仁寿通达商业项目
商业综合顾问服务建议书
高力国际
2011 年9 月
目 录
前言
第部分高力国际公司
第二部分全程服务容工作思路
第阶段项目商业定位
第二阶段营销顾问
第三阶段独家销售租赁代理
第四阶段运营理顾问
第三部分 工作进程安排收费标准
服务方式
二服务期限
三项目定位顾问（第阶段第二阶段）工作时间表
四收费标准
五专业服务工作团队
附件壹高力国际公司简介
高力国际发展历程
二高力国际亚太区
三服务范围
四承诺
五高力国际(中国)业界领导位
附件贰高力国际（成海）期商业顾问服务项目
附件叁高力国际（成海）期写字楼代理服务项目
附件肆高力国际（成）期写字楼销售代理操盘项目
附件伍高力国际（中国）现时物业理项目
前言
致：仁寿通达房产开发限公司
题：商业综合服务建议书
尊敬仁寿通达公司领导：
非常感谢仁寿通达房产开发限公司（简称贵公司）邀请高力国
际进行贵公司项目前期合作沟通高力国际十分荣幸非常感谢贵公司够
予次机会参贵公司项目开发程中
基贵公司高力国际项目沟通讨高力国际愿意提供贵司建议
书服务容贵司求基础根项目需进行相应调整补充
容包含高力国际针项目商业部分前期市场研究定位项目招商销
售项目期运营顾问提供服务容续营销代理相关全程服务容
高力国际非常重视贵司提供机会希通项目树立高力国际西
南市场标杆服务建议书中相关容充分考虑素希透高力
国际真诚专业态度获贵司认贵项目开发提供相关协助贵司
项目造中国西部区典项目
获贵司委托组织海成两具零售物业特色题街
区衡租售物业操盘验团队贵司提供时专业服务
十分感谢贵司予高力国际机会提交建议书贵司建议书中
容问题需商讨处请联络
祝商祺
高力国际（中国）物业服务限公司
第部分 高力国际公司
第二部分 全程服务容工作思路
项目开发程中高力国际商业顾问方面提供相应服务：
第阶段项目商业定位
1 基础资料分析
部分综合参考指标分析务根项目具体情况通国家宏观
济运行社会济总体情况政府政策导城市规划城市基础设施建
设等方面进行研究分析握宏观走势阐述述素项目
处区域产生方性影响
11 解发展商开发目标
项目正式进入实施前发展商起讨确定项目开发目标包括项目
处理方式市场推广方式指导续工作开展
12 城市区域发展背景
乙方引仁寿政府相关权威机构研究结仁寿城市项目区
域产业规划基础设施条件等方面进行分析作未项目开发方案
13 项目场分析
考虑针块区位场性状规划求交通状况等方面进行分析明确
块开发中优劣势
2 仁寿商铺市场研究
21 仁寿总体商铺市场研究
1) 仁寿商铺市场发展概述
2) 零售市场概述
3) 消费特征分析
4) 零售餐饮娱乐分业态分析
22 仁寿现商铺市场分析
1) 商圈分布
2) 商圈分析（区位规模商业档次客群组合代表性商业分布业态组合
租金情况未发展规划）
3) 代表性商业项目分析（体量楼层商业档次目标客群业态组合租金
情况营状况）
4) 未供应项目分析（区位体量商业规划综合竞争力分析）
5) 昌商铺市场未发展趋势分析
23 项目区域商铺市场研究
1) 项目区域商铺市场现状分析
• 区域商业规划
• 项目分布
• 未发展趋势
2) 竞争项目分析
• 竞争项目确定
• 竞争项目基信息
• 竞争项目定位
• 竞争项目核心商户
• 竞合项目市场表现 (空置率 价格 租金等)
• 竞合项目优缺点分析
• 应策略分析
3) 项目区域竞争环境总结
3 需求分析
31 消费者需求分析
32 营者需求分析（商家访问）
选取符合项目定位品类知名目标商户进行专访解现时作业模
式仁寿商业市场项目进场意愿负担租金（抽成）水
进场求等指导项目商业调整方案招商工作开展前锁定目标客户时
适时调整商户组合招商策略
更完成甲方项目商业开发目标解零售商潜需求情况高力国际
选取类业态少2目标营者进行深度访谈
4 成功案例分析
选取具备区位类开发概念运营模式等方面类似成功案例进行分析
中针类似商业中式元素题商业进行专题分析容包括：
51 商业定位方案
1) 商业定位
2) 目标市场（目标消费群体目标消费区域定位）
3) 消费需求分析
4) 功需求组合分析
5) 项目题设计
6) 商业档次建议
7) 商业租金收益测算
8) 整体业种业态组合配
9) 力承租户组合建议
52 项目整体开发策略建议
1) 整体定位
2) 开发概念
3) 开发节点
4) 物业组合配关系
5) 物业持销售策略（赢利模式）
6) 项目开发模式（否合作开发者分期开发等）
第二阶段营销顾问
1 项目营销策划顾问
11 深化市场分析
1) 宏观背景研究
2) 昌区域区域特征分析
3) 周边竞争项目调研
12 项目分析
1) 项目概况
2) 产品细部特征分析
3) 类项目产品较分析
4) 项目SWOT 分析
13 项目客户定位
1) 项目档次标准评定
2) 类项目客户分析
3) 目标客户群体细分
4) 项目目标客户群体构成
5) 项目目标客户群体需求分析
14 项目营销思路提炼
1) 展示提炼题概念核心包装概念
2) 确定项目形象定位
15 定价策略
1) 影响价格定位市场素分析
2) 竞争手价位分析
3) 定价原
4) 定价方法
5) 定价
6) 单元划分建议定价策略
7) （销租）控制
16 项目营销策略制定
1) 项目总体发展目标
2) 项目竞争策略建议
3) 项目全程营销战略规划定位
4) 产品推售 租策略制定
5) 项目卖点提炼
6) 项目营销题建议
7) 项目核心价值体系分析建立
8) 项目全程营销战略营销控制素
9) 项目营销推广策略
第三阶段独家销售租赁代理
1 前期准备工作
11 员准备
根项目情况挑选符合项目情况理员案场销售租赁员
12 销售租赁培训
建筑知识楼盘背景建筑设计单位景观设计公司建筑风格项控规指标
交工标准户型卖点竞争手较付款方式法律手续销售租赁技巧等
方面综合系统培训
13 物料准备
项目种外资料销售租赁道具落实
14 分卖场确定
根项目实际情况选择否设立分卖场
15 渠道工作
客户资源渠道确定安排相关培训运作流程
16 执行流程
销售租赁程中种流程确定
17 营销软件
营销软件确定培训
18 现场理体系
奖惩制度现场制度考勤制度等体系
2 开盘准备
21 客户积累
客户接客户意记录客户问题反馈
22 意梳理
统梳理客户积累情况充分握客户意走势
23 开盘方式确定
根目标产品客户情况制定开盘形式时间节点
24 客户维护
制定客户意销租控提高客户转化率
25 价格确定
分户价格体系建立
3 开盘
31 协助开发商进行开盘活动组织
选择合理开盘活动烘托现场气氛促进成交
32 客户成交
现场客户迅速成交
4 日常销售租赁
41 月度销售租赁指标分解
根公司资金情况项目进程进行月度指标分解调整
42 产品分析
电客户分析访客户分析成交客户分析未成交客户分析滞销产品分析
项目处销售租赁
阶段进行准确判断适时调整
43 问题反馈
汇总客户购买程中产生意外情况时纳总结报
44 促销
针销售租赁时期市场情况合理建议促销
45 竞争产品调研
时刻关注周边竞争项目市场动态通调研制定统说辞加强销售租赁
员说辞
46 持续成交
根销售租赁务持续进行销售租赁
47 回款落实
协助落实客户回款
48 揭协调( 销售项目)
协助客户办理揭
49 绩效考核
针销售租赁情况相关员进行绩效考核
410 淘汰机制
制定相关淘汰机制保持团队战斗力
第四阶段运营理顾问
运营理阶段相服务容服务模式需根项目需求业需求进行针
性服务程中需结合营销物业理战略理等方面容实际容需
项目正式投入市场运营前确定容进行全程营理程中
工作：
1) 业商家理
2) 般理事项
3) 理服务员雇训练督导
4) 公设施设备理维护修缮
5) 类承包商遴选
6) 清洁维护服务
7) 园艺维护服务
8) 门禁安全维护服务
9) 消防理
10) 消毒防虫服务
11) 车辆理
12) 安排保险服务
13) 执行理规约
14) 方政府公团体联系
15) 财务会计理
第三部分 工作进程安排收费标准
四收费标准
服务容 服务费 支付方式 说明
第阶段
项目商业定位
：民币 120 万元整
①双方签订合三工作日甲
方乙方支付阶段顾问服务费50
站司商业综合体项目定位理解实际操作角度认第阶段
第二阶段工作密分实际阶段延续完成工作两阶段
紧密结合真正项目定位方案理念更落实图纸作业设
计师间桥梁建筑设计满足市场需求业营销需求角度基础进
行分两阶段行业惯例二贵司工作求建议贵司聘请
顾问机构时考虑两阶段工作
②乙方提交项目市场研究初步构想三工作日甲方乙方支付第二期顾
问服务费（阶段顾问服务费40）
③乙方提交项目定位报告三工作日甲方支付乙方第三期顾问服务
费（阶段顾问服务费10）
第二阶段
a) 营销（招商销售）顾问月服务费方式收取根项目情况定差异
收费区间20万元月
b) 独家招商代理般月租金标准取费根签约面积年限定差
异单笔佣金标准般成交面积4月租金收入
第三阶段
营理顾问
（）项目前期顾问服务团队成员介绍：
蔡孟颐 （成）总理
1991 年蔡孟颐先生加入高力国际物业服务限公司已达20 年久
负责型房产项目行性分析项目招商工作中国台湾区具
丰富项目策划零售商业招商验台北101厦等蔡先生2006 年
高力委成分公司总理负责统筹成分公司整体运作
朱喜 高级副董事（海）商铺服务部
朱先生商业项目规划定位招商运营统筹商业运营团队建设等方面拥丰
富验具15 年零售业业商业顾问验国知名商业集团担
中高层理工作持顾问项目：海英皇明星城海十六铺海港国
际客运中心海豫园旅游商城常熟虞景文华南京金奥厦江阴中信泰富
广场苏州中润财富广场重庆解放碑时尚文化城青岛远雄国际广场南京世
界贸易中心海元祖梦世界南京金城科技厦西安寨国际购物中心武
汉保利广场等
张 程 副董事（成）咨询服务商铺服务部
2003 年开始事房产项目招商工作前期策划工作分重庆海
成西安事商业物业策划招商工作项目开发工作加入高力国际前
拥两家市企业知名房产集团公司担理职位擅长商业品牌招
商商业项目前期定位推广工作熟悉商业房产项目全案运作成
验：双流邹家场项目新龙桥家具园项目民南路三段3 号块项目宜宾
鲁集团财富中心项目南充南门坝项目保利国际广场项目保利中心项目
南部新区8 号块项目麓镇商业镇外籍士居住区项目中兴通讯厦
富凯城南项目重庆验：时尚文化城中央街项目金山广场项目浪
高会展国际广场浪高凯悦广场城市验（西安昆明海）：昆明龙
泉路项目西安寨购物中心海树村项目南京金轮国际广场项目
代竞柯 高级理（海）商铺服务部
事商业房产项目策划零售物业市场研究工作参海城市
型商业项目顾问策划工作见长商业项目前期策划商业规划公司发
展战略等领域参操作项目：江阴中信泰富项目海港国际客运中
心项锡家玛广场项目海华鼎广场项目苏州中润财富广场项目海
元祖项目等
侯俊杰 理（海）商铺服务部
事商业房产项目策划零售物业市场研究工作参海南京型
商业项目顾问策划工作见长商业项目前期策划商业规划等领域 参
项目虹桥购物乐园十六铺游船码头英皇明星城南京天正置业青岛远
雄国际广场重庆解放碑时尚文化城武汉保利文化广场沂文化广场海
四季坊南京国际金融中心等
敖贺龙 理（成）咨询服务商铺服务部
敖贺龙先生加入高力国际前家知名商业产开发连锁运营集团
公司担理职位海浙江成事商业产策划招商运营连锁
商业项目拓展工作擅长商业产项目前期投资拓展策划运营理等工作
四川区项目验：海宁中国皮革城成项目锦江新天项目佳乐国际城项
目新龙桥家具园项目海明泉双流邹家场项目民南路三段3 号块项
目宜宾鲁集团财富中心项目南充南门坝项目城市项目验：兰州金
运IFC 项目兰州安宁东路商业街项目湖北宜昌龙城项目浙江湖州EGO 数
码广场项目等
罗艳秋 副理（成）咨询服务商铺服务部
2007 年开始事商业产项目市场开发招商工作加入高力国际前
职世界500 强外企源公司负责项目开发选址擅长项目前期开发市场
研究策划定位工作参项目：佳乐国际城项目泸州城西核心区项目
成锦江新天项目南充南门坝项目宜宾鲁财富中心项目
备注：合期间乙方离职等原导致部分成员继续参项目构成违约
乙方义务补充合适专业顾问成员项目中保证项目利进行
高力国际（成）限公司
中国成市民南路二段 1 号仁恒置广场写字楼 15 楼 04 室
电话：86 28 65319611 86 13981920170 Jerry Chueng
86 28 65319611
13981920170
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