目 录
第章 工程定位分析 4
第节工程块属性分析 4
1工程理位置 5
2工程质水文气候情况 5
3工程形貌 5
4工程市政配套情况 5
5工程周边城市配套情况 5
第二节工程块SWOT分析 6
1优势 6
2劣势 6
3时机 6
4威胁 6
第三节工程定位 7
1总体定位 7
2工程形象定位 8
3产品定位 8
4建筑风格定位 9
5目标客户定位 10
6物业理定位 11
第二章 工程规划设计 11
第节工程规划设计条件 11
第二节工程技术指标 12
第三节工程规划设计 13
1规划设计理念 13
2规划设计指导思想 13
3总规划设计布局点 14
4建筑风格设计 14
5竖空间设计 14
6户型设计 14
7景观设计 15
8总交通设计 15
9供电设计 15
10消防设计 16
11防排烟 16
12结构设计 16
13排水设计 17
14通风设计 17
15报警联动 18
16煤气设计 18
17 系统电缆电视系统播送系统工程防盗讲系统闭路监控系统 18
18工程配套设施 18
第三章 工程价格分析 19
第节住宅市场定价分析 19
1类住宅工程参数确定 19
2块拟价格计算值 20
第二节商业市场定价分析 20
第四章 工程投资估算资金筹措 21
1建设钱估算 21
2静态总投资 23
3动态总投资 23
4资金 24
5资金筹 24
第五章 工程销售利润分析 25
1初步产值利润分析 25
2盈亏衡分析 25
3敏感分析 26
4工程开发现金流量表 27
5财务评价结 28
第六章 工程开发思路 29
商业建筑开发思路 29
第节工程筹划 29
1市场调查 29
2工程定位筹划 29
第三节工程设计 30
第四节工程建设 30
第五节工程推广 30
第六节工程销售 31
第七节工程招商理 31
第八节工程物业理 31
结 32
第章 工程定位分析
第节工程块属性分析
1工程理位置
工程位昆明市西山区书林街块东停车场〔规划中玉带河公园盘龙江〕南昆明三中西20米规划路北15米规划路
分析：
A 书林街工程处昆明老城区中心位置金马碧鸡坊东寺塔西寺塔日楼等名胜古迹托西书林街东接青年路延长线北金碧路南环城南路紧医院学校周边写字楼高档住宅区螺蛳湾批发市场双龙商场明通商场云纺商业区百盛昆百核心型商业区带历昆明城市文脉金马坊碧鸡场忠爱坊日楼东寺塔西寺塔等表达昆明文化名城风貌仿古建筑昭示里直延续着历史文明居住配套成熟表达五分钟步行范围分布着昆华医院童医院市民医院昆明重点医院举步抵达家乐福百盛百佳国美昆百等型购物商场
B 历史书林街设立量外国驻昆机构法国领事馆美烟草公司俄罗斯面包店南盛咖啡店等条街成变相租界书林街口英国开办惠滇医院〞（童医院）西永宁清真寺解放昆明市政府书林街建立知名学校出版机构中工程紧邻昆明三中昆明中学书林街昆明文环境典型代表
C 工程盘龙江早进行整治改造河流整治改造江绿化已行成良然环境
2工程质水文气候情况
工程土质情况实观察工程属办公楼旧产房原建筑根底局部没撤
工程处亚热带气候温全年霜期长根封冻期
分析：
工程土质情况总体拟良没潜严重质灾害适合修建房屋
施工图设计时应根质情况根底形式进行专题研究济性分析选满足安求造价济根底形式
工程处亚热带气候温全年霜期长根封冻期工程冬季施工特建筑体施工利工程施工工期会带利影响
工程原建筑根底水电气通讯排污等市政配套埋局部工程开发中质勘探根底施工利影响
3工程形貌
工程形相拟规整街面长工程建设路侧长约115米二环路东二段侧长约340米沙河长约69米工程属办公楼产房改造场整量较
分 析：
工程形貌拟规整规划设计开发建设没利影响适合规划建设
工程街面长规划设计时应充分利规划建设适商业建筑提高工程开发价值
4工程市政配套情况
工程处昆明市中心城区具水电气通讯排污等市政配套
工程东面巡津街9862341075051等十路公交车交通十分便捷
分 析：
A工程现周边市政配套情况工程水电气通讯排污书林街巡津街两方建议工程规划设计时拟工程两面路情况选择济适宜市政配套方案
B书林街工程通三市街商区螺蛳湾商区交通道 建议工程规划设计时工程入口应选择书林街时巡津街侧设次入口
5工程周边城市配套情况
工程位昆明市传统老城区周边中学学幼园医院等设施齐全时步行程20分钟分三市街商区螺蛳湾商区满足现社区类消费需求
第二节工程块SWOT分析
1优势
11段优势：块位环路城区优势位口岸
12城市配套优势：位城中区享受城市中心区域高度成熟完善城市配套
13交通优势：城市干道——巡津街邻环路东寺街金碧路等城市干道交通十分便利附十路公交车网络出行方便快捷
15景观优势：工程盘龙江景观良
16文环境：紧昆明市中学——昆明三中浓郁文底蕴工程形象势奠定定先天根底
17块优势：街面长达115米左右利商业产开发规划设计期营
2劣势
21工程位昆明老城区周边建筑物普遍拟陈旧许建筑拆迁工程周围现状整体品质感高
22工程块较开发条件苛刻利规划设计
22工程属商业银行贷款首付款例高时间短利息高
3时机
31城中区供开发土十分稀缺工程块已罕黄金宝〞
32螺蛳湾商圈工程提供庞目标客户群体
4威胁
41工程时面着市中心环路边规模高档次楼盘竞争工程定市场竞争压力
42CPI连续创新高银行连续加息
43某特殊原年昆明楼盘供量远远客户需求量果明年供量集中释放市场竞争压力进步升级
第三节工程定位
1 总体定位
建议定位住宅商业辅
工程总体定位
标志性高品质文楼盘
住宅
物公馆〞教育改变未〞
商业
24时高品质法式风情街
总体定位说明
迎合城市开展节奏提供城市开展进程相匹配高档次住宅产品生活商业中心
历史书林街量外国驻昆机构法国领事馆美烟草公司俄罗斯面包店南盛咖啡店等解放昆明市政府书林街建立知名学校出版机构工厂居民区着昆明市城市化进程书林路工厂居民区拆迁必然书林街文化特性已深深印入昆明心里历史属性文化属性工程应该定位标志性高品质文楼盘工程金碧夜市三市街商圈螺蛳湾商圈工程法三商圈相考虑商业互补三商圈营时间限〔螺蛳湾—17：00三市街—19：00金碧夜市—2：00〕时间弥补位置差异结合工程块历史属性工程商业定位24时高品质法式风情街
2工程形象定位
书林街高品质标志性楼盘
工程形象定位说明
昆明市房产开发已进入品牌时代品质时代消费者消费心理消费理念已成熟品牌高品质楼盘认度高
3产品定位
工程产品定位
文化气息浓郁标志性楼盘
法国式烂漫生活情调
高层公寓—纯法国现代建筑风格高品质电梯公寓
产品定位说明
型餐饮：纯法国菜〔：枫丹白露〕面积约2000㎡
法式风情街法式教育培训机构：面积7000㎡
高品质电梯公寓：约4栋面积约20000㎡
工程块言充分发挥块区位优势位置优势文化优势历史优势争取工程开发效益化时工程总体定位形象定位相匹配工程定位纯法式文高品质楼盘
4建筑风格定位
工程建筑风格定位
纯法国现代建筑风格
建筑风格定位说明
法国丰富文化遗产豪毋庸置疑法国相重视教育艺术知识性讨认天生活局部哥特式建筑催精神〔哥特式教堂着高耸尖塔飞拱柱镶着彩色玻璃型花饰窗格〕现代科西埃式建筑〔科西埃代建筑学派创始物非常保卫功理性市方案作品摩天楼网状道路系统开放式空间环绕着城市卫星城镇等〕建筑风格吸收传承丰富文底蕴文建筑风格工程区域——昆明书林街相吻合时昆明现房产开发工程缺乏具纯法国建筑风格工程工程建筑风格定位具市场空白性时机工程采纯法国现代建筑风格仅做工程产品差异化时工程城市段区域属性总体定位形象定位匹配
5目标客户定位
51住宅客户定位
市精英城市新贵
住宅客户源：喜欢城市生活城市中心工作生活私营业职业
者企业中高层外资单位高级员工企事业单位中高层理员等高
收入群
住宅客户背景特征：28岁高收入员客户家庭月收入7000
元〔未含隐性收入〕
住宅客户心理特征：喜欢城市生活城市中心段表达价值身份
群
住宅客户消费特征：二次置业次置业辅
52型餐饮客户定位
知名品牌型餐饮企业
53休闲生活商业客户定位
营餐饮娱乐休闲业零售业商家具
定济实力投资者
休闲生活商业客户源：昆明长时间昆明生意企事业单位私
营企业高层理者政府官员等投资投资型客户群体
休闲生活商业客户心理特征：讲究市场空白填补性商业时机〞高投资回报性注重现实营未营衡性投资回报周期理性购置
休闲生活商业客户消费特征：投资租赁途辅
6物业理定位
根工程形象产品客户定位需匹配高标准物业理定位：性化酒店式物业理
第二章 工程规划设计
第节工程规划设计条件
1面积
规划建设净面积约：977338㎡
代征道路面积：71334㎡
2性质：商业
3容积率：3
4建筑密度：建筑密度60
5绿化率：25
6建筑限高30米
6建筑高度楼间距：昆明市规划局该工程规划求结合国家昆明市规划建筑设计标准进行
7建筑退红线：昆明市规划局该工程规划求结合昆明市规划设计标准建筑设计标准进行
8规划求参考昆明市城市规划条件2007（0165号）
第二节工程技术指标
根工程形条件工程规划设计指标分析建议工程技术指标：
总面积
1048672
代征面积
71334
净面积
977338
容积率
30
容积率建筑面积
2932014
总建筑面积
41320
商业建筑面积
900000
2层
住宅建筑面积
2032014
建筑面积
1200000
2层
住宅户数
339
60㎡户
住宅车位
237
07例
商业车位
90
100㎡07车位
合计车位
327
车位需面积
5886
车位18㎡
设备房
80000
绿化率
25
绿化面积
262168
总电负荷
2117103
住宅电负荷（KW0
1422
8
6KW户计算
商业电负荷
90
100
100W㎡计算
配套房设备电
100
供电设备负荷
10478
065时系数计算
样板房装修面积
120
装修2套
销售中心
800
住宅层面积
360
梯6户计算
栋8层计算面积
2880
住宅栋数
4
住宅公面积
8800
住宅电梯
2
栋2台
商业电梯
覆盖率
46
配套公厕
5000
配套社区房
第三节工程规划设计
1规划设计理念
根工程总体定位形象等定位提出工程规划设计理念：
11尊重域文脉浓郁文环境然环境结合居理念现代时尚商业理念域文脉结合环保科技概念结合
12建筑形式环境特表达城市风貌机协调实现建筑然谐生营造舒适优雅居住环境生活商业环境
13科技先导提高工程产品新技术含量建设智化居环境实现技术文互融生引导入住者生活方式改变生活品质提高
14创新产品造强势市场竞争力工程建筑风格户型结构建筑空间环境特色工程商业进行广泛学鉴深入研究提供具性创新性住宅产品商业建筑
2规划设计指导思想
21工程规划设计建议聘请熟悉法国建筑担纲设计工程设计昆明市市区标志性工程标志性建筑
22注重工程位置区域特点充分尊重利工程特形特点进行规划设计
23充分考虑高品质高端社区景观环境社区心理环境公卫生环境文化环境〞理念落实面空间布局中
24充分考虑工程街面拟长特点全力造休闲型街铺〞未商业营营造良商业环境
3总规划设计布局点
31建议工程规划设计半围合式布局〔院落式〕建筑红线规划中间公休闲区
32开口设计书林街〔行出入口〕次开口设计铁皮巷〔车行出入口〕
33书林街铁皮巷交接处规划布置型餐饮
32两开口充分考虑行视角全力做商铺皆街铺〞
4建筑风格设计
工程建筑风格定法国现代建筑风格整体气风格细节处表达现代文明色彩材质感表现工程建筑美品质时注重空间造型
5竖空间设计
51街生活休闲商业
二层成院落式布局注重营造商业气氛营空间
52住宅
8层二层高品质住宅
6户型设计：创新性化空间
61户型面积户型享受
62考虑户型结合〔两套套联通〕
63户型房间均然采光户户设置观景休闲阳台成客厅卧室空中花园〞客厅卧设计幅落玻璃卫生间采尺度空间观景窗
64设计空中庭院建设立体生态绿化空间住户提供休息交流观景空中台更性心灵然融合
7景观设计
工程景观商业景观：
商业街环境景观
商业街环境景观城市节点景观工程生活休闲商业街景观城市节点景观注重营造城市商业气氛注重工程城市形象工程商业形象塑造注重工程品质感召力塑造参性欣赏性辅雕塑硬质景观绿化谐统
8总交通设计
81车分流原：工程次出入口设计中行出入车行出入完全分开表达性化关心设计思路
82停车原：工程车辆停车考虑限度利面面积建设景观环境提高工程整体品质
83工程面交通行设计成景观道路化：防止面交通占面积道路生硬
84形成工程环形交通原：工程土面积较相两条道路拟窄工程车行行道形成环形交通
85工程书林街侧设计工程行出入口车行出入口铁皮巷侧设计工程车行出次口行次出入口
9供电设计
91工程负二层设置中心配电室设置高压低压配电设施
92保证消防负荷电求设台备柴油发电机组容量300KW市电正常时市电供该区负荷电市电停电时备发电供消防负荷电
10消防设计
101建筑消防
工程设环形消防车道消防车通栋建筑边〔庭院消防车通绿化面〕栋建筑均足够扑救面建筑单体相适应高层建筑防火设计标准求设计
102消防排水
1021室外消防水：室外消防水采低压制室外消火栓间距30—40m
1022根建筑物场功配置定数量化学灭火器材
1023工程建筑设消防泵喷淋泵消防电梯防排烟风机等消防动力设备均采双路电源末端投线路设计低压屏引双回路放射式供电路引应急母线段线路采防火电缆路引正常线段线路采阻燃电缆
11防排烟
111车库均设排烟系统防烟分区建筑面积超200㎡防烟分区应跨越防火分区防烟分区划分采顶棚突出05m梁划分排烟风机排烟量换气次数6次时计算确定排烟风机均选消防高温排烟风机
112设备房发电机房水泵房外均设排烟系统排烟机排风量：单防烟分区时㎡10m3h计算单风机排烟量7202h房烟分区面积㎡120m3h计算
12结构设计
工程高层住宅采现浇钢筋混凝土薄壁框架——剪力墙结构现浇肋梁楼板 实现住宅房间隐梁隐柱商业建筑采现浇钢筋混凝土框架结构
根底片筏根底抗震根烈度8度防拟8级防考虑场开挖形成边坡根实际情况分采取适挡墙型式支护确保边坡稳定安
13排水设计
131水
水源：市政水网提供
水系统：支呈支状布置径DN100mm分径DN200mm水接入栋分设置独立加压设施
132消防水
水量： 室消火栓 40LS室外消火栓 30LS
动喷水：26LS
消防水系统：消防水消防水泵消防贮水池吸水贮初期水量15m³室设消火栓水系统外商场等公部位增设动喷水灭火系统
133排水
书林街已规划城市污水雨水根工程形情况污水雨水采取生活污水雨水组织集中处理书林街市政污水雨水排水采取生活污水雨水分流制系统污水采暗组织排水径d300mm 雨水采暗暗沟相结合组织排水径d300～d600mm
14通风设计
通风防排烟设计
停车库设备房严格标准设置通风系统送排结合通风设计参数：车库6LH配电间3LH变电间10LH水泵房4LH新风面引入竖井〔车道〕风机风道送入车库设备房排风排风机房竖井排屋面风机选低噪声高效混流风机厨房油烟气排放厨房设排油烟机通变压式排风油烟集中高空排放
15报警联动
工程工程消防分区设套火灾动报警消防联动控制系统系统相互独立运行间消防控制室面积约20㎡
16煤气设计
171商业煤气住宅煤气分市政煤气干接入分设置煤气总阀门
172住宅民煤市政天然气干楼分区引入支干分区入口处设阀门井单元设置阀门开关
17 系统电缆电视系统播送系统工程防盗讲系统闭路监控系统
工程设计 系统电缆电视系统播送系统工程防盗讲系统闭路监控系统设计时设计标准进行设计
18工程配套设施
191理配套设施
公厕〔1座〕50㎡
物业理房200㎡
192智系统
系统
数字电视系统
宽带网络系统VPN数字传输系统
停车场理系统
FAS火灾报警动化系统
193保安监视系统
包括：
楼宇防盗讲紧急呼系统
闭路监控系统
设备监控系统
电子巡更系统
门禁系统
第三章 工程价格分析
第节住宅市场定价分析
市场济明显特点市场竞争根房产特区域市场特征竞争态势通区域性消费群体重叠性工程类性价格性〞等素科学方法选取块潜竞争手进行项指标拟通影响购置决策权重测算出块初步市场价格根市场竞争定价法块测算出价格进行科学市场分析修正
1类住宅工程参数确定
分析块消费辐射区域出市场定价拟参考楼盘城时代广场中央丽城香宫国际具体拟明细：
项 目
权重
城
时代广场
中央丽城
香宫国际
块
产
品
力
段
位 置
15
15
14
12
13
12
交 通
5
5
5
4
4
3
城市配套
10
10
10
7
8
8
合 计
30
30
29
23
25
23
产
品
户 型
10
8
8
8
7
8
环 境
20
15
12
18
13
12
建筑形象
5
5
4
5
4
5
创 新
5
3
3
4
4
4
社区配套
5
5
5
3
4
3
物业理
5
4
4
4
3
5
形
象
力
开发商品牌
5
4
4
4
3
4
宣传推广
5
4
3
4
3
5
营
销
力
销售方式
5
4
4
4
4
5
销售效劳
5
4
4
4
3
5
合计
100
86
80
81
73
79
2块拟价格计算值
项 目
城
时代广场
中央丽城
香宫国际
均值
权重〔分〕
86
80
81
73
80
均价〔元㎡〕
11000
10500
7000
8500
9250
块均价
79×〔925080〕913400
根市场竞争定价法原测算出块住宅均价910000元㎡左右根昆明房产价格年涨幅趋势8月块正式推出整工程整体均价9100—9500元㎡间鉴房产价格受整国民济等方面影响较时考虑工程具非常强市场竞争力工程住宅均价暂定9200元㎡
第二节商业市场定价分析
暂时考虑销售
第四章 工程投资估算资金筹措
1建设钱估算
11工程开发建设钱估算表
费工程
工程量
单价
总价
建筑面积单价
说明
单位：㎡
元㎡
元
元㎡
土钱
土钱
977338
638295
62382985
150975
二三通
1施工水
41320
8264
02
2施工电
41320
82640
2
3场整
41320
28
1156960
28
均填土1米
三设计勘探费
1方案设计费
41320
30
1239600
30
2施工图设计费
41320
15
619800
15
3园林设计费
2700
10
27000
065
4样板房装修设计费
120
100
12000
029
装修2套
5销售中心装修设计费
800
100
80000
194
四勘探费
41320
2
82640
200
五报建费
1城市配套费
41320
201
8305320
201
含水电污水
2施工图审查费
41320
2
82640
200
3招标费
41320
009
3718
009
4规划放线费
41320
006
2479
006
5监理费
41320
3
123960
3
六建设施工费
1建筑物建安费
41320
1500
61980000
1500
含室住宅外墙装修
2总工程费
41320
30
1239600
3000
3销售中心建设费
800
800
640000
1549
4样板房装修费
120
2000
240000
58
（含家具＼饰品等）
5销售中心装修费
800
2000
160000
38
（含家具＼饰品等）
6住宅公局部装修
8800
300
2640000
6389
9绿化景观费
2700
200
540000
13
9配套公厕
500
1350
67500
16
七配套系统
1备发电机组
41320
114
47105
114
2工程供电系统
10478
850
889950
2154
含变电配电设备
3工程供水系统
41320
06
24792
06
4消防系统（含通风）
41320
954
3941928
9540
含室商场
5电梯
41320
38
1570160
38
6住宅弱电系统
2032014
40
812806
1967
7住宅强电系统
2032014
70
1422409
3442
8住宅排水系统
2032014
40
812806
1967
9住宅门禁讲系统
339
750
254250
615
10住宅煤气费
339
3700
1254300
3036
11住宅公局部消防
8800
120
1056000
2556
13商场排水系统
900000
5
45000
100
14商场弱电系统
900000
8
72000
174
15商场强电
900000
120
1080000
2613
16停车场理系统
4
150000
600000
145
4套
17商场煤气
9
5000
45000
109
100㎡
八筹划营销费
1筹划营销费
186945288
001200
224334346
5491
约销售产值12
九广告推广费
1广揭发布费
186945288
00120
224334346
5491
约销售产值12
十产权登记
1住宅产权办理费
339
8000
27120
066
2商业产权办理
十费
1营理费
41320
12
49584
12
含外业务费
2财务费
62500000
008
5000000
121
年息8
3物业理
200000
48
4营业税
186945288
570
1092410
2644
合计总钱
1665014129
4030
12钱构成分析：
钱构成：
该工程总钱1665014129元建面单价合4030元㎡
中
土钱达62382985元建面单价合150975元㎡
土钱外开发钱1041184279元合252011元㎡〔中：工程前期设计
报建等钱11827021元建面单价合28623元㎡工程建设施工钱814483312元
建面单价197116元㎡工程筹划推广销售费448668692元建面单价合10858元㎡工程开发营理费6369114元建面单价合15414元㎡〕
2静态总投资
21综建设工程静态总投资1615014129元构成：
土钱：62382985元占静态总投资386
建筑安装工程配套系统：93275352元占静态总投资577
费：585580092元 占静态总投资36
22根预备费： 500万元计算占静态总投资3
3动态总投资
根工程具体情况整工程综合贷款6250000元贷款计算贷款期限1年年利息8计算贷款利息：5000000元
工程动态总投资1665014129元
贷款利息占静态总投资309占动态总投资例3
4资金
工程工程静态总投资1615014129万元已投入土购置资金元工程根准备金元占总投资根满足国家工程建设资金规定求
5资金筹
工程工程静态总投资1615014129元资金源：
51筹元工程前期综合费
52售房预付款工程开工四月工程进行销售开发分期预计建设期销售70销售收入首先满足开发建设投资实行滚动开发
53贷款额62500000元作工程建设资金
第五章 工程销售利润分析
1初步产值利润分析
工程产值计算
面积
销售价格
销售额
1住宅产值
2032014
9200
186945288
均价
2商业产值
9000
销售总产值
186945288
3车位产值
237
总产值
186945288
二工程总钱
1665014129
三工程产值利润计算
1现金毛利润
204438751
毛利润率
1229
2税
33
67464787
3净利润
136973964
净利润率
82
2盈亏衡分析
售房收入表示盈亏衡点〔BEP〕分析：
设盈亏衡点销售收入A：
总投资÷〔A营业税附加税〕1盈亏衡点时税
1665014129元÷（A（A*5+ A*5*7+ A*5*3+ A*5*40）1
计算A1765656552元
盈亏衡点1765656552元÷1869452889444
盈亏衡分析说明：销售收入达9444时工程保般说工程盈亏衡销售率低80％时工程风险工程盈亏衡9444高接9444％说明商铺考虑销售情况工程抗风险力较弱
3敏感分析
钱销售价格敏感性分析表
总钱
总销售〔变〕
税
税利润
税利润率
根情况
1715014129
186945288
67464787
86973964
5
工程总钱增加5
1800764835
186945288
67464787
1223258
0006
工程总钱增加10
1886515542
186945288
0
17062662
0
工程总钱减少5
1629263423
186945288
67464787
17272467
106
工程总钱减少10
1543512716
186945288
67464787
258475377
167
总销售
总钱〔变〕
销售增加5
1962925524
1715014129
8181076
166100635
96
销售增加10
2056398168
1715014129
112656733
228727306
133
销售减少5
1775980236
1715014129
20218815
40847292
24
销售减少10
1682507592
1715014129
0
32506537
0
表中税利润税利润表计算工程钱增加减少工程盈利影响工程开发程中应加强开发理特施工理严格控制造价降低钱扩利润空间
工程销售总值增加减少工程盈利影响工程造价销售价格敏感工程开发建设中力求降低钱时聘请专业营销筹划广告推广公司工程进行系统筹划包装推广营销提高销售价格争取利润化
贷款感性分析表
总钱
总销售〔变〕
税
税利润
税利润率
根情况
1715014129
186945288
50964788
103473963
6
贷款增加1千万元
1723014129
186945288
48324788
98113963
56
贷款增加2千万元
1731014129
186945288
45684788
92753963
54
贷款增加3千万元
1739014129
186945288
43044788
87393963
5
工程钱分析中已计算3千万元贷款表中税利润税利润表计算增加1千万元贷款〔贷款年利息8计算贷款周期年〕工程利润降低约1工程开发利润敏感性较工程采前期工作分批次销售策略贷款进行投入工程期开发利批次销售收入投入模式继续建设
4工程开发现金流量表
工程
合计
08年1季度
08年2季度
08年3季度
08年4季度
现金流入
249445288
1
贷款
5000000
62500000
2
销售收入
186945288
38000000
60000000
88945288
二
现金流出
1665014129
1
开发建设投资
1604090029
62500000
293727009
39163601
29372701
2
贷款利息
5000000
5000000
2
营业税附加
1092410
212800
336000
543610
3
税
0
0
67464787
4
贷款
62500000
三
折旧
0
0
0
0
0
四
净现金流量（税前）
62500000
84144991
20500399
54028977
累计净现金流量（税前）
540855009
335851019
20443875
五
净现金流量（税）
62500000
84144991
20500399
36199414
累计净现金流量（税）
540855009
335851019
1397396
六
净现值（税前）
62500000
84144991
19623240
51717217
累计净现值（税前）
540855009
34462260
17254957
七
净现值（税）
62500000
84144991
19623240
34650535
累计净现值（税）
62500000
540855009
344622601
11560821
根表计算：
41税前全部投资净现值：17254957元
42税全部投资净现值：11560821元
43全部投资投资回收期：12月〔果2007年底完成整〕
44般情况工程投资净收益现值1投资工程济行工程税前全部投资净现值17254957元税全部投资净现值11560821元均远1说明工程财务风险非常
45工程预计开发期1年销售收入期9月工程开发建设时间销售收入期较短工程产品全部销售工程预期目标销售工程开发现金流会充分保证
5财务评价结
工程工程静态总投资1615014129元动态总投资1665014129元总销售值186945288元〔未计算室销售值〕回收建设投资外实现销售营业税利润〔毛利润〕204438751元营业税投资利润率：1229实现销售税利润〔净利润〕136973964元税投资净利润率：82
工程盈亏衡分析说明：工程抗风险力弱
工程敏感分析说明工程造价增加销售收入提高工程济效益影响拟明显工程建设贷款工程济效益影响较弱
工程开发建设现金流分析说明：工程税前全部投资净现值17254957元税全部投资净现值11560821元均远1说明工程财务风险非常时工程预期目标销售工程开发现金流会充分保证全部投资投资回收期1年
财务分析评价说明工程济效益行
第六章 工程开发思路
根报告工程总体形象定位高端品牌标志性物业独具建筑风格特色标性建筑产品高品质高层住宅代表性餐厅生活休闲商业车库等工程筹划设计开发建设营理必须整合顶尖专业团队充分鉴国外先进开发建筑理念先进工程技先进建筑装饰材料营造功齐全环境优美配套完善高品质品牌物业
第节工程筹划
1市场调查
市场调查工程筹划根底工程市场调查阶段聘请流专业市场调查公司针工程属性特点进行广泛市场调查针性案调查工程定位提供准确市场
2工程定位筹划
工程定位筹划关系工程成败工程定位阶段充分鉴国外先进开发建筑理念系统证精确工程形象产品功建筑风格环境景观营理进行定位筹划
第二节工程设计
工程精确定位根底工程设计聘请德国流设计规划公司设计师充分鉴国外先进开发建筑理念先进工程技先进建筑装饰材料采德国现代建筑风格工程设计成独具风格品质昆明市标志性建筑
第三节工程建设
搭建工程完善建设班子建立明确制度建设理责构建高效率建设理流程强调工程施工现场理执行力建设精品优良工程
方案理：工程加强方案理制定工程开发建设控制方案分项工程分部工程施工方案专业交叉配合方案通方案指导工程开发建设提高理效率建设效益
钱控制理：工程严格进行钱控制设计开始建筑造型风格新材料结构设备匹配等全面证设计方案进行济分析拟选择正确设计方案
施工程中拟施工方案选择济施工技术施工方案严格施工标准进行施工防止重复施工浪费
材料设备采购中做货三家价三家购置质优价廉材料设备
工程预算决算中严格执行合定额实事求防止高估算
质量理：工程注重质量理设计开始抓起精心设计精心施工质量理贯穿工程建设始终
材料设备采购理：严格材料设备采购进行理建立严格材料设备采购方案采购流程合签订流程货款支付流程系统材料设备采购进行理
第四节工程推广
目前工程区域形成配套设施完善成熟高尚住宅区时日工程开发该区域具先导性工程定东部生活中心产品定位高档包含高品质高层住宅型购物中心生活休闲商业工程推广求高
建议工程推广委托专业资深广告者筹划公司进行时建议组建工程筹划推广部门负责协调实施工程筹划推广工作
第五节工程销售
工程开发成功否关键工程销售否成功建议组建工程筹划营销部门负责协调配合工程销售工作
第六节工程招商理
建议组建工程专业招商部门负责招商工作时委托专业招商公司进行合作餐饮生活休闲商业进行定招商
第七节工程物业理
鉴工程特殊情况建议公司物业理流品牌具商业理验物业理公司合作
结
通分析出结：
1工程位市中心城中区罕开发土形成工程土资源稀缺性工程具良保值增值根底条件
2市场分析：昆明市房产持续稳定开展现阶段政策法规消费市场均利房产市场开展房产开发十分利
3工程投资收益：工程开发总投资1665014129元工程毛利润收入达204438751元毛利润率1229净利润136973964元税全部投资收益率82时公司持价值2亿左右固定资产
4风险分析工程开发风险中等
土价值宏观济分析昆明市房产行业情况分析市场状况财务分析投资收益风险等综合分析书林街道〔原橡胶厂〕块工程投资修建住宅商业方案充分行投资风险极低风险完全够控制投资开发然取理想济效益符合公司开展战略
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第章 工程定位分析 4
第节工程块属性分析 4
1工程理位置 5
2工程质水文气候情况 5
3工程形貌 5
4工程市政配套情况 5
5工程周边城市配套情况 5
第二节工程块SWOT分析 6
1优势 6
2劣势 6
3时机 6
4威胁 6
第三节工程定位 7
1总体定位 7
2工程形象定位 8
3产品定位 8
4建筑风格定位 9
5目标客户定位 10
6物业理定位 11
第二章 工程规划设计 11
第节工程规划设计条件 11
第二节工程技术指标 12
第三节工程规划设计 13
1规划设计理念 13
2规划设计指导思想 13
3总规划设计布局点 14
4建筑风格设计 14
5竖空间设计 14
6户型设计 14
7景观设计 15
8总交通设计 15
9供电设计 15
10消防设计 16
11防排烟 16
12结构设计 16
13排水设计 17
14通风设计 17
15报警联动 18
16煤气设计 18
17 系统电缆电视系统播送系统工程防盗讲系统闭路监控系统 18
18工程配套设施 18
第三章 工程价格分析 19
第节住宅市场定价分析 19
1类住宅工程参数确定 19
2块拟价格计算值 20
第二节商业市场定价分析 20
第四章 工程投资估算资金筹措 21
1建设钱估算 21
2静态总投资 23
3动态总投资 23
4资金 24
5资金筹 24
第五章 工程销售利润分析 25
1初步产值利润分析 25
2盈亏衡分析 25
3敏感分析 26
4工程开发现金流量表 27
5财务评价结 28
第六章 工程开发思路 29
商业建筑开发思路 29
第节工程筹划 29
1市场调查 29
2工程定位筹划 29
第三节工程设计 30
第四节工程建设 30
第五节工程推广 30
第六节工程销售 31
第七节工程招商理 31
第八节工程物业理 31
结 32
第章 工程定位分析
第节工程块属性分析
1工程理位置
工程位昆明市西山区书林街块东停车场〔规划中玉带河公园盘龙江〕南昆明三中西20米规划路北15米规划路
分析：
A 书林街工程处昆明老城区中心位置金马碧鸡坊东寺塔西寺塔日楼等名胜古迹托西书林街东接青年路延长线北金碧路南环城南路紧医院学校周边写字楼高档住宅区螺蛳湾批发市场双龙商场明通商场云纺商业区百盛昆百核心型商业区带历昆明城市文脉金马坊碧鸡场忠爱坊日楼东寺塔西寺塔等表达昆明文化名城风貌仿古建筑昭示里直延续着历史文明居住配套成熟表达五分钟步行范围分布着昆华医院童医院市民医院昆明重点医院举步抵达家乐福百盛百佳国美昆百等型购物商场
B 历史书林街设立量外国驻昆机构法国领事馆美烟草公司俄罗斯面包店南盛咖啡店等条街成变相租界书林街口英国开办惠滇医院〞（童医院）西永宁清真寺解放昆明市政府书林街建立知名学校出版机构中工程紧邻昆明三中昆明中学书林街昆明文环境典型代表
C 工程盘龙江早进行整治改造河流整治改造江绿化已行成良然环境
2工程质水文气候情况
工程土质情况实观察工程属办公楼旧产房原建筑根底局部没撤
工程处亚热带气候温全年霜期长根封冻期
分析：
工程土质情况总体拟良没潜严重质灾害适合修建房屋
施工图设计时应根质情况根底形式进行专题研究济性分析选满足安求造价济根底形式
工程处亚热带气候温全年霜期长根封冻期工程冬季施工特建筑体施工利工程施工工期会带利影响
工程原建筑根底水电气通讯排污等市政配套埋局部工程开发中质勘探根底施工利影响
3工程形貌
工程形相拟规整街面长工程建设路侧长约115米二环路东二段侧长约340米沙河长约69米工程属办公楼产房改造场整量较
分 析：
工程形貌拟规整规划设计开发建设没利影响适合规划建设
工程街面长规划设计时应充分利规划建设适商业建筑提高工程开发价值
4工程市政配套情况
工程处昆明市中心城区具水电气通讯排污等市政配套
工程东面巡津街9862341075051等十路公交车交通十分便捷
分 析：
A工程现周边市政配套情况工程水电气通讯排污书林街巡津街两方建议工程规划设计时拟工程两面路情况选择济适宜市政配套方案
B书林街工程通三市街商区螺蛳湾商区交通道 建议工程规划设计时工程入口应选择书林街时巡津街侧设次入口
5工程周边城市配套情况
工程位昆明市传统老城区周边中学学幼园医院等设施齐全时步行程20分钟分三市街商区螺蛳湾商区满足现社区类消费需求
第二节工程块SWOT分析
1优势
11段优势：块位环路城区优势位口岸
12城市配套优势：位城中区享受城市中心区域高度成熟完善城市配套
13交通优势：城市干道——巡津街邻环路东寺街金碧路等城市干道交通十分便利附十路公交车网络出行方便快捷
15景观优势：工程盘龙江景观良
16文环境：紧昆明市中学——昆明三中浓郁文底蕴工程形象势奠定定先天根底
17块优势：街面长达115米左右利商业产开发规划设计期营
2劣势
21工程位昆明老城区周边建筑物普遍拟陈旧许建筑拆迁工程周围现状整体品质感高
22工程块较开发条件苛刻利规划设计
22工程属商业银行贷款首付款例高时间短利息高
3时机
31城中区供开发土十分稀缺工程块已罕黄金宝〞
32螺蛳湾商圈工程提供庞目标客户群体
4威胁
41工程时面着市中心环路边规模高档次楼盘竞争工程定市场竞争压力
42CPI连续创新高银行连续加息
43某特殊原年昆明楼盘供量远远客户需求量果明年供量集中释放市场竞争压力进步升级
第三节工程定位
1 总体定位
建议定位住宅商业辅
工程总体定位
标志性高品质文楼盘
住宅
物公馆〞教育改变未〞
商业
24时高品质法式风情街
总体定位说明
迎合城市开展节奏提供城市开展进程相匹配高档次住宅产品生活商业中心
历史书林街量外国驻昆机构法国领事馆美烟草公司俄罗斯面包店南盛咖啡店等解放昆明市政府书林街建立知名学校出版机构工厂居民区着昆明市城市化进程书林路工厂居民区拆迁必然书林街文化特性已深深印入昆明心里历史属性文化属性工程应该定位标志性高品质文楼盘工程金碧夜市三市街商圈螺蛳湾商圈工程法三商圈相考虑商业互补三商圈营时间限〔螺蛳湾—17：00三市街—19：00金碧夜市—2：00〕时间弥补位置差异结合工程块历史属性工程商业定位24时高品质法式风情街
2工程形象定位
书林街高品质标志性楼盘
工程形象定位说明
昆明市房产开发已进入品牌时代品质时代消费者消费心理消费理念已成熟品牌高品质楼盘认度高
3产品定位
工程产品定位
文化气息浓郁标志性楼盘
法国式烂漫生活情调
高层公寓—纯法国现代建筑风格高品质电梯公寓
产品定位说明
型餐饮：纯法国菜〔：枫丹白露〕面积约2000㎡
法式风情街法式教育培训机构：面积7000㎡
高品质电梯公寓：约4栋面积约20000㎡
工程块言充分发挥块区位优势位置优势文化优势历史优势争取工程开发效益化时工程总体定位形象定位相匹配工程定位纯法式文高品质楼盘
4建筑风格定位
工程建筑风格定位
纯法国现代建筑风格
建筑风格定位说明
法国丰富文化遗产豪毋庸置疑法国相重视教育艺术知识性讨认天生活局部哥特式建筑催精神〔哥特式教堂着高耸尖塔飞拱柱镶着彩色玻璃型花饰窗格〕现代科西埃式建筑〔科西埃代建筑学派创始物非常保卫功理性市方案作品摩天楼网状道路系统开放式空间环绕着城市卫星城镇等〕建筑风格吸收传承丰富文底蕴文建筑风格工程区域——昆明书林街相吻合时昆明现房产开发工程缺乏具纯法国建筑风格工程工程建筑风格定位具市场空白性时机工程采纯法国现代建筑风格仅做工程产品差异化时工程城市段区域属性总体定位形象定位匹配
5目标客户定位
51住宅客户定位
市精英城市新贵
住宅客户源：喜欢城市生活城市中心工作生活私营业职业
者企业中高层外资单位高级员工企事业单位中高层理员等高
收入群
住宅客户背景特征：28岁高收入员客户家庭月收入7000
元〔未含隐性收入〕
住宅客户心理特征：喜欢城市生活城市中心段表达价值身份
群
住宅客户消费特征：二次置业次置业辅
52型餐饮客户定位
知名品牌型餐饮企业
53休闲生活商业客户定位
营餐饮娱乐休闲业零售业商家具
定济实力投资者
休闲生活商业客户源：昆明长时间昆明生意企事业单位私
营企业高层理者政府官员等投资投资型客户群体
休闲生活商业客户心理特征：讲究市场空白填补性商业时机〞高投资回报性注重现实营未营衡性投资回报周期理性购置
休闲生活商业客户消费特征：投资租赁途辅
6物业理定位
根工程形象产品客户定位需匹配高标准物业理定位：性化酒店式物业理
第二章 工程规划设计
第节工程规划设计条件
1面积
规划建设净面积约：977338㎡
代征道路面积：71334㎡
2性质：商业
3容积率：3
4建筑密度：建筑密度60
5绿化率：25
6建筑限高30米
6建筑高度楼间距：昆明市规划局该工程规划求结合国家昆明市规划建筑设计标准进行
7建筑退红线：昆明市规划局该工程规划求结合昆明市规划设计标准建筑设计标准进行
8规划求参考昆明市城市规划条件2007（0165号）
第二节工程技术指标
根工程形条件工程规划设计指标分析建议工程技术指标：
总面积
1048672
代征面积
71334
净面积
977338
容积率
30
容积率建筑面积
2932014
总建筑面积
41320
商业建筑面积
900000
2层
住宅建筑面积
2032014
建筑面积
1200000
2层
住宅户数
339
60㎡户
住宅车位
237
07例
商业车位
90
100㎡07车位
合计车位
327
车位需面积
5886
车位18㎡
设备房
80000
绿化率
25
绿化面积
262168
总电负荷
2117103
住宅电负荷（KW0
1422
8
6KW户计算
商业电负荷
90
100
100W㎡计算
配套房设备电
100
供电设备负荷
10478
065时系数计算
样板房装修面积
120
装修2套
销售中心
800
住宅层面积
360
梯6户计算
栋8层计算面积
2880
住宅栋数
4
住宅公面积
8800
住宅电梯
2
栋2台
商业电梯
覆盖率
46
配套公厕
5000
配套社区房
第三节工程规划设计
1规划设计理念
根工程总体定位形象等定位提出工程规划设计理念：
11尊重域文脉浓郁文环境然环境结合居理念现代时尚商业理念域文脉结合环保科技概念结合
12建筑形式环境特表达城市风貌机协调实现建筑然谐生营造舒适优雅居住环境生活商业环境
13科技先导提高工程产品新技术含量建设智化居环境实现技术文互融生引导入住者生活方式改变生活品质提高
14创新产品造强势市场竞争力工程建筑风格户型结构建筑空间环境特色工程商业进行广泛学鉴深入研究提供具性创新性住宅产品商业建筑
2规划设计指导思想
21工程规划设计建议聘请熟悉法国建筑担纲设计工程设计昆明市市区标志性工程标志性建筑
22注重工程位置区域特点充分尊重利工程特形特点进行规划设计
23充分考虑高品质高端社区景观环境社区心理环境公卫生环境文化环境〞理念落实面空间布局中
24充分考虑工程街面拟长特点全力造休闲型街铺〞未商业营营造良商业环境
3总规划设计布局点
31建议工程规划设计半围合式布局〔院落式〕建筑红线规划中间公休闲区
32开口设计书林街〔行出入口〕次开口设计铁皮巷〔车行出入口〕
33书林街铁皮巷交接处规划布置型餐饮
32两开口充分考虑行视角全力做商铺皆街铺〞
4建筑风格设计
工程建筑风格定法国现代建筑风格整体气风格细节处表达现代文明色彩材质感表现工程建筑美品质时注重空间造型
5竖空间设计
51街生活休闲商业
二层成院落式布局注重营造商业气氛营空间
52住宅
8层二层高品质住宅
6户型设计：创新性化空间
61户型面积户型享受
62考虑户型结合〔两套套联通〕
63户型房间均然采光户户设置观景休闲阳台成客厅卧室空中花园〞客厅卧设计幅落玻璃卫生间采尺度空间观景窗
64设计空中庭院建设立体生态绿化空间住户提供休息交流观景空中台更性心灵然融合
7景观设计
工程景观商业景观：
商业街环境景观
商业街环境景观城市节点景观工程生活休闲商业街景观城市节点景观注重营造城市商业气氛注重工程城市形象工程商业形象塑造注重工程品质感召力塑造参性欣赏性辅雕塑硬质景观绿化谐统
8总交通设计
81车分流原：工程次出入口设计中行出入车行出入完全分开表达性化关心设计思路
82停车原：工程车辆停车考虑限度利面面积建设景观环境提高工程整体品质
83工程面交通行设计成景观道路化：防止面交通占面积道路生硬
84形成工程环形交通原：工程土面积较相两条道路拟窄工程车行行道形成环形交通
85工程书林街侧设计工程行出入口车行出入口铁皮巷侧设计工程车行出次口行次出入口
9供电设计
91工程负二层设置中心配电室设置高压低压配电设施
92保证消防负荷电求设台备柴油发电机组容量300KW市电正常时市电供该区负荷电市电停电时备发电供消防负荷电
10消防设计
101建筑消防
工程设环形消防车道消防车通栋建筑边〔庭院消防车通绿化面〕栋建筑均足够扑救面建筑单体相适应高层建筑防火设计标准求设计
102消防排水
1021室外消防水：室外消防水采低压制室外消火栓间距30—40m
1022根建筑物场功配置定数量化学灭火器材
1023工程建筑设消防泵喷淋泵消防电梯防排烟风机等消防动力设备均采双路电源末端投线路设计低压屏引双回路放射式供电路引应急母线段线路采防火电缆路引正常线段线路采阻燃电缆
11防排烟
111车库均设排烟系统防烟分区建筑面积超200㎡防烟分区应跨越防火分区防烟分区划分采顶棚突出05m梁划分排烟风机排烟量换气次数6次时计算确定排烟风机均选消防高温排烟风机
112设备房发电机房水泵房外均设排烟系统排烟机排风量：单防烟分区时㎡10m3h计算单风机排烟量7202h房烟分区面积㎡120m3h计算
12结构设计
工程高层住宅采现浇钢筋混凝土薄壁框架——剪力墙结构现浇肋梁楼板 实现住宅房间隐梁隐柱商业建筑采现浇钢筋混凝土框架结构
根底片筏根底抗震根烈度8度防拟8级防考虑场开挖形成边坡根实际情况分采取适挡墙型式支护确保边坡稳定安
13排水设计
131水
水源：市政水网提供
水系统：支呈支状布置径DN100mm分径DN200mm水接入栋分设置独立加压设施
132消防水
水量： 室消火栓 40LS室外消火栓 30LS
动喷水：26LS
消防水系统：消防水消防水泵消防贮水池吸水贮初期水量15m³室设消火栓水系统外商场等公部位增设动喷水灭火系统
133排水
书林街已规划城市污水雨水根工程形情况污水雨水采取生活污水雨水组织集中处理书林街市政污水雨水排水采取生活污水雨水分流制系统污水采暗组织排水径d300mm 雨水采暗暗沟相结合组织排水径d300～d600mm
14通风设计
通风防排烟设计
停车库设备房严格标准设置通风系统送排结合通风设计参数：车库6LH配电间3LH变电间10LH水泵房4LH新风面引入竖井〔车道〕风机风道送入车库设备房排风排风机房竖井排屋面风机选低噪声高效混流风机厨房油烟气排放厨房设排油烟机通变压式排风油烟集中高空排放
15报警联动
工程工程消防分区设套火灾动报警消防联动控制系统系统相互独立运行间消防控制室面积约20㎡
16煤气设计
171商业煤气住宅煤气分市政煤气干接入分设置煤气总阀门
172住宅民煤市政天然气干楼分区引入支干分区入口处设阀门井单元设置阀门开关
17 系统电缆电视系统播送系统工程防盗讲系统闭路监控系统
工程设计 系统电缆电视系统播送系统工程防盗讲系统闭路监控系统设计时设计标准进行设计
18工程配套设施
191理配套设施
公厕〔1座〕50㎡
物业理房200㎡
192智系统
系统
数字电视系统
宽带网络系统VPN数字传输系统
停车场理系统
FAS火灾报警动化系统
193保安监视系统
包括：
楼宇防盗讲紧急呼系统
闭路监控系统
设备监控系统
电子巡更系统
门禁系统
第三章 工程价格分析
第节住宅市场定价分析
市场济明显特点市场竞争根房产特区域市场特征竞争态势通区域性消费群体重叠性工程类性价格性〞等素科学方法选取块潜竞争手进行项指标拟通影响购置决策权重测算出块初步市场价格根市场竞争定价法块测算出价格进行科学市场分析修正
1类住宅工程参数确定
分析块消费辐射区域出市场定价拟参考楼盘城时代广场中央丽城香宫国际具体拟明细：
项 目
权重
城
时代广场
中央丽城
香宫国际
块
产
品
力
段
位 置
15
15
14
12
13
12
交 通
5
5
5
4
4
3
城市配套
10
10
10
7
8
8
合 计
30
30
29
23
25
23
产
品
户 型
10
8
8
8
7
8
环 境
20
15
12
18
13
12
建筑形象
5
5
4
5
4
5
创 新
5
3
3
4
4
4
社区配套
5
5
5
3
4
3
物业理
5
4
4
4
3
5
形
象
力
开发商品牌
5
4
4
4
3
4
宣传推广
5
4
3
4
3
5
营
销
力
销售方式
5
4
4
4
4
5
销售效劳
5
4
4
4
3
5
合计
100
86
80
81
73
79
2块拟价格计算值
项 目
城
时代广场
中央丽城
香宫国际
均值
权重〔分〕
86
80
81
73
80
均价〔元㎡〕
11000
10500
7000
8500
9250
块均价
79×〔925080〕913400
根市场竞争定价法原测算出块住宅均价910000元㎡左右根昆明房产价格年涨幅趋势8月块正式推出整工程整体均价9100—9500元㎡间鉴房产价格受整国民济等方面影响较时考虑工程具非常强市场竞争力工程住宅均价暂定9200元㎡
第二节商业市场定价分析
暂时考虑销售
第四章 工程投资估算资金筹措
1建设钱估算
11工程开发建设钱估算表
费工程
工程量
单价
总价
建筑面积单价
说明
单位：㎡
元㎡
元
元㎡
土钱
土钱
977338
638295
62382985
150975
二三通
1施工水
41320
8264
02
2施工电
41320
82640
2
3场整
41320
28
1156960
28
均填土1米
三设计勘探费
1方案设计费
41320
30
1239600
30
2施工图设计费
41320
15
619800
15
3园林设计费
2700
10
27000
065
4样板房装修设计费
120
100
12000
029
装修2套
5销售中心装修设计费
800
100
80000
194
四勘探费
41320
2
82640
200
五报建费
1城市配套费
41320
201
8305320
201
含水电污水
2施工图审查费
41320
2
82640
200
3招标费
41320
009
3718
009
4规划放线费
41320
006
2479
006
5监理费
41320
3
123960
3
六建设施工费
1建筑物建安费
41320
1500
61980000
1500
含室住宅外墙装修
2总工程费
41320
30
1239600
3000
3销售中心建设费
800
800
640000
1549
4样板房装修费
120
2000
240000
58
（含家具＼饰品等）
5销售中心装修费
800
2000
160000
38
（含家具＼饰品等）
6住宅公局部装修
8800
300
2640000
6389
9绿化景观费
2700
200
540000
13
9配套公厕
500
1350
67500
16
七配套系统
1备发电机组
41320
114
47105
114
2工程供电系统
10478
850
889950
2154
含变电配电设备
3工程供水系统
41320
06
24792
06
4消防系统（含通风）
41320
954
3941928
9540
含室商场
5电梯
41320
38
1570160
38
6住宅弱电系统
2032014
40
812806
1967
7住宅强电系统
2032014
70
1422409
3442
8住宅排水系统
2032014
40
812806
1967
9住宅门禁讲系统
339
750
254250
615
10住宅煤气费
339
3700
1254300
3036
11住宅公局部消防
8800
120
1056000
2556
13商场排水系统
900000
5
45000
100
14商场弱电系统
900000
8
72000
174
15商场强电
900000
120
1080000
2613
16停车场理系统
4
150000
600000
145
4套
17商场煤气
9
5000
45000
109
100㎡
八筹划营销费
1筹划营销费
186945288
001200
224334346
5491
约销售产值12
九广告推广费
1广揭发布费
186945288
00120
224334346
5491
约销售产值12
十产权登记
1住宅产权办理费
339
8000
27120
066
2商业产权办理
十费
1营理费
41320
12
49584
12
含外业务费
2财务费
62500000
008
5000000
121
年息8
3物业理
200000
48
4营业税
186945288
570
1092410
2644
合计总钱
1665014129
4030
12钱构成分析：
钱构成：
该工程总钱1665014129元建面单价合4030元㎡
中
土钱达62382985元建面单价合150975元㎡
土钱外开发钱1041184279元合252011元㎡〔中：工程前期设计
报建等钱11827021元建面单价合28623元㎡工程建设施工钱814483312元
建面单价197116元㎡工程筹划推广销售费448668692元建面单价合10858元㎡工程开发营理费6369114元建面单价合15414元㎡〕
2静态总投资
21综建设工程静态总投资1615014129元构成：
土钱：62382985元占静态总投资386
建筑安装工程配套系统：93275352元占静态总投资577
费：585580092元 占静态总投资36
22根预备费： 500万元计算占静态总投资3
3动态总投资
根工程具体情况整工程综合贷款6250000元贷款计算贷款期限1年年利息8计算贷款利息：5000000元
工程动态总投资1665014129元
贷款利息占静态总投资309占动态总投资例3
4资金
工程工程静态总投资1615014129万元已投入土购置资金元工程根准备金元占总投资根满足国家工程建设资金规定求
5资金筹
工程工程静态总投资1615014129元资金源：
51筹元工程前期综合费
52售房预付款工程开工四月工程进行销售开发分期预计建设期销售70销售收入首先满足开发建设投资实行滚动开发
53贷款额62500000元作工程建设资金
第五章 工程销售利润分析
1初步产值利润分析
工程产值计算
面积
销售价格
销售额
1住宅产值
2032014
9200
186945288
均价
2商业产值
9000
销售总产值
186945288
3车位产值
237
总产值
186945288
二工程总钱
1665014129
三工程产值利润计算
1现金毛利润
204438751
毛利润率
1229
2税
33
67464787
3净利润
136973964
净利润率
82
2盈亏衡分析
售房收入表示盈亏衡点〔BEP〕分析：
设盈亏衡点销售收入A：
总投资÷〔A营业税附加税〕1盈亏衡点时税
1665014129元÷（A（A*5+ A*5*7+ A*5*3+ A*5*40）1
计算A1765656552元
盈亏衡点1765656552元÷1869452889444
盈亏衡分析说明：销售收入达9444时工程保般说工程盈亏衡销售率低80％时工程风险工程盈亏衡9444高接9444％说明商铺考虑销售情况工程抗风险力较弱
3敏感分析
钱销售价格敏感性分析表
总钱
总销售〔变〕
税
税利润
税利润率
根情况
1715014129
186945288
67464787
86973964
5
工程总钱增加5
1800764835
186945288
67464787
1223258
0006
工程总钱增加10
1886515542
186945288
0
17062662
0
工程总钱减少5
1629263423
186945288
67464787
17272467
106
工程总钱减少10
1543512716
186945288
67464787
258475377
167
总销售
总钱〔变〕
销售增加5
1962925524
1715014129
8181076
166100635
96
销售增加10
2056398168
1715014129
112656733
228727306
133
销售减少5
1775980236
1715014129
20218815
40847292
24
销售减少10
1682507592
1715014129
0
32506537
0
表中税利润税利润表计算工程钱增加减少工程盈利影响工程开发程中应加强开发理特施工理严格控制造价降低钱扩利润空间
工程销售总值增加减少工程盈利影响工程造价销售价格敏感工程开发建设中力求降低钱时聘请专业营销筹划广告推广公司工程进行系统筹划包装推广营销提高销售价格争取利润化
贷款感性分析表
总钱
总销售〔变〕
税
税利润
税利润率
根情况
1715014129
186945288
50964788
103473963
6
贷款增加1千万元
1723014129
186945288
48324788
98113963
56
贷款增加2千万元
1731014129
186945288
45684788
92753963
54
贷款增加3千万元
1739014129
186945288
43044788
87393963
5
工程钱分析中已计算3千万元贷款表中税利润税利润表计算增加1千万元贷款〔贷款年利息8计算贷款周期年〕工程利润降低约1工程开发利润敏感性较工程采前期工作分批次销售策略贷款进行投入工程期开发利批次销售收入投入模式继续建设
4工程开发现金流量表
工程
合计
08年1季度
08年2季度
08年3季度
08年4季度
现金流入
249445288
1
贷款
5000000
62500000
2
销售收入
186945288
38000000
60000000
88945288
二
现金流出
1665014129
1
开发建设投资
1604090029
62500000
293727009
39163601
29372701
2
贷款利息
5000000
5000000
2
营业税附加
1092410
212800
336000
543610
3
税
0
0
67464787
4
贷款
62500000
三
折旧
0
0
0
0
0
四
净现金流量（税前）
62500000
84144991
20500399
54028977
累计净现金流量（税前）
540855009
335851019
20443875
五
净现金流量（税）
62500000
84144991
20500399
36199414
累计净现金流量（税）
540855009
335851019
1397396
六
净现值（税前）
62500000
84144991
19623240
51717217
累计净现值（税前）
540855009
34462260
17254957
七
净现值（税）
62500000
84144991
19623240
34650535
累计净现值（税）
62500000
540855009
344622601
11560821
根表计算：
41税前全部投资净现值：17254957元
42税全部投资净现值：11560821元
43全部投资投资回收期：12月〔果2007年底完成整〕
44般情况工程投资净收益现值1投资工程济行工程税前全部投资净现值17254957元税全部投资净现值11560821元均远1说明工程财务风险非常
45工程预计开发期1年销售收入期9月工程开发建设时间销售收入期较短工程产品全部销售工程预期目标销售工程开发现金流会充分保证
5财务评价结
工程工程静态总投资1615014129元动态总投资1665014129元总销售值186945288元〔未计算室销售值〕回收建设投资外实现销售营业税利润〔毛利润〕204438751元营业税投资利润率：1229实现销售税利润〔净利润〕136973964元税投资净利润率：82
工程盈亏衡分析说明：工程抗风险力弱
工程敏感分析说明工程造价增加销售收入提高工程济效益影响拟明显工程建设贷款工程济效益影响较弱
工程开发建设现金流分析说明：工程税前全部投资净现值17254957元税全部投资净现值11560821元均远1说明工程财务风险非常时工程预期目标销售工程开发现金流会充分保证全部投资投资回收期1年
财务分析评价说明工程济效益行
第六章 工程开发思路
根报告工程总体形象定位高端品牌标志性物业独具建筑风格特色标性建筑产品高品质高层住宅代表性餐厅生活休闲商业车库等工程筹划设计开发建设营理必须整合顶尖专业团队充分鉴国外先进开发建筑理念先进工程技先进建筑装饰材料营造功齐全环境优美配套完善高品质品牌物业
第节工程筹划
1市场调查
市场调查工程筹划根底工程市场调查阶段聘请流专业市场调查公司针工程属性特点进行广泛市场调查针性案调查工程定位提供准确市场
2工程定位筹划
工程定位筹划关系工程成败工程定位阶段充分鉴国外先进开发建筑理念系统证精确工程形象产品功建筑风格环境景观营理进行定位筹划
第二节工程设计
工程精确定位根底工程设计聘请德国流设计规划公司设计师充分鉴国外先进开发建筑理念先进工程技先进建筑装饰材料采德国现代建筑风格工程设计成独具风格品质昆明市标志性建筑
第三节工程建设
搭建工程完善建设班子建立明确制度建设理责构建高效率建设理流程强调工程施工现场理执行力建设精品优良工程
方案理：工程加强方案理制定工程开发建设控制方案分项工程分部工程施工方案专业交叉配合方案通方案指导工程开发建设提高理效率建设效益
钱控制理：工程严格进行钱控制设计开始建筑造型风格新材料结构设备匹配等全面证设计方案进行济分析拟选择正确设计方案
施工程中拟施工方案选择济施工技术施工方案严格施工标准进行施工防止重复施工浪费
材料设备采购中做货三家价三家购置质优价廉材料设备
工程预算决算中严格执行合定额实事求防止高估算
质量理：工程注重质量理设计开始抓起精心设计精心施工质量理贯穿工程建设始终
材料设备采购理：严格材料设备采购进行理建立严格材料设备采购方案采购流程合签订流程货款支付流程系统材料设备采购进行理
第四节工程推广
目前工程区域形成配套设施完善成熟高尚住宅区时日工程开发该区域具先导性工程定东部生活中心产品定位高档包含高品质高层住宅型购物中心生活休闲商业工程推广求高
建议工程推广委托专业资深广告者筹划公司进行时建议组建工程筹划推广部门负责协调实施工程筹划推广工作
第五节工程销售
工程开发成功否关键工程销售否成功建议组建工程筹划营销部门负责协调配合工程销售工作
第六节工程招商理
建议组建工程专业招商部门负责招商工作时委托专业招商公司进行合作餐饮生活休闲商业进行定招商
第七节工程物业理
鉴工程特殊情况建议公司物业理流品牌具商业理验物业理公司合作
结
通分析出结：
1工程位市中心城中区罕开发土形成工程土资源稀缺性工程具良保值增值根底条件
2市场分析：昆明市房产持续稳定开展现阶段政策法规消费市场均利房产市场开展房产开发十分利
3工程投资收益：工程开发总投资1665014129元工程毛利润收入达204438751元毛利润率1229净利润136973964元税全部投资收益率82时公司持价值2亿左右固定资产
4风险分析工程开发风险中等
土价值宏观济分析昆明市房产行业情况分析市场状况财务分析投资收益风险等综合分析书林街道〔原橡胶厂〕块工程投资修建住宅商业方案充分行投资风险极低风险完全够控制投资开发然取理想济效益符合公司开展战略
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