美国房产金融机制启示
20030509：中国房产金融2003年第2期
美国住宅金融机制政府干预市场调节发展成熟起成功运作模式弱化规避住房金融风险等方面发挥重作鉴美国验促进国房产金融业发展启动国住房消费着重意义
美国住房金融机制构成
20世纪60年代美国居民住房率幅提高高度发达住房抵押贷款机制密切相关住房抵押贷款购房购住房抵押金融机构申请贷款支付该住房购房款种住房金融类型包括三体：放款购买事抵押贷款交易机构种机制相应形成美国住宅金融级市尝二级市场住房抵押保险市常1965年美国家庭住房率达63．0％2001年达67．8％ (资料源：美国国家统计局)
1．丰富资金源(级市场)
级市场直接发放贷款市场集蓄贷款协会商业银行互助储蓄银行寿保险公司抵押银行等构成
表1 未清偿抵押贷款源(1960～1981年) 单位：亿美元
储蓄
互助
商业
寿
政府
年份
贷款
储蓄
保险
支持
总计
协会
银行
银行
公司
机构
1960
554
206
192
249
71
147
1419
1965
942
338
304
296
66
259
2205
1970
1245
421
423
268
247
37
2974
1975
2239
50
77
176
66
476
4821
1978
3561
633
1292
144
1196
709
7535
1981
4331
682
170
172
2097
1403
10385
资料源：美国国家统计局
储蓄贷款协会方私营机构吸收存款然发放长期贷款房屋建造购买修缮商业银行直接消费者发放住房信贷外关销商购买抵押贷款票寿保险公司中房产公司提供贷款作种投资形式适应济条件变化更调节持价证券价值政府支持机构贷款满足消费信贷短缺农村城市退伍军求抵押银行通商业银行款发放贷款贷利息差仓储利润维持放贷服务
2．完备二级市场
二级市场出售抵押贷款市场抵押贷款保险机构事二级抵押市场交易机构组成二级市场运作级市场长期稳定资金源现全美国二级市场三家机构垄断：政府全国抵押协会联邦全国抵押协会联邦住宅贷款抵押公司
联邦全国抵押协会(FNMA)严格条件购买FHAVA提供贷款担负传递证券期支付息提供担保职责
政府全国抵押协会(GNMA)：购买抵押贷款发行抵押贷款担保长期证券提供担保机构FHAVA
联邦住宅贷款抵押公司(FHLMA)储贷协会储蓄银行抵押银行等购买抵押贷款然贷款通抵押参证办法次转出售联邦住宅贷款抵押公司负责时投资者转付收抵押贷款利息金
3．健全保险市场
保险市场级市场二级市场提供安全保证级市场贷款数额占购房价80％时金融机构必定求款投保保险仅转移金融机构风险利抵押证券二市场发行
级市场联邦住房理局(FHA)退伍军理局(VA)等样政府担保机构住房抵押贷款提供保证保险FHA保险象购房债务支出占家庭收入29％～41％中低收入居民住房贷款FHA抵押贷款提供100％担保担保象必须严格审核VA住房抵押贷款部分实行担保担保率视抵押贷款金额定
二级市场政府全国抵押协会(GNMA)联邦全国抵押协会(FNMA)联邦住宅贷款抵押公司 (FHLMC)等提供担保目加强FHAVA保险抵押贷款二级市场流动
外私营保险机构成保险市场力补充私营保险局限中低收入者具支付力购房者理赔方式两种：种贷款机构支付全部款额拥房屋权种支付贷款额20％～30％贷款机构拥房屋产权
表2 1993～1996年美国新增抵押贷款保险金额(单位：百万元)
年份
FHA
VA
私营保险
私营保险
份额
1993
79131
41581
136767
5310
1994
91622
49474
131402
4820
1995
45311
23940
109625
6130
1996
71617
33358
126972
5470
二美国住房金融机制具体运作
图1
级市场运作：级市场住房抵押贷款核心抵押贷款发行银行购房抵押贷款生效前购房保险公司投保抵押贷款生效购房投保交保费义务保险受益抵押权购房中银行第受益发生投保标事保险公司优先赔偿损失义务银行首先受偿赔偿超债务购房受偿
抵押贷款中购房购房合房屋产权证换取抵押权贷款购房者房屋产权证抵押贷款合承诺(付息)付出资金正常情况抵押约付息期取房产权银行收回金利息
二级市场运作：债券投资者抵押贷款发行银行作中介担保保险机构级市场体抵押贷款发行银行购房者成完整统市常发行银行联系二级市场纽带
房产市场资金市场紧密相连房产赖长期贷款级市场果银行长期缺乏信贷资金会造成资金紧缩资金利率升相应导致款成升取贷款变困难房产需求会降发行银行已抵押房产债权渡抵押贷款交易机构机构二级市场成千万债权包推金融市场(抵押贷款证券化)金融市场吸收资金投房产抵押贷款发行银行
三美国住房金融机制启示
美国住房金融体系中树立市场机制政府干预相结合良典范住房金融体系稳步发展日趋成熟目前国住房抵押贷款成倍速度增长截2002年3月国住房抵押贷款市场概6500亿左右国住房金融机制成熟形成住房市场强消费需求支付力需相足矛盾造成国住房消费发展缓慢总结美国房产金融机制验提出促进国住房金融住房消费发展建议：
1．政府介入住房金融市场必必须符合市场机制原
政府介入两种形式：种直接干预种间接干预美国政府房产金融干预建立高度发达市场体制间接干预国正处济转轨时期国市场济体制特征参市场交易体位等济体制改革目标住房金融干预应该间接调控政府应该通完善市场基础设施体制建设促进住房金融体制改革深化避免扭曲市场行
2．政府成立专门机构居民贷款提供保保险促进二级市场发展
政府成立专门担保机构居民住房贷款提供担保保险贷款者遇拖欠违约风险时免受直接济损失应建立类似FHAVA样政府担保机构专门中低收入庭住房抵押贷款提供保二级市场发展中担重推动住房金融体系形成发展
二级市场流动性强弱否直接关系住房抵押贷款资金源住房金融宏观风险目前国商业银行发放住房抵押贷款已积累定规模年利率处断调程中加宏观济景气贷项目偏少住房抵押贷款短存长贷匹配风险目前没体现出着抵押贷款规模断增长利率涨情况金融机构面风险提高抵押贷款流动性成化解金融风险重方面解决流动性问题国际金融发展趋势非抵押贷款证券化抵押贷款证券化求抵押贷款进行集合增强信等级便二级市场出售政府机构者准政府机构信增强程中发挥独特作通设立证券发行标准扩抵押贷款证券化
3．培育层次种类消费信贷体
美国提供消费信贷体非常包括金融结构(商业银行储蓄银行等)非金融机构(保险公司等)国提供消费信贷体集中基限四国专业银行金融机构介入少建设银行例抵押贷款业务占全行贷款业务1％更说涉行业较晚中国银行中国农业银行应该鼓励更金融机构非金融机构提供消费信贷
国住房抵押贷款发展国保险业提供发展空间认前开展财产保险信保证保险外保险公司积极尝试开办寿险抵押贷款欧洲国家尤荷兰普遍住房抵押贷款寿保险相结合款获住房抵押贷款月支付费两部分组成：金利息中利息付银行金交保险公司贷款期保险公司金全部交银行种做法贷款方讲避免款健康状况带风险期保险公司交全部金款方讲转移贷款风险时款送份寿保险保险公司说月收金带盈利
目前国情况保太保保等家保险公司涉足房产领域属起步阶段保险公司尝试鉴荷兰验开办类似业务促进住房消费发展
4．构造完善金融市场环境加快住房金融市场发展
着居民收入提高居民住房消费集团购买逐步购买转移住房抵押贷款幅增长客观存着银行减少金融风险需国外机构投资者居民越越中国资产证券化市常必须加快建立完善资产信评级制度住房金融相关法律法规时力发展事住房金融业中介机构提供信托保险资产评估投资法律等方面服务外断推进资市场发展进步完善社会保障体系逐步养老保险失业保险住房公积金寿险基金投资基金等培育资市场成熟机构投资者住房金融市场提供资金支持
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20030509：中国房产金融2003年第2期
美国住宅金融机制政府干预市场调节发展成熟起成功运作模式弱化规避住房金融风险等方面发挥重作鉴美国验促进国房产金融业发展启动国住房消费着重意义
美国住房金融机制构成
20世纪60年代美国居民住房率幅提高高度发达住房抵押贷款机制密切相关住房抵押贷款购房购住房抵押金融机构申请贷款支付该住房购房款种住房金融类型包括三体：放款购买事抵押贷款交易机构种机制相应形成美国住宅金融级市尝二级市场住房抵押保险市常1965年美国家庭住房率达63．0％2001年达67．8％ (资料源：美国国家统计局)
1．丰富资金源(级市场)
级市场直接发放贷款市场集蓄贷款协会商业银行互助储蓄银行寿保险公司抵押银行等构成
表1 未清偿抵押贷款源(1960～1981年) 单位：亿美元
储蓄
互助
商业
寿
政府
年份
贷款
储蓄
保险
支持
总计
协会
银行
银行
公司
机构
1960
554
206
192
249
71
147
1419
1965
942
338
304
296
66
259
2205
1970
1245
421
423
268
247
37
2974
1975
2239
50
77
176
66
476
4821
1978
3561
633
1292
144
1196
709
7535
1981
4331
682
170
172
2097
1403
10385
资料源：美国国家统计局
储蓄贷款协会方私营机构吸收存款然发放长期贷款房屋建造购买修缮商业银行直接消费者发放住房信贷外关销商购买抵押贷款票寿保险公司中房产公司提供贷款作种投资形式适应济条件变化更调节持价证券价值政府支持机构贷款满足消费信贷短缺农村城市退伍军求抵押银行通商业银行款发放贷款贷利息差仓储利润维持放贷服务
2．完备二级市场
二级市场出售抵押贷款市场抵押贷款保险机构事二级抵押市场交易机构组成二级市场运作级市场长期稳定资金源现全美国二级市场三家机构垄断：政府全国抵押协会联邦全国抵押协会联邦住宅贷款抵押公司
联邦全国抵押协会(FNMA)严格条件购买FHAVA提供贷款担负传递证券期支付息提供担保职责
政府全国抵押协会(GNMA)：购买抵押贷款发行抵押贷款担保长期证券提供担保机构FHAVA
联邦住宅贷款抵押公司(FHLMA)储贷协会储蓄银行抵押银行等购买抵押贷款然贷款通抵押参证办法次转出售联邦住宅贷款抵押公司负责时投资者转付收抵押贷款利息金
3．健全保险市场
保险市场级市场二级市场提供安全保证级市场贷款数额占购房价80％时金融机构必定求款投保保险仅转移金融机构风险利抵押证券二市场发行
级市场联邦住房理局(FHA)退伍军理局(VA)等样政府担保机构住房抵押贷款提供保证保险FHA保险象购房债务支出占家庭收入29％～41％中低收入居民住房贷款FHA抵押贷款提供100％担保担保象必须严格审核VA住房抵押贷款部分实行担保担保率视抵押贷款金额定
二级市场政府全国抵押协会(GNMA)联邦全国抵押协会(FNMA)联邦住宅贷款抵押公司 (FHLMC)等提供担保目加强FHAVA保险抵押贷款二级市场流动
外私营保险机构成保险市场力补充私营保险局限中低收入者具支付力购房者理赔方式两种：种贷款机构支付全部款额拥房屋权种支付贷款额20％～30％贷款机构拥房屋产权
表2 1993～1996年美国新增抵押贷款保险金额(单位：百万元)
年份
FHA
VA
私营保险
私营保险
份额
1993
79131
41581
136767
5310
1994
91622
49474
131402
4820
1995
45311
23940
109625
6130
1996
71617
33358
126972
5470
二美国住房金融机制具体运作
图1
级市场运作：级市场住房抵押贷款核心抵押贷款发行银行购房抵押贷款生效前购房保险公司投保抵押贷款生效购房投保交保费义务保险受益抵押权购房中银行第受益发生投保标事保险公司优先赔偿损失义务银行首先受偿赔偿超债务购房受偿
抵押贷款中购房购房合房屋产权证换取抵押权贷款购房者房屋产权证抵押贷款合承诺(付息)付出资金正常情况抵押约付息期取房产权银行收回金利息
二级市场运作：债券投资者抵押贷款发行银行作中介担保保险机构级市场体抵押贷款发行银行购房者成完整统市常发行银行联系二级市场纽带
房产市场资金市场紧密相连房产赖长期贷款级市场果银行长期缺乏信贷资金会造成资金紧缩资金利率升相应导致款成升取贷款变困难房产需求会降发行银行已抵押房产债权渡抵押贷款交易机构机构二级市场成千万债权包推金融市场(抵押贷款证券化)金融市场吸收资金投房产抵押贷款发行银行
三美国住房金融机制启示
美国住房金融体系中树立市场机制政府干预相结合良典范住房金融体系稳步发展日趋成熟目前国住房抵押贷款成倍速度增长截2002年3月国住房抵押贷款市场概6500亿左右国住房金融机制成熟形成住房市场强消费需求支付力需相足矛盾造成国住房消费发展缓慢总结美国房产金融机制验提出促进国住房金融住房消费发展建议：
1．政府介入住房金融市场必必须符合市场机制原
政府介入两种形式：种直接干预种间接干预美国政府房产金融干预建立高度发达市场体制间接干预国正处济转轨时期国市场济体制特征参市场交易体位等济体制改革目标住房金融干预应该间接调控政府应该通完善市场基础设施体制建设促进住房金融体制改革深化避免扭曲市场行
2．政府成立专门机构居民贷款提供保保险促进二级市场发展
政府成立专门担保机构居民住房贷款提供担保保险贷款者遇拖欠违约风险时免受直接济损失应建立类似FHAVA样政府担保机构专门中低收入庭住房抵押贷款提供保二级市场发展中担重推动住房金融体系形成发展
二级市场流动性强弱否直接关系住房抵押贷款资金源住房金融宏观风险目前国商业银行发放住房抵押贷款已积累定规模年利率处断调程中加宏观济景气贷项目偏少住房抵押贷款短存长贷匹配风险目前没体现出着抵押贷款规模断增长利率涨情况金融机构面风险提高抵押贷款流动性成化解金融风险重方面解决流动性问题国际金融发展趋势非抵押贷款证券化抵押贷款证券化求抵押贷款进行集合增强信等级便二级市场出售政府机构者准政府机构信增强程中发挥独特作通设立证券发行标准扩抵押贷款证券化
3．培育层次种类消费信贷体
美国提供消费信贷体非常包括金融结构(商业银行储蓄银行等)非金融机构(保险公司等)国提供消费信贷体集中基限四国专业银行金融机构介入少建设银行例抵押贷款业务占全行贷款业务1％更说涉行业较晚中国银行中国农业银行应该鼓励更金融机构非金融机构提供消费信贷
国住房抵押贷款发展国保险业提供发展空间认前开展财产保险信保证保险外保险公司积极尝试开办寿险抵押贷款欧洲国家尤荷兰普遍住房抵押贷款寿保险相结合款获住房抵押贷款月支付费两部分组成：金利息中利息付银行金交保险公司贷款期保险公司金全部交银行种做法贷款方讲避免款健康状况带风险期保险公司交全部金款方讲转移贷款风险时款送份寿保险保险公司说月收金带盈利
目前国情况保太保保等家保险公司涉足房产领域属起步阶段保险公司尝试鉴荷兰验开办类似业务促进住房消费发展
4．构造完善金融市场环境加快住房金融市场发展
着居民收入提高居民住房消费集团购买逐步购买转移住房抵押贷款幅增长客观存着银行减少金融风险需国外机构投资者居民越越中国资产证券化市常必须加快建立完善资产信评级制度住房金融相关法律法规时力发展事住房金融业中介机构提供信托保险资产评估投资法律等方面服务外断推进资市场发展进步完善社会保障体系逐步养老保险失业保险住房公积金寿险基金投资基金等培育资市场成熟机构投资者住房金融市场提供资金支持
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