社区物业理调查报告
年**市济迅猛发展城市面貌焕然新民生活质量日趋提高城市理社区建设越越谐社区物业理城市理社区建设重组成部分社区物业理公司服务质量坏已老百姓日常生活工作息息相关综合市长公开电话市长信箱年受理情况物业理方面投诉直居高年年热点难点列仅年半年局接类投诉534件供热供气佳供排水矛盾突出房屋质量卫生状况差亮化徒虚名盗现象严重室车棚挪作乱搭乱建油烟噪音扰民等涉物业理工作问题进步规范发展社区物业理健全项制度受领导委托市物业理情况进行走访调查部分物业公司居委会业等单位等通调查初步解市社区物业理现状成足结合实际足提出点想法想更实现规范序高效社区物业理社区更谐城市更美丽民更幸福
社区物业理基概况
市物业理2002年起步现已物企业11家中暂定级企业2家家三级资质企业业员187持证岗63占业员34服务类型住宅商业辅总服务面积10135万方米10398户中住宅服务面积8655万方米商业服务面积156万方米服务面积1256万方米根 关调整州物业理服务收费标准关问题通知昌州计价费200644号文件规定物业综合服务费分四级市物业服务收费低02元方米高05元方米均035元方米目前营情况基处亏损状态市九区成立业委员会业会业委员会成立组成运作等缺少监督制约区难产生业委员会推选出楼长时发挥业委员会职影响制约物业理工作推广发展
二社区物业理存问题原
着城市建设快速发展房产市场逐步完善市民生活水断提高区物业理矛盾日渐突出中业物业企业观存问题客观环境制约带问题历史遗留老问题发展中产生新情况具体表现方面：
（）业权利义务认识位
着住房商品化私化程度提高业维权意识日渐增强物业理企业断提出高标准服务求相部分业身应承担义务认识清表现房屋维修养护责意识强产权维修理观念没树立二服理乱装修乱搭建屡禁止律意识淡漠三时交纳交纳物业理费尤老旧区交费理种样物业服务位必说房屋质量等开发商遗留问题邻里纠纷生活源等作交费理恶性循环直物业企业服务质量降干脆关门走广业深受害解目前市已五六家物业理企业收费难物业理工作难继奈撤出涉8区30万米住宅四业委员会流形式区业翁意识强放弃物业理权成立业会参物业理漠关心业会召开难作发挥够业委员会没实行真正意义治理业物业理企业间矛盾问题缺少沟通法解决区物业理发展带隐患
（二）企业理服务定位准确
市物业理企业业员文化层次普遍较低素质高难树立科学理服务理念加剧业物业企业间矛盾表现：某物业理企业员工缺乏客户意识服务态度端正服务语文明服务行规范业正求满足更谈动帮助业排忧解难特物业企业造成问题时解决直接影响物业理服务水提高客户满意度提升二某物业理企业缺乏专业员日常维修物业理项重工作维修时位会业物业理企业服务质量产生怀疑甚出现矛盾三部分物业理企业身济利益出发出租车棚室等营谋利产生种污染等负面影响直接侵害业利益
（三）老旧区基础条件配套
市物业理住宅区分三类：缺乏物业理配套设施老旧住宅区占全市物业理住宅区面积37二实行半封闭理住宅区占全市物业理住宅区面积25三配套设施完善实行全封闭理住宅区占全市物业理住宅区面积38中老旧住宅区面广量建设标准普遍高历史欠账硬件环境公建配套区公秩序居住象弱势群体理运转等种矛盾突出具体表现：区理服务物业理房车库配套设施数量低法建立市场化理运作机制二安全防范设施匮乏敞开设防住宅区法实行封闭理区环境秩序混乱治安案件时发生三区支干道路宅前道路出现程度破损区公建配套房房屋体屋面楼道墙面等公部位陈旧破损严重四网畅常出现水堵塞雨天积水问题五区绿化布局合理常年失养植物逐年减少六收费率低年户020030元方米区收卫生费垃圾清运费收50物业企业基区进行维持型理
（四）开发建设遗留问题成物业纠纷
开发商遗留问题突出相关部门没规定进行验收严重影响物业理新建住宅区交付条件明确交付环节缺乏效监督项目交付时绿化封闭道路等配套设施尚未完善业未承诺利益引发物业服务收费矛盾制约物业理利开展二公建配套设施：车库室架空层等权属界定清易引发纠纷开发商侵占出售配套公设施谓权侵害业利益留隐患加期理难度三房屋质量问题新区交付段时间房屋质量问题陆续暴露出物业公司难逃咎外物业理市场竞争机制未建立物业理企业扩量开发商妥协降低承接标准接物业日理工作埋隐患
（五）热难点问题影响物业理正常运作
1供水供电设施移交位开发建设单位没区供水供电设施移交专业部门交子公司属物业企业理留隐患：水电专业设施物业企业维护力足二出障专业部门相互推诿扯皮三开发企业旦改制先天足物业企业承担相关责
2新建高层住宅供水困难高层水难问题直投诉热点尤夏季水高峰期涉雪**区畅岁园区怡心园区龙祥区等原区建设时部道口径部分区势高年市西**成片开发许区道压力更高层供水缺乏系统改造方案区新建加压泵彻底解决需资金难落实
3私搭乱建违章装修油烟噪音污染困扰物业理三难题法制止问题发生物业公司畏难情绪苦没处罚权法责放流
4公明设施正常保证老旧区公明设施电费维修标准偏低调整艰难严重影响正常二部分物业企业员工作责心强动维护区明设施意识淡漠等市民投诉电话交办动维修
三解决物业理问题点建议
1加强完善物业理法制建设结合中华民国物业理条例鉴县市物业理办法进步出台更加完善操作性实施细明确政府部门开发企业物业公司业方责权利义务深入宣传相关法律法规广业解物业理重性履行相关义务积极配合物业企业做理工作时善运法律武器维护合法权益进步规范物业企业工作行方式完善招投标制度建设引入竞争机制优秀物业理企业引进改变物业业员素质差服务规范专业性强企业运作透明度够落状况
2加快业委员会制度规范化建设相关部门指导业选出真正够代表业利益热心公益事业定知识水员持参业委员会工作够物业理企业业间起桥梁作建立业物业理企业间信业委员会物业公司签订物业理委托服务合仔细斟酌条款确定服务项目服务费价格定期召开业会监督费情况受理业投诉热难点问题物业理企业进驻区时业签订公约违章搭建垃圾处理噪音油烟扰民放养宠物乱停车等问题约法三章维护区稳定
3加工程验收老旧区改造力度开发商遗留问题日渐成新建区物业理难点区竣工验收时相关部门严房屋配套设施水电气等质量关监督物业理企业承接物业时必须履行程序坚决避免物业企业盲目扩量草率接日正常运转发展留隐患关部门加老旧区物业理规划投资力度努力提高车棚绿化封闭等相关配套设施建设物业理企业社区紧密配合加强弱势居民扶助
4加政府政策扶持力度通降低物业理企业营业税税征收率物业公司水电费等部分参民收费积极鼓励物业公司做做强引进优秀高端专业提高企业资质水帮助企业申领二级资质
5积极引进竞争机制通公开招聘外引进优秀品牌物业公司通引进品牌物业公司促进物业公司发展提升企业品牌时鼓励市物业公司实行走出战略断扩营范围
6加强服务创新意识针业日趋性化需求物业公司业量身定做服务容增加服务收入家政服务老年服务汽车服务等
7强化理水认真做项理服务规章制度订立执行监督做物业公司员工培训工作物业理员工持证岗做岗前培训定期培训相结合常规培训专业培训消防治安培训相结合
8加考核监督力度采取明查暗访定期定期抽查业分政府关部门考评相结合采取奖优罚政策形成档案纳入诚信理体系
总发展中社区物业理坚持科学发展观断完善理机制断提升服务水断创新发展思路社区物业理服务业争先创优社区建设更谐城市理更规范民生活更幸福
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年**市济迅猛发展城市面貌焕然新民生活质量日趋提高城市理社区建设越越谐社区物业理城市理社区建设重组成部分社区物业理公司服务质量坏已老百姓日常生活工作息息相关综合市长公开电话市长信箱年受理情况物业理方面投诉直居高年年热点难点列仅年半年局接类投诉534件供热供气佳供排水矛盾突出房屋质量卫生状况差亮化徒虚名盗现象严重室车棚挪作乱搭乱建油烟噪音扰民等涉物业理工作问题进步规范发展社区物业理健全项制度受领导委托市物业理情况进行走访调查部分物业公司居委会业等单位等通调查初步解市社区物业理现状成足结合实际足提出点想法想更实现规范序高效社区物业理社区更谐城市更美丽民更幸福
社区物业理基概况
市物业理2002年起步现已物企业11家中暂定级企业2家家三级资质企业业员187持证岗63占业员34服务类型住宅商业辅总服务面积10135万方米10398户中住宅服务面积8655万方米商业服务面积156万方米服务面积1256万方米根 关调整州物业理服务收费标准关问题通知昌州计价费200644号文件规定物业综合服务费分四级市物业服务收费低02元方米高05元方米均035元方米目前营情况基处亏损状态市九区成立业委员会业会业委员会成立组成运作等缺少监督制约区难产生业委员会推选出楼长时发挥业委员会职影响制约物业理工作推广发展
二社区物业理存问题原
着城市建设快速发展房产市场逐步完善市民生活水断提高区物业理矛盾日渐突出中业物业企业观存问题客观环境制约带问题历史遗留老问题发展中产生新情况具体表现方面：
（）业权利义务认识位
着住房商品化私化程度提高业维权意识日渐增强物业理企业断提出高标准服务求相部分业身应承担义务认识清表现房屋维修养护责意识强产权维修理观念没树立二服理乱装修乱搭建屡禁止律意识淡漠三时交纳交纳物业理费尤老旧区交费理种样物业服务位必说房屋质量等开发商遗留问题邻里纠纷生活源等作交费理恶性循环直物业企业服务质量降干脆关门走广业深受害解目前市已五六家物业理企业收费难物业理工作难继奈撤出涉8区30万米住宅四业委员会流形式区业翁意识强放弃物业理权成立业会参物业理漠关心业会召开难作发挥够业委员会没实行真正意义治理业物业理企业间矛盾问题缺少沟通法解决区物业理发展带隐患
（二）企业理服务定位准确
市物业理企业业员文化层次普遍较低素质高难树立科学理服务理念加剧业物业企业间矛盾表现：某物业理企业员工缺乏客户意识服务态度端正服务语文明服务行规范业正求满足更谈动帮助业排忧解难特物业企业造成问题时解决直接影响物业理服务水提高客户满意度提升二某物业理企业缺乏专业员日常维修物业理项重工作维修时位会业物业理企业服务质量产生怀疑甚出现矛盾三部分物业理企业身济利益出发出租车棚室等营谋利产生种污染等负面影响直接侵害业利益
（三）老旧区基础条件配套
市物业理住宅区分三类：缺乏物业理配套设施老旧住宅区占全市物业理住宅区面积37二实行半封闭理住宅区占全市物业理住宅区面积25三配套设施完善实行全封闭理住宅区占全市物业理住宅区面积38中老旧住宅区面广量建设标准普遍高历史欠账硬件环境公建配套区公秩序居住象弱势群体理运转等种矛盾突出具体表现：区理服务物业理房车库配套设施数量低法建立市场化理运作机制二安全防范设施匮乏敞开设防住宅区法实行封闭理区环境秩序混乱治安案件时发生三区支干道路宅前道路出现程度破损区公建配套房房屋体屋面楼道墙面等公部位陈旧破损严重四网畅常出现水堵塞雨天积水问题五区绿化布局合理常年失养植物逐年减少六收费率低年户020030元方米区收卫生费垃圾清运费收50物业企业基区进行维持型理
（四）开发建设遗留问题成物业纠纷
开发商遗留问题突出相关部门没规定进行验收严重影响物业理新建住宅区交付条件明确交付环节缺乏效监督项目交付时绿化封闭道路等配套设施尚未完善业未承诺利益引发物业服务收费矛盾制约物业理利开展二公建配套设施：车库室架空层等权属界定清易引发纠纷开发商侵占出售配套公设施谓权侵害业利益留隐患加期理难度三房屋质量问题新区交付段时间房屋质量问题陆续暴露出物业公司难逃咎外物业理市场竞争机制未建立物业理企业扩量开发商妥协降低承接标准接物业日理工作埋隐患
（五）热难点问题影响物业理正常运作
1供水供电设施移交位开发建设单位没区供水供电设施移交专业部门交子公司属物业企业理留隐患：水电专业设施物业企业维护力足二出障专业部门相互推诿扯皮三开发企业旦改制先天足物业企业承担相关责
2新建高层住宅供水困难高层水难问题直投诉热点尤夏季水高峰期涉雪**区畅岁园区怡心园区龙祥区等原区建设时部道口径部分区势高年市西**成片开发许区道压力更高层供水缺乏系统改造方案区新建加压泵彻底解决需资金难落实
3私搭乱建违章装修油烟噪音污染困扰物业理三难题法制止问题发生物业公司畏难情绪苦没处罚权法责放流
4公明设施正常保证老旧区公明设施电费维修标准偏低调整艰难严重影响正常二部分物业企业员工作责心强动维护区明设施意识淡漠等市民投诉电话交办动维修
三解决物业理问题点建议
1加强完善物业理法制建设结合中华民国物业理条例鉴县市物业理办法进步出台更加完善操作性实施细明确政府部门开发企业物业公司业方责权利义务深入宣传相关法律法规广业解物业理重性履行相关义务积极配合物业企业做理工作时善运法律武器维护合法权益进步规范物业企业工作行方式完善招投标制度建设引入竞争机制优秀物业理企业引进改变物业业员素质差服务规范专业性强企业运作透明度够落状况
2加快业委员会制度规范化建设相关部门指导业选出真正够代表业利益热心公益事业定知识水员持参业委员会工作够物业理企业业间起桥梁作建立业物业理企业间信业委员会物业公司签订物业理委托服务合仔细斟酌条款确定服务项目服务费价格定期召开业会监督费情况受理业投诉热难点问题物业理企业进驻区时业签订公约违章搭建垃圾处理噪音油烟扰民放养宠物乱停车等问题约法三章维护区稳定
3加工程验收老旧区改造力度开发商遗留问题日渐成新建区物业理难点区竣工验收时相关部门严房屋配套设施水电气等质量关监督物业理企业承接物业时必须履行程序坚决避免物业企业盲目扩量草率接日正常运转发展留隐患关部门加老旧区物业理规划投资力度努力提高车棚绿化封闭等相关配套设施建设物业理企业社区紧密配合加强弱势居民扶助
4加政府政策扶持力度通降低物业理企业营业税税征收率物业公司水电费等部分参民收费积极鼓励物业公司做做强引进优秀高端专业提高企业资质水帮助企业申领二级资质
5积极引进竞争机制通公开招聘外引进优秀品牌物业公司通引进品牌物业公司促进物业公司发展提升企业品牌时鼓励市物业公司实行走出战略断扩营范围
6加强服务创新意识针业日趋性化需求物业公司业量身定做服务容增加服务收入家政服务老年服务汽车服务等
7强化理水认真做项理服务规章制度订立执行监督做物业公司员工培训工作物业理员工持证岗做岗前培训定期培训相结合常规培训专业培训消防治安培训相结合
8加考核监督力度采取明查暗访定期定期抽查业分政府关部门考评相结合采取奖优罚政策形成档案纳入诚信理体系
总发展中社区物业理坚持科学发展观断完善理机制断提升服务水断创新发展思路社区物业理服务业争先创优社区建设更谐城市理更规范民生活更幸福
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