房产营销策划书范文
楼市逐步升温
产营销着断完善拓展延伸产营销新思路新趋势中出现营销策划般市场营销基础门更高层次艺术实际操作性更高着国房产市场竞争日益激烈营销策划更成企业创名牌迎战市场战略武器策划书营销策划反映谈谈策划书编制问题
营销策划书编制原
提高策划书撰写准确性科学性应首先握编制原：
（）逻辑思维原：策划饿目解决企业营销中问题逻辑性思维构思编制策划书首先设定情况交代策划背景分析房产发展现状策划中心全盘托出次进行具体策划容详细阐述三明确提出解决问题策
（二） 简洁朴实原：注意突出重点抓住企业营销中解决核心问题深入分析提出行性相应策针性强具实际cao作指导意义
（三cao作性原：编制策划书指导营销活动指导性涉营销活动中中工作击关系处理cao作性非常重cao作方案创意价值易cao作必然耗费量财物理复杂显效低
（四）创意新颖原：求策划点子（创意）新容新表现手法新全新感受新颖查策划书核心容
二营销策划书基容
策划书道理没成变格式附产品营销活动求策划容编制格式变化营销策划活动般规律中素相
等探讨营销策划书基容编制格式
封面：
策划书封面提供信息：策划书名称客户名称策划完成日期策划适时间段营销策划具定时间性时间段市场状况营销执行效果样
策划书正文部分包括：
（）策划目
营销策划达目标宗旨树立明确观点作执行策划动力2强调执行意义求全员统思想协调行动努力保证策划高质量完成
企业营销存问题纷繁样概言非六方面：
初步房产业缺乏实际cao作验尚套系统营销方略需根市场特点项目特点策划出套营销计划
某产项目改变功途原营销案已适应新形势需重新设计新营销方案
企业改革营方需相应调整行销策略
发展商原营销实施方案严重失误作企业行销计划
房产市场行情发生变化原销案已适应变化市场
发展商总营销实施方案需时段根市场特征行情变化设计新阶段性方案
般房产营销策划书文案中策划书目说非常具体会出现类似前言：承蒙某某房产开发限公司信委托某某广告策划公司参某某城市广场前期营销策划通该项目市场分析项目定位抽调出批市场调研员深入市场针该项目进行全面市场调研说明某某城市广场项目营销公司长远期利益长期系列影响重性求公司级领导项目组环节部门达成识完成务部分整方案目标方非常明确突出
（二）分析前营销环境状况
类楼盘住宅产品市场状况竞争状况楼盘销售价格宏观环境清醒认识制定相应营销策略采取正确营销策略提供知知彼方百战百胜部分需策划者市场较解部分分析：
1前市场状况市场前景分析
房产市场总体概述
区域竞争性楼盘分析
楼盘市场性现实市场潜市场状况
市场成长状况楼盘目前处市场生命周期阶段市场阶段楼盘营销侧重点相应营销策略效果需求变化产品市场影响
目标客户群体楼盘接受性容需策划者已掌握资料分析产品市场发展前景
2楼市影响素进行分析
影响楼盘销售控素进行分析宏观环境政治环境居民济条件置业者收入水消费结构变化消费心理文化层次等商业物业营销策划应考虑周边区口分布状况商业网点分布状况片区商业业态形成等发展趋势
（三）市场机会问题分析
谓营销实施方案市场机会握策略运分析市场机会成营销策划关键找准市场机会策划成功半
1针项目目前营销现状进行问题分析般营销中存具体问题表现方面：发展商知名度高项目段佳形象佳影响产品销售
项目整体规划欠佳功全客户冷落
项目包装太差提起目标客户群体购买兴趣
楼盘价格定位
目标客户群体定位缺乏科学性销售渠道畅
促销方式佳客户解楼盘
广告投入太少难启动市场
销售员服务质量高客户满情绪
售服务缺乏保证客户购房顾虑等营销中存问题
2针项目特点分析优秀劣势问题中找劣势予克服优势中找机会发掘市场潜力分析目标市场目标客户群热点进行市场细分消费需求量予满足抓住目标客户群作营销重点找出竞争手差距握利市场机会
（四）营销目标
营销目标前面目务基础公司实现具体目标营销策划方案执行期间济效益目标达：总销售率预计销售日期XX天
（五）营销战略
1营销宗旨
般发展商企业策划案中注重样方面：
强力广告宣传攻势利拓展市场产品正确定位突出产品特色采取差异化营销策略
楼盘目标客户群体销售重点
建立起畅通销售渠道断拓展销售区域
2竞争策略
通前面房产市场机会点问题分析提出合理推广策略建议形成效4P组合达佳效果
1）项目定位：产品市场定位关键顾客心目中寻找空位楼盘迅速启动市场
2）功定位：功定位涉定位产品质量优劣般说功齐全住宅物业深受置业者欢迎十分具市场竞争力生命力楼盘功定位科学进入市场销售提供力保证
3）楼盘品牌：形成定知名度美誉度树立广置业者心目中知名品牌必须强烈创造意识
4） 楼盘包装：楼盘作移性特殊商品包装市场销售产品样十分重包装作楼盘目标客户群体第印象需迎合置业者质量满意包装策略
5）价格策略：里强调普通性原
销售时市场环境
周边楼盘质量销售状况
楼盘身客观条件
销售战略销售进度安排
发展商成营销目标
成基础区域竞争类楼盘价格参考楼盘销售价格更具竞争力发展商楼盘价格销售优势更应注重价格策略制定
3销售渠道项目目前销售渠道状况销售渠道拓展计划采取实惠政策鼓励销售代理商销售积极性制定适奖励政策
4广告宣传计划
（1）原
服公司整体营销宣传策略树立楼盘形象时塑造企业品牌形象
强调项目品牌形象性化求广告诉求中统广告风格定推广阶段应推出致广告宣传
强调选择广告宣传媒体样化时注重抓宣传效果方式
定期配合阶段性促销活动掌握适时机时灵活进行
（2）广告目标
建立树立项目品牌形象
明确提出项目包装成种效果
力促进楼盘销售
（3）广告方式
全方位立体化层面角度密疏相间强渗透
（4）广告风格
始终楼盘推广语LOGO等贯穿楼盘销售推广程中
重点突出项目项优势
注重积累发展商楼盘品牌凸显丰厚文化底蕴
强调广告风格实然情动辅
（5）卖点整合
项目适合炒作概念
楼盘具种功项技术指标包括片区理位置交通状况教育环境商业氛围智化物业理等综合卖点
（6）实施步骤方式进行：
策划期前期推出产品形象广告
销售时段广告销售筹备期部认购期公开发售期巩固期（入伙期）
节假日重活动前推出促销广告
握时机进行公关活动接触消费者
积极利新闻媒体善创造利新闻时间提高楼盘知名度
5具体行动方案
根策划期时间段特点推出项具体行动方案行动方案细致周密cao作性强失灵活性考虑费支出切量力行量低费取良效果原尤应该注意季节性产品淡旺季营销侧重点抓住旺季营销优势
六策划方案项费预算部分记载整体营销方案推进程中费投入包括营销程中总费阶段费项目费等原较少投入获优效果费预算方法详谈企业验具体分析制定
房产营销价格策略(2)
房产开发建设买卖租赁抵押土出转等营销商品济活动必须市场规律济原实行等价交换掌握房产产品定价方法灵活运种定价策略开展房产市场营销活动手段里介绍房产定价方法定价例价格调整策略
1房产定价方法
栋楼宇区销售时期跨年度消费市场变化莫测楼宇定价市场接受需定超前意识科学预测说定价部分艺术部分科学影响价格素包括：成楼盘素质顾客承受价格类楼宇竞争素等产品变成定价限限顾客愿意支付价格市场中消费者总想适中价格获高价值应价格价值混谈定价运行中做适调整做幅度否定性调整否会带非常恶劣影响定价讲方法：
(1) 市场较法勘估房产相应市场类似房产交易案例直接较形成差异作适调整修正求取勘估房产公市场价
(2) 成法开发建造估计象房产类似房产需项必需费基础加正常利润应纳税金出估价象房产价格
(3) 收益法预期估价象房产未期（通常年）正常纯收益折算估价时点现值求出估价象房产价格
(4) 剩余法估价房产预期开发价值扣预期正常开发费﹑销售费﹑销售税金开发利润根剩余数确定估价象房产价格
然种定价方法均应行市限度获取市场份额弄清方法具体执行低价高价部价口价优惠价等战略开发商采低价战略时入市会较轻松容易进入较快启动市场采高价策略标榜出物业出类拔萃身份象征完善功优良环境等高价吸引高消费者入市盲目漫天价物值
2定价例
般说先设定标准层高层般定1／2高度层般3－4层（9层）然确定楼层系数标准层般层加价例08％标准层层调05％高层建筑中7层视野受限般应低价区顶层低层价格般相差约30％
户选择购房仅受楼层影响房子处两力面景物视野街景江景马路等影响楼价素系数般说江景街景等视觉享受系数8－10％左右马路边噪音尘埃系数低3－5％间楼盘南北两方位景观差般南面售价高北面楼盘系数合理楼层全部卖光剩全部卖楼盘出现滞销状态
商铺定价般顾客购物惯首层首层商铺定价般住宅均价三倍车位方米定价般相住宅50％
3价格调整策略
房产价格调整策略分直接价格调整优惠折扣两方面容
直接价格调整房屋价格直接升降客户信息直观明直接价格调整两种形式：（1）基价调整基价调整栋楼计算价格进行调降基价制定单元计算基础基价调整便意味着单元价格起参调整样调整套单元调整方调整幅度致产品市场总体趋势统应（2）差价系数调整套单元产品差异制定差价系数套单元价格房屋基价加权制定差价系数计算套单元产品差异性市场接纳程度直原先估计致差价系数调整求根实际销售具体情况原先设定差价体系进行修正卖单元差价系数调高点卖单元差价系数调低点均匀种类型单元销售例反映出市场产品需求强弱差价系数调整开发商常应调价手段时候楼盘价格差价系数月调整十次适应销售情况断变化
优惠折扣指限定时间范围配合整体促销活动计划通赠送折等方式客户购买行进行直接刺激种方法优惠折扣通常会活跃销售气氛进行销售调剂更时候抛开价格体系直接利行优惠折扣付款方式样种样形式譬星期现实折扣买房送空调送冰箱者送书房送储藏室购房抽奖活动等等优惠折扣做首先客户确实感受利种花哨促销噱头时优惠折扣利应该切合客户实际需希方式样便促进销售者竞争者优惠折扣相类似优惠折扣形式缤纷彩开发商标新立异提供
（三）房产营销渠道策略 (Place)
目前国房产行业中房产营销渠道策略致分企业直接推销﹑委托代理推销年兴起网络营销﹑房产超市等
企业直接推销指房产开发企业通营销员直接推销房产产品行称直销销直接推销优势帮助房产开发企业节省笔数量观委托代理推销费（相售价15~30）推销验足推销网络缺乏种销售渠道致命缺陷国房产市场正处起步阶段房产市场运行机制尚健全必需理验积累发掘目前国房产销售渠道房产市场发展然会占重位置
委托代理推销指房产开发企业委托房产代理推销商推销房产产品行谓房产代理推销商指接受房产开发企业委托寻找消费者介绍房产提供咨询促成房产成效中间商委托代理商分企业代理商代理商前者指组成具备法资格代理机构者指中介代理纪
网络营销信息时代电子商务发展产物目前运房产市场营销目前国出现房产容网站搜房网﹑中房网等房产企业消费者提供全新信息沟通渠道时许房产商利internet网络资源进行网络营销2000年9月海青杰花园推出全国第电子楼书标志着网络房产营销增加新手法现少开发商互联网注册网站企业产品进行宣传推广通互联网双式交流破域限制进行远程信息传播面广量营销容详实生动图文茂全方位展示房产品外形部结构时进行室装饰家具布置模拟潜购房者提供诸方便着电子商务进步发展网络营销成房产市场种具相潜力发展空间营销策略
房产超市营销浙江﹑海等出现种全新营销渠道出现表明国房产销售开始告传统开发商产销单模式进入超市显着特征商品零售时期专家认房产超市国楼市营销理念﹑方式次改革突破解决前商品房销售困难带新思路转机
（四）房产营销促销策略 (Promotion)
房产促销策略指房产开发商推动房产租售面消费者户传递房产产品信息系列宣传说服活动通活动帮助消费者认识房产产品特点功激发消费欲促进购买行达扩销售目房产营销促销略分广告促销员促销公关系营业推广
1﹑广告
广告介绍商品信息输送某种观念种公开宣传形式房产广告突出特点广告期短频率高费
房产广告诉求重点：段优势产品优势价格优势交通便捷优势学区优势社区生活质量开发公司社会声誉等
房产广告供选择形式种类型：（1）印刷广告利印刷品进行房产广告宣传相普遍房产产品进行营销手段报刊﹑杂志﹑关专业书籍开发商代理商行印刷宣传材料等房产广告效载体（2）视听广告利电视﹑电影﹑霓虹灯﹑广告牌电台﹑广播等传媒方式宣传房产产品效视听广告（4）现场广告施工现场竖立现场广告牌工四周围墙宣传广告介绍开发项目情况（5）信函广告包括商品房目录说明书等
根楼盘类型租售范围广告费开发商应选择适广告类型广告策略达宣传效果
2营业推广
营业推广较目标市场刺激需求扩销售采取鼓励购买种措施定时期定务短期特推销营业推广刺激需求效果十分明显费较少
开发商通开展规模住房知识普活动广消费者介绍房屋建筑选择标准住宅装修知识住房贷款方法程序商品房购置手续政府相关税费增加消费者房产知识时增加消费者开发商认感外开发商举行开盘认购仪式项目研讨会新闻发布会寻找明星代言举办文化休闲活动业联谊会等活动极提高房产企业知名度企业销售业绩断升目前重庆等年举办房产交易会开发商展示身实力舞台统计次房交会房产开发商会成交量
3员促销
房产员促销指房产促销员根掌握客户信息目标市场消费者介绍开发商房产情况促成买卖成交活动员促销优点：目标客户明确促销力量集中成交率高客户面谈利联络密切客户感情利信息反馈利解行业开发建设营销动
然员促销方式促销员素质求较高促销员般必须具备条件素质：具丰富房产知识合理知识结构时掌握正确房产市场信息具良营理念业务素质
促销员日常工作中注意商圈顾客详细资料包括址姓名电话号码等建档便时踪
4公关系
房产公关系促销活动包括：争取房产开发商利宣传报道协助房产开发商关界公众建立保持良关系建立保持良企业形象消处理房产开发企业利谣言传闻事件公关系容包括：
制造噱头危机公关
制造新闻点引媒体争相报道享受偿广告中包括危机公关针前屡屡发生入住纠纷问题处理许众消费者媒体关注坦诚态度重树项目良形象化利利
建立方面良关系
开发商应重视消费者导强调通企业消费者双沟通建立长久稳定应关系市场树立企业品牌竞争优势商品品牌价值难代消费者认程度紧密相关开发商应完全消费者角度安排营策略充分研究消费者需求努力加强消费者沟通注意关系营造时开发商注意方政府金融机构社会组织合作更注意开发商间合作特者合作尤重
四﹑结束语
综述房产营销策略致分方面容房产营销提高房产开发营济效益社会效益环境效益诸方面起着重作目前国房产业正步入崭新发展阶段房产营销俨然成房产开发重组成部分整房产行业言具极重现实意义
房产营销四价格调整策略
中国房产报 (李峰) 房产项目定价调价策略性质讲属概念准确合理价格调整策略优秀销售工作基础前提调价策略源房产项目市场定位终服务销售策略
房产项目价格调整策略指房产项目整体定价确定前提销售程中采取种策略根房产项目市场发展情况引导价格发展走势价格方案房产项目中房产项目身项素质差异加市场状况房产项目会根特点采取价格调整策略引导房产项目价格正确发展概括说房产项目调价策略分四种：高开低走 房产项目综合素质高市场状况竞争较激烈情况房产项目采取突出房产项目优秀品质高报价树立房产项目形象知名度实际较低成交价格争客户市场份额高开低走策略然果市场状况竞争激烈项目身规模情况项目完全采取突出房产项目优秀品质规模营造房产项目形象知名度高价报盘高价成交短期迅速获市场认前种状况完全相反高开高走策略
二低开高走 房产项目综合素质较高初期优势明显市场状况市场发展趋明朗情况取市场认房产项目应采取低价入市根销售工作开展视具体情况适时调价低开高走策略根销售进展坏决定价格提升然果项目确综合素质较低市场认感差市场状况竞争较激烈情况房产项目般采取低报价低价成交价格取胜低开低走策略
三稳推进 房产项目素质般规模较楼座素质差距较市场状况情况项目采取稳推进策略报价符合房产项目实际成交价价格提升较稳客户放心心理满足终追求较市场业绩
四波浪螺旋 稳推进调价策略种较理想调价策略现实中难维系实践证明项目中楼座素质位置景观交通等素影响差SS较市场状况坏情况难判断房产项目素质般规模较市场发展趋势明朗情况数项目采取波浪螺旋调价策略种调价方式种结合房产市场周期波动调整价格发生步周期性波动策略调价周期房产市场周期项目销售速度终利润回收作判断标准时根工程进度销售情况提价幅度周期进行进步细化调整外应考虑楼座销售速度差异分调整提价幅度避免刀切做法终整项目营销工作带快速销售速度良业绩
诚然房产项目调价策略方式完全孤立会出现种策略情况会销售工作开展初确定便成变应根市场变化情况时予调整争取获佳销售成果
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楼市逐步升温
产营销着断完善拓展延伸产营销新思路新趋势中出现营销策划般市场营销基础门更高层次艺术实际操作性更高着国房产市场竞争日益激烈营销策划更成企业创名牌迎战市场战略武器策划书营销策划反映谈谈策划书编制问题
营销策划书编制原
提高策划书撰写准确性科学性应首先握编制原：
（）逻辑思维原：策划饿目解决企业营销中问题逻辑性思维构思编制策划书首先设定情况交代策划背景分析房产发展现状策划中心全盘托出次进行具体策划容详细阐述三明确提出解决问题策
（二） 简洁朴实原：注意突出重点抓住企业营销中解决核心问题深入分析提出行性相应策针性强具实际cao作指导意义
（三cao作性原：编制策划书指导营销活动指导性涉营销活动中中工作击关系处理cao作性非常重cao作方案创意价值易cao作必然耗费量财物理复杂显效低
（四）创意新颖原：求策划点子（创意）新容新表现手法新全新感受新颖查策划书核心容
二营销策划书基容
策划书道理没成变格式附产品营销活动求策划容编制格式变化营销策划活动般规律中素相
等探讨营销策划书基容编制格式
封面：
策划书封面提供信息：策划书名称客户名称策划完成日期策划适时间段营销策划具定时间性时间段市场状况营销执行效果样
策划书正文部分包括：
（）策划目
营销策划达目标宗旨树立明确观点作执行策划动力2强调执行意义求全员统思想协调行动努力保证策划高质量完成
企业营销存问题纷繁样概言非六方面：
初步房产业缺乏实际cao作验尚套系统营销方略需根市场特点项目特点策划出套营销计划
某产项目改变功途原营销案已适应新形势需重新设计新营销方案
企业改革营方需相应调整行销策略
发展商原营销实施方案严重失误作企业行销计划
房产市场行情发生变化原销案已适应变化市场
发展商总营销实施方案需时段根市场特征行情变化设计新阶段性方案
般房产营销策划书文案中策划书目说非常具体会出现类似前言：承蒙某某房产开发限公司信委托某某广告策划公司参某某城市广场前期营销策划通该项目市场分析项目定位抽调出批市场调研员深入市场针该项目进行全面市场调研说明某某城市广场项目营销公司长远期利益长期系列影响重性求公司级领导项目组环节部门达成识完成务部分整方案目标方非常明确突出
（二）分析前营销环境状况
类楼盘住宅产品市场状况竞争状况楼盘销售价格宏观环境清醒认识制定相应营销策略采取正确营销策略提供知知彼方百战百胜部分需策划者市场较解部分分析：
1前市场状况市场前景分析
房产市场总体概述
区域竞争性楼盘分析
楼盘市场性现实市场潜市场状况
市场成长状况楼盘目前处市场生命周期阶段市场阶段楼盘营销侧重点相应营销策略效果需求变化产品市场影响
目标客户群体楼盘接受性容需策划者已掌握资料分析产品市场发展前景
2楼市影响素进行分析
影响楼盘销售控素进行分析宏观环境政治环境居民济条件置业者收入水消费结构变化消费心理文化层次等商业物业营销策划应考虑周边区口分布状况商业网点分布状况片区商业业态形成等发展趋势
（三）市场机会问题分析
谓营销实施方案市场机会握策略运分析市场机会成营销策划关键找准市场机会策划成功半
1针项目目前营销现状进行问题分析般营销中存具体问题表现方面：发展商知名度高项目段佳形象佳影响产品销售
项目整体规划欠佳功全客户冷落
项目包装太差提起目标客户群体购买兴趣
楼盘价格定位
目标客户群体定位缺乏科学性销售渠道畅
促销方式佳客户解楼盘
广告投入太少难启动市场
销售员服务质量高客户满情绪
售服务缺乏保证客户购房顾虑等营销中存问题
2针项目特点分析优秀劣势问题中找劣势予克服优势中找机会发掘市场潜力分析目标市场目标客户群热点进行市场细分消费需求量予满足抓住目标客户群作营销重点找出竞争手差距握利市场机会
（四）营销目标
营销目标前面目务基础公司实现具体目标营销策划方案执行期间济效益目标达：总销售率预计销售日期XX天
（五）营销战略
1营销宗旨
般发展商企业策划案中注重样方面：
强力广告宣传攻势利拓展市场产品正确定位突出产品特色采取差异化营销策略
楼盘目标客户群体销售重点
建立起畅通销售渠道断拓展销售区域
2竞争策略
通前面房产市场机会点问题分析提出合理推广策略建议形成效4P组合达佳效果
1）项目定位：产品市场定位关键顾客心目中寻找空位楼盘迅速启动市场
2）功定位：功定位涉定位产品质量优劣般说功齐全住宅物业深受置业者欢迎十分具市场竞争力生命力楼盘功定位科学进入市场销售提供力保证
3）楼盘品牌：形成定知名度美誉度树立广置业者心目中知名品牌必须强烈创造意识
4） 楼盘包装：楼盘作移性特殊商品包装市场销售产品样十分重包装作楼盘目标客户群体第印象需迎合置业者质量满意包装策略
5）价格策略：里强调普通性原
销售时市场环境
周边楼盘质量销售状况
楼盘身客观条件
销售战略销售进度安排
发展商成营销目标
成基础区域竞争类楼盘价格参考楼盘销售价格更具竞争力发展商楼盘价格销售优势更应注重价格策略制定
3销售渠道项目目前销售渠道状况销售渠道拓展计划采取实惠政策鼓励销售代理商销售积极性制定适奖励政策
4广告宣传计划
（1）原
服公司整体营销宣传策略树立楼盘形象时塑造企业品牌形象
强调项目品牌形象性化求广告诉求中统广告风格定推广阶段应推出致广告宣传
强调选择广告宣传媒体样化时注重抓宣传效果方式
定期配合阶段性促销活动掌握适时机时灵活进行
（2）广告目标
建立树立项目品牌形象
明确提出项目包装成种效果
力促进楼盘销售
（3）广告方式
全方位立体化层面角度密疏相间强渗透
（4）广告风格
始终楼盘推广语LOGO等贯穿楼盘销售推广程中
重点突出项目项优势
注重积累发展商楼盘品牌凸显丰厚文化底蕴
强调广告风格实然情动辅
（5）卖点整合
项目适合炒作概念
楼盘具种功项技术指标包括片区理位置交通状况教育环境商业氛围智化物业理等综合卖点
（6）实施步骤方式进行：
策划期前期推出产品形象广告
销售时段广告销售筹备期部认购期公开发售期巩固期（入伙期）
节假日重活动前推出促销广告
握时机进行公关活动接触消费者
积极利新闻媒体善创造利新闻时间提高楼盘知名度
5具体行动方案
根策划期时间段特点推出项具体行动方案行动方案细致周密cao作性强失灵活性考虑费支出切量力行量低费取良效果原尤应该注意季节性产品淡旺季营销侧重点抓住旺季营销优势
六策划方案项费预算部分记载整体营销方案推进程中费投入包括营销程中总费阶段费项目费等原较少投入获优效果费预算方法详谈企业验具体分析制定
房产营销价格策略(2)
房产开发建设买卖租赁抵押土出转等营销商品济活动必须市场规律济原实行等价交换掌握房产产品定价方法灵活运种定价策略开展房产市场营销活动手段里介绍房产定价方法定价例价格调整策略
1房产定价方法
栋楼宇区销售时期跨年度消费市场变化莫测楼宇定价市场接受需定超前意识科学预测说定价部分艺术部分科学影响价格素包括：成楼盘素质顾客承受价格类楼宇竞争素等产品变成定价限限顾客愿意支付价格市场中消费者总想适中价格获高价值应价格价值混谈定价运行中做适调整做幅度否定性调整否会带非常恶劣影响定价讲方法：
(1) 市场较法勘估房产相应市场类似房产交易案例直接较形成差异作适调整修正求取勘估房产公市场价
(2) 成法开发建造估计象房产类似房产需项必需费基础加正常利润应纳税金出估价象房产价格
(3) 收益法预期估价象房产未期（通常年）正常纯收益折算估价时点现值求出估价象房产价格
(4) 剩余法估价房产预期开发价值扣预期正常开发费﹑销售费﹑销售税金开发利润根剩余数确定估价象房产价格
然种定价方法均应行市限度获取市场份额弄清方法具体执行低价高价部价口价优惠价等战略开发商采低价战略时入市会较轻松容易进入较快启动市场采高价策略标榜出物业出类拔萃身份象征完善功优良环境等高价吸引高消费者入市盲目漫天价物值
2定价例
般说先设定标准层高层般定1／2高度层般3－4层（9层）然确定楼层系数标准层般层加价例08％标准层层调05％高层建筑中7层视野受限般应低价区顶层低层价格般相差约30％
户选择购房仅受楼层影响房子处两力面景物视野街景江景马路等影响楼价素系数般说江景街景等视觉享受系数8－10％左右马路边噪音尘埃系数低3－5％间楼盘南北两方位景观差般南面售价高北面楼盘系数合理楼层全部卖光剩全部卖楼盘出现滞销状态
商铺定价般顾客购物惯首层首层商铺定价般住宅均价三倍车位方米定价般相住宅50％
3价格调整策略
房产价格调整策略分直接价格调整优惠折扣两方面容
直接价格调整房屋价格直接升降客户信息直观明直接价格调整两种形式：（1）基价调整基价调整栋楼计算价格进行调降基价制定单元计算基础基价调整便意味着单元价格起参调整样调整套单元调整方调整幅度致产品市场总体趋势统应（2）差价系数调整套单元产品差异制定差价系数套单元价格房屋基价加权制定差价系数计算套单元产品差异性市场接纳程度直原先估计致差价系数调整求根实际销售具体情况原先设定差价体系进行修正卖单元差价系数调高点卖单元差价系数调低点均匀种类型单元销售例反映出市场产品需求强弱差价系数调整开发商常应调价手段时候楼盘价格差价系数月调整十次适应销售情况断变化
优惠折扣指限定时间范围配合整体促销活动计划通赠送折等方式客户购买行进行直接刺激种方法优惠折扣通常会活跃销售气氛进行销售调剂更时候抛开价格体系直接利行优惠折扣付款方式样种样形式譬星期现实折扣买房送空调送冰箱者送书房送储藏室购房抽奖活动等等优惠折扣做首先客户确实感受利种花哨促销噱头时优惠折扣利应该切合客户实际需希方式样便促进销售者竞争者优惠折扣相类似优惠折扣形式缤纷彩开发商标新立异提供
（三）房产营销渠道策略 (Place)
目前国房产行业中房产营销渠道策略致分企业直接推销﹑委托代理推销年兴起网络营销﹑房产超市等
企业直接推销指房产开发企业通营销员直接推销房产产品行称直销销直接推销优势帮助房产开发企业节省笔数量观委托代理推销费（相售价15~30）推销验足推销网络缺乏种销售渠道致命缺陷国房产市场正处起步阶段房产市场运行机制尚健全必需理验积累发掘目前国房产销售渠道房产市场发展然会占重位置
委托代理推销指房产开发企业委托房产代理推销商推销房产产品行谓房产代理推销商指接受房产开发企业委托寻找消费者介绍房产提供咨询促成房产成效中间商委托代理商分企业代理商代理商前者指组成具备法资格代理机构者指中介代理纪
网络营销信息时代电子商务发展产物目前运房产市场营销目前国出现房产容网站搜房网﹑中房网等房产企业消费者提供全新信息沟通渠道时许房产商利internet网络资源进行网络营销2000年9月海青杰花园推出全国第电子楼书标志着网络房产营销增加新手法现少开发商互联网注册网站企业产品进行宣传推广通互联网双式交流破域限制进行远程信息传播面广量营销容详实生动图文茂全方位展示房产品外形部结构时进行室装饰家具布置模拟潜购房者提供诸方便着电子商务进步发展网络营销成房产市场种具相潜力发展空间营销策略
房产超市营销浙江﹑海等出现种全新营销渠道出现表明国房产销售开始告传统开发商产销单模式进入超市显着特征商品零售时期专家认房产超市国楼市营销理念﹑方式次改革突破解决前商品房销售困难带新思路转机
（四）房产营销促销策略 (Promotion)
房产促销策略指房产开发商推动房产租售面消费者户传递房产产品信息系列宣传说服活动通活动帮助消费者认识房产产品特点功激发消费欲促进购买行达扩销售目房产营销促销略分广告促销员促销公关系营业推广
1﹑广告
广告介绍商品信息输送某种观念种公开宣传形式房产广告突出特点广告期短频率高费
房产广告诉求重点：段优势产品优势价格优势交通便捷优势学区优势社区生活质量开发公司社会声誉等
房产广告供选择形式种类型：（1）印刷广告利印刷品进行房产广告宣传相普遍房产产品进行营销手段报刊﹑杂志﹑关专业书籍开发商代理商行印刷宣传材料等房产广告效载体（2）视听广告利电视﹑电影﹑霓虹灯﹑广告牌电台﹑广播等传媒方式宣传房产产品效视听广告（4）现场广告施工现场竖立现场广告牌工四周围墙宣传广告介绍开发项目情况（5）信函广告包括商品房目录说明书等
根楼盘类型租售范围广告费开发商应选择适广告类型广告策略达宣传效果
2营业推广
营业推广较目标市场刺激需求扩销售采取鼓励购买种措施定时期定务短期特推销营业推广刺激需求效果十分明显费较少
开发商通开展规模住房知识普活动广消费者介绍房屋建筑选择标准住宅装修知识住房贷款方法程序商品房购置手续政府相关税费增加消费者房产知识时增加消费者开发商认感外开发商举行开盘认购仪式项目研讨会新闻发布会寻找明星代言举办文化休闲活动业联谊会等活动极提高房产企业知名度企业销售业绩断升目前重庆等年举办房产交易会开发商展示身实力舞台统计次房交会房产开发商会成交量
3员促销
房产员促销指房产促销员根掌握客户信息目标市场消费者介绍开发商房产情况促成买卖成交活动员促销优点：目标客户明确促销力量集中成交率高客户面谈利联络密切客户感情利信息反馈利解行业开发建设营销动
然员促销方式促销员素质求较高促销员般必须具备条件素质：具丰富房产知识合理知识结构时掌握正确房产市场信息具良营理念业务素质
促销员日常工作中注意商圈顾客详细资料包括址姓名电话号码等建档便时踪
4公关系
房产公关系促销活动包括：争取房产开发商利宣传报道协助房产开发商关界公众建立保持良关系建立保持良企业形象消处理房产开发企业利谣言传闻事件公关系容包括：
制造噱头危机公关
制造新闻点引媒体争相报道享受偿广告中包括危机公关针前屡屡发生入住纠纷问题处理许众消费者媒体关注坦诚态度重树项目良形象化利利
建立方面良关系
开发商应重视消费者导强调通企业消费者双沟通建立长久稳定应关系市场树立企业品牌竞争优势商品品牌价值难代消费者认程度紧密相关开发商应完全消费者角度安排营策略充分研究消费者需求努力加强消费者沟通注意关系营造时开发商注意方政府金融机构社会组织合作更注意开发商间合作特者合作尤重
四﹑结束语
综述房产营销策略致分方面容房产营销提高房产开发营济效益社会效益环境效益诸方面起着重作目前国房产业正步入崭新发展阶段房产营销俨然成房产开发重组成部分整房产行业言具极重现实意义
房产营销四价格调整策略
中国房产报 (李峰) 房产项目定价调价策略性质讲属概念准确合理价格调整策略优秀销售工作基础前提调价策略源房产项目市场定位终服务销售策略
房产项目价格调整策略指房产项目整体定价确定前提销售程中采取种策略根房产项目市场发展情况引导价格发展走势价格方案房产项目中房产项目身项素质差异加市场状况房产项目会根特点采取价格调整策略引导房产项目价格正确发展概括说房产项目调价策略分四种：高开低走 房产项目综合素质高市场状况竞争较激烈情况房产项目采取突出房产项目优秀品质高报价树立房产项目形象知名度实际较低成交价格争客户市场份额高开低走策略然果市场状况竞争激烈项目身规模情况项目完全采取突出房产项目优秀品质规模营造房产项目形象知名度高价报盘高价成交短期迅速获市场认前种状况完全相反高开高走策略
二低开高走 房产项目综合素质较高初期优势明显市场状况市场发展趋明朗情况取市场认房产项目应采取低价入市根销售工作开展视具体情况适时调价低开高走策略根销售进展坏决定价格提升然果项目确综合素质较低市场认感差市场状况竞争较激烈情况房产项目般采取低报价低价成交价格取胜低开低走策略
三稳推进 房产项目素质般规模较楼座素质差距较市场状况情况项目采取稳推进策略报价符合房产项目实际成交价价格提升较稳客户放心心理满足终追求较市场业绩
四波浪螺旋 稳推进调价策略种较理想调价策略现实中难维系实践证明项目中楼座素质位置景观交通等素影响差SS较市场状况坏情况难判断房产项目素质般规模较市场发展趋势明朗情况数项目采取波浪螺旋调价策略种调价方式种结合房产市场周期波动调整价格发生步周期性波动策略调价周期房产市场周期项目销售速度终利润回收作判断标准时根工程进度销售情况提价幅度周期进行进步细化调整外应考虑楼座销售速度差异分调整提价幅度避免刀切做法终整项目营销工作带快速销售速度良业绩
诚然房产项目调价策略方式完全孤立会出现种策略情况会销售工作开展初确定便成变应根市场变化情况时予调整争取获佳销售成果
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