- 1. 新世界集贤庄项目提案
- 2. 市场概况
北部楼盘可分为三大板块:机场路一带、新广从路一带、旧广从路一带。
北部楼盘向两个极端分化:质素一般的占大部分,一小部分档次极高
与广州东南西三面的楼盘相比,北部楼盘尤其显得淡静
- 3. 地理因素
位于城乡结合部,农村住宅较多,发展商只能见缝插针,开发空间受到限制。
以机场衍生的仓储货运业云集,使这里成了商住混杂的地段
由于受白云区发展规划相对滞后的影响,因此该地段不具备明显优势
制约其发展的因素
- 4. 制约其发展的因素 交通因素
白云区的交通发展相当缓慢,整个北部只有三大出入口,唯有新广从公路较为宽阔
交通十分挤塞,车流为患,令置业者构成了极大的阴影。
- 5. 环境因素
受到机场及交通噪音的干扰。
川流不息的车流量,导致空气质量严重污染。
人流复杂,造成治安隐患多。
制约其发展的因素
- 6. 新广从路的楼盘因其独有的白云山风景优势,从而形成了
″ 白云山概念楼盘″
新建的广州新体育馆,其配套设施的兴建完善了此地段市政
方面的不足,为此类概念楼盘增添了法码
白云山周边的各种违法侵占现象得到了有效的抑制,使这
个“广州市肺”重现过去绮丽多姿的色彩。
白云山概念楼盘综述
- 7. 白云区正计划将新体育馆对面的白云麓建成半山公园
白云机场将要搬迁,无疑给白云区楼市打了一支强心针
新机场高速公路已基本建成,地铁二号线、轻轨二号线、
等亦在规划中,交通便利就快实现
购买白云区楼盘可享受″广州蓝印户口″的优惠政策
白云山概念楼盘综述
- 8. 白云山概念楼盘细分 尊贵型
高档次的山景盘不仅要有丰富的自然景观,楼盘的内
在质素同样重要
位处白云山风景区内,拥有严密的保安管理、完善的
管理服务、成熟的配套设施的山景楼盘专门为讲究生
活品质的富豪度身订做
- 9. 概况:
定位:广州第一豪宅
广告语:尊贵精神 无处不在
主要卖点:依山环湖
建有山顶体育中心
独有私家立交桥
阶梯式颁
近期推出“尊贵个性型华邸“代表楼盘:白云堡豪苑
- 10. 小结:
1、得天独厚的地理优势奠定豪宅位置;
2、私家桥的建立避免重蹈二沙岛的覆辙,有力持续支持
豪宅概念;
3、富豪级的配套设施与大气、典雅的广告打动了消费者;
4、白云堡的成功间接提升了白云山概念楼盘的形象。
代表楼盘:白云堡豪苑
- 11. 白云山概念楼盘分析健康型
此类楼盘迎合了现代都市人对大自然的向往和复归的心态
充分利用白云山的生态环境,营造人性化的生态型住宅并提出″健康概念″是近期山景盘的开发热点
- 12. 代表楼盘:白云高尔夫花园概况:
定位:寻常人家的高尔夫花园
主推概念:生态家园
主要卖点:分质供水;
错层
广告表现:早期集中诉求”生态家园“,近期集中诉
求”生态错层、跃式“设计
- 13. 小结:
1、率先倡导“健康空气、健康直饮水、小山会所、日照轮廓法、5分钟步行社区、仿生色外立面设计、绿色通道”等生态特色的生活方式
2、运用广告、新闻发布会、研讨会、消费者座谈等方式,全方位将生态概念传播出来代表楼盘:白云高尔夫花园
- 14. 白云山概念楼盘分析前卫型
前卫、创新、富有个性的楼盘,成为了一部分卖家
追求时尚、喜新厌旧的目标
依托白云山良好的外部环境,结合楼盘新颖的园林
设计、建筑风格,也是近期山景盘的一个开发方向
- 15. 代表楼盘:盈翠华庭概况:
定位:市中心白云山景完美小城
广告语:超越时尚 活出精彩
主要卖点:国际大师开辟的精彩世界:
国际建筑大师乐民成
国际园林设计—贝尔高林设计
- 16. 小结:
1、以“世界十大环境设计公司精心设计,美国
Berman Arˉchitect首席建筑精
心缔造”为主要卖点,凭着前卫的理念在市场竞争中
脱颖而出。
2、既座拥市区便利,又有郊区的优美环境,加上适中
的价格,是买家追捧的主要原因
代表楼盘:盈翠华庭
- 17. 白云山概念楼盘分析大众型
大众型山景盘位居白云山二线,缺乏良好的自然景观
普罗大众,注重实际,以低价格、配套齐来打动工薪阶层
由于邻近白云山且价格便宜,综合质素高的大众型山景盘仍被市场看好
- 18. 代表楼盘:东方明珠花园概况:
定位:白云山畔一颗明珠
主要卖点:
地铁二号线就在家门口
与东方乐园、新体育馆相邻
首期推出的住宅素质较低,刚推的二期各方面
都有较大的改善
广告宣传量极少
- 19. 小结:
1、十分大众化的楼盘,没有自己的鲜明特色
2、外部环境的因素极之良好,得天独厚
3、广告宣传相对保守,没有将利好的因素宣传出
去
代表楼盘:东方明珠花园
- 20. 总 结无论如何,白云山概念楼盘将代表北部楼盘的发展趋势
山水楼盘资源有限,买少见少,因而相对来说会比较热销
外部环境跟不上山水盘概念,村屋、垃圾堆、三无
人员、沆洼小路,与广告所说的“高尚”相差太远
至目前为此,该地段还未出现一个代表性的、规模
性的,有实力的大型社区出现
- 21. 总 结整个地段的楼盘素质参差不齐、两极分化,影响该
地段整体形象的提升
但几乎所有楼盘的广告都是以白云山作为卖点,共
性相同,个性不突显
白云堡豪苑无论从楼盘质素及广告推广都堪称″大
哥大″
但个别楼盘广告宣传较少,推广手法单一
- 22. 项目分析
位置:白云区永泰村,南湖渡假区附近,新广从公
路的东侧
占地面积:100万万平方米
绿地率:30%
目前状况:首期“教师新村”18万平方米已入住,中
心花园2万平方米已投入使用,二期住宅已封顶,
会所及三期也即将开工
- 23. 楼盘定位:生态与山水概念相结合的大型生活社区
建筑风格:与山水园林相结合,淡雅清新风格
园林风格:体现岭南文化的园林风格
配套设施:规划中的有医院、电影院、广化中心、中小
学、图书馆、银行、药店、运动场等
项目分析
- 24. 项目的SWOT分析优势
发展商实力雄厚,信誉良好,知名度高
项目规模超大,有整体规划
一期已入住,中心花园已使用,开发基础较好
- 25. 项目的SWOT分析劣势
距白云山及南湖有一定距离,难以令人联想到山景盘
市政配套设施不完备
距离市中心较远,交通不便
白云区内消费群体的购买力不强
- 26. 项目的SWOT分析 机会点:
在大众化与富豪级价位之间存在着真空地带,这就是
中高档价位的楼盘
市政府决定白云山麓不再批地,真正白云山地段的楼
盘将不再出现
九运会的召开将为该地段增加人气
- 27. 项目的SWOT分析 威胁点
大众化的低价位楼盘,会分流了一部分客源
离广州中心较近的楼盘具有距离优势
- 28. 一、白领一族(外地人为主)
1、年龄在25-35岁之间、大专以上学历
2、收入中等,但较稳定、实惠型消费者
3、首次置业,买房子是毕生最大的愿望,因而会相当
谨慎,看重小区规模、舒适性,希望上班方便
4、向往高质素的生活,希望拥有良好的居住环境,但受经
济条件限制,只能选择中等价格的近郊盘目标消费者分析
- 29. 二、在白云区经商的外地人
1、30~45岁左右、已成家
2、在广州经商多年,行业分布广泛、有一定积蓄
3、多为首次置业,希望改善居住环境
4、地段对他们来说很重要,希望与生意点相近
5、文化层次不高,业余爱好不多
6、通过朋友介绍及报纸来了解楼盘信息
目标消费者分析
- 30. 目标消费者分析三、白云区或市中心边缘居民
1、年龄在25~40岁左右
2、习惯了山清水秀的居住环境,有一定的恋乡情结
4、有自己的房屋,购房是为了享受小区的配套设施
和生活便利
5、对他们来说,住进小区″有面子″最重要
6、追随型消费者,接受中等价格的楼盘
7、文化层次普遍不高
- 31. 新世界项目能给他们的 产品 对消费者意味着
品牌、品质 信心
大型社区 安心
绿色生态 舒心
周全管理 放心
- 32. 他们的核心愿望信心
安心
舒心
放心我的家 我的梦
- 33. 他们的共同选择我的梦
我的家温馨的家 稳定的家新生的家白领一族外地商人原居民
- 34. 品牌定位对于白领一族、经商人士、置业人士来说,
(目标消费群)
集贤苑是实现我梦想的理想生活家园,
(产品) ( 定位)
它让我住得安心、住得放心、住得舒心,
(核心利益)
因为它有完善的配套设施、周全的服务管理、优
良的生态环境 。(支持点)
- 35. 品牌概念
理想生活第一步
- 36. 品牌发展规划(纲要)品牌概念
创意概念
创意表现
整合传播
- 37. 推广策略(纲要)建立视觉系统(LOGO、名字、广告语)
建立品牌形象(影视广告、平面广告)
促销广告(报纸、杂志、网络平面、专题片)
售楼部物料(楼书、单张、吊旗、展板)
户外广告(路牌、灯箱)
- 38. 媒介策略(纲要)内部认购阶段(告知、软文为主)
正式上市阶段(认知、形象广告:报纸、影视)
上市后(维持、促销广告:报纸、专题片)
展销会(直效行销、促销广告:报纸、DM)