关收购农贸市场行性分析报告
总
（）项目基情况
1项目名称：000农贸市场
2性质：收购
3收购体：
4址：0
5项目总投资：393356万元
（二）编制
1国务院办公厅关统筹推进新轮菜篮子工程建设意见国办发〔2010〕18号文
2市场供应价格基稳定通知国发(2010) 26号
3重庆市城区菜市场专项整治工作电视电话会议求精神
4重庆市商业委员会关印发重庆市农贸市场标准化建设改造验收办法通知渝商委发〔2009〕82号
50000公司专题会议纪2010年9月1日第69期
60专题研究城终端市场建设会议纪2010年9月20日第71期
700公司实市场调研资料
（三）研目
通营分析投入产出测算确定高收购价决策提供参考
二项目背景必性
（）项目背景
1落实513市场发展战略
000公司集团公司提出513发展战略总体部署加快推进标准化农贸市场网络建设布局收购兼效快速扩张路
2全市农贸市场专项整治机遇
市政府开展全市农贸市场提档升级整治活动巨额改造费投入势必部分农贸市场业变现转行收购兼创造良环境提供利时机
（二）收购必性
1构建三级市场体系需
市政府28次常务会议求集团农贸食品市场体系建设方面承担着构建市三级食品（农产品）市场体系建设重收购该市场力推动市三级食品（农产品）市场体系建设利整合市场资源促进农产品资源物流循环形成覆盖全市具极强集聚辐射功农产品交易台供应网络发挥农产品资源整合物流配送市场营销等方面重作带动食品（农产品）生产加工实现助农增收保供稳价掌控终端出水口决定权
2促进农贸市场规范化理需
该市场收购全面引入先进专业市场理验办法利规范市场建设提档升级市容市貌整治美化
3抓住机遇快速发展需
贯彻实施513市场发展战略收购兼成熟市场见效快培育期短风险
三市场分析
1基情况
卫国路农贸市场该市场面积10173㎡总设700摊位市场业员258余市场年交易总额12775万元
2营现状
该市场街层营蔬菜鲜肉干副水产粮油等食品
该市场分三层底楼营水产水发活禽米药房等二楼营蔬菜水果干副鲜肉等三楼营家具
根实现场调查该市场总出租率达90市场气较旺流量
3辐射范围
般规律农贸市场辐射半径约1公里左右辐射面积达4方公里左右该市场基全面覆盖弹子石石坝片区居民（约7万）部分五里店线居民购买鲜活食品该市场周边门面门庭市
4相邻商圈
市场距新世纪弹子石店500米距重客隆弹子石店500米（附南岸区菜市场基情况汇总表见附表）
5区域租金房价水
市场周边门面租金价格70元㎡月左右
二手房价6000元㎡左右门面20000元㎡左右
四组织机构力资源配置
1理模式
作分公司建制非独立核算单位实行目标务责制济效益综合性独立考核工资收入营
效益挂钩
2组织机构
综合办公室：负责监督项制度落实考核现金账务理招商策划员理
市场理组：负责市场营秩序安全（包括治安消防食品）环境卫生日常理时收取市场租金等费
3员配置
市场理：1
市场：1
市场理员：6
清洁工（外包）：4
4员工培训
标准化农贸市场规范理求系统培训转变观念树立优质服务意识吸收新营理念
五营理发展思路
1提档升级改善营环境提升市场形象
2布局局部调整提高租金挖潜增效缩短回收期
3创新市场营模式延伸服务产业价值链逐步整合体分散采购运输方式实现统采配降低进价增强竞争力方便客户
4逐渐融合型超市新兴商业业态素引导营者专业化发展规模化营提高营者实力增市场抗型超市击抵御力
5突出性化服务狠抓精细化理
六收购资金估算资金筹措
1收购估算：前中鼎评估事务专业员现场初步估评卫国路农贸市场12层均价4300元3层均价3000元该市场评估总价值约393356万元（收购评估价值准）
2资金筹措：贷款六成2360万元筹资金157356万元
七投入效益测算分析
（）收入费
1收入：全年租金40692万元市场总面积10173方米中12层6782方米月租金45元方米计算3层3391方米月租金10元方米计算（业基均价测算）
2工资支出：全年工资总计2976万元计员工8月工资2500元（含社保福利）全年工资费24万元外包清洁工4月工资1200元全年工资费576万元
3税费等支出：全年约7121万元
4预见费：5万元
（二）盈余情况
1年盈余：30095万元
2静态投资收益率：8％
3静态投资回收期：13年
（见附表二四种房价测算）
（三）盈亏衡分析
盈亏衡分析分析项目成效益关系重指标项目营力利率表示盈亏衡点（BEP）：
固定成
盈亏衡点＝ ×100
销售收入－变成－销售税金附加
＝6186
计算结果表明项目盈利力达出租率6186
项目保营实现盈亏衡表明项目具定抗风险力（见附表三）
（四）确定性分析
市场出租率影响租金收入关键性素决定预期收益率（7）期实现测算出租率低90（见附表二
四种房价测算）
（五）敏感性分析
预期营正常情况收购投入资金少直接决定回收期（15年）长短测算投入总金额应控制393356万元建面综合单价高3867元㎡（见附表二四种房价测算）
八续升级改造投入回收
1改造投入：400元方米计算市场需投入改造费407万元
2资金源：部分集团资金市商委农贸市场改造专项资金30万元区专项资金支持（争取中）
3回收：五年收回改造投入测算月提高租金7元方米
九风险分析
（）风险素评估
1市场风险
南CBD规划拟定中期拆迁较风险
2政策风险
街摊游贩击受政府压抑制放松监 性严政策连续性应保障般风险
3营风险
消费需求较稳定营者突然量离场退摊性营收入应稳中收般风险
4资金风险
提档升级改造市场租赁收入应定增加稳定现金流增强偿力般风险
（二）风险防范策
1积极争取该区政府政策资金支持加街摊游贩持续击力度规范业态商业规划避免业竞争
2快实施市场提档升级改造改善营环境稳住营者增强消费购物吸引力扩销售辐射半径
3挖潜增效稳步提升租金收入增偿力增加济效益
十结建议
（）结
该市场处南CBD规划开发核心区域位置营十年老市场气较旺营活跃营者较稳定业竞争格局变化营收入稳中收
该项目具良济效益建筑面积综合单价高3867元㎡价格（总价393356万元）收购静态投资收益率8高五年期贷款利率回收期13年回收期较短着南CBD规划实施收购拆迁升增空间较
该项目具良社会效益该区域属老城区商业网点配套齐居民买菜购物方便收购适改造升级改善营环境居民便利购物放心购物开心购物
综项目实施行必
（二）建议
1农贸市场租金低投入回收期长应积极争取该区政府支持较低价格收购
2力争取改造扶持政策资金政府点企业少投点化解降低拆迁造成投入损失
3选择实力银行融资合作融资贷资金少出充分发挥收购金融杠杆神奇倍增作
4快着手进项营理前期准备工作制定市场改造方案拟定招商计划作关键理员储备
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总
（）项目基情况
1项目名称：000农贸市场
2性质：收购
3收购体：
4址：0
5项目总投资：393356万元
（二）编制
1国务院办公厅关统筹推进新轮菜篮子工程建设意见国办发〔2010〕18号文
2市场供应价格基稳定通知国发(2010) 26号
3重庆市城区菜市场专项整治工作电视电话会议求精神
4重庆市商业委员会关印发重庆市农贸市场标准化建设改造验收办法通知渝商委发〔2009〕82号
50000公司专题会议纪2010年9月1日第69期
60专题研究城终端市场建设会议纪2010年9月20日第71期
700公司实市场调研资料
（三）研目
通营分析投入产出测算确定高收购价决策提供参考
二项目背景必性
（）项目背景
1落实513市场发展战略
000公司集团公司提出513发展战略总体部署加快推进标准化农贸市场网络建设布局收购兼效快速扩张路
2全市农贸市场专项整治机遇
市政府开展全市农贸市场提档升级整治活动巨额改造费投入势必部分农贸市场业变现转行收购兼创造良环境提供利时机
（二）收购必性
1构建三级市场体系需
市政府28次常务会议求集团农贸食品市场体系建设方面承担着构建市三级食品（农产品）市场体系建设重收购该市场力推动市三级食品（农产品）市场体系建设利整合市场资源促进农产品资源物流循环形成覆盖全市具极强集聚辐射功农产品交易台供应网络发挥农产品资源整合物流配送市场营销等方面重作带动食品（农产品）生产加工实现助农增收保供稳价掌控终端出水口决定权
2促进农贸市场规范化理需
该市场收购全面引入先进专业市场理验办法利规范市场建设提档升级市容市貌整治美化
3抓住机遇快速发展需
贯彻实施513市场发展战略收购兼成熟市场见效快培育期短风险
三市场分析
1基情况
卫国路农贸市场该市场面积10173㎡总设700摊位市场业员258余市场年交易总额12775万元
2营现状
该市场街层营蔬菜鲜肉干副水产粮油等食品
该市场分三层底楼营水产水发活禽米药房等二楼营蔬菜水果干副鲜肉等三楼营家具
根实现场调查该市场总出租率达90市场气较旺流量
3辐射范围
般规律农贸市场辐射半径约1公里左右辐射面积达4方公里左右该市场基全面覆盖弹子石石坝片区居民（约7万）部分五里店线居民购买鲜活食品该市场周边门面门庭市
4相邻商圈
市场距新世纪弹子石店500米距重客隆弹子石店500米（附南岸区菜市场基情况汇总表见附表）
5区域租金房价水
市场周边门面租金价格70元㎡月左右
二手房价6000元㎡左右门面20000元㎡左右
四组织机构力资源配置
1理模式
作分公司建制非独立核算单位实行目标务责制济效益综合性独立考核工资收入营
效益挂钩
2组织机构
综合办公室：负责监督项制度落实考核现金账务理招商策划员理
市场理组：负责市场营秩序安全（包括治安消防食品）环境卫生日常理时收取市场租金等费
3员配置
市场理：1
市场：1
市场理员：6
清洁工（外包）：4
4员工培训
标准化农贸市场规范理求系统培训转变观念树立优质服务意识吸收新营理念
五营理发展思路
1提档升级改善营环境提升市场形象
2布局局部调整提高租金挖潜增效缩短回收期
3创新市场营模式延伸服务产业价值链逐步整合体分散采购运输方式实现统采配降低进价增强竞争力方便客户
4逐渐融合型超市新兴商业业态素引导营者专业化发展规模化营提高营者实力增市场抗型超市击抵御力
5突出性化服务狠抓精细化理
六收购资金估算资金筹措
1收购估算：前中鼎评估事务专业员现场初步估评卫国路农贸市场12层均价4300元3层均价3000元该市场评估总价值约393356万元（收购评估价值准）
2资金筹措：贷款六成2360万元筹资金157356万元
七投入效益测算分析
（）收入费
1收入：全年租金40692万元市场总面积10173方米中12层6782方米月租金45元方米计算3层3391方米月租金10元方米计算（业基均价测算）
2工资支出：全年工资总计2976万元计员工8月工资2500元（含社保福利）全年工资费24万元外包清洁工4月工资1200元全年工资费576万元
3税费等支出：全年约7121万元
4预见费：5万元
（二）盈余情况
1年盈余：30095万元
2静态投资收益率：8％
3静态投资回收期：13年
（见附表二四种房价测算）
（三）盈亏衡分析
盈亏衡分析分析项目成效益关系重指标项目营力利率表示盈亏衡点（BEP）：
固定成
盈亏衡点＝ ×100
销售收入－变成－销售税金附加
＝6186
计算结果表明项目盈利力达出租率6186
项目保营实现盈亏衡表明项目具定抗风险力（见附表三）
（四）确定性分析
市场出租率影响租金收入关键性素决定预期收益率（7）期实现测算出租率低90（见附表二
四种房价测算）
（五）敏感性分析
预期营正常情况收购投入资金少直接决定回收期（15年）长短测算投入总金额应控制393356万元建面综合单价高3867元㎡（见附表二四种房价测算）
八续升级改造投入回收
1改造投入：400元方米计算市场需投入改造费407万元
2资金源：部分集团资金市商委农贸市场改造专项资金30万元区专项资金支持（争取中）
3回收：五年收回改造投入测算月提高租金7元方米
九风险分析
（）风险素评估
1市场风险
南CBD规划拟定中期拆迁较风险
2政策风险
街摊游贩击受政府压抑制放松监 性严政策连续性应保障般风险
3营风险
消费需求较稳定营者突然量离场退摊性营收入应稳中收般风险
4资金风险
提档升级改造市场租赁收入应定增加稳定现金流增强偿力般风险
（二）风险防范策
1积极争取该区政府政策资金支持加街摊游贩持续击力度规范业态商业规划避免业竞争
2快实施市场提档升级改造改善营环境稳住营者增强消费购物吸引力扩销售辐射半径
3挖潜增效稳步提升租金收入增偿力增加济效益
十结建议
（）结
该市场处南CBD规划开发核心区域位置营十年老市场气较旺营活跃营者较稳定业竞争格局变化营收入稳中收
该项目具良济效益建筑面积综合单价高3867元㎡价格（总价393356万元）收购静态投资收益率8高五年期贷款利率回收期13年回收期较短着南CBD规划实施收购拆迁升增空间较
该项目具良社会效益该区域属老城区商业网点配套齐居民买菜购物方便收购适改造升级改善营环境居民便利购物放心购物开心购物
综项目实施行必
（二）建议
1农贸市场租金低投入回收期长应积极争取该区政府支持较低价格收购
2力争取改造扶持政策资金政府点企业少投点化解降低拆迁造成投入损失
3选择实力银行融资合作融资贷资金少出充分发挥收购金融杠杆神奇倍增作
4快着手进项营理前期准备工作制定市场改造方案拟定招商计划作关键理员储备
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