浅议美国房产公司进入房产金融业历史背景
美国型房产公司PULTECENTEXLENNAR等约选择20世纪70年代80年代初通购成立3类型金融公司进入房产金融行业：
1． 揭贷款公司（MORTGAGE COMPANY）
2． 储蓄信贷公司（S L）
3． 揭保险公司（MORTGAGE INSURANCE COMPANY）
应该说样选择偶然孤立具定历史背景
20世纪70年代美国揭市场发展重时期政府出台许利住房揭业政策美国揭市场爆炸性发展政策目发展类似证券市场效统级揭市场（PRIMARY MORTGAGE MARKET）二级揭市场（SECONDARY MORTGAGE MARKET）
级揭市场揭贷款发放市场中国美国商业银行发放10揭贷款揭贷款公司发放超50揭贷款剩余部分贷款SL发放见购成立揭贷款公司SL房产公司进入级揭市场理想选择
二级揭市场已发放揭贷款交易流通市场强二级市场揭贷款迅速找买家手中揭变现收回资金力支持揭贷款发放
促进两揭市场发展政府做三件事：
1促进抵押资产标准化（STANDARDIZATION）揭贷款流通
2建立资金渠道通揭资产资市场联系
3抵押资产转提供担保
具体政策包括：
1．1968年住房城市开发法案（URBAN DEVELOPMENT ACT OF 1968）该法案事实重组联邦国民抵押协会（FNMA）FNMA作发行债券融入资金规模购买揭贷款揭贷款持抵押资产迅速转FNMA减少资金占时间
2．1968年联邦国民抵押协会特许法案（FEDERAL NATIONAL MORTGAGE ASSOCIATION CHARTER ACT OF 1968）该法案赋予政府国民抵押协会（GNMA）揭贷款转证券化进行担保职
GNMA揭贷款担保承担揭支付时贷款息风险提高投资者揭产品信心兴趣GNMA担保揭贷款更方便转发放揭贷款
GNMA揭贷款证券（MBS）息时支付进行担保GNMA担保证券称GNMA手证券（GNMA PASSTHROUGH SECURITY）市场受欢迎程度高极帮助抵押贷款证券化（SECURITIZATION）实施
3．1970年紧急住房金融法案（EMERGENCY HOME FINANCE ACT OF 1970）该法案创立联邦住房抵押贷款公司（FHLMC）FHLMC职FNMA样资金市场形成FNMA竞争关系进步拓宽揭贷款融资渠道
二级市场健全揭贷款公司受益没资金源然愿意根国家机构制定统标准发放贷款然贷款集中起通两种渠道固定收益资产变现：
1． 揭贷款———卖出抵押贷款―――ＦＭＮＡＦＨＬＭＣ―――资市场
2． 揭贷款———抵押贷款转ＭＢＳ―――承销团―――资市场
具体操作包括4步骤：
1． 揭贷款公司FMNAFHLMC处获购买抵押贷款承诺GMNA处获抵押贷款担保承诺
2． 二级市场机构承诺揭贷款公司会级市场发放符合二级市场机构规定标准贷款
3． 集中足够贷款揭贷款公司二级市场机构递交贷款达标证明
4． FMNAFHLMC现金揭贷款公司购买贷款GMNA发放保证文件揭贷款转MBS承销（高盛美林等投资银行）二级市场销售
操作揭贷款公司5途径获收入：
1． 发起贷款手续费（ORIGINATION）：发起贷款程会揭贷款公司带定成款收取通常贷款额1手续费
2． 资金占费（WAREHOUSING OPERATION）：发放抵押贷款程中揭贷款公司需商业银行入短期贷款发放贷款时支付款利息旦抵押贷款积累完毕揭贷款公司会售出贷款清银行款揭贷款公司收取抵押贷款利息付出商业银行贷款利息差额称WAREHOUSING
3． 服务费（SERVING ACTIVITIES）：贷款出售揭贷款公司继续提供服务包括收集期息动产保险费动产税等分转机构投资者保险公司政府等收取服务费服务费通常数揭贷款公司利润源
4． 浮动期利息（FLOAT）：揭贷款公司收集期息动产保险费动产税等资金时点缴资金时点天月等时间差持资金段时间称浮动期期间产生利息揭贷款公司
5． 出售收入（MARKETING）：贷款出售时揭贷款公司会收益损失果贷款发放售出期间市场利率升售贷款吸引力会降需折价出售果市场利率降溢价出售
TO SUM UP1968年美国二级揭市场发展扩揭贷款公司生存空间降低资金压力增加收入源房产公司选择70年代进入揭行业驱动力样市场条件揭规模越利益越
美国聪明世界钱改善国居住条件美国二级揭市场现已成吸引包括量国际资金收益稳定巨资金市场着市场发展完善世界更资金会继续通购买基金等方式支持美国居住更房子支持美国房产公司揭贷款公司业务趋势相信会更房产公司更深介入市场
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美国型房产公司PULTECENTEXLENNAR等约选择20世纪70年代80年代初通购成立3类型金融公司进入房产金融行业：
1． 揭贷款公司（MORTGAGE COMPANY）
2． 储蓄信贷公司（S L）
3． 揭保险公司（MORTGAGE INSURANCE COMPANY）
应该说样选择偶然孤立具定历史背景
20世纪70年代美国揭市场发展重时期政府出台许利住房揭业政策美国揭市场爆炸性发展政策目发展类似证券市场效统级揭市场（PRIMARY MORTGAGE MARKET）二级揭市场（SECONDARY MORTGAGE MARKET）
级揭市场揭贷款发放市场中国美国商业银行发放10揭贷款揭贷款公司发放超50揭贷款剩余部分贷款SL发放见购成立揭贷款公司SL房产公司进入级揭市场理想选择
二级揭市场已发放揭贷款交易流通市场强二级市场揭贷款迅速找买家手中揭变现收回资金力支持揭贷款发放
促进两揭市场发展政府做三件事：
1促进抵押资产标准化（STANDARDIZATION）揭贷款流通
2建立资金渠道通揭资产资市场联系
3抵押资产转提供担保
具体政策包括：
1．1968年住房城市开发法案（URBAN DEVELOPMENT ACT OF 1968）该法案事实重组联邦国民抵押协会（FNMA）FNMA作发行债券融入资金规模购买揭贷款揭贷款持抵押资产迅速转FNMA减少资金占时间
2．1968年联邦国民抵押协会特许法案（FEDERAL NATIONAL MORTGAGE ASSOCIATION CHARTER ACT OF 1968）该法案赋予政府国民抵押协会（GNMA）揭贷款转证券化进行担保职
GNMA揭贷款担保承担揭支付时贷款息风险提高投资者揭产品信心兴趣GNMA担保揭贷款更方便转发放揭贷款
GNMA揭贷款证券（MBS）息时支付进行担保GNMA担保证券称GNMA手证券（GNMA PASSTHROUGH SECURITY）市场受欢迎程度高极帮助抵押贷款证券化（SECURITIZATION）实施
3．1970年紧急住房金融法案（EMERGENCY HOME FINANCE ACT OF 1970）该法案创立联邦住房抵押贷款公司（FHLMC）FHLMC职FNMA样资金市场形成FNMA竞争关系进步拓宽揭贷款融资渠道
二级市场健全揭贷款公司受益没资金源然愿意根国家机构制定统标准发放贷款然贷款集中起通两种渠道固定收益资产变现：
1． 揭贷款———卖出抵押贷款―――ＦＭＮＡＦＨＬＭＣ―――资市场
2． 揭贷款———抵押贷款转ＭＢＳ―――承销团―――资市场
具体操作包括4步骤：
1． 揭贷款公司FMNAFHLMC处获购买抵押贷款承诺GMNA处获抵押贷款担保承诺
2． 二级市场机构承诺揭贷款公司会级市场发放符合二级市场机构规定标准贷款
3． 集中足够贷款揭贷款公司二级市场机构递交贷款达标证明
4． FMNAFHLMC现金揭贷款公司购买贷款GMNA发放保证文件揭贷款转MBS承销（高盛美林等投资银行）二级市场销售
操作揭贷款公司5途径获收入：
1． 发起贷款手续费（ORIGINATION）：发起贷款程会揭贷款公司带定成款收取通常贷款额1手续费
2． 资金占费（WAREHOUSING OPERATION）：发放抵押贷款程中揭贷款公司需商业银行入短期贷款发放贷款时支付款利息旦抵押贷款积累完毕揭贷款公司会售出贷款清银行款揭贷款公司收取抵押贷款利息付出商业银行贷款利息差额称WAREHOUSING
3． 服务费（SERVING ACTIVITIES）：贷款出售揭贷款公司继续提供服务包括收集期息动产保险费动产税等分转机构投资者保险公司政府等收取服务费服务费通常数揭贷款公司利润源
4． 浮动期利息（FLOAT）：揭贷款公司收集期息动产保险费动产税等资金时点缴资金时点天月等时间差持资金段时间称浮动期期间产生利息揭贷款公司
5． 出售收入（MARKETING）：贷款出售时揭贷款公司会收益损失果贷款发放售出期间市场利率升售贷款吸引力会降需折价出售果市场利率降溢价出售
TO SUM UP1968年美国二级揭市场发展扩揭贷款公司生存空间降低资金压力增加收入源房产公司选择70年代进入揭行业驱动力样市场条件揭规模越利益越
美国聪明世界钱改善国居住条件美国二级揭市场现已成吸引包括量国际资金收益稳定巨资金市场着市场发展完善世界更资金会继续通购买基金等方式支持美国居住更房子支持美国房产公司揭贷款公司业务趋势相信会更房产公司更深介入市场
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