房产企业拆迁房税务处理存问题建议
房产企业营程中会发生拆拆迁房行谓拆指拆迁易建设原建设房屋补偿拆房屋原继续保持房屋权种实物补偿形式
房产企业拆迁房税务处理存问题：
房产企业发生拆迁房行涉营业税企业税土增值税处理
（）营业税处理
根营业税暂行条例国家税务总局关外商投资企业事城市住宅区建设征收营业税问题批复（国税函发〔1995〕549号）国家税务总局关房屋抵顶债务应征收营业税问题批复（国税函〔1998〕771号）国税函〔2007〕768号**税发200537号**省方税务局关印发营业税计税营业额理暂行办法规定纳税房产开发程中予拆迁户补偿安置房屋种方式结算价款拆迁取房屋作途均应属营业税征税范围应销售动产税目缴纳营业税基拆迁房屋行特殊性营业税计税确定区分两种情形：
1偿面积拆迁建筑面积相等部分税务机关类住宅房屋成价核定计征营业税终转时未作价结算住宅区配套公设施（居委会房车棚托等）转收入已包含住宅房屋转价格中已征收营业税征收营业税
2超出拆迁建筑面积部分市场价格实际价格征收营业税实际分房产企业收拆迁户补价款未收拆迁户补价款两种情形收拆迁户补价款实务中房产企业拆迁户签订拆迁补偿协议规定10方米界 10方米市场价格10米实际价格征收营业税市场价格实际价格确定营业额未收拆迁户补价款
营业税暂行条例实施细第二十条规定序确定计税营业额纳税时期发生类应税行均价格核定二纳税时期发生类应税行均价格核定三列公式核定：营业额营业成者工程成×（1＋成利润率）÷（1－营业税税率）**省规定超面积部分取实际收入营业额
更说明问题出实例：
A房产企业取块土进行开发拆迁安置该拆迁户B（）原房屋建筑面积65方米通产权调换取套80方米房屋超面积部分10方米拆迁户5500元方米房产企业支付补差款超10方米拆迁户应市场价格6100元方米房产开发企业支付价款核定类房屋建造成2100元方米（含价）含价成3600元方米
营业税计税确认： 等面积部分：65方米根规定偿面积拆迁建筑面积相等部分税务机关类住宅房屋成价核定计征营业税里成价理解两种：种含价工程建造成2100元方米二含价房屋完全成3600元方米目前征税实践省份采含价工程建造成作营业税计税**省规定成包含土配套等费样等面积部分营业税计税234000元（65×3600） 超面积部分：15方米根拆迁补偿协议10方米拆迁户5500元方米房产企业支付补差款超10方米拆迁户应市场价格6100元方米房产开发企业支付价款超面积部分营业税计税 85500 元
（10×5500+5×6100） 总体营业税计税319500元应缴纳营业税15975元
里存两问题：
1 类住宅房屋成价核定计征营业税成价成究竟包含成建造成完全成关键点价否包含成范围？总局文件没明确省市做法样省市包含价省市包含
2述拆迁房行营业税纳税义务发生时间什时候？总局文件没明确规定商品房屋没建造完工没终决算成确定般认房屋交付天
（二）企业税处理
根企业税法第二十五条规定：企业发生非货币性资产交换货物财产劳务捐赠偿债赞助集资广告样品职工福利者利润分配等途应视销售货物转财产者提供劳务根房产开发营业务企业税处理办法（国税发[2009]31号）第七条规定：企业开发产品捐赠赞助职工福利奖励外投资分配股东投资抵偿债务换取企事业单位非货币性资产等行应视销售开发产品权权转移实际取利益权利时确认收入（利润）实现确认收入（利润）方法**序：
1企业期年度月份类开发产品市场销售价格确定
2税务机关参类开发产品市场公允价值确定
3开发产品成利润率确定开发产品成利润率低15具体例税务机关确定
里房产开发企业房屋进行产权调换企业税应作视销售处理
（三）土增值税处理：
根国家税务总局关土增值税清算关问题通知（国税函[2010]220号）规定：房产企业建造项目房产安置回迁户安置房视销售处理国家税务总局关房产开发企业土增值税清算理关问题通知（国税发[2006]187号）第三条第（）款规定确认收入房产开发企业开发产品职工福利奖励外投资分配股东投资抵偿债务换取单位非货币性资产等发生权转移时应视销售房产 收入列方法**序确认：
1企业区年度销售类房产均价格确定
2税务机关参年类房产市场价格评估价值确定
拆迁安置房样计算缴纳土增值税 实务中般实行预征终项目进行清算需说明房产开发企业支付回迁户补差价款计入拆迁补偿费回迁户支付房产开发企业补差价款应抵减项目拆迁补偿费
二房产企业拆迁房税收存问题建议：
（）鉴房产企业拆迁房营业税纳税义务时间成构成等问题明晰建议快出台关政策明确营业税纳税义务发生时间成构成情况堵塞政策漏洞减少税款流失
（二）加强日常纳税辅导强化稽查局查促制度征收稽查间形成股合力存纳税问题时反馈时解决
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房产企业营程中会发生拆拆迁房行谓拆指拆迁易建设原建设房屋补偿拆房屋原继续保持房屋权种实物补偿形式
房产企业拆迁房税务处理存问题：
房产企业发生拆迁房行涉营业税企业税土增值税处理
（）营业税处理
根营业税暂行条例国家税务总局关外商投资企业事城市住宅区建设征收营业税问题批复（国税函发〔1995〕549号）国家税务总局关房屋抵顶债务应征收营业税问题批复（国税函〔1998〕771号）国税函〔2007〕768号**税发200537号**省方税务局关印发营业税计税营业额理暂行办法规定纳税房产开发程中予拆迁户补偿安置房屋种方式结算价款拆迁取房屋作途均应属营业税征税范围应销售动产税目缴纳营业税基拆迁房屋行特殊性营业税计税确定区分两种情形：
1偿面积拆迁建筑面积相等部分税务机关类住宅房屋成价核定计征营业税终转时未作价结算住宅区配套公设施（居委会房车棚托等）转收入已包含住宅房屋转价格中已征收营业税征收营业税
2超出拆迁建筑面积部分市场价格实际价格征收营业税实际分房产企业收拆迁户补价款未收拆迁户补价款两种情形收拆迁户补价款实务中房产企业拆迁户签订拆迁补偿协议规定10方米界 10方米市场价格10米实际价格征收营业税市场价格实际价格确定营业额未收拆迁户补价款
营业税暂行条例实施细第二十条规定序确定计税营业额纳税时期发生类应税行均价格核定二纳税时期发生类应税行均价格核定三列公式核定：营业额营业成者工程成×（1＋成利润率）÷（1－营业税税率）**省规定超面积部分取实际收入营业额
更说明问题出实例：
A房产企业取块土进行开发拆迁安置该拆迁户B（）原房屋建筑面积65方米通产权调换取套80方米房屋超面积部分10方米拆迁户5500元方米房产企业支付补差款超10方米拆迁户应市场价格6100元方米房产开发企业支付价款核定类房屋建造成2100元方米（含价）含价成3600元方米
营业税计税确认： 等面积部分：65方米根规定偿面积拆迁建筑面积相等部分税务机关类住宅房屋成价核定计征营业税里成价理解两种：种含价工程建造成2100元方米二含价房屋完全成3600元方米目前征税实践省份采含价工程建造成作营业税计税**省规定成包含土配套等费样等面积部分营业税计税234000元（65×3600） 超面积部分：15方米根拆迁补偿协议10方米拆迁户5500元方米房产企业支付补差款超10方米拆迁户应市场价格6100元方米房产开发企业支付价款超面积部分营业税计税 85500 元
（10×5500+5×6100） 总体营业税计税319500元应缴纳营业税15975元
里存两问题：
1 类住宅房屋成价核定计征营业税成价成究竟包含成建造成完全成关键点价否包含成范围？总局文件没明确省市做法样省市包含价省市包含
2述拆迁房行营业税纳税义务发生时间什时候？总局文件没明确规定商品房屋没建造完工没终决算成确定般认房屋交付天
（二）企业税处理
根企业税法第二十五条规定：企业发生非货币性资产交换货物财产劳务捐赠偿债赞助集资广告样品职工福利者利润分配等途应视销售货物转财产者提供劳务根房产开发营业务企业税处理办法（国税发[2009]31号）第七条规定：企业开发产品捐赠赞助职工福利奖励外投资分配股东投资抵偿债务换取企事业单位非货币性资产等行应视销售开发产品权权转移实际取利益权利时确认收入（利润）实现确认收入（利润）方法**序：
1企业期年度月份类开发产品市场销售价格确定
2税务机关参类开发产品市场公允价值确定
3开发产品成利润率确定开发产品成利润率低15具体例税务机关确定
里房产开发企业房屋进行产权调换企业税应作视销售处理
（三）土增值税处理：
根国家税务总局关土增值税清算关问题通知（国税函[2010]220号）规定：房产企业建造项目房产安置回迁户安置房视销售处理国家税务总局关房产开发企业土增值税清算理关问题通知（国税发[2006]187号）第三条第（）款规定确认收入房产开发企业开发产品职工福利奖励外投资分配股东投资抵偿债务换取单位非货币性资产等发生权转移时应视销售房产 收入列方法**序确认：
1企业区年度销售类房产均价格确定
2税务机关参年类房产市场价格评估价值确定
拆迁安置房样计算缴纳土增值税 实务中般实行预征终项目进行清算需说明房产开发企业支付回迁户补差价款计入拆迁补偿费回迁户支付房产开发企业补差价款应抵减项目拆迁补偿费
二房产企业拆迁房税收存问题建议：
（）鉴房产企业拆迁房营业税纳税义务时间成构成等问题明晰建议快出台关政策明确营业税纳税义务发生时间成构成情况堵塞政策漏洞减少税款流失
（二）加强日常纳税辅导强化稽查局查促制度征收稽查间形成股合力存纳税问题时反馈时解决
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