站式城市更新投资理台 | 城 市 更 新 · 产 业 运 营 · 园 区 基 金2019年城市更新白皮书
20092019城市更新十周年回顾展
◼ 罗宇 合城市更新集团 集团创始董事总理
广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会 副会长
深圳市房产租赁行业协会 创始副会长
华勤城市更新研究院 副理事长
北京师范学珠海分校动产学院 客座教授
20190301站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
启动期
◼城市更新办法
◼城市更新办法实施细
◼1+6……
20092013
发展期
◼完善操作性政策法规
◼违建处理试点办法
◼暂行措施……
20132016
变革期
◼强区放权
◼十三五规划
◼831集资新政……
2016
20092019城市更新发展阶段Chapter
01
数趋势站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
计划数量（） 215 42 60 48 50 77 96 51 107
拆规模(公顷） 19404 2748 5451 3784 3616 7017 5622 2325 8160
0
500
1000
1500
2000
2500
50
100
150
200
250
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
739 65 10
工改 5721 2362 2627 1475 1392 3742 2260 1268 4480
商改 1322 83 112 55 96 74 141 64 73
居改 411 165 66 13 168
村改 11211 302 2547 2255 2063 3191 3155 980 3439
500
1000
1500
2000
2500
城市更新历年计划立项趋势：十三五空间工改工改工
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
6 0 0 0 2 1 0 0 0
工改 67 34 39 29 33 52 56 30 64
商改 13 3 4 2 4 2 6 8 5
居改 8 0 4 0 0 0 5 1 8
村改 121 5 13 17 11 22 29 12 30
0
50
100
150
200
250
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
工改综合 31 25 18 8 8 19 10 8 13
工改商 3 2 2 7 4 5 7 3 6
工改居 6 3 9 3 7 10 6 4 3
工改工 27 4 10 11 14 18 33 15 42
0
10
20
30
40
50
60
70
80
深圳市城市更新项目历年新增计划数量拆规模图
深圳市城市更新项目历年工改类型计划立项数量图深圳市城市更新项目历年类型计划立项数量图
深圳市城市更新项目历年类型计划立项规模图
1618年：约16K㎡
十三五：3550K㎡站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
城市更新历年规划批复趋势：容积率移交率步提升
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
3 0 1 1 2 1 0 0 1
工改 29 12 18 19 18 30 39 24 50
商改 1 3 2 0 4 7 1 0 17
居改 3 3 1 4 9 6 11 4 3
村改 31 10 15 4 7 8 17 8 21
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
工改综合 5 6 5 7 6 13 13 7 12
工改商 5 0 2 2 1 2 6 3 6
工改居 6 3 1 1 2 3 2 4 7
工改工 6 3 7 8 9 12 18 10 26
0
10
20
30
40
50
60
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
容积率 486 540 528 594 566 555 594 672 715
移交率（） 25 25 24 27 26 26 26 29 29
20
25
30
35
400
450
500
550
600
650
700
750
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
居住面积 商办面积 产业面积 公配面积
深圳市城市更新项目历年规划类型占图
深圳市城市更新项目历年已批城市更新单元规划类建筑面积占图深圳市城市更新项目历年移交率容积率趋势图
深圳市城市更新项目历年工改类型占图站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
城市更新历年实施趋势：实施率稳步提升开发实施民企
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
计划数量（） 215 42 60 48 50 77 96 51 107
规划数量（） 67 28 37 28 40 52 68 36 92
规划计划（） 31 37 42 44 48 51 54 56 60
0
10
20
30
40
50
60
70
50
100
150
200
250
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
计划实施率（） 12 14 18 21 25 30 31 34 37
规划实施率（） 37 38 43 49 52 58 57 61 61
12 14
18
21
25
30 31
34 3737 38
43
49
52
58 57
61 61
0
10
20
30
40
50
60
70
股份公司
22国企
13
民企
45
政府
6
11
国企+政府
027
民企+股份公司
080
民企+政府
134
股份公司+政府
080
双体
3
股份公司
2
国企
20
民企
66
国企+股份公司
1
民企+股份公司
9
2
深圳市城市更新项目历年计划规划数量规划批复率图
深圳市城市更新项目历年实施体类型图深圳市城市更新项目历年申报体类型图
深圳市城市更新项目历年计划实施率规划实施率图站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
区城市更新发展活力：宝安龙岗深圳城市更新具活力区
截2018年12月31日深圳市已批更新单元计划
项目已批更新单元规划项目确认实施体项目数
量区数量出宝安区龙岗区项目总量
龙岗区实施体确认项目表明龙岗宝安两区城
市更新需求较高龙岗项目推进力度更
2010年2018年期间深圳市已批更新单元计划项
目746区项目数量进度均样
图显示位原特区外宝安区龙岗区项目
活力度较高次龙华区南山区活力度较低
光明区坪山区盐田区鹏新区
深圳市城市更新项目阶段数量分布
深圳市城市更新项目区活力图站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
宝安区 光明区 龙华区 龙岗区 坪山区 南山区 福田区 罗湖区 盐田区 鹏新
区
数量（） 6 6 11 10 4 12 11 27 2 3
规模（公顷） 293 327 1146 1507 905 766 209 772 34 177
0
5
10
15
20
25
30
00
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
宝安区 光明区 龙华区 龙岗区 坪山区 南山区 福田区 罗湖区 盐田区 鹏新
区
容积率 567 649 653 485 545 673 797 917 762 372
移交率（） 22 42 37 29 40 28 23 22 37 40
15
20
25
30
35
40
45
000
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
2018年城市更新发展情况
2018年区城市更新项目已批规划数量规模图 2018年区新批城市更新单元规划类建筑面积占图
2018年区城市更新项目历年移交率容积率趋势图
◼ 计划立项数量罗湖领先立项规模龙岗领先
◼ 中西部领跑深圳城市更新新增计划立项
◼ 关开发强度显著提高关外土移交明显提高
◼ 区新批城市更新单元规划中宝安盐田产业
房占高区商住例占高站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
深圳市已实施供项目流程审批均周期览表
意愿征集计划申报
08
规划审批 253
拆迁实施体确认
469
审批 569
0 1 2 3 4 5 6
意愿征集计划申报
规划审批
拆迁实施体确认
审批
意愿征集计划申报 规划审批 拆迁实施体确认 审批
周期（年） 08 253 469 569
周期（年）
✓ 截2017年底已供应土1627K㎡
✓ 意愿公示计划立项均需08年
✓ 列入计划规划批复均需173 年
✓ 规划批复实施体确认均需216 年
✓ 实施体确认审批完成均需1年
城市更新项目完成级开发均周期 58 年十年八载
常态
城市更新质场跨周期投资站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
1 宏观层面济调控货币政策
2 中观层面深圳房产调控政策
3 微观层面深圳城市更新规划政策调整
三观调整（控）城市更新周期Chapter
02
规划政策定势站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2018 年 深圳市区两级相关部门发布城市更新相关政策文件约 61 （含正式稿
征求意见稿试行）中市级政策 35 区级政策 26 2017 年期仅 40
逃工业区块线逃731调控逃731新政公寓禁售禁回迁逃城中村划片整治
逃城中村划片整治逃标定价站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2018十新政1：权属政策放水部分项目提速
相关政策 政策特点
深圳市拆重建类城市更新单元
旧屋村范围认定办法 旧屋村认定范围扩原特区
深圳市拆重建类城市更新单元
土信息核查历史处置规定
删建筑物信息核查历史行发生时间放宽2009年
12月31前
深圳市民政府关农村城市化
历史遗留产业类公配套类违法
建筑处理办法（新三规）
产业类公配套类历史违建转正符合定条件产
业类历史违建补缴相应价转商品性质房产
深圳市城市更新外部移交公设
施实施理规定（飞）
30≤更新合法权属例<60拆重建类更新项目通
行政区寻找规划公服务类设施解决深圳城
市更新项目合法权属例足公设施历史欠账问题站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2018十新政2：工业区块线严控工改途工改工回产业质
相关政策 政策特点
深圳市工业区块线理办法
区块线M1调整M0进行严格控制级区块线工业
原建设住宅商业调整非工业途二级区
块线现状工业原予保留规划作非工业
途
出方式供应重点产业项目建设权建筑
物原转出方式供应般产业项目建
设权建筑物法整体转
深圳市工业产业供应
理办法（修订稿）
重点产业项目出年限30年般产业项目出
年限20年确定
备注：2019年初开始征求新版工改工分割销售政策站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2018十新政3：土整备助力存量土开发门槛低城
市更新
相关政策 政策特点
深圳市土整备利益统筹项目
理办法
门槛降3000m²合法权属例门槛降0留增加
高55城市更新联动发展解决深圳土历史遗留
公服务设施供应问题站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2018十新政4：鼓励旧工业区综合整治流程未实质简化
相关政策 政策特点
深圳市综合整治旧工业区升级改
造操作规定（征求意见稿）
需列入计划综合整治增加超现状建筑面积15辅助类
公设施利现状建筑改变≤2000 m²功型配套商业服
务设施
列入计划综合整治通加建扩建建筑物功改变
局部拆建方式增加生产营性建筑面积涉涉完善手续建
筑进行规划确认进行处置
备注：期干措施新政重申力鼓励综合整治流程然未实质简化站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2018十新政5：旧居住区旧改变棚改政府导企业
参
相关政策 政策特点
深圳市民政府关加强棚户区改造工作实施意见
老旧住宅区纳入棚户区改造范围区政府导
住房专营机构企业参实行棚户
区改造项目申报常态化
福田区棚户区改造实施细（试行）（征求意见稿） 初步改造意愿征集≥97补偿签约例≥97
龙岗区棚户区改造实施细（试行）（征求意见稿） 初步改造意愿征集≥95面积≥10000 m²签约
期届满例足98终止项目3年启动
深圳市罗湖区棚户区改造实施办法（试行） 初步意愿双95申请面积≥10000 m²
签约期届满例足95终止项目5年启动
深圳市盐田区棚户区改造实施细(征求意见稿) 初步意愿双85申请面积≥5000 m²签
约期届满例足95终止项目5年启动
备注：天棚改正式实施强权放权站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2018十新政6：731新政公寓禁售禁回迁开发商谨慎改商
项目
相关政策 政策特点
进步加强房产调控促进房
产市场稳健康发展通知
暂停法单位购买商品住房商务公寓731新政购买公寓
5年禁止转商品住房3 年禁止转新建公寓租售
改变途搬迁补偿（731前规划草案公
示受限制）站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2018十新政7：取消块更新更新门槛提高全市统
审批操作规
相关政策 政策特点
深圳市拆重建类城市更新单元
计划申报规定（征求意见稿）
明确拆范围应位区城市更新五年专项规划确定拆重建
类空间范围取消块更新申报求计划公告2年未获
市政府授权机构批准计划失效
深圳市拆重建类城市更新单元
计划审批操作规（征求意见稿）
针全市十区审批操作规进行规范统：全面梳
理更新单元计划审查事项明确更新单元计划审查原标准
规范更新单元计划办理流程
备注：新干措施新政重申全市盘棋站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2018十新政8：综合整治分区划定城中村拆重建越越难
相关政策 政策特点
深圳市城中村（旧村）总体规划
（20182025）（征求意见稿）
综合整治分区未7年里纳入拆重建类城市更
新单元计划土整备计划棚户区改造计划
规划期综合整治分区规模 55 方公里占56
中福田区罗湖区南山区综合整治分区划定例低75
余区低54
备注：新干措施新政针城中村综合整治进行分类改造引导站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2018十新政9：新价测算规出台标定价时代
相关政策 政策特点
深圳市价测算规（征求意
见稿）
深圳直存评估价基础宗测算基准价基础
城市更新价两体系政策落统全市物业类
型开发类型价测算体系标志着标定价时代
政策细未正式出台价成前期预估性减弱加
价确定性风险影响城市更新市场体信心站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2018十新政10：千呼万唤新深标量项目等
相关政策 政策特点
深圳市城市规划标准准局
部修订条文(第4章 密度分区容积
率)
深标核心章节 密度分区容积率条文规定密度分区
基准容积率块修正系数等诸容整深圳市
项目包括城市更新项目土整备项目等等均会产生较影响
尤项目容积率直接影响项目预期2017年12月深标
密度分区容积率（修订稿）公示现行深标进行
较调整截日深标（正式稿）迟迟见踪影业
界翘首盼量开发项目正等期新深标出台
备注：2019年初正式发布Chapter
03
企业信心站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
已投资城市更新项目区域分布1
福田区罗湖区
盐田区
南山区宝安区
龙岗区龙华区
坪山区
光明区
鹏新区
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
1整体情况
调研企业中已投资城市更新项目分布龙岗区
龙华区分占总投资项目14次宝安区
南山区已投资城市更新项目分布原关外
2房企情况
房企中已投资城市更新项目分布
宝安占15次罗湖区南山区
龙华区分占13受城市西进北扩容
规划影响房企投资集中深圳中西部
3外房企情况
深外房企中投资城市更新项目分
布龙岗区龙华区占总投资项目30
次福田区南山区分布原关外
4全国百强房企情况
全国百强房企中投资城市更新项目分
布龙岗区占总投资项目16次龙
华区宝安区分布原关外
5金融机构情况
金融机构中投资城市更新项目分布
龙岗区占总投资项目19次龙华区
宝安区分布原关外
福田区
罗湖区
盐田区
南山区
宝安区
龙岗区
龙华区
坪山区
光明区
鹏新区
5
0
5
10
15
20
福田区
罗湖区盐田区
南山区
宝安区
龙岗区龙华区
坪山区光明区
鹏新区
0
5
10
15
20
福田区
罗湖区
盐田区
南山区
宝安区
龙岗区
龙华区
坪山区
光明区
鹏新区
0
5
10
15
20
福田区
罗湖区
盐田区
南山区
宝安区
龙岗区
龙华区
坪山区
光明区
鹏新区
0
5
10
15
20
25
房企布局早更布局高价值区站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
已投资城市更新项目类型分布2
1整体情况
调研企业中已投资城市更新项目类型旧工
业区改造占约37次城中村改造占
约33
2房企情况
房企已投资城市更新项目类型
旧工业区改造城中村改造占
约34次旧居住区占约21
3外房企情况
深外房企中已投资城市更新项目类型
旧工业区改造占约41次
城中村改造占约29
4全国百强房企情况
全国百强房企中已投资城市更新项目类型
旧工业区改造占约39次
城中村改造占约29
5金融机构情况
金融机构中已投资城市更新项目类型
旧工业区改造占约38次
城中村改造占约38
旧工业区改造
37
城中村改造
33
旧居住区
16
旧商业区
14
城中村改造
34
旧工业区改造
34
旧居住区
21
旧商业区
11
旧工业区改造
41
城中村改造
29
旧商业区
15
旧居住区
15
旧工业区改造
39
城中村改造
29
旧居住区
18
旧商业区
14
城中村改造
37
旧工业区改造
38
旧商业区
19
旧居住区
6
外房企相更重资产收购改造旧工业区站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
已投资城市更新项目类型分布2
1整体情况
旧工业区改造类型中工改工占
约39工改保出台政策晚适性较少等
素占低约占9
2房企情况
旧工业区改造类型中工改工
占约39工改商工改居
低占约19
3外房企情况
旧工业区改造类型中工改工
占约55工改居低占约5
4全国百强房企情况
旧工业区改造类型中工改工
占约48工改居工改保
低分占约8
5金融机构情况
旧工业区改造类型中工改工
占约23工改商低占约
11工改工
39
工改综合
19
工改商
17
工改居
16
工改保
9
工改工
39
工改综合
23
工改商
19
工改居
19
工改工
55
工改商
20
工改保
10
工改综合
10
工改居
5
工改工
48
工改商
24
工改综合
12
工改居
8
工改保
8
工改工
23
工改居
22
工改保
22
工改综合
22
工改商
11
外房企布局工改工例较
金融机构布局工改类型更均衡站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
已投资项目进度分布3
1整体情况
调研企业中已投资城市更新项目处拟申
报正申报计划阶段项目占约2209投资
建完项目售罄阶段少占约245投资
四会台计划立项规划审批通实施
体确认等阶段项目合计半行业热衷投资成熟项目
2房企情况
房企已投资城市更新项目处
拟申报正申报计划阶段 占 约
2048投资建完项目售罄阶段工程
规划审批少占约361
3外房企情况
深外房企中已投资城市更新项目
处拟申报正申报计划阶段项目
占约2364投资建完项目售罄阶段
少占约182
4全国百强房企情况
全国百强房企中已投资城市更新项目
处拟申报正申报计划阶段项目
占约1852投资建完项目售罄阶段
少占约123
5金融机构情况
金融机构中已投资城市更新项目处
拟申报正申报计划阶段项目占
约24投资建完项目售罄阶段没
外房企金融机构投资项目进度相较房企滞站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2019年投资意4
1整体情况
调研企业中行业观情绪浓厚持观态度企业合计
占5636企业愿意加强投资
2房企情况
房企2019年投资意观
32房企希加强投资
3外房企情况
深外房企中2019年投资意加强投
资占约48次观项目
会考虑投资占约47
4全国百强房企情况
全国百强房企中2019年投资意观
项目会考虑投资占约48次
加强投资占约47
5金融机构情况
金融机构城市更新投资态度相悲观
半机构观13企业寻求退出
观项目会考
虑投资
加强投资
观政策利会
考虑投资
寻求退出
调整换仓
加强投资
观项目会
考虑投资
观政策利
会考虑投资
调整换仓
寻求退出
加强投资
观项目会
考虑投资
观政策利
会考虑投资
调整换仓
寻求退出
加强投资
观项目
会考虑投资
观政策利
会考虑投资
调整换仓
寻求退出
加强投资
观项
目会考虑投
资
观政策
利会考虑
投资
调整换仓
寻求退出
全行业观情绪浓厚金融机构投资情绪相悲观站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2019年新增投资区域分布意5
1整体情况
调研企业中受湾区规划影响企业更重视深圳中西
部城市更新投资机会2019年新增城市更新项目投资
意区域分布宝安区意占约15次龙岗
区意占约13
2房企情况
房企2019年新增城市更新项目投资意区
域分布宝安区意占约16次龙
岗区龙华区意占分1514
3外房企情况
深外房企中2019年新增城市更新项目投
资意区域分布宝安区意占约15
次龙岗区南山区意占约12
4全国百强房企情况
全国百强房企中2019年新增城市更新项目投
资意区域分布宝安区意占约15
次龙岗区意占约13
5金融机构情况
金融机构中2019年新增城市更新项目投资意
区域分布宝安区龙华区意占约
14
福田区 罗湖区
盐田区
南山区
宝安区
龙岗区
龙华区
坪山区
光明区
鹏新区
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
福田区罗湖区盐田区
南山区
宝安区
龙岗区
龙华区
坪山区
光明区
鹏新区
0
5
10
15
20
福田区
罗湖区盐田区
南山区
宝安区
龙岗区
龙华区
坪山区
光明区
鹏新区
0
5
10
15
20
福田区罗湖区盐田区
南山区
宝安区
龙岗区
龙华区
坪山区
光明区
鹏新区
0
5
10
15
20
福田区
罗湖区
盐田区
南山区
宝安区
龙岗区
龙华区
坪山区光明区
鹏新区
0
5
10
15
20
湾区中西部站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2019年新增投资项目意6
1整体情况
调研企业中2019年新增城市更新项目意投资类型
旧工业区改造占约29次城中
村改造占约28受新政策利市场开始关注
投资土整备利益统筹项目
2房企情况
房企2019年新增城市更新项目意投资类
型旧工业区改造占约30
次城中村改造占约23
3外房企情况
深外房企中2019年新增城市更新项目意
投资类型城中村改造占约
29次旧工业区改造占约25
4全国百强房企情况
全国百强房企中2019年新增城市更新项目意
投资类型旧工业区改造占约
29次城中村改造占约28
5金融机构情况
金融机构中2019年新增城市更新项目意投
资类型旧工业区改造城中村改
造占约40
城中村改造
28
旧商业区
11
旧居住区
15
旧工业区改造
29
土整备
利益统筹项目
17
城中村改造
23
旧商业区
13
旧居住区
17
旧工业区改造
30
土整备利益统
筹项目
17
城中村改造
29
旧商业区
12
旧居住区
14
旧工业区改造
25
土整备利
益统筹项目
20
城中村改造
28
旧商业区
11
旧居住区
15
旧工业区改造
29
土整备利
益统筹项目
17
城中村改造
40
旧工业区改造
40
旧居住区
10
土整备
利益统筹项目
10
市场土整备利益统筹关注热度提升站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2019年新增投资项目意6
1整体情况
投资类型意旧工业区改造中工改居意
占约34受政策利空影响工改工投资
意占约10
2房企情况
投资类型意旧工业区改造中工改
居意占约27工改保意
占约10
3外房企情况
投资类型意旧工业区改造中工改
居意占约39工改工投资
意幅萎缩占约4
4全国百强房企情况
投资类型意旧工业区改造中工改
居意占约36工改商意
占约6
5金融机构情况
投资类型意旧工业区改造中工改
居意占约40工改商意
占约10
工改工
10
工改商
19
工改居
34
工改保
13
工改综合
24
工改工
20
工改商
20
工改居
27
工改保
10
工改综合
23
工改工
4 工改商
22
工改居
39
工改保
14
工改综合
21
工改工
6
工改商
22
工改居
36
工改保
14
工改综合
22
工改商
10
工改居
40
工改保
20
工改综合
30
工改工投资意骤降回产业已成必然站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2019年新增投资项目节点预期7
1整体情况
调研企业中2019年新增城市更新项目预期投资节点
已列入城市更新计划阶段占约2676
次已批城市更新规划阶段占约1831
城市更新确定性增强市场投资计划立项前项目
意幅减弱行业投资偏趋成熟项目
2房企情况
房企2019年新增城市更新项目预期投资节
点已列入城市更新计划阶段拟
申报正申报城市更新计划占约
2353
3外房企情况
深外房企中2019年新增城市更新项目预
期投资节点已列入城市更新计划阶
段占约2903次已批城市更新
规划阶段占约1935
4全国百强房企情况
全国百强房企中2019年新增城市更新项目预
期投资节点已列入城市更新计划阶
段占约2813次已批城市更新
规划阶段占约2188
5金融机构情况
金融机构中2019年新增城市更新项目预期投
资节点已列入城市更新计划阶段
已列入城市更新规划阶段 占 约
3333次拟申报正申报城市更新
计划实施体确认占约1667
成相降熟化力较强
房企较高意愿投资开发未立项项目站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
投资城市更新遇问题8
1整体情况
调研企业中针投资城市更新项目遇11问题中
集中政策规划调整预期明朗合法权属
例足周期长投资风险控反馈程度
集中度合计约48问题集中度高基预期
2房企情况
房企投资城市更新项目遇问题
集中政策规划调整预期明朗反馈
程度集中度约19次合法权属例
足集中度约16
3外房企情况
深外房企中投资城市更新项目遇
问题集中政策规划调整预期明
朗反馈程度集中度约20次周期
长投资风险控集中度约16
4全国百强房企情况
全国百强房企中投资城市更新项目遇
问题集中政策规划调整预期明
朗反馈程度集中度约20第二问题集
中周期长投资风险控 反馈程度
集中度约16
5金融机构情况
金融机构中投资城市更新项目遇问
题集中政策规划调整预期明朗
拆迁困难周期长投资风险控
反馈程度集中度约21
20
13
6
3
14
8
4
3
8
6
16
政策规划调整预期明朗
合法权属例足
十三五拆重建区范围
缺乏产业落资源
拆迁困难
专项规划审批预期理想
项目中早期融资困难
集体资产台交易畅
规划突问题
专业足
周期长投资风险控
19
16
6
2
11
6
4
4
11
7
14
政策规划调整预期明朗
合法权属例足
十三五拆重建区范围
缺乏产业落资源
拆迁困难
专项规划审批预期理想
项目中早期融资困难
集体资产台交易畅
规划突问题
专业足
周期长投资风险控
20
11
6
2
15
10
4
4
7
5
16
政策规划调整预期明朗
合法权属例足
十三五拆重建区范围
缺乏产业落资源
拆迁困难
专项规划审批预期理想
项目中早期融资困难
集体资产台交易畅
规划突问题（包括城中村改造…
专业足
周期长投资风险控
19
11
6
2
14
9
4
4
8
6
15
政策规划调整预期明朗
合法权属例足
十三五拆重建区范围
缺乏产业落资源
拆迁困难
专项规划审批预期理想
项目中早期融资困难
集体资产台交易畅
规划突问题
专业足
周期长投资风险控
21
5
5
11
21
5
5
0
0
5
21
政策规划调整预期明朗
合法权属例足
十三五拆重建区范围
缺乏产业落资源
拆迁困难
专项规划审批预期理想
项目中早期融资困难
集体资产台交易畅
规划突问题（包括城中村改造…
专业足
周期长投资风险控
全行业高度关注政策规划调整预期明朗
长周期带投资风险控站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2018年出台出台项目影响较新政策规划9
1整体情况
调研企业中超1659企业认2018年出台者
出台项目影响新政策深圳市城市更
新规划容积率审查规定次分计划审批新政
房产调控新政城中村改造分区划片规划违建处理
新政价测算新政等
2房企情况
房企认2018年出台者出台项
目影响新政策深圳市城市更新规划
容积率审查规定次计划审批新政
3外房企情况
深外房企中 超1518 企业认
2018年出台者出台项目影响
新政策深圳市城市更新规划容积率审查规
定
4全国百强房企情况
全国百强房企中 超1667 企业认
2018年出台者出台项目影响
新政策深圳市城市更新规划容积率审查规
定
5金融机构情况
金融机构中超1765企业认2018年
出台者出台项目影响新政策
深圳市城市更新规划容积率审查规定
000
044
087
175
175
262
349
393
480
480
655
699
742
742
873
961
1223
1659
深圳市拆重建类城市更新项目审批…
深圳市拆重建城市更新单元土信息核…
深圳市拆重建类城市更新单元旧屋村范…
深圳市城市更新项目保障性住房配建规定
深圳市拆重建类城市更新单元计划申报…
深圳市建筑设计规（修订稿）
深圳市价测算规
深圳市城中村（旧村）总体规划（2018…
深圳市拆重建类城市更新单元计划审批…
000
000
120
120
120
120
120
361
361
602
602
723
723
843
964
964
1446
1807
深圳市综合整治类旧工业区升…
深圳市城市更新项目保障性住…
关加强城市更新单元规划审…
深圳市拆重建城市更新单元…
深圳市土整备利益统筹项目…
深圳市拆重建类城市更新单…
深圳市城市更新外部移交公…
关进步加强房产调控促…
深圳市拆重建类城市更新单…
000
000
089
089
089
179
446
446
536
625
625
625
804
893
982
982
1071
1518
深圳市综合整治类旧工业区升…
关加强城市更新单元规划审…
深圳市拆重建城市更新单元…
深圳市土整备利益统筹项目…
深圳市拆重建类城市更新单…
深圳市建筑设计规（修订…
关农村城市化历史遗留产业…
关进步加强房产调控促…
深圳市拆重建类城市更新单…
000
000
083
083
167
250
333
500
500
500
583
750
750
833
917
1000
1083
1667
深圳市拆重建类城市更新项目…
深圳市拆重建城市更新单元土…
关加强城市更新单元规划审批…
深圳市城市更新项目保障性住房…
深圳市拆重建类城市更新单元…
深圳市建筑设计规（修订稿）
深圳市城市更新外部移交公设…
深圳市城中村（旧村）总体规划…
深圳市拆重建类城市更新单元…
000
000
000
294
294
294
294
294
294
588
588
588
588
588
882
1176
1471
1765
深圳市拆重建城市更新单元土…
深圳市拆重建类城市更新项目…
深圳市土整备利益统筹项目…
深圳市综合整治类旧工业区升级…
深圳市拆重建类城市更新单元…
关农村城市化历史遗留产业类…
深圳市建筑设计规（修订…
深圳市城中村（旧村）总体规划…
深圳市拆重建类城市更新单元…
容积率开发量售物业站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2019年粤港澳湾区城市更新投资计划10
1整体情况
调研企业中超24企业倾投资深圳城市更新项
目深投资趋势加强东莞成企业投资城市更新项
目重目
2房企情况
超29房企计划投资深圳投资城市更
新项目次更愿意投资东莞城市更新项目
3外房企情况
深外房企中超20企业认需
深圳投资城市更新项目次东莞惠州
占分1915深莞惠三市投资意
例54
4全国百强房企情况
全国百强房企中计划投资深圳东莞城市更
新项目企业占20次惠州占
15深莞惠三市投资意例55
5金融机构情况
金融机构中超29企业计划深圳投资
城市更新项目次广州珠海占
18
深圳
东莞
珠海
中山广州
佛山
惠州
深圳
东莞
珠海
中山广州
佛山
惠州
深圳
东莞
珠海
中山广州
佛山
惠州
深圳
东莞
珠海
中山广州
佛山
惠州
深圳
东莞
珠海
中山广州
佛山
惠州
市场价值高政策较
深投资更东莞Chapter
04
新政策周期趋势站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
新周期左走？右走？站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
房企旧改统筹更新整备起
实业旧改工改工产业全流程监
市场面分化新趋势站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
企业应变新政八机遇挑战1
1 中长期投资开发必须高度关注接深圳市城市更新战略规划（20192035）
2 短期投资开发需快速密集接全市区城市更新十三五 规划修订工作
3 传统房企应积极参区片区统筹研究实操中央国企+民企+社会资合作改造更实施落站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
企业应变新政八机遇挑战2
4 工改工回产业
5 综合整治城市更新十四五趋势审批流程简化关键综合整治类城中村似
新出路
6 城市更新精细化求日益提升必须加强专业技术水旧改技术活（产业运营+
规划落+历史文化传承修复+绿色生态+智慧城市等）
工改工产业更新
开发运营全程点站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
计划阶段
• 产业资源导入
• 产业规划
• 产业批复
• 市重项目
规划阶段
• 产业定位策划
• 产品创新战略
• 产业运营模式
• 产业落协议
• 面运营实施
专规（定方案）
实施阶段
• 产业全程监
• 投融资（园区开发运营投
融资+园区企业综合金融服务
台股权投资台）
• 创新盈利模式+
产品落（园区基础设
施+公服务台）
• 产业扶持政策站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
企业应变新政八机遇挑战3
7 政企加强实施落（拆迁政策等）改变短炒倒卖思维模式
8 审批流程优化提效值关注（全市盘棋+接深圳90+部门意见反馈时限等）Thanks 谢谢聆听
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20092019城市更新十周年回顾展
◼ 罗宇 合城市更新集团 集团创始董事总理
广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会 副会长
深圳市房产租赁行业协会 创始副会长
华勤城市更新研究院 副理事长
北京师范学珠海分校动产学院 客座教授
20190301站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
启动期
◼城市更新办法
◼城市更新办法实施细
◼1+6……
20092013
发展期
◼完善操作性政策法规
◼违建处理试点办法
◼暂行措施……
20132016
变革期
◼强区放权
◼十三五规划
◼831集资新政……
2016
20092019城市更新发展阶段Chapter
01
数趋势站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
计划数量（） 215 42 60 48 50 77 96 51 107
拆规模(公顷） 19404 2748 5451 3784 3616 7017 5622 2325 8160
0
500
1000
1500
2000
2500
50
100
150
200
250
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
739 65 10
工改 5721 2362 2627 1475 1392 3742 2260 1268 4480
商改 1322 83 112 55 96 74 141 64 73
居改 411 165 66 13 168
村改 11211 302 2547 2255 2063 3191 3155 980 3439
500
1000
1500
2000
2500
城市更新历年计划立项趋势：十三五空间工改工改工
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
6 0 0 0 2 1 0 0 0
工改 67 34 39 29 33 52 56 30 64
商改 13 3 4 2 4 2 6 8 5
居改 8 0 4 0 0 0 5 1 8
村改 121 5 13 17 11 22 29 12 30
0
50
100
150
200
250
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
工改综合 31 25 18 8 8 19 10 8 13
工改商 3 2 2 7 4 5 7 3 6
工改居 6 3 9 3 7 10 6 4 3
工改工 27 4 10 11 14 18 33 15 42
0
10
20
30
40
50
60
70
80
深圳市城市更新项目历年新增计划数量拆规模图
深圳市城市更新项目历年工改类型计划立项数量图深圳市城市更新项目历年类型计划立项数量图
深圳市城市更新项目历年类型计划立项规模图
1618年：约16K㎡
十三五：3550K㎡站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
城市更新历年规划批复趋势：容积率移交率步提升
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
3 0 1 1 2 1 0 0 1
工改 29 12 18 19 18 30 39 24 50
商改 1 3 2 0 4 7 1 0 17
居改 3 3 1 4 9 6 11 4 3
村改 31 10 15 4 7 8 17 8 21
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
工改综合 5 6 5 7 6 13 13 7 12
工改商 5 0 2 2 1 2 6 3 6
工改居 6 3 1 1 2 3 2 4 7
工改工 6 3 7 8 9 12 18 10 26
0
10
20
30
40
50
60
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
容积率 486 540 528 594 566 555 594 672 715
移交率（） 25 25 24 27 26 26 26 29 29
20
25
30
35
400
450
500
550
600
650
700
750
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
居住面积 商办面积 产业面积 公配面积
深圳市城市更新项目历年规划类型占图
深圳市城市更新项目历年已批城市更新单元规划类建筑面积占图深圳市城市更新项目历年移交率容积率趋势图
深圳市城市更新项目历年工改类型占图站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
城市更新历年实施趋势：实施率稳步提升开发实施民企
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
计划数量（） 215 42 60 48 50 77 96 51 107
规划数量（） 67 28 37 28 40 52 68 36 92
规划计划（） 31 37 42 44 48 51 54 56 60
0
10
20
30
40
50
60
70
50
100
150
200
250
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
计划实施率（） 12 14 18 21 25 30 31 34 37
规划实施率（） 37 38 43 49 52 58 57 61 61
12 14
18
21
25
30 31
34 3737 38
43
49
52
58 57
61 61
0
10
20
30
40
50
60
70
股份公司
22国企
13
民企
45
政府
6
11
国企+政府
027
民企+股份公司
080
民企+政府
134
股份公司+政府
080
双体
3
股份公司
2
国企
20
民企
66
国企+股份公司
1
民企+股份公司
9
2
深圳市城市更新项目历年计划规划数量规划批复率图
深圳市城市更新项目历年实施体类型图深圳市城市更新项目历年申报体类型图
深圳市城市更新项目历年计划实施率规划实施率图站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
区城市更新发展活力：宝安龙岗深圳城市更新具活力区
截2018年12月31日深圳市已批更新单元计划
项目已批更新单元规划项目确认实施体项目数
量区数量出宝安区龙岗区项目总量
龙岗区实施体确认项目表明龙岗宝安两区城
市更新需求较高龙岗项目推进力度更
2010年2018年期间深圳市已批更新单元计划项
目746区项目数量进度均样
图显示位原特区外宝安区龙岗区项目
活力度较高次龙华区南山区活力度较低
光明区坪山区盐田区鹏新区
深圳市城市更新项目阶段数量分布
深圳市城市更新项目区活力图站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
宝安区 光明区 龙华区 龙岗区 坪山区 南山区 福田区 罗湖区 盐田区 鹏新
区
数量（） 6 6 11 10 4 12 11 27 2 3
规模（公顷） 293 327 1146 1507 905 766 209 772 34 177
0
5
10
15
20
25
30
00
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
宝安区 光明区 龙华区 龙岗区 坪山区 南山区 福田区 罗湖区 盐田区 鹏新
区
容积率 567 649 653 485 545 673 797 917 762 372
移交率（） 22 42 37 29 40 28 23 22 37 40
15
20
25
30
35
40
45
000
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
2018年城市更新发展情况
2018年区城市更新项目已批规划数量规模图 2018年区新批城市更新单元规划类建筑面积占图
2018年区城市更新项目历年移交率容积率趋势图
◼ 计划立项数量罗湖领先立项规模龙岗领先
◼ 中西部领跑深圳城市更新新增计划立项
◼ 关开发强度显著提高关外土移交明显提高
◼ 区新批城市更新单元规划中宝安盐田产业
房占高区商住例占高站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
深圳市已实施供项目流程审批均周期览表
意愿征集计划申报
08
规划审批 253
拆迁实施体确认
469
审批 569
0 1 2 3 4 5 6
意愿征集计划申报
规划审批
拆迁实施体确认
审批
意愿征集计划申报 规划审批 拆迁实施体确认 审批
周期（年） 08 253 469 569
周期（年）
✓ 截2017年底已供应土1627K㎡
✓ 意愿公示计划立项均需08年
✓ 列入计划规划批复均需173 年
✓ 规划批复实施体确认均需216 年
✓ 实施体确认审批完成均需1年
城市更新项目完成级开发均周期 58 年十年八载
常态
城市更新质场跨周期投资站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
1 宏观层面济调控货币政策
2 中观层面深圳房产调控政策
3 微观层面深圳城市更新规划政策调整
三观调整（控）城市更新周期Chapter
02
规划政策定势站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2018 年 深圳市区两级相关部门发布城市更新相关政策文件约 61 （含正式稿
征求意见稿试行）中市级政策 35 区级政策 26 2017 年期仅 40
逃工业区块线逃731调控逃731新政公寓禁售禁回迁逃城中村划片整治
逃城中村划片整治逃标定价站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2018十新政1：权属政策放水部分项目提速
相关政策 政策特点
深圳市拆重建类城市更新单元
旧屋村范围认定办法 旧屋村认定范围扩原特区
深圳市拆重建类城市更新单元
土信息核查历史处置规定
删建筑物信息核查历史行发生时间放宽2009年
12月31前
深圳市民政府关农村城市化
历史遗留产业类公配套类违法
建筑处理办法（新三规）
产业类公配套类历史违建转正符合定条件产
业类历史违建补缴相应价转商品性质房产
深圳市城市更新外部移交公设
施实施理规定（飞）
30≤更新合法权属例<60拆重建类更新项目通
行政区寻找规划公服务类设施解决深圳城
市更新项目合法权属例足公设施历史欠账问题站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2018十新政2：工业区块线严控工改途工改工回产业质
相关政策 政策特点
深圳市工业区块线理办法
区块线M1调整M0进行严格控制级区块线工业
原建设住宅商业调整非工业途二级区
块线现状工业原予保留规划作非工业
途
出方式供应重点产业项目建设权建筑
物原转出方式供应般产业项目建
设权建筑物法整体转
深圳市工业产业供应
理办法（修订稿）
重点产业项目出年限30年般产业项目出
年限20年确定
备注：2019年初开始征求新版工改工分割销售政策站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2018十新政3：土整备助力存量土开发门槛低城
市更新
相关政策 政策特点
深圳市土整备利益统筹项目
理办法
门槛降3000m²合法权属例门槛降0留增加
高55城市更新联动发展解决深圳土历史遗留
公服务设施供应问题站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2018十新政4：鼓励旧工业区综合整治流程未实质简化
相关政策 政策特点
深圳市综合整治旧工业区升级改
造操作规定（征求意见稿）
需列入计划综合整治增加超现状建筑面积15辅助类
公设施利现状建筑改变≤2000 m²功型配套商业服
务设施
列入计划综合整治通加建扩建建筑物功改变
局部拆建方式增加生产营性建筑面积涉涉完善手续建
筑进行规划确认进行处置
备注：期干措施新政重申力鼓励综合整治流程然未实质简化站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2018十新政5：旧居住区旧改变棚改政府导企业
参
相关政策 政策特点
深圳市民政府关加强棚户区改造工作实施意见
老旧住宅区纳入棚户区改造范围区政府导
住房专营机构企业参实行棚户
区改造项目申报常态化
福田区棚户区改造实施细（试行）（征求意见稿） 初步改造意愿征集≥97补偿签约例≥97
龙岗区棚户区改造实施细（试行）（征求意见稿） 初步改造意愿征集≥95面积≥10000 m²签约
期届满例足98终止项目3年启动
深圳市罗湖区棚户区改造实施办法（试行） 初步意愿双95申请面积≥10000 m²
签约期届满例足95终止项目5年启动
深圳市盐田区棚户区改造实施细(征求意见稿) 初步意愿双85申请面积≥5000 m²签
约期届满例足95终止项目5年启动
备注：天棚改正式实施强权放权站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2018十新政6：731新政公寓禁售禁回迁开发商谨慎改商
项目
相关政策 政策特点
进步加强房产调控促进房
产市场稳健康发展通知
暂停法单位购买商品住房商务公寓731新政购买公寓
5年禁止转商品住房3 年禁止转新建公寓租售
改变途搬迁补偿（731前规划草案公
示受限制）站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2018十新政7：取消块更新更新门槛提高全市统
审批操作规
相关政策 政策特点
深圳市拆重建类城市更新单元
计划申报规定（征求意见稿）
明确拆范围应位区城市更新五年专项规划确定拆重建
类空间范围取消块更新申报求计划公告2年未获
市政府授权机构批准计划失效
深圳市拆重建类城市更新单元
计划审批操作规（征求意见稿）
针全市十区审批操作规进行规范统：全面梳
理更新单元计划审查事项明确更新单元计划审查原标准
规范更新单元计划办理流程
备注：新干措施新政重申全市盘棋站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2018十新政8：综合整治分区划定城中村拆重建越越难
相关政策 政策特点
深圳市城中村（旧村）总体规划
（20182025）（征求意见稿）
综合整治分区未7年里纳入拆重建类城市更
新单元计划土整备计划棚户区改造计划
规划期综合整治分区规模 55 方公里占56
中福田区罗湖区南山区综合整治分区划定例低75
余区低54
备注：新干措施新政针城中村综合整治进行分类改造引导站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2018十新政9：新价测算规出台标定价时代
相关政策 政策特点
深圳市价测算规（征求意
见稿）
深圳直存评估价基础宗测算基准价基础
城市更新价两体系政策落统全市物业类
型开发类型价测算体系标志着标定价时代
政策细未正式出台价成前期预估性减弱加
价确定性风险影响城市更新市场体信心站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2018十新政10：千呼万唤新深标量项目等
相关政策 政策特点
深圳市城市规划标准准局
部修订条文(第4章 密度分区容积
率)
深标核心章节 密度分区容积率条文规定密度分区
基准容积率块修正系数等诸容整深圳市
项目包括城市更新项目土整备项目等等均会产生较影响
尤项目容积率直接影响项目预期2017年12月深标
密度分区容积率（修订稿）公示现行深标进行
较调整截日深标（正式稿）迟迟见踪影业
界翘首盼量开发项目正等期新深标出台
备注：2019年初正式发布Chapter
03
企业信心站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
已投资城市更新项目区域分布1
福田区罗湖区
盐田区
南山区宝安区
龙岗区龙华区
坪山区
光明区
鹏新区
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
1整体情况
调研企业中已投资城市更新项目分布龙岗区
龙华区分占总投资项目14次宝安区
南山区已投资城市更新项目分布原关外
2房企情况
房企中已投资城市更新项目分布
宝安占15次罗湖区南山区
龙华区分占13受城市西进北扩容
规划影响房企投资集中深圳中西部
3外房企情况
深外房企中投资城市更新项目分
布龙岗区龙华区占总投资项目30
次福田区南山区分布原关外
4全国百强房企情况
全国百强房企中投资城市更新项目分
布龙岗区占总投资项目16次龙
华区宝安区分布原关外
5金融机构情况
金融机构中投资城市更新项目分布
龙岗区占总投资项目19次龙华区
宝安区分布原关外
福田区
罗湖区
盐田区
南山区
宝安区
龙岗区
龙华区
坪山区
光明区
鹏新区
5
0
5
10
15
20
福田区
罗湖区盐田区
南山区
宝安区
龙岗区龙华区
坪山区光明区
鹏新区
0
5
10
15
20
福田区
罗湖区
盐田区
南山区
宝安区
龙岗区
龙华区
坪山区
光明区
鹏新区
0
5
10
15
20
福田区
罗湖区
盐田区
南山区
宝安区
龙岗区
龙华区
坪山区
光明区
鹏新区
0
5
10
15
20
25
房企布局早更布局高价值区站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
已投资城市更新项目类型分布2
1整体情况
调研企业中已投资城市更新项目类型旧工
业区改造占约37次城中村改造占
约33
2房企情况
房企已投资城市更新项目类型
旧工业区改造城中村改造占
约34次旧居住区占约21
3外房企情况
深外房企中已投资城市更新项目类型
旧工业区改造占约41次
城中村改造占约29
4全国百强房企情况
全国百强房企中已投资城市更新项目类型
旧工业区改造占约39次
城中村改造占约29
5金融机构情况
金融机构中已投资城市更新项目类型
旧工业区改造占约38次
城中村改造占约38
旧工业区改造
37
城中村改造
33
旧居住区
16
旧商业区
14
城中村改造
34
旧工业区改造
34
旧居住区
21
旧商业区
11
旧工业区改造
41
城中村改造
29
旧商业区
15
旧居住区
15
旧工业区改造
39
城中村改造
29
旧居住区
18
旧商业区
14
城中村改造
37
旧工业区改造
38
旧商业区
19
旧居住区
6
外房企相更重资产收购改造旧工业区站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
已投资城市更新项目类型分布2
1整体情况
旧工业区改造类型中工改工占
约39工改保出台政策晚适性较少等
素占低约占9
2房企情况
旧工业区改造类型中工改工
占约39工改商工改居
低占约19
3外房企情况
旧工业区改造类型中工改工
占约55工改居低占约5
4全国百强房企情况
旧工业区改造类型中工改工
占约48工改居工改保
低分占约8
5金融机构情况
旧工业区改造类型中工改工
占约23工改商低占约
11工改工
39
工改综合
19
工改商
17
工改居
16
工改保
9
工改工
39
工改综合
23
工改商
19
工改居
19
工改工
55
工改商
20
工改保
10
工改综合
10
工改居
5
工改工
48
工改商
24
工改综合
12
工改居
8
工改保
8
工改工
23
工改居
22
工改保
22
工改综合
22
工改商
11
外房企布局工改工例较
金融机构布局工改类型更均衡站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
已投资项目进度分布3
1整体情况
调研企业中已投资城市更新项目处拟申
报正申报计划阶段项目占约2209投资
建完项目售罄阶段少占约245投资
四会台计划立项规划审批通实施
体确认等阶段项目合计半行业热衷投资成熟项目
2房企情况
房企已投资城市更新项目处
拟申报正申报计划阶段 占 约
2048投资建完项目售罄阶段工程
规划审批少占约361
3外房企情况
深外房企中已投资城市更新项目
处拟申报正申报计划阶段项目
占约2364投资建完项目售罄阶段
少占约182
4全国百强房企情况
全国百强房企中已投资城市更新项目
处拟申报正申报计划阶段项目
占约1852投资建完项目售罄阶段
少占约123
5金融机构情况
金融机构中已投资城市更新项目处
拟申报正申报计划阶段项目占
约24投资建完项目售罄阶段没
外房企金融机构投资项目进度相较房企滞站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2019年投资意4
1整体情况
调研企业中行业观情绪浓厚持观态度企业合计
占5636企业愿意加强投资
2房企情况
房企2019年投资意观
32房企希加强投资
3外房企情况
深外房企中2019年投资意加强投
资占约48次观项目
会考虑投资占约47
4全国百强房企情况
全国百强房企中2019年投资意观
项目会考虑投资占约48次
加强投资占约47
5金融机构情况
金融机构城市更新投资态度相悲观
半机构观13企业寻求退出
观项目会考
虑投资
加强投资
观政策利会
考虑投资
寻求退出
调整换仓
加强投资
观项目会
考虑投资
观政策利
会考虑投资
调整换仓
寻求退出
加强投资
观项目会
考虑投资
观政策利
会考虑投资
调整换仓
寻求退出
加强投资
观项目
会考虑投资
观政策利
会考虑投资
调整换仓
寻求退出
加强投资
观项
目会考虑投
资
观政策
利会考虑
投资
调整换仓
寻求退出
全行业观情绪浓厚金融机构投资情绪相悲观站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2019年新增投资区域分布意5
1整体情况
调研企业中受湾区规划影响企业更重视深圳中西
部城市更新投资机会2019年新增城市更新项目投资
意区域分布宝安区意占约15次龙岗
区意占约13
2房企情况
房企2019年新增城市更新项目投资意区
域分布宝安区意占约16次龙
岗区龙华区意占分1514
3外房企情况
深外房企中2019年新增城市更新项目投
资意区域分布宝安区意占约15
次龙岗区南山区意占约12
4全国百强房企情况
全国百强房企中2019年新增城市更新项目投
资意区域分布宝安区意占约15
次龙岗区意占约13
5金融机构情况
金融机构中2019年新增城市更新项目投资意
区域分布宝安区龙华区意占约
14
福田区 罗湖区
盐田区
南山区
宝安区
龙岗区
龙华区
坪山区
光明区
鹏新区
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
福田区罗湖区盐田区
南山区
宝安区
龙岗区
龙华区
坪山区
光明区
鹏新区
0
5
10
15
20
福田区
罗湖区盐田区
南山区
宝安区
龙岗区
龙华区
坪山区
光明区
鹏新区
0
5
10
15
20
福田区罗湖区盐田区
南山区
宝安区
龙岗区
龙华区
坪山区
光明区
鹏新区
0
5
10
15
20
福田区
罗湖区
盐田区
南山区
宝安区
龙岗区
龙华区
坪山区光明区
鹏新区
0
5
10
15
20
湾区中西部站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2019年新增投资项目意6
1整体情况
调研企业中2019年新增城市更新项目意投资类型
旧工业区改造占约29次城中
村改造占约28受新政策利市场开始关注
投资土整备利益统筹项目
2房企情况
房企2019年新增城市更新项目意投资类
型旧工业区改造占约30
次城中村改造占约23
3外房企情况
深外房企中2019年新增城市更新项目意
投资类型城中村改造占约
29次旧工业区改造占约25
4全国百强房企情况
全国百强房企中2019年新增城市更新项目意
投资类型旧工业区改造占约
29次城中村改造占约28
5金融机构情况
金融机构中2019年新增城市更新项目意投
资类型旧工业区改造城中村改
造占约40
城中村改造
28
旧商业区
11
旧居住区
15
旧工业区改造
29
土整备
利益统筹项目
17
城中村改造
23
旧商业区
13
旧居住区
17
旧工业区改造
30
土整备利益统
筹项目
17
城中村改造
29
旧商业区
12
旧居住区
14
旧工业区改造
25
土整备利
益统筹项目
20
城中村改造
28
旧商业区
11
旧居住区
15
旧工业区改造
29
土整备利
益统筹项目
17
城中村改造
40
旧工业区改造
40
旧居住区
10
土整备
利益统筹项目
10
市场土整备利益统筹关注热度提升站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2019年新增投资项目意6
1整体情况
投资类型意旧工业区改造中工改居意
占约34受政策利空影响工改工投资
意占约10
2房企情况
投资类型意旧工业区改造中工改
居意占约27工改保意
占约10
3外房企情况
投资类型意旧工业区改造中工改
居意占约39工改工投资
意幅萎缩占约4
4全国百强房企情况
投资类型意旧工业区改造中工改
居意占约36工改商意
占约6
5金融机构情况
投资类型意旧工业区改造中工改
居意占约40工改商意
占约10
工改工
10
工改商
19
工改居
34
工改保
13
工改综合
24
工改工
20
工改商
20
工改居
27
工改保
10
工改综合
23
工改工
4 工改商
22
工改居
39
工改保
14
工改综合
21
工改工
6
工改商
22
工改居
36
工改保
14
工改综合
22
工改商
10
工改居
40
工改保
20
工改综合
30
工改工投资意骤降回产业已成必然站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2019年新增投资项目节点预期7
1整体情况
调研企业中2019年新增城市更新项目预期投资节点
已列入城市更新计划阶段占约2676
次已批城市更新规划阶段占约1831
城市更新确定性增强市场投资计划立项前项目
意幅减弱行业投资偏趋成熟项目
2房企情况
房企2019年新增城市更新项目预期投资节
点已列入城市更新计划阶段拟
申报正申报城市更新计划占约
2353
3外房企情况
深外房企中2019年新增城市更新项目预
期投资节点已列入城市更新计划阶
段占约2903次已批城市更新
规划阶段占约1935
4全国百强房企情况
全国百强房企中2019年新增城市更新项目预
期投资节点已列入城市更新计划阶
段占约2813次已批城市更新
规划阶段占约2188
5金融机构情况
金融机构中2019年新增城市更新项目预期投
资节点已列入城市更新计划阶段
已列入城市更新规划阶段 占 约
3333次拟申报正申报城市更新
计划实施体确认占约1667
成相降熟化力较强
房企较高意愿投资开发未立项项目站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
投资城市更新遇问题8
1整体情况
调研企业中针投资城市更新项目遇11问题中
集中政策规划调整预期明朗合法权属
例足周期长投资风险控反馈程度
集中度合计约48问题集中度高基预期
2房企情况
房企投资城市更新项目遇问题
集中政策规划调整预期明朗反馈
程度集中度约19次合法权属例
足集中度约16
3外房企情况
深外房企中投资城市更新项目遇
问题集中政策规划调整预期明
朗反馈程度集中度约20次周期
长投资风险控集中度约16
4全国百强房企情况
全国百强房企中投资城市更新项目遇
问题集中政策规划调整预期明
朗反馈程度集中度约20第二问题集
中周期长投资风险控 反馈程度
集中度约16
5金融机构情况
金融机构中投资城市更新项目遇问
题集中政策规划调整预期明朗
拆迁困难周期长投资风险控
反馈程度集中度约21
20
13
6
3
14
8
4
3
8
6
16
政策规划调整预期明朗
合法权属例足
十三五拆重建区范围
缺乏产业落资源
拆迁困难
专项规划审批预期理想
项目中早期融资困难
集体资产台交易畅
规划突问题
专业足
周期长投资风险控
19
16
6
2
11
6
4
4
11
7
14
政策规划调整预期明朗
合法权属例足
十三五拆重建区范围
缺乏产业落资源
拆迁困难
专项规划审批预期理想
项目中早期融资困难
集体资产台交易畅
规划突问题
专业足
周期长投资风险控
20
11
6
2
15
10
4
4
7
5
16
政策规划调整预期明朗
合法权属例足
十三五拆重建区范围
缺乏产业落资源
拆迁困难
专项规划审批预期理想
项目中早期融资困难
集体资产台交易畅
规划突问题（包括城中村改造…
专业足
周期长投资风险控
19
11
6
2
14
9
4
4
8
6
15
政策规划调整预期明朗
合法权属例足
十三五拆重建区范围
缺乏产业落资源
拆迁困难
专项规划审批预期理想
项目中早期融资困难
集体资产台交易畅
规划突问题
专业足
周期长投资风险控
21
5
5
11
21
5
5
0
0
5
21
政策规划调整预期明朗
合法权属例足
十三五拆重建区范围
缺乏产业落资源
拆迁困难
专项规划审批预期理想
项目中早期融资困难
集体资产台交易畅
规划突问题（包括城中村改造…
专业足
周期长投资风险控
全行业高度关注政策规划调整预期明朗
长周期带投资风险控站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2018年出台出台项目影响较新政策规划9
1整体情况
调研企业中超1659企业认2018年出台者
出台项目影响新政策深圳市城市更
新规划容积率审查规定次分计划审批新政
房产调控新政城中村改造分区划片规划违建处理
新政价测算新政等
2房企情况
房企认2018年出台者出台项
目影响新政策深圳市城市更新规划
容积率审查规定次计划审批新政
3外房企情况
深外房企中 超1518 企业认
2018年出台者出台项目影响
新政策深圳市城市更新规划容积率审查规
定
4全国百强房企情况
全国百强房企中 超1667 企业认
2018年出台者出台项目影响
新政策深圳市城市更新规划容积率审查规
定
5金融机构情况
金融机构中超1765企业认2018年
出台者出台项目影响新政策
深圳市城市更新规划容积率审查规定
000
044
087
175
175
262
349
393
480
480
655
699
742
742
873
961
1223
1659
深圳市拆重建类城市更新项目审批…
深圳市拆重建城市更新单元土信息核…
深圳市拆重建类城市更新单元旧屋村范…
深圳市城市更新项目保障性住房配建规定
深圳市拆重建类城市更新单元计划申报…
深圳市建筑设计规（修订稿）
深圳市价测算规
深圳市城中村（旧村）总体规划（2018…
深圳市拆重建类城市更新单元计划审批…
000
000
120
120
120
120
120
361
361
602
602
723
723
843
964
964
1446
1807
深圳市综合整治类旧工业区升…
深圳市城市更新项目保障性住…
关加强城市更新单元规划审…
深圳市拆重建城市更新单元…
深圳市土整备利益统筹项目…
深圳市拆重建类城市更新单…
深圳市城市更新外部移交公…
关进步加强房产调控促…
深圳市拆重建类城市更新单…
000
000
089
089
089
179
446
446
536
625
625
625
804
893
982
982
1071
1518
深圳市综合整治类旧工业区升…
关加强城市更新单元规划审…
深圳市拆重建城市更新单元…
深圳市土整备利益统筹项目…
深圳市拆重建类城市更新单…
深圳市建筑设计规（修订…
关农村城市化历史遗留产业…
关进步加强房产调控促…
深圳市拆重建类城市更新单…
000
000
083
083
167
250
333
500
500
500
583
750
750
833
917
1000
1083
1667
深圳市拆重建类城市更新项目…
深圳市拆重建城市更新单元土…
关加强城市更新单元规划审批…
深圳市城市更新项目保障性住房…
深圳市拆重建类城市更新单元…
深圳市建筑设计规（修订稿）
深圳市城市更新外部移交公设…
深圳市城中村（旧村）总体规划…
深圳市拆重建类城市更新单元…
000
000
000
294
294
294
294
294
294
588
588
588
588
588
882
1176
1471
1765
深圳市拆重建城市更新单元土…
深圳市拆重建类城市更新项目…
深圳市土整备利益统筹项目…
深圳市综合整治类旧工业区升级…
深圳市拆重建类城市更新单元…
关农村城市化历史遗留产业类…
深圳市建筑设计规（修订…
深圳市城中村（旧村）总体规划…
深圳市拆重建类城市更新单元…
容积率开发量售物业站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
2019年粤港澳湾区城市更新投资计划10
1整体情况
调研企业中超24企业倾投资深圳城市更新项
目深投资趋势加强东莞成企业投资城市更新项
目重目
2房企情况
超29房企计划投资深圳投资城市更
新项目次更愿意投资东莞城市更新项目
3外房企情况
深外房企中超20企业认需
深圳投资城市更新项目次东莞惠州
占分1915深莞惠三市投资意
例54
4全国百强房企情况
全国百强房企中计划投资深圳东莞城市更
新项目企业占20次惠州占
15深莞惠三市投资意例55
5金融机构情况
金融机构中超29企业计划深圳投资
城市更新项目次广州珠海占
18
深圳
东莞
珠海
中山广州
佛山
惠州
深圳
东莞
珠海
中山广州
佛山
惠州
深圳
东莞
珠海
中山广州
佛山
惠州
深圳
东莞
珠海
中山广州
佛山
惠州
深圳
东莞
珠海
中山广州
佛山
惠州
市场价值高政策较
深投资更东莞Chapter
04
新政策周期趋势站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
新周期左走？右走？站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
房企旧改统筹更新整备起
实业旧改工改工产业全流程监
市场面分化新趋势站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
企业应变新政八机遇挑战1
1 中长期投资开发必须高度关注接深圳市城市更新战略规划（20192035）
2 短期投资开发需快速密集接全市区城市更新十三五 规划修订工作
3 传统房企应积极参区片区统筹研究实操中央国企+民企+社会资合作改造更实施落站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
企业应变新政八机遇挑战2
4 工改工回产业
5 综合整治城市更新十四五趋势审批流程简化关键综合整治类城中村似
新出路
6 城市更新精细化求日益提升必须加强专业技术水旧改技术活（产业运营+
规划落+历史文化传承修复+绿色生态+智慧城市等）
工改工产业更新
开发运营全程点站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
计划阶段
• 产业资源导入
• 产业规划
• 产业批复
• 市重项目
规划阶段
• 产业定位策划
• 产品创新战略
• 产业运营模式
• 产业落协议
• 面运营实施
专规（定方案）
实施阶段
• 产业全程监
• 投融资（园区开发运营投
融资+园区企业综合金融服务
台股权投资台）
• 创新盈利模式+
产品落（园区基础设
施+公服务台）
• 产业扶持政策站式城市更新投资理台｜城市更新·产业运营·园区基金
企业应变新政八机遇挑战3
7 政企加强实施落（拆迁政策等）改变短炒倒卖思维模式
8 审批流程优化提效值关注（全市盘棋+接深圳90+部门意见反馈时限等）Thanks 谢谢聆听
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