农贸市场项目行性分析报告目 录
第章：总
11项目提出背景
12项目建设必性
13编制研工作范围
第二章：市场预测拟建规模
21市场预测
22建设规模
第三章：建设条件场址方案
31场址理位置·
32场址然环境社会济条件
33场址形貌情况
34场址外部协作条件
第四章：设计方案
41项目构成
42立面造型
43建筑规模
44建筑防火求
45排水系统环保处理
46电气求
47防雷接求
48抗震求
49面布置
410建筑装饰工程
第五章：组织机构员编制
51组织机构
52员编制源
第六章：工程进度
61工程进度实施计划表
第七章：投资估算资金筹措
71投资估算
72资金筹措
第八章：财务测算评价
81财务测算说明
82营利润测算
83现金流量测算
84确定性分析
85技术济指标
86社会效益分析
第九章：结建议
91结
92建议
第章 总
11项目提出背景
十五报告指出市场导社会生产适应国外市场需求变化强调市场济建设中新起作加快市场体系培育建立社会义市场济体制重环节市十五规划指出力开发中西部区建设重点积极发展现代流通组织形式重商品产销集散推进农业化程中加强市场建设培育形成生产素市场农产品体系**市十五期间重务
**市**区**市政治济文化中心中西部开发城市市委市政府十分重视**区基础设施建设城市化进程加快宝庆西路口增长市区两级政府非常关心雪峰市场建设根市区产业发展需次实考察研究证达成识相必快建设雪峰农贸市场
**省**市震鸿贸易限公司提出**区雪峰农贸综合市场开发建设
12项目建设必性：
()市场济发展基素2001年**区国生产总值达76亿元年增长103％高全市均水32百分点中第二三产业分126亿元393亿元245亿元分年增长4％103％14％**区理位置优越市场流通业发展滞目前宝西路二纺机资江二桥中型市场济发展协调加快市场建设该区济发展需
(二)加快第三产业发展实现产业结构调整效途径振**民济促进第二产业协调发展增加社会劳动力业保持社会稳定重素第三产业**区济发展中滞产业雪峰农贸市场建设成中等规模综合市场提高区域工业品产销率农副产品商品率具重意义促进第二产业发展增加许业机会该项目建设第三产业发展需
(三)建设雪峰农贸综合市场搞活农产品流通利更农产品里设立营销窗口扩营销网络提高市场占率更利促进农副产品生产发展
13编制研工作范围
()
(1)征土协议书
(2)**市规划理局批准项目建设规划方案等
(3)**市民政府招商引资干优惠政策规定
(二)范围
研仅规划范围建设项目国家计委关建设项目行性分析求进行分析研究
该项目规划建设面积：8407㎡停车场面积790方米雪峰市场建设采稳建快速方式进行
第二章 市场预测拟建规模
21市场预测：
市场调查**区宝庆西路二纺机资江二桥行政事业单位1生产企业63家型企业2家住户6180户履盖口32万体工商户500家预测**区发展力度加基础设施完善更工商户会市场**发展
时市场开始建设通种宣传手段全市招商生产者提供营销窗口扩市场知名度三号马路卫校面街摆推清洁宽阔道路解决交通阻塞现象城市理规范化起积极作
**区二纺机资江二桥行政单位生产营基情况见表2—1表2—2：
分类
数量
生产营情况
备 注
行业
户数
营业额
行政机关
2
集体济
63
体工商户
500
表2—2果蔬生产营基情况表
汰足
种植面积
产值
运销
营业额
备注
品 种
(亩)
(万元)
(户)
(万元)
水 果
1000
70
100
80
蔬 菜
2000
140
200
120
说 明
22建设规模
根预测该项目建设规模
(1)建设面积：8407㎡
(2)总建筑面积13078㎡
(3)功分区情况：底层专业菜市场层高48米建筑面积4260㎡街门面二五层住宅层高三米二室二厅三室二厅复式结构户型
第三章：建设条件场址方案
31场址理位置
项目场位**市**区宝庆西路**市计算机厂酒厂方属**垅居委会辖四号马路**垅学面距宝庆西路150米距江路100米相雪峰路理位置优越陆路交通便利济发展潜力巨
32场然环境社会济条件：
场属盆性气候均气温16℃霜期约250—300天年**1920时年降雨量860毫米1260毫米目前全区口数32万环境保护工作指标已达
33场址形貌情况：
形貌场属典型**中丘**貌河床积阶貌相汇处 覆素填土耕田积成土覆基岩成貌呈台阶式形较坦开阔场面黄海高程
2276m221Om糕赫倾斜
34场址外部协作条件：
()场址周边概况场址周边市酒厂市印刷机器厂二纺机**电业局市计算机厂**日报社**电视台＼通电器厂覆盖居民口约8万
(二)交通运输场址位国道320线(宝庆西路)北侧市新规划雪峰路直通南站**速公路北通**连接207国道蔡锷路市场边四环路**垅路二条区道路进出商品陆路运输方便快捷
(三)场址公配套条件场址位**垅**边休闲广场占面积5320方米配处停车场停汽车20辆摩托车100辆 行车200辆中满足住户需公厕垃圾转运站座水电已全部位消防公设施配套齐全
第四章：设计方案
41项目构成：
构成
层专业菜市场水果家畜水产类市场
二层雪峰路街办公场余二五层住宅见项目构成表4
雪
序号
功名称
建设容
层数
峰
农
1
菜市场服务区
建筑面积：4320㎡
1
贸
2
铺面服务区
建筑面积：736㎡
1
综
合
3
二层办公服务区
建设面积：1022㎡
2
市
4
二层五层住宅服务区
建筑面积：7000㎡
4
场
5
二层楼中花园
面积： 1500㎡
2
二立造型
1简约明块立面处理手法具时代流气息体色彩桔红色三色磁砖窗台白色高雅方
2立面基称形式突出入口视觉形成称立面屋顶采造型斜坡屋面中间幢立面屋顶采种博士帽飞檐形式轻盈充满动感鹏展翅似招财进宝象征市场生意蒸蒸日财源广进
三建筑规模：
方案总建筑面积13078㎡
层菜市场层高48米街铺面
二层雪峰路**垅居委会办公场
二五层住宅层高3米复式结构住宅三室二厅二室二厅住宅约70户配备处停车场块休闲绿
四建筑防火设计
方案建筑高度20米层建筑消防安全GBJl6—87中求进行设计
五排水系统(环保处理)
1室外排水系统：室外排水采雨污合流制集中二处排城市污水检查井
2室排水系统：建筑排水采两污分流重水排水中菜市场采明沟单独排出粪便污水排出化粪池处理排室外污水检查井污水直接排外污水检查井屋面雨水雨落排室外污水检查井
六电气
农贸市场总安装容量约500千伏安属三类电负荷采路电源供电选台10KV变压器满足电求
七防雷接农贸市场属二级防雷建筑物屋顶1墙设避雷带利柱筋做引线基础钢筋做接极接电阻R≤10欧姆
八抗震：根中国震强度区划场址区震基烈度7度建筑物震基烈度7度设防
42面布置：
1雪峰路做立面规划求留退位线做加宽行道
2面设计考虑市场流进出较四面街设2入口雪峰路市场街独立面包围便菜市场封闭式理时方便市民购物菜场身噪音等问题解决
3二五层住宅住宅建二层面台二层适宜绿化设计身处闹市远离尘器成块市绿洲
43技术济指标： (表)
序号
项目名称
单位
面积
备注
1
规划面积
2
m
840797
2
总建筑面积
2
m
13058
3
建筑密度
％
476
4
容积率
％
13
5
绿率
％
15
建构筑物览表(表二)
编号
名 称
建筑面积
备注
1
菜市场
5056㎡
2
办公场
1002㎡
3
住 宅
7000㎡
4
合 计
13058㎡
结构形式：
层柱架结构二五层砖混结构厨房厅卫生间现浇板屋面现浇板
总造价估算：建安造价580元／m2计算建安工程总造价估算7575万元民币
44：建筑装饰工程：
装饰求
雪峰农贸市场宝庆西路较独特建筑区道路包围中央场址外装饰求朴实方致
二装饰项目
1 外墙均采江丰牌三色桔红色面砖
2底层铺面铝合金卷闸门门窗阁铝材90系列推拉窗街窗道路空间延伸
3楼面工程：
底层菜市场广场砖推位白色磁砖铺面二层办公水磨面
4住宅面作装饰水泥砂浆抹墙墙体般涂料刷白
5灯具：安装线盒普通明灯具
第五章：组织机构员编制
51组织机构：
公司法：**省**市震鸿贸易限公司成立**市天润房产开发限公司
组织机构示意
董事会
│
总理
│
│ │ │ │ │
物业 工程 财务 市场 总工程师
理部 技术部 行政部 营销部
部门总理授权进行列理工作
()负责项目策划实施工作加快市场建设速
(二)负责外招聘财务理工作关单位履行必法律手续等法律事务工作办公室行政工作安全保卫工作
(三)负责营理工作制定营需物质采购计划组决实施进行成核算成控制
(四)负责购置维修固定资产设备工作负责源理工作
52员编制源
**市天润房产开发13贮公司员编制21董事会2总理1
财务行政理部门4
工程技术部3
市场营销部3
牧业理部8
董事会限公司求组成总理董事会决定部门理总理决定报董事会审批备案余员采取面社会招聘择优录形式
第六章：工程进度
根市场需求前期工作进展情况外部协作条件建设规模拟定项目建设期18月项目2002年8月开始进行前期工作争取2003年10月份全部竣工
61工程进度实施计划表
工程施工形象进度计划表
序
号
＼＼9间
进度计扩＼
2002年
2003年
项 目
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
前期工作
2
土建施工
3
基础施工
4
体结构
5
外装饰工程
6
销 售
第七章：投资估算资金筹措
71投资估算
投资估算说明：
1前期工作费：设计费方米12元计算质勘察费6万元咨询费5万元开办费30万元
2土费：土面积8407㎡方200元计算计168万元土费含征拆迁赔偿费出金土已完成三通
3建安工程费：建安造价580元／㎡估算
4水电工程投资包含水电网费
5消防费：市政府关规定减半收费建安工程2％估算
6工程质量监督费：建安工程设备安装15％估算
7停车场公厕垃圾转动站投资380元／㎡估算
8休闲绿120元／㎡估算
9预见费：种取费5％估算
总投资估算见表7—1项目总投资 1109万元 总投资估算表表7—1 单位：万元
序号
· 项 目
金额
备注
1
前期工程费
562
2
征费
168
三通(土出金)
3
建安工程费
7573
4
区逸路停车场
公厕垃圾转运站
10
5
休闲绿
15
6
水电通讯
26
水电网通讯设施费
7
费
26
消防质量监督费广告
8
**坷预见费
50
厶 ’ 十
口 川
1109
72资金筹措
项目建设单位资金830万元项目通预售销售商品房解决279万元
73项目资金计划：
(见表7—2) 单位：万元
序号
项目名称
2002年
2003年
2004年
1
前期工作费
562
2
土费
168
3
建安工程费
1515
6058
4
道路公配套
10
5
休闲绿
15
6
水电通讯
10
16
7
费
10
16
8
预见
10
30
10
合 计
4062
6928
10
第八章：财务测算评价
项目根国家计委1993年颁布实施建设项目济评价方法参数结合项目特点进行项目财务测算济价确定性分析
81财务测算说明：
(1)固定资产形成率95％残值率5％测算
(2)建筑物折旧50年
(3)店门出售3800／㎡办公楼1000元／㎡摊位出租360元／㎡年
(4)项目建设采快速投资方式进行2002年前完成基础工程2003年10月份竣工交付
(5)雪峰农贸综合市场实际情况市场门面销售建设次年60％销售第三年20％市场摊位出售次年40％销售剩余摊位出租分二年租完年50％
(6)住宅销售建设次年60％销售第三年20％
(7)项目计算期五年五年租金收入110％10年折现
(8)店面出租应交营业税附加房产税等
82营利润测算：
项目建设预售销售收入租金收入见表8—1
营利润见表8—2表中出营利润64427万元税利润55775万元
税前均投资利润率(％)644271109×100％58％
税前均投资利税率(％)64427＋105＋1271109×100％60％
预售销售租金收入计划表
表81 单位：万元
年份
项目名称
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
预售收入
183
销售收入
1177
183
租金收入
46
93
93
93
合 计
183
1177
229
93
93
93
营利润表
表82 单位：万元
序
号
金 年
额 份
项
目
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
合计
1
总收入
183
1177
229
93
93
1775
2
总投资
4062
6928
10
0
0
1109
3
销售税金
1464
942
183
0
0
127
4
租售税金
0
0
12
465
465
105
5
利 润
2232
47478
21597
8836
8836
64427
6
税
474
215
88
88
865
7
税利润
2232
42738
19447
7955
7955
55775
83现金流量测算
现金流量测算见表8—3表计算出
19447
8836 8836
投资回收期：422(年)含建设期
现金流量表 表8—3 单位：万元
序号
金额 年
份
项目
1
2
3
4
5
现金流入
183
1177
229
93
93
1
销售租赁收入
183
1177
229
93
93
现金流出
1
固定资产投资
4062
6928
10
2
租赁税费
12
465
465
3
销售税费
1464
942
183
4
税
474
215
88
88
净现金流量
———2232
47478
21597
8836
8836
四
累计净现金流量
———2232
69798
91395
100231
109067
税财务收益率29％税财务净现值(ic：31％)55775万元
项目资金回报率高社会折现率说明项目较济效益422年收回投资
84确定性分析：
项目敏感性分析结果见表8—5敏感性分析表出：总投资销售收入较敏感素项目总投资增加10％销售收入减少10％部收益率低社会折现率(ic二31％)总投资增加10％部收益率高银行期贷款利率总投资增加5％销售收入减少5％部收益率高社会折现率
(ic’31％)项目具定抗风险力
敏感性分析表
表8—5
序
号
变前量
部
收益率％
敏感
性素
——10
——5
基
方案
+5
+10
1
总投资
375
303
31
272
152
2
销售收入
155
215
31
324
425
85技术济指标：
技术济指标见表8—6通财务济分析项目济行项目建设加速宝庆西路周边济发展进步带动**区**第三产业发展促进该区域济腾飞
技术济指标汇总表 表8
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
总投资
万元
1109
2
· 建设期
年
15
3
销售收入
万元
1775
4
营利润
万元
55775
5
投资利润率
％
58％
6
投资利税利
％
60％
7
财务部收益率
·％
29
8
投资回收期
年
422
86社会效益分析：
**市**区雪峰农贸综合市场建设形成定规模营估计年营业额14亿2亿间市场形成解决**市国企岗业工作政府减轻业压力促进社会稳定雪峰市场建设利宝庆西路济发展加速农产品流通领域市场体系形成调整产业结构新济增长点时促进带动**区农副产品发展具十分积极作方便周边型企业菜蓝子工程处项目建设加强该区域信息交流增加知名度定作项目建设具定社会效益
第九章：结建议
91结：
()项目建设符合**市城市总体规划
(二)项目建设利推动**区第三产业发展增加
业具良社会效益 ·
(三)**省**市震鸿贸易限公司项目法负责
项目策划资金筹措建设实施生产营债务偿等项工
作
(四)建设项目场址选**区****垅区域320国道
城市道路雪峰路交汇点交通运输条件良场址选择适
宜
(五)项目建设面积8407m2总建筑面积13058m2建筑占面积5100m2容积率13％建筑密度476％绿率15％
(六)建设项目采快速投资方式进行总投资估算1109万元建设期15年投资回收期422年(含建设期)财务部收益率31％项目资金回收率高社会折现率较
济效益
(七)敏感性分析说明项目具定抗风险力
92建议：
项目建设发展应**区宝庆西路片区发展特色
导加强招商引资工作市场销售速度提高提高项
目投资效益社会效益
邵规字(2002)19号
**垅农贸市场规划条件通知书
**垅居委会：
单位2002年4月28日申报**垅农贸市场工程研究意雪峰路西市酒厂南块列规划条件进行修建性详细规划设计：
l设计
1 1**市城市规划行政技术规定
12**市城市总体规划
13**区道路网规划
14白公西路控规
15市区菜市场专项规划
2情况：
21规划建设范围(见附图)：
北市酒厂西居民私宅区南煤建公司属东
雪峰路
22规划建设周边规划点：
221周边道路规划宽度分幅：雪峰路道路宽度42米道
路分幅6+55+25／14+25+55+6樟垄路道路宽度16米道路分幅35+9+35块西侧规划条宽度7米区道路该**接宝庆西**市酒厂块南侧规划条7米宽道路联接雪峰路块西侧区道路
222规划点：
2221块北侧条高压电力走廊西东跨块规划设计应根电力法关规定考虑市场布局电力走廊保护区域规划停车场绿
2222块西侧现两条电力终端线穿块应根关求实施迁移
2223块西侧现雨污水渠(涵)应根该区域汇水面积白公西路街区控现排水规划确定水断面结合规划中区道路妥善考虑
2224雪峰路面应敞开长度少路总长度1／3布置建筑
2225菜市场面积少2000方米建筑面积少1200方米
(层钢棚架建筑合停车场(公厕垃圾转运站)规划布局中须考虑市场周边环境影响合理组织市场交通规划布局须符合消防求
2226规划布局应功分区明确居住建筑市场建筑应分开布置避免相互干扰
23规划建设面积约：9000方米
代征城市公面积：4050方米(代征道路面积)气
3土性质：
31性质：市场(C26)
32兼容性质：住宅(R21)
吟妒驴建筑规模：约7000方米
52建筑限高：20米
53建筑层数：1—6层
54建筑退建筑基边界线道路中心线距离：建筑退建筑基边界线距离必须满足C6pP日市城市规划行政技术规定求离雪峰路道路中心线距离27米
55建筑间距：110
56交通出入口方：
561机动车：东
562流：东南西北
57停车数量(市场停车)
571机动车：10辆()
572非机动车： 30()
58绿化
581绿率：30％
582绿位置：块北侧
7市政求：
71化粪池位置：化粪池设城市道路行道
72网布置须城市网布置相衔接
8配套求：
块设垃圾收集站外公厕座(公厕面积少100方米)
9应遵事项
91持通知书委托具符合承担工程设计资格业务范围设计单位进行修建性详细规划设计
92通知书中列规划设计条件局审批修建性详细规划
93建设部建规11995]333号文件求报审成果附电子文件图纸装订成A3规格
94现形图满足设计求必须形图进行修测
95工程申报设计方案前需先征求消防等部门意见
96工程规划初步设计阶段须调查规划范围(含)电力走廊供水干排水干(沟)通讯干线微波**防工事测绘标志等须部门达成关协议
97通知附规划设计范围图份图文体方效文件图示范围仅设计
98 通知效期三月(发出日算起)逾期效
**市城市规划理局
2002年5月23日
雪峰综合市场建设合
甲方： **区**垅居委会
乙方： **省**市震鸿贸易限公司
加快中西部区济建设推进市场济进程甲乙双方着互惠互利原友协商甲方集体土权出市场建设关事宜达成致特签订合资信守
建设方式：甲方优价出土乙方出资受土独资建设雪峰市场
二市场范围：长95米宽695米市场占面积(具体规划理局划红线图实丈量准)规划道路双方承担50％
三土出金额支付方式：考虑市场建设项公益事业定投资风险甲方意述规划范围土亩玖万捌仟元民币价格优惠出乙方
付款方式：双方签订正式合乙方10天支付土款贰拾万元民币余款土出手续办理完十天支付50％土出金余款乙方建设二层楼付清全部余款
四双方责
1 甲方负责三通 (水电外)面高压电线杆迁移附作物需费甲方负责
2甲方负责公益事业建设进行项目立项工作招商引资享受优惠政策遇
3 甲方负责周围矛盾调处促成**区政府成立项目建设指挥部该项目建设／顷利进行
五出土范围生活污水排放甲方水道乙方负担排放费
六合未事宜甲乙双方行商定
七合书式四份甲 乙双方执壹份招商局执份分存市公证处备查双方签字盖章生效
甲方：（签字） 乙方：（签字）
代表： 代表：
二○○二年五月十七日
**市**区民政府会议纪
政纪(2002)4号
关修建雪峰农贸市场拆迁**钢球
会议纪
(2002年6月13日)
2002年6月13日午区民政府常务副区长官国琪区政府二楼会议室持召开关修建雪峰农贸市场拆迁**钢球厂协调会议参加会议区长助理孙海龙招商局副局长刘邵滨**办事处书记刘福祥杨丽**办事处陈高扬**垅居委会副刘中华市场开发商李阳茂先生充分协商会议位雪峰市场中**钢球厂拆迁事宜达成致意见现纪：
1会议认雪峰市场市区重点招商项目关单位应着眼局力支持该项目力争早日开工建设
2**钢球厂土计619m29万元价格次性偿转雪峰市场考虑**办事处实际情况雪峰市场开发商李阳茂先生愿市场建成—年2003年12月30日前捐助**办事处2万元民币
3市场建设切手续雪峰市场指挥部负责办理**钢球厂户手续应2002年6月20日前办完
二00二年六月十八日
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农贸市场项目行性分析报告目 录
第章：总
11项目提出背景
12项目建设必性
13编制研工作范围
第二章：市场预测拟建规模
21市场预测
22建设规模
第三章：建设条件场址方案
31场址理位置·
32场址然环境社会济条件
33场址形貌情况
34场址外部协作条件
第四章：设计方案
41项目构成
42立面造型
43建筑规模
44建筑防火求
45排水系统环保处理
46电气求
47防雷接求
48抗震求
49面布置
410建筑装饰工程
第五章：组织机构员编制
51组织机构
52员编制源
第六章：工程进度
61工程进度实施计划表
第七章：投资估算资金筹措
71投资估算
72资金筹措
第八章：财务测算评价
81财务测算说明
82营利润测算
83现金流量测算
84确定性分析
85技术济指标
86社会效益分析
第九章：结建议
91结
92建议
第章 总
11项目提出背景
十五报告指出市场导社会生产适应国外市场需求变化强调市场济建设中新起作加快市场体系培育建立社会义市场济体制重环节市十五规划指出力开发中西部区建设重点积极发展现代流通组织形式重商品产销集散推进农业化程中加强市场建设培育形成生产素市场农产品体系**市十五期间重务
**市**区**市政治济文化中心中西部开发城市市委市政府十分重视**区基础设施建设城市化进程加快宝庆西路口增长市区两级政府非常关心雪峰市场建设根市区产业发展需次实考察研究证达成识相必快建设雪峰农贸市场
**省**市震鸿贸易限公司提出**区雪峰农贸综合市场开发建设
12项目建设必性：
()市场济发展基素2001年**区国生产总值达76亿元年增长103％高全市均水32百分点中第二三产业分126亿元393亿元245亿元分年增长4％103％14％**区理位置优越市场流通业发展滞目前宝西路二纺机资江二桥中型市场济发展协调加快市场建设该区济发展需
(二)加快第三产业发展实现产业结构调整效途径振**民济促进第二产业协调发展增加社会劳动力业保持社会稳定重素第三产业**区济发展中滞产业雪峰农贸市场建设成中等规模综合市场提高区域工业品产销率农副产品商品率具重意义促进第二产业发展增加许业机会该项目建设第三产业发展需
(三)建设雪峰农贸综合市场搞活农产品流通利更农产品里设立营销窗口扩营销网络提高市场占率更利促进农副产品生产发展
13编制研工作范围
()
(1)征土协议书
(2)**市规划理局批准项目建设规划方案等
(3)**市民政府招商引资干优惠政策规定
(二)范围
研仅规划范围建设项目国家计委关建设项目行性分析求进行分析研究
该项目规划建设面积：8407㎡停车场面积790方米雪峰市场建设采稳建快速方式进行
第二章 市场预测拟建规模
21市场预测：
市场调查**区宝庆西路二纺机资江二桥行政事业单位1生产企业63家型企业2家住户6180户履盖口32万体工商户500家预测**区发展力度加基础设施完善更工商户会市场**发展
时市场开始建设通种宣传手段全市招商生产者提供营销窗口扩市场知名度三号马路卫校面街摆推清洁宽阔道路解决交通阻塞现象城市理规范化起积极作
**区二纺机资江二桥行政单位生产营基情况见表2—1表2—2：
分类
数量
生产营情况
备 注
行业
户数
营业额
行政机关
2
集体济
63
体工商户
500
表2—2果蔬生产营基情况表
汰足
种植面积
产值
运销
营业额
备注
品 种
(亩)
(万元)
(户)
(万元)
水 果
1000
70
100
80
蔬 菜
2000
140
200
120
说 明
22建设规模
根预测该项目建设规模
(1)建设面积：8407㎡
(2)总建筑面积13078㎡
(3)功分区情况：底层专业菜市场层高48米建筑面积4260㎡街门面二五层住宅层高三米二室二厅三室二厅复式结构户型
第三章：建设条件场址方案
31场址理位置
项目场位**市**区宝庆西路**市计算机厂酒厂方属**垅居委会辖四号马路**垅学面距宝庆西路150米距江路100米相雪峰路理位置优越陆路交通便利济发展潜力巨
32场然环境社会济条件：
场属盆性气候均气温16℃霜期约250—300天年**1920时年降雨量860毫米1260毫米目前全区口数32万环境保护工作指标已达
33场址形貌情况：
形貌场属典型**中丘**貌河床积阶貌相汇处 覆素填土耕田积成土覆基岩成貌呈台阶式形较坦开阔场面黄海高程
2276m221Om糕赫倾斜
34场址外部协作条件：
()场址周边概况场址周边市酒厂市印刷机器厂二纺机**电业局市计算机厂**日报社**电视台＼通电器厂覆盖居民口约8万
(二)交通运输场址位国道320线(宝庆西路)北侧市新规划雪峰路直通南站**速公路北通**连接207国道蔡锷路市场边四环路**垅路二条区道路进出商品陆路运输方便快捷
(三)场址公配套条件场址位**垅**边休闲广场占面积5320方米配处停车场停汽车20辆摩托车100辆 行车200辆中满足住户需公厕垃圾转运站座水电已全部位消防公设施配套齐全
第四章：设计方案
41项目构成：
构成
层专业菜市场水果家畜水产类市场
二层雪峰路街办公场余二五层住宅见项目构成表4
雪
序号
功名称
建设容
层数
峰
农
1
菜市场服务区
建筑面积：4320㎡
1
贸
2
铺面服务区
建筑面积：736㎡
1
综
合
3
二层办公服务区
建设面积：1022㎡
2
市
4
二层五层住宅服务区
建筑面积：7000㎡
4
场
5
二层楼中花园
面积： 1500㎡
2
二立造型
1简约明块立面处理手法具时代流气息体色彩桔红色三色磁砖窗台白色高雅方
2立面基称形式突出入口视觉形成称立面屋顶采造型斜坡屋面中间幢立面屋顶采种博士帽飞檐形式轻盈充满动感鹏展翅似招财进宝象征市场生意蒸蒸日财源广进
三建筑规模：
方案总建筑面积13078㎡
层菜市场层高48米街铺面
二层雪峰路**垅居委会办公场
二五层住宅层高3米复式结构住宅三室二厅二室二厅住宅约70户配备处停车场块休闲绿
四建筑防火设计
方案建筑高度20米层建筑消防安全GBJl6—87中求进行设计
五排水系统(环保处理)
1室外排水系统：室外排水采雨污合流制集中二处排城市污水检查井
2室排水系统：建筑排水采两污分流重水排水中菜市场采明沟单独排出粪便污水排出化粪池处理排室外污水检查井污水直接排外污水检查井屋面雨水雨落排室外污水检查井
六电气
农贸市场总安装容量约500千伏安属三类电负荷采路电源供电选台10KV变压器满足电求
七防雷接农贸市场属二级防雷建筑物屋顶1墙设避雷带利柱筋做引线基础钢筋做接极接电阻R≤10欧姆
八抗震：根中国震强度区划场址区震基烈度7度建筑物震基烈度7度设防
42面布置：
1雪峰路做立面规划求留退位线做加宽行道
2面设计考虑市场流进出较四面街设2入口雪峰路市场街独立面包围便菜市场封闭式理时方便市民购物菜场身噪音等问题解决
3二五层住宅住宅建二层面台二层适宜绿化设计身处闹市远离尘器成块市绿洲
43技术济指标： (表)
序号
项目名称
单位
面积
备注
1
规划面积
2
m
840797
2
总建筑面积
2
m
13058
3
建筑密度
％
476
4
容积率
％
13
5
绿率
％
15
建构筑物览表(表二)
编号
名 称
建筑面积
备注
1
菜市场
5056㎡
2
办公场
1002㎡
3
住 宅
7000㎡
4
合 计
13058㎡
结构形式：
层柱架结构二五层砖混结构厨房厅卫生间现浇板屋面现浇板
总造价估算：建安造价580元／m2计算建安工程总造价估算7575万元民币
44：建筑装饰工程：
装饰求
雪峰农贸市场宝庆西路较独特建筑区道路包围中央场址外装饰求朴实方致
二装饰项目
1 外墙均采江丰牌三色桔红色面砖
2底层铺面铝合金卷闸门门窗阁铝材90系列推拉窗街窗道路空间延伸
3楼面工程：
底层菜市场广场砖推位白色磁砖铺面二层办公水磨面
4住宅面作装饰水泥砂浆抹墙墙体般涂料刷白
5灯具：安装线盒普通明灯具
第五章：组织机构员编制
51组织机构：
公司法：**省**市震鸿贸易限公司成立**市天润房产开发限公司
组织机构示意
董事会
│
总理
│
│ │ │ │ │
物业 工程 财务 市场 总工程师
理部 技术部 行政部 营销部
部门总理授权进行列理工作
()负责项目策划实施工作加快市场建设速
(二)负责外招聘财务理工作关单位履行必法律手续等法律事务工作办公室行政工作安全保卫工作
(三)负责营理工作制定营需物质采购计划组决实施进行成核算成控制
(四)负责购置维修固定资产设备工作负责源理工作
52员编制源
**市天润房产开发13贮公司员编制21董事会2总理1
财务行政理部门4
工程技术部3
市场营销部3
牧业理部8
董事会限公司求组成总理董事会决定部门理总理决定报董事会审批备案余员采取面社会招聘择优录形式
第六章：工程进度
根市场需求前期工作进展情况外部协作条件建设规模拟定项目建设期18月项目2002年8月开始进行前期工作争取2003年10月份全部竣工
61工程进度实施计划表
工程施工形象进度计划表
序
号
＼＼9间
进度计扩＼
2002年
2003年
项 目
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
前期工作
2
土建施工
3
基础施工
4
体结构
5
外装饰工程
6
销 售
第七章：投资估算资金筹措
71投资估算
投资估算说明：
1前期工作费：设计费方米12元计算质勘察费6万元咨询费5万元开办费30万元
2土费：土面积8407㎡方200元计算计168万元土费含征拆迁赔偿费出金土已完成三通
3建安工程费：建安造价580元／㎡估算
4水电工程投资包含水电网费
5消防费：市政府关规定减半收费建安工程2％估算
6工程质量监督费：建安工程设备安装15％估算
7停车场公厕垃圾转动站投资380元／㎡估算
8休闲绿120元／㎡估算
9预见费：种取费5％估算
总投资估算见表7—1项目总投资 1109万元 总投资估算表表7—1 单位：万元
序号
· 项 目
金额
备注
1
前期工程费
562
2
征费
168
三通(土出金)
3
建安工程费
7573
4
区逸路停车场
公厕垃圾转运站
10
5
休闲绿
15
6
水电通讯
26
水电网通讯设施费
7
费
26
消防质量监督费广告
8
**坷预见费
50
厶 ’ 十
口 川
1109
72资金筹措
项目建设单位资金830万元项目通预售销售商品房解决279万元
73项目资金计划：
(见表7—2) 单位：万元
序号
项目名称
2002年
2003年
2004年
1
前期工作费
562
2
土费
168
3
建安工程费
1515
6058
4
道路公配套
10
5
休闲绿
15
6
水电通讯
10
16
7
费
10
16
8
预见
10
30
10
合 计
4062
6928
10
第八章：财务测算评价
项目根国家计委1993年颁布实施建设项目济评价方法参数结合项目特点进行项目财务测算济价确定性分析
81财务测算说明：
(1)固定资产形成率95％残值率5％测算
(2)建筑物折旧50年
(3)店门出售3800／㎡办公楼1000元／㎡摊位出租360元／㎡年
(4)项目建设采快速投资方式进行2002年前完成基础工程2003年10月份竣工交付
(5)雪峰农贸综合市场实际情况市场门面销售建设次年60％销售第三年20％市场摊位出售次年40％销售剩余摊位出租分二年租完年50％
(6)住宅销售建设次年60％销售第三年20％
(7)项目计算期五年五年租金收入110％10年折现
(8)店面出租应交营业税附加房产税等
82营利润测算：
项目建设预售销售收入租金收入见表8—1
营利润见表8—2表中出营利润64427万元税利润55775万元
税前均投资利润率(％)644271109×100％58％
税前均投资利税率(％)64427＋105＋1271109×100％60％
预售销售租金收入计划表
表81 单位：万元
年份
项目名称
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
预售收入
183
销售收入
1177
183
租金收入
46
93
93
93
合 计
183
1177
229
93
93
93
营利润表
表82 单位：万元
序
号
金 年
额 份
项
目
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
合计
1
总收入
183
1177
229
93
93
1775
2
总投资
4062
6928
10
0
0
1109
3
销售税金
1464
942
183
0
0
127
4
租售税金
0
0
12
465
465
105
5
利 润
2232
47478
21597
8836
8836
64427
6
税
474
215
88
88
865
7
税利润
2232
42738
19447
7955
7955
55775
83现金流量测算
现金流量测算见表8—3表计算出
19447
8836 8836
投资回收期：422(年)含建设期
现金流量表 表8—3 单位：万元
序号
金额 年
份
项目
1
2
3
4
5
现金流入
183
1177
229
93
93
1
销售租赁收入
183
1177
229
93
93
现金流出
1
固定资产投资
4062
6928
10
2
租赁税费
12
465
465
3
销售税费
1464
942
183
4
税
474
215
88
88
净现金流量
———2232
47478
21597
8836
8836
四
累计净现金流量
———2232
69798
91395
100231
109067
税财务收益率29％税财务净现值(ic：31％)55775万元
项目资金回报率高社会折现率说明项目较济效益422年收回投资
84确定性分析：
项目敏感性分析结果见表8—5敏感性分析表出：总投资销售收入较敏感素项目总投资增加10％销售收入减少10％部收益率低社会折现率(ic二31％)总投资增加10％部收益率高银行期贷款利率总投资增加5％销售收入减少5％部收益率高社会折现率
(ic’31％)项目具定抗风险力
敏感性分析表
表8—5
序
号
变前量
部
收益率％
敏感
性素
——10
——5
基
方案
+5
+10
1
总投资
375
303
31
272
152
2
销售收入
155
215
31
324
425
85技术济指标：
技术济指标见表8—6通财务济分析项目济行项目建设加速宝庆西路周边济发展进步带动**区**第三产业发展促进该区域济腾飞
技术济指标汇总表 表8
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
总投资
万元
1109
2
· 建设期
年
15
3
销售收入
万元
1775
4
营利润
万元
55775
5
投资利润率
％
58％
6
投资利税利
％
60％
7
财务部收益率
·％
29
8
投资回收期
年
422
86社会效益分析：
**市**区雪峰农贸综合市场建设形成定规模营估计年营业额14亿2亿间市场形成解决**市国企岗业工作政府减轻业压力促进社会稳定雪峰市场建设利宝庆西路济发展加速农产品流通领域市场体系形成调整产业结构新济增长点时促进带动**区农副产品发展具十分积极作方便周边型企业菜蓝子工程处项目建设加强该区域信息交流增加知名度定作项目建设具定社会效益
第九章：结建议
91结：
()项目建设符合**市城市总体规划
(二)项目建设利推动**区第三产业发展增加
业具良社会效益 ·
(三)**省**市震鸿贸易限公司项目法负责
项目策划资金筹措建设实施生产营债务偿等项工
作
(四)建设项目场址选**区****垅区域320国道
城市道路雪峰路交汇点交通运输条件良场址选择适
宜
(五)项目建设面积8407m2总建筑面积13058m2建筑占面积5100m2容积率13％建筑密度476％绿率15％
(六)建设项目采快速投资方式进行总投资估算1109万元建设期15年投资回收期422年(含建设期)财务部收益率31％项目资金回收率高社会折现率较
济效益
(七)敏感性分析说明项目具定抗风险力
92建议：
项目建设发展应**区宝庆西路片区发展特色
导加强招商引资工作市场销售速度提高提高项
目投资效益社会效益
邵规字(2002)19号
**垅农贸市场规划条件通知书
**垅居委会：
单位2002年4月28日申报**垅农贸市场工程研究意雪峰路西市酒厂南块列规划条件进行修建性详细规划设计：
l设计
1 1**市城市规划行政技术规定
12**市城市总体规划
13**区道路网规划
14白公西路控规
15市区菜市场专项规划
2情况：
21规划建设范围(见附图)：
北市酒厂西居民私宅区南煤建公司属东
雪峰路
22规划建设周边规划点：
221周边道路规划宽度分幅：雪峰路道路宽度42米道
路分幅6+55+25／14+25+55+6樟垄路道路宽度16米道路分幅35+9+35块西侧规划条宽度7米区道路该**接宝庆西**市酒厂块南侧规划条7米宽道路联接雪峰路块西侧区道路
222规划点：
2221块北侧条高压电力走廊西东跨块规划设计应根电力法关规定考虑市场布局电力走廊保护区域规划停车场绿
2222块西侧现两条电力终端线穿块应根关求实施迁移
2223块西侧现雨污水渠(涵)应根该区域汇水面积白公西路街区控现排水规划确定水断面结合规划中区道路妥善考虑
2224雪峰路面应敞开长度少路总长度1／3布置建筑
2225菜市场面积少2000方米建筑面积少1200方米
(层钢棚架建筑合停车场(公厕垃圾转运站)规划布局中须考虑市场周边环境影响合理组织市场交通规划布局须符合消防求
2226规划布局应功分区明确居住建筑市场建筑应分开布置避免相互干扰
23规划建设面积约：9000方米
代征城市公面积：4050方米(代征道路面积)气
3土性质：
31性质：市场(C26)
32兼容性质：住宅(R21)
吟妒驴建筑规模：约7000方米
52建筑限高：20米
53建筑层数：1—6层
54建筑退建筑基边界线道路中心线距离：建筑退建筑基边界线距离必须满足C6pP日市城市规划行政技术规定求离雪峰路道路中心线距离27米
55建筑间距：110
56交通出入口方：
561机动车：东
562流：东南西北
57停车数量(市场停车)
571机动车：10辆()
572非机动车： 30()
58绿化
581绿率：30％
582绿位置：块北侧
7市政求：
71化粪池位置：化粪池设城市道路行道
72网布置须城市网布置相衔接
8配套求：
块设垃圾收集站外公厕座(公厕面积少100方米)
9应遵事项
91持通知书委托具符合承担工程设计资格业务范围设计单位进行修建性详细规划设计
92通知书中列规划设计条件局审批修建性详细规划
93建设部建规11995]333号文件求报审成果附电子文件图纸装订成A3规格
94现形图满足设计求必须形图进行修测
95工程申报设计方案前需先征求消防等部门意见
96工程规划初步设计阶段须调查规划范围(含)电力走廊供水干排水干(沟)通讯干线微波**防工事测绘标志等须部门达成关协议
97通知附规划设计范围图份图文体方效文件图示范围仅设计
98 通知效期三月(发出日算起)逾期效
**市城市规划理局
2002年5月23日
雪峰综合市场建设合
甲方： **区**垅居委会
乙方： **省**市震鸿贸易限公司
加快中西部区济建设推进市场济进程甲乙双方着互惠互利原友协商甲方集体土权出市场建设关事宜达成致特签订合资信守
建设方式：甲方优价出土乙方出资受土独资建设雪峰市场
二市场范围：长95米宽695米市场占面积(具体规划理局划红线图实丈量准)规划道路双方承担50％
三土出金额支付方式：考虑市场建设项公益事业定投资风险甲方意述规划范围土亩玖万捌仟元民币价格优惠出乙方
付款方式：双方签订正式合乙方10天支付土款贰拾万元民币余款土出手续办理完十天支付50％土出金余款乙方建设二层楼付清全部余款
四双方责
1 甲方负责三通 (水电外)面高压电线杆迁移附作物需费甲方负责
2甲方负责公益事业建设进行项目立项工作招商引资享受优惠政策遇
3 甲方负责周围矛盾调处促成**区政府成立项目建设指挥部该项目建设／顷利进行
五出土范围生活污水排放甲方水道乙方负担排放费
六合未事宜甲乙双方行商定
七合书式四份甲 乙双方执壹份招商局执份分存市公证处备查双方签字盖章生效
甲方：（签字） 乙方：（签字）
代表： 代表：
二○○二年五月十七日
**市**区民政府会议纪
政纪(2002)4号
关修建雪峰农贸市场拆迁**钢球
会议纪
(2002年6月13日)
2002年6月13日午区民政府常务副区长官国琪区政府二楼会议室持召开关修建雪峰农贸市场拆迁**钢球厂协调会议参加会议区长助理孙海龙招商局副局长刘邵滨**办事处书记刘福祥杨丽**办事处陈高扬**垅居委会副刘中华市场开发商李阳茂先生充分协商会议位雪峰市场中**钢球厂拆迁事宜达成致意见现纪：
1会议认雪峰市场市区重点招商项目关单位应着眼局力支持该项目力争早日开工建设
2**钢球厂土计619m29万元价格次性偿转雪峰市场考虑**办事处实际情况雪峰市场开发商李阳茂先生愿市场建成—年2003年12月30日前捐助**办事处2万元民币
3市场建设切手续雪峰市场指挥部负责办理**钢球厂户手续应2002年6月20日前办完
二00二年六月十八日
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