物业理调查报告
贯彻落实市委市政府关加强物业行业监督理解决物业服务中突出问题努力改善城市居环境实现建设宜居城市目标根区政府安排全区56区18家物业公司基础情况进行详细调查调查情况：
基情况
区物业公司18家中具级资质物业公司1家二级资质3家三级14家物业公司物业费收缴率达901家达702家506家足509家3家仅达20
区现物业区56楼房937栋楼住户70479户物业公司理散楼97栋住户5854户中省级示范区 15市级示范区18区19
二存问题
（）理体制畅增加理难度
政府行业部门职权利义务明晰权利集中边形成区级政府物业理部门力开展理工作事实力市物业理部门权局面设置理障碍增加理难度物业理工作重点基层理体应该基层样理工作做常性连续性形成良性循环职应该体现基层事实物业法样规定物业法关规定县区物业理部门应该具物业企业监督检查考核资质初审处罚等职职政府物业行业理部门基监督物业企业履行身职效手段区物业办成立市里放区物业办职中具物业企业资质初审（物业公司准入退出初步审查审验权）物业企业违规处罚职法保证县（区）政府效监督物业企业履行职效力物业企业理问题服务问题法效解决时区政府然成立物业办没相应办公费没公务车辆法实现效常性理
（二）制度法规完善开展工作
物业行业系统（包括政府行业部门物业企业业委员会）制度健全法规完善法实施效理服务体现：政府物业理部门没健全物业企业进行监督检查考核制度致物业企业处理意服务约束状态出现问题时问二物业企业便履行服务职政府没实施处罚效手段长问题越堆越三物业企业业私搭建拆改违章建设等问题没约束力监督手段解决问题法律致业私搭乱建私拆乱改等行屡禁止危害极问题说明物业理实践中法规建设远远落住宅建设速度制度法规健全述问题会长期存物业理服务工作法实现法序开展
（三）物业理规范服务水高
物业企业部理规范整体服务水较低业物业企业间矛盾重重互理解导致物业企业收取物业费成难题物业费收服务更长恶性循环调查物业公司没家收费情况费情况服务容收费标准等重信息进行公开现全部业物业公司应该收取费收费标准少开展项目服务收取费清楚信息公开方面暴露物业企业理规范问题侧面反映物业企业没树立服务第理念缺乏样理念物业公司服务位服务质量差业动缴费愿意缴费问题成制约物业理水提高老难问题通调查知区车辆厂物业公司缴费率达90外公司数连70难达长形成服务位业交费服务更位业更缴费恶性循环尤老旧区问题更突出物业公司干脆关门走区典型年初闹沸沸扬扬景南区开发商卷走房屋维修基金问题景南4号楼房屋产权问题法妥善解决
（四）老旧区基础条件差理
区老旧区基础条件差历史欠账开发商遗留问题导致数老旧区理甚物业理区根基础条件区分三类：缺乏物业理配套设施老旧住宅区占全区物业理住宅区面积67二实行半封闭理住宅区占全区物业理住宅区面积23三配套设施完善实行全封闭理住宅区占全区物业理住宅区面积10中老旧住宅区面广量建设标准普遍高历史欠账区功完善硬件建设差设施设备老化物业费收取率低房屋维修基金缺失开发商遗留问题等问题十分突出问题长期解决物业理区法正常开展
（五）物业企业准入规范缺乏相应退出机制
区18家物业企业中具二级资质物业企业仅4家三级资质物业企业数具备开展物业服务力物业公司全部开发公司派生出子公司没通正规渠道进入物业理行业公司理规范服务位问题成普遍性问题加政府行业理程中没引入竞争机制没建立相应退出机制致物业企业理规范服务意性交叉理问题严重重收费轻理问题突出区甚两家物业公司楼区现象
（六）业委会成立难群众参度低
物业理市区处发展时期参物业理业委员会更新生事物区业业委员会组织普遍解缺乏翁意识成立业会参物业理漠关心加区业四面八方情况互熟悉利益诉求相数抱事关高高挂起谓心态导致召开业会成立业委员会较困难区勉强成立业委员会缺少敬业富号召力业委员会组成员时疏活动形虚设没发挥应作更法实现真正意义治理方面业委员会法律位十分清晰许棘手问题难处理作治组织业委员会难作
三解决物业理问题点建议
（）进步理体制增强理效力
物业理工作想根改善必须体制机制入手解决问题政府必须决心物业理职放便实施理够形成理效力基层政府物业理部门必须基层政府理物业行业程中具效科学合理行理手段样根解决体制理畅效果局面时市政府批准区成立物业办时必须办公费交通工具列入财政运算确保工作正常运行
（二）建立健全制度完善配套法规
健全必工作制度完善配套法律法规做物业工作根保证政府物业理部门建立健全物业企业检查考核年审奖惩等必工作制度通健全制度保证促进物业企业理服务规范化二物业企业部进步完善理机制开展规范理服务社会公开收费服务收费支出等重信息通社会公开信息业明明白白交费清清楚楚接受服务样物业公司业间建立相互信互相理解等关系
（三）政府导老旧区改造逐步解决问题
政府作物业市场理协调体必须确保物业市场健康发展肩负起必责市区物业市场认识理房产开发程中遗留种问题导致老旧区基础条件差历史欠账理果政府决心加投入问题会长期困扰市物业市场健康发展市建设宜居城市目标会利实现政府通房规划建设等部门加强房产开发行约束时加老旧区基础设施建设投入力度改善老旧区功全基础设施老化等问题逐步改善老旧区居住环境促进市物业市场走健康发展道路
（四）规范物业市场建立竞争机制
物业市场供需体物业理企业业物业市场协调体政府行业行政部门政府责通制定政策完善法规加强监改进服务等途径积极营造规范物业理市场氛围营环境政府关法律法规根市物业理实际严格科学物业企业准入退出关建立科学激励竞争机制杜绝开发商建处楼诞生物业公司区栋楼房家物业公司理规范理现象物业企业间建立必竞争机制建立严格科学退出机制物业企业间感受竞争压力逐步提高物业企业理水服务水
（五）加宣传力度逐步提高认识
全社会（包括政府 部门）必须进步提高物业工作重性认识增强关心物业支持物业责感现代物业理包括保安保洁保绿保修保养保服务等诸职性质十分特殊综合性服务行业政府说物业新时期构建谐社会重素物业企业客观承担少基层政府职城市理重组成部分部分政府职市场化表现形式市民言物业维护家园舒适安宁洁净美丽整洁序效提升居住环境生活品位良物业区房产开发积聚气重素房产长期保值增值重原全社会中广泛宣传物业理现代生活中重作特提高级领导干部认识努力营造利物业发展良氛围切实提高物行业物业员位物业理员享受相适应政治生活遇
（六）法成立业委会逐步理供需关系
全区范围法成立业委员会逐步理社区居委会业委员会物业企业三者间关系物业理形成良性互动 社区居委会业委员会区居民治组织两组织街道社区区业利益维护者实践者物业企业社区居委会区业委员会监督提供物业理服务企业方面发挥社区居委会区业委员会观动作增强责意识维权意识监督作方面通政府行业部门协调理社区居委会业物业企业间种关系社区居委会业委员会物业企业间建立良性互动关系促进物业理物业服务进步规范化合理化
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贯彻落实市委市政府关加强物业行业监督理解决物业服务中突出问题努力改善城市居环境实现建设宜居城市目标根区政府安排全区56区18家物业公司基础情况进行详细调查调查情况：
基情况
区物业公司18家中具级资质物业公司1家二级资质3家三级14家物业公司物业费收缴率达901家达702家506家足509家3家仅达20
区现物业区56楼房937栋楼住户70479户物业公司理散楼97栋住户5854户中省级示范区 15市级示范区18区19
二存问题
（）理体制畅增加理难度
政府行业部门职权利义务明晰权利集中边形成区级政府物业理部门力开展理工作事实力市物业理部门权局面设置理障碍增加理难度物业理工作重点基层理体应该基层样理工作做常性连续性形成良性循环职应该体现基层事实物业法样规定物业法关规定县区物业理部门应该具物业企业监督检查考核资质初审处罚等职职政府物业行业理部门基监督物业企业履行身职效手段区物业办成立市里放区物业办职中具物业企业资质初审（物业公司准入退出初步审查审验权）物业企业违规处罚职法保证县（区）政府效监督物业企业履行职效力物业企业理问题服务问题法效解决时区政府然成立物业办没相应办公费没公务车辆法实现效常性理
（二）制度法规完善开展工作
物业行业系统（包括政府行业部门物业企业业委员会）制度健全法规完善法实施效理服务体现：政府物业理部门没健全物业企业进行监督检查考核制度致物业企业处理意服务约束状态出现问题时问二物业企业便履行服务职政府没实施处罚效手段长问题越堆越三物业企业业私搭建拆改违章建设等问题没约束力监督手段解决问题法律致业私搭乱建私拆乱改等行屡禁止危害极问题说明物业理实践中法规建设远远落住宅建设速度制度法规健全述问题会长期存物业理服务工作法实现法序开展
（三）物业理规范服务水高
物业企业部理规范整体服务水较低业物业企业间矛盾重重互理解导致物业企业收取物业费成难题物业费收服务更长恶性循环调查物业公司没家收费情况费情况服务容收费标准等重信息进行公开现全部业物业公司应该收取费收费标准少开展项目服务收取费清楚信息公开方面暴露物业企业理规范问题侧面反映物业企业没树立服务第理念缺乏样理念物业公司服务位服务质量差业动缴费愿意缴费问题成制约物业理水提高老难问题通调查知区车辆厂物业公司缴费率达90外公司数连70难达长形成服务位业交费服务更位业更缴费恶性循环尤老旧区问题更突出物业公司干脆关门走区典型年初闹沸沸扬扬景南区开发商卷走房屋维修基金问题景南4号楼房屋产权问题法妥善解决
（四）老旧区基础条件差理
区老旧区基础条件差历史欠账开发商遗留问题导致数老旧区理甚物业理区根基础条件区分三类：缺乏物业理配套设施老旧住宅区占全区物业理住宅区面积67二实行半封闭理住宅区占全区物业理住宅区面积23三配套设施完善实行全封闭理住宅区占全区物业理住宅区面积10中老旧住宅区面广量建设标准普遍高历史欠账区功完善硬件建设差设施设备老化物业费收取率低房屋维修基金缺失开发商遗留问题等问题十分突出问题长期解决物业理区法正常开展
（五）物业企业准入规范缺乏相应退出机制
区18家物业企业中具二级资质物业企业仅4家三级资质物业企业数具备开展物业服务力物业公司全部开发公司派生出子公司没通正规渠道进入物业理行业公司理规范服务位问题成普遍性问题加政府行业理程中没引入竞争机制没建立相应退出机制致物业企业理规范服务意性交叉理问题严重重收费轻理问题突出区甚两家物业公司楼区现象
（六）业委会成立难群众参度低
物业理市区处发展时期参物业理业委员会更新生事物区业业委员会组织普遍解缺乏翁意识成立业会参物业理漠关心加区业四面八方情况互熟悉利益诉求相数抱事关高高挂起谓心态导致召开业会成立业委员会较困难区勉强成立业委员会缺少敬业富号召力业委员会组成员时疏活动形虚设没发挥应作更法实现真正意义治理方面业委员会法律位十分清晰许棘手问题难处理作治组织业委员会难作
三解决物业理问题点建议
（）进步理体制增强理效力
物业理工作想根改善必须体制机制入手解决问题政府必须决心物业理职放便实施理够形成理效力基层政府物业理部门必须基层政府理物业行业程中具效科学合理行理手段样根解决体制理畅效果局面时市政府批准区成立物业办时必须办公费交通工具列入财政运算确保工作正常运行
（二）建立健全制度完善配套法规
健全必工作制度完善配套法律法规做物业工作根保证政府物业理部门建立健全物业企业检查考核年审奖惩等必工作制度通健全制度保证促进物业企业理服务规范化二物业企业部进步完善理机制开展规范理服务社会公开收费服务收费支出等重信息通社会公开信息业明明白白交费清清楚楚接受服务样物业公司业间建立相互信互相理解等关系
（三）政府导老旧区改造逐步解决问题
政府作物业市场理协调体必须确保物业市场健康发展肩负起必责市区物业市场认识理房产开发程中遗留种问题导致老旧区基础条件差历史欠账理果政府决心加投入问题会长期困扰市物业市场健康发展市建设宜居城市目标会利实现政府通房规划建设等部门加强房产开发行约束时加老旧区基础设施建设投入力度改善老旧区功全基础设施老化等问题逐步改善老旧区居住环境促进市物业市场走健康发展道路
（四）规范物业市场建立竞争机制
物业市场供需体物业理企业业物业市场协调体政府行业行政部门政府责通制定政策完善法规加强监改进服务等途径积极营造规范物业理市场氛围营环境政府关法律法规根市物业理实际严格科学物业企业准入退出关建立科学激励竞争机制杜绝开发商建处楼诞生物业公司区栋楼房家物业公司理规范理现象物业企业间建立必竞争机制建立严格科学退出机制物业企业间感受竞争压力逐步提高物业企业理水服务水
（五）加宣传力度逐步提高认识
全社会（包括政府 部门）必须进步提高物业工作重性认识增强关心物业支持物业责感现代物业理包括保安保洁保绿保修保养保服务等诸职性质十分特殊综合性服务行业政府说物业新时期构建谐社会重素物业企业客观承担少基层政府职城市理重组成部分部分政府职市场化表现形式市民言物业维护家园舒适安宁洁净美丽整洁序效提升居住环境生活品位良物业区房产开发积聚气重素房产长期保值增值重原全社会中广泛宣传物业理现代生活中重作特提高级领导干部认识努力营造利物业发展良氛围切实提高物行业物业员位物业理员享受相适应政治生活遇
（六）法成立业委会逐步理供需关系
全区范围法成立业委员会逐步理社区居委会业委员会物业企业三者间关系物业理形成良性互动 社区居委会业委员会区居民治组织两组织街道社区区业利益维护者实践者物业企业社区居委会区业委员会监督提供物业理服务企业方面发挥社区居委会区业委员会观动作增强责意识维权意识监督作方面通政府行业部门协调理社区居委会业物业企业间种关系社区居委会业委员会物业企业间建立良性互动关系促进物业理物业服务进步规范化合理化
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