏衡分析敏感性分析
1）忽略售价变动素考虑销售率90％情况价8780万元时资收益率等零投资刚保
2）忽略价建筑成变动素车位商铺售价变化考虑洋房均价变化六层洋房均价2600元九层洋房均价2900元时销售率826时资收益率零盈亏衡洋房均价降200元销售率90时项目勉强保持盈利具备定抗风险力抗击力较弱特目前价尚提升（盈亏衡分析表略）
五结思考
结
总结分析目前6980万元拍卖底价该块进行住宅开发存定利润空间抗击风险力高价宜辐提升控制10升辐范围减少投资风险增加利润空间时提高项目质素创造差异性产品提升项目价值发展商获取更利润佳方法
思考
观次分析结合土拍卖济效果出点：
首先次土拍卖价较前辐提升说明众利政策支持番禺土已明显增值价成提高创造更利润空间必然求发展商提升楼盘质素增加楼盘附加值楼价升必然趋势
次土拍卖提高房产开发门槛实力较弱发展商难单独开发加快市场淘汰速度丰富实操验系统理手段充足资金型发展商果够合理控制成获定利润促成房产开发更高更强领域发展
外实行土拍卖进步加市场项目发言权发展商利润市场触觉直接挂钩
客观言次土拍卖活动番禺房产开发市场化规范化迈进步
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恒昌产研究部
前言
2003年12月2日番禺区国土局发布国土权挂牌出公告公开挂牌出五宗国土权竞价日期2003年12月12日2003年12月22日午10时正止次土挂牌三新亮点：第价提升第二教育配套设施政府统配置第三拍卖块集中南区钟村番禺区政府决定2003年起重点开发市桥南区南区定位具南国水乡特色融精品商业休闲度假文化娱乐体生态型生活园区次土挂牌出两块块位南区中沙湾镇龙岐村块作初步开发投资行性分析粗鄙处请行家指正
次分析分：基础分析市场分析项目定位成效益结思考五部分
基础分析
1块背景资料
2区位分析
1)着德兴桥通车西丽桥动工阻碍南区社会发展交通问题缓解规划中路网桥梁建设正火荼利进行令市民充分享受市桥城区生活环境该区域城市化进程加快
2)南区沙湾市民公认教育资源配置丰富完善区域番禺高等学府基该区域范围教育配套省级幼园中学职业技术学院等完全条龙该区域住宅吸引力较提升
3)该区域两年发展快速生活氛围日渐成熟型批发市场花卉市场综合市场等启辖区楼盘型项目墅项目新建楼盘整体规划较高标准该区域生活设施住宅配套日益完善促该区域成番禺未居住中心区
4)目前项目周边公配套尚未完善中学中型商铺外方面配套改善特公交通市场医院等方面
二市场分析
1区域住宅市场分析
1)供应量：旧盘新货
表2出南区沙湾楼盘供应情况分两部分部分两年前产品现剩余少量尾货售部分型楼盘新组团
单市场供应角度分析估计现时该区域手住宅总供应量约1500套
2)产品： 盘户型占导
现时该区域市场高层层两种住宅高层住宅供应量较少番禺墅较集中该区域住宅区密度较低楼盘占面积建设规模较7~40万方米
楼盘建设较特色番奥运动题海伦堡御院欧洲水景题部造景形成较社区文环境该区域整体素质提升
住宅户型偏100方米单位占六成100~120方米3房约占五成次2房4房单位反映出客户该区域购房住
资料源：珠江恒昌代理三部实调查
注：述数户型面积量化标准
3)价格： 高低两极明显中档盘少
南区沙湾现时售手住宅单价集中2000~2500元m2范围总价集中20~30万元范围分约占三成
该区域楼价两极分化明显单价低低1600元m2高价高3500元m2 相差超2000元m2例御院华荟南景园番奥朗陶居相隔条马路均价拉差1000元m2户型住宅总价相差10~20万令该区域集中量高端低端客户
2目标住宅市场分析
区域住宅目标市场分二类：
第类高质素楼盘目标客户：客源分布区域广包括区域市桥周边镇等区中高收入群住宅质素求高价格考虑少住宅消费潜力接受楼价2800元户型需求两房四房均定例
第二类低价楼盘目标客户：客源集中区域考虑价格优惠户型需求偏
三项目定位分析
优劣势分析
s优势 享河涌绿化带资源周边环境良位处重点发展区域南区周边生活配套规划前景教育资源丰富邻旧区四周均40米50米规划路交通方便
w劣势： 南郊偏西方存定区域门槛现时交通便生活配套设施未完善四周规划干道造成噪音污染河涌绿化带横穿块影响规划布局项目规模
o机会：南区规划建设全面铺开力促进房产开发南郊居住气氛日益浓厚置业前景理想区域存中档楼盘缺口
t威胁：御苑番奥金沙湾等型成熟楼盘存量较阻碍项目发展南郊尚较开发土竞争激烈次拍卖北斗桥块规模成相较低项目构成直接威胁项目价成高利润空间
市场定位
根述SWOT分析项目应身规模河涌绿化带基立足点弥补区域中档市场空白点寻求楼盘差异化出发确立项目市场定位
产品定位：中偏高档生态高尚精品社区住宅类型六层九层洋房利良景观资源配置少量叠层墅户型二房三房力户型面积75方米~110方米充分考虑二房三房配置
消费者定位：区市桥周边镇稳定收入中产阶层买家户型求实楼盘质素品味求高
价格定位： 六层洋房均价2600元M2九层电梯洋房均价2900元M2叠层墅均价3500元M2洋房总价控制25~30万元间（市场空白点）墅总价控制60万元左右
形象定位： 中产者高尚社区——城市中心水岸家园
四成效益分析
1项目方案建议
项目建议10叠层墅50层住宅40高层住宅组成建筑面积92065方米设置1层室面积10000方米配置2500方米会面积（含规划指定公建配套）车库分设室面空24300方米
项目2004年1月（假设时间）开始进入筹建阶段2004年7月～2006年6月工程建设阶段预计2005年1月开始预售
注：1）利河涌绿化带建设部分墅增加项目济效益
2）考虑电梯洋房势趋建建议九层电梯洋房节约营 造绿化空间提升楼盘档次
3）设置定规模题会增加项目附加值
2项目成效益分析
成估算：
根初步估算项目开发需投入成约21871万元中竞买土支出占总成3287％土成明显提高营造项目质素园林绿化广场成应适增加红线外工程费适增加项目总体成影响
项目销售总收入约31亿（包括会营收入车位租金收入）层洋房均价2600元方米九层洋房均价2900元方米者均价高300元电梯房二期销售价拍卖成提高估计期楼价会逐步提升
效益分析：
项目前述建议开发方案售价前提税前税资收益率尚属理想扣税贷款利息利润约3328万元
3盈亏衡分析敏感性分析
1）忽略售价变动素考虑销售率90％情况价8780万元时资收益率等零投资刚保
2）忽略价建筑成变动素车位商铺售价变化考虑洋房均价变化六层洋房均价2600元九层洋房均价2900元时销售率826时资收益率零盈亏衡洋房均价降200元销售率90时项目勉强保持盈利具备定抗风险力抗击力较弱特目前价尚提升（盈亏衡分析表略）
五结思考
结
总结分析目前6980万元拍卖底价该块进行住宅开发存定利润空间抗击风险力高价宜辐提升控制10升辐范围减少投资风险增加利润空间时提高项目质素创造差异性产品提升项目价值发展商获取更利润佳方法
思考
观次分析结合土拍卖济效果出点：
首先次土拍卖价较前辐提升说明众利政策支持番禺土已明显增值价成提高创造更利润空间必然求发展商提升楼盘质素增加楼盘附加值楼价升必然趋势
次土拍卖提高房产开发门槛实力较弱发展商难单独开发加快市场淘汰速度丰富实操验系统理手段充足资金型发展商果够合理控制成获定利润促成房产开发更高更强领域发展
外实行土拍卖进步加市场项目发言权发展商利润市场触觉直接挂钩
客观言次土拍卖活动番禺房产开发市场化规范化迈进步
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